Geschäftsbericht 2010

GESCHÄFTSBERICHT
2010
„WENN ZUKUNFT EINE PERSPEKTIVE IST,
DANN SOLLTE MAN IN DER GEGENWART
DAMIT BEGINNEN, SIE ZU GESTALTEN.“
Sir Francis Bacon, engl. Philosoph (1561 – 1626)
1931
1932
193 3
193 4
193 5
193 6
1937
193 8
193 9
19 4 0
19 41
19 4 2
19 4 3
19 4 4
19 4 5
19 4 6
19 4 7
19 4 8
19 4 9
19 5 0
19 51
19 5 2
19 5 3
19 5 4
19 5 5
19 5 6
19 5 7
19 5 8
19 5 9
19 6 0
19 61
19 6 2
19 6 3
19 6 4
19 6 5
19 6 6
19 6 7
19 6 8
19 6 9
19 7 0
19 7 1
19 7 2
19 7 3
19 74
19 75
19 76
19 7 7
19 7 8
19 7 9
19 8 0
19 81
19 8 2
19 8 3
19 8 4
19 8 5
19 8 6
19 8 7
19 8 8
19 8 9
19 9 0
19 9 1
19 92
19 93
19 9 4
19 9 5
19 9 6
19 9 7
19 9 8
19 9 9
2 0 01
20 02
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2 011
2 012
2 013
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2 015
2 016
2 017
2 018
2 019
2020
2 0 21
SPAR UND BAUVEREIN EG IM ÜBERBLICK 2006  2010
Angaben in Mio. EUR
2006
2007
2008
2009
2010
Bilanzsumme
304,4
312,7
320,5
330,7
336,8
Anlagevermögen
281,7
292,7
297,1
299,1
297,4
Geschäftsguthaben
21,0
21,2
21,4
22,9
26,2
Eigenkapital gesamt
52,8
53,7
54,5
56,8
61,5
Spareinlagen / Sparbriefe
78,4
80,0
80,8
84,1
81,2
Umsatzerlöse
47,8
48,1
49,0
50,0
50,7
Leistungen für Modernisierung und Instandhaltung
25,9
26,0
22,4
19,6
19,6
5,6
7,2
4,9
7,7
7,0
Angaben = Anzahl
2006
2007
2008
2009
2010
Eigene Häuser
1.567
1.574
1.578
1.577
1.580
11.349
11.371
11.415
11.410
11.479
97
98
101
100
85
Garagen zzgl. Boxen
2.267
2.289
2.316
2.334
2.382
Zahl der Mitglieder
16.991
16.861
17.075
17.248
17.478
Zahl der Anteile
17.341
17.219
17.450
18.540
21.135
81
86
86
90
92
7
7
8
9
8
Leistungen für Neubautätigkeit
Eigene Wohnungen
Ein zukunftträchtiges Konzept, dessen architektonische Umzeichnung inzwischen bereits mehrfach ausgezeichnet wurde:
das Mehrgenerationenwohngebäude im Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen)
DIE ZUKUNFT HAT IMMER SCHON
BEGONNEN.
Zukunft braucht Geschichten: Pläne, Ideen, Bilder von dem, was morgen sein könnte. Und
Zukunft hat eine Geschichte – in Gestalt sämtlicher Anstrengungen, die gestern wie heute
unternommen wurden und werden, um ihr das gewünschte Gesicht zu geben.
Wir haben sie im Blick, Visionen der Wohnwelt von morgen, wie unsere Bewohner sie sich
wünschen. Und wir antworten darauf: mit Stellungnahmen leitender Mitarbeiter zu unseren
Eigene gewerbliche Einheiten
Zahl der Mitarbeiter
Zahl der Auszubildenden
SPAR UND BAUVEREIN BETREUUNGS UND VERWALTUNGS
GESELLSCHAFT MBH IM ÜBERBLICK 2006  2010
Angaben in Tsd. EUR
2006
2007
2008
2009
2010
Leistungen für Modernisierung
–
–
–
5,0
854,6
Leistungen für Instandhaltung
78,2
92,2
123,0
136,4
147,2
Summe
78,2
92,2
123,0
141,4
1.001,8
23
23
23
23
23
150
150
150
150
150
1
1
1
1
1
19
19
19
19
19
Angaben = Anzahl
Zukunftsstrategien und mit den Leistungen des Jahres 2010. Sie zeigen, wie wir Wohn- und
Eigene Häuser
Dienstleistungsqualität zeitgemäß weiterentwickeln und bei jedem Fortschritt darauf achten,
Eigene Wohnungen
auch das Bewährte mitzunehmen. So können wir unseren Mitgliedern auch zukünftig eine
verlässliche Perspektive bieten.
Eigene gewerbliche Einheiten
Garagen
Hinweis: Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH, Kampstraße 51, 44137 Dortmund.
19 32
19 3 3
19 3 4
19 3 5
19 3 6
1937
19 3 8
19 3 9
19 4 0
19 41
19 4 2
19 4 3
19 4 4
19 4 5
19 4 6
19 4 7
19 4 8
19 4 9
19 5 0
19 51
19 5 2
19 5 3
19 5 4
19 5 5
19 5 6
19 5 7
19 5 8
19 5 9
19 6 0
19 61
19 6 2
19 6 3
19 6 4
19 6 5
19 6 6
19 6 7
19 6 8
19 6 9
19 7 0
19 7 1
19 7 2
19 7 3
19 74
19 75
19 76
19 7 7
19 7 8
19 7 9
19 8 0
19 8 1
19 8 2
19 8 3
19 8 4
19 8 5
19 8 6
19 8 7
19 8 8
19 8 9
19 9 0
19 9 1
19 92
19 9 3
19 9 4
19 9 5
19 9 6
19 9 7
19 9 8
19 9 9
2 0 01
20 02
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2 011
2 012
2 013
2 014
2 015
2 016
2 017
2 018
2 019
2020
2 0 21
GESCHÄFTSBERICHT
2010
02 VO R WO R T D E S VO R S TA N D E S
04 ORGANE
04
06
08
09
Vertreter
Aufsichtsrat
Aufsichtsrat/Vorstand
Nachruf
10 B E R I C H T D E S AU F S I C H T S R AT E S
12 L A G E B E R I C H T D E S V O R S TA N D E S
14
14
17
60
61
63
64
69
Geschäft und Rahmenbedingungen
1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen
2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr
3. Finanzielle Leistungsindikatoren
Darstellung der Lage
Nachtragsbericht
Risikobericht
Prognosebericht 2011
70 JAHRE SABS CHLUSS EG
72 Bilanz zum 31. 12. 2010
74 Gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31. 12. 2010
75 Anhang
84 Wiedergabe des Bestätigungsvermerkes
85 Impressum
Als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt ab 13. 02.1933 durch Beschluss des Verbandspräsidenten
des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk Essen – WI g 2 Dort 1/10 –
Eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 24 am 16.03.1893 – jetzt Nr. 421 Gen.- Reg. Amtsgericht Dortmund –
VORWORT DES VORSTANDES
2|
VORWORT
DES VORSTANDES
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Zukunft wird spannend bleiben – deshalb haben wir sie für den aktuellen Geschäftsbericht als
Schwerpunktthema aufgegriffen. Dabei geht es uns insbesondere um die willkommene Unternehmenschance, das „Wohnen von morgen“ zu prägen und gleichzeitig Bewährtes aus Vergangenheit und
Gegenwart zu erhalten. Anhand unserer Handlungsansätze von gestern und heute möchten wir aufzeigen, mit welchen eigenen Ideen wir auf erste Anzeichen von Neuerung und Veränderung sowie auf
die Vorstellungen unserer Bewohner antworten.
Im Lagebericht des Vorstandes kommen die Stärken der Genossenschaft zum Ausdruck, die für Zukunftssicherheit stehen: wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und hohe Substanzkraft, solide und verantwortungsbewusste Geschäftsführung, Interesse an aktuellen Anforderungen, Wünschen und Bedürfnissen, Nähe zu
Kunden sowie Offenheit und Veränderungsbereitschaft auf Grundlage verlässlicher Werte und Strukturen.
Der Vorstand der Spar- und
Bauverein eG (v. l. n. r.): Martin
Trockels, Heinrich Wellen,
Franz-Bernd Große-Wilde,
Michael Ruwe, Friedrich
Wilhelm Reckermann
Der sehr positive Geschäftsverlauf im Berichtsjahr 2010 ist Voraussetzung für die Erfüllung unseres
Anspruchs, Wohnqualität in Anlehnung an den sich wandelnden Zeitgeist weiterzuentwickeln und die
Genossenschaft als modernen Dienstleister rund ums Wohnen und Sparen erfolgreich im regionalen
Markt zu platzieren. Die wirtschaftliche Beständigkeit ist Basis sämtlicher Anstrengungen, den Fortschritt bzw. das Neue aufzugreifen und damit eine verlässliche Zukunftsperspektive zu eröffnen.
|3
Strategischer Ausdruck der ganzheitlichen Betrachtungsweise im Zeitverlauf sind etwa die in Neubau und Wohnungsbestand
bereits realisierten, durchdachten Wohnkonzepte für Jung und Alt. Im Zusammenspiel lebensphasenorientierter Wohnformen
wird unser Grundauftrag nachvollziehbar, „den Menschen in den Mittelpunkt aller Aktivitäten zu stellen“. Die Umsetzung dieses
Leitbilds hat im Falle der 2010 fertiggestellten Neubaumaßnahme „Generationenweg 1“ in Dortmund-Brünninghausen auch
den Bund deutscher Architekten überzeugt: Im Rahmen eines Architekturwettbewerbs für den Großraum Dortmund erhielt das
Mehrgenerationenwohnhaus als eines von sechs ausgewählten Neubauvorhaben im November 2010 eine Anerkennung.
Auch das soziale Engagement der Genossenschaft ist preiswürdig: Das in Kooperation mit weiteren standortbezogenen
Wohnungsunternehmen und der Stadt Dortmund gemeinsam betriebene Quartiersmanagement in Dortmund-Scharnhorst
wurde 2009 bereits als Robert-Jungk-Zukunftsprojekt ausgezeichnet. Im Berichtsjahr hat es sich außerdem im bundesweiten
Wettbewerb „Preis Soziale Stadt 2010“ als einer von zehn Preisträgern unter 178 eingereichten Beiträgen durchgesetzt. Die Preisverleihung fand im Januar 2011 in Berlin statt.
Die zukünftige Positionierung der Spar- und Bauverein eG sowie die besondere Leistung, im laufenden Tagesgeschäft und darüber
hinaus Innovationen auf den Weg zu bringen: Das kann nur in konstruktiver Arbeitsatmosphäre, mit hoch qualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie mit engagierten Partnern gelingen. Wir danken Ihnen – allen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern, den Vertretern, dem Aufsichtsrat und allen Geschäftspartnern – für Ihr Interesse, das verantwortungsvolle, verlässliche
Handeln sowie die hohe Qualität im gemeinsamen Engagement für die Genossenschaft. Über die zielgerichtete Bearbeitung der
planmäßigen Handlungsfelder hinaus haben Sie wiederum wichtige Impulse für die Gestaltung von Entwicklungs- und Veränderungsprozessen gegeben. Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern* dankt der Vorstand für viele gute Ideen, die hohe Fach-,
Service- und Sozialkompetenz in der Zusammenarbeit und die Kultur des Vertrauens. Mit Ihrem verbindlichen, einfühlenden
Auftreten im persönlichen Gespräch haben Sie die Mitglieder erreicht und unsere Botschaften überzeugend vermittelt.
Wir freuen uns darauf, auch in 2011 gemeinsam mit Ihnen neue Wege zum Erfolg zu erarbeiten.
Herzliche Grüße von Haus zu Haus!
Franz-Bernd Große-Wilde
Michael Ruwe
Vorstandsvorsitzender
stellv. Vorsitzender
- hauptamtlich -
- nebenamtlich -
Friedrich Wilhelm Reckermann
Martin Trockels
Heinrich Wellen
- nebenamtlich -
- nebenamtlich -
- nebenamtlich -
* Der Verzicht auf die Darstellung beider Geschlechtsanreden im weiteren Verlauf erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit und aus platztechnischen Gründen.
ORGANE
4|
VERTRETER GEWÄHLT MAI 2006
Aßheuer, Hermann
Werkloh 23
Dierkes, Friedhelm
Steinäckerstraße 34
Bargel, Franz
Althoffstraße 27
Dornieden, Brigitte
Bauerstraße 5
Bärhold, Ingrid
Uhlandstraße 146
Dornieden, Gerhard
Bauerstraße 5
Behlau, Albert
Trumweg 3
Behnke, Otto
Pücklerweg 3
Bernatzki, Walter
Wichburgstraße 26
Bodewig, Winfried
Werkloh 14
Bohl, Karl-Heinz
Am Haselhof 2
Bramkamp, Klaus-Dieter
Koerstraße 14
Brandt, Hermann
(ab 16. 02. 2010)
Hilgenstockstraße 14
Brenner, Helga
Gregorstraße 15
Breskina, Musya
Ammerbaumweg 5
Brummel, Heinz
Uhlandstraße 134
Claus, Margot
Sonnenplatz 5
Cremer, Helmut
(† 06. 05. 2010)
Göllenkamp 2
Diel, Eberhard
Boldtstraße 3
Dreischulte, Angelika
Althoffstraße 23
Dreyer, Antonius
Unverhaustraße 4
Dülk, Rosa
Steubenstraße 3
Erbs, Norbert
Arcostraße 25
Erbstösser, Siegfried
Nauenstraße 18
Ertel, Udo
Helenenbergweg 8
Faust, Herbert
Trumweg 3
|5
Glombik, Gregor
(ab 06. 05. 2010)
Werkloh 25
Grimm, Alfred
Kronprinzenstraße 73
Große, Rosa
Hortensienstraße 14
Grothe, Irmgard
Albrechtstraße 4
Hahn, Otto
Lange Straße 57
Haneberg, Anett
Althoffstraße 12
Harnacke, Cornelia
Unverhaustraße 2
Hasenjäger, Gerhard
Ziegelbrandstraße 10
Hensengerth, Jutta
Lange Straße 72
Hölscher, Reiner
Droote 73
Kirchhoff, Ulrich
Rechenweg 2
Mann, Herbert
Werkloh 15
Poy, Liesel
Uhlandstraße 148
Schubert, Margarete
Albrechtstraße 1
Wilberg, Heinrich
Bürgerstraße 2
Kleibolt, Christa
Rittershausstraße 15
Meyer, Alrike
Huestraße 74
Prochnau, Dorothea
Lange Straße 93
Schütze, Dieter
Roseggerstraße 61
Willeke, Margrit
Sonnenplatz 9
Klein, Rolf
An der Gosekuhle 13
Meyer, Anton
Rückertstraße 8
Reckermann Dr., Bettina
Am Kattenbrauck 1 A
Winterkamp, Margret
Kuithanstraße 70
Klos, Detlef
Hacheneyer Straße 180 j
Miekus, Meinolf
Althoffstraße 35
Reinstein, Walter
Krählweg 14
Schwarz, Jürgen
(ab 01. 01. 2010)
Roseggerstraße 35
Klose, Günter
Schmiedestraße 11
Mittendorf, Ilse
Studtstraße 14
Rendschmidt, Gabriele
Rückertstraße 8
Klose, Karin
Schmiedestraße 11
Müller, Walter
Wichburgstraße 1
Richter, Norbert
Flughafenstraße 394
Kockskämper, Elke
Hacheneyer Straße 55
Neff, Liane
Althoffstraße 33
Köhler, Rolf
Hardenbergstraße 15
Nehm, Christa
Lange Straße 74
Kothe, Ursula
Krählweg 19
Neikes, Nicole
Sonnenstraße 204
Krüger, Erika
Am Funkturm 6
Neukirchen, Anneliese
Arcostraße 23
Rohkämper, Sigrid
Unverhaustraße 10
Rölleke, Bernhard
Im Spähenfelde 1
Rosenstedt, Heiko
Uhlandstraße 144
Safari, Navid
Neuer Graben 118
Finn, Ursula
Von-der-Recke-Straße 47
Hupfeld, Gustav
Messelinckstraße 8
Krümmel, Hans
Wichburgstraße 17
Nierhaus Dr., Friedhelm
Goethestraße 39
Sandrock, Marianne
(bis 16. 02. 2010)
Bergmeisterstraße 15
Fischer, Regina
Im Bruch 21
Ikier, Bernhard
Nauenstraße 17
Langner, Lutz
Werkloh 10
Panzer, Thomas
Allerstraße 53
Scharfe, Edith
Krählweg 6
Kappler, Horst
In der Liethe 45
Lessat, Ursula
Uhlandstraße 137
Parkhof, Reinhard
Arcostraße 36
Schieferstein, Ernst
Roseggerstraße 31
Karkutt, Gerhard
Arcostraße 33
Lippmann, Peter
Roseggerstraße 44
Pecherz, Heinz
Theodor-Bräcker-Straße 6
Schlesiger, Josef
Göllenkamp 18
Frommen, Christa
Rheinische Straße 79
Kasik, Gülten
Paulinenstraße 24
Löffeler, Herbert
Uhlandstraße 134
Petschke, Udo
Albrechtstraße 16
Schletthoff, Ruth
Studtstraße 19
Gallus, Gabriela
Rennweg 15
Kirchhoff, Martin
Derner Straße 461
Lotz, Gisela
Westkamp 17
Pieper, Hubert
Von-der-Recke-Straße 10
Schöberlein, Christel
Roseggerstraße 31
Fräger, Günther
Werkloh 10
Freund, Dieter
Kronprinzenstraße 73
Sprungala Dr., Martin
Heinrichstraße 56
Steinberg, Ehrhard
Koerstraße 16
Steinberg, Elisabeth
Hortensienstraße 8
Thielen, Rita
Althoffstraße 14
Thomas, Emil
Nauenstraße 6
Ulrich, Gabriele
Karl-Liebknecht-Straße 35
Uphus, Hedwig
Heinrichstraße 51
Weiss, Christian
(ab 01. 01. 2010)
In der Liethe 53
Wellen, Maria-Theresia
Schmiedestraße 13
Wengler, Gertrud
Hyazinthenstraße 11
Westermann, Udo
Göllenkamp 11
Wiegel, Manfred
(bis 25. 08. 2010)
Kirchhörder Straße 57
Zerfas, Margret
Hacheneyer Straße 55 f
Zöller, Christa
Uhlandstraße 130
Zwiehoff, Manfred
Studtstraße 28
ORGANE
6|
AUFSICHTSRAT
|7
V. l.: Walter Sudahl, Hans-Werner Reckmann, Peter Lauber
AR- Mitglieder im Bauausschuss (v. l.): Winfried Köhler, Gerhard Rüther, Helga Gaertner, Klaus Liebermann, Burkhard Habermann,
Josef Hershoff, Rainer Hünerhoff, Ursula Hötte, Karl-Heinz Schubert, Margret Veith, Dr. Peter Stegmaier, Friedhelm Flottmann (nicht im Bild)
Lauber, Peter; Vorsitzer
Rechtsanwalt und Notar a.D.
gewählt bis 2012
Gaertner, Helga
Einzelhandelskauffrau
gewählt bis 2012
Hötte, Ursula
Krankenschwester
gewählt bis 2011
Köhler, Winfried
Rechtsanwalt
gewählt bis 2011
Sudahl, Walter; stellv. Vorsitzer
techn. Angestellter
gewählt bis 2011
Habermann, Burkhard
Lokomotivbetriebsinspektor
gewählt bis 2012
Hünerhoff, Rainer
Krankenpfleger
gewählt bis 2012
Langenkämper, Michael
Diplom-Kaufmann
gewählt bis 2011
Flottmann, Friedhelm
Feinmechaniker
gewählt bis 2011
Hershoff, Josef
Dekorateur
gewählt bis 2011
Kern, Hannelore
Personalleiterin
gewählt bis 2012
Liebermann, Klaus
Elektromonteur
gewählt bis 2013
Mackowiak, Herbert
(bis 22. 06. 2010)
Rektor
gewählt bis 2010
Rademacher, Peter
(ab 22. 06. 2010)
kfm. Prokurist
gewählt bis 2013
Reckmann, Hans-Werner
Geschäftsführer
gewählt bis 2013
Sarach, Hans-Robert
Postbeamter
gewählt bis 2013
Veith, Margret
Verw.-Angestellte
gewählt bis 2011
Rüther, Gerhard
Rohrschlosser
gewählt bis 2012
Schubert, Karl-Heinz
Tischler
gewählt bis 2012
Winterkamp, Martin
Zahntechnikermeister
gewählt bis 2013
Ruwe, Claudia
Versicherungskauffrau
gewählt bis 2013
Stegmaier Dr., Peter
(ab 22. 06. 2010)
Assistant Professor
gewählt bis 2013
ORGANE/NACHRUF
NACHRUF
8|
AUFSICHTSRAT
|9
In Trauer gedenken wir unserer Verstorbenen
GÜNTER BELLERSHEIM
ehemaliges Mitglied des Aufsichtsrates
HELMUT CREMER
langjähriges Mitglied der Vertreterversammlung
Weiter schieden durch Tod
250 MITGLIEDER
AR-Mitglieder im Prüfungsausschuss (v. l.): Peter Rademacher, Hannelore Kern, Hans-Robert Sarach, Claudia Ruwe,
Michael Langenkämper, Martin Winterkamp
aus unseren Reihen.
