Geschäftsbericht 2009 – Spar

Transcrição

GESCHÄFTSBERICHT
2009
WIR GESTALTEN WOHNKULTUR!
Dieser Anspruch charakterisiert das Selbstverständnis der Spar- und Bauverein eG Dortmund, atmosphärische
Spar- und Bauverein eG Dortmund | GESCHÄFTSBERICHT 2009
Wohnqualitäten und vielschichtige Lebenswelten im Kontext der lokalen Umgebung zu schaffen, die über rein
funktionale Anforderungen an die Wohnung weit hinausgehen.
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GESCHÄFTSBERICHT
2009
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W W W. I R IS WO L F  F OTO G R A FI E . D E
IRIS WOLF
SPAR UND BAUVEREIN IM ÜBERBLICK 2005  2009
Angaben in Mio. EUR
2005
2006
2007
2008
2009
Bilanzsumme
294,2
304,4
312,7
320,5
330,7
Anlagevermögen
275,2
281,7
292,7
297,1
299,1
Geschäftsguthaben
21,0
21,0
21,2
21,4
22,9
Eigenkapital gesamt
52,1
52,8
53,7
54,5
56,8
bildenden Kunst fand. 2007 schloss sie ihr Foto-
Spareinlagen /Sparbriefe
79,1
78,4
80,0
80,8
84,1
grafiestudium an der FH Dortmund ab; seither lebt
Umsatzerlöse
46,1
47,8
48,1
49,0
50,0
die freischaffende Künstlerin in Dortmund und realisiert neben Auf tragsar-
Leistungen für Modernisierung und Instandhaltung
24,9
25,9
26,0
22,8
19,7
beiten regelmäßig eigene Konzepte. Zu ihren jüngsten Werken zählt das Projekt
Leistungen für Neubautätigkeit
4,4
5,6
7,2
4,9
7,7
Geboren 1972 in Douala, Kamerun, war Iris Wolf als
ausgebildete Schneiderin zunächst am Staatstheater Stuttgart tätig, bevor sie den Weg zur
„Ich bin Zwei“, gefördert von der Kunststiftung NRW und ausgestellt vom
Kunstverein Bochumer Kulturrat e. V.
Die vorliegenden Aufnahmen entstanden speziell für diesen Geschäftsbericht.
Angaben = Anzahl
2005
2006
2007
2008
2009
Ausgangspunkt waren gemeinsam bestimmte Facetten von Wohnkultur, zu
Eigene Häuser
1.560
1.567
1.574
1.578
1.577
11.434
11.349
11.371
11.415
11.410
93
97
98
101
100
Garagen zzgl. Boxen
2.216
2.267
2.289
2.316
2.334
Zahl der Mitglieder
17.024
16.991
16.861
17.075
17.248
Zahl der Anteile
17.351
17.341
17.219
17.450
18.540
81
81
86
86
90
8
7
7
8
9
denen es seitens der Künstlerin Bilder zu finden galt. Subjektiv, assoziativ,
intuitiv: als offene Präsentation verschiedener Seh- und Sichtweisen, aufgegriffen in Wohnungen der Spar- und Bauverein eG und deren Umfeld. Ein herzliches
Dankeschön geht an alle Bewohner, die uns an ihrer individuellen Gestaltung
von Wohnkultur teilhaben ließen!
Eigene Wohnungen
Eigene gewerbliche Einheiten
Zahl der Mitarbeiter
Zahl der Auszubildenden
„In meinem Leben habe ich schon viele Orte kennengelernt. Daher ist die Wohnung,
für die ich mich entscheide, von großer Bedeutung. Sie ist ein Ersatz für Heimat, sie
bietet mir ein Zuhause, empfängt mich mit Geborgenheit und Wärme. Genauso wie
mein Viertel, das grün und bunt ist. Wenn Stadt- und Landschaftsplaner, Architekten und Vermieter ihren Auftrag mit Achtung und Liebe gegenüber den Wohnenden erfüllen – dann geht man mit einem Lächeln durch seine Straßen.“
Hinweis: Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH,
Kampstraße 51, 44137 Dortmund.
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GESCHÄFTSBERICHT
2009
02 VO R W O R T D E S VO R S TA N D E S
04 EINLEITUNG
14 O RG ANE
14
16
16
17
Vertreter
Aufsichtsrat
Vorstand
Nachruf
18 B E R I C H T D E S AU F S I C H T S R AT E S
2 0 L AG E B E R I C H T D E S VO R S TA N D E S
22
22
25
50
51
52
53
57
Geschäft und Rahmenbedingungen
1. Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen
2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr
3. Finanzielle Leistungsindikatoren
Darstellung der Lage
Nachtragsbericht
Risikobericht
Prognosebericht 2010
58 JAHRESABSCHLUSS
60 Bilanz zum 31.12. 2009
62 Gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31.12. 2009
63 Anhang
72 Wiedergabe des Bestätigungsvermerkes
73 Impressum
Als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt ab 13. 02. 1933 durch Beschluss des Verbandspräsidenten
des Siedlungsverbandes Ruhrkohlenbezirk Essen – WI g 2 Dort 1/10 –
Eingetragen in das Genossenschaftsregister Nr. 24 am 16. 03. 1893 – jetzt Nr. 421 Gen.- Reg. Amtsgericht Dortmund –
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VORWORT
DES VORSTANDES
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit Ausstellungen, Konzert- und Schauspielfestivals sowie zahlreichen Aktivitäten, die zu Begegnung und
Kommunikation einladen, präsentiert sich die Metropole Ruhr in 2010 als Gastgeber der „Kulturhauptstadt Europas RUHR.2010“. Dieses Großereignis bietet Dortmund und den Nachbarstädten die Chance,
ihre kulturelle Identität sowie das kulturelle Erbe dieses Ballungsraums im Wandel der Zeit aufzuzeigen.
Welche Zukunftsperspektiven Kultur als Antriebskraft für die europäische Gesellschaft von morgen bietet,
wird im Ruhrgebiet beispielsweise in der – weltweit in der Häufigkeit sicher einmaligen – Umnutzung
ehemaliger Industriestandorte offensichtlich: So wird etwa im „Dortmunder U“, dem ehemaligen Gärund Lagerhochhaus der Union-Brauerei Dortmund, ab Sommer 2010 ein wegweisendes Zentrum für
Kunst und Kreativität entstehen.
Der vorliegende Geschäftsbericht für das Berichtsjahr 2009 ist selbst ein Beitrag zu RUHR.2010 – mit Bildern der Dortmunder WohnKultur. Die zeitgenössische Künstlerin Iris Wolf visualisiert in fotografischen
Werken Vorstellungen und Wünsche der Bewohner in Bezug auf den Lebensraum Wohnung, z. B. Sicherheit, Entspannung, Freiheit. In Form dieser eigenen kleinen Kulturförderung stellen wir unser Selbstverständnis dar, atmosphärische Wohnqualitäten, vielschichtige Lebenswelten im Kontext der lokalen Umgebung sowie soziale Organisationsformen zu gestalten, die WohnKultur gedeihen lassen.
Der weltweite Finanzmarktkollaps im September 2008 trieb eine bereits labile Weltwirtschaft in die
schwerste Krise seit 80 Jahren. Entsprechend verunsichert äußerten sich Ökonomen, Unternehmer und
Politiker zur Wirtschaftsentwicklung 2009 und beäugten skeptisch die schon im Frühjahr 2009 wieder
steigenden Aktienkurse.
Angesichts der insgesamt instabilen Rahmenbedingungen sind wir dankbar für die ausgesprochen
erfolgreiche Unternehmensentwicklung der Spar- und Bauverein eG im Berichtsjahr. Der Geschäftsverlauf 2009 war gekennzeichnet von wachsendem Zulauf und damit einer nochmaligen Verbesserung
der Vermietungsquote. Das vertrauensvolle Zusammenwirken mit unseren Mitgliedern kommt im wiederum beachtlichen
Anstieg des Sparvolumens auf ein Rekordniveau von 84,1 Mio. Euro oder etwa in der großen Zahl gezeichneter weiterer Genossenschaftsanteile zum Ausdruck. Die langen Vormerklisten für unsere Neubauwohnungen – für die ab 2011 bezugsfertigen
Neubauwohnungen im Althoffblock sind zurzeit etwa 600 Interessierte schriftlich vorgemerkt – bestätigen unsere nachhaltige
Unternehmensphilosophie.
Die Spar- und Bauverein eG ist tief verwurzelt in der Heimatregion Dortmund und eng verbunden mit den Menschen, die hier leben.
Wir danken Ihnen – allen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern, den Vertretern, dem Aufsichtsrat und allen Geschäftspartnern – für
das Interesse, die Verlässlichkeit und Qualität in der Zusammenarbeit. Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern* dankt der Vorstand für das verantwortungsvolle Engagement und hohe Leistungsniveau in der Erfüllung des genossenschaftlichen Förderauftrags sowie das vertrauensvolle Miteinander.
Herzliche Grüße von Haus zu Haus!
Franz-Bernd Große-Wilde
Michael Ruwe
Vorstandsvorsitzender
stellv. Vorsitzender
Friedrich Wilhelm Reckermann
Heinrich Wellen
* Der Verzicht auf die Darstellung beider Geschlechtsanreden im weiteren Verlauf erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit und aus platztechnischen Gründen.
