Geschäftsbericht 2007 der DIC Asset AG

Transcrição

GeschÄftsbericht 2007
bonn, rheinwerk
Die DIC Asset AG auf einen Blick
2007
2006
Veränderung
+144%
Mieteinnahmen
Mio. euro
93,6
38,4
erlös aus immobilienverkauf
Mio. euro
122,9
64,5
+91%
Gesamterträge
Mio. euro
236,2
110,9
+113%
ebitDA
Mio. euro
99,8
37,0
+170%
ebit
Mio. euro
80,0
28,5
+181%
ergebnis vor Abschreibungen
Mio. euro
55,9
23,5
+138%
funds from Operations (ffO)
Mio. euro
44,6
21,8
+105%
Konzernjahresüberschuss
Mio. euro
36,1
15,0
+141%
ergebnis je Aktie
euro
1,25
0,85
+47%
ffO je Aktie
euro
1,55
1,24
+25%
cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit
Mio. euro
74,9
40,5
+85%
bilanzsumme
Mio. euro
2.121,5
1.343,7
+58%
%
28,9
39,7
-10,8
investitionen
Mio. euro
902,0
873,3
+3%
Marktwert immobilienvermögen
Mio. euro
2.187,5
1.275,3
+72%
Net Asset Value
Mio. euro
722,2
608,2
+18%
euro
23,04
21,34
+8%
eigenkapitalquote
Net Asset Value je Aktie
Gesamterträge
in Mio. euro
sonstiges
Mieteinnahmen
Verkauf
236,2
Ergebnisentwicklung
in Mio. euro
ergebnis vor Abschreibungen
Konzernüberschuss
55,9
Marktwert Immobilienvermögen
in Mio. euro
Opportunistic co-investments
Value Added
core
2.187,5
36,1
110,9
1.275,3
23,5
15,0
10,4
43,1
2005
337,5
6,4
2006
2007
2005
2006
2007
2005
2006
2007
An die Aktionäre
Köpfe & Zahlen
An die Aktionäre
Köpfe und Zahlen
Die Aktie
Aktie
2
5
20
Lagebericht
Konzernabschluss
Konzernabschluss
Portfolio
Übersichten
Gewinn- und Verlustrechnung
79
Quartalsübersicht 2007
142
bilanz
80
5-Jahresübersicht
143
Kapitalflussrechnung
82
beteiligungsübersichten
144
eigenkapitalveränderungsrechnung
83
Glossar
148
Anhang
84
impressum
151
bestätigungsvermerk
123
corporate Governance
Konzernlagebericht
Unternehmen und Umfeld
28
bericht zur corporate Governance
124
Geschäftsverlauf
34
bericht des Aufsichtsrats
128
Umsatz- und ertragslage
46
finanzlage
52
Vermögenslage
55
risikobericht
57
sonstige Angaben
64
Nachtragsbericht
73
Prognosebericht
74
Portfolio
132
sehr geehrte Aktionäre und Geschäftspartner,
liebe Mitarbeiter und freunde unseres Unternehmens,
wir blicken mit diesem bericht auf das bisher erfolgreichste Geschäftsjahr unseres Unternehmens zurück: Mit
mehreren gelungenen Akquisitionen wurden unsere drei
Portfoliosegmente kräftig ausgebaut und die erträge auf
236 Millionen euro gesteigert. Dank des fokussierten und
erfolgreichen Geschäftsmodells, aber auch dank der hervorragenden Leistung und des großen einsatzes unserer
Mitarbeiter haben wir das ergebnis auf knapp über 36 Millionen euro erneut mehr als verdoppelt. Die Dic Asset AG
gehört mit diesem ergebnis zu den größten und profitabelsten immobilienunternehmen in Deutschland.
sie als unsere Aktionäre investieren in ein wachstumsstarkes und leistungsfähiges Unternehmen, das sich ambitionierte Ziele setzt, diese konsequent und mit hohem
tempo umsetzt. für das Vertrauen in unsere Arbeit bedanken wir uns an dieser stelle sehr herzlich. Aufsichtsrat
und Vorstand möchten daher die Dividende auf Grund des
hervorragenden Geschäftsjahres 2007 erneut erhöhen
und schlagen der hauptversammlung am 14. Mai die Zahlung von 1,65 euro je Aktie vor. Damit setzen wir unsere
kontinuierliche Dividendenpolitik fort.
2
brief an die Aktionäre
trotz des stetigen erfolgs, des signifikanten Wachstums
und der hervorragenden Positionierung hat die entwicklung an den Aktienmärkten auch den Aktienkurs unseres
Unternehmens beeinträchtigt. Auf gesamtwirtschaftliche
einflussfaktoren und Veränderungen in der finanzindustrie hat die Dic Asset AG keinen einfluss, in der gegenwärtigen situation beweisen sich aber die hervorragende
Aufstellung und das robuste Geschäftsmodell. Wir konzentrieren uns strategisch weiterhin auf die elementaren
faktoren, die auch Grundlage für erfolg im langfristigen
Kursverlauf sind: hervorragende ergebnisse, homogenität und Kontinuität unserer Geschäftsstrategie sowie die
schaffung von dauerhaftem Wert. Wir sind überzeugt,
dass sich dies für unsere Aktionäre auch zukünftig wieder
im Wert der Aktie ausdrücken wird. faktoren wie Marktposition, Qualität und kritische Größe des Unternehmens
sowie erfahrung und Zuverlässigkeit des Managements
werden an bedeutung in der externen Wahrnehmung zunehmen und grenzen uns heute schon vom Wettbewerb
ab:
Wir verfügen über ein ausgewogenes und attraktives
immobilienportfolio an wachstumsstarken standorten.
Dazu gehören neben langfristig vermieteten, renditestarken Objekten auch immobilien, die durch geeignete Optimierungsmaßnahmen und nachhaltiges
immobilienmanagement deutlich im Wert gesteigert
werden können. 2007 haben wir rund 1,2 Milliarden
euro in das Wachstum unseres Portfolio investiert.
seit dem letzten Jahr betreiben wir das Property- und
Assetmanagement über unsere tochter Dic ONsite. im
Verlauf des Jahres haben wir fünf Niederlassungen aufgebaut und sind direkt an unseren investitionsschwerpunkten bei unseren Mietern und Objekten vertreten.
Die Vermietungsleistung von 124.000 m2 in unseren
eigenen immobilien schon im ersten Jahr ist ein eindrucksvoller erfolg dieser Wertschöpfungsstrategie.
Dass nach und nach auch andere Marktteilnehmer in
eigene Assetmanagement-strukturen investieren
möchten, bestätigt unsere strategie. Wir sind insoweit
in einer Vorreiterrolle.
An die Aktionäre
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Ulrich Höller,
Vorsitzender des Vorstands
Prof. Dr. Gerhard Schmidt,
Vorsitzender des Aufsichtsrats
3
Unsere Konzentration auf deutsche Gewerbeimmobilien und die Nähe zum Markt und zu den Objekten
ermöglichen uns spezialisierungsvorteile und garantieren schnelligkeit in der Umsetzung. Das Management und die Mitarbeiter haben eine langjährige
expertise und kennen den Markt und seine Akteure. Wir
sind bestens im Markt verankert und können dadurch,
unter anderem, viele Akquisitionen als Off-Markettransaktionen realisieren.
Wir beobachten die Marktentwicklungen sehr genau und
sehen verschiedene trends, die uns entwicklungschancen
und weiteres Wachstum eröffnen können.
Die aktuelle finanzmarktkrise hat den investmentmarkt
für Gewerbeimmobilien bereits verändert. Dies wird sich
in den nächsten Monaten fortsetzen. schon heute treten
mehrheitlich langfristig orientierte Käufer auf, die mit
höheren eigenkapitalanteilen erstklassige Objekte akquirieren. Wir sehen chancen hier vor allem für den Verkauf
unserer repositionierten und voll vermieteten immobilien
mit attraktivem Gewinn.
4
Zudem werden teile von Portfolien und ganze Pakete wieder auf den Markt kommen, die erst jüngst auf dem höhepunkt des letztjährigen investmentgeschehens gekauft
worden sind. einige eigentümer werden vor dem hintergrund der aktuellen finanzierungsbedingungen ihre
Objekte langfristig nicht attraktiv bewirtschaften können.
Andere Marktteilnehmer sind rein strukturell nicht in der
Lage, die notwendigen umfangreichen Wertsteigerungsmaßnahmen durch Property- und Assetmanagement umzusetzen. Wir haben frühzeitig in die Dic ONsite als Property- und Assetmanagement-Plattform investiert und
können daher solche immobilien übernehmen und
erfolgreich betreiben. Auch um die aktuell sich entwickelnden Akquisitionschancen nutzen zu können, haben
wir im Dezember 2007 eine Kapitalerhöhung erfolgreich
durchgeführt.
Darüber hinaus erschließen wir uns langfristige Gewinnpotenziale über Development-Maßnahmen. im rahmen
von Portfoliokäufen erwerben wir zunehmend flächen
und Objekte mit entwicklungspotenzial, die über investitionen und umfangreiche baumaßnahmen zu einem
überdurchschnittlichen erfolg gebracht werden können.
Wir greifen dabei auf das Know-how und die erfahrung
der Dic-Gruppe zurück. Aktuell sind wir mit den Projekten
Maintor und bienenkorbhaus in frankfurt sowie Opera
Offices in hamburg an drei prominenten entwicklungen
beteiligt.
Wir haben die rahmenbedingungen geschaffen, um in
den kommenden Monaten und Jahren von den branchenentwicklungen zu profitieren, unsere Wachstumsstrategie fortzusetzen und weiter erfolgreiche ergebnisse
im interesse unserer Aktionäre zu erreichen.
Der erfolg der Dic Asset AG basiert auf dem einsatz, den
fähigkeiten und der tatkraft all unserer Mitarbeiter. für
das außergewöhnliche engagement und die entschlossenheit, das Unternehmen immer wieder voranzubringen,
danken wir allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.
Prof. Dr. Gerhard schmidt
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Ulrich höller
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Gute fundamentaldaten
Die Dic Asset AG hat ein turbulentes Jahr an den Kapital- und immobilienmärkten
zum zielstrebigen Ausbau ihrer Position genutzt.
Portfolio
Die Dic Asset AG:
hohes Wachstumstempo,
anspruchsvolle Ziele.
6
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Aktivitäten + ereignisse
immobilienjahr 2007
der Dic Asset AG
erfolgreiche Kapitalerhöhung um 10%
einigung Maintor: OK für Projekt
Portfolio Dolphin: für 320 Mio. euro von
AXA/DbV Winterthur
Q3
start baumaßnahmen am bienenkorbhaus
Kauf Portfolio V6A für 155 Mio. euro
realisierung stadtbibliothek frankfurt
Q4
+
Q2
Objekt in bad homburg sehr erfolgreich verkauft
Aufbau Asset- und Propertymanagement durch Dic ONsite
Portfolio Odin von seb akquiriert (460 Mio. euro)
Q1
Mustang-Portfolio verkauft (86 Mio. euro)
Kauf Portfolio helena von hANsAiNVest (465 Mio. euro)
erhöhung Gewinnprognose
Portfolio
Mit regelmäßigen Anund Verkäufen wächst
das Portfolio in bestform.
in 2007 wurden Objekte
für 120 Mio. euro
verkauft und über
1,2 Mrd. euro investiert.
berlin, badensche straße.
seit Dezember 2006 im Portfolio
8
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Aktives Asset- und Portfoliomanagement
balanciertes
Wachstum
Die Dic Asset nutzt regelmäßig chancen
zur Gewinnrealisierung mit Verkäufen.
Zugleich werden weitere Objekte
mit höherem Potenzial hinzugekauft.
Portfolio
93,6
Mieteinnahmen
in Mio. euro
Die Mieteinnahmen stiegen
mit den Zukäufen
und dem Leerstandsabbau
um über 56 Mio. euro auf
rund 94 Mio. euro.
38,4
18,1
2005
2006
2007
Mannheim, Augustaanlage.
hochwertige Objekte und renommierte
Mieter bilden eine starke erfolgsbasis.
10
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Umsatzbasis
VerDOPPeLt
MieteiNNAhMeN mehr als
Verkäufe
in Mio. euro
bei Verkaufstransaktionen
im Umfang von 123 Mio. euro
bleiben gut 18 Mio. euro
Verkaufsgewinn –
viermal so viel wie im Vorjahr.
122,9
Verkaufsgewinne
in Mio. euro
17,7
64,5
21,7
2005
2006
2007
4,7
4,2
2005
2006
2007
bad homburg, bürokomplex entrée.
erfolgreiche Weiterplatzierung
im februar 2007
12
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Verkäufe
2x
4
x
soviel Verkaufsgewinne
soviel verkauft
Als teil ihrer strategie verkauft die Dic Asset immobilien entweder, um das
Portfolio um strategisch unbedeutende Objekte zu bereinigen, oder um
nach vollendeter Wertschöpfung und bei günstiger Gelegenheit Gewinne zu
realisieren. beides kommt dem weiteren Portfoliowachstum zugute.
Portfolio
Die Dic Asset AG wächst rentabel:
Umsatz und ertrag steigern wir
überproportional zu den Kosten.
frankfurt, Detail neue Zentralbibliothek
14
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
ertragskraft
bei 70 Mio. € mehr
AUfWAND
120 Mio. € mehr
ertrAG
Portfolio
Wir sind da, wo wir investieren – mit fünf neuen
Niederlassungen für ein
objekt- und mieternahes
immobilienmanagement.
hamburg, Dammtorstraße. in direkter Nachbarschaft:
die neue Niederlassung in der hansestadt
16
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
expansion
+ 920.000
m2 Mietflächen
+
5
neue Niederlassungen
Portfolio
Die regionalen
Vermietungsmanager
der Dic ONsite
sorgen dafür, dass
Nutzflächen nicht lange
brachliegen.
Ludwigshafen, Ostasienzentrum der fh.
Moderne büroflächen am rheinufer
18
Köpfe & Zahlen
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Vermietungsleistung
115.000 m2
Leerstand akquiriert
124.000 m2
neu vermietet
Portfolio
Dividende je Aktie
in euro
1,65
0,75
Lieber mehr halten
als mehr versprechen.
0,56
0,35
0,05
2003
20
Aktie
2004
2005
2006
2007
Aktie
Lagebericht
Die Aktie
Trendwende an den internationalen Börsen
Das börsenjahr 2007 stand im Zeichen einer deutlichen
Veränderung nach einem langjährigen stabilen Aufwärtstrend. Viele experten sagen mittelfristig einen seitwärtstrend auf internationaler ebene voraus. seit sommer 2007
zeigten sich zunehmend turbulenzen in folge der Us-hypothekenkrise, die Konjunktur der Weltwirtschaft kühlte
ab. Am deutschen Aktienmarkt wirkten zudem der starke
euro und hohe Ölpreise als bremse der Kursentwicklung.
Euro
--- Dic Asset AG
--- sDAX
--- ePrA/NAreit europe
35
%
180
160
30
140
25
Portfolio
Der DAX erzielte trotz aller Negativmeldungen auf Grund
des starken ersten halbjahres ein gutes Jahresergebnis mit
einem Gewinn von 22%. Werte aus den branchen rohstoffe und energie entwickelten sich besonders positiv. finanz- und immobilienwerte hatten bereits unter der Unsicherheit am globalen finanzmarkt zu leiden.
Aktien mit einer niedrigeren Marktkapitalisierung und geringerem handelsvolumen zeigten sich weniger robust,
sie waren seit sommer 2007 im Gegensatz zu großen, handelsstarken Werten weitaus deutlicher von Negativmeldungen betroffen. Der sDAX beendete das Jahr erheblich
schwächer als der DAX mit einem Jahresminus von 7%.
Korrektur im Januar 2008 vernichtet Kursplus des
Vorjahres
eine wesentliche Korrektur in folge der sich weltweit auswirkenden Us-hypothekenkrise erlebte der Aktienhandel
Mitte Januar 2008 mit einem deutlichen rückgang der
Kurse auf internationaler ebene. Der stärkste Kurseinbruch
seit dem 11. september 2001 drückte den DAX auf zeitweise rund 6.600 Punkte, sämtliche Kursgewinne aus dem
Jahr 2007 schmolzen dahin. Ähnliche reaktionen zeigten
fast alle anderen internationalen börsen.
120
100
20
80
15
Jun 06
Konzernabschluss
Okt 06
Feb 07
Jun 07
Okt 07
Feb 08
Als reaktion hierauf hat die amerikanische Notenbank, die
federal reserve, im Januar 2008 die Leitzinsen gleich zweimal gesenkt und der amerikanische Kongress ein Konjunkturprogramm verabschiedet. bisher wurden die Leitzinsvorgaben durch die europäische Zentralbank auf
Grund der inflationstendenzen im europäischen Wirtschaftsraum unverändert belassen.
Aktie
21
Subprime-Krise belastet Immobilienwerte in 2007
europäische immobilienwerte waren im börsenjahr 2007
entgegen dem allgemeinen Aktienmarktverlauf schon
deutlich von der Krise der amerikanischen hypothekenbanken betroffen. Der ePrA/NAreit europe-index, der
den Kursverlauf europäischer immobilien-Aktiengesellschaften nachbildet, schloss mit einem Verlust von 34%
auf Jahresbasis.
Immobiliensektor mit Aufwärtspotenzial
Marktbeobachter und Analysten rechnen mit einem Aktienjahr 2008, das von deutlichen schwankungen geprägt
ist. Das erste Quartal wird von der Geschäftsergebnisentwicklung der banken abhängig sein. sollten die Probleme
an den immobilien- und finanzmärkten auf die gesamte
Us-Wirtschaft übergreifen, sind dort weitere Zinssenkungen und Konjunkturmaßnahmen zu erwarten.
Die Dic Asset AG entwickelte sich dank ihrer guten ergebnisse etwas besser als der allgemeine trend, konnte
sich jedoch der globalen Abstrafung von immobilienwerten in folge der Us-hypothekenkrise nicht erwehren. Unterjährig lag der Kurs der Aktie meist leicht über dem europäischen branchenindex. Das börsenjahr endete für die
Aktie der Dic Asset AG mit einem Minus von knapp 30%.
Von der Korrektur im Januar 2008 war die Aktie ebenfalls
betroffen, sie erholte sich davon aber schneller als der
Markt.
in folge der Kursrückgänge notieren nach beobachtungen von Analysten immobilienwerte auf europäischer
ebene Anfang März 2008 zum teil um 30% unter dem Net
Asset Value (NAV), dem inneren Wert des Unternehmensvermögens nach Abzug von Verbindlichkeiten. Die Kursentwicklung deutscher wie europäischer immobilienaktien war in den Monaten Januar und februar 2008 deutlich besser als die der standardwerte in der eurozone. bei
einer Normalisierung des Marktes rechnen wir für die Dic
Asset AG mit der erholung des Aktienkurses.
Elementare Daten seit Börsengang überzeugend
seit dem börsengang und dem Wechsel in den Prime
standard im Mai 2006 hat sich die Dic Asset AG sehr erfolgreich entwickelt:
– Die mit den Kapitalerhöhungen im Jahr 2006 verbundenen Wachstumsziele wurden konsequent verfolgt
und erfolgreich umgesetzt: Die Dic Asset AG hat in den
vergangenen zwei Jahren über zwei Milliarden euro
investiert. 2007 war sie einer der aktivsten investoren
unter den börsennotierten deutschen immobilienunternehmen.
– Auch die guten Quartalsergebnisse und das erreichen
des ergebnisziels 2007 zeigen, dass die Dic Asset AG
ihre Versprechen erfüllt und ihre Ziele erreicht. Die Dic
Asset AG wurde in weniger als zwei Jahren zu einem der
größten deutschen immobilienunternehmen mit einem
renditestarken Portfolio und fünf Niederlassungen in
Deutschland entwickelt.
Aktionärsstruktur
34,5%
4,9%
Deutsche Immobilien ChancenGruppe
Forum Partners
10,4%
MSREF
50,2%
Streubesitz
stand: februar 2008
22
Aktie
Aktie
– seit dem börsengang wurden für die Aktionäre nachhaltige Werte geschaffen. Der NAV je Aktie stieg seit
dem 31.12.2005 um 9,06 euro auf 23,04 euro zum
31.12.2007. im Jahr 2007 betrug der Anstieg rund +8%.
– insgesamt hat sich die Nachfrage seitens institutioneller
und privater Aktionäre dank des Wachstumskurses und
der Unternehmenserfolge deutlich erhöht. Das handelsvolumen wurde seit dem börsengang wesentlich
ausgeweitet, über die Aktie wird regelmäßig berichtet.
Die Aufnahme des Werts in namhafte indizes hat das interesse zudem verstärkt.
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Basisdaten zur DIC Asset-Aktie
Anzahl Aktien
31.349.999
Grundkapital in euro
31.349.999
WKN / isiN
509840 / De0005098404
ticker-symbol
DAZ
freefloat
50%
Wichtige indizes
ePrA, GPr 250, sDAX, DiMAX
Marktsegment
Prime standard, fWb, XetrA
freiverkehr
berlin-bremen, Düsseldorf, hamburg, hannover,
frankfurt, München, stuttgart
Kennzahlen
2007
2006
ergebnis je Aktie in euro
1,25
0,85
NAV je Aktie in euro
23,04
21,34
Dividende je Aktie in euro
1,65
0,75
Dividendenrendite (zum Jahresschlusskurs)
7,6%
2,4%
KGV zum Jahresende (zum Jahresschlusskurs)
17,40
36,35
Jahreshöchstkurs in euro
33,88
31,00
Jahrestiefstkurs in euro
17,70
12,38
Jahresschlusskurs in euro
21,75
30,90
börsenkapitalisierung in Mio. euro (zum Jahresschlusskurs)
682
881
schlusskurs am 29.02.2008 in euro
20,51
Aktie
23
Erfolgreiche Kapitalmaßnahmen
im Dezember 2007 hat die Dic Asset AG in einem schwierigen Marktumfeld eine Kapitalerhöhung durchgeführt
und damit rund 62 Mio. euro erlöst. Das Grundkapital
wurde um 10% von 28,5 Mio. euro auf 31,35 Mio. euro erhöht und die neuen Aktien den Aktionären zur Zeichnung
angeboten. Die Großaktionäre Deutsche immobilien
chancen AG & co. KGaA und Morgan stanley real estate
funds (Msref) haben ihre bezugsrechte vollständig ausgeübt und darüber hinaus nicht bezogene neue Aktien
übernommen. Wir bewerten dies als deutlichen Ausdruck
des Vertrauens in unsere Gesellschaft.
Nach Abschluss der Kapitalmaßnahme liegt der streubesitz bei aktuell 50,2 Prozent (bislang: 54,9 Prozent). Die
Deutsche immobilien chancen-Gruppe hält 34,5 Prozent
(bislang: 30,6 Prozent) der Unternehmensanteile, forum
verfügt über 4,9 Prozent (bisher: 5,3 Prozent) und Msref
kommt auf 10,4 Prozent (bislang: 9,2 Prozent).
Finanzkalender
19.03.2008
Veröffentlichung Konzernabschluss 2007
09.04.2008
Dresdner Kleinwort German real estate seminar, London
13.05.2008
Veröffentlichung Zwischenbericht Q1/2008
14.05.2008
hauptversammlung, frankfurt
28.-29.05.2008
Kempen european Property seminar, Amsterdam
04.-05.06.2008
Deutsche bank German corporate conference, frankfurt
August 2008
04.-05.09.2008
ePrA Annual conference 2008
06.-08.10.2008
eXPO real 2008
20.-21.10.2008
initiative immobilien-Aktie 2008, frankfurt
Nov. 2008
24
Aktie
Investor Relations-Aktivitäten ausgebaut
im Geschäftsjahr 2007 haben wir unsere beziehung zu institutionellen und privaten Anlegern sowie Analysten
noch intensiviert. Der Vorstand und das Management
haben an zahlreichen internationalen Kapitalmarkt-Konferenzen und Analystenveranstaltungen teilgenommen
und dort die strategie und die finanzergebnisse der Gesellschaft einer breiten basis an interessenten erläutert.
Des Weiteren informieren wir unsere Aktionäre über Pressemeldungen unter anderem auf unserer Website und per
Newsletterversand zeitnah über alle transaktionen und
entwicklungen der Gesellschaft. 2008 werden wir weiterhin daran arbeiten, die Dic Asset AG und ihr erfolgreiches
Geschäftsmodell in der finanzwelt zu kommunizieren und
das interesse an unserer Aktie weiter zu erhöhen.
Aktuelle Analystenbewertungen* (stand feb. 2008)
5
2
*
1
Untergewichten
halten
Kaufen
bankhaus Lampe,
commerzbank,
Deutsche bank,
DZ bank,
hVb/Unicredit,
Kempen,
Morgan stanley,
WestLb
Aktie
Aufnahme in den EPRA-Index
im september 2007 wurde die Aktie der Dic Asset AG in
den renommierten ftse ePrA/NAreit-index europe aufgenommen. Der ePrA-index ist einer der bedeutendsten
indizes der immobilienwelt und bildet das Kursgeschehen
der weltweit größten immobilienunternehmen über vielfältige Kategorien ab. Neben dem ePrA-index ist die Dic
Asset AG auch im GPr-250 vertreten.
Lagebericht
Konzernabschluss
Dividendenzahlung +120%
An der positiven entwicklung der Dic Asset AG und dem
guten ergebnis im berichtszeitraum möchten wir unsere
Aktionäre angemessen beteiligen. Wir schlagen für das abgelaufene Geschäftsjahr die Zahlung einer Dividende von
1,65 euro je Aktie vor. Die Dividende orientiert sich dabei
am operativen ergebnis vor Abschreibungen und wird um
0,90 euro (+120%) gegenüber dem Vorjahr erhöht. insgesamt sollen rund 51,7 Mio. euro ausgeschüttet werden. bezogen auf den Kurs von 20,51 euro (29. februar 2008) beträgt die Dividendenrendite rund 8%.
Portfolio
Positives Meinungsbild durch Analysten
Die Aktie unseres Unternehmens wird von verschiedenen
renommierten instituten regelmäßig beobachtet und bewertet. Wir konnten die coverage im berichtsjahr um zwei
institute auf sieben erweitern. Zusätzlich hat ein weiteres
institut im februar 2008 die berichterstattung aufgenommen. Unsere Gesellschaft wird dabei positiv bewertet,
die meisten berichterstattenden Analysten empfehlen die
Aktie der Dic Asset AG zum Kauf.
Aktie
25
Bonn, Rheinwerk
An die Aktionäre
Köpfe & Zahlen
Aktie
Lagebericht
Konzernabschluss
Corporate Governance
Portfolio
Das Unternehmen
Die DIC Asset AG ist ein Immobilienunternehmen mit
ausschließlichem Anlagefokus auf deutsche Gewerbeimmobilien und renditeorientierter Investitionspolitik. Mit einem Immobilienvermögen, das zum Jahresende einen Marktwert von rund 2,2 Mrd. Euro darstellt,
gehört die Gesellschaft zu den größten börsennotierten
Immobilienunternehmen in Deutschland.
Immobilienvermögen gesamt:
2,2 Milliarden Euro
Core
Value-Added
48%
40%
Drei Anlagesegmente mit unterschiedlichen Chancen-Risiko-Profilen
28
Opportunistic
Co-Investments
12%
Lagebericht
Sie investiert sowohl in erstklassige ertragsstarke und
langfristig vermietete Immobilien als auch in Objekte, die
mittels Maßnahmen wie beispielsweise Neupositionierung, Erhöhung des Vermietungsstands oder Modernisierung im Wert gesteigert werden können. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft vor allem auf komplexere Portfolio-Akquisitionen sowie Transaktionen ohne Auktionsverfahren.
Als aktiver Assetmanager verkauft die DIC Asset AG regelmäßig Teile des Immobilienvermögens, um nach Wertsteigerungsphasen Gewinne zu realisieren und neue Investitionen vornehmen zu können.
Konzernabschluss
Mit ihrem Tochterunternehmen DIC ONSITE verfügt die
DIC Asset AG über eine routinierte und umsetzungsstarke
Property- und Assetmanagement-Gesellschaft. Von fünf
zentralen Standorten an den Schwerpunkten des Portfolios aus arbeiten die Mitarbeiter an der zügigen und effizienten Umsetzung der jeweiligen Businesspläne und der
Wertsteigerung der Immobilien.
Leitung und Kontrolle
Das Unternehmen wird eigenverantwortlich vom Vorstand geleitet. Die wichtigsten Aufgaben des Vorstands
bestehen in der Festlegung der Unternehmensstrategie,
der Führung des Unternehmens, der Unternehmensplanung und dem Aufbau und Betrieb eines adäquaten
Risikomanagements. Aktuell besteht der Vorstand der DIC
Asset AG aus drei Mitgliedern.
Der Vorstand arbeitet eng mit dem Aufsichtsrat zusammen, der in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden ist. In einem klar geregelten Informationsaustausch
beraten sich die Gremien, auch über reguläre Sitzungen
hinaus. Der Aufsichtsrat der DIC Asset AG besteht aus
sechs Mitgliedern. In insgesamt vier Sitzungen und 14
telefonischen Sitzungen hat der Aufsichtsrat im Jahr 2007
gemeinsam mit dem Vorstand über wesentliche Geschäftsvorfälle und Entscheidungen getagt.
Vergütungsbericht
Der Vergütungsbericht sowie individualisierte Angaben
zur Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat, aufgeteilt
nach Komponenten, finden sich im Bericht zur Corporate
Governance ab Seite 125.
Portfolio
Standorte
Die DIC Asset AG ist seit dem Geschäftsjahr 2007 an fünf
Standorten (Frankfurt, Mannheim, Berlin, Hamburg und
Düsseldorf) in Deutschland aktiv und betreibt in den Investmentschwerpunkten des Portfolios ihr intensives Property- und Assetmanagement. Der Vorstandssitz und die
Zentrale befinden sich in Frankfurt am Main, von wo aus
der Konzern gesteuert wird und zentrale Administrationsaufgaben erbracht werden.
Produkte und Geschäftsprozesse
Die DIC Asset AG investiert in die Erweiterung ihres Immobilienvermögens durch Akquisitionen sowie Projektentwicklungen und managt den eigenen Bestand. Ihre
Gewerbeimmobilien bietet sie Dritten zur Miete und zum
Kauf an.
Wettbewerbslage und Absatzmarkt
Die DIC Asset AG konzentriert sich auf den deutschen
Markt für Gewerbeimmobilien. Bei der Beschaffung neuer
Objekte konkurriert sie mit Investoren auf nationaler und
internationaler Ebene. Ihre Vorteile sind hierbei eindeutig
die Kenntnis und Nähe zu den Objekten.
Bei der Vermietung steht die DIC Asset AG im Wettbewerb
mit Eigentümern von Immobilien ähnlicher Lage, Qualität
und Preisklasse. Aufgrund des positiven Vermietungsmarkts ist die Wettbewerbssituation insgesamt gesehen
günstig. Beim Verkauf ihrer Objekte entscheiden die
Qualität, die Sicherheit der Ertragslage der Immobilie und
letztendlich die zu erzielende Rendite. Hier konkurriert die
DIC Asset AG mit Anbietern ähnlicher Objekte.
2
Strategie und Unternehmenssteuerung
In den vergangenen Jahren hat sich die DIC Asset AG
durch ihre expansive Wachstumsstrategie zu einem der
größten börsennotierten deutschen Immobilienunternehmen entwickelt. Sie investiert in deutsche Gewerbeimmobilien, managt und entwickelt ihre Bestandsobjekte und verkauft nach vollzogener Wertschöpfung. Hier
verfügt die DIC Asset AG über eine langjährige Expertise
und intensive Marktkenntnis. Ihr Ziel ist es, in allen Bereichen kontinuierlich und renditeorientiert zu wachsen und
ihren Marktanteil auszubauen. Dabei werden sowohl
internes Wachstum wie auch externes Wachstum durch
Zukäufe verfolgt.
Die Basis hierfür ist das erfolgreiche Geschäftsmodell der
DIC Asset AG. Das Unternehmen besitzt mit der unternehmenseigenen Property- und Assetmanagement-Organisation DIC ONSITE eine effektive Unterstützung bei
der raschen Umsetzung wertsteigernder Maßnahmen und
damit eine ideale Basis für das interne Wachstum. Bei
externem Wachstum profitiert die DIC Asset AG von der
umfangreichen Expertise und Transaktionserfahrung der
Mitarbeiter und des Managements; sie kann darüber
hinaus bei Bedarf auf unterschiedliche Kapitalquellen zurückgreifen. Um externe Wachstumschancen nutzen zu
können, prüft die DIC Asset AG kontinuierlich die sich
bietenden Gelegenheiten.
30
Strategische Beteiligungen
Seit dem 1.1.2007 betreibt die DIC Asset AG ihr Propertyund Assetmanagement über die Tochtergesellschaft DIC
ONSITE. Der Anteil am Unternehmen beträgt 75%. Weitere Informationen zu den Beteiligungen sind im Anhang
zum Konzernabschluss ab Seite 84 aufgeführt. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um objekthaltende
Gesellschaften.
Berichtssegmente
Die DIC Asset AG ist primär in einem Wirtschaftszweig
tätig. Die Segmentgliederung folgt der Aufteilung des Immobilienportfolios nach Ertrags- und Risikokriterien. Das
Immobilienportfolio der DIC Asset gliedert sich in die Segmente Core, Value Added (VAD) und Opportunistic Co-Investments (OPP).
Fläche in m2
Marktwert in Mio. Euro
Das Unternehmen wird im Wesentlichen anhand der
aggregierten Ergebnisse nach Zinsen (Earnings after
Taxes, EAT) aus den einzelnen Investments gesteuert.
Geplante Entwicklungen und die erzielten Ergebnisse wer-
Das Core-Segment umfasst ertragsstarke Immobilien mit
langfristiger Vermietung an erstklassige Mieter. Im Portfoliosegment Value Added befinden sich Immobilien mit
interessantem kurz- bis mittelfristig realisierbarem Wertsteigerungspotenzial. Über das Segment Opportunistic
Co-Investments werden Minderheitsbeteiligungen an
chancenorientierten Investitionen in Einzelimmobilien
und Portfolios gehalten, die gemeinsam mit der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA als Leadinvestor
durchgeführt werden.
den regelmäßig gegenübergestellt und überwacht. Zusätzlich sind weitere Erfolgsfaktoren definiert, die bis auf
die Ebene der Businesspläne von Immobilien und Portfolien verfolgt werden. Von zentraler Bedeutung sind dabei
das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung (Funds from Operations, FFO), die Wertsteigerung
aus der Vermietung der Objekte sowie die operativen Ergebnisse nach Abzug der Zinsen, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital (Return on Equity, ROE). Bei den auf
kurz- bis mittelfristige Weiterplatzierung ausgerichteten
Businessplänen im Segment Opportunistic Co-Investments kommt die Internal Rate of Return (IRR) hinzu.
Mieteinnahmen in Mio. Euro
Core
VAD
OPP
461.000
581.000
172.000
1.057,5
863,
266,1
48,7
44,
n.a.*
* betrifft Minderheitsbeteiligungen, daher kein Umsatzausweis
Lagebericht
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die DIC Asset AG hat im Geschäftsjahr von der insgesamt positiven Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen
Umfelds und der guten Branchenentwicklung profitiert.
Konzernabschluss
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die deutsche Wirtschaft verzeichnete im Jahr 2007 ein
Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von rund 2,5%.
Gegen Ende des Jahres verlangsamte sich die konjunkturelle Entwicklung, ausgelöst durch die so genannte Subprime-Krise amerikanischer Hypothekenbanken. In der
Niedrigzinsphase der letzten Jahre waren in hohem Maß
variabel verzinste Kredite mit anfänglich niedrigen Zinsen
vergeben worden, auch an Kreditnehmer mit schlechter
Bonität. Bis zum Frühjahr 2007 waren in den USA zunehmend Ausfälle von Kreditrückzahlungen zu verzeichnen,
nachdem die Kreditzinsen deutlich erhöht wurden. Diese
Kredite wurden durch die Hypothekenbanken über
strukturierte Anlageprodukte weltweit am Finanzmarkt
gestreut und verloren zum Teil drastisch an Wert.
Weiterhin herrscht Unsicherheit und Zurückhaltung an
den globalen Finanzmärkten, was sich auch auf die deutsche Wirtschaft auswirkt. In den letzten Monaten des Jahres und im Rahmen der aktuellen Jahresabschlüsse nah-
Portfolio
men Banken und Investmenthäuser, die in die Verbriefungen von Krediten investiert hatten, Neubewertungen
ihrer Bilanzpositionen vor und waren zum Teil gezwungen, erhebliche Verluste zu realisieren. Auch deutsche Kreditinstitute sind hiervon betroffen. Etliche Analysten und
Marktbeobachter, unter anderem die Bundesregierung,
gehen davon aus, dass die Entwicklung bei weitem noch
nicht ausgestanden ist.
Um die Gefahr einer Rezession abzuwenden, hat die amerikanische Notenbank, die Federal Reserve, seit Mitte 2007
in mehreren Schritten die Leitzinsen gesenkt. Zuletzt
wurde im Januar 2008 in einer Eil-Zinssenkung der Zinssatz um 0,75 Prozentpunkte reduziert, rund eine Woche
später abermals um 0,5 Prozentpunkte auf aktuell 3,0 Prozent. Die Europäische Zentralbank (EZB) bleibt dagegen
bei ihrer Linie der Zinsstabilität. Bisher wurden, um einer
Inflation im europäischen Wirtschaftsraum zu begegnen,
von der EZB keine Zinssenkungen durchgeführt und der
Zinssatz bei 4,0 Prozent belassen.
Rahmenbedingungen: Bruttoinlandsprodukt und Erwerbstätigenzahl (jeweils Veränderung in %)
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-1,0%
18
1
2000
Bruttoinlandsprodukt
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Erwerbstätigenzahl
31
Die Bundesregierung hat aufgrund der momentan nicht
abschließend bewertbaren Situation ihre Prognose für das
Wirtschaftswachstum in 2008 auf 1,7% gesenkt. Sie geht
davon aus, dass neben der Belastung aus der US-Immobilienkrise der starke Kurs des Euro zum Dollar und das gegenwärtige Ölpreisniveau die Konjunktur belasten werden. Mit ihrer Schätzung befindet sich die Bundesregierung im Prognosespektrum der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute, das zwischen 1,5 Prozent und 2,0 Prozent Wachstum liegt.
Der ifo-Index, der einen Frühindikator für die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland darstellt, verbesserte
sich im Februar 2008 leicht auf 104,1 Punkte. Im Vormonat wurden 103,4 Punkte erreicht. Die derzeitige Geschäftslage wird dabei besser als im Januar eingeschätzt.
Unter Analysten signalisiert ein dreimonatiger Anstieg
eine Phase der Wachstumsbeschleunigung. Der aktuelle
Anstieg wird als Zeichen der Robustheit der deutschen
Wirtschaft im Hinblick auf die Rezessionssorgen in den
USA gewertet.
Offenbach, Berliner Straße
32
Für den Arbeitsmarkt war 2007 ein sehr gutes Jahr: Die
Zahl der Arbeitslosen sank um rund 711.000, was den
stärksten Rückgang seit Bestehen der Bundesrepublik darstellt. Durchschnittlich waren 2007 bundesweit 3,8 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet. Die positive Entwicklung setzt sich auch im Januar 2008 fort, der Arbeitsmarkt
zeigt sich zu Beginn des Jahres stabil.
Wiesbaden, Frankfurter Straße
Lagebericht
Branchenentwicklung
Vermietung zieht weiter an
An den größten deutschen Bürostandorten wurden im
Jahr 2007 rund 3,7 Millionen Quadratmeter Bürofläche
vermietet. Das Ergebnis übertrifft damit das Vorjahresresultat um etwa 15%. Die Erholung der Büromärkte spiegelt die konjunkturelle Entwicklung wider und wird durch
eine rege Nachfrage in allen Marktsegmenten getragen.
Der Leerstand sinkt weiter und die Spitzenmieten ziehen
an, wobei Flächen mit moderner Ausstattung bei den Spitzenmieten wie auch der Nettoabsorption die dominierende Rolle spielen. Auch die Bautätigkeit nahm in 2007
wieder zu, der Großteil der Flächen in Entwicklung wird
allerdings nach 2008 auf den Markt kommen. Insgesamt
wird für den Vermietungsmarkt 2008 die Fortsetzung der
positiven Entwicklung vorausgesagt und ein erneut überdurchschnittlich gutes Jahr prognostiziert.
Konzernabschluss
Investitionsvolumen auf Allzeithoch
Im Jahr 2007 wurde ein Rekordumsatz von rund 55 Mrd.
Euro auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt erzielt. Gleichwohl wirkte sich die SubprimeKrise sehr deutlich auf das Geschehen und auf die Struktur
des Marktes aus. In der ersten Jahreshälfte wurde ein außerordentlich hohes Transaktionsvolumen erreicht. Das
im internationalen Vergleich attraktive Verhältnis von
Zinsniveau und erzielbarer Mietrendite sorgte für einen
steten Zustrom internationalen Kapitals. Aufgrund des
hohen Wettbewerbs um Investitionsobjekte sanken die
Mietrenditen bis Ende des ersten Halbjahrs kontinuierlich.
Portfolio
Mit der Zurückhaltung der kreditgebenden Banken und
durch das Abwarten auf der Verkäuferseite in der zweiten
Jahreshälfte veränderte sich das Transaktionsgeschehen.
Das Investitionsvolumen und der Anteil der mit hohem
Fremdkapitalanteil operierenden Investoren gingen deutlich zurück. Im Gegenzug erhöhte sich der Anteil langfristig orientierter Investoren und eigenkapitalstärkerer Unternehmen. Die im ersten Halbjahr gesunkenen Renditen
erholten sich leicht. Für 2008 wird, verstärkt durch die Auswirkungen der US-Hypothekenkrise, ein deutlicher Rückgang des Transaktionsvolumens erwartet.
Neu-Isenburg, Martin-Behaim-Straße
33
Geschäftsverlauf
Hervorragendes Geschäftsjahr 2007
+ 71%
Wertsteigerung durch Propertyund Assetmanagement
Wachstum
durch Akquisitionen
Immobilienvermögen
34
Geschäftsverlauf
Die DIC Asset AG hat im Geschäftsjahr 2007 das bislang
beste Ergebnis ihrer Geschichte erzielt. Mit einem Konzernüberschuss von 36,1 Mio. Euro wurde das Vorjahresergebnis wie geplant mehr als verdoppelt. Die
Gesamterträge (vor allem Mieteinnahmen und Erlöse
aus Verkäufen) summieren sich auf über 236,2 Mio.
Euro. Die DIC Asset AG hat ihre Wachstumsstrategie
erfolgreich vorangetrieben und mit gezielten Investitionen in allen Segmenten den Marktwert ihres Immobilienvermögens zum 31.12.2007 um 912 Mio. Euro auf
2.188 Mio. Euro ausgebaut. Die Aktionäre sollen an dem
guten Ergebnis durch eine Dividende von 1,65 Euro pro
Aktie beteiligt werden. Dies entspricht bei einem
Aktienkurs von 20,51 Euro (29. Februar 2008) einer
Rendite von 8%. Der Net Asset Value pro Aktie beträgt
im Geschäftsjahr 2007 23,04 Euro und wurde damit
gegenüber dem Vorjahr um rund 8% gesteigert.
Lagebericht
Akquisitionen
Portfolio kräftig ausgebaut
Die DIC Asset AG investierte 2007 insgesamt 1,2 Mrd. Euro
in 126 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 20.000 m2.
Damit ist sie einer der aktivsten Investoren unter den
börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften. Im
zweiten Halbjahr, als das Geschehen auf dem Transaktionsmarkt zeitweise fast vollständig zum Erliegen kam,
hat die DIC Asset AG drei Akquisitionen realisieren können. Insgesamt wurden rund 1,1 Mrd. Euro für Zukäufe in
den Segmenten Core und Value Added aufgewandt. Über
das Segment Opportunistic Co-Investments hat sich die
Gesellschaft zusätzlich mit 20% an einer Transaktion mit
einem Volumen von 465 Mio. Euro beteiligt.