VORSTAND
Wir werden ihnen stets ein ehrendes Andenken bewahren.
Große-Wilde, Franz-Bernd
Vorsitzender
Ruwe, Michael
stellv. Vorsitzender
Reckermann, Friedrich Wilhelm
Trockels, Martin
ab 28. 05. 2010
Wellen, Heinrich
BERICHT DES AUFSICHTSRATES
10 |
BERICHT
DES AUFSICHTSRATES
Der Aufsichtsrat hat sich in sieben Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand, in einer geschlossenen
Sitzung am 19. 01. 2010 (Vorstandswahl mit Wirkung ab 28. 05. 2010) sowie in den Arbeitsausschüssen
des Aufsichtsrates regelmäßig und eingehend über die Lage der Genossenschaft im Geschäftsjahr
2010 informiert. Der Vorstand erstattete im Rahmen der Sitzungen Bericht über die Entwicklung der
immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, über aktuelle Maßnahmen und Projekte, die
wirtschaftliche Entwicklung der Spar- und Bauverein eG in den einzelnen Geschäftsfeldern sowie die
Mitarbeiterentwicklung.
Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der
Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements befasst und über die nach Gesetz, Satzung und
Geschäftsordnung des Aufsichtsrates zur Prüfung und Zustimmung vorgelegten Geschäfte entsprechende Beschlüsse gefasst.
Im Rahmen der gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 06. 05. 2010 hat der Aufsichtsrat zudem eine Neufassung der eigenen Geschäftsordnung beschlossen, die von einem hierzu aus dem
Gremium gebildeten Arbeitskreis erarbeitet wurde.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss 2010, der Lagebericht sowie der Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinns wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Prüfung vorgelegt und in
Gegenwart des Abschlussprüfers im Rahmen der Schlussbesprechung am 07. 04. 2011 umfassend
behandelt. Der Aufsichtsrat stimmte diesen Vorlagen einstimmig zu.
| 11
anstehenden Vorhaben; der Aufsichtsrat erstattete ebenfalls Bericht. Die Damen und Herren der Vertreterversammlung genehmigten den Jahresabschluss und stimmten der vorgeschlagenen Gewinnverteilung zu. Die Vorstandsmitglieder Große-Wilde, Reckermann, Ruwe und Wellen sowie der Aufsichtsrat wurden entlastet.
In der Vertreterversammlung am 22. 06. 2010 wurden die satzungsgemäß ausscheidenden Aufsichtsratsmitglieder Claudia Ruwe,
Klaus Liebermann, Hans-Werner Reckmann, Hans-Robert Sarach und Martin Winterkamp wiedergewählt. Für die ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglieder Bernd Harnacke und Herbert Mackowiak wurden Peter Rademacher und Dr. Peter Stegmaier in das
Gremium gewählt.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem vom Vorstand erstatteten Bericht an und schlägt der Vertreterversammlung die Annahme des
gesamten Rechnungswerkes und die vorgeschlagene Verteilung des Reingewinns vor. Er empfiehlt der Vertreterversammlung, den
Vorstandsmitgliedern Große-Wilde, Reckermann, Ruwe, Trockels und Wellen für das
Geschäftsjahr 2010 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeitern der Genossenschaft
für ihre Leistungsbereitschaft, Motivation und die erfolgreiche Zusammenarbeit
sowie den Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen.
Dortmund, den 07. April 2011
In der Aufsichtsratssitzung am 23. 02. 2010 wurde Martin Trockels als Nachfolger des per 27. 01. 2010 ausgeschiedenen Vorstandsmitgliedes Friedrich Schulte gewählt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat die Zustimmung zur Wahl des Martin Trockels erteilt. Mit Auslaufen der Amtsperiode des Vorstandes zum 28. 05. 2010 bestellten die Damen und Herren des Aufsichtsrates Franz-Bernd Große-Wilde als
hauptamtliches Vorstandsmitglied sowie die Herren Friedrich Wilhelm Reckermann, Michael Ruwe, Martin
Trockels und Heinrich Wellen als nebenamtliche Vorstandsmitglieder.
Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2009 fand am 22. 06. 2010 in harmonischer
und konstruktiver Atmosphäre statt. Der Vorstand trug seinen Bericht über das Geschäftsjahr 2009 vor
und gab einen Überblick über die in den ersten Monaten des Jahres 2010 geleistete Arbeit sowie die noch
Peter Lauber
Vorsitzer des Aufsichtsrates
Peter Lauber, Vorsitzer des
Aufsichtsrates der Spar- und
Bauverein eG Dortmund
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
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LAGEBERICHT
DES VORSTANDES
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Sehr geehrte Damen und Herren,
den Geschäftsbericht 2010 und im Besonderen den Lagebericht verstehen wir gleichzeitig als Förderbericht für unsere Genossenschaftsmitglieder. In kompakter Art und Weise wird das Aktivitätenspektrum aufgezeigt, das aus Sicht des Vorstandes geeignet ist, den Mitgliedern ein geschütztes, mitbestimmtes Dauerwohnrecht zu sichern und dabei eine hohe Wohn- und Lebensqualität bei moderaten
Nutzungsgebühren zu gewährleisten.
Die Dokumentation der strategischen Grundausrichtung und des Zahlenwerks oder etwa der Bericht
über die Entwicklung des regionalen und überregionalen Wirtschaftsumfelds sollen gleichermaßen
Informationsquelle für Mitglieder, Geschäftspartner, Kollegen, potenzielle Kunden und sonstige interessierte Dritte sein. Es wird sozusagen „die Genossenschaft im Porträt“ dargestellt und ihr Profil – den
Menschen in den Mittelpunkt aller Aktivitäten zu stellen – weiter herausgearbeitet. Dabei handelt es
sich jedoch nicht um einen Schnappschuss „aus einer Laune heraus“, der nur für einen kurzen Augenblick Gültigkeit hat. Letztlich ist die Momentaufnahme zum Stichtag 31. 12. 2010 Ausdruck bleibender
Werte, die seit Gründung der Genossenschaft in 1893 programmatische Grundlage unseres Handelns
sind und konsequent zur Anwendung gelangen.
Seite an Seite schaffen und erhalten wir Raum für Wohnwelten, in denen sich unsere Mitglieder zu Hause
fühlen. Als Folge unseres auf Nachhaltigkeit und Langfristigkeit ausgerichteten Geschäftsmodells finden
in unserem vielfältigen Handeln sowohl die ökonomische und ökologische als auch die soziale Komponente des „Guten Wohnens“ Berücksichtigung. In programmatischer Abgrenzung zu der gewachsenen
Anzahl reiner Immobilienhandelsgesellschaften, die als oft internationale Finanzinvestoren in der Regel
standortunabhängige Gewinnmaximierung betreiben, agiert die Spar- und Bauverein eG ausschließlich
im Großraum Dortmund und in enger Kooperation mit der Stadt sowie weiteren lokalen Akteuren.
Wesentliche Merkmale unserer bestandserhaltenden Ausrichtung sind etwa das Lebenszykluskonzept bei
der Bewirtschaftung unserer Wohngebäude, die weit über dem Branchendurchschnitt liegende jährliche
Reinvestitionsquote, das auf den persönlichen Kontakt ausgerichtete Service- und Beratungskonzept
sowie das partnerschaftliche Quartiersmanagement. Als mittelständisches Unternehmen sind wir wichtiger Arbeit- und Auftraggeber in der Region und nehmen unsere Verantwortung als bedeutsamer Wirtschaftsfaktor für Dortmund und die Nachbarstädte wahr.
Franz-Bernd Große-Wilde,
Vorstandsvorsitzender
Mit den Zielen innerbetrieblicher Effizienz, vorbildlicher Geschäftsprozesse und zukunftweisender Produkte kommen professionelle Arbeitsmethoden zum Einsatz. In dem Zusammenhang betrachten wir es als eine entscheidende Zukunftsaufgabe, die
vorhandenen Personalpotenziale auf die strategische Ausrichtung des Unternehmens abzustimmen. Das in der Unternehmenskultur fest verankerte Selbstverständnis des „lebenslangen Lernens“ und die hohe Bedeutung der Ausbildung junger Nachwuchskräfte werden als strategische Erfolgsfaktoren noch an Bedeutung gewinnen. Die Schaffung motivationsfördernder Arbeitsbedingungen, ein adäquater Führungsstil, die Beteiligung der Mitarbeiter an Entscheidungsprozessen und die enge Verzahnung mit
Bildungseinrichtungen sind aus Sicht des Vorstandes unverzichtbare Voraussetzungen eines ganzheitlichen Know-hows und
profunder Erfahrung.
Wichtige Grundlage der finanziellen Unabhängigkeit bleibt die genossenschaftseigene Spareinrichtung. Unsere Handlungsmaxime
wird auch für die Zukunft der verantwortungsvolle Umgang mit den anvertrauten Geldern sein. Die Stiftung Warentest hat in ihrer
Zeitschrift „Finanztest – Ausgabe Juni 2010“ die Zinsangebote von 31 Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung getestet,
darunter auch die Angebote der Spar- und Bauverein eG Dortmund. Finanztest bewertete die Spareinrichtungen dabei ausgesprochen positiv. Zitate: „Die Rendite kann sich sehen lassen, die Sicherheit ebenfalls!“, „Finanztest sieht keine Risiken für Anleger!“.
Angesichts der Themenvielfalt im aktuellen Geschäftsbericht wünschen wir Ihnen einen gleichermaßen interessanten und anregenden Lesegenuss. Möglich, dass Sie nach der Lektüre noch mehr Lust auf unsere Gemeinschaft bekommen – wir laden Sie auf
jeden Fall herzlich ein, im Sinne der gemeinsamen Werte weiter mit uns zusammenzuarbeiten! Wir freuen uns darauf, immer
wieder mit Ihnen ins Gespräch zu kommen, in Verbindung zu bleiben und die Partnerschaft zu pflegen!
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN
WELT WIRTSCHAFT/EUROPA
Bei Durchsicht aller Prognosen und Zahlen für die weitere konjunkturelle Entwicklung der Weltwirtschaft, von Europa und im Speziellen von Deutschland stellen sich beim Verfassen dieses
Abschnitts im März 2011 insbesondere folgende Fragen:
Wie wirken sich das verheerende Erdbeben vom 11. 03. 2011 in Japan und die durch den darauf
folgenden Tsunami ausgelösten furchtbaren Zerstörungen auf das globale Konjunkturszenario
aus? In welcher Intensität ist bereits Radioaktivität aus dem stark beschädigten Atomkraftwerk
Fukushima ausgetreten, und wie reagiert die Weltwirtschaft auf die – durch die atomare Katastrophe ausgelöste – Debatte über den Weiterbetrieb von Atomkraftwerken?
Weltweite Unsicherheit und Skepsis bestehen zudem hinsichtlich der wachsenden Unruhen im
Nahen Osten: Wird der Demokratisierungsprozess in bislang sehr autoritär geführten Ländern
einerseits aus Sicht der westlichen Kulturen begrüßt, stellt sich andererseits aber etwa die Frage,
welche Zerstörung und welch großes Leid damit verbundene kriegerische Auseinandersetzungen – wie zurzeit in Libyen – mit sich bringen.
Ungeachtet dieser sehr aktuellen Unsicherheiten hat die Weltwirtschaft seit dem globalen Konjunktureinbruch im Zuge der internationalen Krise auf den Finanzmärkten wieder deutlich an
Fahrt gewonnen. Nach Schätzungen des Internationalen Währungsfonds ist die Weltwirtschaft
im Jahr 2010 mit einer Rate von 4,7 % recht kräftig gewachsen. Zur Stabilisierung haben die
Regierungen aller Industrieländer den Geschäftsbanken öffentliche Gelder zur Verfügung
gestellt, um ihre Eigenkapitalbasis zu stärken oder sie von risikoreichen Wertpapieren zu entlasten. Zugleich wurden umfangreiche finanzpolitische Maßnahmen zur Konjunkturstabilisierung
beschlossen. Beides hat die Staatshaushalte in den betroffenen Ländern stark belastet.
Innerhalb der Europäischen Union haben insbesondere Griechenland, Irland, Portugal, aber auch
Spanien an Wettbewerbsfähigkeit verloren bzw. mit ausufernden Defiziten – u. a. als Folge anhaltender Divergenzen in den Lohnstückkosten – im öffentlichen Haushalt zu kämpfen. Europas
führende Politiker sind sich zwischenzeitlich weitgehend einig, einen dauerhaften Hilfsfonds
als unentbehrliches Element der Stabilisierung der Währungsunion oder Ausdruck europäischer
Solidarität einzurichten. Doch gerade dieser Umverteilungsmechanismus von der Währungsunion hin zu einer „Transferunion“ führt auf zwei fundamentale Fragen zurück, die schon vor
dem Beginn der Europäischen Währungsunion diskutiert wurden. Welche Bedingungen müssen
Länder erfüllen, damit der Gemeinschaftswährung Euro dauerhafter Erfolg beschieden ist?
Und kann eine Währungsunion überhaupt ohne Politische Union auskommen? (Otmar Issing,
FAZ, 11. 11. 2010)
DEUTSCHL AND
Der Starökonom Nouriel Roubini, der als einer der wenigen Wirtschaftswissenschaftler die Finanzkrise 2008 vorhergesagt hat, sieht in Deutschland den entscheidenden Akteur in der Eurokrise. So
hänge das Schicksal der Gemeinschaftswährung insbesondere an der Bereitschaft Deutschlands,
den europäischen Nachbarn mit Steuergeldern zu helfen. (t-online.de, dapd, 10. 01. 2011)
Doch auch in Deutschland steigt das Haushaltsdefizit nicht zuletzt aufgrund der Finanzhilfen im
Rahmen der Konjunkturpakete der Bundesregierung weiter an. In dem Zusammenhang ist etwa
folgende Äußerung des Finanzministers Schäuble in einer Haushaltsdebatte im November 2010
zu verstehen: „Wir schwimmen nicht im Geld, wir ertrinken allenfalls in Schulden.“ (Welt am Sonntag, 28. 11. 2010)
Erfreulicherweise hat sich die deutsche Wirtschaft mit einem Wachstum von 3,6 % (preisbereinigtes Bruttoinlandsprodukt) jedoch deutlich vom beispiellosen Rückgang im Krisenjahr 2009 (– 4,7 %)
erholt. Sowohl die traditionsgemäß starken Exporte als auch die Importe stiegen merklich an, und
zwar um 14,2 % bzw. 13 %. Eine spürbar expansive Investitionsdynamik – die Bauinvestitionen legten z. B. um 2,8 % zu – ist sicher ein wichtiger Faktor des zunehmenden Aufschwungs am Arbeitsmarkt. So lag die Zahl der registrierten Arbeitslosen im November 2010 nur noch bei 3,14 Mio.
BR ANCHENSPEZIFISCHE R AHMENBEDINGUNGEN
ÜBERREGIONALE ENT WICKLUNG
Die Bauinvestitionen haben deutlich zur Erholung der Gesamtwirtschaft und Überwindung der
Wirtschaftskrise in Deutschland beigetragen. Sehr positiv war dabei die Entwicklung im Wohnungsbau, der mit einem Anteil von 57,3 % an den gesamten Bauinvestitionen den mit Abstand
größten Teilbereich unter den Bauarten darstellt. Erstmals seit vier Jahren stiegen die Investitionen in diesem Segment wieder an. Dieser positive Trend wird beflügelt von dem derzeit äußerst
niedrigen Niveau der Hypothekenzinsen.
Der Rat der Immobilienweisen prognostiziert in seinem Frühjahrsgutachten 2011 für Deutschland,
dass die Voraussetzungen für ein längerfristiges Wachstum in den Teilsegmenten Einzelhandel
und Wohnen gegeben sind. Nach über einem Jahrzehnt weitgehender Stagnation ziehen nun die
Preise und Mieten zumindest in Westdeutschland vielerorts an. Sehr vorteilhaft wirke sich auch
eine Verschiebung der internationalen Kapitalströme zugunsten Deutschlands aus, denn bislang
im Immobiliensektor etwa Großbritanniens oder Spaniens gebundenes Kapital wird in der Nachkrisenzeit lieber in Deutschland investiert. (IZ, 17. 02. 2011, S. 1, 6)
Für viel Verwirrung hat der erste Entwurf des nationalen Energiekonzepts im Berichtsjahr gesorgt:
Bis zum Jahre 2050 sollten alle Gebäude dem Null-Emissions-Standard entsprechen. Aufgrund der
heftigen Proteste hat die Bundesregierung schnell nachgebessert und die Messlatte tiefer
gehängt; dennoch bleiben die gesteckten Ziele ambitioniert. Um die unternehmerische Herausforderung der weiteren energieeffizienten Gebäudesanierung und klimaschonenden Energieversorgung bewältigen zu können, benötigen die Wohnungsunternehmen insbesondere bei jenen
Maßnahmen Unterstützung, die wegen ihrer Ausrichtung an gesellschaftlichen Zielen im Rahmen
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GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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unternehmerischen Handelns nicht wirtschaftlich sind. Handlungsfelder der Bundesregierung für
die Zukunft sollten daher die Bereitstellung attraktiver Fördermittel für die energetische Gebäudemodernisierung sowie eine diesbezügliche Änderung des Mietrechts sein.
Das Eckpunkte-Papier des Bundesjustizministeriums zur Mietrechtsreform vom Herbst 2010 zeigt
entscheidende Aspekte zur Verbesserung der Rahmenbedingungen auf. Mieter sollen verpflichtet
werden, energetische Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Außerdem soll die bislang mögliche Mietminderung bei rechtlich verpflichtenden, ordnungsgemäß durchgeführten energetischen
Modernisierungen ausgeschlossen werden. (Freiwillig durchgeführte energetische Modernisierungen fallen leider nicht in den Geltungsbereich des Entwurfs.) Gleichzeitig sollen Hauseigentümer
im Kampf gegen Mietnomaden mehr Möglichkeiten für eine fristlose Kündigung erhalten, wenn
die vereinbarte Kaution nicht gezahlt wird. (Die Welt, 09. 10. 2010, S. 9)
Im Berichtsjahr 2010 konnten über die wohnungswirtschaftliche Interessenvertretung durch den
GdW Bundesverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. in Abstimmung mit der Politik
verschiedene Erfolge verbucht werden. So zählen Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung, die im Vergleich zu Bankinstituten nur das Einlagen- und nicht das Kreditgeschäft betreiben,
nicht zum Kreis der Beitragszahler der Bankenabgabe gemäß Restrukturierungsgesetz.
BR ANCHENSPEZIFISCHE ENT WICKLUNG IN DORTMUND
Gemeinsam mit der Stadt
und weiteren lokalen
Akteuren engagiert sich
die Genossenschaft für
Erhalt und Ausbau
immobilienwirtschaftlicher wie sozialer
Standortqualitäten.
Beinahe täglich informiert die Dortmunder Presse über Wohnhäuser im Stadtgebiet, die nach
Ankauf durch internationale Immobilienhandelsunternehmen innerhalb kurzer Zeit bereits mehrfach – an scheinbar reine Finanzinvestoren – weiterveräußert wurden. Die betroffenen Bewohner
berichten in der Regel von fehlenden Ansprechpartnern auf Seiten der Eigentümer oder etwa von
Mieterhöhungen trotz Instandhaltungsstau und zunehmendem Leerstand. Für die Stadtverwaltung, aber auch angrenzende Eigentümer und Vermieter wird es eine zentrale Zukunftsaufgabe
im Wohnungswesen werden, betroffene Wohnquartiere zu stabilisieren und vor der Unbewohnbarkeit zu bewahren. Es gilt darüber hinaus, negative Auswirkungen auf das Image und die Immobilienwerte in der Nachbarschaft zu verhindern.