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SICHERHEIT
Eine Wohnung gehört zu den menschlichen Grundbedürfnissen – ob, wie und von wem es gedeckt wird, hat daher enorme Auswirkungen auf das persönliche Sicherheitsempfinden. Das gilt umso mehr in einer Gesellschaft, in der eine Wohnung zugleich ein Produkt
repräsentiert und häufig primär der Gewinnmaximierung dient. Demgegenüber stellen wir seit inzwischen über 115 Jahren ansprechenden Wohnraum zu moderaten Preisen zur Verfügung, sorgen für Instandhaltung und bedarfsgerechte Modernisierung sowie ein
engagiertes Quartiersmanagement. Auf Basis der wirtschaftlichen Unabhängigkeit, die eine eigene Spareinrichtung möglich macht.
So können wir unseren Mitgliedern nicht nur lebenslanges Wohnrecht, sondern auch Qualität und Service garantieren. Eine Sicherheit,
mit der Wohnkultur erst beginnen kann.
Welche Spuren hinterlässt sie:
die Erwartung, positiv überrascht
zu werden?
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|7
ENTSPANNUNG
In keiner anderen Zeit haben sich Lebensumstände so häufig und schnell verändert, war kontinuierlicher Leistungsdruck so eng
verbunden mit höchsten Erwartungen an Flexibilität und Mobilität. Vor diesem Hintergrund verstehen die meisten Menschen die
ideale Wohnung als Refugium, in dem die eigenen Wünsche im Vordergrund stehen. Und wir betrachten es als wichtigen Teil unserer
Aufgaben, dafür zu sorgen, dass sie zu Hause zur Ruhe kommen und neue Kraft schöpfen können. Angefangen bei der schnellen
Erledigung aller nötigen Reparaturen über bedarfsorientierte Serviceleistungen, gezielte Steigerungen des Wohnkomforts und die
Gestaltung großräumiger Innenhöfe bis hin zur Unterstützung bei der Bewältigung schwieriger Lebenssituationen. Dabei gehen wir
ganz bewusst über die Erfüllung von Grundanforderungen hinaus: Weil wir wissen, dass nur ein Gefühl von Geborgenheit echte
Entspannung erlaubt.
Loslassen funktioniert am besten dann,
wenn man nur genießen muss.
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Sich selbst ausdrücken – nichts
anderes, als innere Bilder nach
außen zu kehren
FREIHEIT
Wer heute eine Wohnung sucht, will viel mehr als ein Dach über dem Kopf. Ziel der Wünsche ist ein Ort, an dem man so sein kann,
wie man will. Ein Ort, an dem man selbst bestimmt, anstatt sich anzupassen. Und der so eingerichtet ist, dass man seine eigenen
Vorstellungen überall wiederfindet. Beim Essen und Schlafen, Arbeiten und Feiern, mit Besuch oder für sich allein. Wir tragen dazu bei
– indem wir eine breite Palette unterschiedlicher Wohnungsgrößen und -zuschnitte bereithalten und unseren Mitgliedern die
Möglichkeit geben, ihr Zuhause in ihrer persönlichen Weise zu gestalten. Indem wir sie mitbestimmen lassen, wenn es um die Planung
und Ausführung von Um- oder Neubauprojekten, von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geht. Und sie durch
ausführliche Information kontinuierlich dazu ermutigen, sich ihre Freiheiten auch zu nehmen.
10 |
| 11
FREUDE
„Man kann Menschen mit einer Wohnung genauso töten wie mit einer Axt.“ Eine Konsequenz dieser drastischen Sichtweise Heinrich
Zilles: Wohnung – und Wohnumfeld – spielen eine wichtige Rolle für die Lebensfreude. Auf die Menschen auch dann Anspruch
haben, wenn sie ihre vier Wände nicht selbst gebaut oder gekauft haben. Deshalb lassen wir unserem Altbaubestand liebevolle Pflege
angedeihen und achten gerade bei Neubauprojekten darauf, dass die Form nicht nur durch Funktionalität bestimmt wird. Helligkeit,
Struktur und Farbe: Das sind für uns unverzichtbare Qualitäten. Drinnen wie draußen. Verbunden mit einer fröhlichen Atmosphäre,
die unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter umso besser verbreiten können, weil wir auch unternehmensintern Wert auf ein gutes
Klima legen. Und bis hin zum Drachenbootrennen immer wieder gemeinsame Aktivitäten initiieren, die keinen Umsatz, sondern
einfach nur Freude machen.
Ein Glück, wenn es ganz in der Nähe
Dinge gibt, die einem unwillkürlich ein
Lächeln entlocken
12 |
| 13
Miteinander
Sich wirklich aufgehoben fühlen:
für sich sein können, ohne allein sein
zu müssen
Wo früher die (Groß-)Familie dominierte, spielt heute der Einzelne die Hauptrolle. Anonymität im Wohnumfeld ist ein verbreitetes Symptom der individualisierten Stadtgesellschaft, in der immer mehr Menschen unter Vereinsamung leiden. Ein Miteinander pflegen, sich
von anderen angenommen fühlen, sich mit Nachbarn treffen, zusammen feiern und sich gegenseitig aushelfen: Das gehört wieder dazu,
um sich zu Hause rundum wohlzufühlen. Und auch wenn wir als Wohnungsanbieter keine „fertige“ Gemeinschaft liefern können, so
können wir doch Voraussetzungen schaffen: für gegenseitiges Kennenlernen, gemeinsame Unternehmungen, konstruktive Konfliktlösungen und wechselseitige Unterstützung. In persönlichen Gesprächen, im Rahmen offener Nachbarschaftstreffs, mit integrativem Quartiersmanagement oder Bewohnerfesten. Damit sich unsere Mitglieder den Wunsch nach Nähe nach Bedarf erfüllen können.
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Organe
Bestätigungsvermerk
Organe
14 |
Vertreter gewählt Mai 2006
| 15
Aßheuer, Hermann
Werkloh 23
Diel, Eberhard
Boldtstraße 3
Grimm, Alfred
Kronprinzenstraße 73
Kleibolt, Christa
Rittershausstraße 15
Mann, Herbert
Werkloh 15
Bargel, Franz
Althoffstraße 27
Dierkes, Friedhelm
Steinäckerstraße 34
Große, Rosa
Hortensienstraße 14
Klein, Rolf
An der Gosekuhle 13
Bärhold, Ingrid
Uhlandstraße 146
Dornieden, Brigitte
Bauerstraße 5
Grothe, Irmgard
Albrechtstraße 4
Klos, Detlef
Hacheneyer Straße 180 j
Meier, Hannelore
(bis 31. 12. 2009)
Studtstraße 14
Behlau, Albert
Trumweg 3
Dornieden, Gerhard
Bauerstraße 5
Hahn, Otto
Lange Straße 57
Behnke, Otto
Pücklerweg 3
Dreischulte, Angelika
Althoffstraße 23
Haneberg, Anett
Metzer Straße 23
Klose, Günter
(ab 23. 06. 2009)
Schmiedestraße 11
Dreyer, Antonius
Unverhaustraße 4
Harnacke, Cornelia
Unverhaustraße 2
Dülk, Rosa
Steubenstraße 3
Hasenjäger, Gerhard
Ziegelbrandstraße 10
Beinfohr, Heinz
(† 12. 02. 2009)
Arminiusstraße 42
Bernatzki, Walter
Wichburgstraße 26
Best-Lohoff, Christine
(bis 21. 09. 2009)
Im Eck 1
Erbs, Norbert
Arcostraße 25
Erbstösser, Siegfried
Nauenstraße 18
Bodewig, Winfried
Werkloh 14
Ertel, Udo
Helenenbergweg 8
Bohl, Karl-Heinz
Am Haselhof 2
Faust, Herbert
Trumweg 3
Bramkamp, Klaus-Dieter
Koerstraße 14
Finn, Ursula
Von-der-Recke-Straße 47
Brenner, Helga
Gregorstraße 15
Fischer, Regina
Im Bruch 21
Breskina, Musya
Ammerbaumweg 5
Fräger, Günther
Werkloh 10
Hensengerth, Jutta
Lange Straße 72
Hölscher, Reiner
Droote 73
Hupfeld, Gustav
Messelinckstraße 8
Ikier, Bernhard
Nauenstraße 17
Kappler, Horst
In der Liethe 45
Karkutt, Gerhard
Arcostraße 33
Kasik, Gülten
Paulinenstraße 24
Meyer, Alrike
Huestraße 74
Meyer, Anton
Rückertstraße 8
Klose, Karin
Schmiedestraße 11
Miekus, Meinolf
Althoffstraße 35
Kockskämper, Elke
Hacheneyer Straße 55
Mittendorf, Ilse
Studtstraße 14
Köhler, Rolf
Hardenbergstraße 15
Müller, Walter
Wichburgstraße 1
Kothe, Ursula
Krählweg 19
Neff, Liane
Althoffstraße 35
Krüger, Erika
Am Funkturm 6
Nehm, Christa
Lange Straße 74
Krümmel, Hans
Wichburgstraße 17
Neikes, Nicole
Sonnenstraße 204
Langner, Lutz
Werkloh 10
Neukirchen, Anneliese
Arcostraße 23
Lessat, Ursula
Uhlandstraße 137
Nierhaus Dr., Friedhelm
Goethestraße 39
Lessat, Wolfgang
(† 28. 03. 2009)
Uhlandstraße 137
Obermöller, Hermann
(† 08. 11. 2009)
Neuer Graben 168 a
Lippmann, Peter
Roseggerstraße 44