Konzernabschluss
Odin-Portfolio
Im April 2007 erwarb die DIC Asset AG für die Segmente
Core und Value-Added ein Portfolio mit 26 Objekten und
263.000 m2 Nutzfläche. Die Büro- und Gewerbeimmobilien in verschiedenen deutschen Städten wie München,
Hannover, Darmstadt, Mannheim und Hamburg sind an
Mieter erstklassiger Bonität wie das Bundesland Hessen,
die Deutsche Bahn, die GE Money Bank und Saturn vermietet. Insgesamt investierte die DIC Asset AG rund 460
Mio. Euro. Der Leerstand von 15% eröffnet interessante
Wertsteigerungspotenziale.
26 Objekte
263.000 m2 Nutzfläche
Investitionsvolumen 460 Mio. Euro
Portfolio
Portfolio V6A
Im Juli 2007 wurde das Core-Segment um acht hochwertige Immobilien im Raum Köln/Bonn und Neubrandenburg für ein Investitionsvolumen von rund 155 Mio. Euro
erweitert. Darunter befinden sich als prominenteste Immobilien das „Rheinwerk“ in Bonn sowie „SILO“ und „ECR“
im Kölner Rheinauhafen. Die langfristig vermieteten,
cashflowstarken Objekte sind Bestandteil der mittel- bis
langfristig ausgelegten Haltestrategie. Vier Objekte gehen
nach Fertigstellung und Vollvermietung in 2008 und 200
in den Besitz der DIC Asset AG über.
8 Objekte
Akquisitionen 2007
in Mio. Euro
Apr
Portfolio Odin
Mai
Portfolio Helena*
Jul
Portfolio V6A
Investitionsvolumen
460
Anzahl
Objekte
26
3
54
155
8
Okt
Portfolio Dolphin
320
25
Dez
Portfolio Forum
173
13
1.201
126
Summe
* Opportunistisches Investment, Transaktionsvolumen insg. 465 Mio. Euro,
Beteiligung DIC Asset AG 20%
Magdeburg, Otto-von Guericke-Straße
Köln, Agrippinawerft
Geschäftsverlauf
35
Portfolio Dolphin
25 Immobilienkomplexe im Rhein-Main-Gebiet, Düsseldorf, Berlin und München wurden im Oktober 2007 von
der AXA-Gruppe und DBV Winterthur übernommen. Fast
durchweg werden diese als Büroobjekte genutzt. Die Versicherungen mieten mehr als ein Drittel der Flächen zum
Teil langfristig zurück. Die Flächen sind mit einer Vermietung von 4% hoch ausgelastet. Die für das Core- und
Value-Added-Segment erworbenen Objekte werden
daher zum Großteil im mittel- bis langfristigen Bestand gehalten.
25 Objekte
München, Hanauer Straße
36
Geschäftsverlauf
Portfolio Forum
Im Dezember 2007 wurden von der iii-Investment GmbH
13 Objekte aus dem EURO ImmoProfil-Fonds erworben.
Es handelt sich im Wesentlichen um Einzelhandelsimmobilien in bester Lage in größeren Städten Deutschlands.
Für die Immobilien mit einer Fläche von insgesamt 77.000
m2 wurden rund 173 Mio. Euro investiert, was einer Anfangsmietrendite von 6,5% entspricht. Die DIC Asset AG
wird diese Objekte durch intensives Property- und Assetmanagement im Wert steigern. Der Besitzübergang erfolgte am 2. Februar 2008.
13 Objekte
Regensburg, Kassiansplatz
Portfolio Helena
Im Geschäftsjahr 2007 hat die DIC Asset AG gemeinsam
mit dem Leadinvestor Deutsche Immobilien Chancen AG
& Co. KGaA ein opportunistisches Investment durchgeführt. 54 Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien mit
Schwerpunkten in Frankfurt, Hamburg, Berlin und Düsseldorf wurden für ein Investitionsvolumen von insgesamt
465 Mio. Euro von der HANSAINVEST, der Investmentgesellschaft der SIGNAL IDUNA–Gruppe, übernommen. An
dieser chancenreichen Akquisition hält die DIC Asset AG
einen Anteil von 20%. Wertsteigerungsmöglichkeiten bestehen vor allem in der Reduzierung des Leerstands von
rund 16% sowie der Neuvermietung nach der Nutzung
von Redevelopment-Potenzialen.
54 Objekte
Koblenz, Rizzastraße
Lagebericht
Verkäufe
Konzernabschluss
Bochum, Gelsenkirchen, Ulm, Regensburg und Ingelheim.
Die Vermietungsquote betrug knapp 5%.
Steigerung der Verkaufsgewinne auf 17,7 Mio. Euro
In mehreren Transaktionen hat die DIC Asset AG insgesamt 25 Immobilien verkauft. Damit wurden rund 122,
Mio. Euro anteilige Verkaufserlöse realisiert. Der Gewinn
aus den Verkäufen im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements beträgt im Geschäftsjahr 2007 rund 17,7 Mio.
Euro. Im Vorjahr wurden 41 Immobilien mit einem Volumen von 64,5 Mio. Euro und einem Gewinn von 4,2 Mio.
Euro verkauft.
Der größte Verkaufserfolg gelang mit dem als MustangPortfolio vermarkteten Paket, das im April 2007 sehr erfolgreich für rund 86 Mio. Euro an zwei luxemburgische
Investoren platziert wurde. Das Portfolio bestand aus zehn
Immobilien mit einer Gesamtfläche von 60.000 m2. Die
vorwiegend als Büroimmobilien genutzten Objekte
befinden sich in mittelgroßen deutschen Städten wie
Neben kleineren Einzelverkäufen während des Geschäftsjahres hat die DIC Asset AG im Juli 2007 ein Wohnportfolio mit 353 Einheiten verkauft. Damit wurde der strategisch nicht relevante Wohnimmobilienbereich reduziert,
auch um die Kapazitäten im Property- und Assetmanagement auf die Kernaktivitäten konzentrieren zu können.
Zum Ende des Geschäftsjahres wurde eine langfristig an
die Deutsche Telekom AG vermietete Immobilie in Hamburg für rund 25 Mio. Euro verkauft. Der Verkauf erfolgte
in einer ergebnisorientierten Transaktion als Sharedeal.
Darüber hinaus konnte auf Grund einer Co-InvestmentVereinbarung ein attraktiver Mehrgewinn (promote) erzielt werden, so dass der Gesamtgewinn aus dem Verkauf
über den nominellen Ergebnisanteil der DIC Asset AG von
50% hinausgeht.
Verkäufe 2007
in Mio. Euro
Feb
Apr
Jul
Jul
Jul
Okt
Dez
Dez
Summe
Objekt Bad Homburg
Portfolio Mustang
Einzelobjekt Frankfurt
diverse Einzelobjekte
Wohnportfolio Abitare
Objekte aus Berlin-Portfolio
Telekom-Objekt Hamburg
diverse Einzelobjekte
Transaktionsvolumen
47
86
4
11
20
7
25
6
206
Verkaufsanteil
DIC Asset AG
20%
100%
50%
20%
100%
50%
50%
20%
Anzahl Objekte
Portfolio
Signifikante Verkäufe aus opportunistischen Investments
Über ihre Minderheitsbeteiligungen von jeweils 20% im
Segment Opportunistic Co-Investments profitierte die DIC
Asset AG im Geschäftsjahr 2007 von den Verkäufen von
sechs Objekten. Neben kleineren Objekten wurde im Februar 2007 eine Immobilie in Bad Homburg mit großem Erfolg für rund 47,5 Mio. Euro an einen spanischen Investor
veräußert.
Zudem gingen Ende April 2007 16 Objekte in den Besitz
des französischen Investors INOVALIS über, nachdem im
Dezember 2006 im Rahmen eines Portfolioverkaufs die
Transaktion initiiert wurde.
Insgesamt hat das Segment Opportunistic Co-Investments mit einem Ergebnis von 8,3 Mio. Euro deutlich zum
Erfolg des Geschäftsjahres 2007 beigetragen. Neben den
oben genannten Verkäufen und dem laufendem Assetmanagement resultiert dies aus der gesellschaftsrechtlichen Übertragung zweier Portfolien. Die gesellschaftsrechtliche und finanztechnische Struktur wurde optimiert
und die erreichten Wertsteigerungen in den Portfolien
über den Ansatz von Marktwerten berücksichtigt, die von
externen Gutachtern festgestellt wurden.
1
10
1
2
3
10
1
3
31
Geschäftsverlauf
37
Portfolio
Immobilienvermögen um mehr als 70% erhöht
Die konsequente Wachstumsstrategie der DIC Asset AG
und ihre Verkäufe im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements wirken sich deutlich auf das Volumen der Segmente aus. Insgesamt stieg der Marktwert des Immobilienvermögens zum 31.12.2007 um 12 Mio. Euro (+71%)
auf 2.188 Mio. Euro.
Im Core-Segment, das erstklassige, langfristig vermietete Immobilien für den mittel- bis langfristigen Bestand umfasst, erhöhte sich das gehaltene Vermögen
um 43 Mio. Euro (+71%) auf 1.058 Mio. Euro.
Ebenso deutlich erhöht wurde der Bestand im Portfoliosegment Value Added, über das Immobilien mit
kurz- bis mittelfristig realisierbarem Wertsteigerungspotenzial gehalten werden. Das Immobilienvermögen
wuchs um 337 Mio. Euro (64%) auf 864 Mio. Euro.
Das Portfoliovolumen im Segment Opportunistic CoInvestments wurde verdoppelt. Der aktuelle Marktwert
beläuft sich auf 266 Mio. Euro.
Durch die volumenstarken Akquisitionen in den übrigen
Segmenten hat sich der Anteil des Segments Opportunistic Co-Investments reduziert, was sich mittelfristig
wieder ausgleichen sollte.
Net Asset Value um 114 Mio. Euro ausgebaut
Der Net Asset Value, der innere Wert der DIC Asset AG, lag
basierend auf den Werten der Konzernbilanz zum
31.12.2007 und ergänzt um die gutachterlich ermittelten
Immobilienmarktwerte bei 722,2 Mio. Euro (VJ 608,1 Mio.
Euro). Der Net Asset Value pro Aktie betrug zum
31.12.2007 23,04 Euro (VJ 21,34 Euro). Der Anstieg resultiert vor allem aus dem Wachstum des Immobilienbestands sowie der erreichten Wertsteigerung in den
Objekten und Projektentwicklungen.
In diesem Segment hält die DIC Asset AG ihre Minderheitsbeteiligungen an chancenorientierten Investitionen, die zusammen mit der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA als Leadinvestor durchgeführt
werden.
Immobilienvermögen zum 31.12.2007
Anteil Segmente
Marktwerte in Mio. Euro
Marktwerte in %
Net Asset Value
in Mio. Euro
2005
Marktwerte Immobilien, Projektentwicklungen und Beteiligungen
31.12.2007
31.12.2006
1.87,5
1.173,
1.058
864
46
618
527
147
33
05 06
Core
38
07
05 06
VAD
Geschäftsverlauf
10
41
10
Nettokreditverbindlichkeiten
12
Anzahl Aktien (Tsd.)
2006
49
266
157
44
07
05 06
OPP
Net Asset Value (NAV)
2007
131
+/- Sonstige Aktiva/Passiva
inkl. Minderheitenanteile
48
40
NAV/Aktie in Euro
07
Core
VAD
OPP
12,1
15,1
-1.457,4
-760,8
722,2
608,2
31.350
28.500
23,04
21,34
Lagebericht
Konzernabschluss
Developments: Drei stadtgestalterische Projekte
in Entwicklung
Entwicklung der Frankfurter Stadtbibliothek
erfolgreich vollendet
Nach einer Bauzeit von knapp zwölf Monaten wurde das
Redevelopment der Frankfurter Stadtbibliothek plangemäß abgeschlossen. Im September 2007 übergab die DIC
Asset AG das Gebäude offiziell der Stadt Frankfurt als Nutzer. Das Gesamtverkaufsvolumen des Projektes, an dem
die DIC Asset AG und MSREF zu je 50 Prozent beteiligt
waren, betrug rund 25 Mio. Euro. Die Immobilie wurde
schon 2005, in der Planungsphase, mit deutlicher Wertsteigerung an eine Leasinggesellschaft verkauft.
Portfolio
Das ehemalige Verwaltungsgebäude, das aus einem Portfoliokauf von Immobilien der Frankfurter Sparkasse Ende
2004 stammt, wurde von Grund auf neu gestaltet und für
eine moderne Nutzung eingerichtet. Im Innenraum beeindrucken nun geräumige Bibliotheksflächen und ein
markanter zentraler Leseturm die Nutzer. Für die großzügige Gestaltung wurde das Dach um ein Geschoss angehoben und Deckenöffnungen für einen großen Innenraum geschaffen. Im Erdgeschoss entstand Raum für
wechselnde Ausstellungen, Veranstaltungen und Gastronomie. Ein besonderes Gestaltungselement ist die Farbgebung: Die Deckenelemente sind in lebhaften Farben
gehalten und bilden gemeinsam mit dem leuchtend roten
Leseturm einen interessanten Kontrast zu den funktionalen, modernen Bibliotheksmöbeln.
Das Redevelopment mit attraktiver Wertschöpfung ist ein
gelungenes Beispiel für die Umgestaltung eines 50erJahre-Baus hin zu einer modernen Nutzung und zudem
das Ergebnis der erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen
DIC Asset AG und der Stadt Frankfurt.
Frankfurt am Main, Stadtbibliothek
Geschäftsverlauf
3
Baumaßnahmen am Bienenkorbhaus begonnen
Die Neubau- und Sanierungsarbeiten am Bienenkorbhaus-Komplex begannen im September 2007. Für den in
enger Abstimmung mit der Stadt Frankfurt entwickelten
Entwurf war im Sommer die Baugenehmigung erteilt worden. Ziel der Developmentmaßnahmen ist die deutliche
Flächenerweiterung und Repositionierung des Komplexes. Hierfür wird das Bienenkorbhaus mit moderner Infrastruktur ausgestattet und um einen sechsstöckigen Neubau ergänzt. Die DIC Asset AG investiert gemeinsam mit
MSREF in das Projekt mit einem Gesamtvolumen von rund
75 Mio. Euro. Hauptmieter bleibt die Frankfurter Sparkasse
mit einer Filiale, hinzu kommt im Neubau die Ludwig
Görtz GmbH, die Ende 2008 einen 2.400 m2 großen Flagship-Store eröffnen wird. Der Komplex wird Ende 2008
wieder eröffnet werden und die unmittelbare Umgebung
auf der Zeil, der bekannten Einkaufsstraße, deutlich aufwerten.
Zustimmung zum Projekt MainTor
Die Stadt Frankfurt hat im November 2007 ihre Zustimmung zum Projekt MainTor gegeben. Das Großprojekt
wird auf dem direkt in der Innenstadt gelegenen, bisher
für die Öffentlichkeit nicht zugänglichen Produktions- und
Verwaltungsareal der Degussa entstehen. Es umfasst zwei
kleinere Türme mit rund 60 Metern Höhe und das zentrale
Hochhaus WinX mit rund 100 Metern Höhe, das die Frankfurter Skyline ergänzen wird. Die Öffnung und Neugestaltung des Areals zu einem lebendigen Stadtquartier wird
die Attraktivität des Mainufers und der Innenstadt Frankfurts weiter erhöhen. Neben Gewerbeflächen soll ansprechender Wohnraum in wertvoller und prominenter Lage
am Main entstehen. Die Degussa AG bleibt als Ankermieter langfristig auf dem Areal.
Frankfurt am Main, Bienenkorbhaus
Frankfurt am Main, Projekt MainTor
40
Geschäftsverlauf
Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt über 500 Mio.
Euro. Die DIC Asset ist über ihr Portfoliosegment Opportunistic Co-Investments mit 20% an dem Projekt beteiligt.
Erste Abriss- und Bauarbeiten sind bereits ab der zweiten
Jahreshälfte 2008 geplant.
Ende Februar 2008 hat der Magistrat der Stadt Frankfurt
den Aufstellungsbeschluss für die Erstellung eines neuen
Bebauungsplans verabschiedet. Für das Areal sind hier die
wesentlichen Planungsparameter, insbesondere die
Grundstücksnutzung mit den drei geplanten Hochhäusern aufgeführt. Damit wurde ein weiterer wichtiger
Schritt zur Erlangung des Planungs- und Baurechts erreicht.
Projektentwicklungschancen in Hamburg
Mit der Akquisition des Primo-Portfolios in Hamburg Ende
2006 wurden mehrere Objekte mit Potenzial für Projektentwicklungen erworben. Unter anderem wird derzeit am
Projekt Opera Offices im Bereich der Großen Theaterstraße, Ecke Dammtorstraße gearbeitet. Hier soll auf den
bisher durch die Verwaltung der Hamburger Oper genutzten Flächen ein neues Areal mit Büro- und Einzelhandelsflächen entstehen.
Lagebericht
Immobilienmanagement
Neuer Vorstand für operative Aufgaben
Dr. Jürgen Schäfer verantwortet seit Oktober 2007 als
neuer Vorstand das operative Geschäft. Der Schwerpunkt
seiner Aufgaben liegt in der Führung und dem weiteren
Ausbau des strategisch wichtigen Geschäftsbereichs Property- und Assetmanagement, unter anderem auch durch
die Steuerung der deutschlandweiten Aktivitäten der DIC
ONSITE mit ihren rund 70 Mitarbeitern.
Konzernabschluss
Vermietungsergebnis: DIC ONSITE operiert erfolgreich
Die DIC ONSITE, ein Tochterunternehmen der DIC Asset
AG, betreut seit dem 1. Januar 2007 das Immobilienportfolio der Gesellschaft. Die Mitarbeiter arbeiten von fünf
Niederlassungen in den Investitionsschwerpunkten direkt
vor Ort an der Wertsteigerung des Immobilienvermögens
durch Property- und Assetmanagement-Maßnahmen, beispielsweise durch Ausbau der Vermietung oder Neupositionierung von Objekten. Das Team am Hauptsitz in
Mannheim wurde deutlich erweitert. Im Geschäftsjahr
2007 wurden zudem in Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg
und Berlin neue Niederlassungen aufgebaut, die erfolgreich am Markt operieren.
Portfolio
Vor allem die Objekte aus den Segmenten Value Added
sowie opportunistische Investments besitzen Optimierungspotenziale, die gemäß den individuellen Businessplänen zügig und nachhaltig realisiert werden. Schon im
ersten vollen Geschäftsjahr 2007 der DIC ONSITE konnten
124.300 m2 neu vermietet werden. Namhafte Abschlüsse
waren unter anderem die Vermietung von 5.300 m2 in
Frankfurt an die Deutsche Bank AG, 4.200 m2 an die Bundesagentur für Arbeit in Hamburg und 4.000 m2 an die
Deutsche Bahn AG in Koblenz. Die gesamte Vermietungsleistung entspricht jährlichen Mieteinnahmen von 13,5
Mio. Euro.
Vermietungsleistung 2007
Büro
Einzelhandel
Sonstiges Gewerbe
Wohnen
Gesamt
Stellplätze (Einheiten)
in m2
82.300
15.000
21.400
5.600
124.300
1.200
Opera Offices, Hamburg
Geschäftsverlauf
41
Unsere Mitarbeiter: Erfolgsbasis der DIC Asset AG
Unsere Mitarbeiter sind eine entscheidende Komponente
für den Geschäftserfolg der DIC Asset AG. Um eine
führende Position unter den deutschen Immobilienunternehmen zu erreichen und beizubehalten, sind wir auf
die Leistung, die Fähigkeiten, das Engagement und die Begeisterung unserer Mitarbeiter angewiesen. Wir bemühen
uns gezielt darum, unsere Mitarbeiter zu binden, ihnen
attraktive Karrieremöglichkeiten zu bieten und sie bei der
Weiterbildung aktiv zu unterstützen. Im Geschäftsjahr
2007 wurde für den Managementnachwuchs in Kooperation mit der International Real Estate Business School
(IREBS), Regensburg, ein qualifiziertes Weiterbildungsprogramm ins Leben gerufen.
Hochqualifizierte und talentierte Mitarbeiter für die DIC
Asset AG zu gewinnen und zu binden, ist eine der Hauptaufgaben unseres Personalmanagements. Wir arbeiten
daher mit strategischer Perspektive an der Positionierung
der DIC Asset AG als attraktiver Arbeitgeber und TopAdresse für Bewerber aus der Immobilien- und Finanzbranche. Unter anderem arbeiten wir eng mit nationalen
sowie internationalen Hoch- und Fachschulen und
Jobbörsen zusammen und wollen diese Kooperationen in
Zukunft noch deutlich ausbauen.
Auf einen Bericht über Forschung und Entwicklung (F&E)
im Lagebericht verzichtet die DIC Asset AG, da sie Forschung und Lehre unterstützt, aber für die Geschäftstätigkeit keine Forschung und Entwicklung benötigt und
betreibt.
Am 31.12.2007 beschäftigte die DIC Asset AG an fünf
Standorten in Deutschland 82 Mitarbeiter. Durch den
Auf- und Ausbau der Property- und AssetmanagementGesellschaft DIC ONSITE nach Übernahme der Unternehmensanteile Anfang 2007 erhöhte sich die Mitarbeiterzahl
gegenüber dem Stand zum 31.12.2006 deutlich um 71
Mitarbeiter.
42
Geschäftsverlauf
Mitarbeiter
Portfoliomanagement und
Investment
Property- und Assetmanagement
Administration
Gesamt
31.12.2007
31.12.2006
5
68
82
4
3
4
11
Lagebericht
Aktienkurs von Subprime-Krise betroffen
Der Kursverlauf der Aktie zeichnete den erfolgreichen
Geschäftsverlauf sowie die stetigen und hervorragenden
Ergebnisse nicht nach. Der Wert schloss mit einem Minus
von 30% auf Jahresfrist und damit innerhalb der allgemeinen, globalen Abwertung von Immobilien-AGs im Sog
der US-Hypothekenkrise. Details zum Börsenjahr und dem
Umfeld der Aktie sind ab Seite 20 beschrieben.
Konzernabschluss
Basis für attraktive Investments gelegt
In der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres 2007 brachte die
Marktveränderung in Folge der Verunsicherung der Finanzbranche neben den möglichen Risiken auch neue
Chancen für Immobilieninvestitionen. Stark fremdfinanzierte Marktteilnehmer verloren den Anschluss beim Wettbewerb um zum Verkauf stehende Immobilien. Die Renditen erholten sich leicht. Ein höherer Eigenkapitalanteil
ist aktuell ein eindeutiger Vorteil für eine rasche und tragfähige Umsetzung und Finanzierung von Akquisitionen.
Um den erfolgreichen Wachstumspfad weiter fortzusetzen und die sich bietenden Chancen rasch und adäquat
nutzen zu können, hat die DIC Asset AG im November
2007 das Grundkapital durch die Ausgabe neuer Aktien
um 10% erhöht. Insgesamt wurden 2,85 Mio. Aktien zum
Preis von 21,0 Euro je Aktie ausgegeben.
Portfolio
Im Rahmen des Bezugsangebots für die neuen Aktien
haben die Großaktionäre Deutsche Immobilien Chancen
AG & Co. KGaA sowie MSREF ihre Bezugsrechte voll ausgeübt und darüber hinaus angeboten, nicht bezogene
Aktien anteilig zum Bezugspreis zu erwerben. Der erfolgreiche Abschluss der Kapitalmaßnahme bestätigt das Vertrauen der Großaktionäre und ist Beweis für die Attraktivität der Aktie. Der Streubesitz liegt danach aktuell bei
50,2 Prozent (bislang: 54, Prozent). Der Anteil der Deutsche Immobilien Chancen-Gruppe liegt bei 34,5 Prozent
(bislang: 30,6 Prozent), Forum hält 4, Prozent (bisher: 5,3
Prozent) und MSREF verfügt über 10,4 Prozent (bislang:
,2 Prozent) der Aktien.
Geschäftsverlauf
43
Essen, Alfredstraße
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Umsatz- und Ertragslage
Mieteinnahmebasis mehr als verdoppelt
Neue Ertragsquelle:
Erträge aus Immobilienbewirtschaftung
Neben den Einnahmen aus Vermietung und Verkauf gewinnen Erträge aus der vor allem für Finanzpartner
erbrachten Immobilienbewirtschaftung an Bedeutung.
46
Mit dem erheblich vergrößerten Immobilienbestand
verbreiterte sich die Umsatzbasis der DIC Asset AG im
Berichtsjahr deutlich. Die Mieteinnahmen kletterten
auf das Doppelte des Vorjahreswerts. In 2007 wurden
93,6 Mio. Euro Mieteinnahmen erzielt, 55,2 Mio. Euro
(+144%) mehr als im Vorjahr. Das Core-Segment erwirtschaftete 2007 einen Anteil von 52% (48,7 Mio. Euro) an
den Mieteinnahmen, das Segment Valued Added 48%
(44,8 Mio. Euro).
Lagebericht
Konzernabschluss
Der Umsatzschwerpunkt lag mit 70% auf der Vermietung
von Büroflächen. Etwa 11% entfielen auf die Vermietung
von Einzelhandelsflächen, 1% auf Wohnen und 18% auf
sonstige Gewerbeflächen sowie Stellplätze.
Insgesamt hat die DIC Asset AG im Geschäftsjahr Gesamterträge von 236,2 Mio. Euro erzielt. Hierzu tragen neben
dem gewachsenen Portfolio vor allem die Verkaufserlöse
bei, die gegenüber 2006 verdoppelt wurden.
Das Portfolio wies zum Jahresende eine Vermietungsquote von 8% auf. Das Ergebnis wurde einerseits durch
die Vermietungsleistung von rund 124.300 m2 positiv beeinflusst, andererseits erhöhte die gezielte Investition in
optimierbare Flächen die stichtagsbezogene Leerstandsquote. Ende 2006 betrug die Vermietungsquote 1%. Die
durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge im Gesamtportfolio belief sich zum Stichtag auf sechs Jahre. Im
Segment Core betrug sie analog zur Anlagestrategie acht
Jahre, während im Value Added-Segment drei Jahre und
im Segment Opportunistic Co-Investments fünf Jahre erreicht wurden.
Property- und Assetmanagement als zusätzliche
Ertragsquelle
Aus der Immobilienverwaltung erzielte die DIC Asset AG
Erträge in Höhe von 3,3 Mio. Euro. Im Vorjahr wurden Erträge in Höhe von 0, Mio. Euro erwirtschaftet. Es handelt
sich hierbei im Wesentlichen um Entgelte für das Property- und Assetmanagement durch die DIC ONSITE für
Immobilien aus opportunistischen Investments. Hier sind
neben der DIC Asset AG mehrheitlich die strategischen Finanzpartner Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA, DIC Capital Partners (Germany) GmbH & Co. KGaA
sowie MSREF beteiligt.
Gesamterträge
in Mio. Euro
Mieteinnahmen nach Quartalen
in Mio. Euro
Verkaufsergebnis mehr als vervierfacht
Die DIC Asset AG hat im Berichtsjahr 26 Immobilien aus
den Segmenten Core und Value-Added mit einer Nutzfläche von insgesamt über 100.000 m2 für anteilig 122, Mio.
Euro verkauft. Im Vorjahr wurden durch die Veräußerung
von Immobilien Erlöse von 64,5 Mio. Euro erzielt. Der Gewinn aus Immobilienverkauf stieg um 13,5 Mio. Euro
(+321%) auf 17,7 Mio. Euro. Zusätzlich wurden 21 Objekte
aus opportunistischen Co-Investments mit einem Volumen von rund 106 Mio. Euro verkauft. Der Verkauf dieser
Objekte schlägt sich im Ergebnis aus assoziierten Unternehmen nieder.
Übersicht Erträge
in Mio. Euro
Mieteinnahmen
Erlöse aus Immobilienverkauf
sonstige Erträge
Gesamterträge
2,2
1,0
2005
2006
2007
Q1
Q2 Q3
2006
2005
18,1
21,7
3,3
43,1
Logistik 7%
Hotel/Restaurant 6%
Stellplätze 4%
Wohnen 1%
Sonstige 1%
8,5
6,0
2006
38,4
64,5
8,0
110,9
Einzelhandel 11%
20,8
110,
43,1
2007
3,6
122,
1,7
236,2
Büroflächen 70%
24,6
6,1
Portfolio
Nutzungsarten *
Annualisierte Miete in %
236,2
17,8
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
*
zum 31.12.2007
2007
47
Konstantes Ergebnis aus Projektentwicklung
Aus dem Verkauf der Projektentwicklung Stadtbibliothek
Frankfurt wurde ein Gewinn auf dem Niveau des Vorjahres
in Höhe von 1,2 Mio. Euro erzielt. Das Ergebnis wurde anhand der Percentage-of-Completion-Methode ermittelt,
mit Fertigstellung und Übergabe der Immobilie in 2007 ist
der Gewinn voll realisiert und ergebniswirksam.
Aufwendungen unterproportional gestiegen
Die operativen Aufwendungen für Personal und Verwaltung entwickelten sich deutlich unterproportional, verglichen mit dem Wachstum der Mieteinnahmen. Die Aufwendungen für Administrationsaufgaben stiegen vor
allem im Rahmen des Portfolioausbaus um 3,6 Mio. Euro
(+10%) auf 6, Mio. Euro. Der Personalaufwand erhöhte
sich im Wesentlichen durch den Auf- und Ausbau der Property- und Assetmanagement-Gesellschaft DIC ONSITE
um 1,3 Mio. Euro (+46%) auf 4,1 Mio. Euro. Zum 31.12.2007
beschäftigte die DIC Asset AG 82 Mitarbeiter, 71 mehr als
zum Ende des Vorjahres. Die Abschreibungen lagen mit
1,8 Mio. Euro auf Grund des Portfoliowachstums um 11,2
Mio. Euro (+130%) höher als im Vorjahr.
Die Gesamtaufwendungen summierten sich auf 156,2
Mio. Euro. Der unterproportionale Anstieg resultiert aus
der gesteigerten Profitabilität sowie den Verkaufserfolgen
des Geschäftsjahres. Im Vorjahr betrugen die Gesamtaufwendungen 82,4 Mio. Euro.
Portfolioausbau beeinflusst Finanzergebnis
Das negative Finanzergebnis erhöhte sich um 33,3 Mio.
Euro (+22%) auf -44,7 Mio. Euro. Der Zinsaufwand fiel mit
rund 53,4 Mio. Euro um 37, Mio. Euro deutlich höher aus
als im Jahr 2006. Im Wesentlichen resultiert diese Entwicklung aus dem gewachsenen Finanzierungsvolumen
und einem allgemein gestiegenen Zinsniveau. Zudem
wurden 2006 nach den Kapitalerhöhungen Investitionen
temporär aus Eigenmitteln finanziert und die Darlehensmittel erst im Lauf des Jahres abgerufen, was die Finanzierungsaufwendungen insgesamt verringerte. Die Zins-
48
und Dividendenerträge erhöhten sich im Geschäftsjahr
um 3,5 Mio. Euro auf 8,8 Mio. Euro.
Operatives Ergebnis gesteigert
Das operative Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern
sowie Gewinnen aus Verkäufen, Entwicklungsprojekten
sowie Erträgen aus Beteiligungen (Funds from Operations,
FFO) erhöhte sich vor allem durch den Portfolioausbau
und die gestiegenen Mieteinnahmen um 22,8 Mio. Euro
(+105%) auf 44,6 Mio. Euro. Auf Grund der gestiegenen
Finanzierungskosten und der höheren Ankaufspreise lag
die Ergebnisentwicklung unterhalb der Entwicklung der
Mieteinnahmen.
Ergebnisentwicklung
in Mio. Euro
Ergebnis vor Abschreibungen
Konzernüberschuss
55,
36,1
23,5
15,0
10,4
6,4
2005
2006
2007
Lagebericht
Opportunistic Co-Investments:
signifikanter Ergebnisbeitrag
Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen, das die
Resultate des Segments Opportunistic Co-Investments
der DIC Asset AG abbildet, wurde um 6,7 Mio. Euro
(+41%) auf 8,3 Mio. Euro mehr als verfünffacht. Hierzu
trugen die Gewinne aus Immobilienverkäufen, die laufenden Erträge aus dem Assetmanagement sowie die gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung zweier Portfolien
unter Ansatz von Marktwerten bei.
Konzernabschluss
Ergebniskennzahlen bilden Wachstum ab
Das Wachstum der DIC Asset AG schlägt sich auch in den
Ergebniskennzahlen nieder: Das EBITDA (Ergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und Ertragsteuern) erhöhte sich um
62,8 Mio. Euro (+170%) auf ,8 Mio. Euro. 52,2 Mio. Euro
des EBITDA stammen aus dem Core-Segment, 47, Mio.
Euro aus dem Value-Added-Segment.
Konzernüberschuss: erneut mehr als verdoppelt
Der Konzernjahresüberschuss wurde wie schon im Vorjahr
um mehr als 100% gesteigert. Im Geschäftsjahr 2007 stieg
das Ergebnis nach Steuern um 21,1 Mio. Euro (+141%) auf
36,1 Mio. Euro. Die Rendite (Konzernüberschuss bezogen
auf Gesamterträge) stieg um 1,8 Prozentpunkte auf 15,3%.
Bewertungsmethode für Immobilienvermögen wird
beibehalten
Wie in den Vorjahren bewertet die DIC Asset AG ihren Immobilienbestand zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Erträge und Gewinne werden nur dann ausgewiesen,
in Mio. Euro
FFO in Mio. Euro
EBITDA in Mio. Euro
EBITDA bezogen auf Gesamterträge
EBIT in Mio. Euro
EBIT bezogen auf Gesamterträge
Ergebnis vor Abschreibungen in Mio. Euro
Ergebnis vor Abschreibungen bezogen auf Gesamterträge
Konzernjahresüberschuss in Mio. Euro
Konzernjahresüberschuss bezogen auf Gesamterträge
Ergebnis je Aktie in Euro
2007
44,6
,8
42,3%
80,0
33,%
55,
23,7%
36,1
15,3%
1,25
2006
21,8
37,0
33,4%
28,5
25,7%
23,5
21,2%
15,0
13,5%
0,85
Portfolio
wenn sie durch gesteigerte Mieten oder Verkaufserlöse
realisiert wurden. Das laufende Ergebnis beinhaltet planmäßige Abschreibungen, die sich entsprechend der
voraussichtlichen Nutzungsdauer gemäß IFRS ergeben.
Das Ergebnis vor Abschreibungen betrug 2007 rund 55,
Mio. Euro (VJ: 23,5 Mio. Euro).
Das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern) kletterte
um 51,5 Mio. Euro (+181%) auf 80,0 Mio. Euro.
Ergebnisübersicht
Ergebnisübersicht Quartale
in Mio. Euro
1,2
18,2
14,4
12,1
12,5
8,6
5,2
3,4
2,4 1,3
Q1
,5
,0
4,
4,7
2,6
2,5
Q2
Q3
2006
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2007
4
Düsseldorf, Central Park Offices
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Finanzlage des Konzerns
Zentrales Finanzmanagement
Die DIC Asset AG organisiert ihre Finanzierung zentral.
Das gemeinsame Finanzierungsmanagement für alle
Gesellschaften ermöglicht Kapitalbeschaffungsmaßnahmen auf günstigem Niveau, trägt zur Ergebnisverbesserung bei und kontrolliert Zins- und Liquiditätsrisiken. Die Einbindung von Finanzpartnern als Aktionäre
der DIC Asset AG minimiert das Finanzierungsrisiko bezüglich der Bereitstellung von Fremdkapital. Die Finanzverbindlichkeiten sind mit marktüblichen Bedingungen unterlegt, die regelmäßig überprüft werden.
Die DIC Asset AG unterhält gute Geschäftsbeziehungen
zu verschiedenen Partnerbanken und vermeidet dadurch eine starke Abhängigkeit von einzelnen Kreditinstituten.
52
Finanzlage
Eigenkapitalaufnahme erweitert Finanzierungsspielraum
Die DIC Asset AG hat ihr Grundkapital im Dezember 2007
um 10% erhöht und durch die Ausgabe neuer Aktien rund
62 Mio. Euro an weiterem Eigenkapital erschlossen. Die Eigenmittel sollen zur Finanzierung anstehender Akquisitionen verwendet werden.
Neben der Bereitstellung von Kapital durch Kreditinstitute
stehen der DIC Asset AG durch ihre Partnerschaft mit Investoren der Deutsche Immobilien Chancen-Gruppe weitere Finanzierungsquellen zur Verfügung. Im Wesentlichen wird dies momentan in Form eines Darlehens der
Provinzial Rheinland in Höhe von 11,3 Mio. Euro genutzt
(Vorjahr: 12,5 Mio. Euro).
Fremdfinanzierung durch Akquisitionen erhöht
Unter Finanzschulden werden alle verzinslichen Verpflichtungen der DIC Asset AG ausgewiesen. Sie erhöhten
sich im Geschäftsjahr insgesamt im Wesentlichen durch
die Aufnahme von Krediten im Zuge der Akquisitionen um
66,7 Mio. Euro (+87%) auf 1.457,4 Mio. Euro. Überwiegend finanziert sich die DIC Asset AG durch Aufnahme von
Darlehen bei Kreditinstituten.
Stabile Finanzierungsstruktur
Die Laufzeit und Zinsbindung der Darlehen orientiert sich
grundsätzlich an den Businessplänen der jeweiligen Investments. Rund 88% aller Finanzschulden sind langfristig zinsgesichert. Der wesentliche Teil der Finanzschulden
(65%) ist langfristig mit einer Laufzeit von mehr als fünf
Jahren vereinbart. Im Jahr 2008 sind lediglich rund 15,
Mio. Euro (1,1%) und im Jahr 200 rund 36,3 Mio. Euro
(2,5%) zur Rückzahlung fällig.
Neben Festzinsvereinbarungen setzt die DIC Asset AG bei
Finanzschulden mit variablen Zinssätzen derivative
Finanzierungsmodelle zur Absicherung ein. So begegnet
die DIC Asset AG dem Risiko steigender Zinsen und kann
die Businesspläne der einzelnen Investments attraktiv und
langfristig tragfähig gestalten. Der durchschnittliche jährliche Zinssatz aller Finanzschulden der DIC Asset AG beträgt zum 31.12.2007 5,22%. Das Zinsniveau ist entsprechend der allgemeinen Entwicklung im Verlauf des Geschäftsjahrs gestiegen; zum 31.12.2006 betrug der durchschnittliche Zinssatz 4,70%.
Lagebericht
Übersicht Finanzschulden
in Mio. Euro
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten
Sonstige Finanzschulden
Summe Finanzschulden
Schulden
Verschuldungsgrad
Eigenkapital
Eigenkapitalquote
2007
2006
1.446,1
11,3
1.457,4
1.508,8
71,1%
612,7
28,%
748,3
12,5
760,8
809,7
60,3%
534,0
3,7%
Laufzeit Finanzschulden
in Mio. Euro
Langfristig: >5 J
65,0%
Mittelfristig: 1–5 J
33,9%
Konzernabschluss
Frei verfügbare Mittel bei knapp 150 Mio. Euro
Die Nettoliquidität der DIC Asset AG (liquide Mittel nach
Abzug kurzfristiger Finanzschulden) stieg zum 31.12.2007
auf 14,4 Mio. Euro (VJ 16,2 Mio. Euro), vor allem durch
die Kapitalerhöhung am Ende des Geschäftsjahrs.
Ein Teil der liquiden Mittel in Höhe von 41,5 Mio. Euro ist
bereits für die Finanzierung des Eigenkapitalanteils für
den Ankauf des Forum-Portfolios eingeplant. Hier wurde
der Kaufpreis mit dem am 2. Februar 2008 erfolgten
Besitzübergang fällig. Für diese Verpflichtungen bestehen
zudem im Volumen von 6,7 Mio. Euro vertraglich zugesicherte Darlehensverträge.
Die DIC Asset AG bedient sich keiner außerbilanziellen
Finanzierungsformen. Der Konzernabschluss bildet alle Finanzierungsarten der Gesellschaft ab. Weitere detaillierte
Informationen zur Finanzierung wie Laufzeiten von Darlehen oder derivative Finanzierungsinstrumente sind im
Anhang beschreiben.
Portfolio
Investitionen in Rekordhöhe
Insgesamt hat die DIC Asset AG 2007 in fünf Akquisitionen
1.201 Mio. Euro in Immobilienportfolien investiert. Im Jahr
zuvor kaufte die DIC Asset AG für rund eine Milliarde Euro
ein. Die beiden größten Investitionen des Geschäftsjahres
waren die Käufe des Odin-Portfolios (460 Mio. Euro) und
des Dolphin-Portfolios (320 Mio. Euro).
Bilanziell wirkten sich die Investitionen im Geschäftsjahr
in einer Höhe von 888 Mio. Euro aus. Zudem betreffen 3
Mio. Euro Beteiligungen an opportunistischen Investments gemeinsam mit der Deutsche Immobilien Chancen
AG & Co. KGaA als Leadinvestor. Zum Stichtag bestehen
Investitionsverpflichtungen in Höhe von 13 Mio. Euro,
die sich im Wesentlichen nach Besitzübergängen im Geschäftsjahr 2008 auswirken werden.
Kurzfristig: <1 J
1,1%
Finanzlage
53
Rund 46,4 Mio. Euro wurden in das Core-Segment investiert. 31,5 Mio. Euro betrafen Investitionen in das Segment Value Added und 14,2 Mio. Euro das Segment Opportunistic Co-Investments.
Die DIC Asset AG verfügt für die Verpflichtungen aus den
Investitionen des Geschäftsjahres über ausreichende Mittel an Eigenkapital und gesicherten Fremdkapitalpositionen.
54
Finanzlage
Cashflow: Liquidität für Investitionen eingesetzt
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug der Mittelzufluss im Geschäftsjahr 2007 rund 28,7 Mio. Euro. Zusätzlich ergaben sich aus Finanzierungstätigkeit rund
736,7 Mio. Euro, die im Wesentlichen aus der Aufnahme
von neuen Krediten stammten. Die Mittelzuflüsse wurden
vor allem für die Zukäufe von Immobilien während des
Geschäftsjahres eingesetzt, größtenteils für Investitionen
in die Portfolien Odin und Dolphin. Die Verkäufe des Geschäftsjahres erhöhten unterjährig die Barmittel der DIC
Asset AG um rund 134,0 Mio. Euro. Diese Mittel sind ebenfalls größtenteils unterjährig bereits für die Finanzierung
der Akquisitionen wieder abgeflossen. Insgesamt hat die
DIC Asset AG Mittel in Höhe von rund 77, Mio. Euro zu
Investitionszwecken eingesetzt. Der Finanzmittelfonds betrug am Ende des Geschäftsjahres 165,3 Mio. Euro (VJ
17,7 Mio. Euro).
Die Finanzierung der DIC Asset AG ist langfristig aufgestellt und wird kontinuierlich im Rahmen einer fortlaufenden Liquiditätsplanung überprüft. Die Stetigkeit und Berechenbarkeit der Cashflows aus Mieteinnahmen ermöglicht eine detaillierte, periodenübergreifende Liquiditätsprognose und erlaubt einen zielgerichteten Mitteleinsatz.
Bei neuen Akquisitionen wird vor Abschluss von Kaufverträgen die Finanzierung langfristig vereinbart. Die DIC
Asset AG ist unter den aktuellen Rahmenbedingungen jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen vollständig und termingerecht nachzukommen.
Überblick Mittelzufluss
in Mio. Euro
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen
Finanzmittelfonds zum 31. Dezember
2007
36,1
28,7
-77,
736,7
-14,5
165,3
2006
15,0
23,
-875,1
1,
140,6
179,7
Lagebericht
Konzernabschluss
ments (+16,4) Mio. Euro) sowie der gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung zweier Portfolien (+4,7 Mio. Euro).