Die standortverbundenen Wohnungsunternehmen in Dortmund, etwa die Spar- und Bauverein eG,
pflegen eine konstruktive Zusammenarbeit mit der Stadt Dortmund. Sie begleiten die Erstellung
eines kommunalen Wohnkonzepts für die Stadt, stellen ihr Know-how in kleinräumigen Quartiersanalysen zur Verfügung und kooperieren mit weiteren lokalen Akteuren zugunsten einer ganzheitlichen, ressortübergreifenden Stadtteilentwicklung. Die Finanzknappheit im kommunalen Haushalt ist eine Ursache für die wachsende Zahl sog. „Public Private Partnership“-Projekte. Als ein
aktuelles Beispiel sei an dieser Stelle die Errichtung einer mehrgruppigen Kindertagesstätte im
Althoffblock, Innenstadt-West, durch die Spar- und Bauverein eG genannt, die nach Fertigstellung
im Herbst 2011 langfristig an die Stadt Dortmund vermietet wird.
Seit Frühjahr 2011 gilt ein neuer Mietspiegel für die Stadt Dortmund. Im Zuge seiner Erstellung
wurde ein Anstieg der stadtweiten Mieten um 5,7 % innerhalb der letzten vier Jahre festgestellt.
Die durchschnittliche Quadratmetermiete pro Monat beläuft sich danach auf 4,89 Euro. Zwar liegt
die Mietsteigerung für den Betrachtungszeitraum erstmals über der Inflationsrate, dennoch
herrscht in Dortmund im Städtevergleich unverändert ein traditionell niedriges Mietniveau.
2. GESCHÄFTSENTWICKLUNG IM BERICHTSJAHR
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2.1 JAHRESERGEBNIS
Die sehr gute Vermietungssituation, die hohe Nachfrage nach den bezugsfertigen Neubauwohnungen, das professionelle kaufmännische und technische Wohnungsbestandsmanagement, aber
auch die rentable Spareinrichtung sind wesentliche Ursachen des positiven Geschäftsverlaufs im
Berichtsjahr und des hohen Jahresüberschusses von 2.310.490,58 Euro (Vorjahr: 1.542.235,61 Euro).
Das planmäßig gute Vorjahresergebnis konnte damit um 49,8 % übertroffen werden.
In besonderer Weise hervorzuheben ist, dass die Ergebnisverbesserung etwa auf die Steigerung
der Umsatzerlöse oder die Reduzierung der Zinsbelastungen zurückzuführen ist und eben nicht
aus einer Kürzung der Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung resultiert. Die Investitionstätigkeit in diesem Bereich, als wichtige Stellschraube der Ergebnissteuerung, lag mit
19.609.395,86 Euro (Vorjahr: 19.587.248,26 Euro) auf dem Niveau von 2009 und bezogen auf die
Wohn- und Nutzfläche der eigenen Gebäude weit über dem Branchendurchschnitt. Die wichtige
strategische Zielsetzung der Genossenschaft, über die Dividendenzahlung und die Einstellung in
Ergebnisrücklagen hinausgehende Ertragsüberschüsse in die Wertentwicklung der Genossenschaftswohnungen zu reinvestieren, konnte damit in die Tat umgesetzt werden.
Verminderte Zinsbelastungen und eine deutliche
Umsatzsteigerung führten
ohne Abstriche beim
Modernisierungsaufwand
zu einem um 49,8 % erhöhten Jahresüberschuss.
Die hohe Reinvestitionsquote, das gleichermaßen kaufmännisch und technisch ausgerichtete
Wohnungsportfoliomanagement sowie die konsequenten Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen unterstreichen die verantwortungsvolle, nachhaltige Geschäftsstrategie: Die im Wohnungsbestand vorhandenen stillen Reserven sind Ausdruck der starken Substanz der Spar- und
Bauverein eG.
GESCHÄFTSENTWICKLUNG IM RÜCKBLICK
55
47,77
48,05
48,89
49,89
50,70
11,33
12,23
12,13
12,27
12,74
12,93
50
45
40
34,89
35
30
25
20
36,93
38,87
8,33
9,32
40,42
41,10
41,71
42,66
43,58
44,41
44,71
10,66
9,80
9,95
10,20
10,24
10,49
10,92
45,77
46,07
11,00
29,85
30,96
4,80
5,69
23,44
25,05
25,27
26,51
28,60
29,55
30,62
31,15
31,51
32,42
33,09
33,49
34,05
34,77
34,74
35,54
35,92
36,62
37,15
37,77
’91
’92
’93
’94
’95
’96
’97
’98
’99
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
’10
26,48
4,15
27,81
4,37
22,33
’90
8,38
15
10
5
0
Sollmieten
Alle Angaben in Mio. Euro
Gebühren und Umlagen
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„Ob wir einmal Wohnungen haben werden, in denen sich ganz nach Wunsch die Wände verrücken lassen, weiß ich nicht. Fest
steht aber, dass der Standardgrundriss längst kein Allheilmittel mehr ist. Die Bevölkerung wird weniger, älter, bunter. Lebensmodelle, Ansprüche an Wohnqualität und Stilvorstellungen werden immer vielfältiger und verlangen eine entsprechende
Ausdifferenzierung des Wohnungsangebots. Vor diesem Hintergrund arbeiten wir kontinuierlich daran, neue Wohnmodelle zu
entwickeln, die auf immer speziellere Bedürfnisse zugeschnitten sind und sich zugleich verschiedenen Nutzungsverhältnissen
anpassen lassen. Mit flexiblen Wohnungsangeboten wollen wir auch in ferner Zukunft nah am Kunden und mitten im Markt
erfolgreich bleiben.“
Ulrich Benholz | Prokurist der Spar- und Bauverein eG
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Sämtliche Bauvorhaben sind als integrierte innerstädtische Maßnahmen zur Abrundung der
Angebotspalette zu verstehen. Als Antworten auf die eingangs genannten Herausforderungen
haben die Neubauprojekte eine ausgeprägte Nutzung unerschöpflicher Energien, einen hervorragenden Dämmstandard, eine sehr gute infrastrukturelle Anbindung sowie ein zielgruppenorientiertes Sozialkonzept gemein.
2.2 ENT WICKLUNG IN DEN EINZELNEN GESCHÄF TSZ WEIGEN
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Neues Wohlfühlwohnen in der Bauerstr. 3, 5 (Do-Brackel): Außenansicht, Gemeinschaftsraum und ein Detail aus einem
Badezimmer
NEUBAUTÄTIGKEIT
Über die Zukunft nachzudenken und daraus das gegenwärtige Handeln abzuleiten bedeutet, die
wirklichen und nachhaltigen Zukunftsaufgaben zu erkennen und für diese abseits von Modeerscheinungen Antworten zu finden und Strategien zu definieren. Die seit einiger Zeit geführten
Diskussionen um die Zukunftssicherung von Wohnungsbeständen sind im Wesentlichen geprägt
von den Stichworten demografischer Wandel, Ressourcenverknappung, Energiepreissteigerung
und Klimaschutz. Es besteht weitgehend Konsens darüber, dass diese Begriffe für die Wohnungswirtschaft die entscheidenden Herausforderungen der Zukunft umschreiben.
Ulrich Benholz,
Prokurist der Spar- und
Bauverein eG
Eine energetisch optimierte Gebäudekonzeption sowie Flexibilität im Sinne der Nutzbarkeit in
allen Lebensphasen sind somit nach dem Verständnis der Spar- und Bauverein eG die Maßstäbe
der Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Zu diesen Grundvoraussetzungen zählen aber zwingend
bezahlbare Wohnkosten, damit aus dem technisch Möglichen auch das praktisch Bewährte und
Erfolgreiche werden kann.
Für viele potenzielle Investoren stellen diese Prämissen vor dem Hintergrund kurzfristiger, mitunter auch kurzlebiger Renditeziele einen unauflösbaren Widerspruch mit den entsprechenden
Folgen dar. Nicht so für die Spar- und Bauverein eG, deren Handeln grundsätzlich eben nicht auf
Gewinnmaximierung, sondern auf die Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder zu moderaten
Mietpreisen zielt. Eindrucksvoller Beleg dafür ist u. a. die Tatsache, dass die Genossenschaft in
Dortmund das Wohnungsunternehmen mit dem größten Neubauvolumen darstellt.
Fertiggestellte Baumaßnahmen 2010
„Bauerstraße 3, 5“ (Do-Brackel): Wohnen mit Service für ein möglichst selbstbestimmtes
Leben im Alter
Bereits im September 2008 wurde die Maßnahme „Bauerstraße 3, 5“ in Dortmund-Brackel begonnen. Sie umfasst insgesamt 50 barrierefreie Mietwohnungen nebst Gemeinschaftsraum und Servicebüro sowie eine Tiefgarage mit 33 PKW-Stellplätzen. Mit der barrierefreien Ausführung der
Anlage sowie den speziellen Grundrisskonzepten hat die Genossenschaft das Angebot im Stadtteil Brackel um dringend benötigte seniorengerechte Wohnungen erweitert. Der überwiegende
Teil ist freifinanziert; lediglich sieben Wohnungen sind mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen gefördert und unterliegen einer Preis- und Belegungsbindung.
Neben der zielgruppenorientierten Planung ist das innovative Energiekonzept hervorzuheben,
das deutlich geringere Mietnebenkosten für die künftigen Bewohner zur Folge haben wird. Die
Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt über eine Geothermieanlage, unterstützt durch eine
auf dem Dach befindliche Solaranlage. Der weitgehende Verzicht auf fossile Energieträger trägt
dem Gedanken des nachhaltigen und zukunftweisenden Bauens in besonderem Maße Rechnung.
NAHER ZUKUNFT BEREUEN.“
Kernstück des dem Projekt zugrunde liegenden Sozialkonzepts, das in Kooperation mit der Diakonisches Werk Dortmund und Lünen gGmbH realisiert wird, bildet das Angebot eines Grundservice: Teilzeitpräsenz einer Bezugsperson vor Ort, die nachfragegerecht gemeinschaftliche Aktivitäten organisiert und den Bewohnern für individuelle Beratungs- und Vermittlungsleistungen zur Verfügung
steht. Dieses Angebot findet seinen baulichen Ausdruck in dem integrierten Gemeinschaftsbereich
mit Servicebüro, der vollumfänglich von der Genossenschaft eingerichtet worden ist.
KONFUZIUS (551 – 479 V. CHR.)
Zum 01. 02. 2010 wurde der Großteil der Wohnungen an die Nutzer übergeben.
„WENN DER MENSCH NICHT ÜBER DAS NACHDENKT,
WAS IN FERNER ZUKUNFT LIEGT, WIRD ER DAS SCHON IN
Mit umfangreichen Neubauaktivitäten sorgt die
Genossenschaft dafür,
dass ihre Angebotspalette
den Bedürfnissen einer
sich wandelnden Gesellschaft gerecht wird.
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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„Generationenweg 1“ (Do-Brünninghausen): Mehrgenerationenwohnen in Kooperation
mit W.I.R. e. V.
Mit dem Bauvorhaben „Generationenweg 1“ in Dortmund-Brünninghausen realisierte die Sparund Bauverein eG ein weiteres modellhaftes und anspruchsvolles Projekt, das den Schwerpunkt
auf das generationenübergreifende Wohnen legt.
Im Fokus stand die Schaffung einer verlässlichen, dauerhaften Nachbarschaft auf Grundlage
des Mehrgenerationenwohnens. Auch hier war vorgesehen, durch Errichtung eines Gemeinschaftsbereichs Raum für gemeinsame Aktivitäten und vielfältige Kommunikation zu schaffen.
Die Umsetzung erfolgte in Zusammenarbeit mit dem W.I.R. e. V. in Dortmund.
Mit diesem Verein wurde ein Kooperationsvertrag abgeschlossen, der den künftigen Bewohnern
innerhalb klar definierter Grenzen Mitbestimmungs- und Mitgestaltungsrechte gewährte, die
über die Möglichkeiten im Zuge konventioneller Baumaßnahmen deutlich hinausgingen und sich
u. a. auf die Grundrisslösungen sowie besondere Ausstattungswünsche bezogen. Ganz besonders
wichtig ist jedoch der Umstand, dass sich die künftige Nachbarschaft nicht zufällig, sondern planmäßig und weitgehend autark formierte – unterstützt durch einen integrierten Prozess des
gegenseitigen Kennenlernens der Interessenten.
Im Sommer zogen die ersten Bewohner im Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen) ein, so dass das generationenübergreifende Miteinander
bis in die späten Abendstunden auch im Außenbereich stattfinden konnte.
Nur ein Beispiel für natürliche Schönheit am Bau: der holzverkleidete Treppenaufgang im Generationenweg 1
(Do-Brünninghausen)
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GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Blick auf den begrünten Innenhof im Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen)
Auch bei dem Projekt in Dortmund-Brünninghausen legte die Spar- und Bauverein eG großen
Wert auf ein nachhaltiges und ökologisch ausgerichtetes Energiekonzept. Die Wärmeversorgung
erfolgt über eine Holzpellet-Anlage mit solarthermischer Unterstützung. An die Heizzentrale
sind im Rahmen eines Nahwärmeversorgungskonzepts auch die neu errichteten privaten Einfamilienhäuser angeschlossen. Das Wohngebäude der Genossenschaft verfügt über einen hervorragenden Dämmstandard (ehemals KfW 40), der die aktuellen gesetzlichen Anforderungen
deutlich übertriff t.
Im Zuge des Projekts errichtete die Spar- und Bauverein eG 25 Wohnungen sowie einen Gemeinschaftsbereich; der Anlage wurden 25 oberirdische PKW-Stellplätze zugeordnet. Die Fertigstellung der Wohnungen und ihre Übergabe an die Bewohner erfolgten im Sommer 2010.
Verbindet Barrierefreiheit mit schönen Aussichten: der gläserne Außenaufzug im Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen)
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Laufende Baumaßnahmen 2010
„Kuithanstraße 38 und 40/42“ (Do-Innenstadt-West): Zusammenleben von Jung und Alt
inmitten des Althoff blocks
Die dritte Baumaßnahme im Berichtsjahr betriff t die Gebäude „Kuithanstraße 38 und 40/ 42“. Sie
stellen den 1. und 2. Bauabschnitt der Gesamtbebauung des Areals Kuithanstraße/Neuer Graben/
Von-der-Recke-Straße in der westlichen Innenstadt Dortmunds dar. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich nahezu 2.000 Wohnungen der Genossenschaft. Da sich in diesem Bestand
nur bedingt bauliche Veränderungen (z. B. Barrierefreiheit) vornehmen oder etwa wohnbegleitende Hilfe- und Serviceleistungen anbieten lassen, ist die Neubebauung auch in diesem Fall als
zielgruppenorientierte Ergänzung der Angebotspalette zu verstehen.
Im Zuge der ersten beiden Teilabschnitte entstehen insgesamt 44 barrierefreie Mietwohnungen
nebst Gemeinschaftsbereich und Servicebüro sowie eine Kindertagesstätte. Die Maßnahme
umfasst zudem eine Tiefgarage mit der erforderlichen Anzahl von PKW-Stellplätzen. Baubeginn
war im Oktober 2009 (Kuithanstraße 40/42) bzw. im Frühjahr 2010 (Kuithanstraße 38); die Fertigstellung wird zum 01. 09. 2011 bzw. 01. 12. 2011 erfolgen.
Architekturzeichnung der Gebäude Kuithanstraße 38 (l.) und 40/42: Ausschnitt aus dem Lageplan der Gesamtmaßnahme im
Althoffblock (Do-Innenstadt-West)
Das Energiekonzept sieht eine Pelletheizung mit solarthermischer Unterstützung vor und basiert
somit ebenfalls auf nachwachsenden bzw. unerschöpflichen Ressourcen. So realisiert die Sparund Bauverein eG hier eine zukunftsfähige Maßnahme, die sich durch ein günstiges Niveau der
Mietnebenkosten auszeichnen wird.
In Vorbereitung
„Kuithanstraße 46, Von-der-Recke-Straße 35“ (Do-Innenstadt-West)
In Vorbereitung befindet sich der dritte Bauabschnitt des Projekts Kuithanstraße/Neuer Graben/
Von-der-Recke-Straße, bestehend aus insgesamt 81 Wohnungen nebst erforderlicher Zahl von
PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage.
Nach Abschluss des 1. Abschnitts (Kuithanstraße 40/42) wird aller Voraussicht nach Anfang 2012
mit dem Bau der Gebäude „Kuithanstraße 46“ und „Von-der-Recke-Straße 35“ begonnen. Die 81
Wohnungen sollen im Sommer 2013 bezugsfertig werden. Zielgruppenorientierung und Ausstattung stellen eine inhaltliche Fortsetzung der bereits in Arbeit befindlichen Abschnitte dar.
In Planung
Die mittelfristige Projektierung umfasst insgesamt zwei weitere Bauvorhaben. Hierbei handelt es
sich um die Errichtung von ca. 48 Mietwohnungen an der Straße Teigelbrand in Dortmund-Schüren sowie um den geplanten Neubau von ca. 55 Mieteinheiten in der Bergparte/Gevelsbergstraße
in Dortmund-Schüren.
GRUNDSTÜCK SWIRTSCHAFT
Im Jahr 2010 ergaben sich keine Änderungen des Grundstücksbestands:
IMMOBILIENVOLUMEN DER GENOSSENSCHAFT
Am 31. 12. 2009
Am 31. 12. 2010
1.008.029
1.008.029
Unbebaute Grundstücke, Spielplätze u. Straßenflächen
58.869
58.869
Unbebaute Grundstücke (Erbbaurecht)
27.000
27.000
410
410
214.310
214.310
1.308.618
1.308.618
Bebaute Grundstücke
Verwaltungsgebäude
Erbbaurechte (Mietwohngrundstücke)
GESAMT
Alle Angaben in m2
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„Vor dem Hintergrund steigender Energiekosten – der ‚zweiten Miete’ – und internationalem politischem Handlungsdruck sind
Wohnungsunternehmen zunehmend zu Vorreitern bei Klimaschutz und Ressourcenschonung geworden. Auch für uns spielen
ökologische Ziele beim Bauen, Modernisieren und Instandhalten schon lange eine zentrale Rolle – nicht nur in Reaktion auf
aktuelle oder zu erwartende gesetzliche Anforderungen, sondern vor allem als Folge einer grundsätzlich nachhaltigen Ausrichtung. Deshalb prüfen wir genau, welche Formen der Energieversorgung auch wirtschaftlich eine echte Alternative darstellen.
Und wir unterstützen unsere Bewohner aktiv bei einem verantwortungsvollen Energieverbrauch. So erscheint es uns gar nicht
unwahrscheinlich, dass die Generation schon geboren ist, der die Eingangsfrage gestellt werden könnte.“
Matthias Dieckmann | Prokurist der Spar- und Bauverein eG
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Wohnen mit Eigentumscharakter in Dortmund-Wambel
Die Großmodernisierung des in den 1930er Jahren erbauten genossenschaftseigenen Gartenvorstadtviertels „Am Haselhof/An der Gosekuhle“ mit insgesamt 170 Wohnungen erfolgt auf Basis
einer Gesamtkonzeption in sechs Bauabschnitten. Nach Fertigstellung der Wohngebäude „Am
Haselhof 1, 3, 5“ (1. Bauabschnitt) in 2009 erfolgte im Berichtsjahr die grundlegende und abschließende Modernisierung der Wohngebäude „Am Haselhof 2, 4, 6/An der Gosekuhle 1, 3, 5“ samt
Wohnumfeld (2. Bauabschnitt).
Das aktuelle Gestaltungskonzept griff den Charakter der ursprünglichen Fassadenansichten auf und
interpretierte ihn für die Zukunft neu: Helle Kratzputzfassaden wurden mit dunkelrot gebrannten
Klinkersteinflächen an Erkern und in Eingangsbereichen kombiniert. Farbige Hauseingangstüren mit
großen Klarglasscheiben lassen nun deutlich mehr Tageslicht in die Treppenhäuser.
MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG
Erhaltung der Bausubstanz durch intensive Bestandspflege
Als Konsequenz aus der zunehmenden Bedeutung von Klimaschutz und Ressourcenschonung
erfolgen die umfangreichen Großmodernisierungsmaßnahmen im Hausbestand der Genossenschaft immer auch nach energetischen Gesichtspunkten. Die Art und Weise sowie der energetische Sanierungsaufwand sind dabei abhängig vom Baujahr, dem Haustyp und den erzielbaren
Energieeinspareffekten.
Matthias Dieckmann,
Prokurist der Spar- und
Bauverein eG
(ab 01. 01. 2011)
Das Aufbringen von Wärmedämmung an den Außenfassaden, den Kellerdecken und auf den
Dachböden sowie der ausschließliche Einbau doppelverglaster Kunststoff fenster sind wesentliche
Bausteine des Energiesparkonzepts. Die deutliche Wohnkomfortverbesserung für die Bewohner
gewährleisteten in besonderer Weise das Aufstellen großflächiger Anbaubalkone in den ersten
Obergeschossen sowie die Herstellung großzügiger Terrassenflächen mit direktem Zugang aus
den Erdgeschosswohnungen.
Im Interesse der Bewohner und mit dem Ziel größtmöglicher Wirtschaftlichkeit werden soweit
möglich Maßnahmenpakete geschnürt. Dabei wird nicht nur jedes einzelne Wohngebäude im
Ganzen betrachtet, sondern angestrebt, räumlich nahe beieinander stehende Wohngebäude,
die zur Modernisierung vorgesehen sind, möglichst zusammenhängend und zeitnah fertigzustellen. Besonderes Augenmerk gilt dabei der Erhaltung gebäudetypischer Elemente, einer
optisch hochwertigen Farb- und Wohnumfeldgestaltung sowie einer zukunftweisenden und
bedienungsfreundlichen Haustechnik. Die nachhaltige Wohnkomfortsteigerung, z. B. durch
Anbau von Balkonen, Einbau von Wasseruhren, Reduzierung von Barrieren oder kindgerechte
Spielplatzgestaltung, nehmen die Bewohner ebenso positiv auf wie die Berücksichtigung ihrer
Wünsche in der jeweiligen Gesamtkonzeption.
Augenfälliges Zeichen liebevoller Aufarbeitung: die farbig abgesetzten Klinkersteinflächen an den Eingangsbereichen
An der Gosekuhle 1, 3, 5 (Do-Wambel)
Alle Großmodernisierungen zielen auf Zukunftssicherheit: durch Erhalt
der Bausubstanz, gesteigerte Energieeffizienz,
hohen Wohnkomfort und
Aufenthaltsqualität im
Umfeld.
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Um den Gartenstadtcharakter zu unterstreichen, wurde ein professioneller Garten-Landschaftsarchitekt um Unterstützung gebeten. Weitläufige Rasenareale, gepflasterte Gemeinschaftsflächen
und Kommunikationsräume, Fahrradabstellplätze in den Vorgärten, Sichtschutzhecken sowie eine
abwechslungsreiche Pflanzlandschaft rund um die nach außen verlegten Briefkästen im Eingangsbereich sind Beispiele aus der Neustrukturierung des Wohnumfelds.
Innerhalb der Wohngebäude erfüllen die neuen Wohnungseingangstüren nunmehr die aktuellen
Vorgaben des Schall-, Wärme- und Brandschutzes und bieten gleichzeitig einen deutlich höheren
Einbruchschutz. Die mit einem modernen Flocksystem beschichteten Treppenhauswände sowie
die ansprechendere Beleuchtung runden den qualitativ hochwertigen Gesamteindruck der
eigentumsähnlichen Wohngebäude ab.
Der Einsatz hat sich gelohnt: Die vielgestaltigen Stuckornamente an den Gründerzeitbauten im Heinrichblock
(Do-Innenstadt-West) erstrahlen in neuem Glanz.
MODERNISIERUNGEN 2010
Stadtteil
Modernisierungsmaßnahmen
Anzahl
Wohneinheiten
Investitionsvolumen
(in EUR)
eG
Do-Innenstadt-West
Heinrichstr. 27 – 35, Paulinenstr. 22 – 32, Adlerstr. 56, 58
108
4.039.515
Do-Brackel
Holzwickeder Str. 26 – 30
18
676.867
Do-Wambel
Am Haselhof 2 – 6, An der Gosekuhle 1 – 5
27
1.458.233
Do-Nord
Rückertstr. 6 – 26, Uhlandstr. 148, Herderstr. 88, 90, 91
108
282.739
261
6.457.355
GESAMT eG
GmbH
Do-Barop
Am Spörkel 1, 1a, 1b, 3
MODERNISIERUNG GESAMT EG UND GMBH
27
288
854.606
Historische Gebäude mit Wohnkomfort – Fertigstellung des Großprojekts „Heinrichblock“
Mit Abschluss des 3. Modernisierungsabschnitts im Herbst 2010 wurde die seit 2008 andauernde
Großmodernisierung des Wohnkarrees „Lange Straße 93, Heinrichstraße 27 – 51, Paulinenstraße
22 – 48 und Adlerstraße 56, 58“ (Do-Innenstadt-West) mit 252 Wohneinheiten planmäßig und
erfolgreich fertiggestellt.
Im Ergebnis ist es gelungen, den stadtbildprägenden Charakter der Altbauten aus der Gründerzeit
(Baujahre 1900 ff.) noch weiter herauszuarbeiten. Die detailreichen Frontfassaden wurden liebevoll
aufgearbeitet, fehlende Stuckornamente – orientiert am historischen Vorbild – nachgebildet. Ein
akzentuiertes Farbkonzept verstärkt die Wirkung der ohnehin sehr vielfältigen Architektur.
Aus Rücksicht auf die erhaltenswerten Vorderfassaden wurde auf eine straßenseitige Wärmedämmung verzichtet. Dagegen wurden die Rückfronten ebenso wie die Dachböden wärmegedämmt;
doppelverglaste Kunststofffenster sind auch hier nunmehr ausnahmslos Standard. In Abstimmung
mit den betroffenen Bewohnern wurden noch vorhandene Nachtspeicherheizungen durch leistungsstärkere und ressourcenschonendere Gas-Einzelthermen ersetzt.
7.311.961
Modernisierungsmaßnahme Holzwickeder Straße (Do-Brackel) im Überblick: künstlerisch gestaltetes Fassadendetail mit
Sparbau-Logo und Außenansichten
Farbenfreude im Fokus: Die Neugestaltung der Eingangsbereiche und Fassaden in der Rückertstraße (Do-Nord) wird 2011 im
Uhlandblock sukzessive fortgesetzt.
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Ein besonderer Fokus lag auf der Neugestaltung des schmalen Innenhofs des Wohnkarrees, zumal
die in der Breite begrenzte Grundstücksfläche durch das Vorständern von insgesamt 250 Vorstellbalkonen weiter verkleinert wurde. Dennoch gelang zugunsten der Bewohner, die in die Wohnumfeldplanung einbezogen waren, eine gravierende Verbesserung der Aufenthaltsqualität im
Innenhof. So wurden z. B. neue Wege geschaffen, über die sich die Müllstandplätze bequem und
barrierefrei erreichen lassen. Strukturierende Elemente wie Steinkorbwände, Pflanzhecken oder
Aufenthaltsflächen verbreiten Atmosphäre und verleihen der realisierten Lösung eine individuelle
Note. Dank einer speziellen Lichtschaltung für den Innenhof können einerseits Blendwirkungen in
die Wohnungen verhindert und andererseits durch dezente Beleuchtung einzelner Baumgruppen
in den Abendstunden gezielt Stimmungsbilder erzeugt werden.
Der in der Vergangenheit mit viel Lärm und Schmutz verbundene Abtransport der Mülltonnen
durch die Treppenhäuser konnte zur Freude der Bewohner ebenfalls abgewendet werden. Nach
Verbreiterung der einzigen Tordurchfahrt (Heinrichstraße 27) in den Innenhof gelingt es der EDGDortmund nunmehr, mit einem Spezialfahrzeug die innenliegende Fläche zu befahren und die
Tonnen direkt vor Ort zu leeren.
Für die Modernisierungsmaßnahme in drei Bauabschnitten wurden insgesamt etwa 9 Mio. Euro
aufgewendet.
Fassadenansichten der modernisierten Wohngebäude Am Spörkel (Do-Barop): Hinter den neu gestalteten farbenfrohen
Fassaden verbirgt sich eine hoch wirksame Wärmedämmung.
Großmodernisierung „Am Spörkel 1, 1a, 1b, 3“ (Do-Barop): zukunftweisende
Modernisierungsmaßnahme in der Betreuungs- und Verwaltungs-GmbH
Auch für diese Wohngebäude aus den 1980er Jahren wurde ein ausgereiftes Energiekonzept aufgestellt und umgesetzt. Ein Zusammenspiel der Verwirklichung zeitgemäßer Ausstattungsstandards mit wohnkomfortverbessernden Maßnahmen stellte die nachhaltige Vermietbarkeit der insgesamt 27 Wohnungen sicher. Das Gesamtinvestitionsvolumen belief sich auf etwa 855 Tsd. Euro.
Die im ersten Modernisierungsabschnitt nicht erfassten 30 Mietwohnungen der angrenzenden
Wohngebäude werden 2011 in einem zweiten Bauabschnitt in gleicher Weise aufgewertet.
Innerstädtischer
XX
Verit erspien duntur
Gartenhof
solupitiatia
im Heinrichblock
quas eturiam
(Do-Innenstadt-West):
eos aut am et rest, sed
Eineetus
neue
exWegeführung,
esto ea conet aut
einevidit
abwechslungsreiche
exceperio ex ea cus
Begrünung
aliquunt anihic
einschließlich
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der
Umpfl
a dolupta
anzungtiaest,
von Müllstandplätzen
torit, susandigentsorgen
fugit lab
trotz
in reriorro
baulicher
dusaerit
Enge für
quo
hohe
int. Aufenthaltsqualität.
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Geplante Instandhaltung
Bei der geplanten Instandhaltung handelt es sich überwiegend um Einzelmaßnahmen an Wohngebäuden bzw. um Teilmodernisierungen. Aus der Gesamtpalette, die Vorstand und Aufsichtsrat
gemeinsam jeweils für das Folgejahr beschließen, seien an dieser Stelle beispielhaft folgende
Leistungen in 2010 herausgegriffen:
Insgesamt drei Dächer im Althausbestand sind inklusive Hausschwammsanierung vollständig
erneuert worden. Zur energetischen Optimierung wurde jeweils eine Wärmedämmung auf der
obersten Geschossdecke angebracht.
In 19 Wohnhäusern fand eine Neugestaltung der Hauseingangssituation statt. Dazu wurden
optisch ansprechende Haustüren mit Einbruchschutz eingebaut, Vordächer und Außenbeleuchtung erneuert sowie die Vorgärten neu bepflanzt. Briefkästen sind in der Regel nach außen verlegt worden; je nach vorhandenem Platz kamen Fahrradstellplätze neu hinzu. 12 Treppenhäuser
erhielten einen frischen Anstrich und, sofern notwendig, neue Bodenbeläge.
INVESTITIONSÜBERSICHT 2006  2010
Leistung
2006
2007
2008
2009
2010
Laufende Instandhaltung eG
4.531.579,70
4.694.699,00
4.600.535,08
4.634.904,39
4.521.822,38
Planmäßige Instandhaltung eG
1.042.396,85
1.780.040,00
1.244.280,38
1.527.416,59
1.371.019,19
Wohnungswechsel (inklusive Badmodernisierung bei
bestehenden Nutzungsverhältnissen) eG
7.862.452,47
7.822.656,00
8.097.682,12
7.106.270,59
7.173.930,20
Zwischensumme Instandhaltung eG
13.436.429,02
14.297.395,00
13.942.497,58
13.268.591,57
13.066.771,77
Großmodernisierungen, WE-Zusammenlegungen, Umbauten u. a. eG
12.489.522,73
11.741.736,00
8.419.155,22
6.318.656,69
6.542.624,09
Summe Instandhaltung und Modernisierung eG
25.925.951,75
26.039.131,00
22.361.652,80
19.587.248,26
19.609.395,86
5.641.545,76
7.193.269,00
4.885.229,90
7.729.049,06
6.998.661,03
31.567.497,51
33.232.400,00
27.246.882,70
27.316.297,32
26.608.056,89
78.227,73
92.176,25
123.041,43
136.036,22
147.158,04
0,00
0,00
0,00
5.361,36
854.605,60
78.227,73
92.176,25
123.041,43
141.397,58
1.001.763,64
INVESTITIONEN GESAMT
31.645.725,24
33.324.576,25
27.369.924,13
27.457.694,90
27.609.820,53
Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a. eG
36.180.014,15
36.623.796,00
37.221.007,38
37.538.436,88
38.068.897,90
525.898,37
525.476,82
525.359,03
525.359,38
527.921,30
36.705.912,52
37.149.272,82
37.746.366,41
38.063.796,26
38.596.819,20
86
90
73
72
72
Neubautätigkeit eG
Investitionen insgesamt eG
Laufende Instandhaltung GmbH
Großmodernisierungen GmbH
Investitionen insgesamt GmbH
Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a. GmbH
ERTRÄGE AUS SOLLMIETEN/PACHTEN GESAMT
INVESTITION/SOLLMIETEN IN %
Alle Angaben in Euro
Das Gesicht der Spielplatzsicherheit bei der Spar- und Bauverein eG: Um potenzielle Gefahrenquellen auszuschalten,
kontrolliert Bernd Harnacke seit Frühjahr 2010 regelmäßig Spielgeräte und Umgebung
Die Überprüfung der Müllstandplätze hatte in 22 Fällen eine Erweiterung oder einen Umbau zur
Folge. Die Optimierung der zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Restabfallvolumina sowie
des Leerungsrhythmus führte je Standplatz zu Kosteneinsparungen von bis zu 50 %. In konstruktiver Zusammenarbeit mit dem Müllentsorger EDG-Dortmund wird neben der Durchführung von
Behältervolumenkontrollen die Abschließbarkeit von Müllbehältern veranlasst oder etwa die
Zustellung kostenfreier Papiercontainer für die haushaltsnahe Papiersammlung initiiert. Wichtiger
Baustein im genossenschaftseigenen Müllentsorgungskonzept ist die Aufklärungsarbeit, sei es
über Informationsschreiben oder Veranstaltungen in den Wohnquartieren.
Insgesamt 80 Balkone erhielten neue Bodenbeläge und einen zeitgemäßen Anstrich. Die Balkonbrüstungen wurden ausgetauscht bzw. überarbeitet. An neun Zentral- bzw. Fernwärmeheizungen wurden die Heizungsstränge erneuert sowie die Ventile gedämmt.
Ungeplante Instandhaltung
Zu den ungeplanten Instandhaltungsmaßnahmen zählen die Arbeiten im Zuge von Nutzerwechseln sowie die laufenden Reparaturen im Hausbestand. Zu einem Schwerpunkt hat sich dabei die
Badmodernisierung entwickelt, was die Zahl von 224 komplett sanierten Badezimmern in 2010
eindrucksvoll belegt. Die hochwertige Ausstattung wird oft ergänzt um barrierereduzierende
Maßnahmen im Sanitärbereich. Vollständige Barrierefreiheit durch bodengleiche Duschen konnte
in 34 modernisierten Badezimmern realisiert werden. Weiterhin erfolgte der Austausch von 85
Nachtspeicher- gegen effizientere Gasthermen-Heizungen.
Verkehrssicherheit
Hundertprozentige Gefahrenlosigkeit gibt es nicht, doch die Genossenschaft strebt ein möglichst hohes Maß an Sicherheit im gesamten Wohnungsportfolio sowie in den eigenen Außenbereichen an. Aus diesem Grund wurden etwa die regelmäßigen Überprüfungen der Bäume und
Außenanlagen sowie der allgemeinen Gebäudeteile in gleicher Intensität fortgesetzt. Die Kontrolle von Elektro- und Gasinstallationen innerhalb der Wohnungen erfolgte regulär im Zuge von
Nutzerwechseln.
Die Sicherheitsmaßnahmen auf den eigenen 145 Kinderspiel- und drei Bolzplätzen wurden im
Berichtsjahr noch weiter erhöht. Seit Frühjahr 2010 überprüft ein eigens hierfür eingestellter Mitarbeiter als zertifizierter Kontrolleur nach EN 1176 alle Spielgeräte und auch die unmittelbare
Spielumgebung mindestens alle 14 Tage auf Gefahrenquellen wie beispielsweise defekte Zäune,
herumstehende Grillgeräte, Müll, leere Flaschen oder morsche Äste. Über diese häufigen Sichtund Funktionskontrollgänge hinaus überwachen qualifizierte Landschaftsbauer in zwei Hauptuntersuchungen pro Jahr die Mängelfreiheit aller Spielgeräte.
Selbstverständlich werden die beschriebenen Sicherheitsvorkehrungen auch im Hausbestand
und auf den Grundstücken der Tochtergesellschaft getroffen.
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„Für uns ist das keine Utopie, sondern eine konkrete Zielvorstellung, an der wir mit vereinten Kräften arbeiten. Denn
demografische und gesellschaftliche Veränderungen wirken sich unmittelbar im direkten Wohnumfeld unserer Bewohner aus – und die damit verbundenen Aufgaben sind durch öffentliche Fürsorge allein nicht mehr zu bewältigen. Im
Unterschied zu standortunabhängigen Immobilienhandelsgesellschaften sehen wir uns hier als regional verankertes
Wohnungsunternehmen klar in der Mitverantwortung. Deshalb setzen wir schon lange auf eine aktive gemeinsame
Stadtteilgestaltung – durch eigene Initiativen der Nachbarschaftsarbeit sowie Aktionsbündnisse mit lokal engagierten
Akteuren und Sozialdienstleistern. Denn eine Zukunft haben wir nur gemeinsam: in einem lebens- und liebenswerten
Miteinander, das von Solidarität geprägt ist.“
Esther Loos | Koordinatorin von Aktivitäten im Bereich Stadtteil- und Quartiersentwicklung der Spar- und Bauverein eG
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Miteinander:
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SOZIALBERICHT
Initiativen der Nachbarschaftsarbeit in Kooperation mit engagierten lokalen Akteuren
Seit 2004 bündeln die Wohnungsunternehmen Spar-und Bauverein eG, LEG NRW und DOGEWO21
in Abstimmung mit der Stadt Dortmund ihre Aktivitäten im Stadtteil Scharnhorst-Ost und engagieren sich gemeinsam für eine Standortaufwertung und soziale Stabilisierung.
Esther Loos, Koordinatorin
von Aktivitäten im Bereich
Stadtteil- und Quartiersentwicklung der Spar- und
Bauverein eG
Auf eine professionelle Standortanalyse folgten Modernisierungsoffensive, Imagekampagne und
schließlich die Begründung eines wohnungswirtschaftlichen Quartiersmanagements. Zwei speziell
qualifizierte Quartiersmanager stehen den Bewohnern als ständige Ansprechpartner vor Ort zur
Verfügung, leisten Hilfestellung im Alltag und organisieren Freizeitaktivitäten für alle Generationen. Wichtiges Ziel jedes Engagements ist die Aktivierung der Eigeninitiative der Bewohner; ein
Beispiel dafür sind die im Berichtsjahr etablierten Willkommensbesuche: Langjährige Bewohner
der Genossenschaft in Scharnhorst begrüßen Neumieter mit einem kleinen Geschenk und informieren über Wissenswertes aus dem Wohngebiet.
Das wohnungswirtschaftliche Quartiersmanagement in Dortmund-Scharnhorst ist bereits in mehrfacher Hinsicht ein preiswürdiges Nachbarschaftsengagement. So erhielt die Gemeinschaftsinitiative der Wohnungsunternehmen schon 2009 bei der Verleihung des Robert-Jungk-Preises als
Im Januar 2011 nahmen die Vertreter der Kooperationsgemeinschaft Scharnhorst-Ost in Berlin den „Preis Soziale Stadt 2010“
für ihr Quartiersmanagement entgegen.