Panzer, Thomas
An der Gosekuhle 2
Brummel, Heinz
Uhlandstraße 134
Freund, Dieter
Kronprinzenstraße 73
Kern, Hannelore
(bis 23. 06. 2009)
Semerteichstraße 75
Claus, Margot
Sonnenplatz 5
Frommen, Christa
Rheinische Straße 79
Kirchhoff, Martin
Derner Straße 461
Löffeler, Herbert
Uhlandstraße 134
Parkhof, Reinhard
Arcostraße 36
Cremer, Helmut
Göllenkamp 2
Gallus, Gabriela
Rennweg 15
Kirchhoff, Ulrich
Rechenweg 2
Lotz, Gisela
Westkamp 17
Pecherz, Heinz
Theodor-Bräcker-Straße 6
Petschke, Udo
(ab 12. 02. 2009)
Albrechtstraße 16
Pieper, Hubert
(ab 08. 11. 2009)
Von-der-Recke-Straße 10
Poy, Liesel
Uhlandstraße 148
Prochnau, Dorothea
Lange Straße 93
Rabe, Reinhold
(ab 28. 03. 2009, † 11. 05. 2009)
Uhlandstraße 128
Reckermann Dr., Bettina
Am Kattenbrauck 1 A
Reinstein, Walter
Krählweg 14
Rendschmidt, Gabriele
Rückertstraße 8
Richter, Norbert
Flughafenstraße 394
Rohkämper, Sigrid
Unverhaustraße 10
Rölleke, Bernhard
Im Spähenfelde 1
Rosenstedt, Heiko
(ab 11. 05. 2009)
Uhlandstraße 144
Safari, Navid
Neuer Graben 118
Sandrock, Marianne
Bergmeisterstraße 15
Sarach, Willi
(† 29. 12. 2009)
Althoffstraße 12
Scharfe, Edith
Krählweg 6
Westermann, Udo
Göllenkamp 11
Schieferstein, Ernst
Roseggerstraße 31
Wiegel, Manfred
Kirchhörder Straße 57
Schlesiger, Josef
Göllenkamp 18
Wilberg, Heinrich
Bürgerstraße 2
Schletthoff, Ruth
(ab 29.12.2009)
Studtstraße 19
Willeke, Margrit
Sonnenplatz 9
Schöberlein, Christel
Roseggerstraße 31
Schubert, Margarete
Albrechtstraße 1
Schütze, Dieter
Roseggerstraße 61
Sprungala Dr., Martin
Heinrichstraße 56
Steinberg, Ehrhard
(ab 21. 09. 2009)
Koerstraße 16
Steinberg, Elisabeth
Hortensienstraße 8
Thielen, Rita
Althoffstraße 12
Thomas, Emil
Nauenstraße 6
Ulrich, Gabriele
Karl-Liebknecht-Straße 35
Uphus, Hedwig
Heinrichstraße 51
Wellen, Maria-Theresia
Schmiedestraße 13
Wengler, Gertrud
Hyazinthenstraße 11
Winterkamp, Margret
Kuithanstraße 70
Zerfas, Margret
Hacheneyer Straße 55 f
Zilkowski, Daniela
(bis 31. 12. 2009)
Altenderner Straße 31
Zöller, Christa
Uhlandstraße 130
Zwiehoff, Manfred
Studtstraße 28
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Organe/Nachruf
Nachruf
16 |
Aufsichtsrat
Lauber, Peter; Vorsitzer
Rechtsanwalt und Notar a. D.
gewählt bis 2012
Sudahl, Walter; stellv. Vorsitzer
techn. Angestellter
gewählt bis 2011
Aust, Anneliese
(bis 23. 06. 2009)
Lohnsachbearbeiterin
gewählt bis 2009
| 17
Harnacke, Bernd
(bis 31. 12. 2009)
Techniker
gewählt bis 2010
Hershoff, Josef
Dekorateur
gewählt bis 2011
Hötte, Ursula
Krankenschwester
gewählt bis 2011
Flottmann, Friedhelm
Feinmechaniker
gewählt bis 2011
Hünerhoff, Rainer
Krankenpfleger
gewählt bis 2012
Gaertner, Helga
Einzelhandelskauffrau
gewählt bis 2012
Kern, Hannelore
(ab 23. 06. 2009)
Personalleiterin
gewählt bis 2012
Habermann, Burkhard
Lokomotivbetriebsinspektor
gewählt bis 2012
Köhler, Winfried
Rechtsanwalt
gewählt bis 2011
Ruwe, Claudia
Versicherungskauffrau
gewählt bis 2010
Langenkämper, Michael
Diplom-Kaufmann
gewählt bis 2011
Sarach, Hans-Robert
Postbeamter
gewählt bis 2010
Liebermann, Klaus
Elektromonteur
gewählt bis 2010
Schubert, Karl-Heinz
Tischler
gewählt bis 2012
Mackowiak, Herbert
Rektor
gewählt bis 2010
Veith, Margret
Verw.-Angestellte
gewählt bis 2011
Reckmann, Hans-Werner
Geschäftsführer
gewählt bis 2010
Winterkamp, Martin
Zahntechnikermeister
gewählt bis 2010
Rüther, Gerhard
Rohrschlosser
gewählt bis 2012
Wohlgemuth, Claudia
(bis 23. 06. 2009)
Arzthelferin
gewählt bis 2009
In Trauer gedenken wir unserer Verstorbenen
Heinz Beinfohr
Wolfgang Lessat
Hermann Obermöller
Reinhold Rabe
Willi Sarach
langjährige Mitglieder der Vertreterversammlung
Weiter schieden durch Tod
264 Mitglieder
Vorstand
Große-Wilde, Franz-Bernd
Vorsitzender
Schulte, Friedrich
stellv. Vorsitzender – bis 27. 01. 2010 –
Ruwe, Michael
stellv. Vorsitzender – ab 02. 02. 2010 –
aus unseren Reihen.
Reckermann, Friedrich Wilhelm
Wellen, Heinrich
Wir werden ihnen stets ein ehrendes Andenken bewahren.
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Bestätigungsvermerk
18 |
| 19
Bericht
Peter Lauber, Vorsitzer des
Aufsichtsrates der Spar- und
Bauverein eG Dortmund
des AUFSICHTSRATES
Der Aufsichtsrat hat sich in sieben Sitzungen gemeinsam mit dem Vorstand sowie in den Arbeitsausschüssen des Aufsichtsrates regelmäßig und eingehend über die Lage der Genossenschaft im Geschäftsjahr 2009 informiert. Der Vorstand erstattete im Rahmen der Sitzungen Bericht über die Entwicklung
der immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, über aktuelle Maßnahmen und Projekte, die
wirtschaftliche Entwicklung der Spar- und Bauverein eG in den einzelnen Geschäftsfeldern sowie die
Mitarbeiterentwicklung.
Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit allen für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der
Geschäftsentwicklung und des Risikomanagements befasst und über die nach Gesetz, Satzung und
Geschäftsordnung des Aufsichtsrates zur Prüfung und Zustimmung vorgelegten Geschäfte entsprechende Beschlüsse gefasst.
Aufsichtsratsmitglieder Anneliese Aust, Claudia Wohlgemuth, Helmut Willeke und Michael Ruwe nur
ein neues Aufsichtsratsmitglied gewählt wurde. Hannelore Kern wurde von der Versammlung bestätigt.
Außerdem beschloss die Vertreterversammlung eine Änderung der Satzung in § 24 Aufsichtsrat.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem vom Vorstand erstatteten Bericht an und schlägt der Vertreterver
sammlung die Annahme des gesamten Rechnungswerkes und die vorgeschlagene Verteilung des Reingewinns vor. Er empfiehlt der Vertreterversammlung, den aktuell amtierenden Vorstandsmitgliedern
für das Geschäftsjahr 2009 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeitern der Genossenschaft für ihre Leistungs
bereitschaft, Motivation und die erfolgreiche Zusammenarbeit sowie den Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen.
In zwei geschlossenen Sitzungen befasste sich der Aufsichtsrat weiterhin mit der Tagesordnung für die
Vertreterversammlung sowie Vorstandsbestellungen.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss 2009, der Lagebericht sowie der Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinns wurden allen Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Prüfung vorgelegt und in
Gegenwart des Abschlussprüfers im Rahmen der Schlussbesprechung am 25. 03. 2010 umfassend
behandelt. Der Aufsichtsrat stimmte diesen Vorlagen einstimmig zu.
In der ordentlichen Vertreterversammlung am 23. 06. 2009 wurden die satzungsgemäß ausscheidenden
Aufsichtsratsmitglieder Helga Gaertner, Burkhard Habermann, Rainer Hünerhoff, Peter Lauber, Gerhard
Rüther und Karl-Heinz Schubert wiedergewählt. Die Vertreterversammlung beschloss die Reduzierung
der Aufsichtsratsmandate von 24 auf 21 Personen, so dass für die ausgeschiedenen und ausscheidenden
Dortmund, 25. März 2010
Peter Lauber
Vorsitzer des Aufsichtsrates
20 |
| 21
Lagebericht
Franz-Bernd Große-Wilde,
Vorstandsvorsitzender
des Vorstandes
Sehr geehrte Genossenschaftsmitglieder, sehr geehrte Damen und Herren,
die Spar- und Bauverein eG Dortmund bietet seit 1893 attraktives Wohnen und Sparen. In programmatischer Abgrenzung zu Immobilienhandelsgesellschaften agiert die Genossenschaft standortgebunden
und damit ausschließlich im Großraum Dortmund. Unser primäres Geschäftsziel besteht darin, allen
Mitgliedern ein geschütztes, mitbestimmtes Dauerwohnrecht zu sichern sowie eine hohe Lebens- und
Wohnqualität bei moderaten Nutzungsgebühren zu bieten.