Vermögenslage des Konzerns
Bilanzsumme auf über 2 Mrd. Euro gestiegen
Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31.12.2007 um 777,8
Mio. Euro (+58%) auf 2.121,5 Mio. Euro. Dies ist hauptsächlich auf die Akquisitionen in Immobilienvermögen im
Geschäftsjahr zurückzuführen.
Das kurzfristige Vermögen verringerte sich leicht um 16,1
Mio. Euro (-7%) auf 217,2 Mio. Euro, strukturell ergaben
sich nur unwesentliche Veränderungen gegenüber dem
Vorjahr. Die im Dezember 2007 durchgeführte Platzierung
von Aktien erhöhte die Barmittel im Dezember 2007 um
62,4 Mio. Euro.
Das langfristige Vermögen wuchs um 74,0 Mio. Euro
(+72%) auf 1.04,3 Mio. Euro. Der Anstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um 764,8 Mio. Euro
(+70%) auf 1.851,3 Mio. Euro resultierte im Wesentlichen
aus Kauf- und Verkaufstransaktionen des Geschäftsjahres,
die ab Seite 35 detailliert geschildert werden. Die Anteile
an assoziierten Unternehmen veränderten sich um 21,1
Mio. Euro (+254%) auf 2,4 Mio. Euro. Wesentliche Änderungen ergeben sich hier ebenfalls aus Immobilienankäufen innerhalb des Segments Opportunistic Co-Invest-
Der Großteil des Vermögens wird in den Segmenten Core
und Value Added gehalten. Das Core-Segment umfasste
zum 31.12.2007 ein Vermögen in Höhe von 1.040,6 Mio.
Euro (VJ 52,2 Mio. Euro), das Segmentvermögen im Bereich Value Added belief sich auf 11, Mio. Euro (VJ 530,5
Mio. Euro). Im Segment Opportunistic Co-Investments betrug das Vermögen einschließlich Beteiligungen 37,6 Mio.
Euro (VJ 16,0 Mio. Euro). Das übrige Vermögen betrug zum
Stichtag 126,2 Mio. Euro und umfasst das segmentübergreifende Vermögen, was zum größten Teil von der DIC
Asset AG gehalten wird.
Überblick Bilanz
Bilanzstruktur in %
in Mio. Euro
Bilanzsumme
Langfristiges Vermögen
Kurzfristiges Vermögen
Eigenkapital
Langfristige Schulden
Kurzfristige Schulden
31.12.2007
2.121,5
1.04,3
217,2
612,7
1.457,0
51,8
31.12.2006
1.343,7
1.111,0
233,4
534,0
760,1
4,6
Aktiva
Passiva
90
29
Portfolio
Eigenkapital erhöht
Das Eigenkapital erhöhte sich zum 31.12.2007 um 78,7
Mio. Euro (+15%) auf 612,7 Mio. Euro, im Wesentlichen
durch den Zufluss von 62,4 Mio. Euro in Folge der Kapitalerhöhung im Dezember 2007 sowie der Erhöhung des
Bilanzgewinns von 14,2 Mio. Euro. Auf Grund der aktiven
Investitionstätigkeit und der deutlichen Ausweitung des
Immobilienvermögens sank die Eigenkapitalquote zum
Jahresende um 10,8 Prozentpunkte auf 28,%. Bei Berücksichtigung des positiven Unterschiedsbetrags von
Markt- zu Buchwerten der Immobilien und Beteiligungen
beträgt die Eigenkapitalquote 32,3%.
Verbindlichkeiten
Die langfristigen Schulden stiegen um 66, Mio. Euro
(+2%) auf 1.457,0 Mio. Euro, hauptsächlich in Folge der
Finanzierung der Portfolioakquisitionen Odin (+354,4 Mio.
Euro) und Dolphin (+237,0 Mio. Euro). Die Verkäufe von
Immobilien innerhalb des Geschäftsjahres reduzierten die
langfristigen Schulden um rund 85 Mio. Euro.
10
69
2
Eigenkapital
Langfristiges Fremdkapital
Kurzfristiges Fremdkapital
Vermögenslage
55
Die kurzfristigen Schulden verblieben mit einer leichten
Steigerung um 2,2 Mio. Euro (+4%) auf 51,8 Mio. Euro nahezu auf Vorjahresniveau.
Der Großteil der Verbindlichkeiten verteilt sich analog der
Vermögenswerte auf die Segmente Core und Value
Added. Die Verbindlichkeiten im Core-Segment betrugen
zum 31.12.2007 765,1 Mio. Euro (VJ 385,6 Mio. Euro), im
Segment Value Added beliefen sie sich auf 707,2 Mio. Euro
(VJ 406,4 Mio. Euro). Analog der Ertrags-Risiko-Struktur ist
die Fremdfinanzierung im Value-Added-Segment höher
als im Segment Core.
Außerbilanzielles Vermögen besteht nicht. Alle Aktivitäten der DIC Asset AG haben Eingang in die Konzernbilanz
gefunden.
Net Asset Value ausgebaut
Der Net Asset Value, der innere Wert der DIC Asset AG, lag
basierend auf den Werten der Konzernbilanz zum
31.12.2007 und ergänzt um die gutachterlich ermittelten
Immobilienmarktwerte bei 722,2 Mio. Euro (VJ 608,2 Mio.
Euro). Gegenüber dem Vorjahr wurde der Net Asset Value
pro Aktie um 8% auf 23,04 Euro gesteigert.
Ertragslage, Vermögens- und
Finanzlage der DIC Asset AG
Die DIC Asset AG ist die Managementgesellschaft des DIC
Asset-Konzerns. Alle Immobilienaktivitäten des Konzerns
sind in Objektgesellschaften organisiert. Die Ertragslage
wird daher wesentlich von den Ergebnissen der Beteiligungsgesellschaften bestimmt. Die DIC Asset AG erstellt
ihren Einzelabschluss nach den Vorschriften des HGB.
Im Geschäftsjahr 2007 wurde der Jahresüberschuss um
40,4 Mio. Euro auf 4,7 Mio. Euro gesteigert. Der Anstieg
stammt im Wesentlichen aus dem Zuwachs der Beteiligungserträge (+10,0 Mio. Euro) sowie der sonstigen betrieblichen Erträge aus dem Verkauf von Beteiligungen
(+, Mio. Euro) gegenüber dem Vorjahr. Darüber hinaus
erhöhten sich die Zinserträge um 6,4 Mio. Euro auf Grund
der höheren Geldanlagen und Darlehen an Beteiligungsgesellschaften.
Das Eigenkapital der Gesellschaft betrug zum 31.12.2007
622,6 Mio. Euro, rund 0,7 Mio. Euro mehr als im Vorjahr.
Die Eigenkapitalquote der DIC Asset AG zum 31.12.2007
blieb nahezu unverändert bei 3% (VJ 4%).
56
Vermögenslage
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Risikobericht
Das Risikomanagement der DIC Asset AG ist ein integraler Baustein der Prinzipien von Führung und Kontrolle im Konzern. Ein effektives Risikomanagement
unterstützt das Unternehmen bei der Zielerreichung
und sichert den Fortbestand im Interesse der Aktionäre.
Wir haben daher ein Risikomanagementsystem für alle
Tätigkeitsbereiche innerhalb der DIC Asset AG und in
Abstimmung mit den Dienstleistern aufgebaut. Die
organisatorische Verankerung und Verbindlichkeit für
alle Unternehmensteile und Mitarbeiter soll sicherstellen, dass Risiken frühzeitig erkannt werden und ihnen
angemessen und rasch begegnet werden kann.
Ausmaß
Externe Risiken
S
E
Strategische Risiken
Operative Risiken
O
F
Finanzielle Risiken
Wahrscheinlichkeit
Risikobericht
57
Risikomanagementsystem
Das Risikomanagement der DIC Asset AG hat zum Ziel, alle
relevanten Risiken bezüglich eventueller Verluste oder
Störungen und deren Ursachen frühzeitig zu erkennen, zu
erfassen und zu quantifizieren. Das Vorgehen stellt sicher,
dass optimale Gegenmaßnahmen zur Risikoeliminierung
oder -steuerung ergriffen werden. Gleichzeitig werden
über festgelegte Berichtswege der Vorstand und der Aufsichtsrat regelmäßig informiert. Über alle wesentlichen
Risiken und Informationen wird darüber hinaus, sofern
erforderlich, der Vorstand umgehend informiert, damit
dieser zeitnah geeignete Maßnahmen ergreifen kann.
Die Verantwortung für die Identifikation, Meldung, Bewertung und Kontrolle von auftretenden und potenziellen Risiken liegt dezentral in der jeweiligen fachlichen
Ebene. Zentral durchgeführt werden die Prüfung, zusammengefasste Berichterstattung und das Risikocontrolling.
Externe Risiken
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Branchenspezifische Risiken
Regulatorische und politische Risiken
Rechtliche Risiken
Elementarrisiken (Naturkatastrophen)
Finanzrisiken
Währungsrisiken
Zinsrisiken
Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken
Transaktionsrisiken
Developmentrisiken
Operative Risiken
Risikoidentifikation
Um Risiken frühestmöglich zu erkennen, überwacht die
DIC Asset AG das gesamtwirtschaftliche Geschehen, die
Entwicklungen sowohl der Immobilien- wie auch der Finanzbranche und interne Prozesse. Für ein standardisiertes und nachvollziehbares Vorgehen wurden wesentliche
Geschäftsrisiken definiert. Diese Zusammenstellung versetzt die Mitarbeiter in die Lage, auf verschiedenen Ebenen und Verantwortlichkeiten strukturiert Risiken zu erkennen.
58
Risikobericht
Vermietungsrisiken
IT-Risiken
Risikobeurteilung
Die anhand des Risikokatalogs erkannten Risiken werden
nach ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit beurteilt und das
potenzielle Schadensausmaß ermittelt. Das Ausmaß von
potenziellen Ergebnisbeinflussungen wird dabei anhand
von Szenarioanalysen oder Sensitivitäten beurteilt.
Risikoberichterstattung
Informationen zu Risiken mit einer eventuellen erheblichen finanziellen Auswirkung werden von der fachlichen
Ebene zeitnah angezeigt. Längerfristige Risiken werden
als Bestandteil in den strategischen Planungsprozess integriert. Über eine zusammengefasste Berichterstattung
wird der Vorstand regelmäßig umfassend informiert und
in die Lage versetzt, frühzeitig zu handeln und angemessene Maßnahmen zur Risikosteuerung zu ergreifen.
Risikosteuerung und -controlling
Die jeweiligen Fachverantwortlichen entscheiden falls
notwendig gemeinsam mit dem Vorstand über die angemessene Strategie bei der Steuerung der Risiken. Das Controlling überwacht die operativen Erfolge bei der Steuerung der Risiken und kann so Planabweichungen rechtzeitig erkennen.
Risikomanagementdokumentation
Die bestehenden Richtlinien, Verfahren, Instrumente, Risikofelder und Zuständigkeiten sind in einzelnen Dokumentationen schriftlich festgehalten. Eine für jeden Mitarbeiter verbindliche zusammengefasste Dokumentation
über die konzernweit einheitliche Handlungsweise im
Umgang mit den Risiken der Geschäftstätigkeit wird derzeit erarbeitet und sodann für alle Mitarbeiter zur Verfügung gestellt.
Lagebericht
Externe Risiken
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Die Investitionsbereitschaft von Unternehmen, Konsumausgaben und die Arbeitslosigkeit wirken sich vor allem
auf die Neuvermietungsaktivitäten der DIC Asset AG aus.
Eine Rezession stellt daher ein kurz- bis mittelfristiges Risiko für die Umsatzentwicklung dar. Durch die langfristige
Vermietung und die hohe Auslastung betrifft dieses Risiko
jedoch nur einen begrenzten Umsatzanteil. Um dieses Risiko zu minimieren, achtet die DIC Asset AG vor allem auf
eine langfristige Vermietung an bonitätsstarke Mieter,
eine Verteilung des Umsatzes auf viele verschiedene Mieter und Investitionen in wirtschaftsstarke Regionen. Eine
Rezession kann sich darüber hinaus negativ auf die Kaufund Verkaufstätigkeiten der DIC Asset AG wie auch auf die
Wachstumsziele und die Realisierung von Wertsteigerungen auswirken. Für 2008 erwarten wir eine leichte Abschwächung der Konjunktur in Deutschland. Das Risiko
einer abrupten und starken Konjunkturveränderung erachten wir als niedrig. Sollte das Risiko eintreten, könnte
dies einen mittelschweren finanziellen Negativeffekt für
das Geschäftsjahr 2008 bewirken.
Branchenspezifische Risiken
Risiken innerhalb der Immobilienbranche bestehen für die
DIC Asset AG aus verschiedenen Entwicklungen. Im Vermietungsmarkt kann ein Überangebot an Flächen zu
Preisdruck, Margenverlusten und Leerstand führen. Dieses Risiko minimiert die DIC Asset AG einerseits durch intensive Prüfung des jeweiligen lokalen Markts im Vorfeld
von Investitionen, andererseits verfügt sie mit ihrem Tochterunternehmen DIC ONSITE über eine deutschlandweit
tätige Property- und Assetmanagement-Organisation, die
Konzernabschluss
geeignete Maßnahmen zur Neuvermietung oder Repositionierung vor Ort direkt und rasch umsetzen kann. Des
Weiteren besteht bei steigenden Preisen für Immobilienakquisitionen durch eine starke Nachfrage oder ein hohes
Zinsniveau das Risiko, dass die DIC Asset AG ihre Wachstumsstrategie nicht vollständig umsetzen kann. Diese
Risiken halten wir bei der derzeitigen Marktlage für das
Geschäftsjahr 2008 für gering, wie auch die negativen
finanziellen Effekte. Eine niedrigere Nachfrage sowie eine
Reduktion der Verkaufspreise, verbunden mit einem Anstieg der Zinsen oder einer Verschlechterung der Finanzierungsmöglichkeiten, könnten die Verkaufspläne der
DIC Asset AG wesentlich gefährden. Würde dieses komplexe Szenario eintreten, wären die negativen Folgen für
das Ergebnis im Geschäftsjahr 2008 hoch.
Regulatorische und politische Risiken
Die DIC Asset AG ist allgemein Risiken ausgesetzt, die sich
aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die
Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Da
die Unternehmenstätigkeit der DIC Asset AG auf Deutschland beschränkt ist und derartige Veränderungen in den
meisten Fällen nicht plötzlich und überraschend auftreten, besteht ausreichend Reaktionszeit, um auf Veränderungen zu reagieren. Für das Geschäftsjahr 2008 erachten
wir dieses Risiko als gering. Die mögliche finanzielle Auswirkung eines solchen Risikos schätzen wir als minimal
ein.
Portfolio
dern, werden alle wesentlichen Unternehmenshandlungen wie beispielsweise Kauf- und Verkaufstransaktionen
überwiegend unter Hinzuziehung externer juristischer
Expertise sorgfältig geprüft, um eventuelle Konflikte zu
identifizieren und zu vermeiden. Wesentliche rechtliche
Auseinandersetzungen, die ein erhebliches Risiko für die
weitere Entwicklung der Gesellschaft darstellen könnten,
sind weder anhängig noch absehbar.
In den im Jahre 2003 angestrengten Anfechtungsverfahren zweier Aktionäre gegen die von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 27. August 2003 gefassten
Beschlüsse zur Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2002 sowie die Verwendung des Bilanzgewinns hat die Gesellschaft die beim
Bundesgerichtshof eingelegte Revision zurückgenommen. Die vorinstanzlichen Entscheidungen, die den Anfechtungsklagen stattgegeben hatten, sind damit rechtskräftig. Aus diesem Sachverhalt ergeben sich für die Gesellschaft keine wesentlichen Auswirkungen.
In dem Klageverfahren einer Aktionärin aus dem Jahre
2004, gerichtet auf Feststellung der Nichtigkeit der Konzernabschlüsse der Geschäftsjahre 2002 und 2003, wurde
die Nichtzulassungsbeschwerde der Aktionärin vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Die vorinstanzlichen Entscheidungen, die die Klage abgewiesen hatten, sind damit
ebenfalls rechtskräftig.
Rechtliche Risiken
Die DIC Asset AG ist dem Risiko ausgesetzt, dass Dritte im
Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs Forderungen
wegen eventueller Verletzung ihrer Rechte geltend machen oder Klagen anstrengen. Um dieses Risiko zu min-
Risikobericht
5
Schließlich ist gegen die Gesellschaft von mehreren Aktionären weiterhin ein Spruchverfahren anhängig, mit
dem Antrag auf Festsetzung einer angemessenen baren
Zuzahlung für die Aktionäre der früheren DIC Beteiligungs- und Immobilien AG. Die Anträge wurden im Januar 2005 vom Landgericht zurückgewiesen. Die Antragssteller haben hiergegen sofortige Beschwerde eingelegt, über die bisher nicht entschieden ist. Aufgrund der
geringen Zahl der betroffenen Aktien ist der Ausgang des
Spruchverfahrens ohne wesentlichen Einfluss auf die Gesellschaft. Hieraus könnten sich geringe finanzielle Auswirkungen ergeben.
Das Risiko aus aktuellen Rechtsstreitigkeiten erachten wir
insgesamt als niedrig. Hieraus könnten sich geringe finanzielle Auswirkungen ergeben.
Elementarrisiken
Wie alle Unternehmen ist die DIC Asset AG elementaren
Risiken wie Naturkatastrophen, Feuer und Unfällen ausgesetzt. Darüber hinaus können insbesondere Schäden an
Immobilien zu Sachschaden und zum Verlust von regelmäßigen Mieteinnahmen führen. Im Wesentlichen begegnet die DIC Asset AG diesen Risiken mit einem umfangreichen Versicherungsschutz. Bei adäquater Entschädigung durch die Versicherer ist von einem minimalen finanziellen Verlust auszugehen. Die Wahrscheinlichkeit
dieses Risikos halten wir für gering.
60
Risikobericht
Finanzrisiken
Währungsrisiken
Zum Bilanzstichtag bestanden keine materiellen Währungsrisiken. Alle Mieteinnahmen werden in Euro geleistet. Lediglich zwei Teildarlehen mit einem Volumen von
10,1 Mio. CHF werden in Schweizer Franken geführt.
Zinsrisiken
Wesentliche Zinsänderungen können Rentabilität, Liquidität und die Finanzlage sowie die Expansionsmöglichkeiten des Konzerns beeinträchtigen. Einem Zinsrisiko begegnet die DIC Asset AG durch eine langfristige Sicherung
des aktuellen Zinsniveaus vor allem mittels Festzinsvereinbarungen. Darüber hinaus werden Zinssicherungskontrakte sowie moderne Finanzierungsformen zur Absicherung von zinsvariablen Vereinbarungen eingesetzt.
Der durchschnittliche Zinssatz beträgt zum 31.12.2007
5,22%. Fast 0% aller Verbindlichkeiten sind festverzinslich und langfristig abgeschlossen. Wir schätzen die Wahrscheinlichkeit von Zinsrisiken, die erhebliche negative
Auswirkungen auf das laufende Ergebnis des Geschäftsjahres 2008 haben könnten, als gering ein.
Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken
Die Erfüllung des laufenden Finanzierungsbedarfs birgt
das Risiko, bei Engpässen unvorteilhafte Finanzierungsbedingungen annehmen zu müssen. Den Finanzierungsbedarf für die operative Geschäftstätigkeit hat die DIC
Asset AG langfristig gesichert. Ebenso ist bei der Entscheidung über Neuakquisitionen eine langfristig tragbare Finanzierung eine wesentliche Bedingung. Die DIC
Asset AG besitzt mit ihrer Mieteinnahmebasis einen langfristig planbaren und starken Cashflow. Über die kontinuierliche Fortentwicklung der Liquiditätsplanung wird die-
ses Risiko fortlaufend überwacht und gesteuert. Hinsichtlich von geplanten Akquisitionen wird vor Vertragsschluss
die Finanzierung sichergestellt. Bei künftigen Ankäufen
könnten sich Risiken hinsichtlich der Beschaffung von adäquaten Finanzmitteln ergeben. Wir stufen die Risikowahrscheinlichkeit wie auch eventuelle negative Auswirkungen als gering ein.
Transaktionsrisiken
Die DIC Asset AG ist in den letzten Jahren stark gewachsen
und verfolgt ihre Wachstumsstrategie weiterhin. Bei Akquisitionen, vor allem großvolumiger Portfolios, bestehen
Risiken in der Überbewertung von Ertragspotenzialen und
Synergien sowie der Unterbewertung von zukünftigen
Kostenentwicklungen und Mietrisiken. Die Gesellschaft
begegnet diesem Risiko vor Ankauf durch eine ausführliche Due Diligence und die Erstellung von Businessplänen,
die über eine fortlaufende Anpassung eine nachhaltige
Überwachung der Kosten- und Ertragsrisiken ermöglichen. Die handelnden Mitarbeiter besitzen intensive
Kenntnisse hinsichtlich der regionalen Marktsituationen
und langjährige Expertise im Transaktionsgeschehen wie
auch in der Immobilienwirtschaft. Wir schätzen dieses
Risiko und seine Auswirkung daher als mittelhoch ein.
Developmentrisiken
Die DIC Asset AG führt, um Immobilien zu repositionieren
und im Wert zu steigern, Projektentwicklungen durch
bzw. ist an Projekten im Rahmen der opportunistischen
Co-Investments beteiligt. Diese Projekte sind überwiegend langfristig angelegt. Innerhalb des Entwicklungszeitraums können sich Risiken aus Veränderungen der
Lagebericht
Marktgegebenheiten sowie Verzögerungen bei der Realisierung der Developments ergeben. Beides kann im Ergebnis zu Auswirkungen auf die Rentabilität und Liquidität der Projekte führen. Um dieses Risiko zu mindern, werden daher Entwicklungsprojekte nur eingegangen, wenn
ein langfristiger Ankermieter gefunden und damit der
grundlegende Erfolg des Projekts garantiert ist. Darüber
hinaus stellen wir frühzeitig die Finanzierung sicher und
überwachen unsere Projektentwicklungen eng und zeitnah. Ebenso wird über Vereinbarungen wie beispielsweise
durch die Einschaltung von Generalunternehmern einem
Kostenrisiko vorgebeugt und die Verteilung von Risiken
angestrebt. Eventuelle Baurisiken werden durch entsprechende Vertragsregelungen und Abschluss von Versicherungen abgedeckt. Auf Basis der aktuellen Projektentwicklungen schätzen wir dieses Risiko als wenig wahrscheinlich und seine eventuellen Auswirkung als mittelhoch ein.
Operative Risiken
Vermietungsrisiken
Einem Risiko aus Ausfällen von Mieteinnahmen beugt die
DIC Asset AG durch die Vermietung und Verpachtung
ihrer Objekte an Unternehmen mit guter Bonität sowie
stetigem und risikoarmem Geschäftsmodell vor. Eine Abhängigkeit von wenigen großen Mietern mit hohen Umsatzanteilen (Klumpenrisiko) versucht die DIC Asset AG zu
vermeiden. Zusätzlich wird einem Mietausfallrisiko besonders bei Akquisitionsentscheidungen durch die intensive Analyse von Objekt, Lage und Mietern sowie die permanente Beobachtung der Entwicklung der relevanten
Immobilienmärkte begegnet. Auch die Drittverwen-
Konzernabschluss
dungsmöglichkeit von Immobilien besitzt einen hohen
Stellenwert bei der Beurteilung von Investitionen. Generell werden langfristige Mietverträge angestrebt, ebenso
werden frühzeitig Maßnahmen zur Anschlussvermietung
auslaufender Mietverträge ergriffen. Das Risiko von Mietausfällen ist in Einzelfällen vorhanden, wir betrachten es in
seiner Gesamtheit als gering. Im Geschäftsjahr 2008 enden
Mietverhältnisse mit einem anteiligen Volumen von rund
12,8 Mio. Euro. Darüber hinaus haben Mietverträge in
Höhe von 5,6 Mio. Euro keine fest definierten Endtermine,
sondern verlängern sich periodisch mit unterschiedlichen
Laufzeiten. Wir gehen davon aus, dass der überwiegende
Teil durch Verlängerungen und Anschlussvermietungen
kurzfristig wieder vermietet werden kann. Für das Geschäftsjahr 2008 können sich demnach geringe finanzielle
Negativauswirkungen ergeben.
IT-Risiken
Ein Verlust des Datenbestands oder der längere Ausfall der
genutzten Systeme der DIC Asset AG könnte zu Störungen des Geschäftsbetriebs führen. Die Gesellschaft hat
sich deshalb gegen IT-Risiken durch ein eigenständiges
Netzwerk und die Absicherung gegen Angriffe von außen
geschützt. Sämtliche relevanten Daten werden täglich
gesichert. Wir erachten dieses Risiko und seine möglichen
Konsequenzen daher als gering.
Portfolio
Bericht über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen
Der Vorstand hat einen gesonderten Bericht über die
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß
§ 312 AktG erstellt, der mit folgender Erklärung abschließt:
„Wir erklären hiermit, dass nach den Umständen, die uns
in dem Zeitpunkt bekannt waren, in denen die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, unsere Gesellschaft bei
jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung
erhielt oder vergütete. Maßnahmen auf Veranlassung
oder im Interesse des herrschenden Unternehmens wurden nicht getroffen oder unterlassen.“
Informationen zu nahe stehenden Unternehmen und
Personen nach den Vorschriften des IAS 24 finden sich im
Anhang zum Konzernabschluss.
Gesamtrisiko
Hinsichtlich der in diesem Bericht erläuterten Risiken und
der gegenwärtigen Geschäftsaussichten erwarten wir
keine Risiken, welche sich bestandsgefährdend auf die DIC
Asset AG auswirken können.
Risikobericht
61
Essen, Gladbecker Straße
Lagebericht
Konzernabschluss
Portfolio
Sonstige Angaben
Angaben nach §§ 289 Abs. 4, 315 Abs. 4 HGB und
erläuternder Bericht
Die nachfolgenden Angaben nach §§ 28 Abs. 4, 315 Abs.
4 HGB geben die Verhältnisse wieder, wie sie am Bilanzstichtag bestanden. Mit der nachfolgenden Erläuterung
dieser Angaben wird gleichzeitig den Anforderungen
eines erläuternden Berichts gemäß § 120 Abs. 3 Satz 2
AktG entsprochen.
Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals
Das gezeichnete Kapital in Höhe von 31.34.,00 Euro
besteht aus 31.34. auf den Inhaber lautenden
Stammaktien (Stückaktien). Unterschiedliche Aktiengattungen bestehen nicht. Mit allen Aktien sind die gleichen
Rechte und Pflichten verbunden. Jede Stückaktie gewährt
in der Hauptversammlung eine Stimme. Das Stimmrecht
64
Sonstige Angaben
beginnt, wenn auf die Aktien die gesetzliche Mindesteinlage geleistet ist. Die mit den Aktien verbundenen Rechte
und Pflichten ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus den §§ 12,
53a ff., 118 ff. und 186 AktG.
Beschränkungen, die die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen
Die Aktionäre Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA und Forum S.àr.l. (sowie Forum European Realty Income II, L.P., die derzeit selbst nicht unmittelbare Aktionärin der DIC Asset AG ist, jedoch ab dem 15. Oktober
2008 von der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA 2.068.65 Stückaktien an der DIC Asset AG erwerben kann) sind übereingekommen, ihre Stimmrechte in
der Hauptversammlung der DIC Asset AG bei bestimmten
Beschlussgegenständen einheitlich auszuüben („Stimmbindungsvereinbarung“).
Die Stimmbindungsvereinbarung greift nur dann, wenn
die Hauptversammlung der DIC Asset AG über (i) eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage oder (ii) eine Verschmelzung zu beschließen hat, an welchen jeweils weder
die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA noch
ein mit mehr als 25% an der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA beteiligter Gesellschafter noch eine
Tochtergesellschaft der Deutsche Immobilien Chancen AG
& Co. KGaA noch eine Tochtergesellschaft eines mit mehr
als 25% an der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA beteiligten Gesellschafters als Sacheinleger oder als
aufnehmender oder übertragender Rechtsträger beteiligt
ist.
Sofern zwischen den Parteien der Stimmbindungsvereinbarung keine Einigkeit über die Ausübung der Stimmrechte in der Hauptversammlung der DIC Asset AG erzielt
werden kann, steht der Deutsche Immobilien Chancen AG
& Co. KGaA das Recht zu, das Abstimmungsverhalten der
Forum S.à r.l., ihrer Muttergesellschaft Forum European
Realty Income II, L.P. oder eines mit ihnen verbundenen
Unternehmens zu bestimmen.
Hinsichtlich der Stimmrechte aus 2.068.66 Stückaktien
an der DIC Asset AG hat sich die Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA darüber hinaus gegenüber
Forum European Realty Income II, L.P. verpflichtet, die
Stimmrechte so auszuüben, dass weder das Pfandrecht an
diesen Aktien noch das Eigentum an diesen Aktien wesentlich nachteilig beeinträchtigt werden. Von der Stimmbindungsvereinbarung unabhängig hat die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA der Forum European
Realty Income II, L.P. im Rahmen einer Abrede zur Wahl
des Aufsichtsrats der DIC Asset AG das Recht zugesagt, ein
Mitglied des derzeit aus sechs Mitgliedern bestehenden
Aufsichtsrats der DIC Asset AG zu benennen. Für den Fall,
dass die dem Aufsichtsrat der Gesellschaft angehörende
Zahl von Mitgliedern auf neun erweitert werden sollte, ist
Forum European Realty Income II, L.P. berechtigt, zwei
Mitglieder des Aufsichtsrats der DIC Asset AG zu benennen.
Lagebericht
Die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA hat sich
gegenüber Forum European Realty Income II, L.P. verpflichtet, ihre Stimmrechte in der Hauptversammlung der
DIC Asset AG bei Wahlen zum Aufsichtsrat entsprechend
der Abrede auszuüben.
Die DIC Capital Partners (Europe) GmbH und die GCS Verwaltungs GmbH einerseits sowie Forum European Realty
Income II, L.P. und Forum S.à r.l. andererseits haben folgende, so genannte „Drag-along“- und „Tag-along“Rechte in Bezug auf Aktien an der DIC Asset AG vereinbart:
Für den Fall, dass die DIC Capital Partners (Europe) GmbH
beabsichtigt, Aktien der DIC Asset AG, die sie unmittelbar
oder mittelbar hält (zusammen „DIC-Aktien“), selbst oder
durch eine oder mehrere ihrer Tochtergesellschaften (einschließlich der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA) an einen Dritten zu verkaufen und zu übertragen,
der nicht im Sinne von § 15 AktG mit der DIC Capital Partners (Europe) GmbH oder der GCS Verwaltungs GmbH
verbunden ist, hat die DIC Capital Partners (Europe) GmbH
das unwiderrufliche Recht, von Forum European Realty Income II, L.P. und Forum S.àr.l. zu verlangen, dass die Aktien
der DIC Asset AG, die unmittelbar von Forum European
Realty Income II, L.P. oder Forum S.àr.l. oder anderen Tochtergesellschaften von Forum European Realty Income II,
L.P. gehalten werden, oder die Forum European Realty Income II, L.P. durch eine Willenserklärung von der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA nach dem 15. Oktober 2008 erworben haben wird (zusammen „Forum-Aktien“), zu den zwischen dem Erwerber und der DIC Capital
Partners (Europe) GmbH und/oder der GCS Verwaltungs
GmbH vereinbarten Konditionen an den Erwerber verkauft und übertragen werden („Drag-along-Recht“).
Konzernabschluss
Dieses Drag-along-Recht erstreckt sich auf denjenigen Anteil der gesamten Forum-Aktien, der dem Anteil der verkauften DIC-Aktien im Verhältnis zu sämtlichen DIC-Aktien entspricht. Das Drag-along-Recht setzt voraus, dass
die von dem Erwerber an Forum European Realty Income
II, L.P. und/oder Forum S.à r.l. zu zahlende Gegenleistung
spätestens zum 30. Juni 2012 fällig und zahlbar ist und in
Geld oder frei übertragbaren Sachleistungen besteht.
Für den Fall, dass die Deutsche Immobilien Chancen AG &
Co. KGaA beabsichtigt, unmittelbar von ihr gehaltene Aktien an der DIC Asset AG im Umfang von mehr als 3%
deren Grundkapitals an einen Dritten zu verkaufen und zu
übertragen, der nicht im Sinne von § 15 AktG mit der
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA verbunden
ist, hat die DIC Capital Partners (Europe) GmbH im Rahmen des rechtlich Zulässigen die Pflicht, ihren Einfluss als
maßgebliche Gesellschafterin dahingehend geltend zu
machen, dass die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA der Forum S.àr.l. das Recht garantiert, Aktien an der
DIC Asset AG an den Erwerber mit zu veräußern („Tagalong-Recht“).
Das Tag-along-Recht erstreckt sich auf denjenigen Anteil
der gesamten Forum-Aktien, der dem Anteil der verkauften DIC-Aktien im Verhältnis zu sämtlichen DIC-Aktien
entspricht.
Weitere Beschränkungen, die die Stimmrechte oder die
Übertragung von Aktien betreffen, sind dem Vorstand
nicht bekannt.
Portfolio
Direkte und indirekte Beteiligungen am Kapital
Hinsichtlich direkter und indirekter Beteiligungen am Kapital der DIC Asset AG liegen der Gesellschaft die nachfolgend aufgeführten Mitteilungen nach § 21 Abs. 1 WpHG
vor. Mit Ausnahme der zu Ziffern 11, 12 und 25 wiedergegebenen Mitteilenden handelt es sich hierbei um Aktionäre, die direkt oder indirekt mit mehr als 10% des Kapitals
und der Stimmrechte an der DIC Asset AG beteiligt sind.
Der nachfolgend jeweils angegebene Stimmrechtsanteil
entspricht dem Kapitalanteil.
1. Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA,
Frankfurt am Main, hat uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG
mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset
AG am 8. Dezember 2006 die Schwelle von 50% unterschritten hat. Der Stimmrechtsanteil der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA beträgt nunmehr
insgesamt 35,0% (entsprechend 10.230.022 Stimmen). Davon sind ihr 1,53% der Stimmrechte (entsprechend 436.50 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 1 Satz
1 Nr. 1 WpHG und 5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
WpHG zuzurechnen.
2. Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG,
Frankfurt am Main, hat uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG
AG am 8. Dezember 2006 die Schwelle von 50% unterschritten hat. Der Stimmrechtsanteil der Deutsche
Immobilien Chancen Beteiligungs AG beträgt nunmehr insgesamt 35,0% (entsprechend 10.230.022
Stimmen). Davon sind ihr 30,56% der Stimmrechte
(entsprechend 8.710.022 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 WpHG und 5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 2 Satz
1 WpHG zuzurechnen.
Sonstige Angaben
65
3. DIC Grund und Beteiligungs GmbH, Erlangen, hat uns
gemäß § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG am 8. Dezember 2006
die Schwelle von 50% unterschritten hat. Der Stimmrechtsanteil der DIC Grund und Beteiligungs GmbH
beträgt nunmehr 35,0% (entsprechend 10.230.022
Stimmen). Davon sind ihr 30,56% der Stimmrechte
(entsprechend 8.710.022 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 1
1 WpHG zuzurechnen.
6. Herr Prof. Dr. Schmidt, Deutschland, hat uns gemäß
§ 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass sein Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG am 8. Dezember 2006 die
Schwelle von 50% unterschritten hat. Der Stimmrechtsanteil von Herrn Prof. Dr. Schmidt beträgt nunmehr 35,0% (entsprechend 10.230.022 Stimmen).
Davon sind ihm 30,56% der Stimmrechte (entsprechend 8.710.022 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 1 Abs. 1
1 WpHG zuzurechnen.
4. DIC Capital Partners (Europe) GmbH (vormals DIC Beteiligungs GmbH), München, hat uns gemäß § 21 Abs.
1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der
DIC Asset AG am 8. Dezember 2006 die Schwelle von
50% unterschritten hat. Der Stimmrechtsanteil der DIC
Capital Partners (Europe) GmbH beträgt nunmehr insgesamt 35,0% (entsprechend 10.230.022 Stimmen).
Davon sind ihr 30,56% der Stimmrechte (entsprechend 8.710.022 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 WpHG und 5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
WpHG zuzurechnen.
7. Forum European Realty Income S.à r.l., Luxemburg,
Großherzogtum Luxemburg, hat uns gemäß § 21 Abs.
1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der
50% unterschritten hat und seitdem 35,0% (entsprechend 10.230.022 Stimmen) beträgt. Davon werden
der Forum European Realty Income S.à.r.l. 30,56% der
Stimmrechte (entsprechend 8.710.022 Stimmen)
gemäß § 22 Abs. 2 WpHG zugerechnet.
5. GCS Verwaltungs GmbH, Glattbach, hat uns gemäß
§ 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG am 8. Dezember 2006 die
Schwelle von 50% unterschritten hat. Der Stimmrechtsanteil der GCS Verwaltungs GmbH beträgt nunmehr 35,0% (entsprechend 10.230.022 Stimmen).
Davon sind ihr 30,56% der Stimmrechte (entsprechend 8.710.022 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 WpHG und 5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000 Stimmen) gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
WpHG zuzurechnen.
66
Sonstige Angaben
8. Forum European Realty Income II L.P., George Town,
Kaiman-Inseln, hat uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG
am 8. Dezember 2006 die Schwelle von 50% unterschritten hat und seitdem 35,0% (entsprechend
10.230.022 Stimmen) beträgt. Davon werden der
Forum European Realty Income II LP 35,0% der
Stimmrechte (entsprechend 10.230.022 Stimmen)
gemäß § 22 Abs. 2 WpHG zugerechnet. Davon werden
ihr 5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000
Stimmen) auch gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG
sowie 7,26% der Stimmrechte (entsprechend
2.068.65 Stimmen) auch gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr.
5 WpHG zugerechnet.
. Forum European Realty Income II GP Limited, George
Town, Kaiman-Inseln, hat uns gemäß § 21 Abs. 1
WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der
50% unterschritten hat und seitdem 35,0% (entsprechend 10.230.022 Stimmen) beträgt. Davon werden
der Forum European Realty Income II GP Limited
35,0% der Stimmrechte (entsprechend 10.230.022
Stimmen) gemäß § 22 Abs. 2 WpHG zugerechnet.
Davon werden ihr 5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000 Stimmen) auch gemäß § 22 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 WpHG sowie 7,26% der Stimmrechte (entsprechend 2.068.65 Stimmen) auch gemäß § 22 Abs.
1 Satz 1 Nr. 5 und Satz 2 WpHG zugerechnet.
10. Forum Partners Investment Management, LLC, Santa
Fe, USA, hat uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt,
dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG am 8.
Dezember 2006 die Schwelle von 50% unterschritten
hat und seitdem 35,0% (entsprechend 10.230.022
Stimmen) beträgt. Davon werden der Forum Partners
Investment Management, LLC 35,0% der Stimmrechte (entsprechend 10.230.022 Stimmen) gemäß
§ 22 Abs. 2 WpHG zugerechnet. Davon werden ihr
5,33% der Stimmrechte (entsprechend 1.520.000 Stimmen) auch gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG sowie
7,26% der Stimmrechte (entsprechend 2.068.65 Stimmen) auch gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 und Satz 2
WpHG zugerechnet.
11. Die FMR Corp., Boston, Massachusetts, USA, hat uns
gemäß § 21 (1) WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG am 1. Februar 2007
die Schwelle von 3% unterschritten hat und nun 1,71%
beträgt. Die Stimmrechte werden der FMR Corp.
gemäß § 22 (1) 2 WpHG i.V.m. § 22 (1) 1 Nr. 6 WpHG
zugerechnet.
Lagebericht
12. Die Stichting Pensioenfonds ABP, Heerlen, Niederlande, hat uns gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG,
Frankfurt am Main, am 4. Oktober 2007 die Schwelle
von 3% überschritten hat und an diesem Tag 3,23%
(das entspricht 21.580 Stimmrechten) beträgt.
13. Die DIC ML GmbH, Frankfurt/Main, Deutschland, hat
uns gemäß § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass ihr
Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG, Frankfurt/Main, am 7. Dezember 2007 die Schwelle von 10%
überschritten hat und zu diesem Tag 12,40%
(3.886.668 Stimmrechte) beträgt.
14. MSREF V Marble B.V., Amsterdam, Niederlande, hat
uns gemäß §§ 21 ff. WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der DIC Asset AG, Frankfurt am Main,
am 7. Dezember 2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden von
MSREF V Marble B.V. unmittelbar gehalten.
15. MSREF V Cosmos B.V., Amsterdam, Niederlande, hat
am 7. Dezember 2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden
MSREF V Cosmos B.V. gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt über
MSREF V Marble B.V., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile 3% oder mehr betragen.
Konzernabschluss
16. MSREF V International Holdings Coöperativ, U.A.,
Amsterdam, Niederlande, hat uns gemäß §§ 21 ff.
DIC Asset AG, Frankfurt am Main, am 7. Dezember
2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden MSREF V International Holdings Coöperativ gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG
zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt über MSREF V
Marble B.V. und MSREF V Cosmos B.V., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3% oder mehr
betragen.
17. Morgan Stanley Real Estate Fund V InternationalTE, L.P., New York, USA, hat uns gemäß §§ 21 ff. WpHG
AG, Frankfurt am Main, am 7. Dezember 2007 die
Schwelle von 10% überschritten hat und seither
10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche
Stimmrechte werden Morgan Stanley Real Estate Fund
V International-TE, L.P. gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V. und MSREF
V International Holdings Coöperativ, U.A., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3% oder mehr
betragen.
18. Morgan Stanley Real Estate Fund V International-T,
L.P., New York, USA, hat uns gemäß §§ 21 ff. WpHG
Stimmrechte werden Morgan Stanley Real Estate Fund
Portfolio
V International-T, L.P. gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V. und MSREF
V International Holdings Coöperativ, U.A., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3% oder mehr
betragen.
1. Morgan Stanley Real Estate Investors V International, L.P., New York, USA, hat uns gemäß §§ 21 ff. WpHG
Stimmrechte werden Morgan Stanley Real Estate Investors V International, L.P. gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt
über MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V. und
MSREF V International Holdings Coöperativ, U.A.,
deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3%
oder mehr betragen.
20. Morgan Stanley Real Estate Fund V Special International, L.P., New York, USA, hat uns gemäß §§ 21 ff.
2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden Morgan Stanley Real Estate
Fund V Special International, L.P. gemäß § 22 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt über MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V.
und MSREF V International Holdings Coöperativ, U.A.,
deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3%
oder mehr betragen.
Sonstige Angaben
67
21. MSREF V International-GP, L.L.C., New York, USA, hat
am 7. Dezember 2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden
MSREF V International-GP, L.L.C. gemäß § 22 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt über MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V.,
MSREF V International Holdings Coöperativ, U.A., Morgan Stanley Real Estate Fund V International-TE, L.P.,
Morgan Stanley Real Estate Fund V International-T,
L.P., Morgan Stanley Real Estate Investors V International, L.P. und Morgan Stanley Real Estate Fund V Special International, L.P., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3% oder mehr betragen.
23. MSREF V, Inc., New York, USA, hat uns gemäß §§ 21 ff.
2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden MSREF V, Inc. gemäß § 22
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt über MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V., MSREF V International Holdings Coöperativ,
U.A., Morgan Stanley Real Estate Fund V InternationalTE, L.P., Morgan Stanley Real Estate Fund V International-T, L.P., Morgan Stanley Real Estate Investors V International, L.P., Morgan Stanley Real Estate Fund V
Special International, L.P., MSREF V International-GP,
L.L.C. und MSREF V, L.L.C., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3% oder mehr betragen.