Sonniger Höhepunkt der erfolgreichen Zusammenarbeit mit dem Planerladen e. V.: das erste Sommerfest des Nachbarschaftstreffs „Im Spähenfelde“ (Do-Nordstadt)
besonderes Zukunftsprojekt unter 270 Wettbewerbsbeiträgen einen Hauptpreis. Im Berichtsjahr
2010 folgte eine weitere Auszeichnung: der „Preis Soziale Stadt 2010“, ausgeschrieben vom GdW
Bundesverband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. in Zusammenarbeit mit Partnern aus
Politik, Wissenschaft, Wohnungswirtschaft und Wohlfahrt. Die Juroren wählten aus 178 eingereichten Kooperationsprojekten 10 Hauptpreisträger aus, die im Januar 2011 in Berlin öffentlichkeitswirksam einem breiten Publikum präsentiert wurden. Die guten Beispiele aus der Praxis sollten u. a. dazu
anregen, die schon in die Wege geleitete finanzielle Kürzung des Bundesförderprogramms „Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf – Die Soziale Stadt“ für die Zukunft zu überdenken.
Der Einsatz der Genossenschaft zugunsten einer
nachhaltigen Quartiersentwicklung wurde
inzwischen bereits mehrfach ausgezeichnet.
Da nur ein Teil der denkbaren Dienstleistungspalette „rund ums Wohnen“ über eigene Hausmeister und Kundenberater abgedeckt werden kann, kooperiert die Genossenschaft auch in anderen
Wohngebieten mit professionellen Anbietern. Dabei entstehen etwa gemeinsame Initiativen zur
Verbesserung der Versorgungsinfrastruktur für Jung und Alt, nachbarschaftliche Freizeitaktivitäten
oder auch durchdachte Konzepte der Grünflächengestaltung.
Gemeinsame Eröffnung des Sommerfestes (v. l. n. r.): Franz-Bernd Große-Wilde,
Freizeitangebote für Kinder sind nur ein Baustein des bunten
Vorstandsvorsitzender der Genossenschaft, Tülin Kabis-Staubach, Vorstandsmitglied
Programms im Nachbarschaftstreff „Im Spähenfelde“
des Planerladen e. V., Selda Ilter-Sirin, Leiterin des Nachbarschaftstreffs „Im Spähenfelde“,
und Bezirksbügermeister Siegfried Böcker
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Die Stadt Dortmund weiß Standortengagement und -verbundenheit der Spar- und Bauverein eG
zu schätzen und bindet die Genossenschaft vielfach in Projekte der partnerschaftlichen Quartiersentwicklung u. a. in der Dortmunder Nordstadt ein.
Die Nachbarschaftstreffs „Im Althoffblock“ (Do-Innenstadt-West) in Zusammenarbeit mit der
Caritas und „Im Spähenfelde“ (Do-Nordstadt) in Kooperation mit dem Planerladen e. V. konnten
ebenfalls weiter ausgebaut werden. Neben den Verwaltungsaußenbüros der Genossenschaft sind
sie wichtige Anlaufstellen in unmittelbarer Wohnumgebung sowie ideenreiche Aktionszentren
der Gemeinschaftsarbeit.
Nach der offiziellen Eröffnung des Bewohnerfestes anlässlich des Abschlusses der Großmodernisierung im Heinrichblock
(Do-Innenstadt-West) am 21. Oktober 2010 ...
Festveranstaltung für Vertreter, Mitarbeiter,
Vorstand und Aufsichtsrat im Spiegelzelt am
Dortmunder „U“ am 7. September 2010
Deutsch-türkische Lesung der Geschichte des St.
Nikolaus im Nachbarschaftstreff „Im Spähenfelde“
Die Zusammenarbeit mit dem Planerladen e. V. im Treff „Im Spähenfelde“ wurde erst im November 2009 vertraglich fixiert. Ansprechpartnerin für die Bewohner und interessierte Dritte rund um
den Borsigplatz ist seitdem Frau Ilter-Sirin, die in den umgebauten Räumlichkeiten (ehemals zwei
Wohnungen) ein buntes Informations- und Freizeitprogramm koordiniert. Das breit gefächerte
Angebot, das nicht nur Unterhaltungscharakter hat, sondern ebenso Bildungs- und Integrationsveranstaltungen umfasst, ist Resultat einer Vielzahl persönlicher Gespräche mit Bewohnern und
einer quartierweiten Befragungsaktion. In regelmäßigen Abständen finden sich Bewohner in
„ihren“ Räumlichkeiten etwa zu Frühstücksrunden und Seniorentreffs, zur Hausaufgabenbetreuung, zu Näh- und EDV-Kursen oder zu den stark frequentierten Deutschkursen ein. Im Rahmen
des ersten gemeinsamen Sommerfests 2010, das zur festen Einrichtung im Viertel werden soll,
sowie der stimmungsvollen Nikolausfeier konnten sich auch außenstehende Gäste davon überzeugen, welch große Akzeptanz die noch so junge Kooperationsmaßnahme bereits erlangt hat.
Barrierefreiheit und Wohnkomfort
Seit vielen Jahren beschäftigt die Genossenschaft das Team Soziale Beratung, speziell geschulte Fachkräfte, die wichtige Ansprechpartner einsamer oder etwa kranker Genossenschaftsmitglieder sind.
Darüber hinaus leisten sie wichtige Arbeit im Beschwerde- und Konfliktmanagement und entlasten
die genossenschaftseigene Rechtsabteilung bei der Wiederherstellung des häuslichen Friedens.
Zum umfangreichen eigenen Sozialdienstleistungsspektrum gehören außerdem die Pflege des
sozialen Netzwerks der jeweils lokalen Akteure sowie die Wohnberatung inklusive Hilfestellung bei
der Beantragung von Fördergeldern bzw. Pflegezuschüssen. Gerade in wirtschaftlich schwierigen
Zeiten nehmen die Mitglieder dieses Angebot besonders stark in Anspruch. Im Zuge der Wohnberatung werden bauliche Anpassungen aufgezeigt und z. T. direkt in die Wege geleitet, die ein
möglichst selbstbestimmtes Leben der betroffenen Bewohner in den vertrauten Wohnungen
gewährleisten sollen. Die wohnkomfortsteigernde Maßnahmenpalette reicht dabei von der
Anbringung zusätzlicher Handläufe über das Aufstellen von Rollatorenboxen bis hin zum Einbau
hochwertiger barrierefreier Badezimmer.
Engagement der Spar- und Bauverein eG
zugunsten bedürftiger Kinder bei der
„Aktion Kinderwünsche“
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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Als weitere Beispiele der Präsenz vor Ort mit dem Ziel, Kommunikation und Begegnung der Genossenschaftsmitglieder zu fördern, seien für 2010 herausgestellt: die Beteiligung am alljährlichen
Blumenmarkt in Dortmund-Scharnhorst, die Abschlussfeier der Großmodernisierungsmaßnahme
im Heinrichblock am 21. Oktober sowie die Adventfeiern in den Gemeinschaftsräumen der Neubauten Paulinenstraße und Bauerstraße im November.
Höhepunkte des Bewohnerfests im Althoffblock: die Flamencotänzer der spanischen Mission (Suitbertus-Gemeinde) sowie
die Kombination aus Hüpfburg und Kistenkletterturm
Hier kommt Farbe ins Spiel: Das Kinderschminken war nur ein Teil des bunten Treibens beim Bewohnerfest der Spar- und
Bauverein eG im Althoffblock (Do-Innenstadt-West).
Kommunikation und Begegnung
Einen Höhepunkt der Begegnung im Berichtsjahr stellte sicherlich das Bewohnerfest im Althoffblock am 29. Mai 2010 dar: Anlässlich des 10-jährigen Jubiläums des „Nachbarschaftstreffs im
Althoffblock“ schenkten über 20 Mitarbeiter der Genossenschaft und des Kooperationspartners
Caritas sowie zahlreiche ehrenamtlich engagierte Bewohner dem Quartier ein buntes Straßenfest.
Das gesellige Miteinander bei heiß ersehntem Sonnenschein, die Vielfältigkeit der Kleinkunst- und
Verköstigungsstände sowie das anregende Veranstaltungsprogramm werden den zahlreichen
Festgästen sicher noch lange in Erinnerung bleiben.
Zahlreiche Besucher, ein tolles Programm und ein wohlgesonnener Petrus sorgten für eine gelungene „Geburtstagsfeier“
zum zehnjährigen Jubiläum des Nachbarschaftstreffs im Althoffblock.
Festliche Eröffnung durch Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eG, und Manfred von Kölln, Leiter der
Abteilung Soziale Dienste der Caritas Dortmund, und den Männer-Gesang-Verein (MGV) Dortmund-Dorstfeld 1858 e.V.
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GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
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WOHNUNGSVERWALTUNG
Im Kernsegment, der laufenden Wohnungsverwaltung der insgesamt 11.479 Genossenschaftswohnungen, 85 Gewerbeeinheiten und 2.382 Garagen (zzgl. Verwaltungseinheiten der Tochter-GmbH), konnte
die positive Vorjahresentwicklung stabilisiert bzw. noch weiter verbessert werden. Die hohe Kundenzufriedenheit, die sehr gute Vermietungssituation sowie die professionellen Arbeitsmethoden haben im
regionalen Wettbewerbsvergleich eine höhere Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen bewirkt.
Der Förderauftrag gemäß § 2 Abs. 1 der Satzung, für die Mitglieder eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu gewährleisten, wurde erfüllt.
Der klare Nachfragevorsprung im Wettbewerbsvergleich vor Ort
lässt sich u. a. auf hohe
Professionalität und
besondere Kundenzufriedenheit zurückführen.
Bessere Position im regionalen Wettbewerb
Zum 31. Dezember 2010 waren lediglich 28 Genossenschaftswohnungen nicht vermietet; das entspricht 0,24 % des Gesamtwohnungsbestands. Rechnet man die instandsetzungsbedingt leer
stehenden, aber bereits vermieteten Wohnungen hinzu, ergibt sich eine rechnerische Leerstandsquote von 0,98 %. Im Vergleich zur durchschnittlichen Leerstandsquote 2010 für die Stadt
Dortmund von 3,2 % (Bezugsgröße: alle Mietwohnungen in Dortmund) kommt hier die bessere
regionale Wettbewerbssituation der Spar- und Bauverein eG zum Ausdruck. Die deutlich positivere Vermietungslage ist Beleg für die Attraktivität des Wohnungsbestands und die Stimmigkeit
der Dienstleistungspalette.
In sehr beliebten Wohngegenden wie etwa im Althoffblock und bei sehr stark nachgefragten
Wohnmodellen, z. B. im barrierefreien Neubau mit Servicekonzept, erfolgt die Vermietung
anhand von Wartelisten – mit dem Ziel größtmöglicher Chancengleichheit aller Interessenten.
Dies gilt ebenso für die Vermietung von Garagen.
Das seit mehreren Jahren zum Teil leer stehende Gewerbelokal „Am Wilhelmplatz“ (Do-Dorstfeld) konnte 2010 weitervermietet werden. Im Rahmen eines auf zehn Jahre angelegten Mietvertrags hat der Betreiber einer Fitnessstudiokette die gesamte Fläche der ehemaligen EDEKA-Filiale
übernommen. Der neue Mieter wird erhebliche Investitionen in die Gewerbeeinheit vornehmen;
die Eröffnung des Geschäftsbetriebs ist für den 01. 09. 2011 geplant.
Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche belief sich zum
Ende des Berichtsjahres auf 4,13 Euro (Vorjahr: 4,10 Euro). Die absolute Miethöhe sowie der relative
Anstieg im Vorjahresvergleich um 0,03 Euro sind gleichermaßen Ausdruck der moderaten Mietengestaltungspolitik und des bestehenden Erlössteigerungspotenzials.
Anzahl der Kündigungen stark rückläufig
Die ohnehin niedrige Fluktuation, d.h. die geringe Zahl der Nutzerwechsel, ist weiter rückläufig
und Zeichen hoher Wohnzufriedenheit. So wurden im Berichtsjahr lediglich 919 Wohnungen (8 %)
gekündigt (Vorjahr: 1.001 bzw. 8,8 %). In 138 Fällen (15,02 %) handelte es sich zudem um Umzüge
innerhalb des genossenschaftseigenen Hausbestands. Die wohnungswirtschaftliche Erkenntnis
„Fluktuation geht dem Leerstand voraus“ nährt angesichts der niedrigen Fluktuationsrate 2010
die Erwartung einer weiterhin positiven Vermietungssituation. Da letztlich beinahe jeder Nutzerwechsel Instandsetzungskosten nach sich zieht, bedeuten die rückläufigen Zahlen gleichzeitig
eine Entlastung des Investitionsbudgets.
Die gerichtlichen Auseinandersetzungen im Bereich des Forderungsmanagements sind mit 141
Fällen (Vorjahr: 145) ebenfalls zurückgegangen. Dies gilt auch für die Mietforderungen 2010 in
Höhe von insgesamt 716.858,80 Euro (Vorjahr: 812.722,90 Euro). Die gute Kennzahlenentwicklung
ist nicht zuletzt Ergebnis des fachbereichsübergreifenden Engagements der Mitarbeiter.
Prozessorientierung statt Abteilungsdenken
Die zunehmende Komplexität der Aufgabenstellungen in der Wohnungsbewirtschaftung erfordert ein hohes Maß an Kommunikation, Sachverhaltstransparenz und abteilungsübergreifendem
Verständnis. Im Rahmen der Aufbau- und Ablauforganisation der Spar- und Bauverein eG gewinnt
folgerichtig die Geschäftsprozessorientierung mehr und mehr an Bedeutung: Abteilungsübergreifende Arbeitskreise, projektbezogene sog. „runde Tische“ oder auch die klare Formulierung von
Geschäftsanweisungen bzw. Arbeitsablaufbeschreibungen sind Beispiele für die organisatorische
Herangehensweise.
Wunderschöne Wohnaussichten im Bestand der Genossenschaft: Toreinfahrt und liebevoll aufgearbeitete Fassaden im
Althoffblock (Do-Innenstadt-West)
| 47
SEIT EINFÜHRUNG DER BAR RIEREF REIEN BILDUNG
HABEN SICH 65 % ALLER ARBEITSKRÄFTE ÜBER 55
FÜR NEUE AUFGABENGEBIETE QUALIFIZIERT.
„Das wird eine der zentralen Zukunftsaufgaben sein: die vorhandenen Personalpotenziale auf den langfristigen Bedarf des
Unternehmens abzustimmen. Der demografische Wandel macht sich heute schon in Fachkräftemangel bemerkbar, und der Wettbewerb um qualifizierten Nachwuchs fordert die Entwicklung interessanter Perspektiven auch und gerade für ältere Menschen.
In dieser Situation steht unsere Philosophie ganz klar für Zukunftssicherheit. Denn wir brauchen die barrierefreie Bildung nicht
erst einzuführen: Bei uns ist „lebenslanges Lernen“ ein fest verankertes Prinzip, das nicht nur für eine engagierte, fundierte
Ausbildung steht, sondern vor allem für eine Personalpolitik, die jedem Lebensalter Entwicklungs- und Karrierechancen eröffnet.
Und wir sind fest davon überzeugt, dass diese Strategie als Erfolgsfaktor immer wichtiger wird.“
Markus Klukas | Prokurist der Spar- und Bauverein eG
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
50 |
| 51
Gemäß dem Schwerpunkt ihres Arbeitseinsatzes sind die Mitarbeiter folgenden Tätigkeitsbereichen zuzuordnen:
MITARBEITERAUFTEILUNG
weiblich
INTERNE ORGANISATION
Aufbau- und Ablauforganisation der Verwaltung
Zum Berichtsjahresschluss beschäftigte die Genossenschaft neben dem Vorstand einen Geschäftsführer mit Prokura, zwei weitere Prokuristen, vier Bevollmächtigte, 85 Angestellte – davon 14 weibliche Teilzeitkräfte –, 8 Auszubildende und eine Mitarbeiterin im Erziehungsurlaub.
Die Aufbauorganisation gliedert sich in die vier Geschäftsbereiche „Kaufmännisches Bestandsmanagement“, „Technisches Bestandsmanagement“, „Kaufmännische Steuerung und Kontrolle“ und die
genossenschaftseigene Spareinrichtung. Verschiedene Stabsstellen, geschäftsfeldübergreifende Projektteams oder Arbeitsausschüsse bringen die wachsende Bedeutung des Projektmanagements zum
Ausdruck. Die Orientierung an Geschäftsprozessen ersetzt bereits heute starres Abteilungsdenken.
Markus Klukas, Prokurist
der Spar- und Bauverein eG
Der Vorstand dankt den Mitarbeitern auch an dieser Stelle nochmals für die hohe Leistungsbereitschaft in Zeiten eines stetig steigenden Professionalisierungsgrads. Ohne den erfolgreichen und
motivierten Einsatz der Mitarbeiter hätte das immer umfangreicher und anspruchsvoller werdende
Arbeitsvolumen nicht bewältigt werden können.
männlich
„EINE INVESTITION IN WISSEN BRINGT IMMER NOCH DIE
BESTEN ZINSEN.“
BENJAMIN FRANKLIN, US-AMERIK. POLITIKER UND WISSENSCHAF TLER (1706 – 1790)
männlich
Wohnungsverwaltung
16
5
Personalwesen
1
–
Öffentlichkeitsarbeit
2
–
Technische Abteilung
7
12
Soziale Beratung
–
2
Modernisierung/Controlling
1
1
Grundstücks- und Finanzierungsabteilung
2
1
Hausmeister
–
1
Rechnungswesen
5
3
Hausverwalter
–
10
Innenrevision
1
–
Registratur
1
2
Kasse, Spareinrichtung, Mitgliederverwaltung
7
2
Telefonzentrale
1
–
EDV-Abteilung
1
1
Reinigungskräfte
2
–
Datenverarbeitung, Betriebskostenabrechnung
4
–
Auszubildende
6
2
Sekretariat
1
–
Ausbildung als Nachwuchsförderung mit Perspektive
Die Spar- und Bauverein eG hat die Aus- und Weiterbildung junger Berufseinsteiger zu Fachkräften der Immobilienwirtschaft schon immer als Schlüsselaufgabe betrachtet. Es ist daher nur
konsequent, dass mehr als die Hälfte der aktiv tätigen kaufmännischen Mitarbeiter im eigenen
Unternehmen ausgebildet wurden. Dass die Ausbildung in vielen Fällen als erster Baustein einer
innerbetrieblichen Karriere gewertet werden kann, zeigt die Vielzahl der aus den eigenen Reihen
besetzten Führungspositionen.
Sie haben gut lachen: Vier ehemalige Auszubildende der Spar- und Bauverein eG stehen beispielhaft für einen fundierten
Start in ein perspektivreiches Berufsleben.
Gegenüber einem starren
Abteilungsdenken drückt
sich die zunehmende Prozessorientierung u. a. in
geschäftsfeldübergreifenden Arbeitskreisen und
Projektteams aus.
weiblich
Dank einer auf langfristige Bindung zielenden
Aus- und Weiterbildungsstrategie können Führungspositionen regelmäßig auch aus dem
eigenen Mitarbeiterbestand besetzt werden.
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
52 |
| 53
Die Förderung der Teamarbeit ist zentraler Bestandteil der Unternehmenskultur. Im Rahmen eines Strategie-Workshops
setzten sich die Führungskräfte der Spar- und Bauverein eG zunächst ausführlich mit der Theorie zum Thema auseinander...
Die laut Profil des Berufsbilds „Immobilienkaufmann/-kauffrau“ zu erarbeitenden betrieblichen
Ausbildungsinhalte können aufgrund der vielschichtigen Geschäftspalette umfassend und praxisnah vermittelt werden. Die Auszubildenden erhalten bei sämtlichen betrieblichen Tätigkeiten
einen handlungsorientierten Einblick in alle für das Berufsbild relevanten Fachbereiche; darüber
hinaus absolvieren sie „eine kleine Bankausbildung“ im genossenschaftseigenen Sparbetrieb. Die
Ausbildung gewinnt zusätzlich an Qualität durch die Ausweitung des betrieblichen Lehrplans um
Sozial- und Öffentlichkeitsarbeit sowie die eigenständige Erarbeitung einer betriebsinternen Projektarbeit im 2. Ausbildungsjahr. Im Zuge der Begabtenförderung ist im Berichtsjahr zwei Auszubildenden durch entsprechende betriebliche Einsatzplanung die Möglichkeit eröffnet worden,
parallel zur Ausbildung ein immobilienwirtschaftliches Studium an der EBZ Business School in
Bochum zu beginnen.