Voraussetzung für den Abschluss eines Nutzungsvertrags ist die Mitgliedschaft durch Erwerb eines
Genossenschaftsanteils in Höhe von 1.278 Euro. Sparer ohne Abschluss eines Nutzungsvertrags sind
satzungsgemäß verpflichtet, 150 Euro auf den Genossenschaftsanteil einzuzahlen.
Vorstand, Aufsichtsrat und die aus dem Mitgliederkreis gewählten Genossenschaftsvertreter pflegen
eine offene Kommunikation mit größtmöglicher Transparenz in der Entscheidungsfindung. Die Damen
und Herren Vertreter überzeugen sich beispielsweise im Rahmen einer jährlich stattfindenden Vertreterbesichtigungsfahrt (u. a. 08.11. 2009) „vor Ort“, in welche Gebäude die Investitionen geflossen sind bzw.
welche Maßnahmen zur Wohnkomfortverbesserung realisiert wurden.
Mitglieder und deren Angehörige haben die Möglichkeit, Spargelder in der eigenen Spareinrichtung
anzulegen – ein Geschäftszweig, der ausgeprägte Professionalität und Servicementalität mit besonders
ausgebildeten Mitarbeitern erfordert. Der Betrieb einer Spareinrichtung ermöglicht uns eine größere
Unabhängigkeit bei der Finanzierung der Unternehmensaktivitäten.
In die Spar- und Bauverein eG werden gleichermaßen verantwortungsvolles Unternehmertum, soziales
Engagement, Traditionsbewusstsein sowie die Dynamik eines modernen Dienstleisters eingebracht.
Dabei wird unsere Arbeit nicht nur von fachlicher Kompetenz, sondern ebenso von den Wünschen und
Problemen unserer Mitglieder bestimmt. Eine ähnlich hohe Bedeutung kommt den Investitionen in die
Gemeinschaft zur Weiterentwicklung harmonischer Nachbarschaften und einer ganzheitlichen, partnerschaftlichen Quartiersentwicklung zu.
Eine Folge der demografischen und gesellschaftlichen Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur ist die
Reurbanisierung der Stadtzentren. Die Spar- und Bauverein eG versteht die Planungsphilosophie der ökologisch nachhaltigen Stadt mit kompakter Siedlungsstruktur als Chance für die Gestaltung des eigenen
Wohnungsportfolios. Wichtiger Handlungsansatz ist es daher, eine bedarfsgerechte Vielschichtigkeit des
Wohnungsangebots und der Ausstattungsstandards innerhalb klar definierter Quartiere zu realisieren, um
ein gemeinschaftliches Leben von Jung und Alt, das Nebeneinander von Singlehaushalt, Familiendomizil
und Seniorensitz zu gewährleisten. Das Zusammenspiel lebensphasenorientierter Wohnformen wird somit
zur Verstärkung des Kontakts zwischen den Generationen eingesetzt.
Der zunehmende Anteil älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung ist für die Genossenschaft Heraus
forderung genug, bauliche Veränderungen (z. B. Barrierefreiheit) im Wohnungsbestand vorzunehmen oder
etwa wohnbegleitende Hilfs- und Serviceleistungen anzubieten. Es gilt, „nicht in jedem Fall die Menschen
zu bewegen“, sondern das Haus – in Richtung Zugänglichkeit und Wohnkomfort.
Im Rahmen integrierter innerstädtischer Neubauprojekte lassen sich die Standards für ein barrierefreies
Wohnen in verschiedenen Lebensphasen einfacher umsetzen. Daher ergänzen wir unsere Angebotspalette
hier ganz gezielt um flexibel nutzbare und zugleich energetisch zukunftsweisende Wohnungen.
Mit Hilfe professioneller Arbeitsmethoden – kennzahlengestütztes Controlling sowie ein Aktiv-/Passivportfolio- und Risikomanagementsystem etc. – sichern wir die langfristige Wirtschaftlichkeit und Ertragskraft
der Spar- und Bauverein eG. Die zielgerichtete Aus- und Weiterbildung und eine Personalentwicklung auf
hohem Niveau gelten im Unternehmen als ausschlaggebende Schlüsselfunktionen. Wichtige Bausteine
einer ganzheitlichen Kompetenzentwicklung sind die innerbetriebliche Auffrischung von notwendigem
Fachwissen, der abteilungs- und ebenenübergreifende Erfahrungsaustausch sowie die enge Zusammen
arbeit mit renommierten Weiterbildungseinrichtungen und Kollegen innerhalb der Branche.
Unser zukunftsfähiges Geschäftsmodell, das den Menschen in den Mittelpunkt stellt, wird sich auch 2010 in
Verlässlichkeit, Qualität und verantwortungsvollem Handeln im Interesse unserer Mitglieder ausdrücken. Als
wichtiger Wirtschaftsfaktor der Region fühlen wir uns dabei in besonderer Weise unserem Standort Dortmund verpflichtet und möchten Sie daher einladen, in diesem Sinne weiter mit uns zusammenzuarbeiten!
oRGANE
BERIcHT DES AUFSIcHTSRATES
LAGEBERICHT DES VORSTANDES
JAHRESABScHLUSS
GEScHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
BESTäTIGUNGSVERMERK
GESCHäFT UND RAHMENBEDINGUNGEN
22 |
1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN
WELTWIRTSCHAFT
Angesichts der vor gut einem Jahr noch nicht absehbaren Folgen der Krise an den Finanzmärkten
kann es als Erfolg gewertet werden, dass sich ein Zusammenbruch des internationalen Finanz
systems verhindern und eine vorläufige Stabilisierung des Bankensektors erreichen ließ. Dennoch
sind Wirtschaftsexperten, Politiker und wohl auch große Teile der Bevölkerung skeptisch, ob eine
nachhaltige Erholung gewährleistet ist, denn schon drohen vielen Geldinstituten neue Lasten,
etwa in Form von Firmenkreditausfällen oder Privatinsolvenzen.
Zur Stabilisierung der Finanzmärkte haben die Regierungen den Geschäftsbanken öffentliche
Gelder zur Verfügung gestellt, um ihre Eigenkapitalbasis zu stärken oder sie von risikoreichen
Wertpapieren zu entlasten. Umfangreiche Bürgschaften sollen zudem einer möglichen Kredit
klemme vorbeugen.
Die internationale Finanzmarktkrise sprang schnell auf die Realwirtschaft über und ließ die
weltweite Produktion in 2009 um 1,1 % einbrechen. Überwiegend aus Steuergeldern finanzierte
Konjunkturprogramme, eine expansive Geldpolitik und ein vergleichsweise niedriger Ölpreis
begünstigen seit Sommer 2009 eine langsame Konjunkturbelebung.
EUROPA
Angesichts der moderaten Inflation und der schleppenden wirtschaftlichen Erholung hat die
Europäische Zentralbank den Hauptrefinanzierungssatz auch im März 2010 noch auf dem histo
risch niedrigen Niveau von 1 % belassen.
Die wirtschaftliche Entwicklung seit Ausbruch der weltweiten Rezession verläuft in den EUMit
gliedsstaaten unterschiedlich: Während sich Deutschland insbesondere dank des mittlerweile
wieder hohen Exportüberschusses zu einem „Musterschüler“ entwickelt (ARDTagesthemen
vom 16. 03. 2010), stecken andere Länder noch tief in der Rezession. Anhand der aktuellen Dis
kussion um Finanzhilfen für Griechenland wird das Dilemma der Partner deutlich: Einerseits will
man die finanzielle Stabilität in der gesamten Eurozone gewährleisten, andererseits aber auch
die Grundregeln der Währungsunion nicht verletzen. Mit der Gewährung von Finanzhilfen an ein
Mitgliedsland würden die Europäer gegen Art. 125 des Vertrags über die Arbeitsweise der Euro
päischen Union (AEUV) verstoßen, dem zufolge jede Regierung ihre Haushaltsprobleme für sich
lösen muss. Schließlich soll aus der Währungsunion keine Transferunion entstehen, und die
finanzpolitische Disziplin der Eurostaaten wie das Vertrauen der Märkte in die Gemeinschafts
währung sollen gewahrt bleiben.
DEUTSCHLAND
| 23
Auch in Deutschland reagierte die Politik mit expansiven fiskalpolitischen Maßnahmen auf die
Rezession. Zur Stützung der gesamtwirtschaftlichen Nachfrage brachte die ehemalige Bundes
regierung für 2009 und 2010 zwei Konjunkturpakete mit einem Umfang von 84 Mrd. Euro auf den
Weg. Im Fokus stehen Investitionen in die öffentliche Infrastruktur, in öffentliche Gebäude und
dabei insbesondere in die energetische Gebäudesanierung. Die neue Bundesregierung hat mit
dem Wachstumsbeschleunigungsgesetz sowie weiteren Ausgabenerhöhungen die expansive
Finanzpolitik fortgesetzt. Das Staatsdefizit steigt dementsprechend weiter an.
Die Arbeitslosenquote hat sich bis Ende 2009 gegenüber dem Vorjahr um 0,4 % auf 8,7 % erhöht.