22. MSREF V, L.L.C., New York, USA, hat uns gemäß §§ 21
ff. WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der
2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,41% (3.262.022 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden MSREF V, L.L.C. gemäß § 22
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt über MSREF V Marble B.V., MSREF V Cosmos B.V., MSREF V International Holdings Coöperativ,
U.A., Morgan Stanley Real Estate Fund V InternationalTE, L.P., Morgan Stanley Real Estate Fund V International-T, L.P., Morgan Stanley Real Estate Investors V International, L.P., Morgan Stanley Real Estate Fund V
Special International, L.P. und MSREF V InternationalGP, L.L.C., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils 3% oder mehr betragen.
24. Morgan Stanley, New York, USA, hat uns gemäß §§ 21
ff. WpHG mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der
2007 die Schwelle von 10% überschritten hat und seither 10,87% (3.40.081 Stimmrechte) beträgt. Sämtliche Stimmrechte werden Morgan Stanley gemäß § 22
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG zugerechnet. Eine Zurechnung erfolgt, unter anderem, über MSREF V Marble
B.V., MSREF V Cosmos B.V., MSREF V International Holdings Coöperativ, Morgan Stanley Real Estate Fund V
International-TE, L.P., Morgan Stanley Real Estate Fund
V International-T, L.P., Morgan Stanley Real Estate Investors V International, L.P., Morgan Stanley Real
Estate Fund V Special International, L.P., MSREF V International-GP, L.L.C., MSREF V, L.L.C. und MSREF V,
Inc., deren zugerechnete Stimmrechtsanteile jeweils
3% oder mehr betragen.
68
Sonstige Angaben
25. Die Massachusetts Mutual Life Insurance Company,
Springfield, Massachusetts, USA, hat uns gemäß §§ 21
Abs. 1, 24 WpHG mitgeteilt, dass die Oppenheimer
Funds, Centennial, Colorado, USA, am . Januar 2008
die Schwelle von 3% der Stimmrechte an der DIC Asset
AG, Frankfurt/Main, unterschritten hat und die Höhe
des Stimmrechtsanteils zum . Januar 2008 11.303
Aktien, 2,1%, betrug. Die Massachusetts Mutual Life
Insurance Company, Springfield, Massachusetts, USA,
hat uns außerdem gemäß § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass sie am . Januar 2008 die Schwelle von 3%
der Stimmrechte an der DIC Asset AG, Frankfurt/Main,
unterschritten hat und die Höhe des Stimmrechtsanteils nunmehr 11.303 Aktien, 2,1%, beträgt, die der
Massachusetts Mutual Life Insurance Company gemäß
§ 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG über die Oppenheimer
Funds zuzurechnen sind.
Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der
Satzung über die Ernennung und Abberufung von
Vorstandsmitgliedern und die Änderung der
Satzung
Die Bestellung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands richtet sich nach den §§ 84, 85 AktG sowie § 7 der
Satzung in der Fassung vom 1. November 2007. Gemäß
§ 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vorstand aus mindestens einer Person. Für die Bestellung und Abberufung einzelner oder sämtlicher Mitglieder des Vorstands sieht die
Satzung keine Sonderregelungen vor. Die Bestellung und
Abberufung liegt in der Zuständigkeit des Aufsichtsrats.
Dieser bestellt Vorstandsmitglieder für eine maximale
Amtszeit von fünf Jahren. Eine wiederholte Bestellung
oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens
fünf Jahre, ist zulässig.
Lagebericht
Satzungsänderungen erfolgen nach den §§ 17, 133 AktG
sowie § Abs. 6 und § 14 der Satzung in der Fassung vom
1. November 2007. Die Satzung hat nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, weitere Erfordernisse für Satzungsänderungen aufzustellen. Die Beschlüsse der Hauptversammlung werden, soweit nicht zwingend gesetzliche
Vorschriften entgegenstehen, mit einfacher Mehrheit der
abgegebenen Stimmen und, sofern das Gesetz außer der
Stimmenmehrheit eine Kapitalmehrheit vorschreibt, mit
der einfachen Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst. Der Aufsichtsrat ist zu Satzungsänderungen ermächtigt, die nur die Fassung betreffen.
Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe und zum
Rückkauf von Aktien
Die Befugnisse des Vorstands der Gesellschaft, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen, beruhen sämtlich auf entsprechenden Ermächtigungsbeschlüssen der Hauptversammlung, deren Inhalt nachfolgend dargestellt wird. Mit
Ausnahme der Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals um bis zu 14.250.000,00 Euro (genehmigtes Kapital)
hat der Vorstand von den ihm eingeräumten Ermächtigungen keinen Gebrauch gemacht.
Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien
Der Vorstand ist durch Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Juni 2007 ermächtigt, bis zum 5. Dezember 2008 eigene Aktien bis zu insgesamt 10% des zum
Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft zu erwerben. Auf die erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen eigenen Aktien, die
sich im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den
§§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt
mehr als 10% des Grundkapitals entfallen. Die Ermächti-
Konzernabschluss
gung darf nicht zum Zwecke des Handels in eigenen Aktien ausgenutzt werden.
Die Ermächtigung kann ganz oder in Teilbeträgen, einmal
oder mehrmals, in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft oder durch auf deren Rechnung
oder auf Rechnung der Gesellschaft handelnde Dritte ausgeübt werden.
Der Erwerb darf nach Wahl des Vorstands (1) über die
Börse oder (2) mittels eines an alle Aktionäre gerichteten
öffentlichen Kaufangebots bzw. mittels einer öffentlichen
Aufforderung zur Abgabe eines solchen Angebots erfolgen.
(1) Erfolgt der Erwerb der Aktien über die Börse, darf der
von der Gesellschaft gezahlte Gegenwert je Aktie
(ohne Erwerbsnebenkosten) den am Börsenhandelstag durch die Schlussauktion ermittelten Kurs im XetraHandelssystem (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse um
nicht mehr als 10% über- oder unterschreiten.
(2) Erfolgt der Erwerb über ein öffentliches Kaufangebot
bzw. eine öffentliche Aufforderung zur Abgabe eines
solchen Angebots, dürfen der gebotene Kaufpreis oder
die Grenzwerte der Kaufpreisspanne je Aktie (ohne Erwerbsnebenkosten) den Durchschnitt der Schlusskurse
der Aktien der Gesellschaft im Xetra-Handelssystem
(oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der
Frankfurter Wertpapierbörse während der letzten fünf
Börsentage vor dem Tag der öffentlichen Ankündigung des Angebots bzw. der öffentlichen Aufforderung zur Abgabe eines Kaufangebots um nicht mehr
als 15% über- oder unterschreiten. Ergeben sich nach
der Veröffentlichung eines öffentlichen Angebots bzw.
der öffentlichen Aufforderung zur Abgabe eines Kauf-
Portfolio
angebots erhebliche Abweichungen des maßgeblichen Kurses, so kann das Angebot bzw. die Aufforderung zur Abgabe eines solchen Angebots angepasst
werden. In diesem Fall wird auf den Durchschnitt der
Schlusskurse der Aktien der Gesellschaft im Xetra-Handelssystem (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse während der
letzten fünf Börsentage vor der öffentlichen Ankündigung einer etwaigen Anpassung abgestellt. Das öffentliche Kaufangebot bzw. die Aufforderung zur Abgabe eines solchen Angebots kann weitere Bedingungen vorsehen. Sofern das öffentliche Kaufangebot
überzeichnet ist bzw. im Fall einer Aufforderung zur
Abgabe eines solchen Angebots von mehreren gleichwertigen Angeboten nicht sämtliche angenommen
werden, muss die Annahme nach Quoten erfolgen.
Eine bevorrechtigte Annahme geringer Stückzahlen bis
zu 100 Stück angedienter Aktien je Aktionär kann vorgesehen werden.
Der Vorstand ist ermächtigt, die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen eigenen Aktien zu allen gesetzlich zugelassenen Zwecken, insbesondere auch zu den folgenden Zwecken, zu verwenden:
(1) Die Aktien können eingezogen werden, ohne dass die
Einziehung oder ihre Durchführung eines weiteren
Hauptversammlungsbeschlusses bedarf. Sie können
auch im vereinfachten Verfahren ohne Kapitalherabsetzung durch Anpassung des anteiligen rechnerischen Betrags der übrigen Stückaktien am Grundkapital der Gesellschaft eingezogen werden. Erfolgt die Einziehung im vereinfachten Verfahren, ist der Vorstand
zur Anpassung der Zahl der Stückaktien in der Satzung
ermächtigt.
Sonstige Angaben
6
(2) Die Aktien können auch in anderer Weise als über die
Börse oder durch ein Angebot an die Aktionäre veräußert werden, wenn der bar zu zahlende Veräußerungspreis den Börsenpreis der im Wesentlichen gleich ausgestatteten, bereits börsennotierten Aktien nicht wesentlich unterschreitet. Die Anzahl der in dieser Weise
veräußerten Aktien darf zusammen mit der Anzahl der
neuen Aktien, die während der Laufzeit dieser Ermächtigung aus genehmigtem Kapital unter Bezugsrechtsausschluss nach § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben werden, und der Anzahl der Aktien, die durch
Ausübung von Options- und/oder Wandlungsrechten
oder Erfüllung von Wandlungspflichten aus Optionsund/oder Wandelschuldverschreibungen und/oder
Genussrechten entstehen können, die während der
Laufzeit dieser Ermächtigung unter Bezugsrechtsausschluss nach § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben werden, 10% des Grundkapitals nicht überschreiten.
(3) Die Aktien können gegen Sachleistung veräußert werden, insbesondere auch in Zusammenhang mit dem
Erwerb von Unternehmen, Teilen von Unternehmen
oder Unternehmensbeteiligungen sowie Zusammenschlüssen von Unternehmen.
(4) Die Aktien können verwandt werden, um die Wandlungs- und/oder Bezugs- und/oder Optionsrechte bzw.
Wandlungspflichten aus von der Gesellschaft oder
deren unmittelbaren oder mittelbaren Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen oder Genussrechten zu erfüllen.
Der Aufsichtsrat kann bestimmen, dass Maßnahmen des
Vorstands aufgrund des Hauptversammlungsbeschlusses
nur mit seiner Zustimmung vorgenommen werden dürfen.
70
Sonstige Angaben
Genehmigtes Kapital
Der Vorstand ist durch Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Juni 2007 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 5. Juni
2012 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe neuer,
auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Barund/oder Sacheinlagen um bis zu 14.250.000,00 Euro zu
erhöhen (genehmigtes Kapital).
Den Aktionären ist dabei ein Bezugsrecht einzuräumen.
Die neuen Aktien können auch von einem oder mehreren
durch den Vorstand bestimmten Kreditinstituten mit der
Verpflichtung übernommen werden, sie den Aktionären
anzubieten (mittelbares Bezugsrecht). Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das
Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen,
(i) um Spitzenbeträge auszugleichen;
(ii) soweit es erforderlich ist, um den Inhabern bzw. Gläubigern der von der Gesellschaft oder deren mittelbaren oder unmittelbaren Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften begebenen Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte ein
Bezugsrecht auf neue Aktien in dem Umfang einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung ihres Wandlungs- bzw. Optionsrechts oder nach Erfüllung ihrer
Wandlungspflicht zustehen würde;
(iii) wenn die Aktien gegen Sacheinlage, insbesondere im
Rahmen des Erwerbs von oder des Zusammenschlusses mit Unternehmen bzw. Teilen von Unternehmen
oder des Erwerbs von Beteiligungen an Unternehmen,
ausgegeben werden;
(iv) wenn die Aktien der Gesellschaft gegen Bareinlage
ausgegeben werden und der Ausgabepreis je Aktie
den Börsenpreis der im Wesentlichen gleich ausge-
statteten, bereits börsennotierten Aktien zum Zeitpunkt der Ausgabe der Aktien nicht wesentlich unterschreitet. Der Bezugsrechtsausschluss kann in diesem
Fall jedoch nur vorgenommen werden, wenn die Anzahl der in dieser Weise ausgegebenen Aktien zusammen mit der Anzahl eigener Aktien, die während der
Laufzeit dieser Ermächtigung unter Bezugsrechtsausschluss nach § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG veräußert werden, und der Anzahl der Aktien, die durch Ausübung
von Options- und/oder Wandlungsrechten oder Erfüllung von Wandlungspflichten aus Options- und/oder
Wandelschuldverschreibungen und/oder Genussrechten entstehen können, die während der Laufzeit
dieser Ermächtigung unter Bezugsrechtsausschluss
nach § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben werden,
10% des Grundkapitals weder zum Zeitpunkt des
Wirksamwerdens dieser Ermächtigung noch zum Zeitpunkt der Ausgabe der Aktien überschreitet.
Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, den Inhalt der Aktienrechte, die Einzelheiten der
Kapitalerhöhung sowie die Bedingungen der Aktienausgabe, insbesondere den Ausgabebetrag, festzulegen.
Die Eintragung des genehmigten Kapitals im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main erfolgte am
10. Juli 2007. Das genehmigte Kapital beträgt nach teilweiser Inanspruchnahme durch Beschluss des Aufsichtsrats und des Vorstands vom 1. November 2007 noch
11.400.001,00 Euro. Die Eintragung der Durchführung der
Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital und der
entsprechenden Satzungsänderung im Handelsregister
des Amtsgerichts Frankfurt am Main erfolgte am 3. Dezember 2007.
Lagebericht
Bedingtes Kapital
Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung
vom 1. Juli 2005 und Änderungsbeschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Juni 2007 ermächtigt,
mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 30. Juni 2010
einmalig oder mehrfach auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder Genussrechte (die jeweils auch wie eine Gewinnschuldverschreibung mit dividendenabhängiger Verzinsung ausgestattet werden können) mit oder ohne Wandlungsoder Bezugsrechte (nachstehend auch „Schuldverschreibungen“) mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren zu begeben und den Gläubigern von Schuldverschreibungen
Wandlungs- bzw. Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von
bis zu 3.30.000,00 Euro nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren. Die
Schuldverschreibungen können auch mit einer variablen
Verzinsung ausgestattet werden, wobei die Verzinsung
auch vollständig oder teilweise von der Höhe der Dividende der Gesellschaft abhängig sein kann.
Die Schuldverschreibungen können außer in Euro auch –
unter Begrenzung auf den entsprechenden Euro-Gegenwert – in der gesetzlichen Währung eines OECD-Landes
begeben werden. Sie können auch durch unmittelbare
oder mittelbare Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften der
Gesellschaft (d. h. Gesellschaften, an denen die Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar mit Mehrheit der Stimmen und des Kapitals beteiligt ist) begeben werden; in
diesem Fall wird der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Gesellschaft die Garantie
für die Schuldverschreibungen zu übernehmen und den
Inhabern bzw. Gläubigern solcher Schuldverschreibungen
Wandlungs- bzw. Optionsrechte auf Aktien der Gesellschaft zu gewähren.
Konzernabschluss
Im Falle der Ausgabe von Schuldverschreibungen mit
Wandlungsrecht können die Gläubiger ihre Schuldverschreibungen nach Maßgabe der Anleihebedingungen in
Aktien der Gesellschaft umtauschen. Der anteilige Betrag
am Grundkapital der bei Wandlung auszugebenden Aktien darf den Nennbetrag der Wandelschuldverschreibung nicht übersteigen. Das Umtauschverhältnis ergibt
sich aus der Division des Nennbetrags einer Schuldverschreibung durch den festgesetzten Wandlungspreis für
eine Aktie der Gesellschaft. Das Umtauschverhältnis kann
sich auch durch Division des unter dem Nennbetrag liegenden Ausgabepreises einer Schuldverschreibung durch
den festgesetzten Wandlungspreis für eine Aktie der Gesellschaft ergeben. Das Umtauschverhältnis kann auf eine
ganze Zahl auf- oder abgerundet werden; ferner kann eine
in bar zu leistende Zuzahlung festgelegt werden. Im Übrigen kann vorgesehen werden, dass Spitzen zusammengelegt und/oder in Geld ausgeglichen werden. Die Anleihebedingungen können auch ein variables Umtauschverhältnis vorsehen.
Die Anleihebedingungen können auch eine Wandlungsoder Optionspflicht zum Ende der Laufzeit oder zu einem
früheren Zeitpunkt (nachstehend jeweils auch „Endfälligkeit“) oder das Recht der Gesellschaft vorsehen, bei Endfälligkeit der Schuldverschreibungen den Gläubigern der
Schuldverschreibungen ganz oder teilweise an Stelle der
Zahlung des fälligen Geldbetrages Aktien der Gesellschaft
zu gewähren. Der anteilige Betrag des Grundkapitals der
auszugebenden Aktien darf den Nennbetrag oder einen
unter dem Nennbetrag liegenden Ausgabebetrag der
Portfolio
Teilschuldverschreibungen nicht übersteigen. § Abs. 1
AktG in Verbindung mit § 1 Abs. 2 AktG ist zu beachten.
Schließlich können die Anleihebedingungen festlegen,
dass die Gesellschaft im Fall der Wandlung oder Optionsausübung bzw. nach Erfüllung der Wandlungs- bzw. Optionspflichten nicht Aktien der Gesellschaft gewährt, sondern nach Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen den Gegenwert in Geld zahlt. Die Schuldverschreibungsbedingungen können auch vorsehen, dass
im Falle der Wandlung oder Optionsausübung bzw. nach
Erfüllung der Wandlungs- bzw. Optionspflichten nach
Wahl der Gesellschaft statt neuen Aktien aus bedingtem
Kapital bereits bestehende Aktien der Gesellschaft gewährt werden können.
Der jeweils festzusetzende Wandlungs- bzw. Optionspreis
für eine Aktie muss entweder mindestens 80% des durchschnittlichen Schlussauktionskurses der Aktie der Gesellschaft im Xetra-Handelssystem (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse
an den zehn Börsenhandelstagen vor dem Tag der Beschlussfassung durch den Vorstand über die Begebung
der Schuldverschreibungen betragen oder mindestens
80% des durchschnittlichen Schlussauktionskurses der
Aktie der Gesellschaft im Xetra-Handelssystem (oder
einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse während der Tage, an denen die Bezugsrechte im Xetra-Handelssystem (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt werden, mit Ausnahme der beiden
letzten Börsenhandelstage des Bezugsrechtshandels, entsprechen.
Sonstige Angaben
71
Unbeschadet des § Abs. 1 AktG können die Wandelbzw. Optionsanleihebedingungen Verwässerungsschutzklauseln für den Fall vorsehen, dass die Gesellschaft während der Wandlungs- oder Optionsfrist unter Einräumung
eines Bezugsrechts an ihre Aktionäre das Grundkapital erhöht oder weitere Wandel- oder Optionsanleihen begibt
bzw. sonstige Optionsrechte gewährt oder garantiert und
den Inhabern von Wandlungs- oder Optionsrechten kein
Bezugsrecht in dem Umfang eingeräumt wird, wie es
ihnen nach Ausübung der Wandlungs- oder Optionsrechte bzw. der Erfüllung einer Wandlungspflicht zustünde. Die Bedingungen können auch für andere Maßnahmen der Gesellschaft, die zu einer Verwässerung des
Werts der Wandlungs- bzw. Optionsrechte führen können,
eine wertwahrende Anpassung des Wandlungs- bzw. Optionspreises vorsehen. In jedem Fall darf der anteilige Betrag am Grundkapital der je Schuldverschreibung zu beziehenden Aktien den Nennbetrag der Schuldverschreibung nicht übersteigen.
Bei der Ausgabe der Schuldverschreibungen steht den Aktionären ein gesetzliches Bezugsrecht zu, sofern nicht das
Bei der Ausgabe der Schuldverschreibungen steht den Aktionären ein gesetzliches Bezugsrecht zu, sofern nicht das
72
Sonstige Angaben
Bezugsrecht gemäß den nachfolgenden Regelungen ausgeschlossen wird. Werden die Schuldverschreibungen
von einer unmittelbaren oder mittelbaren Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft der Gesellschaft ausgegeben wie
vorstehend unter (2) beschrieben, so ist die Gesellschaft
verpflichtet, die Gewährung des gesetzlichen Bezugsrechts an die Aktionäre sicherzustellen, sofern nicht das
Bezugsrecht gemäß den nachfolgenden Regelungen ausgeschlossen wird. Die Schuldverschreibungen können
auch einem Emissionsmittler mit der Verpflichtung angeboten werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre auf die Schuldverschreibungen auszuschließen,
um Spitzenbeträge vom Bezugsrecht auszunehmen;
um die Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder die Genussrechte, die mit einem Wandlungs- oder Bezugsrecht versehen sind, einzelnen
Investoren zur Zeichnung anzubieten, soweit der Anteil
der auf Grund dieser Schuldverschreibungen auszugebenden Aktien 10% des bei Wirksamwerden dieser
Ermächtigung und bei der Beschlussfassung über die
Ausübung der Ermächtigung vorhandenen Grundkapitals nicht übersteigt und der Ausgabepreis der Schuldverschreibungen den nach anerkannten Methoden der
Finanzmathematik ermittelten theoretischen Marktwert der Schuldverschreibungen nicht wesentlich unterschreitet. Auf den Betrag von 10% des Grundkapitals
ist der Betrag anzurechnen, der auf Aktien entfällt, die
aufgrund einer entsprechenden Ermächtigung unter
Ausschluss des Bezugsrechts in unmittelbarer oder ent-
sprechender Anwendung des § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG
ausgegeben bzw. veräußert werden (z. B. eigene Aktien
oder auf Grund der Ermächtigung aus genehmigten
Kapital), soweit eine derartige Anrechnung gesetzlich
geboten ist.
Der Vorstand ist ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der
Ausgabe und Ausstattung der Schuldverschreibungen,
insbesondere Laufzeit, Ausgabe- und Ausübungszeiträume sowie Kündigung, Ausgabepreis, Wandlungs-/
Optionspreis, Zinssatz, Stückelung und Anpassung des
Bezugspreises und Begründung einer Wandlungspflicht
festzusetzen bzw. im Einvernehmen mit den Organen der
die Schuldverschreibungen begebenden Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften festzulegen. Der Vorstand legt
außerdem fest, wem die Schuldverschreibungen angeboten werden können.
Zur Bedienung von Wandlungs- oder Optionsrechten
bzw. Wandlungs- oder Optionspflichten aus Schuldverschreibungen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 1. Juli 2005 mit Änderungsbeschluss
der ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Juni 2007 bis
zum 30. Juni 2010 von der Gesellschaft oder durch eine
unmittelbare oder mittelbare Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft der Gesellschaft ausgegeben werden, wurde das
Grundkapital der Gesellschaft um bis zu 3.30.000,00 Euro
durch Ausgabe von bis zu 3.30.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab
Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht
(bedingtes Kapital).
Lagebericht
Wesentliche Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen
Die DIC Asset AG hat die im Folgenden aufgeführten wesentlichen Vereinbarungen abgeschlossen, die Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels („Change of Control“-Klauseln) beinhalten.
Dabei handelt es sich um einen Darlehensvertrag mit der
Provinzial Rheinland Lebensversicherung AG, der ein Kündigungsrecht der Darlehensgeberin für den Fall vorsieht,
dass die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
nicht mehr mit mindestens 30% am Grundkapital der Gesellschaft beteiligt ist.
Des Weiteren ist die DIC Asset AG Partner mehrerer Joint
Ventures mit Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF).
MSREF wird im Fall von „Change of Control“ das Recht eingeräumt, die Gesellschaftsanteile der DIC Asset AG an der
jeweiligen Immobilieninvestition zum aktuellen Marktwert zu erwerben. Ein Fall von „Change of Control“ liegt
insbesondere auch dann vor, wenn die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA nicht mehr direkt oder indirekt mindestens 30% der Aktien und Stimmrechte an
der DIC Asset AG hält.
Konzernabschluss
Weitere Angaben
Die übrigen nach den §§ 28 Abs. 4, 315 Abs. 4 HGB geforderten Angaben betreffen Verhältnisse, die bei der DIC
Asset AG nicht vorliegen. Weder gibt es Inhaber von Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen,
noch Stimmrechtskontrollen durch am Kapital der Gesellschaft beteiligte Arbeitnehmer noch Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft mit Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern für den Fall eines Übernahmeangebots.
Portfolio
Nachtragsbericht
Der wirtschaftliche Übergang des Forum-Portfolios mit 13
Objekten und einem Investitionsvolumen von 173 Mio.
Euro ist am 2. Februar 2008 erfolgt. Die DIC Asset AG
hatte das Portfolio im Dezember 2007 von der iii-Investment GmbH erworben.
• LAYOUTBILD •
Nachtragsbericht
73
Prognosebericht
Entwicklung der Rahmenbedingungen
Positive Einschätzung des Gewerbeimmobilienmarkts
Führende Wirtschaftsforschungsinstitute und die Bundesregierung haben ihre Prognosen für 2008 anlässlich
der aktuellen Situation an den globalen Finanzmärkten
in Folge der US-Hypothekenkrise gesenkt. Auf Grund
der nicht abschließend bewertbaren Folgen rangieren
die Wachstumsprognosen in einem Korridor von 1,5%
bis 2,0%. Der hohe Ölpreis und das exporthemmende
Euro-Dollar-Verhältnis werden als bremsende Faktoren
für die deutsche Wirtschaft eingeschätzt. Solange die
europäische Wirtschaft ihren robusten Kurs fortsetzen
kann, ist mit Zinssenkungen nicht zu rechnen. Aktuell
zeigen sich Arbeitsmarkt und die Binnennachfrage
stabil.
74
Prognosebericht
Lagebericht
Auch unter Berücksichtigung der aktuellen Situation an
den Finanzmärkten rechnen wir für 2008 insgesamt mit
einer stabilen Entwicklung der Gesamtwirtschaft bei einer
sinkenden Wachstumsrate und der positiven Entwicklung
des gewerblichen Immobilienmarkts in Deutschland.
Funktionierendes Assetmanagement ist Erfolgsgrundlage
Die Rahmenbedingungen für erfolgreiche Investments
am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt haben sich verändert. Stärker eigenkapitalorientierte und operativ ausgerichtete Käufer rücken in den Vordergrund. Die Zielsetzung bei Investitionen wird vermehrt in der Steigerung
der Mieteinnahmen und dem Leerstandsabbau liegen.
Dazu werden umfassender Immobiliensachverstand und
die entsprechende Infrastruktur notwendig sein.
Konzernabschluss
Die DIC Asset AG mit ihrer intensiven Kenntnis des deutschen Marktes ist dafür hervorragend positioniert. Wir
rechnen in den nächsten Monaten mit einer Reihe von attraktiven Akquisitionsgelegenheiten bei Objekten, die von
der Verkäuferseite in der aktuellen Marktsituation nicht
mehr attraktiv zu bewirtschaften sind oder bei denen auf
Grund restriktiver Kreditvergaben eine Neufinanzierung
nicht möglich ist.
Mietmärkte mit Aufwärtstrend
Das Wirtschaftswachstum des vergangenen Jahres hatte
deutlich positiven Einfluss auf die Mietmärkte. Wir gehen
von weiter wachsenden Mietmärkten aus, das Wachstum
aus 2007 wird dabei voraussichtlich aber nicht erreicht.
Die positive Entwicklung wird sich belebend auf die
Vermietung unserer Immobilienflächen und den Umsatz
in den Konzerngesellschaften auswirken. Zur intensiven
Nutzung dieser Chancen sind wir mit unserer Propertyund Assetmanagement-Plattform DIC ONSITE bestens
aufgestellt.
Portfolio
Prognose der Ertragslage
Gesamterträge steigen kräftig
Wir rechnen im Geschäftsjahr 2008 mit einer Ausweitung
der Gesamterträge. Der erwartete Anstieg setzt sich aus
internem Wachstum insbesondere der Mieterträge und
steigenden Verkaufserlösen zusammen. Darüber hinaus
erfolgt die Einbeziehung der in 2007 unterjährig erworbenen Objekte. Externes Umsatzwachstum aus Akquisitionen ist auf Grund der variablen zeitlichen Realisierung
nur mit geringem Umfang in der Prognose berücksichtigt.
Internes Wachstum stammt vor allem aus dem Propertyund Assetmanagement durch die DIC ONSITE, etwa der
Neuvermietung, dem Leerstandsabbau und der Optimierung von Mietverträgen. Wir planen für das Gesamtportfolio inkl. der opportunistischen Co-Investments eine Neuvermietungsleistung von rund 175.000 m2 im Geschäftsjahr 2008. Insgesamt rechnen wir mit dem Ausbau der
Mieteinnahmen um rund 50% auf rund 140 Mio. Euro in
2008.
Im Rahmen unseres aktiven Property- und Assetmanagements verkaufen wir regelmäßig Immobilien. Pro Geschäftsjahr streben wir Verkäufe im Volumen von rund
10% unseres Immobilienvermögens an. Die Verkäufe werden einen deutlichen Anteil am Ergebnis 2008 haben. Wir
gehen für 2008 von einem Verkaufsvolumen von rund 200
bis 230 Mio. Euro aus und rechnen mit einem deutlich steigenden Gewinn gegenüber dem Jahr 2007.
Prognosebericht
75
Chancenpotenziale werden genutzt
Wir sehen im aktuellen Marktumfeld attraktive Chancen
für den renditeorientierten Ausbau unseres Portfolios.
Dabei investieren wir unverändert über das Core-Segment
in ertragsstarke und langfristig vermietete Immobilien
und über das Segment Value Added in Objekte mit zügig
realisierbarem Wertsteigerungspotenzial. Zusätzlich beteiligen wir uns bei opportunistischen Investments mit der
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA als Leadinvestor. Die Kapitalerhöhung im November 2007 und die
Gewinnrealisierung durch Immobilienverkäufe sind die
Grundlage für die weitere Verfolgung unserer Wachstumsstrategie. Wir planen in den nächsten Monaten
Akquisitionen mit einem Volumen von rund 300 bis 400
Mio. Euro. Insgesamt halten wir Akquisitionen (inklusive
der Beteiligung an opportunistischen Co-Investments) bis
zu einer Höhe von 1,5 Mrd. Euro in den nächsten zwölf bis
fünfzehn Monaten für realisierbar.
Operatives Ergebnis mit weiterer Effizienzsteigerung
Wir rechnen mit einem weiter steigenden operativen Ergebnis. Den stärksten Einfluss auf die Verbesserung werden die Erfolge und die weiter steigende Effizienz des
Asset- und Propertymanagements haben. Durch positive
Skaleneffekte und den Wegfall der Aufwendungen aus der
Integration und der deutschlandweiten Etablierung der
DIC ONSITE werden die operativen und administrativen
Kosten weiter relativ reduziert werden können.
76
Prognosebericht
Das Umsatzwachstum und eine weiter verbesserte Profitabilität werden maßgeblich zu dieser positiven Entwicklung beitragen. Im Vergleich zum Vorjahr rechnen wir mit
einer Steigerung der Finanzierungskosten, auch im Hinblick auf die aktuelle Lage an den Finanzmärkten.
Grundlegende Annahmen der Prognose
Bei der Planung des Geschäftsjahres 2008 wurden grundlegende Annahmen getroffen. Vom Zutreffen dieser Bedingungen ist das Erreichen des geplanten Ergebnisses
wesentlich abhängig:
Die aktuellen Rahmenbedingungen bleiben konstant.
Wir gehen trotz der US-Hypothekenkrise insgesamt
von einer stabilen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
und einer positiven Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes aus. Ebenso rechnen wir nicht mit deutlich
steigenden Zinsen.
Wir nehmen an, dass wir die geplanten Immobilienverkäufe vollumfänglich zu den angestrebten Preisen
realisieren können. Dies setzt unter anderem einen stabilen Käufermarkt voraus.
Das interne Wachstum ist ebenfalls ein Bestandteil des
geplanten Ergebnisses. Wir gehen davon aus, dass wir
im eigenen Bestand, inklusive der Immobilien aus opportunistischen Investments, eine Vermietungsleistung
von insgesamt rund 175.000 m2 erreichen können.
Gewinnsteigerung auf 39 bis 41 Mio. Euro angestrebt
Abhängig von den oben genannten Annahmen, insbesondere mit Wirkung auf die angestrebten Gewinne aus
Verkäufen, plant die DIC Asset AG für 2008 den Gewinn
nach Abschreibungen, Zinsen und Steuern auf 3 bis 41
Mio. Euro zu steigern. Das operative Ergebnis vor Abschreibungen soll sich auf 70 bis 72 Mio. Euro belaufen.
Auch für das Geschäftsjahr 200 gehen wir von steigenden Gewinnen aus.
Attraktive Dividendenpolitik
Im Interesse unserer Aktionäre verfolgen wir weiterhin
eine attraktive Dividendenpolitik. Wir schlagen dem Aufsichtsrat für das abgelaufene Geschäftsjahr die Zahlung
einer Dividende von 1,65 Euro je Aktie vor. Dies entspricht
mehr als einer Verdopplung der Dividende im Vorjahresvergleich und soll unsere Aktionäre am Erfolg und der
Wertsteigerung der DIC Asset AG angemessen teilhaben
lassen.
Für 2008 möchten wir uns erneut an der Entwicklung des
operativen Gewinns orientieren und rechnen daher mit
einer weiteren Steigerung der Dividende.
Lagebericht
Konzernabschluss
Erwartung der Finanzlage
Chancen
Die geplanten Akquisitionen und Investitionen werden
wir aus dem Cashflow, aus Eigenkapital und durch Fremdkapital finanzieren. Hierfür wird die DIC Asset AG Liquidität in Form von frei verfügbaren Mitteln sowie den geplanten Mittelzufluss aus Immobilienverkäufen verwenden. Diese eigenen Mittel sollen, verbunden mit einem
optimalen Fremdkapitaleinsatz, für das weitere Wachstum
der DIC Asset AG eingesetzt werden.
Die Geschäftsentwicklung der DIC Asset AG kann vor
allem durch die vorteilhafte Entwicklung der folgenden
Faktoren positiv beeinflusst werden:
Konstante Konjunktur mit Wirkung auf Flächennachfrage:
Eine stabile Wirtschaft, auch getragen durch geringere
Arbeitslosigkeit und höheren Konsum, kann zu einer
Nachfrage an vermietbaren Flächen führen. Für die DIC
Asset AG bedeutet dies eine raschere Vermietung leerstehender Flächen sowie den Abschluss höherer Mieten. Durch unsere Niederlassungen in den Investitionsschwerpunkten können wir diese Chance konsequent
nutzen.
Portfolio
Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien:
Vor allem für ausländische Investoren sind deutsche
Gewerbeimmobilien auf Grund der relativ günstigen
Bedingungen, verglichen mit anderen Standorten, lohnenswert. Für unsere Vermarktungsaktivitäten bedeutet dies höhere erzielbare Preise und schnellere Umsetzung.
Aufnahme von Portfolien mit deutlichem
Optimierungspotenzial:
Dank ihrem gut aufgestellten Property- und Assetmanagement kann die DIC Asset AG Immobilien übernehmen, die für Wettbewerber strukturell nicht geeignet
sind. Nach Repositionierung, Refurbishment oder Neuvermietung können diese optimal und gewinnbringend am Markt platziert werden.
Stabiles Zinsniveau:
Ein weiterhin relativ niedriges oder leicht sinkendes
Zinsniveau ermöglicht uns eine attraktive Rendite auf
das eingesetzte Eigenkapital, ebenfalls erhöht es die
Chancen zur günstigen Refinanzierung.
Prognosebericht
77
Konzernabschluss
78
Konzernabschluss
Konzernabschluss
Portfolio
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2007 bis 31. Dezember 2007
in TEUR
Anhang
Gesamterträge
Gesamtaufwendungen
2007
2006
236.247
-156.206
110.922
-82.408
Mieteinnahmen
Erbbauzinsen
Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten
Aufwendungen für Betriebs- und Nebenkosten
Sonstige immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen
Nettomieteinnahmen
1
2
3
3
4
93.564
-362
14.696
-15.284
-4.253
88.361
38.392
-15
5.531
-5.653
-1.667
36.588
Verwaltungsaufwand
Personalaufwand
5
6
-6.850
-4.157
-3.289
-2.757
Abschreibungen
7
-19.777
-8.528
Erträge aus Immobilienverwaltungsgebühren
8
3.295
853
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Ergebnis sonstiger betrieblicher Erträge und Aufwendungen
9
10
614
-341
273
466
-222
244
Gewinne aus Entwicklungsprojekten
11
1.165
1.158
Nettoerlös aus dem Verkauf von Immobilien
Restbuchwert der verkauften Immobilien
Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien
12
12
122.913
-105.182
17.731
64.521
-60.276
4.245
80.041
28.514
Ergebnis vor Zinsen und sonstigen Finanzierungstätigkeiten
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
Erträge aus Beteiligungen
Finanzergebnis
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
13
14
15
8.342
0
-44.667
43.716
1.627
1.200
-11.424
19.917
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Latente Steuer
16
16
-6.220
-1.386
36.110
-985
-3.921
15.011
Ergebnisanteil Konzernaktionäre
Ergebnisanteil Minderheitenanteile
Verwässertes (=unverwässertes) Ergebnis je Aktie (in Euro)
17
17
18
36.061
49
1,25
14.951
60
0,85
Konzernabschluss
79
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2007
AKTIVA
in TEUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anteile an assoziierten Unternehmen
Beteiligungen
Derivate
Immaterielle Vermögenswerte
Aktive latente Steuer
Sonstiges Anlagevermögen
Anhang
31.12.2007
31.12.2006
19
20
21
22
23
24
16
25
1.851.253
480
29.442
241
15.080
229
5.115
2.500
1.086.482
205
8.344
241
5.670
317
5.932
3.125
1.904.340
1.110.316
0
1.153
6.874
37.721
1.878
2.475
1.783
165.281
7.982
5.331
1.276
36.802
1.812
372
62
179.728
217.165
233.365
2.121.505
1.343.681
Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsprojekte
Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen
Forderungen aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Sonstige Forderungen
Sonstige Vermögenswerte
Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand
Summe Aktiva
80
Konzernabschluss
11
26
27
28
29
30
31
32
Konzernabschluss
PASSIVA
in TEUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Hedging- und Währungsumrechnungsrücklage
Rücklage aus der erstmaligen IFRS-Anwendung
Andere Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
Konzernaktionären zustehendes Eigenkapital
Minderheitenanteile
Anhang
31.12.2007
31.12.2006
33
33
33
33
33
33
31.350
528.450
7.769
-2.373
1.136
44.842
611.174
1.574
28.500
469.732
4.128
-2.373
1.136
30.595
531.718
2.296
612.748
534.014
34
16
23
35
1.441.555
9.648
5.310
438
1.456.951
750.270
8.376
737
692
760.075
34
36
28
37
38
39
15.887
1.610
10.483
26
4.373
19.427
51.806
10.496
20.537
7.605
84
1.454
9.416
49.592
Summe Schulden
1.508.757
809.667
Summe Passiva
2.121.505
1.343.681
17
Summe Eigenkapital
Schulden
Langfristige verzinsliche Finanzschulden
Passive latente Steuer
Derivate
Sonstige langfristige Schulden
Summe langfristiger Schulden
Kurzfristige verzinsliche Finanzschulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
Rückstellungen
Verbindlichkeiten aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Sonstige Verbindlichkeiten
Summe kurzfristiger Schulden
Konzernabschluss
Portfolio
81
Konzernkapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2007
in TEUR
2007
2006
Laufende Geschäftstätigkeit
Nettobetriebsgewinn vor Zinsen und Steuern
Unrealisierte Gewinne aus Entwicklungsprojekten
Realisierte Gewinne/Verluste aus Immobilienverkäufen
Abschreibungen und Amortisation
Veränderungen der Forderungen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Andere nicht zahlungswirksame Transaktionen
Cashflow aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit
82.290
-1.165
-17.731
19.777
-169
-8.098
74.904
31.615
-1.158
-4.245
8.528
3.763
1.996
40.499
Gezahlte Zinsen
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Steuern
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
-51.424
8.610
-3.366
28.724
-17.519
3.598
-2.683
23.895
57.905
12.350
60.351
-894.573
-1.722
-12.612
1.841
-3.101
-318
-779.879
62.476
0
-307
-922.764
-1.116
-4.175
-7.283
-1.783
-194
-875.146
Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen
Einzahlungen von langfristigen Darlehen
Rückzahlung von Darlehen
Gezahlte Eigenkapitaltransaktionskosten
Gezahlte Dividenden
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
62.415
791.547
-94.872
-1.007
-21.375
736.708
415.604
658.603
-59.348
-17.140
-5.818
991.901
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds zum 1. Januar
-14.447
179.728
140.650
39.078
Finanzmittelfonds zum 31. Dezember
165.281
179.728
Investitionstätigkeit
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien
Erlöse aus dem Verkauf von Projektentwicklungen
Erwerb und Veräußerung von Tochterunternehmen
Erwerb von Immobilien
Investitionen in Immobilien
Erwerb/Verkauf anderer Investitionen
Ein-/Auszahlungen Darlehen
Projektentwicklungsaufwendungen
Erwerb von Betriebs- und Geschäftsausstattung
Cashflow aus Investitionstätigkeit
82
Konzernabschluss
Konzernabschluss
Portfolio
Eigenkapitalveränderungsrechnung des Konzerns für das Geschäftsjahr 2007
Gezeichnetes
Kapital
Kapitalrücklage
Rücklage für
CashflowHedges
Rücklage aus
der erstmaligen IFRSAnwendung
Andere
Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
Minderheitenanteile
Gesamt
10.170
97.043
-6
-2.373
1.136
7.132
2.242
115.344
18.330
397.274
-14.325
-6
60
415.604
0
-5.701
15.011
-10.260
3.394
in TEUR
Stand am 31. Dezember 2005
Kapitalerhöhung
Verrechnung Kapitalrücklage
Ausschüttung 2005
Ergebnis nach Steuern
Eigenkapitaltransaktionskosten
Gewinne aus Cashflow-Hedges
von assoziierten Unternehmen
Ausschüttung aus dem laufenden Ergebnis
Kapitalerhöhung
Ausschüttung 2006
Ergebnis nach Steuern
abzüglich latenter Steuer
von assozierten Unternehmen
Ausschüttung aus dem laufenden Ergebnis
Rückzahlung Minderheitenanteile
Änderung Konsolidierungskreis
14.325
-5.695
14.951
-10.260
3.394
740
740
-118
-118
28.500
469.732
2.850
59.565
4.128
-2.373
1.136
30.595
-21.375
36.061
2.296
534.014
49
62.415
-21.375
36.110
-847
-847
3.497
3.497
144
-796
25
144
-439
-796
25
1.574
612.748
-439
31.350
528.450
7.769
-2.373
1.136
44.842
Konzernabschluss
83
Anhang zum Konzernabschluss
Unternehmensbezogene Informationen
Die DIC Asset AG („Gesellschaft“ oder „DIC“), ihre Tochtergesellschaften sowie ihre anteilsmäßig konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen („DIC Asset“) sind im Bereich
Asset- und Portfoliomanagement tätig.
Die Aktien der Gesellschaft sind im Prime Standard der
Frankfurter Wertpapierbörse und an den Börsenplätzen
München, Düsseldorf, Berlin-Bremen, Hamburg, Hannover und Stuttgart notiert.
Die in das Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am
Main (HRB 57679) eingetragene DIC Asset AG hat ihren
Sitz in Frankfurt am Main, Eschersheimer Landstr. 223.
Den vorliegenden Konzernabschluss wird der Aufsichtsrat voraussichtlich am 11. März 2008 zur Veröffentlichung
genehmigen.
84
Anhang
Grundlagen und Methoden
Anwendung der International Financial Reporting
Standards
Durch die Verordnung (EG) 1606/2002 des Europäischen
Parlaments und des Rates zur Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards (EU-Verordnung) vom 19.
Juli 2002 werden alle kapitalmarktorientierten Unternehmen mit Sitz in der Europäischen Union verpflichtet, für
Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2005 beginnen, ihren Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufzustellen.
Die DIC Asset AG hat ihren Konzernabschluss nach den
IFRS und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt.
Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen
und Angaben zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2007 basieren auf denselben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die auch dem Konzernabschluss
2006 zugrunde lagen. Den Jahresabschlüssen der in den
Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen
einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
zugrunde. Wertansätze, die auf steuerlichen Vorschriften
beruhen, werden nicht in den Konzernabschluss übernommen. Die Einzelabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
Der Konzernabschluss wurde in Euro aufgestellt. Soweit
nicht anders vermerkt, werden alle Beträge in Tausend
Euro (TEUR) angegeben. Rundungsdifferenzen bis zu
TEUR 1 sind möglich.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist in Anlehnung des
von der European Public Real Estate Association (EPRA)
vorgeschlagenen Schemas gemäß dem Umsatzkostenverfahren erstellt worden.
In der Gewinn- und Verlustrechnung sowie in der Bilanz
sind einzelne Posten zur Verbesserung der Klarheit
zusammengefasst; sie werden im Anhang erläutert. Nach
IAS 1 (Darstellung des Abschlusses) wird beim Ausweis in
der Bilanz zwischen lang- und kurzfristigem Fremdkapital
unterschieden. Als kurzfristig werden Verbindlichkeiten
und Rückstellungen angesehen, wenn sie innerhalb eines
Jahres fällig sind.
Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2007 ist nach
den IFRS, wie sie von der Europäischen Gemeinschaft
übernommen wurden, aufgestellt. Die DIC berücksichtigt
alle vom International Accounting Standards Board (IASB)
verabschiedeten Standards und Interpretationen, die zum
31. Dezember 2007 in Kraft waren. Dabei wurde im
Geschäftsjahr 2007 erstmals IFRS 7 „Financial Instruments:
Disclosures“ angewendet. Dieser Standard fordert umfangreiche Angaben über die Bedeutung von Finanzinstrumenten für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sowie qualitative und quantitative
Angaben über Art und Umfang der mit den Finanzinstrumenten verbundenen Risiken. Aus der erstmaligen
Anwendung dieser Verlautbarung ergaben sich keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
sowie die Cashflows des Konzerns.
Konzernabschluss
Auswirkungen von neuen Rechnungslegungsstandards
Der International Accounting Standards Board (IASB) und
das International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) haben weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die für das Geschäftsjahr 2007 noch
nicht verpflichtend anzuwenden sind. Die Anwendung
dieser IFRS setzt die zum Teil noch ausstehende Anerkennung durch die EU voraus.
Auf Basis des bisherigen Geschäftsmodells ist davon auszugehen, dass die erstmalige Anwendung dieser Vorschriften voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DIC Asset AG haben
wird. Die Auswirkungen einer erstmaligen Anwendung
von IFRS 3 (revised 2008) werden gegenwärtig noch geprüft.
Standard oder Interpretation
Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ durch Verrechnung der Beteiligungsbuchwerte mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt ihres
Erwerbs. Dabei werden Vermögenswerte und Schulden
mit ihren Zeitwerten angesetzt. Gemäß IFRS 3 wird ein Geschäfts- oder Firmenwert, der aus Unternehmenszusammenschlüssen resultiert, nicht mehr planmäßig abgeschrieben, sondern ist einmal jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung zu unterziehen.
IFRIC 14 IAS 19 – The Limit on a Defined
Benefit Asset, Minimum Funding
Requirements and their Interaction
IFRIC 13 Customer Loyalty Programmes
IFRIC 12 Service Concession Arrangements
IFRIC 11 IFRS 2 Group and Treasury Share
Transactions
IAS 23 Borrowing Costs (revised 2007)
IFRS 8
Operating Segments
IAS 1
Presentation of Financial Statements:
A Revised Presentation (revised 2007)
IFRS 3
Business Combinations (revised 2008)
IAS 27 Consolidated and Separate Financial
Statements (revised 2008)
Verpflichtende
Anwendung für
Geschäftsjahre,
die beginnen am
oder nach dem
1. Januar 2008
1. Juli 2008
1. Januar 2008
1. März 2007
1. Januar 2009
1. Januar 2009
1. Januar 2009
1. Juli 2009
1. Juli 2009
Grundlagen des Konzernabschlusses
Ergibt sich ein passivischer Unterschiedsbetrag, wird
dieser sofort ergebniswirksam erfasst. Die aufgedeckten
stillen Reserven und Lasten werden im Rahmen der Folgekonsolidierung entsprechend den korrespondierenden
Vermögenswerten und Schulden fortgeführt.
Portfolio
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie die zwischen konsolidierten
Gesellschaften bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten werden eliminiert. Im DIC Asset AG-Konzern
werden Lieferungen und Leistungen grundsätzlich zu
marktüblichen Bedingungen erbracht. Bei den ergebniswirksamen Konsolidierungsvorgängen werden die ertragsteuerlichen Auswirkungen berücksichtigt und latente Steuern in Ansatz gebracht. Die Konsolidierung von
Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteilmäßig nach
den gleichen Grundsätzen.
Der Konzernabschluss beinhaltet die Geschäfte derjenigen Tochtergesellschaften, bei denen die DIC Asset AG
unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimm-
rechte verfügt oder aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verfügungsmacht aus der Tätigkeit der betreffenden Gesellschaften Nutzen ziehen kann, in der Regel durch einen Anteilsbesitz von mehr als 50 Prozent. Die Einbeziehung beginnt zu dem Zeitpunkt, ab dem die Möglichkeit der Beherrschung besteht bzw. endet, wenn die Möglichkeit der
Beherrschung nicht mehr besteht.
Anhang
85
Gemeinschaftsunternehmen gemäß IAS 31 („Interests in
Joint Ventures“) werden entsprechend dem Anteil an dem
gemeinschaftlich geführten Unternehmen quotal konsolidiert.
Nach der Equity-Methode werden dagegen solche Beteiligungen bewertet, bei denen die DIC Asset AG – in der
Regel auf Grund eines Anteilsbesitzes zwischen 20 und 50
Prozent – einen bedeutenden Einfluss, aber keine gemeinschaftliche Leitung ausübt. Bei Beteiligungen, die
nach der Equity-Methode bewertet sind, werden die Anschaffungskosten jährlich um die dem Kapitalanteil der
DIC Asset AG entsprechenden Eigenkapitalveränderungen erhöht bzw. vermindert.
Bei der erstmaligen Einbeziehung von Beteiligungen nach
der Equity-Methode werden Unterschiedsbeträge aus der
Erstkonsolidierung entsprechend den Grundsätzen der
Vollkonsolidierung behandelt. Gewinne und Verluste aus
Transaktionen zwischen Konzernunternehmen und assoziierten Unternehmen werden entsprechend dem Anteil
des Konzerns an dem assoziierten Unternehmen eliminiert.
Konsolidierungskreis
Zum 31. Dezember 2007 wurden neben der DIC Asset AG
insgesamt 136 (im Vorjahr 72) Tochterunternehmen in
den Konzernabschluss einbezogen, bei denen die DIC
Asset AG unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit
der Stimmrechte verfügt oder aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verfügungsmacht aus der Tätigkeit der betreffenden
Gesellschaften Nutzen ziehen kann.
22 (im Vorjahr 23) Gemeinschaftsunternehmen wurden
entsprechend IAS 31 anteilmäßig konsolidiert. Die Gemeinschaftsunternehmen hatten auf Vermögen und
Schulden sowie auf Erträge und Aufwendungen des Konzerns folgenden Einfluss:
in TEUR
Kurzfristige Vermögenswerte
Langfristige Vermögenswerte
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
Nettovermögen
Erträge
Aufwendungen
Jahresergebnis
86
Anhang
2007
2006
6.530
113.920
10.789
89.021
20.640
19.581
130.514
15.906
110.630
23.559
12.857
12.952
-96
10.662
7.033
3.629
Neun (im Vorjahr fünf) Unternehmen wurden nach der
Equity-Methode bewertet. Die assoziierten Unternehmen
wiesen folgende Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge und Aufwendungen aus:
in TEUR
Vermögenswerte
Schulden
Nettovermögen
Erträge
Aufwendungen
Jahresergebnis
2007
2006
1.213.889
1.069.934
143.955
613.395
575.397
37.998
86.039
70.940
15.099
40.150
32.017
8.133
Die konsolidierten Tochterunternehmen sind in der Anlage 1 des Anhangs zum Konzernabschluss auf der Seite
144 aufgeführt. Ferner sind 22 (im Vorjahr 23) Gemeinschaftsunternehmen im Konzernabschluss durch quotale
Konsolidierung einbezogen. Diese sind in der Anlage 2
zum Anhang auf der Seite 146 aufgeführt.
Die DIC MSREF Objekt Hamburg GmbH wurde zum Ende
des Geschäftsjahres verkauft. Für diese Gesellschaft wurden nur die Erträge und Aufwendungen in den Abschluss
einbezogen.
Konzernabschluss
Des Weiteren bestehen an der DIC MSREF Weißfrauenstraße GmbH, Frankfurt am Main (zusammen mit ihren
drei Tochterunternehmen das „Degussa-Portfolio“), an der
DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH (zusammen mit ihren
neun Tochterunternehmen umfasst sie die von der MEAG
übernommenen Objekte), an der DIC MSREF HT Portfolio
GmbH (zusammen mit ihren elf Tochterunternehmen umfasst die von Hochtief erworbenen Immobilien), an der DIC
MSREF FF Südwest Portfolio GmbH (zusammen mit ihren
sechs Tochterunternehmen umfasst sie die von Falk übernommenen Objekte), an der DIC Hamburg Portfolio
GmbH (zusammen mit ihren achtzehn Tochterunternehmen umfasst sie die von der Hansestadt Hamburg zum 1.
März 2007 übernommenen Objekte, das „Primo-Portfolio“), an der DIC HI Portfolio GmbH (zusammen mit ihren
26 Tochterunternehmen umfasst sie die von HANSAINVEST erworbenen Immobilien), an der DIC BW Portfolio
GmbH, an der DIC Opportunistic AG sowie an der DIC
Development AG jeweils eine unmittelbare und mittelbare Beteiligung von insgesamt 20,0%, die gem. IAS 28.13
als assoziiertes Unternehmen nach der Equity-Methode in
den Konzernabschluss einbezogen werden.
Währungsumrechnung
Die funktionale Währung sämtlicher konsolidierter Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen ist der Euro. Geschäftsvorfälle in Fremdwährung werden mit dem Wechselkurs am Tag des Geschäftsvorfalls umgerechnet.
Gewinne und Verluste aus der Begleichung solcher Geschäftsvorfälle sowie aus der Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag werden in der Gewinn- und Verlustrechnung
erfasst.
Bilanzposten in fremder Währung sind mit dem Kurs am
Bilanzstichtag bewertet. Fremdwährungsgewinne von
TEUR 191 (im Vorjahr TEUR 203) sind im Ergebnis erfasst.
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Umsatzerlöse bzw. sonstige betriebliche Erträge
Umsatz- bzw. Veräußerungserlöse aus dem Verkauf von
Immobilien werden grundsätzlich zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, d.h. zum Zeitpunkt des Übergangs von
Besitz, Nutzen und Lasten und nicht erst bei Eintragung
ins Grundbuch bzw. der Erbringung der Leistung abzüglich Skonti und Rabatte erfasst. Davon ausgenommen sind
Auftragserlöse aus der Anwendung der „Percentage-ofCompletion-Methode" bei zum Verkauf bestimmten Entwicklungsprojekten.
Portfolio
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden mit
den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
bilanziert. Fremdkapitalkosten werden nicht als Teil der
Anschaffungskosten aktiviert. Grundstücke werden nicht
abgeschrieben. Gebäude werden linear über ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Für die Abschreibung der Gebäude werden folgende Nutzungsdauern angenommen:
Nutzungsdauer
in Jahren
Wohnhäuser
Bürogebäude, Büro- und Geschäftshäuser,
Hotelgebäude
Kauf- und Warenhäuser, Einkaufspassagen,
SB-Märkte
Parkhäuser, Tiefgaragen
60
50
40
40
Die Immobilien der Gesellschaft werden grundsätzlich als
Finanzinvestition behandelt, da der reine Handel mit Immobilien nicht als Teil der Geschäftstätigkeit anzusehen
ist. Der beizulegende Zeitwert dieser Immobilien wird bei
den Erläuterungen zur Bilanz angegeben. Er wird nach international anerkannten Bewertungsmethoden, z.B. der
Discounted-Cashflow-Methode, ermittelt oder aus vorliegenden Kaufvertragsangeboten bzw. aus dem aktuellen
Marktpreis vergleichbarer Immobilien abgeleitet.
Anhang
87
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Sachanlagen werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Fremdkapitalkosten werden nicht
als Teil der Anschaffungskosten aktiviert. Sachanlagen
werden grundsätzlich linear abgeschrieben. Die planmäßigen Nutzungsdauern für Sachanlagen betragen in der
Regel zwischen drei und 13 Jahre.
Finanzanlagen
Die nach der Equity-Methode bewerteten Beteiligungen
werden mit ihrem anteiligen Eigenkapital entsprechend
der Buchwertmethode angesetzt.
Beteiligungen werden der Kategorie „zur Veräußerung
verfügbar“ zugerechnet und sofern dieser Wert verlässlich
ermittelbar ist, mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Existiert ein solcher Wert hingegen nicht, erfolgt die
Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungskosten.
88
Anhang
Immaterielle Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Sämtliche immateriellen Vermögenswerte weisen eine bestimmbare
Nutzungsdauer auf und werden deshalb planmäßig linear
abgeschrieben. Software für kaufmännische Anwendungen wird über drei Jahre abgeschrieben; die Nutzungsdauer von Konzessionen und sonstigen Rechten beträgt
in der Regel 10 Jahre.
Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsprojekte
Zum Verkauf bestimmte Anlageimmobilien werden nach
dem Fertigungsfortschritt („Percentage-of-CompletionMethode“) bilanziert. Der Fertigstellungsgrad wird entsprechend den angefallenen Aufwendungen ermittelt.
Die Auftragerlöse ergeben sich aus den Verkaufsverträgen
und werden als Erlöse aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsprojekten ausgewiesen. Anteilige Fremdkapitalkosten werden entsprechend IAS 23 in die Ermittlung
der Herstellungskosten mit einbezogen.
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige Vermögenswerte werden bis
auf derivative Finanzinstrumente mit den fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet. Erforderliche Wertberichtigungen orientieren sich an den tatsächlichen Ausfallrisiken.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten umfasst Kassenbestände und Guthaben bei
Kreditinstituten, soweit sie innerhalb von drei Monaten
verfügbar sind.
Rückstellungen
Alle Rückstellungen berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und deren Höhe oder Fälligkeit
unsicher ist. Rückstellungen werden nur gebildet, wenn
ihnen eine rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten zugrunde liegt, zu deren Erfüllung ein
Abfluss von Resourcen wahrscheinlich ist, soweit eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich
ist.
Die Rückstellungen werden mit ihrem Erfüllungsbetrag
angesetzt und nicht mit Erstattungsansprüchen saldiert.
Für Ansprüche auf zukünftige aktienkursorientierte Barvergütungen werden Rückstellungen auf Basis des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung der innerhalb
der Wartezeit zeitanteilig erbrachten Arbeitsleistung ratierlich angesammelt und als Aufwand erfasst.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten werden mit Ausnahme derivativer
Finanzinstrumente mit ihrem Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbetrag oder unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.
Konzernabschluss
Latente Steuern
Latente Steuern aus temporären Unterschieden zwischen
der IFRS- und der Steuerbilanz der Einzelgesellschaften
und aus Konsolidierungsvorgängen werden jeweils gesondert angesetzt. Die aktiven latenten Steuern umfassen
auch Steuerminderungsansprüche, die sich aus der erwarteten Nutzung bestehender steuerlicher Verlustvorträge in Folgejahren ergeben. Eine Aktivierung erfolgt,
wenn die Realisierung dieser Verlustvorträge mit ausreichender Sicherheit gewährleistet ist.
Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente werden als Vermögenswert
oder Verbindlichkeit ausgewiesen. Unabhängig vom
Zweck werden alle derivativen Finanzinstrumente mit
dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die erstmalige Bilanzierung erfolgt zum Entstehungstag. Aufwendungen
und Erträge aus der Absicherung zukünftiger Zahlungsströme werden, soweit die Voraussetzungen des IAS 39.88
erfüllt sind, grundsätzlich erfolgsneutral im Eigenkapital
abgegrenzt, andernfalls ergebniswirksam erfasst.
Die latenten Steuern werden auf der Basis der Steuersätze
ermittelt, die zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. gelten werden.
Die Ergebnisse aus der Abrechnung der im Eigenkapital
abgegrenzten Verträge werden erst bei Erfolgswirksamkeit des Grundgeschäfts in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Im Geschäftsjahr 2007 betrug der Körperschaftsteuersatz
25% zuzüglich des Solidaritätszuschlags in Höhe von 5,5%
der Körperschaftsteuerbelastung. Daraus resultierte ein
effektiver Körperschaftsteuersatz von 26,4%. Unter Einbeziehung der Gewerbesteuer betrug der Gesamtsteuersatz
40,1%. Der oben genannte Gesamtsteuersatz wird sich infolge der Unternehmenssteuerreform, die vom Bundestag (24. Mai 2007) und Bundesrat (6. Juli 2007) beschlossen wurde, ab 2008 auf 31,9% reduzieren. Hierbei wirkt
sich im Wesentlichen die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 25% auf 15% aus. Die Steuersatzreduzierung wurde bereits bei der Ermittlung der latenten
Steueransprüche und -verbindlichkeiten der Konzerngesellschaften berücksichtigt. Hieraus ergab sich ein latenter Steuerertrag in Höhe von TEUR 257,8.
Portfolio
Schätzungen und Beurteilungen bei der Bilanzierung
Im Konzernabschluss müssen in einem eng begrenzten
Umfang Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen werden, die Auswirkungen auf Höhe und
Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden,
der Erträge und Aufwendungen sowie der Eventualverbindlichkeiten haben. Hauptanwendungsbereiche für
Annahmen und Schätzungen liegen in der Festlegung der
Nutzungsdauer von Vermögenswerten des Anlagevermögens, der Ermittlung abgezinster Cashflows im Rahmen von Impairmenttests, Zeitwertermittlungen und
Barwertermittlungen der Mindestleasingzahlungen, der
Bildung von Rückstellungen sowie der zukünftigen Nutzbarkeit steuerlicher Verlustvorträge. Die tatsächlichen
Werte können von den Schätzungen abweichen.
Fremdwährungspositionen
In den Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften werden sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten in
fremden Währungen mit dem Kurs am Bilanzstichtag bewertet.
Anhang
89
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
1. Mieteinnahmen
Die konsolidierten Mieteinnahmen sind im Geschäftsjahr
2007 um TEUR 55.172 (144%) von TEUR 38.392 auf TEUR
93.564 gestiegen. Dieser Anstieg ist maßgeblich auf die
im Jahr 2007 erzielten Mieterlöse aus den Ende 2006
sowie während des Geschäftsjahres erworbenen Objekten, vor allem durch das Augusta-Portfolio mit TEUR
38.027 (2006: TEUR 8.958), das Odin-Portfolio mit TEUR
15.792 (2006: TEUR 0), das Berlin-Portfolio mit anteilig
TEUR 5.030 (2006: TEUR 0), das Ruhr-Portfolio mit TEUR
7.552 (2006: TEUR 3.546), das Dolphin-Portfolio mit TEUR
3.714 (2006: TEUR 0), das V6A-Portfolio mit TEUR 898
(2006: TEUR 0), sowie die an die Deutsche Bahn vermiete-
ten Objekte in Hannover mit TEUR 1.192 (2006: TEUR 589)
und Nürnberg mit TEUR 1.858 (2006: TEUR 516) zurückzuführen. Demgegenüber stehen auf Verkäufe Ende 2006
und Mitte 2007 zurückzuführende Verminderungen der
Mieten aus den im Mustang-Portfolio verkauften Objekten von TEUR 1.787, aus den acht C&A-Objekten von TEUR
3.234 sowie aus den von der Frankfurter Sparkasse übernommenen Objekten von TEUR 2.179.
90
Anhang
2. Erbbauzinsen
Es handelt sich um die Erbbauzinsen für die Objekte des
Odin-Portfolios in München (TEUR 200), Duisburg (TEUR
50), Hamburg (TEUR 40) und Lippstadt (TEUR 36) sowie um
das Objekt Mariendorfer Damm 446 des Berlin-Portfolios
(anteilig TEUR 15), das Objekt des FraSpa-Portfolios in der
Mainzer Landstraße 268, Frankfurt (anteilig TEUR 12)
sowie das Objekt der Stadtbadgalerie des Ruhr-Portfolios
in Bochum (TEUR 9).
3. Erträge und Aufwendungen aus Betriebs- und
Nebenkosten
Die ausgewiesenen Kosten umfassen die im Zusammenhang mit den Objekten anfallenden laufenden Aufwendungen für bezogene Leistungen für Grundstücke und
Gebäude einschließlich Grundsteuer, die im Wesentlichen
im Rahmen der Betriebs- und Heizkosten an die Mieter
weiterbelastet werden können.
Die Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten, die auf die
Mieter umgelegt wurden, stiegen um TEUR 9.165 (166%),
die Aufwendungen aus Betriebs- und Nebenkosten wuchsen um TEUR 9.631 (170%). Beides ist im Wesentlichen auf
die Ausweitung des Portfolios zurückzuführen. Mit Ausnahme eines Objektes des Augusta-Portfolios wurden bei
sämtlichen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Mieteinnahmen erzielt. Die dem einen Objekt direkt
zurechenbaren betrieblichen Aufwendungen waren im
Geschäftsjahr nicht wesentlich.
4. Sonstige immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen
Der Anstieg der sonstigen immobilienbezogenen Aufwendungen im Geschäftsjahr 2007 um TEUR 2.586 (155%)
von TEUR 1.667 auf TEUR 4.253 ist im Wesentlichen auf die
Ausweitung des Portfolios, auf die von TEUR 463 auf TEUR
1.881 erhöhten Instandhaltungskosten, auf die vermehrte
Inanspruchnahme externer Dienstleister für die Verwaltung der Objekte und Mietverträge von TEUR 471 auf
TEUR 626 sowie auf die Erhöhung der Managementfees
von TEUR 446 auf TEUR 476, die von den quotal konsolidierten Gesellschaften an Unternehmen des Verbundbereichs zu leisten sind, zurückzuführen.
5. Verwaltungsaufwand
Die Verwaltungskosten gliedern sich im Vergleich zum
Vorjahr wie folgt:
in TEUR
2007
2006
Rechts- und Beratungskosten
Nebenkosten der Geldbeschaffung
Werbung
Prüfungskosten
Miet- und Nebenkosten
Fremdleistungen
Accounting und Administration Fee
Kfz-Kosten
Personalbeschaffung
EDV-Kosten
Aufsichtsratsvergütung
Übrige
Gesamt
1.385
1.324
532
518
505
430
372
330
232
228
204
802
6.862
992
744
52
403
181
101
260
111
158
52
197
38
3.289
Konzernabschluss
Der Anstieg der Rechts- und Beratungskosten resultiert im
Wesentlichen aus der Ausweitung des Portfolios. Der Posten beinhaltet darüber hinaus die Kosten der Rechtsstreitigkeiten (vgl. die Erläuterungen zu Risiken, Haftungsverhältnissen und sonstigen finanziellen Verpflichtungen)
in Höhe von TEUR 52 in 2007 und von TEUR 70 in 2006.
Der Anstieg der Geldbeschaffungskosten hängt in erster
Linie mit der Auflösung der aktivisch von den Finanzverbindlichkeiten abgesetzten Bearbeitungsentgelte zusammen. Wegen Darlehensrückzahlung bei den im MustangPortfolio verkauften Objekten in Höhe von TEUR 223
sowie der Ausweitung des Portfolios erhöhte sich der
Betrag gegenüber dem Vorjahr. Die Werbungskosten
beinhalten im Wesentlichen Kosten für die Erstellung von
Exposés und Präsentationen sowie die Erstellung und
Veröffentlichung des Geschäftsberichts. Der Anstieg der
Prüfungskosten ist in der deutlichen Zunahme der konsolidierten Gesellschaften begründet. Der Posten Miet- und
Nebenkosten beinhaltet erstmalig die Mietkosten der DIC
ONSITE GmbH in Höhe von TEUR 280.
Die Rechts- und Beratungskosten bzw. Prüfungskosten
beinhalten Honorare für den Abschlussprüfer für die Abschlussprüfung von TEUR 518, für steuerliche Beratung
von TEUR 182 sowie für sonstige Leistungen von TEUR 72.
Der Posten „Übrige“ enthält im Wesentlichen Reisekosten,
Kommunikationskosten sowie Beiträge und Abgaben.
6. Personalaufwand
Der Personalaufwand setzt sich aus Löhnen und Gehältern
der Beschäftigten der DIC Asset AG und der am 1. Januar
2007 neuerworbenen DIC ONSITE GmbH sowie den dazugehörigen Sozialabgaben zusammen.
Der Anstieg des Personalaufwands um TEUR 1.388 von
TEUR 2.757 auf TEUR 4.145 ist im Wesentlichen durch die
erstmalige Einbeziehung der DIC ONSITE verursacht. Dadurch erhöhte sich der durchschnittliche Personalbestand
des Konzerns um 52 Mitarbeiter. Demgegenüber stand ein
Rückgang der durchschnittlichen Zahl der Beschäftigten
bei der DIC Asset AG von 14 auf 9 Mitarbeiter, da z.T. Mitarbeiter in die DIC ONSITE wechselten.
Im Geschäftsjahr 2007 wurden dem Vorstand Vergütungen (vor Verbindlichkeitsverrechnung) von insgesamt
TEUR 870 (Vorjahr: TEUR 1.537) gewährt, davon entfallen
TEUR 226 auf von aktuellen Vorstandsmitgliedern gehaltene Optionen auf 105.000 (Vorjahr: 108.900) so genannte
„virtuelle Aktien“ der Gesellschaft. Demgegenüber wurde
die Rückstellung für Optionen auf „virtuelle Aktien“ eines
ehemaligen Vorstandsmitglieds in Höhe von TEUR 478 im
Geschäftsjahr aufgelöst. Weitere Details, insbesondere
Angaben nach § 314 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a) Satz 5 bis 9
HGB, sind im Lagebericht angegeben.
Portfolio
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte des Anlagevermögens und Sachanlagen
Die Abschreibungen betreffen vornehmlich die ausgewiesenen Immobilien und in geringem Umfang Betriebsund Geschäftsausstattung sowie immaterielle Vermögenswerte des Anlagevermögens. Die Abschreibungen
sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich um TEUR 11.249
von TEUR 8.528 auf TEUR 19.777 gestiegen. Der Anstieg
ist im Wesentlichen auf die starke Ausweitung des Portfolios und auf die ganzjährige Einbeziehung von Immobilien, die in 2006 unterjährig erworben bzw. in 2007 erstmalig konsolidiert wurden, zurückzuführen.
8. Ergebnis aus Immobilienverwaltungsgebühren
Die Erträge betreffen Property- und Assetmanagement-,
Vermietungs- und Verkaufsgebühren, die von der DIC
Asset AG bzw. von der DIC ONSITE GmbH von folgenden
Unternehmen erhoben wurden:
Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr Vergütungen von
insgesamt Euro 204.475,00 an Mitglieder des Aufsichtsrats
gewährt. Weitere Details, insbesondere Angaben nach
§ 314 Abs. 1 Nr. 6. Buchstabe a) HGB, sind im Lagebericht
angegeben.
Anhang
91
2007
2006
Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG 1.942
DIC Hamburg Portfolio GmbH
349
DIC HI Portfolio GmbH
199
DIC MSREF FF Südwest Portfolio GmbH
168
DIC MSREF Weißfrauenstraße GmbH
110
DIC MSREF HT Portfolio GmbH
47
DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH
28
Hauptpost Erfurt GmbH & Co. KG
18
Deutsche Immobilien Chancen
Objekt Coburg GmbH
9
Objekt Fellbach GmbH & Co. KG
5
Konzernexterne Kunden der DIC ONSITE GmbH
420
Gesamt
3.295
807
0
0
0
0
0
0
27
in TEUR
9
10
0
853
Die Erträge aus Immobilienverwaltungsgebühren wurden
im Vorjahr unter den sonstigen betrieblichen Erträgen
ausgewiesen.
Der Anstieg der Property- und Assetmanagement-, Vermietungs- und Verkaufsgebühren resultiert hauptsächlich
aus einer Ausweitung des Portfolios und den entsprechenden Dienstleistungen, welche die DIC Asset AG für
die Unternehmen der Deutsche Immobilien Chancen AG
& Co. KGaA-Gruppe, dabei insbesondere die Joint-Venture-Gesellschaften im Bereich Opportunistische Co-Investments, erbringt. Zudem entfallen erstmalig TEUR
1.249 auf Dienstleistungen, die die im Geschäftsjahr neuerworbene DIC ONSITE GmbH sowohl für die opportunistische Co-Investments des Konzerns als auch für konzernexterne Kunden erbringt.
92
Anhang
Mit Ausnahme der konzernexternen Kunden der DIC ONSITE GmbH handelt es sich um Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen i.S.d. IAS 24.9.
9. Sonstige betriebliche Erträge
Die Fremdwährungsgewinne resultieren aus der stichtagsbezogenen Bewertung zweier Bankdarlehen in
Schweizer Franken (Nominalbetrag per 31. Dezember
2007 CHF 10.104.502,42), die im Jahr 2003 von den Gesellschaften Gewerbepark Langenfeld West 3 GmbH & Co.
KG bzw. DIC Objekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG aufgenommen wurden.
in TEUR
Fremdwährungsgewinne
Auflösung von Rückstellungen
Versicherungsentschädigungen
Erträge aus geldwerten Vorteilen
sonstige
Gesamt
2007
2006
191
179
81
80
83
614
203
93
5
39
126
466
Die sonstigen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge
aus der Einziehung von wertberichtigten Forderungen
sowie Mieterzuschüsse für Renovierungskosten.
10. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Der Posten beinhaltet im Wesentlichen Aufwendungen
für Fortbildungsaktivitäten, Kurier- und Übersetzungsdienste sowie übrige Aufwendungen der allgemeinen Organisation.
11. Gewinne aus Entwicklungsprojekten
Der Posten von TEUR 1.165 (2006: TEUR 1.158) beinhaltet
den anteiligen Gewinn aus dem Entwicklungsprojekt in
der Hasengasse (Stadtbibliothek), Frankfurt am Main.
Der Gewinn wurde nach dem Fertigungsgrad des
Entwicklungsprojektes gemäß IAS 11 (Percentage-ofCompletion-Methode) ermittelt. Die Gesamteinnahmen
des Auftrags betragen anteilig TEUR 12.350. Die Immobilie wurde mit Vertrag vom 19. Dezember 2005 verkauft.
Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte zum
1. Juli 2007.
Bei der Berechnung des Fertigungsgrades nach der Costto-Cost-Methode wurden während des Projektes angefallene Fremdkapitalkosten berücksichtigt.
12. Gewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Der Gewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist im Vergleich zum Vorjahr um
TEUR 13.486 von TEUR 4.245 auf TEUR 17.731 gestiegen.
Im Geschäftsjahr 2007 erzielte die Gesellschaft einen Gewinn von TEUR 12.270 aus dem Verkauf eines Portfolios
von zehn Immobilien an einen ausländischen Investor
(sog. Mustang-Portfolio). Zudem erzielte die Gesellschaft
einen Gewinn von TEUR 4.030 aus der Veräußerung ihrer
Anteile an der DIC MSREF Objekt Hamburg GmbH sowie
Gewinne von TEUR 468 aus dem Verkauf von drei Wohnobjekten des AP-Portfolios, TEUR 24 aus dem Verkauf von
zehn von der Landesbank Berlin erworbenen Objekten
und TEUR 939 aus weiteren Verkäufen aus dem Portfolio
der von der Frankfurter Sparkasse erworbenen Immobilien.
Konzernabschluss
Demgegenüber erzielte die Gesellschaft im Vorjahr Gewinne von TEUR 2.057 aus der Veräußerung von insgesamt 33 von der Frankfurter Sparkasse erworbenen Liegenschaften sowie TEUR 2.188 aus dem Verkauf von acht
C&A-Objekten.
Von den Verkaufserlösen wurden TEUR 1.049 (im Vorjahr
TEUR 502) Verkaufskosten abgesetzt.
13. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
Der Ausweis betrifft die auf den Anteil der DIC Asset AG
an folgenden assoziierten Unternehmen nach der atEquity-Methode zu übernehmenden Gewinne und Verluste des Geschäftsjahres:
14. Ergebnis aus Beteiligungen
Bilanz und Ergebnisrechnung der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß IAS 31 quotal nach dem Kapitalanteil einbezogen. Aufgrund vertraglicher Vereinbarungen mit MSREF Sparks B.V. bestanden im Vorjahr bezogen
auf den Kapitalanteil disquotale Gewinnverteilungsabreden. Daher wurden in dem Posten „Erträge aus Beteiligungen“ im Vorjahr die Anpassungsbeträge zur zutreffenden Darstellung der vertraglich vereinbarten Gewinnanteile in Höhe von TEUR 1.200 ausgewiesen.
15. Finanzergebnis
Der Posten setzt sich wie folgt zusammen:
in TEUR
in TEUR
2007
2006
DIC Opportunistic AG
DIC MSREF FF Südwest Portfolio GmbH
DIC BW Portfolio GmbH
DIC Development AG
4.935
1.170
899
789
550
0
0
0
-1
8.342
0
207
653
473
304
-10
0
0
0
1.627
Zinserträge
Zinsaufwendungen
2007
2006
8.756
-53.423
-44.667
4.080
-15.504
-11.424
Insgesamt erhöhte sich das negative Finanzergebnis im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum um TEUR 33.243 von
TEUR -11.424 auf TEUR -44.667.
Der Anstieg der Zinsaufwendungen um TEUR 37.919 erklärt sich hauptsächlich durch die deutliche Ausweitung
des Immobilienportfolios, während die Zinserträge im Wesentlichen durch höhere Festgeldzinsen und Tagesgelder
gestiegen sind.
Portfolio
Das ausgewiesene Finanzergebnis beinhaltet einen Ertrag
von TEUR 436 (im Vorjahr TEUR 1.181) aus der Bewertung
von derivativen Finanzinstrumenten (Zinsswaps) zum beizulegenden Zeitwert.
16. Ertragsteuern
Die laufenden Ertragsteuern betreffen ausschließlich steuerpflichtige Gewinne konsolidierter Tochtergesellschaften. Der laufende Steueraufwand setzt sich hierbei im Wesentlichen aus Körperschaftsteuern inkl. Solidaritätszuschlag (TEUR 4.359) sowie aus Gewerbeertragsteuern
(TEUR 1.861) zusammen. Die körperschaftssteuerlichen
Verlustvorträge der DIC Asset AG wurden im Berichtsjahr
vollständig aufgebraucht, dadurch erhöhte sich der Aufwand für Körpersteuer im Geschäftsjahr entsprechend.
Die DIC Asset AG weist zum 31. Dezember 2007 noch
einen steuerlichen Verlustvortrag für Zwecke der Gewerbesteuer in Höhe von TEUR 4.920 aus. Aufgrund dessen
entfielen auf die Konzernobergesellschaft nur in geringem
Umfang über die Verlustabzugsbeschränkungen hinausgehende laufende Gewerbesteueraufwendungen.
in TEUR
2007
2006
Laufende Ertragsteueraufwendungen
Latenter Steueraufwand
Gesamtertragsteueraufwand
6.220
1.386
7.606
985
3.921
4.906
Anhang
93
Der Anstieg des Aufwands für laufende Steuern vom Einkommen und vom Ertrag ist in erster Linie auf die Besteuerung der Konzernobergesellschaft DIC Asset AG zurückzuführen. Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr den
zum 1. Januar 2007 bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvortrag in Höhe von TEUR 7.195 vollständig
geltend gemacht. Die latenten Steuern resultieren aus
zeitlichen Differenzen zwischen Steuerbilanzwerten und
IFRS-Bilanzwerten sowie aus bestehenden gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen. Die latenten Steuern werden
auf der Basis der Steuersätze ermittelt, die zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. gelten werden. Für die Berechnung der inländischen latenten Steuern wurden neben
dem Körperschaftsteuersatz von 15% und dem Solidaritätszuschlag von 5,5% gesellschaftsspezifische Gewerbeertragsteuersätze berücksichtigt.
Der latente Steueraufwand stellt sich im Vergleich zum
Vorjahr wie folgt dar:
in TEUR
Latente Steuern auf
Latente Steuern auf
steuerliche Verlustvorträge
Latente Steuern aus Immobilienbewertung
Latente Steuern auf Derivate
Latente Steuern aus
Percentage-of-Completion-Bewertung
Latente Steuern auf übrige Anpassungen
Gesamt
94
Anhang
2007
2006
-159
-6.880
-2.327
+1.107
-196
+4.602
-532
-488
+306
-117
-1.386
-306
-317
-3.921
Die latenten Steueransprüche und -schulden sind den in
rechts stehender Tabelle Bilanzpositionen zuzuordnen:
Der Ansatz von passiven latenten Steuern auf temporäre
Unterschiede im Bereich Investment Properties in Höhe
von TEUR 4.432 (im Vorjahr TEUR 5.455) beinhaltet passive
latente Steuer aus Unternehmenszusammenschlüssen
gemäß IAS 12.19 in Höhe von TEUR 1.898 (im Vorjahr TEUR
3.483).
in TEUR
31.12.2007
aktiv passiv
31.12.2006
aktiv passiv
Verlustvorträge
Investment Properties
Derivate
Percentage-of-CompletionBewertung
Langfristige verzinsliche
Finanzschulden
Übrige
Summe
3.247
191
1.677
0
4.432
4.761
5.575
61
296
0
5.455
2.276
0
0
0
306
0
0
5.115
236
219
9.648
0
0
5.932
180
159
8.376
Der Unterschied zwischen erwartetem Steueraufwand
und tatsächlichem Steueraufwand lässt sich wie folgt
überleiten:
2007
2006
43.716
40,14%
17.548
19.917
40,86%
8.138
-13
-1.349
-75
-568
2.463
-414
498
-329
Effekte aus der erweiterten Kürzung bei Erträgen aus Immobilienverwaltung
Effekte aus steuerlichen Ergebnissen aus Tochter-Personengesellschaften
Effekte aus steuerfreien Finanzanlagenverkäufen (95% steuerfrei)
Konsolidierungsmaßnahmen ohne latente Steuer
Effekte aus steuerlichen Verlustvorträgen
Permanente Differenzen
Sonstige Abweichungen
-2.000
229
-8.297
726
-198
546
-54
-1.406
-5
-664
-542
-827
536
27
Ansatz latenter Steuern
Aperiodische Effekte
-1.475
-106
175
-52
Tatsächlicher Gesamtsteueraufwand
7 .606
4.906
in TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
Anzuwendender gesetzlicher Steuersatz
Erwarteter Steueraufwand
Steuersatzabweichungen
Effekte aus Hebesatzdifferenzen, Staffeltarifen, Freibeträgen (Gewerbesteuer)
Unterschied latenter Steuersatz / Ertragsteuersatz
Steuereffekte aus Abweichungen in der steuerlichen Bemessungsgrundlage
Effekte aus nicht steuerwirksamen Konzernverlusten
Effekte aus steuerlichen Mehrabschreibungen des Immobilienvermögens
Konzernabschluss
Der anzuwendende Soll-Steuersatz wurde auf Basis der in
Deutschland geltenden Steuersätze 2007 und 2006 ermittelt.
Dieser ermittelt sich aus einem Körperschaftsteuersatz
inkl. Solidaritätszuschlag von 21,44% unter Berücksichtigung der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Gewerbesteuer (Körperschaftsteuer nominal 25%; Solidaritätszuschlag nominal 5,5%). Der Gewerbesteuersatz liegt bei
18,70% auf Grundlage des Hebesatzes der Stadt Frankfurt
von 460%. Soweit die erweiterte Kürzung von Gewerbeerträgen in Anspruch genommen werden kann, wurde
der daraus resultierende erhöhte Körperschaftsteuersatz
bei den Effekten aus der erweiterten Kürzung berücksichtigt.
17. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn
Aus dem laufenden Ergebnis des Geschäftsjahres sind
TEUR 439 (im Vorjahr TEUR 118) als Verbindlichkeit gegenüber Minderheitsgesellschaftern erfasst. Weitere den
Minderheitenanteilen zustehenden Gewinne von TEUR 49
(im Vorjahr TEUR 60) wurden aus dem Ergebnis des Geschäftsjahrs den Minderheitenanteilen des Eigenkapitals
gutgeschrieben. Die vollständige Entwicklung der Minderheitenanteilen zustehenden Gewinne/Verluste ist der
Eigenkapitalveränderungsrechnung zu entnehmen.
Unter Wesentlichkeitsgesichtspunkten wird auf einen
Ausweis des Minderheitenanteils bei Personengesellschaften als Fremdkapital verzichtet.
18. Ergebnis je Aktie, Net Asset Value (NAV) und NAV
je Aktie
Das Ergebnis je Aktie ist gemäß IAS 33.12 aus dem Konzernüberschuss nach Anteilen anderer Gesellschafter und
der Zahl der im Jahresdurchschnitt im Umlauf befindlichen Aktien ermittelt.
Ergebnis je Aktie
2007
Konzernüberschuss
nach Anteilen Dritter (Euro)
36.060.714
Gewichtete durchschnittliche
Anzahl ausgegebener Aktien
28.737.500
Unverwässertes
(= verwässertes) Ergebnis je Aktie (Euro)
1,25
2006
14.951.095
17.630.000
0,85
Die in 2007 und 2006 bezahlte Dividende für das jeweils
vorangegangene Geschäftsjahr betrug TEUR 21.375 (Euro
0,75 pro Aktie) bzw. TEUR 5.695 (Euro 0,56 pro Aktie).
Für 2007 wird der Vorstand vorschlagen, eine Dividende in
Höhe von TEUR 51.727 (Euro 1,65 pro Aktie) zu beschließen. Rund 34,0 Mio. Euro dieser Ausschüttung werden der
Kapitalertragsteuer unterliegen. In diesem Konzernabschluss wird diese Dividende gemäß IAS 10 nicht als Verbindlichkeit bilanziert.
Portfolio
In Anlehnung an die Empfehlungen der European Public
Real Estate Association (EPRA) wird im Folgenden der
Netto-Vermögenswert (Net Asset Value, NAV) zum 31. Dezember 2007 und 31. Dezember 2006 berechnet:
in TEUR
Buchwert der Immobilien
Wertdifferenz zum Zeitwert
Marktwert der Beteiligungen
Marktwert der Immobilien
im Umlaufvermögen
+/- sonstige Aktiva
abzüglich sonstige Passiva
zum Buchwert
Minderheitenanteile
NAV
31.12.2007 31.12.2006
1.851.253
81.734
54.507
1.086.482
59.713
19.680
0
7.982
193.736
197.366
-1.457.442
-1.574
722.214
-760.766
-2.296
608.161
Latente Steuer auf Differenz
Zeitwert/Buchwert
NNAV
-21.142
701.072
-24.133
584.028
Wertdifferenz zum Zeitwert der
NNNAV
18.381
719.453
8.409
592.437
31,35
23,04
22,36
22,95
28,50
21,34
20,49
20,79
Anzahl Aktien in Mio.
NAV/Anteil
NNAV/Anteil
NNNAV/Anteil
Anhang
95
Erläuterungen zur Bilanz
19. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Transaktionskosten werden in die erstmalige Bewertung mit einbezogen. Bei der Folgebewertung wird das Anschaffungskostenmodell nach IAS 40.56 gewählt.
Für die Durchführung von Impairmenttests auf Investment Properties gemäß IAS 36 werden die zusammengefassten Buchwerte für Grund und Boden und Gebäude
den gutachterlich ermittelten Verkehrswerten der Objekte
gegenüberstellt. Der Vergleich erfolgt auf Basis der Bruttoverkehrswerte, d.h. ohne die Transaktionskosten, die im
Falle von tatsächlichen Veräußerungen anfallen können.
in TEUR
Dabei werden die Investment Properties nach den Vorschriften des IAS 16 bewertet, d.h. zu Anschaffungs- und
Herstellungskosten abzüglich der planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen sowie Zuschreibungen.