Über die dreijährige kaufmännische Ausbildung hinaus bietet die Genossenschaft Schülerpraktika oder etwa Traineeprogramme an und gewährt zeitweise auch „Gast“-Auszubildenden einen
Einblick ins Unternehmensgeschehen.
Fit für die Zukunft durch Personalentwicklung
Die wichtige Investition in heranwachsende Fachleute, die mit Interesse, Begeisterung und Selbstbewusstsein Teil dieser zukunftsträchtigen Branche werden, ist genauso wie das „lebenslange
Lernen“ langjähriger Mitarbeiter prägendes Merkmal der Unternehmenskultur. Der Spar- und
Bauverein eG kommt es dabei insbesondere auf den gezielten Einsatz der jeweiligen Fähigkeiten
und Talente und auf klare Regeln über Anreiz-, aber auch Sanktionssysteme an. Eine aktive Informationspolitik, die offene und transparente Kommunikation ebenso wie die Professionalität und
Serviceorientierung bei der Vermittlung von Fach-, Methoden- und Sozialkompetenz werden als
unerlässliche Bausteine des Personalentwicklungskonzepts betrachtet.
Eine persönliche, partnerschaftliche Arbeitsatmosphäre oder etwa die gemeinsame Entwicklung
einer individuellen Karriereplanung stärken die Spar- und Bauverein eG im Wettlauf um die
Gewinnung und Bindung der „Leistungsträger von morgen“.
... bevor es im zweiten Teil an die praktische Umsetzung ging: Beim gemeinsamen Bau eines Floßes, das anschließend erfolgreich eingeweiht wurde,
bewiesen die Teilnehmer, dass man mit vereinten Kräften überall gut ankommt.
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„Internationale Finanz- und Wirtschaftskrisen, europäische Entwicklung
‚von der Währungsunion hin zur Transferunion’, dramatische Finanzknappheit deutscher Kommunen: Diese Fakten wirken sich immer stärker
auf unsere Lebenssituation aus. Und sie werfen die Frage auf, wie sich
Zukunftssicherheit – für den Einzelnen und das Gemeinwesen – überhaupt noch gewährleisten lässt. Hier setzen wir von jeher auf professionelles Finanzmanagement, eine sensible Steuerung des Passivportfolios und
einen sicherheitsorientierten Umgang mit Kundeneinlagen. Solidität und
Transparenz werden weiterhin oberste Priorität behalten. So können wir
unseren Kunden auch zukünftig Sicherheit für ihre persönliche Lebensplanung bieten und dabei regelmäßig Investitionen tätigen, die nicht nur
unseren Bewohnern, sondern dem gesamten Stadtteil zugute kommen.“
Petra Bentzien | Abteilungsleiterin der Spareinrichtung und Mitgliederverwaltung der
Spar- und Bauverein eG
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
56 |
| 57
Markus Klukas, Prokurist der Spar- und Bauverein eG, überreichte Petra Bentzien zu ihrem 25-jährigen Dienstjubiläum
gesammelte Zeichen der Anerkennung und Sympathie ihrer Kollegen.
SPAREINRICHTUNG
Petra Bentzien, Abteilungsleiterin der Spareinrichtung
und Mitgliederverwaltung
der Spar- und Bauverein eG
Hohe Rentabilität des Sparbetriebs 2010 als wichtiger Beitrag zum Unternehmenserfolg
Mit einer rechnerischen Überschussmarge von 788 Tsd. Euro im Berichtsjahr leistet das Geschäftsfeld „Spareinrichtung“ einen unverzichtbaren Beitrag zum Unternehmenserfolg. Die Grundidee,
den wohnungswirtschaftlichen genossenschaftlichen Förderauftrag als Hilfsbetrieb zu unterstützen, ist somit im Berichtsjahr 2010 wiederum aufgegangen.
Der Rückgang des Sparvolumens im Vorjahresvergleich auf 81.155 Tsd. Euro zum Jahresschluss
2010 hängt eng mit dem deutlichen Anstieg des Geschäftsanteilskapitals zusammen: Zur weiteren Eigenkapitalstärkung wurde der Erwerb zusätzlicher Genossenschaftsanteile propagiert.
Dazu haben langjährige Sparer festgelegte Einlagen aufgelöst und den Auszahlungsbetrag in
Erwartung einer auch weiterhin gewährten Dividende von 51 Euro bzw. 3,99 % in neue Genossenschaftsanteile wieder eingezahlt.
Die in der Genossenschaft gehaltenen Sparvolumina verändern die Finanzierungsstruktur eigener Investitionen und gewährleisten eine weitergehende Bankenunabhängigkeit. Über die Funktion der Spareinlagen und Sparbriefe als relevante Finanzierungsquelle für Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hinaus ist die Spareinrichtung erfolgreiches Instrument
der Mitgliederbindung bzw. Neukundengewinnung.
Da die Geldmarktreferenzzinssätze auch 2010 auf sehr niedrigem Niveau verharrten, platzierten
die Kunden ihre Ersparnisse mehrheitlich im Festzinssparen 1 Jahr/2 Jahre. Mit Blick auf die bislang nur verhaltenen Marktzinssteigerungsprognosen wählten sie darüber hinaus zunehmend
die Anlageform Sparbrief 3 Jahre/4 Jahre.
Die Geschäftspolitik für die Spareinrichtung zielt bei der Ausgestaltung der vielfältigen Sparformen gleichermaßen auf die kontinuierliche Werthaltigkeit festgelegter Spareinlagen und eine
planbare Rendite mit lukrativen Zinssätzen. Die Höhe des Einlagevolumens sowie die allgemeine
Kundenzufriedenheit sind Indizien für die erfolgreiche Umsetzung dieser Strategie.
SPARVOLUMEN 2010
KONTENZAHL 2010
31. 12. 2009
31. 12. 2010
73.252.008
66.952.404
191.835
160.575
aufgrund von Bonussparverträgen
1.823.956
1.701.385
Sparbriefe/Sparschuldverschreibungen
8.797.765
12.341.038
84.065.564
81.155.401
mit dreimonatiger Kündigungsfrist
mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist
GESAMT
Alle Angaben in Euro
Unsere Handlungsmaxime für die Spareinrichtung wird auch zukünftig von verantwortungsvollem Umgang mit den anvertrauten Geldern geprägt sein. Kompetente Beratung im persönlichen
Gespräch, die zielgerichtete Weiterbildung unserer Mitarbeiter sowie professionelle Sicherungssysteme bleiben für uns unverrückbare Grundsätze.
Sparkonten
Sparbriefe
GESAMT
31. 12. 2009
31. 12. 2010
6.740
6.513
671
769
7.411
7.282
Das deutlich angestiegene Ergebnis der Spareinrichtung im Berichtsjahr bestätigt einmal
mehr, dass ein verantwortungsvoll betriebenes
Spargeschäft mit Rentabilität im Einklang steht.
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
58 |
GESCHÄFTSGUTHABEN UND MITGLIEDERBEWEGUNG
| 59
Eigenkapitalstärkung durch Zeichnung zahlreicher weiterer Genossenschaftsanteile
Insbesondere angesichts des niedrigen Marktzinsniveaus ist die zum Jahresende 2009 und 2010
lancierte Aktion „Zeichnung weiterer Genossenschaftsanteile über den Pflichtanteil hinaus“ auf
überaus große Resonanz gestoßen. Das schon 2009 deutlich angestiegene Geschäftsguthaben hat
sich im Berichtsjahr daher nochmals erhöht: um 3.267.912,49 Euro auf nunmehr 26.157.359,30 Euro.
Mit einem Gesamtbetrag von 25.113.160,18 Euro (Vorjahr: 21.840.679,32 Euro) betrifft das ausgewiesene Geschäftsguthaben 2010 das Kapital der verbleibenden Mitglieder. Die positive Entwicklung
im Berichtszeitraum trägt zur weiteren Eigenkapitalstärkung bei.
Zum Stichtag 31. 12. 2010 betrieben insgesamt 46 Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland eine eigene Spareinrichtung mit einem Gesamteinlagevolumen von 1.998.319 Tsd. Euro.
Zwei weitere Genossenschaften haben im Februar 2011 die Bankerlaubnis zum Betreiben des Einlagegeschäfts erhalten. Die Spar- und Bauverein eG Dortmund gehört im Kreise der Spareinrichtungen zu den größten und etabliertesten Wohnungsbaugenossenschaften mit Bankerlaubnis.
Die Wohnungsbaugenossenschaften mit Spareinrichtung pflegen einen intensiven fachlichen
Austausch im Rahmen einer Bundesarbeitsgemeinschaft sowie in enger Kooperation mit dem
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin.
Erfreulicherweise ist auch die Anzahl der Mitglieder im Saldo der Zu- und Abgänge um 230 auf
insgesamt 17.478 Mitglieder zum 31. 12. 2010 angestiegen, während sich im gleichen Zeitraum die
Zahl der gezeichneten Genossenschaftsanteile im Saldo sogar um 2.595 Anteile auf insgesamt
21.135 Anteile erhöht hat.
Die Veränderungen bei den Mitgliedschaften sind auf folgende Ursachen zurückzuführen: Insgesamt wurden 1.246 Mitgliedschaften neu begründet; 1.016 Mitglieder schieden aus der Genossenschaft aus, davon 708 durch Kündigung, 250 durch Tod, 38 durch Übertragung sowie 20 durch
Ausschluss.
Das folgende Diagramm stellt die Altersstruktur der Mitglieder dar.
Die Spar- und Bauverein eG Dortmund ist Mitglied im Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen von Wohnungsgenossenschaften, errichtet vom GdW Berlin.
GESCHÄFTSENTWICKLUNG IM RÜCKBLICK  SPARVOLUMEN 1990  2010
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
’90
’91
Spareinlagen
Alle Angaben in Mio. Euro
’92
’93
’94
’95
’96
’97
Sparbriefe und Sparschuldverschreibungen
’98
’99
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
’10
Bis 30 Jahre 1.663 Mitglieder (9 %)
Bis 80 Jahre 4.565 Mitglieder (26 %)
Bis 40 Jahre 2.719 Mitglieder (16 %)
Über 80 Jahre 1.958 Mitglieder (11 %)
Bis 60 Jahre 6.573 Mitglieder (38 %)
Dank eines deutlichen
Mitgliederzuwachses
sowie einer erfolgreichen
Zeichnungsaktion konnte
das Eigenkapital Im
Berichtsjahr erneut signifikant erhöht werden.
GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN/DARSTELLUNG DER LAGE
DARSTELLUNG DER LAGE
60 |
3. FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
ERTRAGSLAGE
Finanzielle Leistungsindikatoren werden häufig zu Betriebsvergleichen innerhalb der Branche
herangezogen und sind Ausdruck von Leistungsfähigkeit und Ertragskraft der berichtenden
Unternehmen. Für die Spar- und Bauverein eG ergeben sich zum Stichtag 31. 12. 2010 folgende
ausgewählte Kenngrößen:
Das im Vergleich zu den Vorjahren schon höhere Betriebsergebnis 2009 von 2.142 Tsd. Euro hat
sich 2010 nochmals auf nunmehr 2.247 Tsd. Euro verbessert (+ 4,9 %). In besonderer Weise herauszuheben ist der deutliche Zuwachs im Spartenergebnis der Spareinrichtung: Die anhaltende
Niedrigzinsphase konnte hier für eine weitere Steigerung der Rentabilität des Geschäftsfelds
genutzt werden.
KENNZAHLEN
Gesamtkapitalrentabilität
3,1 %
Eigenkapitalrentabilität
4,5 %
Cashflow
Durchschnittliche Wohnungsmiete
Quote nicht vermieteter Wohnungen
Fluktuationsquote
Modernisierung/Instandhaltung je m
Eigenkapitalquote
11.036 Tsd. EUR
4,13 EUR /m/Monat
0,24 %
8%
25,14 EUR/m/p.a.
17,7 %
Bezüglich der Angaben zu „Nichtfinanziellen Leistungsindikatoren“, die gemäß § 289 Abs. 3 HGB
von großen Unternehmen i. S. v. § 267 Abs. 3 HGB zu dokumentieren sind, verweisen wir auf
unsere Ausführungen zur Geschäftsentwicklung in den einzelnen Geschäftszweigen.
Im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung wurde ebenfalls ein positives Ergebnis erzielt. Wesentliche Beiträge dazu ergaben sich vor allem aus höheren Sollmietenerträgen (Erstvermietung von
Neubauwohnungen; Mietanpassungen bei Neuvermietung, nach Modernisierung u. a.; ganzjährige Auswirkungen von Mietanpassungen im Vorjahr) und rückläufigen verrechneten Verwaltungskosten. Den Mehrerträgen gegenüber stehen insbesondere höhere Instandhaltungskosten
zur Wohnwerterhaltung und -verbesserung sowie ein zusätzliches Abschreibungsvolumen als
Folge der umfangreichen Investitionstätigkeit.
Der Jahresüberschuss 2010 beläuft sich auf 2.310 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.542 Tsd. Euro) und liegt
damit um 49,8 % über dem Vorjahresniveau. Ausgehend vom Betriebsergebnis, sind darin zusätzlich das positive Finanzergebnis sowie das ausgeglichene Ergebnis im Neutralen Geschäftsbereich berücksichtigt.
Für das Wirtschaftsjahr 2011 und die Folgejahre bis 2015 erwarten wir gemäß unserer Planung für
den Mittelfristzeitraum eine unverändert positive Geschäftsentwicklung mit Umsatzzuwächsen
insbesondere aus der Vermietung. Letztere werden dabei von den ganzjährigen Auswirkungen
der im Berichtsjahr 2010 fertiggestellten Neubaumaßnahmen „Bauerstraße 3, 5“ und „Generationenweg 1“ sowie den in 2011 und den Folgejahren bis 2013 bezugsfertigen Neubauwohnungen
„Kuithanstraße u. a.“ im Althoffblock geprägt sein. Die für den Mittelfristzeitraum kalkulierten Jahresergebnisse werden es auch zukünftig erlauben, eine planmäßige Dividende auszuschütten
und die Einstellung in Ergebnisrücklagen zur Eigenkapitalstärkung vorzunehmen.
Die Geschäftspolitik ist unverändert auf langfristige Bestandssicherung und -verbesserung ausgerichtet; entsprechend wird der Großteil der zukünftigen Erträge aus Sollmieten in die Instandhaltung und Modernisierung der genossenschaftseigenen Wohnhäuser reinvestiert.
| 61
Die Steigerung des
Betriebsergebnisses im
Vorjahr fand 2010 ihre
Fortsetzung in einer
weiteren Optimierung
um 4,9 %.
DARSTELLUNG DER LAGE/NACHTRAGSBERICHT
62 |
FINANZLAGE
| 63
Die Genossenschaft verfügt über eine ausreichende Liquidität, um den Zahlungsverpflichtungen
jederzeit nachzukommen. Dies belegt u. a. die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2010:
Danach ergibt sich ein Cashflow in Höhe von 11.036 Tsd. Euro und zum 31. 12. 2010 ein Finanzmittelbestand von 24.569 Tsd. Euro.
Die Bilanzsumme ist im Vorjahresvergleich insbesondere aufgrund der umfangreichen Investitionen in die Neubau- und Modernisierungstätigkeit und der in diesem Zusammenhang aufgenommenen Dauerfinanzierungsmittel um 6.020 Tsd. Euro (1,82 %) angestiegen.
Der voraussichtliche Finanzierungsbedarf für das Geschäftsjahr 2011 wurde im Rahmen der Haushaltsplanung identifiziert; entsprechende Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung.
Wir weisen als Besonderheit gegenüber Wohnungsunternehmen ohne Spareinrichtung darauf
hin, dass das Sparvolumen von 81,2 Mio. Euro im Rahmen des Kapitalaufbaus im Fremdkapitalanteil enthalten ist.
Die Finanzlage ist geordnet.
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet.
VERMÖGENSLAGE
NACHTRAGSBERICHT
Vermögens- und Kapitalaufbau gliedern sich wie folgt:
Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB, die nach dem Schluss des
Geschäftsjahres eingetreten sind, liegen nicht vor.
VERMÖGENSAUFBAU
Tsd. EUR
%
Anlagevermögen
297.433
88,3
6.229
1,9
33.101
9,8
336.763
100,0
Tsd. EUR
%
59.623
17,7
246.590
73,2
30.550
9,1
336.763
100,0
Umlaufvermögen*, mittel- und langfristig
Umlaufvermögen*, kurzfristig
GESAMT
*einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten
KAPITALAUFBAU
Eigenkapital
Fremdkapital*, mittel- und langfristig
Fremdkapital*, kurzfristig
GESAMT
*einschließlich Rückstellungen
RISIKOBERICHT
RISIKOBERICHT
64 |
RISIKOMANAGEMENT/INTERNE REVISION/
COMPLIANCE/CORPORATE GOVERNANCE
Die im Rahmen des bewährten Risikomanagementsystems der Spar- und Bauverein eG durchgeführte Beobachtung von Frühwarnindikatoren zur Identifizierung möglicher Gefahrenpotenziale,
die Risikoanalyse sowie die Einleitung evtl. geeigneter Steuerungsmaßnahmen zur Risikovermeidung wurden fortgesetzt.
Berücksichtigung finden in dem Zusammenhang bislang die im August 2009 von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) aktualisierten „Mindestanforderungen an das Riskomanagement – MaRisk“. Mit dem Rundschreiben 11/2010 hat die BaFin im Dezember 2010 eine
Erweiterung der MaRisk veröffentlicht, die bis 31. 12. 2011 vollumfänglich in allen Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung umzusetzen ist. Zwecks Implementierung beteiligt sich die
Spar- und Bauverein eG in einem bundesweiten Arbeitskreis, initiiert vom GdW Bundesverband
der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V., an der Einarbeitung der neuen Anforderungen in
das institutseigene „Handbuch MaRisk“.
Die Risikobewertung per 31. Dezember 2010 ergab, dass im Berichtsjahr kein bestandsgefährdendes Risiko für die Genossenschaft und die Tochter-GmbH vorlag und ein solches nach aktuellem
Sachstand auch für die Zukunft nicht zu erwarten ist. Dem erhöhten Beobachtungsbedarf in
Bereichen mit besonderer Bedeutung für das Geschäftsergebnis trug die Spar- und Bauverein eG
durch monatlichen Einsatz EDV-basierter Controlling- bzw. Steuerungsinstrumente und im Rahmen von Prüfungen der Internen Revision Rechnung.
Über die Ergebnisse der regelmäßigen Risikoanalyse unter Berücksichtigung möglicher Wechselwirkungen berichtete der Vorstand in Form von schriftlichen Risikoquartalsberichten sowie im Rahmen
der gemeinsamen Sitzungen mit dem Gesamtgremium bzw. mit Ausschüssen des Aufsichtsrates.
Die Beurteilung des Risikomanagementsystems ist insbesondere mit Blick auf den Sparbetrieb
wichtiger Gegenstand der Jahresabschlussprüfung durch den VdW Rheinland Westfalen e. V. Im
Ergebnis wurde die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems der Genossenschaft wiederum bekräftigt.
Die Deutsche Bundesbank hat mit Schreiben vom 05. 05. 2010 auf Grundlage der Jahresabschlussunterlagen per 31. 12. 2009 anhand eines Bonitätsbeurteilungsverfahrens die Notenbankfähigkeit
der Spar- und Bauverein eG bestätigt. Zudem fand am 23. 11. 2010 ein persönliches Aufsichtsgespräch im Hause der Deutschen Bundesbank in Düsseldorf statt, in dem der Vorstandsvorsitzende
der Genossenschaft ausführlich auch über die Organisation des Risikomanagements berichtete.
Die für die Spar- und Bauverein eG relevanten Risiken fanden außerdem im Rahmen der risikoorientierten Prüfungs- und Beratungstätigkeit der Internen Revision Berücksichtigung. Auf Basis der mit
dem Vorstand abgestimmten Prüfungsplanung wurden inhaltliche Prüfungsschwerpunkte in den
verschiedenen Fachbereichen definiert, die im Berichtsjahr Gegenstand zahlreicher Funktions- und
Systemprüfungen waren. Diese Prüfungen zielten primär darauf, durch einen systematischen und
| 65
zielgerichteten Ansatz die Effektivität des Risikomanagements, des Internen Kontrollsystems und
der Geschäftsprozesse zu bewerten und mögliche Optimierungspotenziale aufzuzeigen, um zu
einer nachhaltigen Sicherung des genossenschaftseigenen Vermögens beizutragen.