Dieser vergleichsweise moderate Anstieg ist beispielsweise auf den flexiblen Abbau von Arbeits
zeitkonten sowie auf das Instrument der Kurzarbeit zurückzuführen. Trotz der allmählichen Erho
lung der deutschen Wirtschaft wird die Arbeitslosigkeit nach übereinstimmender Einschätzung
der Experten in den kommenden zwei Jahren aufgrund der geringen Produktionsauslastung
zunehmen.
BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN
üBERREGIONALE ENTWICKLUNG
Die Wohnungsbauinvestitionen sind im Berichtsjahr um 0,8 % gesunken. Dabei waren neben den
Neubauinvestitionen erstmals auch die Bestandsinvestitionen rückläufig, die in den vergangenen
drei Jahren kontinuierlich zugenommen hatten. Insgesamt flossen 2009 rd. 137 Mrd. Euro in Neu
bau, Sanierung und Modernisierung von Wohnungen. Mit 56 % aller Investitionen stellt der Woh
nungsbau weiterhin das bedeutendste Segment der gesamtwirtschaftlichen Bautätigkeit dar.
Mit Wirkung ab 01.10. 2009 ist die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) in
Kraft getreten; damit wurde ein 2007 im „Integrierten Energie und Klimaprogramm“ gefasster
Beschluss der damaligen Bundesregierung umgesetzt. Wichtige Änderungen sind die 30 %ige
Verschärfung der primären energetischen Anforderungen bei Neubau und Sanierung, die Rege
lungen zur Außerbetriebnahme von Nachtstromspeicherheizungen ab 2020 sowie bis Ende 2011
die Dämmverpflichtung auch für begehbare Geschossdecken, wenn das Dach darüber unge
dämmt ist.
Die Ankündigung der Politik bei Einführung der EnEV 2009, die Energieeinsparverordnung 2012
nochmals zu verschärfen, ist innerhalb der Branche auf heftige Kritik gestoßen. Hauptargument
ist der geringere Zusatznutzen im Sinne zusätzlichen Energieeinsparpotenzials durch noch stär
kere Dämmschichten in Relation zu den hohen weiteren Investitionskosten. Die Unwirtschaftlich
keit einer Gebäudemodernisierung gemäß EnEV 2012 könnte zu einer rückläufigen Entwicklung
der Investitionstätigkeit im Gebäudebestand führen.
Weitere praxisrelevante Veränderungen für die Wohnungswirtschaft haben sich beispielsweise
aus der Reform der Heizkostenverordnung zum 01. 01. 2009 und der neuen Verordnung über die
Honorare für Architekten und Ingenieurleistungen (seit 18. 08. 2009) ergeben.
Im Branchenvergleich
zeichnet sich die Sparund Bauverein eG auch
2009 besonders durch
das hohe Investitionsvolumen für Instandhaltung,
Modernisierung und Neubauvorhaben aus.
2. Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr
24 |
| 25
2.1 Jahresergebnis
BRANCHENSPEZIFISCHE ENTWICKLUNG IN DORTMUND
Per Ratsbeschluss vom 26. 03. 2009 hat der Rat der Stadt Dortmund das im Vorfeld entwickelte
„Kommunale Wohnkonzept Dortmund“ beschlossen und die Verwaltung mit der sukzessiven
Umsetzung beauftragt. Das Kommunale Wohnkonzept ist als Neuorientierung in der Dortmunder
Wohnungspolitik zu verstehen und baut auf dem bislang maßgebenden „Masterplan Wohnen“
für die Stadt auf. Wesentliche Eckpunkte in der Entwicklung dieses praxisorientierten Steuerungs
instruments sind die Verbesserung der Wohnsituation von Zielgruppen durch Ausbau der
Wohnungsmarktbeobachtung um ein kleinräumiges Monitoringsystem, die Verstetigung der
kleinräumigen Quartiersanalyse sowie die fachübergreifende Überprüfung des vorhandenen
Baulandangebots. Die Spar- und Bauverein eG hat sich sehr aktiv in den Prozess der Festlegung
von Handlungsmaximen für die zukünftige Zusammenarbeit eingebracht.
Im Großraum Dortmund treten die negativen Folgen großer Wohnungsportfolioverkäufe der letz
ten Jahre an überwiegend international tätige Immobilienhandelsgesellschaften offen in Erschei
nung. Beinahe täglich berichten enttäuschte Bewohner betroffener Gebäude über schlechte Wohn
bedingungen, drastische Mieterhöhungen, aufgelaufenen Instandhaltungsstau oder fehlende
Ansprechpartner. Ganze Quartiere, beispielsweise in den Dortmunder Stadtteilen Lanstrop oder
Westerfilde, drohen zu verfallen.
Die Spar- und Bauverein eG Dortmund engagiert sich in enger Kooperation mit der Stadt Dortmund
und weiteren lokalen Akteuren in besonderer Weise für eine ganzheitliche Stadtteilentwicklung
im Interesse der Bewohner. In Zeiten demografischer und gesellschaftlicher Veränderungen und
zunehmender Differenzierung in der Eigentümerstruktur und Unternehmensstrategie großer
Wohnungsmarktanbieter agiert die Genossenschaft dabei als zuverlässiger und verantwortungs
voller Partner, um tragfähige Rahmenbedingungen für eine möglichst hohe Wohn- und Aufent
haltsqualität zu realisieren.
Die erfreuliche Geschäftsentwicklung im Berichtsjahr führte zu einem Jahresüberschuss von
1.542.235 Euro (Vorjahr: 1.450.325 Euro). Dieser Überschuss soll für die Ausschüttung der planmä
ßigen Dividende sowie die Einstellung in gesetzliche und andere Ergebnisrücklagen zur weiteren
Eigenkapitalstärkung verwendet werden. Die wichtige strategische Zielsetzung der Genossen
schaft, darüber hinausgehende Ertragsüberschüsse im eigenen Wohnungsbestand einzusetzen,
konnte angesichts des hohen Volumens für Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und
Neubautätigkeit in die Tat umgesetzt werden.
Die wachsende Nachfrage
und damit eine erneute
Verbesserung der Vermietungsquote ist eine
wesentliche Ursache der
erfolgreichen Geschäftsentwicklung im Krisenjahr.
In Erfüllung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips sind im o. g. Jahresüberschuss Wertkorrek
turen im Finanzanlagevermögen von im Saldo 1.818 Tsd. Euro enthalten. Hintergrund dafür ist
der Verdacht gegen das ehemalige Vorstandsmitglied Friedrich Schulte, in den Geschäftsjahren
1991 und 1996 Genossenschaftsgelder veruntreut zu haben. Die Wertkorrektur ergibt sich aus der
Ursprungssumme von 971 Tsd. Euro zuzüglich einer seit den 1990er Jahren bis 31.12. 2008 ange
nommenen aufgelaufenen Verzinsung dieses Betrags. Ein staatsanwaltliches Ermittlungsverfah
ren gegen Herrn Schulte läuft bereits.
Geschäftsentwicklung im Rückblick
55
50
45
40
34,89
35
30
25
29,85
30,96
4,80
5,69
23,44
25,05
25,27
’91
’92
’93
26,48
4,15
27,81
4,37
22,33
’90
36,93
38,87
40,42
41,10
41,71
42,66
43,58
44,41
44,71
10,66
9,80
9,95
10,20
10,24
10,49
10,92
47,77
48,05
48,89
49,89
11,33
12,23
12,13
12,27
12,74
45,77
46,07
11,00
8,33
9,32
26,51
28,60
29,55
30,62
31,15
31,51
32,42
33,09
33,49
34,05
34,77
34,74
35,54
35,92
36,62
37,15
’94
’95
’96
’97
’98
’99
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
8,38
20
15
10
5
0
Sollmieten Alle Angaben in Mio. Euro
Gebühren und Umlagen
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Geschäft und Rahmenbedingungen
26 |
| 27
2.2 Entwicklung in den einzelnen Geschäftszweigen
Sichtlich ein Genuss für die Bewohner des Service-Wohnobjekts Paulinenstraße/Adlerstraße (Neubau-Fertigstellung 2008,
Do-Innenstadt): das speziell für sie organisierte Sommerfest am 01. 07. 2009, bei dem zum Glück auch das Wetter mitspielte.
Per 31.12. 2009 zählten 11.410 Wohnungen, 100 gewerbliche Einheiten sowie 2.334 Garagen bzw.
Einstellboxen zum Bestand der Spar- und Bauverein eG. Die Gesamtzahl der eigenen Wohnungen
umfasst 3.487 Altbauwohnungen (bis 1945), 5.031 freifinanzierte sowie 2.892 öffentlich geförderte
Wohneinheiten.
In der Spar- und Bauverein Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH werden zudem 150 Woh
nungen, davon 80 in einem Studentenwohnheim, 1 Gewerbeeinheit und 19 Garagen bzw. Einstell
boxen verwaltet.
Mit der nochmals verbesserten Vermietungssituation geht in der Genossenschaft eine deutliche
Reduzierung der Erlösschmälerungen von 513.182,76 Euro (31.12. 2008) auf 389.532,78 Euro einher;
das entspricht einer Senkung um 24,1 %.
Auch bei der vierten Dortmunder Wohnungsbörse hatten die Mitarbeiter am Stand alle Hände voll zu tun, um die zahlreichen
Interessenten über das umfangreiche Wohnungs- und Dienstleistungsangebot der Spar- und Bauverein eG zu informieren.