Anschaffungskosten
Stand 01.01.
Zugänge aus Erwerb
Zugänge aus nachträglichen
Anschaffungskosten
Abgänge
Stand 31.12.
Abschreibungen
Stand 01.01.
Zugänge
Abgänge
Stand 31.12.
Die zusätzlich ermittelten beizulegenden Zeitwerte der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien basieren vollständig auf den Ergebnissen des zu diesem Zweck beauftragten unabhängigen Gutachters Cushman & Wakefield,
der eine Bewertung nach international anerkannten Standards vorgenommen hat. Diese basiert auf den abgezinsten künftigen Einnahmeüberschüssen (DCF-Methode).
96
Anhang
Buchwert 31.12.
Buchwert 01.01.
Beizulegender Zeitwert
2007
2006
1.101.579
887.867
295.197
869.161
1.733
1.064
111.234
63.843
1.879.945 1.101.579
15.097
19.646
6.051
28.692
10.240
8.424
3.567
15.097
1.851.253 1.086.482
1.086.482
284.917
1.932.987 1.146.195
20. Betriebs- und Geschäftsausstattung
2007
2006
238
337
49
526
44
194
0
238
Abschreibungen
Stand 01.01.
Zugänge
Abgänge
Stand 31.12.
33
62
49
46
12
21
0
33
Buchwert 31.12.
Buchwert 01.01.
480
205
205
32
in TEUR
Anschaffungskosten
Stand 01.01.
Zugänge
Abgänge
Stand 31.12.
21. Anteile an assoziierten Unternehmen
in TEUR
Beteiligung an:
DIC Opportunistic AG
DIC MSREF
Weißfrauenstraße GmbH
DIC MSREF HMDD Portfolio
GmbH
DIC MSREF FF Südwest
Portfolio GmbH
DIC Development AG
DIC BW Portfolio GmbH
31.12.2007
Kapital- Buchanteil wert
20,0% 19.607
31.12.2006
Kapital- Buchanteil wert
0
0
20,0% 2.961
20,0% 2.105
20,0% 2.344
20,0% 2.542
20,0% 2.267
20,0% 2.254
20,0%
9
1,2%
0
1,2%
0
1,2%
0
29.442
20,0% 1.792
20,0% 1.821
0
0
20,0%
84
0
0
0
0
8.344
Konzernabschluss
22. Beteiligungen
Der Ansatz von TEUR 241 betrifft unverändert zum Vorjahr eine Beteiligung mit 5,4% der Anteile an der ING LPFE
Bodenfeld GmbH & Co. KG. Der beizulegende Zeitwert des
zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswertes war mangels vorhandener Börsen- oder Marktpreise nicht verlässlich bestimmbar. Auf eine Bewertung
mittels Diskontierung der erwarteten Cashflows wurde
aufgrund nicht verlässlich bestimmbarer Cashflows verzichtet. Die Bilanzierung erfolgte deshalb zu Anschaffungskosten.
23. Derivate
Es werden ausschließlich Zinsswaps vereinbart. Im Rahmen der eingesetzten Swap-Kontrakte zahlt der Konzern
variable Zinsen auf einen bestimmten Kapitalbetrag und
erhält im Gegenzug dafür feste Zinsen auf denselben Kapitalbetrag. Diese Zinsswaps gleichen die Auswirkungen
zukünftiger Veränderungen der Zinssätze auf die Zahlungsströme der zugrunde liegenden variabel verzinslichen Anlagen aus.
Zum Bilanzstichtag bestanden folgende derivative
Finanzinstrumente:
31.12.2007
Nominal- Zeitvolumen wert
31.12.2006
Aktiva
Zinssicherungskontrakte
(Swaps)
449.238 15.080
414.435 5.670
Passiva
Zinssicherungskontrakte
(Swaps)
540.495 5.310
in TEUR
31.001
Die Buchwerte der Derivate entsprechen den Marktwerten. Es existieren keine wesentlichen Bonitätsrisiken, da
alle derivativen Finanzinstrumente nur mit Großbanken
erstklassiger Bonität abgeschlossen werden.
in TEUR
31.12.2007
Aktiva
DIC AP Portfolio GmbH
395.500 14.352
DIC Objekt Braunschweig
GmbH
12.788
449
DIC Objekt Nürnberg GmbH 22.024
150
DIC Objekt Hannover GmbH 18.926
129
449.238 15.080
Passiva
DIC OP Portfolio GmbH
DIC VP Portfolio GmbH
DIC 26 Portfolio GmbH
DIC RMN-Portfolio GmbH
DIC MSREF Berlin Portfolio
GmbH (anteilig)
DIC DP Portfolio GmbH
DIC Objekt Köln 1 GmbH
31.12.2006
401.500 5.341
Portfolio
Bei den unter Passiva ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumenten für die RMN-Portfolio GmbH handelt es sich
um drei (Vorjahr: vier) Zinssicherungskontrakte, die im
Jahr 2002 abgeschlossen wurden und zum Teil bis zum
Ende 2011 laufen. Bei diesen Kontrakten werden die Regeln des Hedge Accountings nicht angewandt. Dementsprechend werden die Aufwendungen und Erträge aus
der Veränderung des beizulegenden Zeitwertes der Zinssicherungskontrakte ergebniswirksam erfasst (vgl. hierzu
die Erläuterung unter 15. Finanzergebnis).
12.935 329
0
0
0
0
414.435 5.670
230.000 2.793
86.500 1.289
95.000
507
22.370
301
0
0
0
31.001
0
0
0
737
50.000
260
48.000
149
8.625
11
540.495 5.310
0
0
0
31.001
0
0
0
737
Zum 31. Dezember 2007 sind die positiven sowie negativen Marktwerte nach Abzug latenter Steuern mit TEUR
3.497 (Vorjahr TEUR 3.394) im Eigenkapital abgegrenzt.
Die Zinssicherungskontrakte haben Laufzeiten zwischen
einem und sieben Jahren.
737
Anhang
97
In den Geschäftsjahren 2006 und 2007 haben Beteiligungsgesellschaften, an denen die DIC Asset AG zu 20%
beteiligt ist, Zinssicherungskontrakte über ein Nominalvolumen von insgesamt TEUR 954.812 (Vorjahr: TEUR
440.400) zur Absicherung der zukünftigen variablen
Cashflows abgeschlossen. Die Objektgesellschaften zahlen Festzinssätze zwischen 3,175% und 4,55% und erhalten eine Verzinsung in Höhe des 3-Monats-EuriborZinssatzes. Die Aufwendungen und Erträge aus der Absicherung der zukünftigen Zahlungsströme werden von
den Objektgesellschaften erfolgsneutral im Eigenkapital
abgegrenzt.
24. Immaterielle Vermögenswerte
2007
2006
Anschaffungskosten
Stand 01.01.
Zugänge
Abgänge
Stand 31.12.
696
91
403
384
696
0
0
696
Amortisation
Stand 01.01.
Zugänge
Abgänge
Stand 31.12.
379
69
293
155
302
77
0
379
Buchwert 31.12.
Buchwert 01.01.
229
317
317
394
in TEUR
Der Ansatz betrifft Rechte zur Nutzung einer Kantine im
Business Park in Ulm sowie Software.
Die DIC Asset AG weist ihren Anteil an den unmittelbar im
Eigenkapital der assoziierten Unternehmen ausgewiesenen Veränderungen von TEUR 144 (Vorjahr: TEUR 740)
nach Abzug latenter Steuern im Konzerneigenkapital
gemäß IAS 28.39 aus.
98
Anhang
25. Sonstiges Anlagevermögen
Der Ausweis betrifft den nicht quotal konsolidierten langfristigen Anteil eines von der DIC Asset AG an die DIC
MSREF Frankfurt Portfolio GmbH gewährten Darlehens.
Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 31. Dezember
2009. Im Vorjahr wurde das Darlehen unter Forderungen
gegen nahe stehende Unternehmen ausgewiesen.
26. Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien
Der Posten beinhaltet Kaufpreisforderungen aus dem zum
Jahresende 2006 erfolgten Verkauf von 31 FraSpa-Objekten (TEUR 197), aus dem Verkauf von den zehn Objekten
des Mustang-Portfolios (TEUR 535) sowie aus Verkäufen
aus dem DIC MSREF Berlin Portfolio (anteilig TEUR 421).
Die im Vorjahr ausgewiesenen Forderungen aus dem Verkauf von Immobilien betrafen den Verkauf der 31 FraSpaObjekten (TEUR 4.958), den Verkauf von acht C&A-Objekten (TEUR 317) sowie weitere Kaufpreisforderungen (TEUR
56).
Konzernabschluss
27. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Es handelt sich in erster Linie um Forderungen aus Betriebs- und Nebenkosten.
Im Geschäftsjahr 2007 wurden Wertberichtigungen auf
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe
von TEUR 91 (2006: TEUR 0) gebildet. Zum Bilanzstichtag
bestanden keine weiteren überfälligen nicht wertberichtigten Forderungen.
28. Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen
Die Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und
Personen sind unten unter „Angaben zu Beziehungen zu
nahe stehenden Unternehmen und Personen“ detailliert
dargestellt. Der Bilanzausweis betrifft die rechts aufgeführten Unternehmen.
In 2007 hat die DIC Asset GmbH 74,9% der DIC ONSITE
GmbH von der FAY Management Holding AG erworben.
Im Rahmen des Erwerbs wurde mit dem Verkäufer eine
Garantiedividende vereinbart, die gemäß IAS abgezinst
als Verpflichtung beim Käufer zu passivieren ist. Gleichzeitig stellt diese Verpflichtung eine Erhöhung des Kaufpreises dar. Auf eine Abzinsung wurde wegen der geringen Höhe verzichtet.
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
DIC MSREF Berlin Portfolio GmbH
MSREF Sparks B.V.
DIC MSREF FF Südwest GmbH
DIC MSREF Frankfurt Portfolio GmbH
MSREF V Lupine B.V.
Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG
DIC MSREF Berlin GmbH
DIC Capital Partners (Europe) GmbH
DIC Projekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG
MSREF V Daffodil Holding B.V.
MSREF Quick GmbH & Co. Verwaltungs KG
DIC Projektentwicklung GmbH & Co. KG
DIC MSREF Objekt Hamburg GmbH
FAY Management Holding AG
Sonstige
Summe
a)
c)
a)
b)
b)
b)
c)
c)
b)
a)
a)
c)
a)
b)
a)
a)
a)
a)
c)
b)
Portfolio
31.12.2007
Forde- Verbindlichrungen
keiten
31.12.2006
Forde- Verbindlichrungen
keiten
18.840
3.932
2.054
1.868
1.698
1.674
1.568
1.471
1.284
1.132
950
630
403
187
8
2
0
0
0
0
20
37.721
18.596
3.877
987
1.677
2.087
324
2.153
1.549
2.036
1
669
983
386
0
600
2
163
121
552
0
39
36.802
0
0
0
0
0
61
195
0
0
4.471
0
0
10
377
114
630
4.110
277
0
225
13
10.483
0
0
0
0
0
0
762
332
0
513
1.021
0
7
0
0
983
3.877
107
0
0
3
7.605
a) Nahe stehendes Unternehmen gemäß IAS 24.9a(ii)
b) Nahe stehendes Unternehmen gemäß IAS 24.9b
c) Nahe stehendes Unternehmen gemäß IAS 24.9c
Anhang
99
29. Forderungen aus Steuern vom Einkommen und
vom Ertrag
Der Ausweis betrifft anrechenbare Steuer und Rückforderungen an Körperschaftsteuer.
30. Sonstige Forderungen
in TEUR
2007
2006
Zinsabgrenzung
Kautionen
Umsatzsteuer
Debitorische Kreditoren
Übrige
1.055
432
405
198
385
2.475
0
0
252
42
78
372
31. Sonstige Vermögenswerte
Der Posten beinhaltet vorausbezahlte Erbbauzinsen (TEUR
1.360, Vorjahr: TEUR 0) sowie andere vorausbezahlte Kosten.
32. Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand
Das Guthaben steht zur freien Verfügung der Gesellschaft
und unterliegt bis auf einen Betrag von TEUR 3.790 keinen
Restriktionen. Die Anlage von TEUR 3.790 dient der Besicherung des Darlehens der Deutsche Immobilien Chancen Objekt Regensburg GmbH & Co. KG.
33. Eigenkapital
a. Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital der Muttergesellschaft DIC
Asset GmbH beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 31.350.
Es ist eingeteilt in 31.349.999 auf den Inhaber lautende
Stammaktien in Form von Stückaktien mit einem auf
die einzelne Aktie entfallenden anteiligen Betrag am
Grundkapital in Höhe von je Euro 1,00.
Unter teilweiser Ausnutzung der Ermächtigung gemäß
§ 5 Abs. 1 (genehmigtes Kapital) der Satzung wurde mit
den Beschlüssen des Aufsichtsrats und des Vorstands
der DIC Asset AG, jeweils vom 19. Dezember 2007, die
Erhöhung des Grundkapitals von TEUR 28.500 um TEUR
2.850 auf TEUR 31.350 durch Ausgabe von 2.849.999
neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen
Bareinlage vorgenommen. Der Nominalwert je Aktie
betrug Euro1,00. § 4 Abs. 1 der Satzung der Gesellschaft
wurde wie folgt neu gefasst: „Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt Euro 31.349.999,00 und ist eingeteilt
in 31.349.999 Stückaktien“.
Die Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts
Frankfurt am Main erfolgte am 3. Dezember 2007.
100
Anhang
b. Genehmigtes Kapital
Der Vorstand ist durch Beschluss der ordentlichen
Hauptversammlung vom 6. Juni 2007 ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis
zum 5. Juni 2012 durch einmalige oder mehrmalige
Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien
gegen Bar- und/oder Sacheinlagen um bis zu Euro
14.250.000,00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).
Den Aktionären ist dabei ein Bezugsrecht einzuräumen.
Die neuen Aktien können auch von einem oder mehreren durch den Vorstand bestimmten Kreditinstituten
mit der Verpflichtung übernommen werden, sie den
Aktionären anzubieten (mittelbares Bezugsrecht). Der
Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des
Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen:
– um Spitzenbeträge auszugleichen;
– soweit es erforderlich ist, um den Inhabern bzw.
Gläubigern der von der Gesellschaft oder deren mittelbaren oder unmittelbaren Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften begebenen Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder Genussrechte
ein Bezugsrecht auf neue Aktien in dem Umfang
einzuräumen, wie es ihnen nach Ausübung ihres
Wandlungs- bzw. Optionsrechts oder nach Erfüllung
ihrer Wandlungspflicht zustehen würde;
– wenn die Aktien gegen Sacheinlage, insbesondere im
Rahmen des Erwerbs von oder des Zusammenschlusses mit Unternehmen bzw. Teilen von Unternehmen
oder des Erwerbs von Beteiligungen an Unternehmen,
ausgegeben werden;
Konzernabschluss
– wenn die Aktien der Gesellschaft gegen Bareinlage
ausgegeben werden und der Ausgabepreis je Aktie
den Börsenpreis der im Wesentlichen gleich ausgestatteten, bereits börsennotierten Aktien zum Zeitpunkt der Ausgabe der Aktien nicht wesentlich
unterschreitet. Der Bezugsrechtsausschluss kann in
diesem Fall jedoch nur vorgenommen werden, wenn
die Anzahl der in dieser Weise ausgegebenen Aktien
zusammen mit der Anzahl eigener Aktien, die während der Laufzeit dieser Ermächtigung unter Bezugsrechtsausschluss nach § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG veräußert werden, und der Anzahl der Aktien, die durch
Ausübung von Options- und/oder Wandlungsrechten
oder Erfüllung von Wandlungspflichten aus Optionsund/oder Wandelschuldverschreibungen und/oder
Genussrechten entstehen können, die während der
Laufzeit dieser Ermächtigung unter Bezugsrechtsausschluss nach § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegeben
werden, 10% des Grundkapitals weder zum Zeitpunkt
des Wirksamwerdens dieser Ermächtigung noch zum
Zeitpunkt der Ausgabe der Aktien überschreitet.
Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, den Inhalt der Aktienrechte, die Einzelheiten
der Kapitalerhöhung sowie die Bedingungen der Aktienausgabe, insbesondere den Ausgabebetrag, festzulegen.
Die Eintragung des genehmigten Kapitals im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main erfolgte
am 10. Juli 2007. Das genehmigte Kapital beträgt nach
teilweiser Inanspruchnahme durch Beschluss des Auf-
Portfolio
sichtsrats und des Vorstands vom 19. November 2007
noch Euro 11.400.001,00. Die Eintragung der Durchführung der Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital und der entsprechenden Satzungsänderung im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main erfolgte am 3. Dezember 2007.
versammlung vom 19. Juli 2005 unter Tagesordnungspunkt 7 gefassten Ermächtigungsbeschlusses
bis zum 30. Juni 2010 ausgegeben bzw. garantiert
werden, ihre Pflicht zum Umtausch erfüllen
– und das bedingte Kapital nach Maßgabe der Schuldverschreibungsbedingungen benötigt wird.
c. Bedingtes Kapital
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 19. Juli
2005 und Änderungsbeschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Juni 2007 ist das Grundkapital um
bis zu TEUR 3.390, eingeteilt in bis zu 3.390.000 auf den
Inhaber lautende Stückaktien, bedingt erhöht (bedingtes Kapital). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie
Die neuen Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung von Wandlungs- bzw.
Optionsrechten oder durch Erfüllung von Wandlungsbzw. Optionspflichten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats
die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen.
– die Inhaber bzw. Gläubiger von Wandel- und/oder
Optionsverschreibungen und/oder von Genussrechten mit Umtausch- oder Bezugsrechten, die von der
Gesellschaft oder von einer unmittelbaren oder mittelbaren Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft aufgrund
des in der Hauptversammlung vom 19. Juli 2005 unter
Tagesordnungspunkt 7 gefassten Ermächtigungsbeschlusses bis zum 30. Juni 2010 ausgegeben bzw. garantiert werden, von ihrem Umtausch- oder Bezugsrecht Gebrauch machen oder
– die zur Wandlung verpflichteten Inhaber bzw. Gläubiger von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder von Genussrechten mit Umtauschoder Bezugsrechten, die von der Gesellschaft oder
von einer unmittelbaren oder mittelbaren Mehrheitsbeteiligungsgesellschaft aufgrund des in der Haupt-
Anhang
101
d. Kapitalrücklage
In die Kapitalrücklage wurde im Berichtsjahr ein Betrag
von TEUR 59.565 eingestellt, der bei der Ausgabe der
neuen Stückaktien mit Nennwert von TEUR 2.850 über
den Nennbetrag hinaus erzielt wurde.
e. Hedging-Rücklage
Die Rücklage beinhaltet Gewinne aus Cashflow-HedgeVerträgen von Tochterunternehmen nach Abzug latenter Steuern von TEUR 902 (Vorjahr: TEUR 2.276) in Höhe
von TEUR 3.497 (Vorjahr: TEUR 3.394) sowie Gewinne
aus Cashflow-Hedges von assoziierten Unternehmen
nach Abzug anteiliger latenter Steuern von TEUR 21
(Vorjahr: TEUR 15) in Höhe von TEUR 144 (Vorjahr: TEUR
740) (vgl. 23. Derivate).
34. Langfristige verzinsliche Finanzschulden
in TEUR
31.12.2007
BuchZeitwert
wert
31.12.2006
BuchZeitwert
wert
Langfristige (> 1 Jahr) verzinsliche Finanzschulden
Variabel verzinslich
173.937 173.937 215.125 215.125
Festverzinslich
1.267.618 1.252.030 535.145 527.856
1.441.555 1.425.967 750.270 742.981
Kurzfristige (< 1 Jahr) verzinsliche Finanzschulden
Variabel verzinslich
6.232
6.232
2.161
Festverzinslich
9.655
6.862
8.335
15.887
13.094
10.496
Gesamt
1.457.442 1.439.061
2.161
7.215
9.376
760.766 752.357
Die Zeitwerte der festverzinslichen Finanzschulden basieren auf diskontierten Cashflows, die mit Zinssätzen aus der
Zinsstrukturkurve per 31.12.2007 ermittelt wurden. Die
Buchwerte variabel verzinslicher Finanzschulden entsprechen annähernd den Zeitwerten.
Bei den variabel verzinslichen Finanzschulden erfolgte
eine laufende Zinsanpassung. Die Zinsanpassungstermine
basieren auf 1- oder 3-Monats-Euribor zuzüglich einer
durchschnittlichen Marge von 0,83% (im Vorjahr: 0,88%).
Die festverzinslichen Finanzschulden werden mit einem
Durchschnittszins von rd. 5,19% (im Vorjahr: 4,81%) verzinst.
Die verzinslichen Finanzschulden sind im Berichtsjahr wie
im Vorjahr mit Ausnahme einer Verbindlichkeit gegenüber der Provinzial Rheinland Lebensversicherung AG von
TEUR 11.250 (im Vorjahr TEUR 12.500) sowie einer Verbindlichkeit der Deutsche Immobilien Chancen Objekt
Regensburg GmbH & Co. KG von TEUR 3.790 (im Vorjahr
TEUR 0) (vgl. 32. Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestand) sämtlich durch Grundschulden besichert. Zur
Besicherung des Darlehens von der Provinzial Rheinland
Lebensversicherung AG wurden die Rechte und Ansprüche aus den Anteilen am Grund- bzw. Stammkapital der
Objektgesellschaften des FraSpa-Portfolios erstrangig
verpfändet.
Die Fristigkeiten der variablen und festverzinslichen
Finanzschulden stellen sich wie folgt dar:
variabel
verzinslich
31.12.2007
fest
verzinslich
6.232
49.889
124.048
180.169
9.655
444.143
823.475
1.277.273
in TEUR
< 1 Jahr
1 - 5 Jahre
> 5 Jahre
102
Anhang
fest
verzinslich
gew. Zinssatz
variabel
verzinslich
31.12.2006
fest
verzinslich
5,57%
5,37%
5,08%
2.161
125.536
89.589
217.286
8.335
50.492
484.653
543.480
fest
verzinslich
gew. Zinssatz
4,70%
5,39%
4,77%
Konzernabschluss
35. Sonstige langfristige Schulden
Im Jahr 2003 haben die Objektgesellschaften Gewerbepark Langenfeld West 3 GmbH & Co. KG und DIC Objekt
Frankfurt 1 GmbH & Co. KG jeweils ein Restdarlehen gegenüber der Hessischen Landesbank in Höhe von TEUR
14.500 bzw. TEUR 17.500 von der Deutschen Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA übernommen. Die Darlehen werden zu einem Satz von 4,5% verzinst und haben eine Restlaufzeit bis zum 30. Dezember 2009. Zur Zeit der Übernahme der Darlehen war der Marktzinssatz für ein ähnliches Darlehen mit ähnlicher Laufzeit 2,5%. Als Gegenleistung für die Übernahme des Restdarlehens wurden von
der Deutschen Immobilien Chancen AG & Co. KGaA einmalige Zinsausgleichszahlungen von jeweils nominal
TEUR 1.190 an die Gewerbepark Langenfeld West 3 GmbH
& Co. KG und DIC Objekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG geleistet. Diese Zahlungen werden über die Restlaufzeit der
Darlehen ergebniswirksam erfasst. Zum Bilanzstichtag
werden hierfür ausgewiesen:
in TEUR
Kurzfristiger Anteil
sonstiger langfristiger Schulden*
31.12.2007 31.12.2006
438
692
339
777
339
1.031
36. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten ergeben sich aus:
31.12.2007 31.12.2006
in TEUR
Kaufpreisverbindlichkeit AP Portfolio
Sonstige Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
0
16.631
1.610
1.610
3.906
20.537
Portfolio
38. Verbindlichkeiten aus Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag
in TEUR
Gewerbesteuer
Körperschaftsteuer
31.12.2007 31.12.2006
2.456
1.917
4.373
618
836
1.454
37. Rückstellungen
Die Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:
in TEUR
Projektentwicklungskosten
Prozesskosten
01.01.
59
25
84
VerAufZu- 31.12.
brauch lösung führung
0
8
8
50
0
50
0
0
0
9
17
26
Bei den Projektentwicklungskosten handelt es sich um
Projektentwicklungsleistungen für das Objekt der WACO
Projektmanagement AG, wie Maklerprovisionen, mögliche Kosten für Mängelbeseitigungen sowie noch zu erbringende Leistungen für Mieter.
* siehe 39. Sonstige Verbindlichkeiten
Mit ehemaligen und gegenwärtigen Aktionären der DIC
Asset AG führt die Gesellschaft einzelne Rechtsstreitigkeiten, die auf Anfechtungs- und ähnliche Klagen einzelner
Minderheitsaktionäre zurückgehen. Für die Kosten der
Rechtsstreitigkeiten sind TEUR 17 zurückgestellt.
Anhang
103
39. Sonstige Verbindlichkeiten
31.12.2007 31.12.2006
in TEUR
Grunderwerbsteuer
Umsatzsteuer
Ausstehende Rechnungen
Mieterzuschüsse DP Berlin
OP Ausbaukosten
DP Betriebsnebenkosten
Anteilsbasierte Vergütungen
Kautionen
Kosten für Bewertungsgutachten
Prüfungskosten
Tantiemen
Zinsausgleich*
Erhaltene Anzahlungen auf Mieten
Aufsichtsratsvergütungen
Veräußerungskosten
Grundsteuer
Übrige
6.817
1.978
1.704
1.700
1.474
866
739
560
558
540
466
339
272
260
52
11
0
1.091
19.427
2.814
906
877
0
0
0
991
0
0
364
293
339
438
222
174
226
728
1.044
9.416
Die Verbindlichkeiten aus Aufsichtsratsvergütungen bestehen gegenüber den Aufsichtsratsmitgliedern und sind
dementsprechend als Verbindlichkeiten gegenüber nahe
stehenden Personen i.S.d. IAS 24.9d dargestellt. Zu den
einzelnen Mitgliedern, vgl. „Angaben zu Beziehungen zu
nahe stehenden Unternehmen und Personen“ sowie die
Ausführungen zu den Aufsichtsratsvergütungen im Lagebericht.
gemessen an der Standardabweichung der erwarteten
Aktienkursrenditen basiert auf statistischen Analysen der
täglichen Aktienkurse der letzten zwei Jahre. Im Geschäftsjahr sind keine Wertsteigerungsrechte ausgeübt
worden oder verfallen. Die Wertsteigerungsrechte des
ausgeschiedenen Vorstands Herrn Overath in Höhe von
33.900 Optionen sind nach dessen Ausscheiden erloschen, da die Haltedauer nicht erreicht wurde.
Die erfolgsabhängige Vergütungsvereinbarung mit den
Vorstandsmitgliedern werden von der Gesellschaft als aktienkursorientiertes Vergütungsmodell behandelt. Die
drei Vorstandsmitglieder halten Optionen auf 105.000 so
genannte „virtuelle Aktien“ der Gesellschaft. Voraussetzung für die Ausübung dieser Optionen ist der Ablauf von
drei Dienstjahren als Vorstandsmitglied bei der DIC Asset
AG. Die Gesellschaft schätzt den beizulegenden Zeitwert
zum 31.12.2007 auf Euro 17,77 je Option für die Herren
Höller und Koch und auf Euro 6,24 je Option für Herrn Dr.
Schäfer. Diese Einschätzung erfolgt unter Anwendung des
Black-Scholes-Optionspreismodells.
Gleichzeitig wurden dem neuen Vorstand Herrn Dr.
Schäfer 30.000 Wertsteigerungsrechte gewährt.
*vgl. 35. Sonstige langfristige Schulden
Die wesentlichen Parameter für das Bewertungsmodell
sind der Aktienpreis am Bilanzstichtag von Euro 21,75, der
Ausübungspreis von Euro 2,90 für die Herren Höller und
Koch bzw. Euro 20 für Herrn Dr. Schäfer, die Standardabweichung der erwarteten Aktienkursrendite von 30% und
der jährliche risikofreie Zinssatz von 4,75%. Die Volatilität
104
Anhang
Die anteilsbasierte Vergütung, die im Berichtsjahr mit
TEUR -252 ertragswirksam erfasst wurde, ist als Transaktion mit einer nahestehenden Person i.S.d. IAS 24.9d anzusehen. Weitere Details, insbesondere Angaben nach
§ 314 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a Satz 5 bis 9 HGB, sind im Lagebericht angegeben.
40. Zusätzliche Angaben zu den Finanzinstrumenten
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte, Wertansätze
und beizulegende Zeitwerte aller Kategorien von finanzielle Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, soweit sie
von IFRS 7 erfasst werden. Die für DIC Asset AG maßgeblichen Bewertungskategorien nach IAS 39 sind Availablefor-Sale Financial Assets (AfS), Loans and Receivables (LaR)
sowie Financial Liabilities Measured at Amortised Cost
(FLAC):
Konzernabschluss
in TEUR
Bewertungskategorie
nach IAS 39
PASSIVA
Derivate mit Hedge-Beziehung
Kurzfristige Finanzschulden
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber
nahe stehende Unternehmen
Portfolio
Wertansatz nach IAS 39
Buchwert
31.12.2007
Fair Value
31.12.2007
(Fortgeführte)
Anschaffungskosten
AKTIVA
Beteiligungen
Forderungen aus dem Verkauf
von Immobilien
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
Forderungen gegen nahe
stehende Unternehmen
Flüssige Mittel
Fair Value
erfolgsneutral
Fair Value
erfolgswirksam
AfS
n.a.
LaR
241
15.080
2.500
241
2.500
n.a.*
15.080
2.500
LaR
1.153
1.153
1.153
LaR
6.874
6.874
6.874
LaR
LaR
LaR
LaR
37.721
2.475
1.783
165.281
37.721
2.475
1.783
165.281
37.721
2.475
1.783
165.281
FLAC
n.a.
FLAC
FLAC
1.441.555
5.310
438
15.887
1.441.555
438
15.887
1.425.967
5.310
438
13.094
FLAC
1.610
1.610
1.610
FLAC
FLAC
10.483
19.427
10.483
19.427
10.483
19.427
15.080
5.009
301
* Siehe dazu ausführlich Ziffer 22.
Anhang
105
Die entsprechenden Vorjahreswerte stellen sich wie folgt dar:
in TEUR
Bewertungs
Kategorie
nach IAS 39
Die Nettogewinne bzw. -verluste aus Finanzinstrumenten
sind wie folgt:
Wertansatz nach IAS 39
Buchwert
31.12.2006
Fair Value31.12.2006
(Fortgeführte)
Anschaffungskosten
AKTIVA
Beteiligungen
Forderungen aus dem Verkauf
von Immobilien
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
Forderungen gegen nahe stehende
Unternehmen
Flüssige Mittel
PASSIVA
Verbindlichkeiten aus
* Siehe dazu ausführlich Ziffer 21
106
Anhang
Fair Value
erfolgsneutral
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte (AfS)
Darlehen und Forderungen (LaR)
Finanzielle Verbindlichkeiten zu
fortgeführten Anschaffungskosten (FLAC)
Fair Value
erfolgswirksam
241
AfS
n.a.
LaR
241
5.670
3.125
3.125
n.a.*
5.670
3.125
LaR
5.331
5.331
5.331
LaR
1.276
1.276
1.276
LaR
LaR
LaR
36.802
372
62
36.802
372
62
36.802
372
62
LaR
179.728
179.728
179.728
FLAC
n.a.
FLAC
FLAC
750.270
737
692
10.496
750.270
692
10.496
742.981
737
692
9.376
FLAC
20.537
20.537
20.537
FLAC
FLAC
7.605
9.416
7.605
9.416
7.605
9.416
5.670
737
in TEUR
2007
2006
0
-104
0
-18
301
737
Nettogewinne bzw. -verluste aus Darlehen und Forderungen enthalten Veränderungen in den Wertberichtigungen, Gewinne oder Verluste aus der Ausbuchung
sowie Zahlungseingänge und Wertaufholungen auf ursprünglich abgeschriebene Darlehen und Forderungen.
Nettogewinne bzw. -verluste aus finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten setzen
sich aus Gewinnen oder Verlusten aus der Ausbuchung
und dem ineffektiven Teil aus Fair Value-Hedges zusammen.
Konzernabschluss
Erläuterung zur Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung zeigt in den Geschäftsjahren
2007 und 2006 Herkunft und Verwendung der Geldströme. Entsprechend IAS 7 „Cash Flow Statements“ werden Cashflows aus betrieblicher Tätigkeit sowie aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.
Die Zahlungsmittel der Kapitalflussrechnung umfassen
alle in der Bilanz ausgewiesenen flüssigen Mittel, d. h. Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten, soweit
sie innerhalb von drei Monaten verfügbar sind. Die Zahlungsmittel unterliegen zum 31. Dezember 2007 keinen
Verfügungsbeschränkungen.
Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt, der Cashflow
aus betrieblicher Tätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom Jahresüberschuss vor gezahlten Zinsen und Ertragsteuern indirekt abgeleitet. Im Mittelzufluss aus der
betrieblichen Tätigkeit enthaltene gezahlte und erhaltene
Zinsen sowie gezahlte Ertragsteuern werden gesondert
ausgewiesen.
Die Investitionstätigkeit umfasst neben Cashflows aus Zuund Abgängen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien auch Cashflows aus Zu- und Abgängen von Betriebs- und Geschäftsausstattung, Anteilen an assoziierten
Unternehmen, Beteiligungen sowie immateriellen Vermögenswerten. Ebenfalls werden hierunter Cashflows aus
der Ausreichung und Tilgung von kurzfristigen Darlehen
ausgewiesen.
Investitions- und Finanzierungsvorgänge, welche nicht zu
einer Veränderung von Zahlungsmitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten geführt haben, sind nicht Bestandteil
der Kapitalflussrechnung.
Die Muttergesellschaft DIC Asset AG hat im Geschäftsjahr
74,9% an der DIC ONSITE GmbH erworben. Die Gesellschaft wurde entsprechend nach den Vorschriften der
Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen.
Portfolio
Zu den Auswirkungen des Erwerbs bzw. der Veräußerung
von Tochterunternehmen verweisen wir auch auf unsere
Ausführungen im Abschnitt „Konsolidierungskreis“.
Mit Wirkung zum 1. Januar 2007 wurden durch Gesellschaften des Konzerns die FAY Property Management
GmbH zu 74,9% erworben und in DIC ONSITE GmbH umfirmiert.
Bei dieser Transaktion wurden insgesamt übernommen:
Im Geschäftsjahr 2007 wurden die folgenden fünf bisher
vollkonsolidierten Gesellschaften veräußert:
DIC Objekt Neuss GmbH
DIC Objekt Freiberg GmbH
DIC Objekt Wiesbaden GmbH
DIC Objekt GelsenkirchenGmbH
DIC Objekt Ingelheim GmbH
Des Weiteren wurde im Geschäftsjahr 2007 die bisher
quotalkonsolidierte DIC MSREF Objekt Hamburg GmbH
veräußert.
In diesem Zusammenhang gingen die folgenden Vermögenswerte und Schulden auf die Erwerber über:
in TEUR
Flüssige Mittel
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte
Buchgewinne
Gesamtverkaufspreis
Abzüglich: veräußerte flüssige Mittel
Mittelzufluss aus Unternehmensveräußerungen
51.756
854
405
-736
12.296
64.575
-854
63.721
in TEUR
Erworbene Vermögenswerte
Flüssige Mittel
Gesamtkaufpreis
Abzüglich: erworbene flüssige Mittel
Mittelabfluss für Unternehmenserwerbe
4.319
0
948
3.371
0
3.371
Die DIC ONSITE GmbH erzielte im Geschäftsjahr 2007 Umsätze von TEUR 5.000 und einen Jahresüberschuss von
TEUR 77.
Anhang
107
Segmentberichterstattung
Das Immobilienportfolio der DIC Asset gliedert sich in die
Segmente Core-Portfolio (Core), Value Added-Portfolio
(VAD) und Opportunistic Co-Investments (OPP). Das Segment „Übrige“ beinhaltet im Wesentlichen die Konzernobergesellschaft. Vgl. zu weiteren Details die Beschreibung im Lagebericht.
Die Gesellschaft ist nur in einem geographischen Segment
(Deutschland) tätig. Daher verzichtet die Gesellschaft auf
eine Darstellung der Geschäftstätigkeit nach geographischen Merkmalen.
Segmentberichterstattung der Geschäftssegmente 2007
Core
VAD
OPP
Übrige
Konzern
48.726
46.772
8.966
52.227
41.608
0
17.401
44.838
76.141
8.765
47.884
38.917
0
11.642
0
0
0
-11
-11
8.342
8.331
0
0
0
-282
-473
0
6.342
93.564
122.913
17.731
99.818
80.041
8.342
43.716
-7.606
36.110
1.040.603
0
911.898
0
8.208
29.442
126.239
0
2.086.948
29.442
5.115
2.121.505
Segmentverbindlichkeiten
Ertragsteuerschulden
Konzernverbindlichkeiten
765.115
707.191
8
22.422
1.494.736
14.021
1.508.757
Segmentinvestitionen
Abschreibungen
496.351
10.619
391.515
8.967
14.182
0
0
191
902.048
19.777
in TEUR
Mieteinnahmen
Verkaufserlöse
Gewinne aus Verkäufen
EBITDA
EBIT
EBT
Steuer
Segmentvermögen
Ertragsteueransprüche
Konzernbilanzsumme
108
Anhang
Konzernabschluss
Segmentberichterstattung der Geschäftssegmente 2006
in TEUR
Mieteinnahmen
Verkaufserlöse
Gewinne aus Verkäufen
EBITDA
EBIT
EBT
Steuer
Core
VAD
OPP
Übrige
Konzern
21.158
0
0
20.488
15.455
0
7.146
17.234
64.521
4.245
20.950
17.481
0
12.456
0
0
0
0
0
1.627
1.627
0
0
0
-4.396
-4.422
0
-1.312
38.392
64.521
4.245
37.042
28.514
1.627
19.917
-4.906
15.011
Segmentvermögen
Ertragsteueransprüche
Konzernbilanzsumme
592.177
0
530.547
0
7.673
8.344
197.196
0
1.327.593
8.344
7.744
1.343.681
Segmentverbindlichkeiten
Ertragsteuerschulden
Konzernverbindlichkeiten
385.583
406.363
332
7.559
799.837
9.830
809.667
Segmentinvestitionen
Abschreibungen
434.328
5.032
434.833
3.469
4.175
0
0
27
873.336
8.528
Portfolio
Leasingverhältnisse
Der Konzern hat keine Finanzierungsleasingverhältnisse.
Sämtliche Mietverträge, die DIC mit ihren Mietern abgeschlossen hat, werden nach IFRS als Operating Leasing
eingestuft. Entsprechend ist der Konzern Leasinggeber in
einer Vielzahl von Operating Leasing-Verhältnissen (Mietverhältnissen) unterschiedlicher Gestaltung über Investment Properties, aus denen er den Großteil seiner Einnahmen und Erträge erzielt.
Im Rahmen von Operating Leasing waren Investment Properties im Buchwert zum Bilanzstichtag von TEUR
1.851.253 (Vorjahr: TEUR 1.086.482) vermietet. Aus bestehenden Mietverträgen wird die DIC Asset AG folgende
Mindestleasingzahlungen erhalten:
in TEUR
Künftige
Mindestleasingzahlungen
2008 2009-2012
107.363
307.235
Anhang
ab 2013
260.571
109
Die Mindestleasingzahlungen beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende
bzw. bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des
Leasingnehmers (Mieters), unabhängig davon, ob eine
Kündigung oder Nichtinanspruchnahme einer Verlängerungsoption tatsächlich zu erwarten ist.
Der Gesamtaufwand für Operating Leasing als Leasingnehmer betrug TEUR 105 (Vorjahr: TEUR 49). Die Operating Leasing-Vereinbarungen beziehen sich vorrangig auf
gemietete Kraftfahrzeuge. Aus bestehenden unkündbaren Operating Leasing-Verhältnissen wird die DIC Asset
Mindestleasingzahlungen in 2008 von TEUR 48 und 2009
bis 2010 von TEUR 25 leisten.
Berichterstattung zum Risikomanagement
Ausführungen zum Risikomanagementsystem und den
Geschäftsrisiken sind im Lagebericht der Gesellschaft im
Kapitel Risikobericht dargestellt. Im Rahmen von IFRS 7
machen wir folgende ergänzende Angaben zu einzelnen
Risiken:
Kreditrisiko
Ein Kreditrisiko ist der unerwartete Verlust an Zahlungsmitteln oder Erträgen. Dieser tritt insbesondere ein, wenn
der Schuldner nicht in der Lage ist, seinen Verpflichtungen innerhalb der Fälligkeit nachzukommen oder wenn
die als Sicherheit dienenden Vermögenswerte an Wert
verlieren. Das maximale Ausfallrisiko wird durch die Buchwerte der in der Bilanz angesetzten finanziellen Vermögenswerte (einschließlich derivativer Finanzinstrumente
mit positivem Marktwert) wiedergegeben. Zu Wertberichtigungen auf Kundenforderungen siehe Textziffer 26.
Liquiditätsrisiko
Die folgende Tabelle zeigt alle zum 31. Dezember 2007
vertraglich vereinbarten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente zum beizulegenden Zeitwert:
in TEUR
2008 2009 bis 2013 und
2012 danach
Nicht-derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzschulden
81.529 714.200 1.050.206
0
438
0
32.703
0
0
1.610
0
0
10.483
0
0
19.427
0
0
Derivative
finanzielle Verbindlichkeiten
Anhang
-15.023
-6.378
699.615 1.043.828
Die Vorjahreswerte stellen sich wie folgt dar:
2007 2008 bis 2012 und
2011 danach
Nicht-derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzschulden
37.305 232.156 643.058
0
692
0
3.505
0
0
20.537
0
0
7.605
0
0
9.416
0
0
in TEUR
Derivative
finanzielle Verbindlichkeiten
110
-3.884
141.868
631
78.999
2.520
235.368
2.260
645.318
Konzernabschluss
Zinsrisko
Das Zinsrisiko des Konzerns resultiert hauptsächlich aus
Finanzschulden, Darlehen sowie verzinslichen Anlagen.
Dieses Risiko wird durch den Einsatz derivativer Instrumente reduziert, indem variable Zinszahlungen in Festzinszahlungen getauscht und dadurch gegen Zinsänderungen gesichert werden; vgl. Ziffer 22.
Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von
Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -aufwendungen, andere Ergebnisteile sowie
ggf. auf das Eigenkapital dar. Den Sensitivitätsanalysen
liegt die Annahme zu Grunde, dass Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung sich nur dann auf das Ergebnis auswirken, wenn
diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Demnach unterliegen alle zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung
keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne von IFRS 7. Sensitivitätsanalysen wurden deshalb nur für Finanzderivate
(Swaps) und variabel verzinsliche Finanzverbindlichkeiten,
bei denen keine zuordenbare Zinssicherungen vorliegen,
durchgeführt. Die Auswirkungen eines jeweils zum Bilanzstichtag um 100 Basispunkte erhöhten bzw. verminderten Marktzinsniveaus hätten folgende Auswirkungen
auf das Ergebnis bzw. Eigenkapital nach Berücksichtigung
latenter Steuer gehabt:
in TEUR
Ergebniseffekt aus
variabel verzinslichen
Finanzschulden
2007
+ 100 Bp -100 Bp
-842
+842
Eigenkapitaleffekt aus
Finanzderivaten
+34.003 -34.003
Portfolio
Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Angaben zu Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen
Die DIC Asset AG hat in Höhe ihres Geschäftsanteils von
20% an der DIC HI Portfolio GmbH eine Garantieerklärung
gegenüber der Hypo Real Estate Bank AG (HRE) abgegeben, in der sie anteilig eine Höchstbetragsgarantie von
insgesamt TEUR 2.000 aufgrund des Darlehensvertrages
zwischen der DIC HI Portfolio GmbH und der HRE übernimmt.