Die Prüfungs- und Beratungstätigkeit der Internen Revision im Berichtsjahr ergab, dass den
gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Anforderungen entsprochen wurde, und bestätigte grundsätzlich sowohl die Funktionsfähigkeit der Geschäftsprozesse als auch die Angemessenheit der
Arbeitsmethoden.
Ein Meilenstein im Rahmen des Compliance-Managements war die Erstellung eines unternehmenseigenen Organisationshandbuchs, das die Kernprozesse der Spar- und Bauverein eG sowie die für
die Genossenschaft relevanten gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Vorgaben systematisch
dokumentiert. Die transparente und übersichtliche Darstellung der fachbereichsspezifischen und
-übergreifenden Regelungen trägt zur Sicherstellung der Einhaltung der entsprechenden Vorgaben und damit zur Vermeidung von materiellen und immateriellen Vermögensschäden bei.
Umfassende interne
Funktions- und Systemprüfungen tragen zur
Absicherung des Genossenschaftsvermögens bei
und unterstützen die
kontinuierliche Prozessoptimierung.
Der wertorientierten und nachhaltig an den Mitgliederinteressen ausgerichteten, verantwortungsvollen Unternehmensführung und -kontrolle (Corporate Governance) kommt seit jeher eine
besondere Bedeutung zu. So enthält auch die im Berichtsjahr aktualisierte Geschäftsordnung des
Aufsichtsrates zahlreiche Bestimmungen, die das partnerschaftliche Miteinander der Organe
betonen und zu einer Stärkung der offenen und transparenten Unternehmensinformation und
-kommunikation beitragen.
RISIKEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Bestandsgefährdende Risiken, die laut KonTraG gesondert aufzuführen sind, liegen nicht vor.
Unverändert kritisch beobachtet werden aktuelle und prognostizierte Veränderungen auf den
Teilmärkten, die Einfluss auf die Geschäftsentwicklung der Spar- und Bauverein eG nehmen. Die
voraussichtlichen Auswirkungen für den Mittelfristzeitraum bis 2015 fanden im Rahmen der Wirtschaftsplanung Berücksichtigung. Dies gilt ebenso für bereits bekannte Auflagen bzw. gesetzliche Verpflichtungen, die die Ertragslage zukünftig belasten werden (z. B. Dichtheitsprüfung der
Abwasserleitungen).
Weitere Gesetzesinitiativen mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit im
Wohngebäudezyklus werden auch in Rückkoppelung mit den Interessenvertretungen der Branchenverbände konstruktiv begleitet. Dies betriff t z. B. die Novelle der Energiesparverordnung
2012 mit Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie und des Energiekonzepts der Bundesregierung.
Wesentliche Gesichtspunkte der interessenpolitischen Tätigkeit sind die Sicherstellung der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit und der Sozialverträglichkeit staatlicher Anforderungen oder etwa
diesbezügliche Fragen des Mietrechts.
Auf dem Wege der
Interessenpolitik wird im
Dialog mit allen Beteiligten darauf hingewirkt,
dass staatliche Anforderungen auch in wirtschaftlicher Hinsicht
umsetzbar bleiben.
RISIKOBERICHT
66 |
In besonderer Weise werden Kenngrößen zur Vermietungssituation, zur Auftragsauslastung für
die Investitionstätigkeit sowie zu den Finanzanlagedispositionen erhoben und im Zeitablauf
beobachtet. Die schriftlich fixierte Ordnung des Geschäftsbetriebs definiert Regelungen zur prozessabhängigen Überwachung (Internes Kontrollsystem) sowie zur prozessunabhängigen Kontrolle (Interne Revision). Im Zuge der immer stärkeren Geschäftsprozessorientierung, losgelöst
vom starren Abteilungsdenken, gewinnt die Formulierung prozessorientierter Geschäftsanweisungen und Arbeitsablaufbeschreibungen stetig an Bedeutung.
Wesentliche zinsänderungs- oder konjunkturabhängige Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind aktuell ebenso wenig erkennbar wie rechtliche Bestandsgefährdungspotenziale.
Das über dem Branchendurchschnitt liegende Volumen der Investitionen in den Wohnungsbestand verhindert nicht nur Instandhaltungsstau und hohe Folgekosten, sondern ist zugleich Voraussetzung nachhaltiger Vermarktbarkeit. Die sehr gute Vermietungssituation wird nach unserer
Einschätzung im Mittelfristzeitraum weiter Bestand haben.
Die gemäß § 25 Abs. 1 KWG durchzuführende Gefährdungsanalyse in der genossenschaftseigenen Spareinrichtung wurde im Berichtsjahr planmäßig aktualisiert. Aufbau- und Ablauforganisation sowie die angewiesenen Abwehrmaßnahmen sind aus unserer Sicht vollauf geeignet, Geldwäsche im Unternehmen zu verhindern.
CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Die bereits gute Wettbewerbssituation der Spar- und Bauverein eG möchten wir durch eine Vielzahl an Maßnahmen erhalten bzw. weiter ausbauen. Ein wesentlicher Ansatzpunkt ist dabei die
zukunftsfähige Weiterentwicklung des Wohnungsangebots. Im Mittelpunkt stehen nachfrageorientierte Wohnformen, die einerseits über weitere Neubauvorhaben, andererseits über Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen im Wohnungsbestand verwirklicht werden können. Um
unsere Dienstleistungspalette zielgerichtet auszuweiten, kooperieren wir mit Spezialisten; insbesondere mit Sozialdienstleistern pflegen wir eine enge Zusammenarbeit.
Um unser Profil in Abgrenzung zu reinen Immobilienhandelsunternehmen zu schärfen, wollen
wir uns im Bewusstsein der Öffentlichkeit noch offensiver als leistungsstarker, vertrauenswürdiger Partner verankern. So verfolgen wir die Positionierung des Geschäftsmodells Genossenschaft als „Marke“ im Verbund der deutschlandweit organisierten Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. Ziel dieser Zusammenarbeit sind gemeinsame
Aktivitäten der Öffentlichkeitsarbeit zur Erhöhung des Bekanntheitsgrads, z. B. mit Hilfe einer
landesweit geschalteten und in den Lokalfunkstationen auf die Unternehmen heruntergebrochenen Radiowerbung.
Die Anfang 2011 leicht steigenden, aber nach wie vor vorteilhaften Kapitalmarktkonditionen
betrachten wir als Chance für eine weiterhin positive Ertragsentwicklung und suchen kontinuierlich nach Möglichkeiten, die derzeit günstigen Zinskonditionen für die Zukunft festzuschreiben.
Über das klassische Aktivportfoliomanagement hinaus betreiben wir daher ein intensives Kapitalkostenmanagement.
Laut Presseveröffentlichungen (März 2011) im Zusammenhang mit der Erstellung des neuen Mietspiegels 2011 für die Stadt Dortmund ist die stadtweite monatliche Durchschnittsmiete in den
letzten vier Jahren auf 4,89 Euro/m angestiegen. Angesichts des durchschnittlichen monatlichen
Nettomietwerts von 4,13 Euro/m im Wohnungsbestand der Spar- und Bauverein eG zum
31. 12. 2010 wird deutlich, welch großes Mieterhöhungspotenzial grundsätzlich besteht.
FINANZINSTRUMENTE
FINANZ ANL AGEN
Die Anlagestrategie der Spar- und Bauverein eG ist nach folgenden Kriterien ausgerichtet:
a) Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit
b) Weitgehende Minimierung etwaiger Anlage- und Ausfallrisiken
c) Diversifizierung der Anlageformen zur Optimierung der Ertragssituation
d) Angemessene Gestaltung der Duration des Gesamtportfolios zur Minderung der kapitalmarktbedingten Zinsänderungsrisiken
e) Gestaltung der Erträge aus Finanzanlagen im Sinne eines kontinuierlichen und planbaren
Mittelzuflusses
Die genannten Vorgaben führen dazu, dass die Spar- und Bauverein eG nahezu ausschließlich in
Anlageformen investiert, die sowohl eine Rückzahlungsvereinbarung hinsichtlich des Anlagenennwerts als auch eine gute bis sehr gute Bonität des Schuldners aufweisen.
Im Wertpapierbereich soll die Höhe der Einzelanlagen in der Regel nicht mehr als 500.000 Euro
betragen. Die Festlegung der Laufzeiten richtet sich nach den Liquiditätserfordernissen des
Unternehmens und den Erwartungen hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung.
Die Finanzanlagen bestehen im Wesentlichen aus Termingeldern im kurzfristigen Bereich und
mittelfristigen Spareinlagen mit Festzinsvereinbarungen sowie Pfandbriefen, deutschen Staatsanleihen und wenigen Inhaberschuldverschreibungen namhafter nationaler und internationaler
Unternehmen mit überwiegend mittelfristigem Anlagehorizont. Die Portfoliostrategie ist insgesamt als konservativ und wertorientiert zu bezeichnen.
Die Jahresabschlussprüfung durch den VdW Rheinland Westfalen e. V. umfasste auch das
Finanzanlageportfolio; die eingehende Prüfung ergab keinerlei Beanstandungen.
| 67
PROGNOSEBERICHT
PROGNOSEBERICHT 2011
68 |
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FINANZIERUNGSMIT TEL
Zur Finanzierung der erheblichen Investitionstätigkeit ist die Spar- und Bauverein eG neben der
laufenden Reinvestition erwirtschafteter Überschüsse auch auf die Beschaffung von Fremdmitteln angewiesen. Der sich aus dem Fremdmittelbestand ergebende Zinsaufwand ist ein wesentlicher Faktor in der Gewinn- und Verlustrechnung, so dass diesem Finanzbereich besondere Aufmerksamkeit zu widmen ist.
Grundlagen der diesbezüglichen Aktivitäten sind die aus der Wirtschaftsplanung heraus ermittelten Kapitalbedarfe für den kurz- bis mittelfristigen Zeitraum, die laufenden Analysen des bestehenden Kreditportfolios im Sinne des Risikomanagements sowie die intensive Beobachtung des
Kapitalmarkts.
Der Kapitalmarkt zeichnete sich im Berichtszeitraum durch ein weiterhin günstiges Zinsniveau
aus. Für die Neuaufnahme und die Umfinanzierung von Darlehen haben sich daher weiterhin
günstige Konstellationen ergeben, die mit Blick auf die ungewisse Zinsentwicklung konsequent
genutzt wurden. Hinzu kamen noch die wohnungswirtschaftlichen Kreditprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie des Landes NRW, die in erheblichem Umfang zinsverbilligte Darlehen z. B. für Modernisierungsvorhaben beinhalteten.
Zur Optimierung des Kreditportfolios und zur Reduzierung des Zinsaufwands hat die Spar- und
Bauverein eG Forward-Darlehen abgeschlossen, so dass der Anschlussfinanzierungsbedarf, der
sich aus dem Kreditportfolio ergibt, für die Jahre 2011 und 2012 bereits weitgehend fest vereinbart ist.
Im Zusammenhang mit den Umfinanzierungen wurde der durch die beträchtliche Reduzierung
der Zinskosten gewonnene Liquiditätsspielraum dazu genutzt, die Tilgungsleistungen zu erhöhen, um die möglichen Auswirkungen zukünftig zu erwartender Zinserhöhungen deutlich zu
mindern.
Oberste Prämisse unserer Wirtschafts- und Arbeitsplanung für den Mittelfristzeitraum bis 2015 ist die Fortsetzung des positiven Verlaufs in allen Geschäftszweigen auf Grundlage einer auf Solidität ausgerichteten Strategie. Auch für die Zukunft
erwartet die Genossenschaft geordnete Vermögens- und Finanzverhältnisse sowie eine gesicherte Ertrags- und Liquiditätslage. Mit Blick auf Ertragsüberschüsse gilt für den Mittelfristzeitraum unverändert, dass sie zur Ausschüttung von Dividenden,
zur Stärkung der Eigenkapitalbasis durch Einstellung in Rücklagen sowie als Reinvestition in Form von Neubau, Modernisierung und Instandhaltungstätigkeit verwendet werden. Der Einsatz zeitgemäßer Unternehmensplanungs- und -steuerungsinstrumente gewährleistet die nachhaltige Sicherung von Wirtschaftlichkeit und Ertragskraft.
Konsequent wird der Anspruch weiterverfolgt, allen Mitgliedern ein geschütztes, mitbestimmtes Dauerwohnrecht und hohe
Lebens- und Wohnqualität bei moderaten Nutzungsgebühren zu bieten. Dabei hat sich die Genossenschaft zum Ziel gesetzt, in
klar definierten Wohnquartieren möglichst vielschichtige Wohnformen anzubieten, so dass für jede Lebensphase bedarfsgerechte Lösungen bereitstehen.
Ein solcher Wohnungsmix wird im Rahmen des Bestandsportfoliomanagements insgesamt zunehmend an Bedeutung gewinnen. Eine Analyse der Bewohnerstruktur je Quartier, die Entwicklung von Zukunftsszenarien, die Festlegung von zielgruppenorientierten Modernisierungs- und Neubaustandards auf Wohnungsebene sowie die ressortübergreifende Kooperation mit
lokalen Akteuren sind in dem Zusammenhang wichtige Handlungsansätze. Die Abrundung der Angebotspalette wird weiterhin sowohl über Umbaumaßnahmen im Wohnungsbestand der Genossenschaft als auch über ökonomisch und ökologisch
nachhaltige Neubaumaßnahmen erfolgen.
Wichtige Grundlage der finanziellen Unabhängigkeit bleibt die genossenschaftseigene Spareinrichtung. Bei der Ausgestaltung der vielfältigen Sparformen zielt die Geschäftspolitik gleichermaßen auf die kontinuierliche Werthaltigkeit festgelegter
Spareinlagen und eine planbare Rendite mit lukrativen Zinssätzen. Die Sicherheit der Spareinlagen wird auch zukünftig gegeben sein.
Dortmund, den 25. März 2011
Spar- und Bauverein eG
Der Vorstand
JAHRESABSCHLUSS
JAHRESABSCHLUSS EG
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ZUM 31.12. 2010
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INVESTITIONSBEDINGTE ERHÖHUNG DER BILANZSUMME,
E I G EN K A PI TA L S TÄ R K U N G, D EU T L I C H E R A NS T I E G D E S
JAHRES ÜBERSCHUSSES. Das gesamte Zahlenwerk, die Erläuterungen im Anhang sowie
der wiederum uneingeschränkte Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers unterstreichen die im Lagebericht des Vorstandes dargestellte positive Unternehmensentwicklung der Spar- und Bauverein eG in
allen Handlungsfeldern. Dabei ist in besonderer Weise hervorzuheben, dass die deutliche Erhöhung des
Jahresüberschusses um 49,8 % etwa mit den gesteigerten Umsatzerlösen oder den verringerten Zinsbelastungen in Zusammenhang steht und eben nicht aus einer Kürzung der Investitionen in Instandhal tung
und Modernisierung resultiert. Auch die Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungs gesellschaft
mbH erzielte trotz umfassender Modernisierungstätigkeit in 2010 ein positives Geschäfts er gebnis.
Der Überschuss wurde gemäß Ergebnisabführungsvertrag in voller Höhe auf die Alleingesellschafterin
Spar- und Bauverein eG übertragen.
JAHRESABSCHLUSS
BILANZ ZUM 31.12. 2010
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AKTIVSEITE
ANLAGEVERMÖGEN
GESCHÄFTSJAHR 2010
VORJAHR 2009
PASSIVSEITE
GESCHÄFTSJAHR 2010
VORJAHR 2009
EUR
EUR
EIGENKAPITAL
EUR
EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Geschäftsguthaben
255.064,92
310.208,37
272.290.997,79
260.347.850,07
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
2.003.429,64
2.028.267,80
Geschäftsguthaben insgesamt :
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
2.864.167,48
2.864.167,48
Ergebnisrücklagen
Technische Anlagen und Maschinen
31.082,79
29.920,19
Betriebs- und Geschäftsausstattung
481.647,74
549.825,11
5.905.281,20
11.476.376,10
Bauvorbereitungskosten
653.599,62
626.877,36
Geleistete Anzahlungen
1.468.270,00
1.468.270,00
285.698.476,26
279.391.554,11
4.205.375,72
4.205.375,72
14.500,00
14.500,00
7.227.715,63
Entgeltlich erworbene Lizenzen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Anlagen im Bau
Sachanlagen insgesamt:
der verbleibenden Mitglieder
Anlagevermögen insgesamt:
UMLAUFVERMÖGEN
Unfertige Leistungen
21.840.679,32
4.459,46
1)
2.631,77
26.157.359,30
22.889.446,81
12.100.000,00
11.800.000,00
21.268.799,83
34.510.078,70
33.068.799,83
Jahresüberschuss
2.310.490,58
1.542.235,61
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
1.441.278,87
731.128,32
869.211,71
811.107,29
Eigenkapital insgesamt:
61.536.649,71
56.769.353,93
9.383.125,63
RÜCKSTELLUNGEN
EUR
32.000,00
5.829.312,63
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
11.479.591,35
19.432.313,98
297.433.132,53
299.134.076,46
Ergebnisrücklagen insgesamt:
Bilanzgewinn/Bilanzverlust
Bilanzgewinn/Bilanzverlust insgesamt:
EUR
223.311,21
223.311,21
12.696.406,87
12.452.934,04
132.647,39
162.978,48
13.052.365,47
EUR
7.453.190,00
7.344.893,00
Steuerrückstellungen
401.373,47
723.303,73
Sonstige Rückstellungen
588.269,26
605.753,14
8.442.832,73
8.673.949,87
Rückstellungen insgesamt:
EUR
Andere Vorräte
Bauvorbereitungskosten
25.113.160,18
aus gekündigten Geschäftsanteilen
22.410.078,70
Andere Finanzanlagen
Finanzanlagen insgesamt:
1.046.135,72
Gesetzliche Rücklage
Beteiligungen
Wertpapiere des Anlagevermögens
1.039.739,66
Andere Ergebnisrücklagen
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
VERBINDLICHKEITEN
EUR
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
158.943.120,15
153.653.559,07
9.803.731,08
10.329.094,43
Spareinlagen
68.814.363,35
75.267.798,67
12.839.223,73
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
12.341.037,87
8.797.765,01
Erhaltene Anzahlungen
13.379.018,96
13.128.487,26
329.858,80
318.722,90
Verbindlichkeiten aus Vermietung
292.387,42
278.934,11
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
21.669,07
69.974,12
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
99.961,19
170.683,18
721.032,97
Andere Vorräte
Andere Vorräte insgesamt:
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände insgesamt:
14.992,18
79.654,12
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.881.808,46
2.386.460,63
1.719.633,91
Sonstige Verbindlichkeiten 2)
1.312.992,54
1.377.549,35
1.172.522,03
2.279.014,11
Verbindlichkeiten insgesamt:
266.783.452,01
265.299.302,65
24.569.113,30
15.832.240,03
BILANZSUMME
336.762.934,45
330.742.606,45
535.801,12
656.373,32
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt:
BILANZSUMME
Treuhandvermögen aus Mietkautionen: 61.981,09 Euro
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
–
1.678,80
535.801,12
658.052,12
336.762.934,45
330.742.606,45
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen: 61.981,09 Euro
1) Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 2010: 487.393,70 Euro (2009: 553.736,95 Euro)
2) davon aus Steuern 2010: 242.900,39 Euro (2009: 356.110,71 Euro);
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 2010: 28.227,60 Euro (2009: 37.636,80 Euro)
| 73
GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG / ANHANG
ANHANG
GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG 01. 01.  31.12. 2010
74 |
GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG
GESCHÄFTSJAHR 2010
VORJAHR 2009
EUR
EUR
ALLGEMEINE ANGABEN
Der Jahresabschluss zum 31. 12. 2010 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Ab 01. 01. 2010 wurden die Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstmalig angewendet.