WOHNUNGSVERWALTUNG
In äußerst niedrigen
Quoten bei Leerstand und
Fluktuation drückt sich
die hohe Zufriedenheit
der Kunden mit Wohnund Servicequalität aus.
– Vollvermietung nahezu erreicht –
Die kontinuierliche Verbesserung der Vermietungssituation in den letzten Jahren setzte sich auch
im Berichtsjahr 2009 weiter fort. Die Summe nicht vermieteter Wohnungen zum Jahresschluss
beläuft sich nur auf 20 (0,18 %), insgesamt standen zum 31. Dezember lediglich 79 Wohnungen
leer (0,69 %). Bei Letzteren handelt es sich überwiegend um kurzfristigen, fluktuationsbedingten
Leerstand; die Wohnungen sind in der Regel bereits weitervermietet und werden zwischenzeit
lich instand gesetzt.
Die hohe Nachfrage und die im Wettbewerbsvergleich deutlich bessere Vermietungssituation
(durchschnittliche Leerstandsquote in Dortmund: rd. 3,5 %) sind Beleg für die Attraktivität des
Wohnungsbestands der Genossenschaft und die Stimmigkeit der Dienstleistungspalette. Eine
Stärke des Unternehmens ist die räumliche Nähe zu den Kunden: Die ökonomische, soziale und
ökologische Nachhaltigkeit der Geschäftstätigkeit sowie das Engagement zur Förderung soli
darischer Nachbarschaften werden vor Ort wahrgenommen und geschätzt.
Die Fluktuation lag mit insgesamt 1.001 Bewohnerwechseln in etwa auf Vorjahresniveau (2008:
1.009). Die im Branchenvergleich niedrigere Fluktuationsquote der Genossenschaft von 8,77 %
(Vorjahr: 8,83 %) ist ein weiterer deutlicher Beleg für die hohe Wohnzufriedenheit unserer Kunden.
Von der Gesamtzahl an Kündigungen waren zudem 19,48 % durch Umzüge innerhalb des genos
senschaftseigenen Hausbestands bedingt (Vorjahr: 16,35 %).
Bei den Erträgen aus Sollmieten, Pachten und Sondereinrichtungen nach Erlösschmälerungen
war ebenfalls eine erfreuliche Entwicklung zu verzeichnen. Insgesamt verbesserte sich das Vorjah
resergebnis um 454.061,06 Euro von 36.624.643,65 Euro auf 37.078.704,71 Euro. Erhöhungen
erfolgten vorrangig nach Wertverbesserungen bzw. bei Erst- oder Neuvermietung; darüber hin
aus ist die Erlössteigerung auch auf modernisierungsbedingte Anpassungen zurückzuführen.
Im Rahmen der Wohnungsverwaltung kommt dem Betriebskostenmanagement, d. h. der mög
lichst weitgehenden Reduzierung der sog. „zweiten Miete“, unverändert eine besondere Rolle zu.
Forderungsmanagement
Wie bereits in den Vorjahren wurden die fachbereichsübergreifenden Maßnahmen zur Kunden
betreuung und -bindung auch im Rahmen des Forderungsmanagements kontinuierlich ausge
baut und optimiert.
Bedingt durch die zunehmend schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind die For
derungen aus Vermietung trotz der zwischen dem Sozialteam, der Mietenbuchhaltung und dem
Mahn- und Klagewesen abgestimmten, situationsgerechten Maßnahmen angestiegen. Insgesamt
bestanden zum 31.12. 2009 Forderungen in Höhe von 812.722,90 Euro (Vorjahr: 748.161,87 Euro);
die Anzahl der gerichtlichen Auseinandersetzungen sank dagegen von 157 auf 145 Fälle.
oRGANE
JAHRESABScHLUSS
28 |
| 29
MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG
Neben zahlreichen gezielten Einzelmaßnahmen
stand bei fünf Großmodernisierungsprojekten die
Wohnwertsteigerung durch
energetische Optimierung
im Vordergrund.
Der umwelt und dem Geldbeutel zuliebe – energieeinsparung hat Priorität
In Anlehnung an die jeweils aktuell gültige Energieeinsparverordnung investiert die Spar und
Bauverein eG jährlich Millionenbeträge in energetische Gebäudemodernisierungen. Elementare
Bestandteile sind die Dämmung der Fassaden, der Kellerdecken und der obersten Geschossdecken
bzw. der Dächer. Durch die Erneuerung älterer Fenster und Wohnungseingangstüren werden Wär
meverluste zusätzlich reduziert, die Wohnqualität gesteigert und der CO₂Ausstoß weiter gesenkt.
Auch die Erneuerung der Heizungstechnik stellt einen wesentlichen Investitionsschwerpunkt für
die Genossenschaft dar. Im Vordergrund steht dabei der Ersatz von Nachtstromspeicherheizungen
durch eﬃzientere Heizungen. Ein eigens dafür ausgearbeitetes Investitionsprogramm der Spar
und Bauverein eG soll insbesondere im Zuge von Großmodernisierungen und Bewohnerwechseln
zu einer zeitnahen Umrüstung betroffener Wohnungen führen. Resultat kann der Einbau einer
GasZentralheizung oder die Installation von GasthermenHeizungen in den einzelnen Wohnun
gen sein. Um mehrmalige Umbauarbeiten zu vermeiden, wird der Heizsystemaustausch im Zuge
von Gebäudemodernisierungen angeboten und erfolgte beispielsweise im „Heinrichblock“ (Pau
linenstraße, Heinrichstraße etc.) sowie in den Beständen in Wambel, Am Haselhof.
Im Berichtsjahr 2009 hat die Genossenschaft fünf große Modernisierungsprojekte durchgeführt
und hierfür rd. 6,1 Mio. Euro investiert.
Ansichten aus dem Bauabschnitt 2009 des Großmodernisierungsprojekts Heinrichstraße, Paulinenstraße u. a. (Do-InnenstadtWest): ein beispielhafter neuer Eingangsbereich sowie Detail- und Gesamtansicht der liebevoll sanierten historischen Fassaden
Ein wesentlicher Bestandteil des zweiten Bauabschnitts waren wiederum der Erstanbau von großzügigen Balkonen an den Gebäuderückseiten
sowie die Optimierung des Abfallkonzepts für das Wohnkarree Heinrichstraße, Paulinenstraße u. a. (Do-Innenstadt-West).
30 |
| 31
Bereits seit 1997 wurde der Wohnwert im Quartier „Bodelschwingh“ in Dortmund abschnitts
weise durch bauliche Maßnahmen deutlich verbessert. Mit der Modernisierung der Gebäude
„Ammerbaumweg 28 – 44“ sowie dem Neubau von 16 Garagen im Berichtsjahr kam die Gesamt
maßnahme nunmehr zum Abschluss.
Neben der energetischen Optimierung der Gebäude erfolgte auch eine deutliche Aufwertung
des Wohnumfelds: etwa durch die Schaffung eines neuen Beleuchtungssystems für die Wege der
Außenanlage und ein neues Abfallentsorgungskonzept. Die Umsetzung eines professionellen
Farbkonzepts für die Kratzputzfassaden steigerte zusätzlich die Attraktivität des gesamten Quar
tiers. Insgesamt investierte die Genossenschaft für das zusammenhängende Wohngebiet mit
650 Wohneinheiten seit 1997 rd. 12 Mio. Euro.
Detailgenaue Sanierung der Straßenfassaden und Eingangsbereiche des Wohnkarrees Uhlandstraße/Goethestraße/
Grisarstraße (Do-Innenstadt-Nord)
Ein neues Konzept zielt auf eine effektive und kostengünstige Erhaltung historisch und gestalte
risch wertvoller Bausubstanz ab. Gebäude, die aus technischer Sicht keiner durchgreifenden
Modernisierung bedürfen, aber kleinere energetische Anpassungen und eine optische Aufarbei
tung benötigen, gewinnen mit zielgerichteten Einzelmaßnahmen deutlich an Wert.
Ein Beispiel dafür stellt die Modernisierungsmaßnahme „Uhlandstraße 129 – 145, Goethestraße
23 – 29, Grisarstraße 13, 17, 19“ in der Innenstadt-Nord dar. Das Wohnkarree stammt ursprünglich
aus dem Jahr 1914, wurde im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstört und in den Nachkriegsjahren
wieder aufgebaut. Nach einigen partiellen Erneuerungen wurden Mitte der 1990er Jahre der
gesamte Innenhof und die rückwärtigen Fassaden der insgesamt 223 Wohnungen umfassenden
Gebäude neu gestaltet und überarbeitet. Eine vollständige Modernisierung ist aufgrund des
technischen Zustands nicht erforderlich.
Die Genossenschaft hat eine umfangreiche Sanierung an den Fassaden zur Straßenfront „Uhland
straße 129 –145, Goethestraße 29“ vorgenommen. Nach Erfordernis wurden nicht mehr zeitge
mäße Fenster durch moderne Kunststoffelemente ersetzt. Die ursprünglichen Hauseingangstü
ren wurden überarbeitet und neue Hoftüren eingebaut.
Modernisierung am Ammerbaumweg (Do-Bodelschwingh): Grünanlagen und großzügige Freiflächen im Innenhof, neu
gestaltete Eingangsbereiche und ein abgestimmtes Farbkonzept sorgen für einen freundlichen Gesamteindruck.