Zum Kreis der nahe stehenden Unternehmen gehören
auch die 22 quotal konsolidierten Unternehmen sowie die
neun „at Equity“ einbezogenen assoziierten Unternehmen
(vgl. „Konsolidierungskreis“).
Des Weiteren wurde eine Patronatserklärung für die Tochtergesellschaften des „at equity“ einbezogenen assoziierten Unternehmens DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH
gemäß dem Geschäftsanteil von 20% der jeweiligen rückständigen Verpflichtung der Kreditnehmer abgegeben.
Es besteht zwischen der DIC Asset AG und der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA ein Untermietvertrag,
aus dem sich ab dem 1. August 2007 eine Zahlungsverpflichtung von monatlich TEUR 19 netto ergibt. Der
Vertrag hat eine Laufzeit bis 31.10.2014. Wenn der Mietvertrag nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf schriftlich
gekündigt wird, verlängert er sich um weitere 12 Monate.
Weitere finanzielle Verpflichtungen bestehen aus Operating Leasing-Verträgen für Kraftfahrzeuge, bei denen die
Gesellschaft Leasingnehmer ist. Vgl. hierzu „Leasingverhältnisse“.
2006
+ 100 Bp -100 Bp
+97
-97
+20.932 -20.932
Anhang
111
Wegen maßgeblichen Einflusses sind folgende Unternehmen und Personen nahe stehende Unternehmen und Personen:
– Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
– Konzerngesellschaften der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA
– Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG
– DIC Grund- und Beteiligungs GmbH
– DIC Capital Partners (Europe) GmbH
– GCS Verwaltungs GmbH
– MSREF Funding Inc. zusammen mit den beteiligten
Gesellschaften der MSREF-Gruppe
– Forum European Realty Income II L.P.
(im Folgenden „Forum“ genannt)
– Prof. Dr. Gerhard Schmidt
Weitere nahe stehende Unternehmen und Personen sind
der Aufsichtsrat, der Vorstand und leitende Angestellte
sowie nahe Angehörige dieser Personen.
Die Gesellschaft hat über ihre Beziehungen zu verbundenen Unternehmen einen Abhängigkeitsbericht aufgestellt. In diesem Bericht sind alle Rechtsgeschäfte, welche
die Gesellschaft oder ihre Tochterunternehmen im abgelaufenen Geschäftsjahr mit verbundenen Unternehmen
oder auf Veranlassung oder im Interesse eines dieser Unternehmen im vergangenen Geschäftsjahr vorgenommen
haben, und alle anderen Maßnahmen, die die Gesellschaft
auf Veranlassung oder im Interesse dieser Unternehmen
im vergangenen Geschäftsjahr getroffen oder unterlassen
hat, aufgeführt. Der Bericht schließt mit folgender Erklärung ab:
112
Anhang
„Wir erklären hiermit, dass nach den Umständen, die uns
in dem Zeitpunkt bekannt waren, in denen die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, unsere Gesellschaft bei
jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung
erhielt oder vergütete. Maßnahmen auf Veranlassung
oder im Interesse des herrschenden Unternehmens wurden nicht getroffen oder unterlassen.“
Nachfolgend werden die Rechtsgeschäfte und -beziehungen mit nahe stehenden Unternehmen und Personen
dargestellt.
Rechtsgeschäfte mit Unternehmen mit
maßgeblichem Einfluss
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
Zwischen der Gesellschaft und der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA sowie deren alleiniger Komplementärin, der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs
AG, bestehen auf der Ebene von Vorstand und Aufsichtsrat personelle Verflechtungen („Doppelmandate“). Zwei
der drei Vorstandsmitglieder der Gesellschaft, nämlich die
Herren Ulrich Höller und Markus Koch, sind zugleich Vorstände der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs
AG, deren Vorstand darüber hinaus mit einem weiteren
Vorstandsmitglied besetzt ist. Anstellungsverträge der
Vorstandsmitglieder Ulrich Höller und Markus Koch
bestehen seit März 2006 sowohl mit der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG als auch mit der Gesellschaft. Sie erhalten ihre fixe Vergütung zu je 50% von
diesen Gesellschaften. Hinzu kommen auf den Erfolg der
Gesellschaften der Deutsche Immobilien Chancen AG &
Co. KGaA-Gruppe und des DIC Asset Konzerns bezogene
variable Vergütungen sowie Optionen auf Aktien der
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA und eine
auf der Kursentwicklung der Aktien der DIC Asset AG
basierende Vergütung. Ferner besteht Personalunion betreffend den Aufsichtsrat der DIC Asset AG, der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA und der Deutsche
Immobilien Chancen Beteiligungs AG in der Person der
Herren Prof. Dr. Gerhard Schmidt und Klaus-Jürgen Sontowski, die zugleich mittelbar maßgebliche Kommanditaktionäre der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA sind. Herrn Prof. Dr. Gerhard Schmidt ist zudem
mittelbar die Mehrheit der Aktien an deren alleiniger Komplementärin, der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG, zuzurechnen.
Konzernabschluss
Die Gesellschaft erbringt derzeit für insgesamt 74 Objektgesellschaften – darunter auch solche, die mehrheitlich
von der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA gehalten werden – allgemeine Dienstleistungen der Grundstücks- und Gebäudeverwaltung (unter Einschluss der Begleitung von Neuvermietungen) sowie im Bereich des
technischen Gebäudemanagements. Die Summe der von
der Gesellschaft hierfür im Jahre 2007 vereinnahmten Vergütungen betrug TEUR 3.295 (ohne Umsatzsteuer). Davon
entfiel auf von Gesellschaften der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA-Gruppe gezahlte Vergütungen
ein Betrag von TEUR 32 (ohne Umsatzsteuer).
Die Gesellschaft steht der Deutsche Immobilien Chancen
AG & Co. KGaA mit einem Kontokorrentdarlehen zur Verfügung. Als Zinsen sind 6% p.a. nachschüssig vereinbart.
Als Sicherheit für die Kreditinanspruchnahme hat die
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA der Gesellschaft ihren jeweils 10% ausmachenden Anteil am Kapital
der Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 1 GmbH &
Co. KG, Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 2
GmbH & Co. KG, Deutsche Immobilien Chancen Objekt
Ulm 1 Erweiterung GmbH & Co. KG, Deutsche Immobilien
Chancen Objekt Regensburg GmbH & Co. KG sowie ihren
0,6%igen Anteil am Kapital der ING LPFE Bodenfeld GmbH
& Co. KG verpfändet. Die Inanspruchnahme dieser Kreditlinie belief sich zum 31. Dezember 2007 auf TEUR 15.089
(Vorjahr TEUR 14.235). Für die zur Verfügung gestellten Tagesgelder erhielt die DIC Asset AG im Berichtsjahr Zinsgutschriften in Höhe von Euro TEUR 854 (Vorjahr TEUR
852).
Die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA steht
mit einigen Konzerngesellschaften der DIC Asset AG in
einem Kontokorrentverhältnis, das jeweils stichtagsbezogen saldiert wird. Für die zur Verfügung gestellten Darlehen erhielten die in der Tabelle genannten Gesellschaften
von der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
Zinsgutschriften in folgender Höhe:
in TEUR
Objekt Regensburg GmbH & Co. KG
Objekt Ulm 1 GmbH & Co. KG
Objekt Ulm 1 Erweiterung GmbH & Co. KG
DIC Objekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG
Gewerbepark Langenfeld West 3
GmbH & Co. KG
2007
2006
11
0
32
29
61
68
58
66
104
99
DIC Projektentwicklung GmbH & Co KG
Die DIC Projektentwicklung GmbH & Co. KG, an der die
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA mit 100%
beteiligt ist, erbringt verschiedene Dienstleistungen für
die DIC Asset AG. Es handelte sich hierbei zum einen um
sämtliche bei der Gesellschaft selbst oder aufgrund aktiver
Dienstleistungsverträge von der Gesellschaft für verschiedene Objektgesellschaften zu erbringende Tätigkeiten im
Bereich des technischen Gebäudemanagements (zum Beispiel Mängelbearbeitung, Betreuung von Umbauten, Instandhaltung). Zum anderen hat die DIC Projektentwicklung GmbH & Co. KG in gleicher Weise das Rechnungswesen und weitere Verwaltungsdienstleistungen einschließlich IT-Dienstleistungen für die Gesellschaft und deren
Tochtergesellschaften übernommen.
Portfolio
Die Vergütung für die Dienstleistungen in den Bereichen
Rechnungswesen, Finanzen, Controlling und Administration in Abhängigkeit vom Aufwand betrug im Jahre 2007
TEUR 26 (Vorjahr TEUR 70) für Leistungen zugunsten der
DIC Asset AG und TEUR 531 (Vorjahr TEUR 243) für
Leistungen zugunsten von Gesellschaften des DIC Asset
AG-Konzerns.
DIC Opportunity Fund GmbH
Die DIC Asset AG erbringt Dienstleistungen im Bereich Immobilienverwaltung für die DIC Opportunity Fund GmbH,
an der die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
mit 100% beteiligt ist, für die Verwaltung der durch die
DIC Opportunity Fund GmbH mittelbar oder unmittelbar
über Beteiligungen gehaltenen Objekte auf der Grundlage eines Vertrages vom 29. Mai 2004, der unter dem
6. Januar 2005 neu gefasst wurde. Dieser Vertrag verlängert sich nach Ablauf des 31. Dezember 2005 jeweils um
ein weiteres Jahr, wenn er nicht von einer der Parteien mit
einer Frist von zwei Monaten zum Jahresende gekündigt
wird. Der Vertrag kann außerdem mit einer Frist von vier
Wochen zum Monatsende gekündigt werden, wenn sich
die Beteiligungsverhältnisse an der DIC Opportunity Fund
GmbH grundlegend ändern. Die Höhe des Entgelts
beläuft sich auf 1% der Jahresnettomieten der einbezogenen Objekte und betrug im Jahr 2007 TEUR 28 (Vorjahr
TEUR 24).
Weiterhin nimmt die DIC Opportunity Fund GmbH für die
laufende Unterstützung und Beratung bei An- und Verkäufen von Portfolien bzw. Einzelobjekten für den Bereich
„Opportunistische Co-Investments“ sowie die Bereitstellung von Know-how auf diesem Gebiet für sich und ihre
Beteiligungsunternehmen auf der Grundlage der Ergän-
Anhang
113
zungsvereinbarung vom 22. Oktober 2004 Dienstleistungen der DIC Asset AG in Anspruch. Die Höhe des Entgelts
orientiert sich an dem jeweils zur Erledigung von projektbezogenen Arbeiten angefallenen Personal- und Sachaufwand auf der Basis der Finanz- und Personalbuchhaltungsunterlagen der Vertragsparteien. Die sich hieraus
ergebenden Vergütungsansprüche werden quartalsweise
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer in Rechnung gestellt.
Zusätzlich sind der DIC Asset AG im Zusammenhang mit
der Tätigkeit für die DIC Opportunity Fund GmbH entstandene Auslagen zu erstatten. In den Jahren 2005 bis
2007 sind keine Zahlungen angefallen.
Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG
Die DIC Asset AG hat sich für die Jahre 2003, 2004 und
2005 gegenüber der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG, der alleinigen Komplementärin der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA, zu einem Ersatz
von 50% der Kosten verpflichtet, die der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG für die Beschäftigung von
Vorstandsmitgliedern entstehen, die ihre Tätigkeit ganz
oder teilweise auch für die DIC Asset AG ausüben. Mit
114
Anhang
Ausnahme der Nebenleistungen erhalten seit Anfang
2006 sämtliche Vorstandsmitglieder der DIC Asset AG ihre
Tätigkeit bei der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG ausschließlich von dieser vergütet. Für die Herren Ulrich Höller und Markus Koch belief sich der Erstattungsbetrag der aufgewandten Nebenleistungen für das
Geschäftsjahr 2007 auf TEUR 30 (Vorjahr TEUR 26). Weitere
Details sind im Lagebericht angegeben.
der DIC MSREF HT Portfolio GmbH sowie der DIC MSREF FF
Südwest Portfolio GmbH auch eine Vereinbarung über
eine Entwicklungsvergütung getroffen.
Aufgrund des „German Investment Program Agreement“
vom 29. Juli 2004 und dem „Investment And Shareholder
Agreement“ vom 7. Juni 2005 nehmen bestimmte Beteiligungsgesellschaften der DIC Asset AG, nämlich die DIC
MSREF Frankfurt Portfolio GmbH, die DIC MSREF Objekt
Hamburg GmbH, DIC MSREF Berlin GmbH, die DIC MSREF
Berlin Portfolio GmbH, die DIC MSREF Weißfrauenstraße
GmbH, die DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH, die DIC
MSREF HT Portfolio GmbH sowie die DIC MSREF FF
Südwest Portfolio GmbH und ihre jeweiligen 100%igen
Objektgesellschaften verschiedene Dienstleistungen der
Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG in
Anspruch. Die vorgenannten Gesellschaften haben dementsprechend mit der Deutsche Immobilien Chancen
Beteiligungs AG jeweils zum Zeitpunkt der Gründung der
entsprechenden MSREF-Beteiligungsgesellschaften Verträge über die Erbringung verschiedener ManagementDienstleistungen sowie Provisionen bei der Vermietung
und beim Abverkauf von Immobilien vereinbart. Ferner
sind bei der DIC MSREF Frankfurt Portfolio GmbH, der DIC
MSREF HMDD Portfolio GmbH, der DIC MSREF HT Portfolio GmbH sowie der DIC MSREF FF Südwest Portfolio
GmbH besondere Vergütungen für Leistungen bei der
Weitervermietung und im Falle der DIC MSREF Weißfrauenstraße GmbH, der DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH,
– Base Management Fee: 0,5% bis 3% der Netto-Jahresmiete;
– Leasing Fee (entspricht einer Vermietungsprovision): 2,5
Netto-Monatsmieten bzw. eine Netto-Monatsmiete,
falls ein externer Makler eingeschaltet ist;
– Disposition Fee (entspricht einer Verkaufsprovision): 1%
bis 3% des Verkaufspreises nach Transaktionskosten,
falls kein externer Makler eingeschaltet bzw. 0,4% bis
0,5% des Verkaufspreises nach Transaktionskosten, falls
ein externer Makler eingeschaltet ist;
– Tenant Improvement Fee (entspricht einer Gebühr für
Leistungen bei Weitervermietung): 3,5% bis 5% der für
einen Mieterausbau angefallenen internen und externen Kosten (insbesondere für Planung und Bauausführung) bzw. freie Vereinbarung auf Basis dieses Aufwandes;
– Development Fee (entspricht einer Entwicklungsvergütung): für Leistungen der Projektentwicklung bis zur
Erstvermietung: aufwandsabhängige oder marktübliche Vergütung.
Nach den jeweiligen Asset Management Agreements
haben die MSREF-Beteiligungsgesellschaften an die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG die folgenden
Vergütungen zu leisten:
In den Jahren 2006 und 2007 sind an die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG, an welcher MSREF mit
25,1% des Grundkapitals beteiligt ist, folgende Vergütungen geflossen (Ausweis jeweils ohne gesetzliche Umsatzsteuer):
Konzernabschluss
MSREF-Beteiligungsgesellschaften (Werte in Euro)
DIC MSREF Frankfurt (Fraspa) Portfolio GmbH
DIC MSREF Berlin (eBay) GmbH
DIC MSREF Weißfrauenstraße (MainTor) GmbH
DIC MSREF HMDD (MEAG) Portfolio GmbH
DIC MSREF HT (Hochtief) Portfolio GmbH
DIC MSREF FF Südwest (Falk) Portfolio GmbH
Gesamtsummen
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
Base Mgm.
Fees
24.118
70.282
90.756
77.898
36.766
50.030
294.000
166.607
107.118
273.257
55.779
49.449
122.174
0
100.606
0
831.317
687.523
Leasing
Fees
192.893
670.201
0
0
0
0
0
141.255
267.002
283.586
0
34.963
0
0
16.192
0
476.087
1.130.005
Dispos.
Fees
402.000
290.434
0
0
0
0
0
77.500
807.475
116.250
475.000
0
0
0
70.500
0
1.754.975
484.184
TI/Devel.
Fees
600.000
818.000
0
0
0
0
500.000
350.000
0
0
0
0
0
0
0
0
1.100.000
1.168.000
Summe
1.219.011
1.848.917
90.756
77.898
36.766
50.030
794.000
735.362
1.181.596
673.093
530.779
84.412
122.174
0
187.298
0
4.162.380
3.469.712
Portfolio
Die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG verfügt außer ihrem Vorstand nicht über eigenes Personal.
Sie bedient sich bei der Erbringung der ihr hiernach
obliegenden Dienstleistungen ihrerseits zum Teil der
Dienstleistungen der DIC Asset AG. Aufgrund einer Dienstleistungsvereinbarung vom 16. November 2005 (ergänzt
durch vier Nachträge infolge neu hinzuerworbener Portfolien) berechnet die DIC Asset AG dafür der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG Gebühren, deren Höhe
davon abhängt, ob die jeweilige MSREF-Beteiligungsgesellschaft mit Zustimmung der Gesellschaft dritte
Dienstleister eingeschaltet hat.
Im Einzelnen ist für Dienstleistungen im Zusammenhang
mit dem Portfolio- und Asset-Management eine Vergütung in Höhe von 2% der Netto-Jahresmiete bzw. 0,5% der
Netto-Jahresmiete, soweit eine externe Verwaltungsgesellschaft eingeschaltet wird, vorgesehen. Die Unterstützung bei Vermietungen wird entgolten mit einer
Vergütung in Höhe des 1,5-fachen der vereinbarten
Netto-Monatsmiete bzw. des 0,75-fachen der vereinbarten Netto-Monatsmiete, soweit bei der Vermietung ein
externer Makler eingeschaltet wurde. Das Entgelt für die
Anhang
115
Unterstützung in Verkaufsfällen beträgt 1% des erzielten
Erlöses bzw. 0,25% des erzielten Erlöses, soweit ein externer Makler eingesetzt wurde. Bei Einzelobjekten und Projektentwicklungen bleibt eine einzelfallbezogene Vereinbarung vorbehalten. Auf der Basis dieser Vereinbarung hat
Leistungsempfänger (Werte in Euro)
DIC MSREF Frankfurt (Fraspa) Portfolio GmbH
DIC MSREF Berlin (eBay) GmbH
DIC MSREF Weißfrauenstraße (MainTor) GmbH
DIC MSREF HMDD (MEAG) Portfolio GmbH
DIC MSREF HT (Hochtief) Portfolio GmbH
DIC MSREF FF Südwest (Falk) Portfolio GmbH
Gesamtsummen
116
Anhang
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
2007
2006
die DIC Asset AG für die Jahre 2006 und 2007 für Dienstleistungen mit Bezug auf die einzelnen MSREF-Beteiligungsgesellschaften folgende Beträge der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG in Rechnung gestellt
(Ausweis jeweils ohne gesetzliche Umsatzsteuer):
Asset Mgm.
Fees
12.059
34.024
15.126
13.138
8.667
33.354
43.469
59.761
12.250
49.000
37.979
24.725
61.087
0
50.303
0
240.940
214.002
Leasing
Fees
115.736
401.254
0
0
0
0
171.155
105.941
0
0
0
21.045
0
0
10.098
0
296.989
528.240
Dispos.
Fees
262.750
128.648
0
0
0
0
538.317
19.375
0
0
118.750
0
0
0
17.625
0
937.442
148.023
Summe
390.545
563.926
15.126
13.138
8.667
33.354
752.942
185.077
12.250
49.000
156.729
45.770
61.087
0
78.026
0
1.475.370
890.265
Die Summe der hiernach von der Gesellschaft an die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG in Rechnung
gestellten Beträge betrug im Geschäftsjahr 2007 TEUR
1.475 (im Vorjahr TEUR 890).
DIC Capital Partners (Europe) GmbH
Die Gesellschaft hat der DIC Capital Partners (Europe)
GmbH (vormals DIC Beteiligungs GmbH), die indirekt
mehrheitlich die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG als Komplementärin der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA beherrscht, ein Darlehen über
TEUR 700 zu einem Zinssatz von 4,5% p.a. (jährlich nachschüssig zahlbar) gewährt. Das Darlehen ist unbefristet
und valutiert zum 31.12.2007 mit TEUR 403. Zur Besicherung der Darlehensrückzahlungs- und -zinsansprüche der
Gesellschaft gegen die DIC Capital Partners (Europe)
GmbH hat diese der Gesellschaft ihre Dividenden- und
Darlehensrückzahlungsansprüche gegen die Deutsche
Immobilien Chancen Objekt Mozartstraße 33a GmbH abgetreten.
Aufgrund der „Shareholder Agreements“ vom 27. November 2006 bzw. 9. Mai 2007 nehmen zwei weitere Beteiligungsgesellschaften der DIC Asset AG, nämlich die DIC
Hamburg Portfolio GmbH bzw. die DIC HI Portfolio GmbH
und ihre jeweiligen 100%igen Objektgesellschaften verschiedene Dienstleistungen der Deutsche Immobilien
Chancen Beteiligungs AG in Anspruch. Die DIC Hamburg
Portfolio GmbH und die DIC HI Portfolio GmbH sind opportunistische Co-Investments, an denen die DIC Asset AG
zu 20% beteiligt ist (unmittelbar zu 1,2% und mittelbar
über die DIC Opportunistic AG zu 18,8%).
Konzernabschluss
Weitere Investoren sind die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA mit einer 30%-Beteiligung, welche von
ihrer 100%igen Tochtergesellschaft DIC Opportunity Fund
GmbH gehalten wird (unmittelbar zu 1,8% und mittelbar
über die DIC Opportunistic AG zu 28,2%) sowie die DIC Capital Partners (Germany) GmbH & Co. KGaA mit einer 50%Beteiligung (unmittelbar zu 3% und mittelbar über die DIC
Opportunistic AG zu 47%).
Die vorgenannten Beteiligungsgesellschaften haben
dementsprechend mit der Deutsche Immobilien Chancen
Beteiligungs AG jeweils zum Zeitpunkt ihrer Gründung
„Asset Management Agreements“ über die Erbringung
verschiedener Management-Dienstleistungen sowie Provisionen bei der Vermietung und beim Abverkauf von Immobilien vereinbart. Ferner sind bei der DIC Hamburg
Portfolio GmbH besondere Vergütungen für Leistungen
bei der Weitervermietung und auch eine Vereinbarung
über eine Entwicklungsvergütung getroffen.
Nach den bestehenden Dienstleistungsvereinbarungen
(„Asset Management Agreements“) haben diese DICP-Beteiligungsgesellschaften an die Deutsche Immobilien
Chancen Beteiligungs AG die folgenden Vergütungen zu
leisten:
– Base Management Fee: 1% der Netto-Jahresmiete;
– Leasing Fee (entspricht einer Vermietungsprovision):
2,5 Netto-Monatsmieten bzw. eine Netto-Monatsmiete,
– Disposition Fee (entspricht einer Verkaufsprovision):
1,5% bis 3% des Verkaufspreises nach Transaktionskosten, falls kein externer Makler eingeschaltet bzw. 0,5%
bis 1,5% des Verkaufspreises nach Transaktionskosten,
DICP-Beteiligungsgesellschaften (Werte in Euro)
DIC Hamburg (Primo) Portfolio GmbH
DIC HI (Helena) Portfolio GmbH
Gesamtsummen
2007
2006
2007
2006
2007
2006
Portfolio
– Tenant Improvement Fee (entspricht einer Gebühr für
Leistungen bei Weitervermietung): 3,5% bis 4% der für
einen Mieterausbau angefallenen internen und externen Kosten (insbesondere für Planung und Bauausführung) bzw. freie Vereinbarung auf Basis dieses Aufwandes;
– Development Fee (entspricht einer Entwicklungsvergütung): für Leistungen der Projektentwicklung bis zur
Erstvermietung: aufwandsabhängige oder marktübliche Vergütung.
Im Jahr 2007 sind an die Deutsche Immobilien Chancen
Beteiligungs AG, an welcher die DICP mit 7,5% des Grundkapitals beteiligt ist, folgende Vergütungen geflossen
(Ausweis jeweils ohne gesetzliche Umsatzsteuer):
Base Mgm.
Fees
106.110
0
115.955
0
222.065
0
Leasing
Fees
0
0
76.196
0
76.196
0
Dispos.
Fees
65.836
0
0
0
65.836
0
TI/Devel.
Fees
0
0
0
0
0
0
Anhang
Summe
171.946
0
192.151
0
364.097
0
117
Da die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG
außer ihrem Vorstand nicht über eigenes Personal im Bereich der Immobilienverwaltung verfügt, bedient sie sich
bei der Erbringung der ihr hiernach obliegenden Dienstleistungen zum Teil der Sach- und Personalmittel der DIC
Asset AG.
Die DIC Asset AG berechnet dafür der Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG Gebühren, deren Höhe
davon abhängt, ob die jeweilige DICP-Beteiligungsgesellschaft mit Zustimmung der Gesellschaft dritte Dienstleister eingeschaltet hat.
Im Einzelnen beträgt die Höhe des Entgelts für Dienstleistungen im Bereich Portfolio- und Asset-Management 2%
der Netto-Jahresmiete bzw. 0,5% der Netto-Jahresmiete,
Leistungsempfänger (Werte in Euro)
DIC Hamburg (Primo) Portfolio GmbH
DIC HI (Helena) Portfolio GmbH
Gesamtsumme
118
Anhang
2007
2006
2007
2006
2007
2006
soweit eine externe Verwaltungsgesellschaft eingeschaltet wird. Die Unterstützung bei Vermietungen wird entgolten mit einer Vergütung in Höhe des 1,5-fachen der
vereinbarten Netto-Monatsmiete bzw. des 0,75-fachen
der vereinbarten Netto-Monatsmiete, soweit bei der Vermietung ein externer Makler eingeschaltet wurde. Das
Entgelt für die Unterstützung in Verkaufsfällen beträgt 1%
des erzielten Erlöses bzw. 0,25% des erzielten Erlöses,
soweit ein externer Makler eingesetzt wurde. Bei Einzelobjekten und Projektentwicklungen bleibt eine einzelfallbezogene Vereinbarung vorbehalten. Auf der Basis dieser
Vereinbarung hat die DIC Asset AG für das Jahr 2007 für
Dienstleistungen mit Bezug auf die einzelnen DICP-Beteiligungsgesellschaften folgende Beträge der Deutsche
Immobilien Chancen Beteiligungs AG in Rechnung gestellt, Ausweis jeweils ohne gesetzliche Umsatzsteuer:
Asset Mgm.
Fees
53.055
0
57.978
0
111.033
0
Leasing
Fees
0
0
45.717
0
45.717
0
Dispos.
Fees
11.931
0
0
0
11.931
0
Summe
64.986
0
103.695
0
168.681
0
Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF)
Die DIC Asset AG hat sich gemeinsam mit Gesellschaften
der MSREF-Gruppe an Immobilieninvestitionen beteiligt.
Dies betrifft:
– ein von der Frankfurter Sparkasse erworbenes Portfolio,
welches über die DIC MSREF Frankfurt Portfolio GmbH
und ihre jeweils vier 100%igen Objektgesellschaften gehalten wird, mit Verträgen vom 22. Dezember 2004;
– den so genannten „eBay-Campus“, der von der DIC
MSREF Berlin GmbH und ihren drei 100%igen Objektgesellschaften gehalten wird, mit Verträgen vom 23. August 2005;
– das Degussa-Areal in Frankfurt am Main, welches von
der DIC MSREF Weißfrauenstraße GmbH und ihren drei
100%igen Objektgesellschaften gehalten wird, gemäß
Verträgen vom 14. Oktober 2005;
– die von der MEAG übernommenen Objekte, welche von
der DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH und ihren acht
jeweils 100%igen Objektgesellschaften gehalten werden gemäß Verträgen vom 14. Dezember 2005;
– die von Hochtief erworbenen Immobilien, welche von
der DIC MSREF HT Portfolio GmbH und ihren zehn jeweils 100%igen Objektgesellschaften gehalten werden
gemäß Verträgen vom 24. Mai 2006;
– die von der Falk-Gruppe übernommenen Immobilien,
welche von der DIC MSREF FF Südwest Portfolio GmbH
und ihren sechs jeweils 100%igen Objektgesellschaften
gehalten werden gemäß Verträgen vom 16. August
2006; und
– das von der Landesbank Berlin erworbene Portfolio,
welches über die DIC MSREF Berlin Portfolio GmbH und
ihre jeweils zwölf 100%igen Objektgesellschaften gehalten wird, mit Verträgen vom 16. Dezember 2006.
Konzernabschluss
(im Folgenden zusammen „Joint Venture-Gesellschaften“
genannt).
An den Objektgesellschaften für das Degussa-Areal, des
FF Südwestportfolios, des HT Portfolios und der von der
MEAG übernommenen Immobilien ist die Gesellschaft zu
jeweils 20% indirekt über die Portfoliogesellschaften beteiligt, daneben ist außer den mit jeweils 50% beteiligten
Gesellschaften der MSREF-Gruppe noch die DIC Opportunity Fund GmbH mit jeweils 30% indirekt beteiligt. An den
übrigen Objektgesellschaften ist die Gesellschaft neben
den jeweiligen MSREF-Gesellschaften jeweils zu 50% indirekt über die Portfoliogesellschaften beteiligt.
Hinsichtlich der Verteilung der Gewinne steht den DIC-Gesellschaftern in Abhängigkeit der jeweils erreichten Eigenkapitalrendite ein Gewinn vorab zu. Dieser beträgt ab
einer Eigenkapitalrendite von 17,5% 10% des Gewinns
und steigert sich bei einer Eigenkapitalrendite von mehr
als 27,5% auf bis zu maximal 30% des Gewinns.
Die Gesellschaft steht weiterhin mit den Joint Ventures in
kreditvertraglichen Beziehungen. Hierbei fungiert die Gesellschaft sowohl als Darlehensgeber als auch als Darlehensnehmer. Die Darlehensbeziehungen sind jeweils als
Kontokorrentkredit ausgestaltet, wobei ein Soll-Zinssatz
von jeweils 6% p.a. vereinbart ist. Die Zinsen sind nachschüssig jeweils zum Jahres- oder Quartalsende fällig bzw.
der Hauptsumme zuzuschlagen. Feste Laufzeiten sind
ebenso wenig vereinbart wie Sicherheiten. Bezüglich der
zu den Bilanzstichtagen bestehenden Salden, vgl. „28. Forderungen gegen nahe stehenden Unternehmen“.
Forum European Realty Income II L.P. (Forum)
Die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA und
Forum European Realty Income II L. P. (im Folgenden
„Forum“ genannt) haben unter dem 18. September 2005
einen Vertrag über die Begebung einer Wandelanleihe abgeschlossen, wonach Forum der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA ein Darlehen in Form einer Wandelanleihe in Höhe von Euro 30.000.000 zur Verfügung gestellt hat. Aufgrund der in dem Vertrag vereinbarten
Wandlungsrechte ist Forum frühestens am 15. Oktober
2008, längstens bis zum 13. Oktober 2025, berechtigt, das
Darlehen in 2.068.965 derzeit von der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA gehaltene Aktien an der Gesellschaft (entsprechend einem Wandlungspreis von Euro
14,50 pro Aktie) umzuwandeln. Neben Stimmbindungsvereinbarungen in Bezug auf die Gesellschaft ist die Gesellschaft durch Beitritt zu diesem Vertrag gegenüber der
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA berechtigt
und verpflichtet, sich mit einer Beteiligungsquote von
40% an so genannten „opportunistischen Investitionen“
der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA zu beteiligen. Soweit sich die Deutsche Immobilien Chancen AG
& Co. KGaA in Umsetzung des „German Investment Program Agreement“ vom 29. Juli 2004/7. Juni 2005 über ihre
Tochtergesellschaft DIC Opportunity Fund GmbH gemeinsam mit Gesellschaften der MSREF-Gruppe an einer
Immobilieninvestition beteiligt hat, beträgt demzufolge
der Eigenkapitalanteil der Gesellschaft an „opportunistischen Investitionen“ infolge der 50%igen Beteiligung von
MSREF durchgerechnet lediglich 20%. Dies gilt für die Investitionen in die von MEAG, Hochtief und Falk erworbenen Objekte sowie das Degussa-Areal.
Portfolio
Durch einen weiteren Vertrag vom 16. August 2006 haben
die DIC Beteiligungs GmbH (jetzt DIC Capital Partners
(Europe) GmbH) und deren Mehrheitsgesellschafterin mit
Forum und Forum S.à r.l. Vereinbarungen in Bezug auf
eine Beteiligung an der DIC Beteiligungs GmbH und eine
Neuordnung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse der
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA getroffen.
Darin enthalten sind auch umfangreiche Bestimmungen
über Mitverkaufsrechte in Bezug auf von Parteien direkt
oder indirekt gehaltene Aktien an der Gesellschaft.
Rechtsgeschäfte mit leitenden Angestellten
Mit leitenden Angestellten sowie deren nahen Angehörigen wurden Geschäfte nur im unwesentlichen Umfang
betrieben.
Beteiligungsverhältnisse
An der DIC Asset AG ist die Deutsche Immobilien Chancen
AG & Co. KGaA, Frankfurt am Main, mittelbar und unmittelbar mit einem Minderheitsanteil von 34,53% (Vorjahr:
37,58%) beteiligt. Die entsprechende Mitteilung gem.
§ 20 AktG liegt der Gesellschaft vor.
Mitteilungen nach § 160 AktG
Hinsichtlich der vorliegenden Meldungen nach § 21 Abs.
1 WpHG bzgl. direkter und indirekter Beteiligungen am
Kapital der DIC Asset AG wird auf die im Abschnitt „Direkte
und indirekte Beteiligungen am Kapital“ gemachten Angaben im Konzernlagebericht der Gesellschaft gemachten Angaben verwiesen.
Anhang
119
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der wirtschaftliche Übergang des Forum-Portfolios mit 13
Objekten und einem Investitionsvolumen von 173 Mio.
Euro ist am 29. Februar 2008 erfolgt. Die DIC Asset AG
hatte das Portfolio im Dezember 2007 von der iii-Investment GmbH erworben.
Mitarbeiter
Der Konzern beschäftigte in 2007 durchschnittlich 61 Mitarbeiter. Durch den Auf- und Ausbau der Property- und
Assetmanagement-Gesellschaft DIC ONSITE GmbH nach
Übernahme der Unternehmensanteile erhöhte sich die
Mitarbeiterzahl gegenüber 2006 deutlich. Darüber hinaus
konnte die Gesellschaft im Berichtszeitraum auf Dienstleistungen der Deutsche Immobilien Chancen-Gruppe zurückgreifen.
Die nach §161 des Aktiengesetzes vorgeschriebene Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex ist abgegeben und den Aktionären dauerhaft zugänglich gemacht worden.
Aufsichtsrat
Dem Aufsichtsrat gehören an:
Herr Prof. Dr. Gerhard Schmidt (Vorsitzender),
Rechtsanwalt, Glattbach
Herr Klaus-Jürgen Sontowski (stellvertretender
Vorsitzender), Unternehmer, Nürnberg
Herr Michael Bock,
Dipl.-Kaufmann, Düsseldorf
Herr Hellmar Hedder,
Dipl.-Soziologe und Betriebswirt, Münster
Herr Russell C. Platt,
Managing Director (Chief Executive Officer),
Santa Fé/USA
Herr Bernd Wegener,
Immobilienökonom (ebs), MRICS, München
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben gleichzeitig Mitgliedschaften in folgenden anderen Aufsichtsräten und
Kontrollgremien:
Prof. Dr. Gerhard Schmidt
– Grohe AG, Hemer: Vorsitzender des Aufsichtsrats;
– Grohe Beteiligungs GmbH, Hemer: Vorsitzender des
Aufsichtsrats;
– TDF Media Broadcast GmbH, Bonn, Mitglied des Aufsichtsrats;
– TTL Information Technology AG, München: Mitglied
des Aufsichtsrats;
– Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG,
Frankfurt am Main: Vorsitzender des Aufsichtsrats; *
– Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA, Frankfurt am Main: Vorsitzender des Aufsichtsrats; *
– DIC Capital Partners (Germany) GmbH & Co. KGaA,
München: Vorsitzender des Aufsichtsrats; *
– DIC Capital Partners Beteiligungs GmbH, München:
Vorsitzender des Aufsichtsrats; **
– DIC Capital Partners (Germany) Verwaltungs GmbH,
München: Vorsitzender des Aufsichtsrats; **
– DIC Capital Partners OpCo (Germany) Verwaltungs
GmbH, München: Vorsitzender des Aufsichtsrats; **
– DIC Capital Partners OpCo (Germany) GmbH & Co.
KGaA, München: Vorsitzender des Aufsichtsrats; *
– DIC Capital Partners (Germany) III Verwaltungs GmbH,
München: Vorsitzender des Aufsichtsrats; **
– DIC Opportunistic AG, Frankfurt am Main:
Vorsitzender des Aufsichtsrats; *
– DIC Development AG, Frankfurt am Main:
Vorsitzender des Aufsichtsrats *
* Mandate im Sinne des § 100 Abs. 2 Satz 2 AktG
** Aufsichtsrat ist nicht aufgrund gesetzlicher Vorschriften zu bilden
120
Anhang
Konzernabschluss
Klaus-Jürgen Sontowski
– German Retail REIT AG, Erlangen: Vorsitzender des
Aufsichtsrats;
– Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA, Frankfurt am Main: Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats;
– Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs AG,
Frankfurt am Main: Stellvertretender Vorsitzender des
Aufsichtsrats;
– DIC Opportunistic AG, Frankfurt am Main:
Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats;
– DIC Development AG, Frankfurt am Main:
Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats
Michael Bock
– Avenue des Arts, 35 S.A., Brüssel, Belgien, Vorsitzender
des Aufsichtsrats;
– KDV Kapitalbeteiligungsgesellschaft der Deutschen Versicherungswirtschaft AG, Düsseldorf: Stellvertretender
Vorsitzender des Aufsichtsrats;
– MediClin AG, Frankfurt am Main: Mitglied des Aufsichtsrats;
– DIC Capital Partners Beteiligungs GmbH, München: Mitglied des Aufsichtsrats; **
München: Mitglied des Aufsichtsrats; **
– MUK Kapitalbeteiligungsgesellschaft mbH, Köln: Mitglied des Aufsichtsrats **
Russell C. Platt
– DIC Capital Partners Beteiligungs GmbH, München: Mitglied des Aufsichtsrats; **
München: Mitglied des Aufsichtsrats; **
– South Asian Real Estate Ltd, Indien: nichtgeschäftsführender Vorsitzender des Verwaltungsrats;
– Duet India Hotels Asset Management Limited, Mauritius: Mitglied des Aufsichtsrats
Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr Vergütungen von
insgesamt TEUR 204 an Mitglieder des Aufsichtsrats gewährt. Weitere Details, insbesondere Angaben nach § 285
Satz 1 Nr. 9 Buchstabe a Satz 5 bis 9 HGB, sind im Lagebericht angegeben.
An der Rechtsanwaltssozietät Weil, Gotshal & Manges LLP
ist der Aufsichtsratsvorsitzende der Gesellschaft, Herr Prof.
Dr. Gerhard Schmidt, als Partner beteiligt. Die Sozietät hat
im Aufwand erfasste Vergütungen für Rechtsberatungsleistungen in Höhe von TEUR 113 für das Geschäftsjahr
2007 und TEUR 682 für das Geschäftsjahr 2006 erhalten.
Vorstand
Dem Vorstand gehören an:
Portfolio
Bilanzeid
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns vermittelt und im zusammengefassten
Lage- und Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft sowie des Konzerns so dargestellt sind, dass ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken
der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft und
des Konzerns beschrieben sind.
Frankfurt am Main, den 29. Februar 2008
Der Vorstand
Herr Ulrich Höller (Vorsitzender),
Dipl.-Betriebswirt, Immobilienökonom (ebs),
Chartered Surveyor FRICS, Dreieich-Buchschlag;
Herr Markus Koch,
Diplom-Kaufmann, Elz;
Ulrich Höller
Markus Koch
Dr. Jürgen Schäfer
Herr Dr. Jürgen Schäfer,
Jurist, Immobilienökonom (ebs), MRICS, Bad Homburg
(seit 5. Oktober 2007);
Herr Jürgen Overath,
Betriebswirt, Hennef (bis 31. Juli 2007).
Anhang
121
Konzernabschluss
Bestätigungsvermerk des
Abschlussprüfers
Wir haben den von der DIC Asset AG, Frankfurt am Main,
aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang –
sowie den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des
Konzerns für das Geschäftsjahr 2007 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Bericht über die Lage der
Gesellschaft und des Konzerns nach den IFRS, wie sie in
der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a
Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Bericht über die
Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung
des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch
den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die
Angaben im Konzernabschluss und Bericht über die Lage
der Gesellschaft und des Konzerns überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des
Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungsund Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses
und des Berichts über die Lage der Gesellschaft und des
Konzerns. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Portfolio
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und
den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden
handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden
Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns. Der Bericht über die Lage der
Gesellschaft und des Konzerns steht in Einklang mit dem
Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes
Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Nürnberg, den 3. März 2008
Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
gez. Hübschmann
Wirtschaftsprüfer
gez. Garve
Wirtschaftsprüferin
Bestätigungsvermerk
123
Bericht zur Corporate Governance
Die DIC Asset AG orientiert sich eng an den Regeln des
Deutschen Corporate Governance Kodexes. Der Vorstand und der Aufsichtsrat setzen sich seit jeher für eine
verantwortungsvolle und nachhaltige Steigerung des
Unternehmenwertes im Aktionärsinteresse ein. Die Umsetzung des Kodexes wird regelmäßig überprüft. Auf
der Website des Unternehmens nehmen Vorstand und
Aufsichtsrat dazu Stellung.
Führung und Kontrolle
Vorstand
Die DIC Asset AG wird gemäß aktienrechtlicher Bestimmung vom Vorstand geleitet. Der Aufsichtsrat bestellt die
Vorstandsmitglieder. Die wichtigsten Aufgaben des Vorstands bestehen in der Festlegung der Unternehmensstrategie, der Führung des Unternehmens, der Unternehmensplanung und dem Aufbau und Betrieb eines adäquaten Risikomanagements. Er ist ferner für den Bereich
Compliance zuständig, d.h. für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und der unternehmensinternen
Richtlinien. Aktuell besteht der Vorstand der DIC Asset AG
aus drei Personen.
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat berät den Vorstand und überwacht seine
Geschäftsführung. Er besteht aus sechs Mitgliedern, die
von der Hauptversammlung gewählt werden. Der Aufsichtsrat berichtet über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr
2007 auf den Seiten 128 bis 131 im Bericht des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss (Audit
Committee) eingerichtet, der sich insbesondere mit dem
Jahres- und Konzernabschluss, der Abschlussprüfung und
den Prüfungsschwerpunkten sowie mit dem Risikomanagement und der Compliance befasst. Jedes Aufsichtsratsmitglied legt möglicherweise auftretende Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat offen. Soweit der Aufsichtsrat über
Verträge mit Aufsichtsratsmitgliedern nach § 114 AktG beschließt, wirkt das betroffene Aufsichtsratsmitglied an der
Beschlussfassung nicht mit. Anderweitige Interessenkonflikte sind im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht angezeigt
worden.
Essen, Gladbecker Straße
124
Vergütung der Vorstandsmitglieder
Die Vergütung des Vorstands wird vom Aufsichtsrat der
DIC Asset AG festgelegt. Die Vorstandsvergütung umfasst
neben einer fixen Vergütung eine variable, leistungsbasierte Komponente sowie eine Komponente mit langfristiger Anreizwirkung. Die Gesamtbezüge und die
einzelnen Vergütungskomponenten stehen in einem
angemessenen Verhältnis zu den Aufgaben des jeweiligen Vorstandsmitglieds, seiner persönlichen Leistung, der
Leistung des Gesamtvorstands und der wirtschaftlichen
Lage der DIC Asset AG. Für den Fall der Beendigung des
Dienstverhältnisses enthalten die Vorstandsverträge keine
ausdrückliche Abfindungszusage. Eine Abfindung kann
sich aber aus einer individuell getroffenen Aufhebungsvereinbarung ergeben.