Umsatzerlöse
50.589.939,69
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
49.891.578,57
7.158,56
7.158,56
67.757,41
61.269,80
50.664.855,66
49.960.006,93
Erhöhung des Bestands an unfertigen Leistungen
243.472,83
389.868,84
Andere aktivierte Eigenleistungen
862.918,94
794.005,24
1.481.816,09
2.426.600,26
25.620.720,27
24.678.910,40
Umsatzerlöse insgesamt:
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
4.475.708,04
4.599.972,34
929.235,37
1.445.696,37
Personalaufwand insgesamt:
5.404.943,41
6.045.668,71
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und
Sachanlagen
8.882.875,39
8.406.076,39
Sonstige betriebliche Aufwendungen
2.057.552,36
3.835.271,64
0,00
1.228,50
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
1)
Erträge aus Beteiligungen
50.414,72
124.092,36
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
385.752,45
726.181,32
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
466.845,08
496.774,06
Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag
0,00
55.115,84
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2)
7.902.113,95
8.515.425,50
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Abschreibungen auf Finanzanlagen
4.287.870,39
3.382.289,03
Außerordentliche Aufwendungen
91.475,00
0,00
Außerordentliches Ergebnis
91.475,00
0,00
393.379,96
367.299,62
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Sonstige Steuern
1.492.524,85
1.472.753,80
Jahresüberschuss
2.310.490,58
1.542.235,61
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
1.441.278,87
731.128,32
869.211,71
811.107,29
BILANZGEWINN
1) davon für Altersversorgung 100.630,67 € (2009: 633.982,69 €)
2) davon aus Aufzinsung 443.351,00 € (2009: 0,00 €)
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt
gem. der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Gem. Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB wurden die Vorjahreszahlen im Rahmen der Erstanwendung des BilMoG nicht angepasst.
ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS UND BEWERTUNGSMETHODEN
Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um
planmäßige Abschreibungen.
Wohn- und Geschäftsbauten, die sich am 01. 01. 1991 im Bestand befanden, werden nach einer Neufestlegung der Restnutzungsdauer ab dem Geschäftsjahr 1991 wie folgt abgeschrieben:
Gebäude mit einem Fertigstellungszeitpunkt bis 31. 12. 1924: 40 Jahre
nach 31. 12. 1924: 50 Jahre
Bei einem Objekt mit Fertigstellungszeitpunkt nach dem 31. 12. 1924 wurde die Restnutzungsdauer in 2006 um 10 Jahre
verkürzt. Bei zwei Objekten, die nach dem 31. 12. 1924 fertiggestellt wurden, ist die Restnutzungsdauer in 2007 um 20
bzw. 15 Jahre verkürzt worden. Die Wohn- und Geschäftsbauten für die Jahre ab 1991 werden entsprechend den steuerlichen Sätzen abgeschrieben, wobei teilweise die degressive Abschreibung mit den zulässigen Höchstsätzen in
Anspruch genommen wird. Die Außenanlagen werden mit 10 % bzw. 12 % abgeschrieben. In die aktivierten Herstellungskosten sind eigene Verwaltungsleistungen bei Modernisierungen und Neubaumaßnahmen in Höhe von 233 Tsd.
Euro einbezogen worden. Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit bei Neubauten sind in Höhe von 304,5 Tsd. Euro
aktiviert worden.
Für die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird die lineare Abschreibungsmethode bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren angewandt. Die Positionen der Immateriellen Vermögensgegenstände
werden auf 4 bzw. 5 Jahre abgeschrieben.
Beteiligungen und andere Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten ausgewiesen. Die Wertpapiere werden mit
ihren Anschaffungskosten bzw. zu ihrem vereinbarten Einlösungsbetrag (Nominalwert von 100 %) bilanziert. Auf eine
Zuschreibung auf den beizulegenden Stichtagswert wurde verzichtet.
Das Vorratsvermögen wird bei Anwendung zulässiger Bewertungsvereinfachungsverfahren zu den Anschaffungskosten
angesetzt. Der Wertansatz für noch nicht abgerechnete Leistungen aus Betriebskosten wird nach dem Prinzip der
verlustfreien Bewertung ermittelt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit dem jeweiligen Nennwert ausgewiesen. Bei den Forderungen aus Vermietung wird dem allgemeinen Ausfallrisiko durch eine Pauschalwertberichtigung
Rechnung getragen.
Geldbeschaffungskosten werden entsprechend den steuerlichen Regelungen abgeschrieben.
Pensionsverpflichtungen und Rentenansprüche sind vollständig durch Rückstellungen berücksichtigt. Die Pensionsrückstellungen werden erstmalig in Anlehnung an die Bestimmungen des BilMoG mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Die Teilwertberechnung im versicherungsmathematischen Gutachten erfolgte nach den „Richttafeln 2005 G“
von Prof. Dr. K. Heubeck.
| 75
ANHANG
76 |
Die bei der versicherungsmathematischen Bewertung der Verpflichtungen zugrunde gelegten Prämissen sind der
nachstehenden Tabelle zu entnehmen:
| 77
Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt:
ERGEBNISRÜCKLAGEN
in %
2010
Bestand am Ende
des Vorjahres
Einstellungen aus
dem Bilanzgewinn des
Vorjahres
Einstellungen aus
dem Jahresüberschuss
des Geschäftsjahres
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
Entnahmen für
das Vorjahr
Rechnungszinssatz
5,17
Lohnsteigerungen
2,5
1. Gesetzliche Rücklage
11.800.000,00
0,00
300.000,00
0,00
12.100.000,00
Rentensteigerungen
1,0
2. Andere Ergebnisrücklagen
21.268.799,83
0,00
1.141.278,87
0,00
22.410.078,70
33.068.799,83
0,00
1.441.278,87
0,00
34.510.078,70
GESAMT
Gem. den Übergangsvorschriften zum BilMoG (Art. 67 Abs. 1 Satz 1) wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht, den
zum 01. 01. 2010 ermittelten Differenzbetrag der Pensionsrückstellungen zwischen dem zurückzustellenden Betrag
nach altem Recht und nach BilMoG auf 15 Jahre zu verteilen. Im Jahr 2010 sind unter dem Posten „Außerordentliche
Aufwendungen“ 91,5 Tsd. Euro ausgewiesen.
Der noch nicht bilanzierte Anteil beläuft sich auf 1.218,1 Tsd. Euro.
Die sonstigen Rückstellungen sind nach vernünftigen kaufmännischen Beurteilungen in Höhe des voraussichtlichen
Erfüllungsbetrags gebildet worden.
Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanzansätzen bestehen bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten
Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven
Steuern führen können.
Alle Angaben in Euro
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für
2010
2009
Bonuszusagen
101,4
132,2
Personalkosten
149,6
105,5
Prüfungskosten
80,0
80,0
Abschlussarbeiten
Kanalsanierung
BILANZPOSTEN
Unterlassene Instandhaltung
Aktive Differenz
Passive Differenz
Grundstücke mit Wohnbauten
■
–
Grundstücke mit Geschäftsbauten
■
–
Grundstücke ohne Bauten
■
–
Rückstellungen für Pensionen
■
–
Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo ergeben. Latente Steuern wurden nicht aktiviert, da mit keinen Steuerzahlungen im
Planungshorizont von fünf Jahren gerechnet wird.
Aufwendungsdarlehen werden passiviert. Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbeträgen.
Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen, denen
die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position „Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen.
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten antizipative Posten – aufgelaufene Zinsen – in Höhe von 202,9 Tsd.
Euro (Vorjahr: 243,8 Tsd. Euro).
Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen aus Vermietung
169,3 Tsd. Euro (Vorjahr: 131 Tsd. Euro).
GESAMT
59,2
58,0
100,0
230,0
98,0
0,0
588,2
605,7
Alle Angaben in Tsd. Euro
Die Rückstellung für Kanalsanierung betriff t die im kommenden Jahr durchzuführenden Sanierungen von
Kanalisationsrohren gem. Landesbauordnung NRW.
ANHANG
ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG
78 |
I. Bilanz
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagegitter dargestellt:
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. Ä. stellen sich wie folgt dar:
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Zugänge des
Geschäftsjahres
Abgänge des
Geschäftsjahres
EUR
EUR
EUR
73.239,54
187.793,75
Umbuchungen
(+/–)
Zuschreibungen
EUR
EUR
Abschreibungen
(kumulierte)
EUR
Buchwert am
31. 12. 2010
EUR
Abschreibungen des
Geschäftsjahres
EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene
Lizenzen
770.784,35
401.165,22
255.064,92
127.599,80
Grundstücke und
grundstücksgleiche
467.947.284,29
Rechte mit Wohnbauten
8.153.103,32
+12.342.546,00
216.151.935,82 272.290.997,79
8.552.501,60
3.776.893,71
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten
2.864.167,48
Technische Anlagen
und Maschinen
306.790,12
9.020,50
92.323,39
192.404,44
31.082,79
7.857,90
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
1.627.248,82
101.989,76
532.119,95
715.470,89
481.647,74
131.548,55
Anlagen im Bau
11.476.376,10
6.924.569,33
626.877,36
26.722,26
Sachanlagen gesamt
38.529,38
1.811.993,45
63.367,54
2.864.167,48
153.118,23 -12.342.546,00
5.905.281,20
über 5 Jahre
(EUR)
Art der
Sicherung 1) 2)
158.943.120,15
(153.653.559,07)
7.787.617,68
(6.005.113,78)
29.580.474,62
(24.228.829,74)
121.575.027,85
(123.419.615,55)
158.926.683,77
(153.653.559,07)
GPR/PR
GPR/PR
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
9.803.731,08
(10.329.094,43)
444.336,31
(513.180,16)
1.739.484,37
(1.740.804,89)
7.619.910,40
(8.075.109,38)
9.803.731,08
(10.329.094,43)
GPR
GPR
12.341.037,87
(8.797.765,01)
3.940.428,96
(4.186.397,11)
8.400.608,91
(4.611.367,90)
13.379.018,96
(13.128.487,26)
13.379.018,96
(13.128.487,26)
292.387,42
(278.934,11)
292.387,42
(278.934,11)
14.992,18
(79.654,12)
14.992,18
(79.654,12)
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
1.881.808,46
(2.386.460,63)
1.881.808,46
(2.386.460,63)
Sonstige Verbindlichkeiten
1.312.992,54
(1.719.432,44)
1.294.174,14
(1.691.204,84)
197.969.088,66
(190.373.387,07)
29.034.764,11
(28.269.432,01)
129.194.938,25
(131.494.724,93)
168.730.414,85
(163.982.653,50)
GPR/PR
GPR/PR
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit
GESAMTBETRAG
18.818,40
(28.227,60)
39.739.386,30
(30.609.230,13)
1.468.270,00
15.253.934,55
777.561,57
–12.342.546,00
+12.342.546,00
218.871.804,60 285.698.476,26
8.755.275,59
Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt:
GLIEDERUNG DER SPAREINLAGEN UND DER VERBINDLICHKEITEN AUS SPARBRIEFEN
4.205.375,72
4.205.375,72
35.825,84
10.225,84
Wertpapiere des
Anlagevermögens
9.535.448,42
2.260.132,79
Andere Finanzanlagen
5.829.312,63
59.691,05
5.857.003,68
Finanzanlagen gesamt
19.605.962,61
59.691,05
8.127.362,31
Beteiligungen
zwischen 1
und 5 Jahre
* Zahlen des Vorjahres 2009 wurden in Klammern gesetzt.
1) GPR = Grundpfandrecht 2) PR = Pfandrechte (an Festgeldanlagen)
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
bis zu 1 Jahr
davon gesichert
653.599,62
1.468.270,00
490.093.907,88
2.003.429,64
davon Restlaufzeit (EUR)
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
Geleistete Anzahlungen
insgesamt
(EUR)
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
Sachanlagen
Bauvorbereitungskosten
FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN*
35.550,00
11.100,00
14.500,00
83.150,00
7.227.715,63
Spareinlagen
a) mit 3-monatiger Kündigungsfrist
b) mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist
32.000,00
0,00
35.550,00
94.250,00
11.479.591,35
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
0,00
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT
510.470.654,84 15.386.865,14
a) mit einer Restlaufzeit bis zu 4 Jahren
b) mit einer Restlaufzeit von mehr als 4 Jahren
9.092.717,63
-12.342.546,00
12.342.546,00
35.550,00 219.367.219,82 297.433.132,53
8.882.875,39
GESAMT
Alle Angaben in Euro
31. 12. 2010
Vorjahr 2009
66.952.403,81
1.861.959,54
73.252.008,15
68.814.363,35
31.12. 2010
75.267.798,67
Vorjahr 2009
11.308.551,54
1.032.486,33
2.015.790,52
8.325.268,90
12.341.037,87
81.155.401,22
472.496,11
8.797.765,01
84.065.563,68
| 79
ANHANG
80 |
2. Gewinn- und Verlustrechnung
Unter folgenden Positionen sind wesentliche periodenfremde Beträge erfasst:
SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN
PERIODENFREMDE BETRÄGE
Sonstige betriebliche Erträge
| 81
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen:
2010
2009
226,7
1.104,3
Alle Angaben in Tsd. Euro
2010
2009
192,2
291,9
Geldbeschaffungsnebenkosten
55,7
35,1
Beiträge zum Sicherungsfonds
34,3
34,2
1.459,1
1.270,6
0,0
22,3
55,2
144,4
0,0
1.818,1
Erbbauzinsen für unbebautes Grundstück des AV
132,0
135,6
Übrige Aufwendungen
129,0
83,1
2.057,5
3.835,3
Abschreibungen auf Forderungen aus Vermietung, sonstige Vermögensgegenstände
Sachaufwand
Die aperiodischen sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Inanspruchnahme bzw.
Auflösung von Rückstellungen, Ausbuchungen von Verbindlichkeiten und Auseinandersetzungsguthaben u. Ä. für frühere Jahre.
Verluste aus Abgang AV
Die sonstigen betrieblichen Erträge umfassen:
Wertkorrektur auf Finanzanlage
SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE
Kosten der EDV-Umstellung
2010
2009
766,8
836,6
Prozesskostenerstattungen
73,5
93,9
Alle Angaben in Tsd. Euro
Erträge aus Eintrittsgeldern
11,0
10,5
116,3
771,1
Die übrigen Aufwendungen enthalten neben Aufwendungen für frühere Jahre freiwillige soziale Aufwendungen und
Spenden.
67,1
266,5
Bei den sonstigen Steuern handelt es sich überwiegend um Grundsteuern.
Baukostenzuschüsse
0,0
70,0
Erträge aus Anlageverkäufen
0,0
126,6
Erträge aus Wertpapierverkäufen
0,5
80,6
35,6
0,0
178,5
0,0
25,0
0,0
207,5
170,3
1.481,8
2.426,1
Versicherungs- und Mieterentschädigungen
Erträge aus der Auflösung/Inanspruchnahme von Rückstellungen
Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten
Erträge aus Zuschreibungen
Herabsetzung Wertberichtigung
Tilgungszuschüsse
Übrige Erträge
GESAMT
Alle Angaben in Tsd. Euro
Die übrigen Erträge enthalten u. a. Ausbuchungen, Kostenerstattungen und Eingänge auf abgeschriebene Forderungen.
In den Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen sind 20,9 Tsd. Euro aus der Auflösung einer Pensionsverpflichtung
enthalten, da der Anspruch auf die Pensionszusage entfallen ist.
GESAMT
SONSTIGE ANGABEN
Zur Sicherung der Spareinlagen besteht ein Selbsthilfefonds. Der aufgelaufene Betrag aus dem zugesagten
Garantieversprechen beträgt 718,1 Tsd. Euro (Vorjahr: 677,7 Tsd. Euro).
Nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen stellen sich wie folgt dar:
für ausstehende Baukosten
6.301 Tsd. Euro
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
ARBEITNEHMER
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
45
10
Technische Mitarbeiter
32
2
0
2
77
14
Sonstige Mitarbeiter
GESAMT
Außerdem wurden 8 Auszubildende beschäftigt.
ANHANG
BEZIEHUNG ZU VERBUNDENEN UNTERNEHMEN
82 |
Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH,
Kampstraße 51, 44137 Dortmund.
MITGLIEDERBEWEGUNG 2010
Zahl der Mitglieder
Anzahl der Geschäftsanteile
Anfang 2010
17.248
18.540
Zugang 2010
1.246
3.631
Abgang 2010
1.016
1.036
17.478
21.135
Ende 2010
Das Eigenkapital zum 31. 12. 2010 beträgt 4.205,4 Tsd. Euro (48,65 %) (Vorjahr: 4.205,4 Tsd. Euro [60,12 %]).
Der im Geschäftsjahr 2010 erzielte Jahresüberschuss in Höhe von 50.414,72 Euro (Vorjahr: 124.092,36 Euro) wurde gem.
Ergebnisabführungsvertrag auf die Spar- und Bauverein eG übertragen.
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 3.272,5 Tsd. Euro erhöht
(Vorjahr: + 1.451,3 Tsd. Euro). Die Haftsummen haben sich zum im Vorjahr ausgewiesenen Betrag um 3.316,4 Tsd. Euro
(Vorjahr: + 1.393 Tsd. Euro) auf 27.010,5 Tsd. Euro (Vorjahr: 23.694,1 Tsd. Euro) erhöht.
PRÜFUNGSVERBAND
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf
ORGANE DER GENOSSENSCHAFT
AUFSICHTSR AT
Peter Lauber
(Vorsitzer)
MITGLIEDSCHAFTEN/BETEILIGUNGEN
VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.,
Düsseldorf
Verein der Freunde und Förderer der EBZ Business
School e. V.,
Bochum
AGV Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V.,
Düsseldorf
Förderverein Aus- und Fortbildung im EBZ e. V.,
Bochum
ADW Arbeitsgemeinschaft Dortmunder
Wohnungsunternehmen,
Dortmund
Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V.,
Berlin
Wohnen in Genossenschaften e. V.,
Münster
EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft,
Bochum
FfG Forschungsgesellschaft für Genossenschaftswesen Münster e. V.,
Münster
Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem
Gebiet des Siedlungs- und Wohnungswesens e. V.,
Münster
Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen
von Wohnungsbaugenossenschaften (beim GdW),
Berlin
Industrie- und Handelskammer zu Dortmund,
Dortmund
Walter Sudahl
(stellv. Vorsitzer)
Haus & Grund Dortmund e. V.,
Dortmund
DORTMUNDtourismus e. V.,
Dortmund
Rheinische Straße e. V.,
Dortmund
GDD Gesellschaft für Datenschutz und
Datensicherheit e. V.,
Bonn
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.,
Köln
Grüner Kreis Dortmund e. V.,
Dortmund
Spielplatzverein,
Dortmund
Friedhelm Flottmann
Helga Gaertner
Burkhard Habermann
Josef Hershoff
Klaus Liebermann
Claudia Ruwe
Ursula Hötte
Herbert Mackowiak
(bis 22. 06. 2010)
Hans-Robert Sarach
Rainer Hünerhoff
Hannelore Kern
Winfried Köhler
Michael Langenkämper
Peter Rademacher
(ab 22. 06. 2010)
Hans-Werner Reckmann
Gerhard Rüther
Karl-Heinz Schubert
Dr. Peter Stegmaier
(ab 22. 06. 2010)
Margret Veith
Martin Winterkamp
VORSTAND
Franz-Bernd Große-Wilde
(Vorsitzender)
Michael Ruwe
(stellv. Vorsitzender)
Friedrich Wilhelm Reckermann
Heinrich Wellen
Martin Trockels
(ab 28. 05. 2010)
(bis 27. 01. 2010 Friedrich Schulte)
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2010 in Höhe von 869.211,71 Euro
zur Ausschüttung einer Dividende (51 Euro bzw. 3,99 % je Geschäftsanteil) gem. § 41 der Satzung zu verwenden.
Dortmund, den 25. März 2011
Spar- und Bauverein eG
Der Vorstand
| 83
WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKES
84 |
BESTÄTIGUNGSVERMERK
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang –
unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, für das
Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstandes der Genossenschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den
Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich
auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in
Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Düsseldorf, den 25. März 2011
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e.V.
gezeichnet Schiffers
gezeichnet Engbert
(Wirtschaftsprüfer)
(Wirtschaftsprüfer)
IMPRESSUM
Herausgeber
Spar- und Bauverein eG Dortmund
Kampstraße 51, 44137 Dortmund
Tel.: 02 31/18 20 3-0, Fax: 02 31/18 20 3-1 66
Internet: www.sparbau-dortmund.de
E-Mail: [email protected]
Gestaltung
BJS Werbeagentur GmbH, Essen
Druck
Verlag u. Druckkontor Kamp GmbH, Bochum
Die Spar- und Bauverein eG Dortmund dankt
Herrn Dieter Schütze für seine ehrenamtliche
fotografische Mitarbeit.