32 |
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nische Ausstattung. Auch künftig legt die Spar- und Bauverein eG großen Wert auf den Abbau
von Barrieren. So werden bei Badezimmermodernisierungen im Zuge von Nutzerwechseln in Erd
geschosswohnungen mit bis zu 2,5 Zimmern grundsätzlich Duschen eingebaut. 67 Wohnungen
erhielten im Berichtsjahr ein neues Heizsystem bzw. neue Heizkörper.
Am Haselhof 1–5 (Do-Wambel) erhielten alle Wohnungen Balkone in den Obergeschossen oder großzügige Kleingärten in
den Erdgeschossen.
Geplante Instandhaltung
Eine ehemalige Gaststätte wurde mit erheblichen Grundrissänderungen in zwei neue Wohnein
heiten umgewandelt. Im Zuge der umfangreichen Arbeiten entstand u. a. eine vollständig behin
dertengerechte Wohnung mit separatem, barrierefreiem Zugang. Bei der Gestaltung des Grund
risses wurde in Anlehnung an die DIN 18025 ein Bewegungsradius von mindestens 1,5 m in allen
Räumen berücksichtigt. Die Türen erhielten eine lichte Durchgangsbreite von 90 cm. Das groß
zügige Badezimmer wurde mit einem rollstuhlbefahrbaren Duschplatz ausgestattet. Die Anbrin
gung aller Bedienungsvorrichtungen wie beispielsweise die Schalter der elektrischen Rollladen,
Lichtschalter, häufig benutzte Steckdosen, Sicherungen, Sanitärarmaturen und Türdrücker
erfolgte in einer greifbaren Höhe von 85 cm.
Weitere umfassende Instandhaltungsmaßnahmen im Berichtsjahr 2009: 12 Treppenhäuser wur
den überarbeitet, 2 Fahrradhäuser aufgestellt, 7 Müllstandplätze neu eingerichtet bzw. erweitert,
einzelne Spielplatzelemente überarbeitet und ausgetauscht u. v. m.
Verkehrssicherheit
Die Organisation zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit wurde erweitert und spezieller auf
die einzelnen Anforderungen abgestimmt. Besondere Aufmerksamkeit gilt nach wie vor den Kin
dern. Das Konzept zur Überprüfung aller Spielplätze wurde weiter optimiert, Sicht- und Funktions
kontrollen der Spielplätze finden etwa alle 14 Tage statt. So werden sichtbare Schäden zeitnah
erkannt und schnell behoben. Ergänzend prüfen zertifizierte Garten-Landschaftsbau-Betriebe zwei
mal pro Jahr im Zuge einer umfassenden Hauptuntersuchung alle Spielgeräte.
Im Jahr 2009 untersuchte ein regionaler Dienstleister für Verkehrssicherheit die Liegenschaften
der Spar- und Bauverein eG auf sicherheitsrelevante Mängel. Insbesondere bei Feststellungen
hinsichtlich etwaiger Brandlastgefahren in den Treppenhäusern, Kellergängen und auf den Dach
böden leitet die Genossenschaft umgehend die nötigen Maßnahmen ein. Nicht sofort zu beseiti
gende Stolperstellen und Kopfstoßgefahren werden noch im Zuge der Gefahrenerkennung gekenn
zeichnet, kleinere Mängel sofort behoben. Die Prüfung der Gebäude im Innen- und Außenbereich
wird im Zwei-Jahres-Rhythmus fortgesetzt.
Zudem haben wir 11 Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet, um die Abrechnung der
Nebenkosten möglichst verursachergerecht gestalten zu können.
Wohnungswechsel – laufende Instandhaltung
Bei insgesamt 933 Wohnungswechseln im Berichtsjahr wurden erhebliche Investitionen im Umfang
von rd. 7,1 Mio. Euro notwendig (inkl. der Badezimmerumbauten in laufenden Nutzungsverhält
nissen). 246 Badezimmer wurden erneuert und modernisiert und erhielten eine zeitgemäße tech
INVESTITIONSÜBERSICHT 2005–2009
Leistung
2005
2006
2007
2008
2009
4.392.121,33
4.531.579,70
4.694.699,00
4.600.535,08
4.634.904,39
792.301,75
1.042.396,85
1.780.040,00
1.244.280,38
1.527.416,59
8.488.141,66
7.862.452,47
7.822.656,00
8.097.682,12
7.106.270,59
Zwischensumme Instandhaltung
13.672.564,74
13.436.429,02
14.297.395,00
13.942.497,58
13.268.591,57
Laufende Instandhaltung
Planmäßige Instandhaltung
Modernisierungen 2009
Wohnungswechsel (inkl. Badmodernisierung bei bestehenden
Nutzungsverhältnissen)
Anzahl
Wohneinheiten
Investitionsvolumen
(in EUR)
Stadtteil
Modernisierungsprojekte
Do-Innenstadt-West
Heinrichstraße 37– 45, Paulinenstraße 34 – 40
72
2.760.181
Großmodernisierungen, WE-Zusammenlegungen, Umbauten u. a.
11.183.643,24
12.489.522,73
11.741.736,00
8.419.155,22
6.318.656,69
Do-Bodelschwingh
Ammerbaumweg 28 – 44
66
1.735.669
Summe Instandhaltung und Modernisierung
24.856.207,98
25.925.951,75
26.039.131,00
22.361.652,80
19.587.248,26
Do-Wambel
Am Haselhof 1, 3, 5
12
592.864
Neubautätigkeit
4.394.043,21
5.641.545,76
7.193.269,00
4.885.229,90
7.729.049,06
Do-Asseln
Kocklinckeweg 8
20
771.356
Investitionen insgesamt
29.250.251,19
31.567.497,51
33.232.400,00
27.246.882,70
27.316.297,32
Do-Innenstadt-Nord
Uhlandstr. 129 –145, Goethestr. 23–29, Grisarstr. 13, 17, 19
131
213.428
Erträge aus Sollmieten/Pachten u. a.
35.542.440,77
36.180.014,15
36.623.796,00
37.221.007,38
37.538.436,88
301
6.073.498
82
87
91
73
73
gesamt
Investition/Sollmieten in %
Alle Angaben in Euro
34 |
| 35
22. 06. 2009: Mitglieder aus Aufsichtsrat, Vorstand sowie Gäste und Vertreter von Handwerksunternehmen beim Richtfest
der Neubaumaßnahme Bauerstraße 3, 5 (Do-Brackel)
NEUBAUTÄTIGKEIT
Nach Anzahl und Größenordnung ihrer Neubauvorhaben steht die
Spar- und Bauverein eG
derzeit in Dortmund an
der Branchenspitze.
– Integrierte innerstädtische Neubaumaßnahmen zur weiteren Optimierung der
Angebotspalette –
Angesichts der demografischen und gesellschaftlichen Veränderungen sind Wohnungsunter
nehmen gefordert, den „Wohnungsmix“ in klar definierten Quartieren auf die Nachfrage abzu
stimmen. Zur Abrundung der Angebotspalette realisiert die Genossenschaft zurzeit an verschie
denen Standorten und für unterschiedliche Lebenssituationen gleich mehrere Neubauprojekte.
Die Spar- und Bauverein eG ist damit in Dortmund das Wohnungsunternehmen mit dem größ
ten Neubauvolumen.
Laufende Baumaßnahmen
Bauerstraße 3,5 (Do-Brackel):
Wohnen mit Service für ein möglichst selbstbestimmtes Leben im Alter
Bereits im September 2008 wurde die Maßnahme Bauerstraße 3, 5 in Dortmund-Brackel begonnen.
Sie umfasst insgesamt 50 barrierefreie Mietwohnungen nebst Gemeinschaftsraum und Service
büro sowie eine Tiefgarage mit 35 PKW-Stellplätzen. Mit der Anlage auf Basis spezieller Grund
risskonzepte wird die Genossenschaft das Angebot im Stadtteil Brackel um dringend benötigten
seniorengerechten Wohnraum erweitern. Der überwiegende Teil der Wohnungen ist freifinan
ziert; lediglich sieben Einheiten sind mit Mitteln des Landes NRW gefördert und unterliegen einer
Preis- und Belegungsbindung.
Neben der klaren Zielgruppenorientierung ist das innovative Energiekonzept hervorzuheben, das
für die künftigen Bewohner deutlich geringere Mietnebenkosten zur Folge haben wird. Die Wärmeund Warmwasserversorgung erfolgt über eine Geothermieanlage, unterstützt durch auf dem Dach
befindliche Solarzellen. Der weitgehende Verzicht auf fossile Energieträger trägt dem Gedanken des
nachhaltigen, zukunftsweisenden Bauens in besonderem Maße Rechnung.
Am 01. 02. 2010 wurde der Großteil der Wohnungen an die Nutzer übergeben.
Modern, zweckmäßig und ansprechend bauen: Danach ist nicht nur die Ausstattung in den Räumlichkeiten ausgewählt
worden, dies spiegelt sich ebenfalls in Form- und Farbgestaltung der Gebäudeansichten Bauerstraße 3, 5 wider.
36 |
| 37
Modell des Bauprojekts Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen): Bei der Grundsteinlegung am 29. 07. 2009 befüllten die
künftigen Bewohner eine „Zeitkapsel“ mit symbolträchtigen Dingen – vom Glücksstein bis zum Überraschungsei; verbaut
von Herrn Große-Wilde und Frau Schmeck.
Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen):
Mehr-Generationen-Wohnen in Kooperation mit W.I.R. e. V.