Variable, leistungsbezogene Vergütung
Die variable, leistungsbezogene Vergütung des Vorstands
orientiert sich am operativen Ergebnis des DIC Asset-Konzerns und darf höchstens 50% der Festvergütung betragen. Die Höhe der variablen Vergütung wird jährlich vom
Aufsichtsrat festgelegt. Die Auszahlung erfolgt in der
Regel im März des Folgejahres.
Aktienbasierte Vergütung mit langfristiger
Anreizwirkung
Außerdem besitzen die Vorstandsmitglieder Optionen auf
so genannte „virtuelle“ Aktien der DIC Asset AG. Die Optionen sind fiktiv ausgestaltet, sie berechtigen nicht zum
Bezug von Aktien der DIC Asset AG, sondern gewähren
das Recht auf Barauszahlung. Die Vorstandsmitglieder erhalten bei Ausübung der Optionen Zahlungen in Höhe
des Börsenkurses abzüglich eines Betrags von 2,90 Euro
je virtueller Aktie (Herr Höller und Herr Koch) bzw. 20,00
Euro (Herr Dr. Schäfer). Die Ausübung der Optionen ist an
die Erfüllung von drei Dienstjahren als Vorstandsmitglied
geknüpft. Der Börsenkurs errechnet sich aus dem Durchschnitt der Schlusskurse der letzten zehn Handelstage. Der
Gesamtwert der Aktienoptionen zum 31.12.2007 betrug
nach IFRS 738.500 Euro. In Höhe des Wertes der virtuellen
Aktienoptionen wird jeweils zum Stichtag eine Verbindlichkeit zu Lasten des Personalaufwandes gebildet.
Portfolio
Vergütung im Geschäftsjahr 2007
Zwei Vorstandsmitglieder übten neben ihrer Tätigkeit für
die DIC Asset AG im Geschäftsjahr 2007 die gleiche Funktion für die Deutsche Immobilien Chancen Beteiligungs
AG aus.
Die von der DIC Asset AG gewährte Gesamtvergütung der
Vorstandsmitglieder betrug im Geschäftsjahr 2007
391.648,18 Euro. Die Gesamtvergütung umfasst auch die
Auflösung der Verbindlichkeit von 478.100 Euro für die aktienkursabhängige Vergütung von Herrn Jürgen Overath
nach dessen Ausscheiden.
Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder
Die Vergütung des Aufsichtsrats basiert auf § 10 der
Satzung der DIC Asset AG. Jedes Mitglied erhält eine der
Tätigkeit angemessene, erfolgsabhängige Vergütung.
Vergütung des Vorstands 2007
in Euro
Ulrich Höller
Markus Koch
Dr. Jürgen Schäfer*
Jürgen Overath**
Gesamt
Feste
Vergütung
142.500,00
87.500,04
62.500,02
119.000,00
411.500,06
Tantieme
71.250,00
39.375,00
23.437,50
59.500,00
193.562,50
Aktienkursorientierte
Vergütung
114.200,00
100.000,00
11.700,00
-478.100,00
-252.200,00
***
Sonstiges
3.450,12
15.305,52
5.858,93
14.171,05
38.785,62
Gesamt
331.400,12
242.180,56
103.496,45
-285.428,95
391.648,18
Stückzahl
Aktienoptionen
40.000
35.000
30.000
0
105.000
Ausübung
ab
30.08.2009
30.08.2009
30.09.2010
*
ab 1. Oktober 2007
** bis 31. Juli 2007
*** Sonstige Vergütungen enthalten geldwerte Vorteile aus privater Dienstwagennutzung und Zuschüssen zu Versicherungen
125
Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten für jedes volle
Amtsjahr eine feste Vergütung von 15.000 Euro. Als variable, erfolgsabhängige Vergütung erhält das einzelne Mitglied 2.556,46 Euro für jedes Prozent Dividende, das über
einen Prozentsatz von sieben Prozent berechnet auf den
Betrag des Grundkapitals hinaus ausgeschüttet wird,
höchstens jedoch 12.782,30 Euro. Der Vorsitzende erhält
das Doppelte der festen und der variablen Vergütung.
Jedes Mitglied des Aufsichtsrats erhält neben der Vergütung Ersatz seiner Auslagen und etwaige auf die Vergütung zu zahlende Mehrwertsteuer.
Die Gesamtvergütung der Aufsichtsratsmitglieder beträgt
im Geschäftsjahr 2007 204.475 Euro.
rivaten, der DIC Asset AG mitzuteilen, wenn sie den Betrag
von 5.000 Euro für Erwerbs- und Veräußerungsgeschäfte
im Kalenderjahr übertreffen. Im Geschäftsjahr 2007 wurden keine derartigen Geschäfte (Directors’ Dealings) gemeldet.
Darüber hinaus wurden für das Geschäftsjahr 2007 113
TEUR (Vorjahr: 682 TEUR) an Vergütungen für bezogene
Leistungen an die Rechtsanwaltskanzlei Weil, Gotshal &
Manges LLP entrichtet, an der der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Gerhard Schmidt als Partner beteiligt ist.
Die Zahl der direkt oder indirekt (im Sinne von § 15a
WpHG) von den Mitgliedern von Vorstand und Aufsichtsrat gehaltenen Aktien der Gesellschaft oder sich darauf
beziehenden Finanzinstrumente ist geringer als ein Prozent der von der DIC Asset AG ausgegebenen Aktien.
Für die Mitgliedschaft in einem Ausschuss des Aufsichtsrats, der mindestens einmal im Geschäftsjahr getagt hat,
erhalten die Aufsichtsratsmitglieder zusätzlich für jedes
volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zu diesem Ausschuss eine Vergütung von 2.500 Euro pro Ausschuss, insgesamt jedoch höchstens 5.000 Euro. Der Vorsitzende
Aktienbesitz von Vorstand und Aufsichtsrat,
Directors’ Dealings
Gemäß § 15a des Wertpapierhandelsgesetzes haben Personen, die bei der DIC Asset AG Führungsaufgaben wahrnehmen, eigene Geschäfte mit Aktien der Gesellschaft
oder verwandten Finanzinstrumenten, insbesondere De-
Transparenz und Information
eines Aufsichtsratsauschusses erhält das Doppelte dieser
zusätzlichen Vergütung.
Vergütung des Aufsichtsrats 2007
in Euro
Prof. Dr. Gerhard Schmidt (Vorsitzender)
Klaus-Jürgen Sontowski (stellv. Vorsitzender)
Michael Bock
Hellmar Hedder
Russell C. Platt
Bernd Wegener
Summe
126
Feste
Vergütung
30.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
105.000
Variable
Vergütung
25.565
12.782
12.782
12.782
12.782
12.782
89.475
Vergütung
Ausschussmitgliedschaft
2.500
5.000
2.500
10.000
Gesamt
58.065
27.782
32.782
30.282
27.782
27.782
204.475
In der Hauptversammlung nehmen die Aktionäre der DIC
Asset AG ihre Rechte wahr. Die Hauptversammlung wählt
die Aufsichtsratsmitglieder und beschließt über die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat sowie die Vergütung des Aufsichtsrats. Sie entscheidet über die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über Satzungsänderungen
und wichtige Strukturentscheidungen, die die Grundlagen des Unternehmens berühren. Jeder Aktionär ist berechtigt, an der Hauptversammlung teilzunehmen, mit
seinen angemeldeten Aktien abzustimmen und Fragen an
den Vorstand zu stellen.
Die DIC Asset AG berichtet in jedem Quartal über den Geschäftsverlauf und die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage. Zusätzlich wird die Öffentlichkeit über Unternehmensentwicklungen unter Nutzung vielfältiger Medien
unterrichtet. Insiderinformationen, die den Kurs erheblich
beeinflussen könnten, werden umgehend als Ad-hocMitteilung veröffentlicht.
Portfolio
Die Website der DIC Asset AG ist ein wichtiges Werkzeug
zur Information der Aktionäre, Investoren und der allgemeinen Öffentlichkeit. In deutscher und englischer Sprache bietet die DIC Asset AG hier Finanzberichte sowie
Adhoc- und sonstige Mitteilungen an. Ein Newsletter hält
interessierte Anleger auf dem Laufenden, der Finanzkalender informiert über wichtige Termine.
Vorstand und Aufsichtsrat erklären, dass die DIC Asset AG
den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher
Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 12. Juni
2006 seit Abgabe ihrer letzten Entsprechenserklärung am
21. November 2006 bis zum 20. Juli 2007 entsprochen hat
und ihnen in der Fassung vom 14. Juni 2007 seit dem 21.
Juli 2007 entsprochen hat und entsprechen wird. Hiervon
galten bzw. gelten jeweils die folgenden Ausnahmen:
Die Abweichung von Ziffer 4.2.3. des Kodexes liegt darin
begründet, dass die Gesellschaft entsprechende Vergütungsvereinbarungen mit einem Vorstandsmitglied bereits zu einem Zeitpunkt getroffen hatte, zu dem für die
Gesellschaft noch nicht absehbar war, dass sie künftig den
Standards unterliegen würde, die der Deutsche Corporate
Governance Kodex formuliert.
Rechnungslegung und Abschlussprüfung
Den Mitgliedern des Vorstands sind als Vergütungskomponenten mit langfristiger Anreizwirkung und
Risikocharakter Optionen auf so genannte „virtuelle“
Aktien zugesagt. Die Vorstandsmitglieder erhalten bei
Ausübung der Optionen aktienkursabhängige Zahlungen, die sich an einem durchschnittlichen Börsenkurs
der letzten zehn der Ausübung vorangegangenen Handelstage orientieren. Abweichend von Ziffer 4.2.3 des
Kodexes waren und sind diese Optionen auf virtuelle
Aktien daher nicht auf „anspruchsvolle, relevante Parameter“ im Sinne des Kodexes bezogen. Eine Begrenzungsmöglichkeit für außerordentliche, nicht vorhergesehene Entwicklungen (Cap) war und ist nicht vereinbart.
Dem Aufsichtsrat obliegt der Vorschlag geeigneter
Kandidaten für die Neu- oder Wiederbesetzung von
Aufsichtsratsmandaten durch die Hauptversammlung.
Abweichend von Ziffer 5.3.3 des Kodexes wurde hierzu
kein Nominierungsausschuss gebildet.
Der Aufsichtsrat hat abweichend von Ziffer 5.3.3. des Kodexes keinen Nominierungsausschuss eingerichtet, weil
er der Auffassung ist, dass die Wahlvorschläge an die
Hauptversammlung bei anstehenden Neuwahlen zum
Aufsichtsrat wie bisher vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen werden sollen.
Die DIC Asset AG veröffentlicht ihren Konzernabschluss
nach International Financial Reporting Standards (IFRS),
der Einzelabschluss ist gemäß den Regelungen des HGB
aufgestellt. Der Abschluss wird vom Vorstand erstellt und
vom Aufsichtsrat geprüft. Der Aufsichtsrat schlägt den Abschlussprüfer vor, der von der Hauptversammlung gewählt wird. Zuvor erklärt der Abschlussprüfer gegenüber
dem Aufsichtsrat seine Unabhängigkeit.
Entsprechenserklärung
Vorstand und Aufsichtsrat haben am 7. Dezember 2007
folgende Entsprechenserklärung gem. § 161 AktG zu den
Empfehlungen der Regierungskommission Corporate Governance abgegeben:
127
Bericht des Aufsichtsrats
Der Vorstand hat den Aufsichtsrat im Laufe des Geschäftsjahres über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft und des Konzerns sowie über bedeutende
Geschäftsvorfälle durch schriftliche und mündliche
Berichterstattung regelmäßig, zeitnah und umfassend
unterrichtet. Der Aufsichtsrat hat sich durch Erörterung
mit dem Vorstand Einblick in die wirtschaftliche Lage
der Gesellschaft verschafft und die Geschäftsleitung
gemäß den ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung zugewiesenen Aufgaben laufend überwacht.
Über die Maßnahmen der Geschäftsführung, die seiner
Zustimmung bedürfen, hat der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung entschieden.
Prüfungsausschuss etabliert
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 19. Juni 2006
einen Prüfungsausschuss gebildet, der sich insbesondere
mit Fragen der Rechnungslegung und des Risikomanagements, der Compliance sowie der Vorbereitung der Erteilung des Prüfungsauftrages an die Abschlussprüfer sowie
der Festlegung von Prüfungsschwerpunkten befasst.
Koblenz, Rizzastraße
128
Im Berichtsjahr kam der Prüfungsausschuss zweimal zusammen. In seiner konstituierenden Sitzung am 7. März
2007 wurde Herr Michael Bock zum Vorsitzenden des Prüfungsausschusses gewählt. Weitere Mitglieder des Prüfungsausschusses sind der Vorsitzende des Aufsichtsrats,
Herr Prof. Dr. Gerhard Schmidt, und Herr Hellmar Hedder.
Sowohl der Konzern- als auch der Jahresabschluss für das
Geschäftsjahr 2006 der DIC Asset AG, wurden in Gegenwart des Abschlussprüfers ausführlich diskutiert.
In der Sitzung des Prüfungsausschusses am 4. Dezember
2007 wurden aktuelle Änderungen und Neuerungen des
Deutschen Corporate Governance Kodexes besprochen
sowie der Zwischenbericht zum 30. September 2007 und
die Hochrechnung 2007 durch den Vorstand erläutert. Des
Weiteren wurden unter Beteiligung des Abschlussprüfers
die Prüfungsschwerpunkte für die Jahresabschlussprüfung zum 31. Dezember 2007 festgelegt.
Der Prüfungsausschussvorsitzende berichtete dem Aufsichtsratsplenum regelmäßig und ausführlich über die Arbeit des Prüfungsausschusses.
Ausführliche Beratung aktueller Themen
Im abgelaufenen Geschäftsjahr kam der Aufsichtsrat zu
vier turnusmäßigen Sitzungen zusammen. Schwerpunktthemen der Sitzungen des Aufsichtsrats waren neben der
aktuellen Geschäftsentwicklung des Unternehmens und
der Kapitalerhöhung im November/Dezember 2007 wichtige Transaktionen wie der Erwerb des Odin-Portfolios von
SEB Immobilien-Investment GmbH und der Erwerb des
Dolphin-Portfolios von der AXA-Gruppe und DBV Winterthur.
In der Sitzung vom 20. März 2007 wurde das Ergebnis der
Sitzung des Prüfungsausschusses vom 7. März 2007 ausführlich erörtert und diskutiert. Darüber hinaus wurden
verschiedene Ankaufsprojekte durch den Vorstand erläutert sowie der Status der geplanten Verkaufsaktivitäten
aufgezeigt. Zum 1. Januar 2007 erfolgte die mehrheitliche
Übernahme der Asset- und Property-ManagementGesellschaft der FAY-Gruppe durch die DIC Asset AG und
Eingliederung als DIC ONSITE GmbH. Der Vorstand erläuterte in diesem Zusammenhang den Stand der Einbindung, insbesondere die damit verbundenen organisatorischen und personellen Fragestellungen. Darüber hinaus
erläuterte der Vorstand die vorgeschlagene Tagesordnung für die anstehende Hauptversammlung.
In der Sitzung vom 6. Juni 2007 stellte der Vorstand die
Ergebnisse des ersten Quartals vor und erläuterte die Auswirkungen auf die Jahresplanung 2007. Überdies wurden
dem Aufsichtsrat die aktuellen Stände der An- und Verkaufs- sowie Vermietungsaktivitäten vorgestellt und im
Aufsichtratsplenum gemeinsam diskutiert.
Auf der Tagesordnung der Aufsichtsratssitzung vom 19.
September 2007 standen die aktuellen Transaktionsprozesse sowie die Erörterung der aktuellen Vermietungsaktivitäten. In diesem Zusammenhang wurden durch den
Vorstand verschiedene Mieterthemen erläutert und die
damit verbundenen Handlungsalternativen vorgestellt.
Der Vorstand berichtete zudem über den aktuellen Stand
der Ergebnisprognose für das Geschäftsjahr 2007. Darüber hinaus wurde gemeinsam mit dem Vorstand die aktuelle Kapitalausstattung analysiert und die prinzipielle
Möglichkeit einer Erhöhung des Grundkapitals mit Be-
Portfolio
zugsrechten für bestehende Aktionäre diskutiert, um der
Gesellschaft einen ausreichenden Handlungsspielraum für
weitere Akquisitionen zu verschaffen.
In der Sitzung des Aufsichtrates vom 7. Dezember 2007
berichtete der Vorstand über die durchgeführte Kapitalerhöhung und die damit verbundenen Änderungen der
Aktionärsstruktur. Des Weiteren wurden durch den Vorstand aktuelle Aktivitäten in verschiedenen Portfolien der
DIC Asset AG präsentiert. Der Vorstand erläuterte zudem
die aktuellen Hochrechnungen für das Geschäftsjahr 2007
anhand einer ausführlichen Präsentation. Der Vorsitzende
des Prüfungsausschusses berichtete dem Aufsichtsratsplenum über die Ausschusssitzung vom 4. Dezember
2007 sowie die Prüfungsschwerpunkte für den Jahresund Konzernabschluss zum 31. Dezember 2007.
Darüber hinaus fanden 14 außerordentliche Sitzungen
statt, in denen aktuelle Themen behandelt wurden.
Schwerpunktthemen waren hier die Behandlung von
aktuellen An- und Verkaufstransaktionen sowie aktuelle
Themen zur Kapitalerhöhung.
Soweit der Vorstand in diesen oder anderen Fällen eine
Beschlussfassung durch den Aufsichtsrat beantragt hat,
lag dem Aufsichtsrat die entsprechende schriftliche Beschlussvorlage jeweils rechtzeitig zur Vorbereitung der Beschlussfassung vor. Über Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeutung wurde der Aufsichtsrat durch den Vorstand auch zwischen den Sitzungen in mündlichen und
schriftlichen Berichten ausführlich und jeweils unverzüglich informiert. Falls notwendig, wurden Entscheidungen
im Umlaufverfahren eingeholt.
129
Die aktuelle Entsprechenserklärung gemäß § 161 AktG zu
den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher
Corporate Governance Kodex hat der Aufsichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand am 7. Dezember 2007 abgegeben und diese den Aktionären der Gesellschaft auf der
Internetseite der Gesellschaft zugänglich gemacht. In diesem Zusammenhang hat der Aufsichtsrat sich auch über
das Vergütungssystem für den Vorstand beraten.
Den Mitgliedern des Vorstands sind als Vergütungskomponenten mit langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter Optionen auf so genannte „virtuelle“ Aktien zugesagt. Die Vorstandsmitglieder erhalten bei Ausübung der
Optionen aktienkursabhängige Zahlungen, die sich an
einem durchschnittlichen Börsenkurs der letzten zehn der
Ausübung vorangegangenen Handelstage orientieren.
Abweichend von Ziffer 4.2.3 des Kodexes waren und sind
diese Optionen auf virtuelle Aktien daher nicht auf „anspruchsvolle, relevante Parameter“ im Sinne des Kodexes
bezogen. Eine Begrenzungsmöglichkeit für außerordentliche, nicht vorhergesehene Entwicklungen (Cap) war und
ist nicht vereinbart.
In Abweichung von Ziffer 5.3.3 des Kodexes wurde kein
Nominierungsausschuss gebildet. Der Vorschlag geeigneter Kandidaten für die Neu- oder Wiederbesetzung von
Aufsichtsratsmandaten durch die Hauptversammlung obliegt grundsätzlich dem Gesamtaufsichtsrat.
130
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung vom 7. Dezember
2007 die Prüfung der Effizienz seiner Tätigkeit im Geschäftsjahr 2007 ausführlich besprochen und wird beachtenswerte Erkenntnisse aus der Prüfung in seiner künftigen Arbeit berücksichtigen.
Jedes Aufsichtsratsmitglied legt möglicherweise auftretende Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat offen. Soweit
der Aufsichtsrat über Verträge mit Aufsichtsratsmitgliedern nach § 114 AktG beschließt, wirkt das betroffene Aufsichtsratsmitglied an der Beschlussfassung nicht mit.
Anderweitige Interessenkonflikte sind im abgelaufenen
Geschäftsjahr nicht angezeigt worden.
Erörterung des Jahres- und Konzernabschlusses 2007
Der vom Vorstand aufgestellte Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2007 ist unter Einbeziehung
des mit dem Konzernlagebericht zusammengefassten Lageberichts durch den von der Hauptversammlung am 6.
Juni 2007 gewählten Abschlussprüfer Rödl & Partner
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Nürnberg, geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.
Die entsprechenden Abschlussunterlagen sowie die Berichte des Abschlussprüfers lagen den einzelnen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig vor. Der Prüfungsausschuss hat eine Vorprüfung der Abschlussunterlagen
vorgenommen und die Verhandlungen des Aufsichtsrats
über diese Unterlagen vorbereitet. An den Verhandlungen des Prüfungsausschusses über die Abschlussunter-
lagen am 3. März 2008 hat der Abschlussprüfer teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse seiner
Prüfung berichtet. Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat den Gesamtaufsichtsrat in der Aufsichtsratssitzung am 11. März 2008 über die wesentlichen Inhalte
und das Ergebnis der Vorprüfung des Prüfungsausschusses informiert.
Der Aufsichtsrat hat seinerseits unter Berücksichtigung
der Berichte des Abschlussprüfers und des Vorsitzenden
des Prüfungsausschusses den Jahres- und Konzernabschluss, den mit dem Konzernlagebericht zusammengefassten Lagebericht und den Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands geprüft und in seiner Sitzung am 11.
März 2008 unter Anwesenheit des Abschlussprüfers eingehend diskutiert. Der Aufsichtsrat tritt dem Ergebnis der
Prüfung durch den Abschlussprüfer bei. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen zu erheben. Der Aufsichtsrat
billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss. Der Jahresabschluss der DIC Asset AG ist
damit festgestellt.
Im Zusammenhang mit dem dem Aufsichtsrat ebenfalls
rechtzeitig vorgelegten Vorschlag des Vorstands über die
Verwendung des Bilanzgewinns hat der Aufsichtsrat im
Prüfungsausschuss und im Gesamtaufsichtsrat auch die
Bilanzpolitik und die Finanzplanung des Vorstands erörtert. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
Prüfung schließt sich der Aufsichtsrat dem Gewinnverwendungsbeschluss des Vorstands an.
Zudem war der Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen Gegenstand der Prüfung. Der Abschlussprüfer erteilte diesbezüglich folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:
„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung
bestätigen wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften nach
den Umständen, die im Zeitpunkt ihrer Vornahme bekannt waren, die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war."
Der Bericht des Vorstands und der des Abschlussprüfers
sind den einzelnen Aufsichtsratsmitgliedern ebenfalls
rechtzeitig zur Prüfung zugegangen. An den Verhandlungen des Prüfungsausschusses über den Bericht des Vorstands hat der Abschlussprüfer teilgenommen und über
die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet.
Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Vorstands über die
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft und
stimmt ihm zu. Ferner tritt er dem Ergebnis der Prüfung
des Berichts durch den Abschlussprüfer bei. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Berichts über die Beziehungen zu
verbundenen Unternehmen zu erheben.
Portfolio
Veränderungen im Vorstand
Jürgen Overath ist mit Ablauf des 31. Juli 2007 aus persönlichen Gründen aus dem Vorstand ausgeschieden. Der
Aufsichtsrat dankt Jürgen Overath für die Zusammenarbeit. In seiner Sitzung vom 5. Oktober 2007 hat der Aufsichtsrat Dr. Jürgen Schäfer zum Vorstandsmitglied der
DIC Asset AG bestellt. Die Bestellung des Vorstandsmitglieds Markus Koch wurde bis zum 31. Juli 2011 verlängert.
Die Hauptversammlung hat am 6. Juni 2007 die Aufsichtsratsmitglieder Prof. Dr. Gerhard Schmidt, KlausJürgen Sontowski und Michael Bock in den Aufsichtsrat
wiedergewählt. In seiner Sitzung vom 6. Juni 2007 hat der
Aufsichtsrat Prof. Dr. Gerhard Schmidt zum Vorsitzenden
und Klaus-Jürgen Sontowski zum stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre geleistete Arbeit und
den engagierten Einsatz im vergangenen Geschäftsjahr.
Frankfurt am Main, 11. März 2008
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Gerhard Schmidt
- Vorsitzender -
131
Portfolio
Portfolioübersicht*
Entwicklung des Portfoliovolumens
Mitte März 2008
Anzahl Immobilien
Portfoliovolumen ** in Mio. Euro
Portfolioanteil
Jahresnettomiete in Mio. Euro
Nutzfläche in m2
Miete pro m2 in Euro
Leerstandsquote
Core
44
1.065
45%
64
466.000
11,50
4%
Value Added
155
1.046
44%
67
657.000
9,70
15%
Opportunistic
Co-Investments
150
264
11%
15
171.000
8,20
16%
in Mio. Euro
Gesamt
349
2.375
100%
146
1.294.000
10,20
11%
* unter Berücksichtigung der Gesellschaftsanteile
** gutachterliche Marktwerte
Duisburg, Hansastraße: Teil des Odin-Portfolios
132
Portfolio
Hansastraße, Detail
März 2008
2.375
31.12.2007
2.188
31.12.2006
1.275
31.12.2005
338
Portfolio
Nutzungsarten
Hauptmieter
Regionale Verteilung
Basis: Nutzfläche
Basis: Mieteinnahmen p.a.
Stand: März 2008
Büroflächen 64%
Logistik 15%
Einzelhandel 13%
Hotel/Restaurant 4%
Wohnen 3%
Sonstiges 1%
Sonstige
59%
Deutsche Börse 7%
AXA 6%
Deutsche Bahn 5%
Telekom 4%
Siemens 4%
NH-Hotels 3%
Land Hessen 3%
Land Baden-Württemberg 3%
Landesbank Berlin 2%
Stadt Hamburg 2%
SAP 2%
Flensburg
Lübeck
Rostock
Wismar
Schwerin
Hamburg
Neubrandenburg
Seevetal
Oldenburg
gesamt: 1.294.000 m2
Langenhagen
Hannover
Osnabrück
Bielefeld
Berlin
Braunschweig
Potsdam
Essen Marl
Münster
Oberhausen
Recklinghausen
Duisburg
Dortmund
Krefeld Ratingen
Hattingen Bochum
Viersen
Velbert
Kassel
Mönchengladbach
Wuppertal
Solingen
Düsseldorf Leverkusen
Gießen
Aachen Köln Bonn
Bad Münstereifel
Koblenz
Wies- Frankfurt a. M.
baden
Offenbach
Mainz
Bad
Darmstadt
Idar-Oberstein Kreuznach
Alsbach
Würzburg
Worms
Bensheim
Mannheim
LudwigsHeidelberg
Saarbrücken hafen
Heilbronn
Esslingen
Filderstadt
Reutlingen
Magdeburg
Cottbus
Leipzig
Erfurt
Saalfeld
Bayreuth
Nürnberg/Erlangen
Neumarkt
Regensburg
Ulm
Radolfzell
Konstanz
Neu-Ulm
München
Ottobrunn
Lörrach
Immobilienstandorte
Niederlassungen
Portfolio
133
Segment Core
– Langfristige Vermietungen, erstklassige Objekte und Mieter
– Langfristiger Anlagehorizont
– Regelmäßiger und hoher Cashflow
SILO und ECR, Agrippinawerft: zwei markante Gebäude aus dem V6A-Portfolio am neuentwickelten Kölner Rheinauhafen
134
Portfolio
Im Juli 2007 wird das V6A-Portfolio mit acht hochwertigen
Immobilien für 155 Mio. Euro gekauft
Weiterer Zuwachs durch die Portfoliozukäufe Odin, Dolphin
und Forum
Erfolgreicher Verkauf zum Jahresende: ein an die Telekom
vermietetes Objekt in Hamburg wird weiterplatziert
Portfolio
Überblick – Segment Core
in Mio. Euro, jeweils zum 31.12.
2007
2006
∆
Mieteinnahmen
48,7
EBT
17,4
Investitionen
496,4
Marktwert Immobilienvermögen 1.057,5
21,2
7,1
434,4
617,6
+27,5
+10,3
+62,0
439,9
in Mio. Euro
157
618
1.058
2005
2006
2007
Agrippinawerft, Detail
Portfolio
135
Segment Value Added
– Objekte mit zügig realisierbarem Wertschöpfungspotenzial
April: Verkauf des Mustang-Portfolios mit zehn Objekten
für 86 Mio. Euro
– Objekte mit mittlerem Risiko-Ertrags-Profil
Wachstum durch die Portfoliozukäufe Odin, Dolphin und Forum
Abschluss des Umbaus Frankfurter Stadtbibliothek und Übergabe
an die Stadt im Juli 2007
Im September 2007: Beginn Umbau des Bienenkorbhauses
Essen, Alfredstraße: erworben mit dem Odin-Portfolio
136
Portfolio
Portfolio
Überblick – Segment Value Added
in Mio. Euro
2007
2006
∆
Mieteinnahmen
EBT
Investitionen
44,8
11,6
391,5
863,9
17,2
12,5
434,8
527,1
+27,6
-0,9
-43,3
+336,8
in Mio. Euro, zum 31.12.
147
527
864
2005
2006
2007
Alfredstraße, Detail
Portfolio
137
Segment Opportunistic Co-Investments
– Minderheitsbeteiligungen an opportunistischen Investments
der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
– Hohes Wertschöpfungspotenzial und höheres Risiko
Koblenz, Rizzastraße: akquiriert im Paket des Helena-Portfolios
138
Portfolio
Bürokomplex in Bad Homburg erfolgreich im Februar 2007 verkauft
Mai 2007: Portfolio Helena von HANSAINVEST erweitert Segment um
54 Objekte
Grünes Licht für MainTor-Projekt im November 2007
Rizzastraße, Detail
Portfolio
Überblick – Segment Opportunistic Co-Investments
in Mio. Euro
2007
2006
∆
EBT
Investitionen
8,3
14,2
266,1
1,6
4,2
130,6
+6,7
+10,0
+135,5
in Mio. Euro, zum 31.12.
33
131
266
2005
2006
2007
Rizzastraße, Detail
Portfolio
139
Frankfurt, Theodor-Heuss-Allee
Übersichten
Übersicht Quartale 2007
in Mio. Euro
Q1 2007
Q2 2007
Q3 2007
19,0
20,8
24,6
29,2
0,0
84,6
6,6
31,7
Gesamterträge
21,8
110,3
35,2
68,9
EBITDA
16,2
30,2
23,5
29,9
EBIT
12,1
25,3
18,7
23,9
FFO
10,4
10,2
8,8
15,2
9,0
19,2
9,5
18,2
Konzernüberschuss
4,9
14,4
4,7
12,1
0,17
0,49
0,17
0,42
Mieteinnahmen
Ergebnis je Aktie (in Euro)
Q4 2007
15,7
19,0
16,8
23,4
Marktwert Immobilienvermögen *
1.306,3
1.671,5
1.757,0
2.187,5
Bilanzsumme
1.396,1
1.805,3
1.769,7
2.121,5
540,6
541,4
540,6
612,7
38,7
30,0
30,5
28,9
855,5
1.263,9
1.229,1
1.508,8
61,3
70,0
69,5
71,1
Eigenkapital
Eigenkapitalquote in %
Schulden
Verschuldungsgrad in %
* Unterjährige Akquisitionen zu Anschaffungskosten berücksichtigt
142
Übersichten
Übersichten
5-Jahresübersicht
in Mio. Euro
Mieteinnahmen
2007
2006
2005
2004
2003*
9,5
93,6
38,4
18,1
11,3
122,9
64,5
21,7
19,8
0,0
Gesamterträge
236,2
110,9
43,1
32,9
18,1
EBITDA
99,8
37,0
18,7
11,6
8,0
EBIT
80,0
28,5
14,7
8,9
5,6
FFO
44,6
21,8
7,4
3,5
5,9
55,9
23,5
10,4
6,0
2,9
36,1
15,0
6,4
3,3
0,5
Ergebnis je Aktie (in Euro)
1,25
0,85
0,87
0,65
0,12
4,0
74,9
40,5
15,5
10,9
2.187,5
1.275,3
337,5
231,7
--
Bilanzsumme
2.121,5
1.343,7
369,8
272,9
153,3
612,7
534,0
115,3
78,9
53,8
Eigenkapital
Eigenkapitalquote in %
Schulden
Verschuldungsgrad in %
28,9
39,7
31,2
28,9
35,1
1.508,8
809,7
254,4
194,1
99,5
71,1
60,3
68,8
71,1
64,9
Net Asset Value
722,2
608,2
142,2
91,3
--
Net Asset Value pro Aktie in Euro
23,04
21,34
13,98
13,47
--
1,65
0,75
0,56
0,35
0,05
Dividende pro Aktie in Euro
* Rechnungslegung nach HGB
Übersichten
143
Übersicht Beteiligungen
Anlage 1 des Anhangs zum Konzernabschluss
Konsolidierte Unternehmen
Name und Sitz der Gesellschaft
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Herne GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Elmshorn GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Euskirchen GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Moers GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Neuss GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Offenbach GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ludwigshafen GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Neunkirchen GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Schweinfurt GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Karlsruhe GmbH, Erlangen
DIC Objekt Neumarkt GmbH, Frankfurt am Main
DIC RMN-Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Stadthaus Offenbach GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Bensheim GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Dreieich GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Darmstadt GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Velbert GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Alsbach GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Alsbach 2 GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Hemsbach GmbH, Frankfurt am Main
DIC RMN Objekt 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Köln 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Nürnberg GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Hannover GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Objekt Bochum GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Objekt Essen GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Objekt Merseburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Objekt Stadtbadgalerie Bochum GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Objekt 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC RP Objekt 2 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Augustaanlage GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Coblitzweg GmbH, Frankfurt am Main
144
Übersichten
Kapitalanteil (%)
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
DIC AP Objekt Düsseldorf GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Insterburger Str. 5 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Insterburger Str. 7 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Königsberger Str. 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Königsberger Str. 29 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Mainz GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt P6 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Stuttgarter Str. GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Konstanz GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Wiesbaden GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Oberursel GmbH, Frankfurt am Main
DIC AP Objekt Sinzheim GmbH, Frankfurt am Main
DIC Asset Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
WACO Projektmanagement AG, Luxemburg
DIC Asset AP GmbH, Frankfurt am Main
DIC Asset OP GmbH, Frankfurt am Main
DIC Asset DP GmbH, Frankfurt am Main
DIC OF Reit 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC OF Reit 2 GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Darmstadt GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Duisburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Düsseldorf GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Hamburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Hannover GmbH, Frankfurt am Main
Kapitalanteil (%)
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Übersichten
DIC OP Objekt Leverkusen GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Mannheim GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Marl GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt München-Grünwald GmbH, Frankfurt am Main
DIC OP Objekt Objekt 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Bonn GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Köln ECR GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Köln Silo GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Düsseldorf Nordstraße GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Düsseldorf Nürnberger Straße GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Moers GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Neubrandenburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Objekt Saalfeld GmbH, Frankfurt am Main
DIC VP Betriebsvorrichtungs GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Wiesbaden Frankfurter Straße 50 GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Wiesbaden Frankfurter Straße 46-48 GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Hamburg Halenreie GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Düsseldorf Erkrather Straße GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Mönchengladbach Stresemannstraße GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Berlin Rosenthalerstraße GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Langenselbold Am Weiher GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP München Hanauer Straße GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Hallbergmoos Lilienthalstraße GmbH, Frankfurt am Main
DIC DP Objekt 1 GmbH, Frankfurt am Main
Kapitalanteil (%)
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Kapitalanteil (%)
DIC DP Betriebsvorrichtungs GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Ingolstadt GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Trier GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Weilburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Herbron-Selbach GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Unkel GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Emmelshausen GmbH, Frankfurt am Main
DIC 25 Betriebsvorrichtungs GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Leipzig GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Regensburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Flensburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Frankfurt-Taunusstraße GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Frankfurt-Kaiserstraße GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 München GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Langenhagen GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Erfurt GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Bonn GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Schwaben GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Wiesbaden GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Köln GmbH, Frankfurt am Main
DIC 26 Betriebsvorrichtungs GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Braunschweig GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objektsteuerung GmbH, Frankfurt am Main
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Mozartstr. 33a GmbH, Erlangen
DIC Objekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main
Gewerbepark Langenfeld West 3 GmbH & Co. KG, Bielefeld
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 1 GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 2 GmbH & Co. KG, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 1 Erweiterung GmbH, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objektbeteiligungs GmbH, Erlangen
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Regensburg GmbH & Co. KG, Erlangen
DIC ONSITE GmbH, Mannheim
Übersichten
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
94,8
94,8
94,0
94,0
93,2
90,0
90,0
90,0
90,0
90,0
74,9
145
Übersicht Beteiligungen
Anlage 2 des Anhangs zum Konzernabschluss
Gemeinschaftsunternehmen mit quotaler Konsolidierung
DIC MSREF Berlin GmbH, Frankfurt am Main
DIC Objekt Berlin 1 GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Objekt Hamburg GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Frankfurt Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Frankfurt Objekt Zeil GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Frankfurt Objekt Hasengasse GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Frankfurt Objekt Börsenplatz GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Frankfurt Objekt 3 GmbH, Frankfurt am Main
DIC MSREF Berlin Portfolio GmbH, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Bundesallee, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Hardenbergstraße, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Berliner Straße, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Frankfurt, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Arnulfstraße, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Badensche Straße, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt Cottbus, Frankfurt am Main
DIC Berlin Portfolio Objekt 1, Frankfurt am Main
146
Übersichten
Kapitalanteil (%)
50,0
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Übersichten
Service
147
Glossar
Assetmanagement
Wertorientierter Betrieb und/oder Optimierung von
Immobilien durch Vermietungsmanagement, Neupositionierung oder Modernisierung
Börsenkapitalisierung
Gesamter Marktwert eines börsennotierten Unternehmens, der sich aus Aktienkurs multipliziert mit
der Anzahl der ausgegebenen Aktien ergibt
Cashflow
Messgröße, die den aus der Umsatztätigkeit und
sonstigen laufenden Tätigkeiten erzielten Nettozufluss liquider Mittel während einer Periode darstellt
Change-of-Control-Klausel
Vertragliche Regelung für den Fall einer Übernahme
durch ein anderes Unternehmen
Regeln guter und verantwortungsbewusster Unternehmensführung. Ziel ist das Management nach
Werten und Normen im Sinne der Aktionäre und anderer Interessensgruppen. Für diese bietet die jährliche Entsprechenserklärung des Managements zum
deutschen Corporate Governance Kodex ein Bewertungsinstrument der Unternehmensführung
148
Glossar
Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente oder Derivate sind gegenseitige Verträge, deren Preisbildung im Allgemeinen auf der Entwicklung eines marktabhängigen Basiswerts (z.B. Aktien oder Zinssätze) fußt. Sie werden
unter anderem zur Absicherung von Finanzrisiken
eingesetzt
Drag-along-Recht
Recht, den Mitverkauf von Geschäftsanteilen zu verlangen
EBIT (Earnings before Interest and Taxes)
Ergebnis vor Zinsen und Ertragssteuern
EBITDA (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation
and Amortisation)
Ergebnis vor Zinsen und Ertragssteuern und Abschreibungen
EPRA-Index
International verwendete Index-Familie der EPRA
(European Public Real Estate Association), die die
Entwicklung der weltweit größten börsennotierten
Immobiliengesellschaften beschreibt
Equity-Methode
Form der (Unternehmens)wertbestimmung anhand
abgezinster zukünftiger Mittelzuflüsse
Fee
Vergütung für Dienstleistungen an Dritte oder Zahlungsverpflichtung aus Anspruchnahme von Dienstleistungen Dritter
FFO (Funds from Operations)
Operatives Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung, vor Abschreibungen, Steuern und Gewinnen
aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten sowie
Erträgen aus Beteiligungen
GPR-250
Index von GPR (Global Property Research), der die
250 größten börsennotierten Immobilienwerte der
Welt zusammenfasst
Hedge (Cashflow-Hedge, Fair-Value-Hedge)
Abschluss eines Vertrags zur Absicherung und Kompensation von finanziellen Risikopositionen
IFRS (International Financial Reporting Standards)
Internationaler Rechnungslegungsstandard. Seit
dem 1.1.2005 sind die IFRS für börsennotierte Unternehmen anzuwenden. Dies soll die weltweite Vergleichbarkeit kapitalmarktorientierter Unternehmen
erleichtern. Im Vordergrund stehen die verständliche
und faire Information, vor Gläubigerschutz und
Risikoaspekten
Übersichten
Impairmenttest
Nach IFRS verpflichtende periodische Gegenüberstellung von Markt- und Buchwerten und Beurteilung von möglichen Anzeichen einer nachhaltigen
Wertbeeinträchtigung des Anlagevermögens
Joint Venture
Rechtlich selbstständiges Gemeinschaftsunternehmen, an dem zwei oder mehrere Gesellschaften beteiligt sind
Prime Standard
Segment der Frankfurter Wertpapierbörse mit der
höchsten Relevanz und Reglementierungsdichte
Propertymanagement
Rundumbetreuung von Immobilien durch Eigenleistung oder Steuerung von Dienstleistern im kaufmännischen, infrastrukturellen und technischen Bereich
Tag-along-Recht
Mitverkaufsrecht von Geschäftsanteilen
NAV (Net Asset Value)
Stellt den inneren Wert eines Unternehmens dar.
Dazu werden die Vermögenswerte abzüglich der
Verbindlichkeiten ermittelt
Verschuldungsgrad
Verhältnis von bilanziellem Fremdkapital zu Gesamtkapital
Operating Leasing
Begriff im Zusammenhang der internationalen Bewertungsvorschriften. Er bezeichnet einen periodischen Mietvertrag, der die Finanzierungskosten des
Leasing-Gebers (Vermieters) nicht vollständig amortisiert
Zinsswap
Bei Zinsswaps werden Zahlungsströme aus festen
und variablen Darlehen unter Vertragspartnern getauscht. Dadurch können gezielt Zinsrisiken innerhalb der Unternehmensfinanzierung abgesichert
werden
Percentage-of-Completion-Methode
Mit der Percentage-of-Completion-Methode wird bei
langfristigen Projektentwicklungen der Gewinn anhand des Fertigstellungsgrads (Leistungsfortschritts)
bewertet
Glossar
149
Vorstand
von links nach rechts:
Markus Koch, 45
Vorstand Finanzen & Controlling
Ulrich Höller, 42
Dr. Jürgen Schäfer, 46
Vorstand Operatives Geschäft
150
Übersichten
Anschrift und Impressum
DIC Asset AG
Grünhof · Eschersheimer Landstraße 223
60320 Frankfurt am Main
Tel. (0 69) 9 45 48 58-0
Fax (0 69) 9 45 48 58-99
[email protected]
www.dic-asset.de
Frankfurt am Main, Geschäftszentrum Grünhof
Anschrift und Impressum
151
Zukunftsbezogene Aussagen
© März 2008
Dieser Geschäftsbericht enthält Angaben, die sich auf die zukünftige
Entwicklung beziehen. Diese Aussagen stellen Einschätzungen dar, die
Herausgeber:
wir auf Basis der uns derzeit zur Verfügung stehenden Informationen
DIC Asset AG
getroffen haben. Sollten die den Aussagen zugrunde gelegten
Grünhof · Eschersheimer Landstraße 223
Annahmen nicht eintreffen oder Risiken – wie im Risikobericht
60320 Frankfurt am Main
angesprochen – eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse
von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen.
Konzept und Design:
Hinweis
LinusContent AG, Frankfurt am Main
Dieser Bericht erscheint in Deutsch (Originalversion) und in Englisch
www.linuscontent.com
(nicht bindende Übersetzung).
152
Impressum
Bonn, Rheinwerk

Geschäftsbericht 2007 der DIC Asset AG

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