Mit dem Bauvorhaben Generationenweg 1 in Dortmund-Brünninghausen realisiert die Sparund Bauverein eG ein weiteres modellhaftes Projekt, das den Schwerpunkt auf generationsüber
greifendes Wohnen legt.
Im Fokus steht die Schaffung einer verlässlichen und dauerhaften Nachbarschaft auf Grundlage
des Mehr-Generationen-Wohnens. Auch hier soll ein Gemeinschaftsbereich Raum für gemein
same Aktivitäten und vielfältige Kommunikation schaffen.
Das Projekt wird in Zusammenarbeit mit dem Dortmunder W. I. R. e. V. realisiert – im Rahmen eines
Kooperationsvertrags, der den künftigen Bewohnern innerhalb klar definierter Grenzen weitge
hende Mitbestimmungs- und Mitgestaltungsrechte einräumt, die über Optionen im Zuge kon
ventioneller Baumaßnahmen deutlich hinausgehen. Die Mitwirkungsmöglichkeiten der späteren
Projektverantwortliche, zukünftige Bewohner und Interessierte feierten am 02.11. 2009 gemeinsam das Richtfest auf der
Baustelle der Neubaumaßnahme Generationenweg 1 (Do-Brünninghausen).
Bewohner beziehen sich auf die Grundrisslösungen, die Realisierung von besonderen Ausstat
tungswünschen und Ähnliches. Besonders wichtig ist jedoch vor allem der Umstand, dass sich
die künftige Nachbarschaft nicht zufällig und weitgehend autark bildet – befördert durch einen
integrierten Kennenlern-Prozess für alle Interessenten.
Darüber hinaus legt die Spar- und Bauverein eG auch bei diesem Projekt großen Wert auf ein nach
haltiges Energiekonzept. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Holzpellet-Anlage mit solarther
mischer Unterstützung. An die Heizzentrale sind im Rahmen eines Nahwärmeversorgungskon
zepts die neu errichteten, privaten Einfamilienhäuser ebenfalls angeschlossen. Das Wohngebäude
der Genossenschaft wird über einen hervorragenden Dämmstandard (KfW 40) verfügen, der die
aktuellen gesetzlichen Anforderungen deutlich übertrifft.
Kuithanstraße 40, 42 (Do-Innenstadt-West):
Zusammenleben von Jung und Alt inmitten des Althoffblocks
Die dritte Baumaßnahme im Berichtsjahr betrifft das Gebäude Kuithanstraße 40, 42. Dieses Projekt
bildet den 1. Bauabschnitt der Gesamtbebauung des Areals Kuithanstraße/Neuer Graben/Vonder-Recke-Straße in der westlichen Innenstadt Dortmunds. In unmittelbarer Nachbarschaft befin
den sich nahezu 2.000 Altbauwohnungen der Genossenschaft. Da es in der vorhandenen Bebau
ung nur bedingt möglich ist, bauliche Veränderungen (z. B. Barrierefreiheit) vorzunehmen oder
etwa wohnbegleitende Hilfs- und Serviceleistungen anzubieten, ist auch in diesem Falle die Neu
bebauung als zielgruppenorientierte Ergänzung der Angebotspalette zu verstehen.
Im Zuge dieses Teilabschnitts werden insgesamt 12 Mietwohnungen und eine Kindertagesstätte
sowie eine Tiefgarage mit der erforderlichen Anzahl von PKW-Stellplätzen errichtet. Die Bauarbei
ten haben im Oktober 2009 begonnen; die Fertigstellung erfolgt Anfang 2011.
Dank der Umsetzung des Energiekonzepts, das ebenfalls auf nachwachsenden bzw. unerschöpf
lichen Ressourcen basiert, wird eine zukunftsfähige Maßnahme mit niedrigen Mietnebenkosten
realisiert.
38 |
| 39
Grundstückswirtschaft
Im Jahr 2009 ergaben sich im Zusammenhang mit den Neubaumaßnahmen und einem Grund
stücksverkauf folgende Änderungen im Grundstücksbestand:
1. Grundstückskauf Generationenweg (vormals Posener Straße) in
Dortmund-Brünninghausen
Das mit Vertrag vom 16.11. 2007 gekaufte Areal weist eine Größe von 3.772 m2 auf. Der Eigentums
übergang erfolgte im Juni 2009. Das diesbezügliche Bauvorhaben wurde in 2009 begonnen. Das
Grundstück wurde als Zugang bei den Mietwohngrundstücken erfasst.
In Vorbereitung
2. und 3. Abschnitt der Neubebauung Kuithanstraße u. a. (Do-Innenstadt-West)
In der Bauvorbereitungsphase befinden sich die beiden weiteren Bauabschnitte des Projekts
Kuithanstraße/Neuer Graben/Von-der-Recke-Straße: insgesamt 113 Wohnungen nebst erforder
licher Zahl von PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage.
Aufgabe des 2. Abschnitts ist die Errichtung des Gebäudes Kuithanstraße 38. Mit dem Bau der
32 Wohnungen wurde im Frühjahr 2010 begonnen; ausgehend von ca. 14 Monaten Bauzeit, kann
die Übergabe an die künftigen Bewohner voraussichtlich im Sommer 2011 erfolgen.
Nach Abschluss des 1. Abschnitts wird im Frühjahr 2011 mit dem Bau der Gebäude Kuithan
straße 46 und Von-der-Recke-Straße 35 begonnen. Die Übergabe der 81 Wohnungen ist für
Herbst 2012 geplant.
Die in Vorbereitung befindlichen Bauabschnitte stellen hinsichtlich Zielgruppenorientierung
und Ausstattung eine inhaltliche Fortsetzung des 1. Abschnitts dar.
In Planung
Die mittelfristige Projektierung umfasst insgesamt drei weitere Bauvorhaben. Dabei handelt es
sich um die Errichtung von ca. 48 Mietwohnungen an der Straße Teigelbrand in Dortmund-Schü
ren, den Neubau von ca. 55 Mieteinheiten Bergparte/ Gevelsbergstraße in Dortmund-Schüren
sowie den Neubau von ca. 28 Mietwohnungen an der Stuttgarter Straße in Unna-Königsborn.
2. Grundstückskauf Kuithanstraße in Dortmund
Die Bebauung des 4.611 m2 großen Grundstücks begann 2009; es wurde daher von den unbe
bauten in die Mietwohngrundstücke umgebucht.
3. Grundstückskauf Kuithanstraße/Neuer Graben/Von-der-Recke-Straße in Dortmund
Von der Stadt Dortmund wurde ein Grundstück von 6.884 m2 Größe erworben. Der entspre
chende Kaufvertrag wurde am 03.12. 2007 beurkundet. Sowohl Besitz- als auch Eigentumsüber
gang sind noch nicht erfolgt, sondern erst für 2011 zu erwarten.
4. Grundstücksverkauf Hardenbergstraße 24 in Dortmund
Das Grundstück Hardenbergstraße 24 wurde 2009 veräußert. Der Eigentumswechsel erfolgte
zum 13.11. 2009. Die Fläche von 873 m2 wurde als Abgang bei den Mietwohngrundstücken
berücksichtigt.
Aus den genannten Vorgängen ergaben sich per 31.12. 2009 folgende Änderungen des
Grundstücksbestands der Genossenschaft:
Immobilienvolumen der Genossenschaft
Am 31.12. 2008Am 31.12. 2009
1.000.519
1.008.029
Unbebaute Grundstücke, Spielplätze u. Straßenflächen
63.480
58.869
Unbebaute Grundstücke (Erbbaurecht)
27.000
27.000
410
410
214.310
214.310
1.305.719
1.308.618
Bebaute Grundstücke
Verwaltungsgebäude
Erbbaurechte (Mietwohngrundstücke)
Gesamt
Alle Angaben in m2
Bericht des Aufsichtsrates 40 |
Das Vertrauen der Kunden
in die traditionell nach
haltige Finanzpolitik des
Unternehmens ließ das
Sparvolumen auch im Jahr
der Bankenkrise weiter
ansteigen.
Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Geschäft und Rahmenbedingungen
Spareinrichtung
– Höchstes Sparvolumen seit Gründung gewährleistet finanzielle Unabhängigkeit –
Seit dem Ausbruch der im Finanzsektor ausgelösten Wirtschaftskrise hinterfragen interessierte
Kunden die angebotenen Finanzmarktprodukte und Finanzmarktdienstleister in anderem Zusam
menhang: Statt spekulativer Produktarten, die in der Regel innovativ, im Erfolgsfalle renditestark,
aber oft kompliziert und unkalkulierbar sind, bevorzugt die Mehrzahl der Kunden nun nachhal
tige, transparente und konservative Geldanlageformen. Dabei beziehen sie in ihre Entscheidung
– über die Ausgestaltung des Finanzmarktprodukts hinaus – die Gesamtstrategie und Werteori
entierung des anbietenden Finanzmarktdienstleisters ein.
Im weiteren Anstieg unseres Sparvolumens um 4,1 % auf nunmehr 84.066 Tsd. Euro sehen wir die
Bestätigung, dass sich unser Geldanlagemodell im Wettbewerb bewährt hat und wir das Ver
trauen unserer Mitglieder genießen. Deshalb wird unsere Handlungsmaxime auch für die Zukunft
von verantwortungsvollem Umgang mit den anvertrauten Geldern geprägt sein. Kompetente
Beratung im persönlichen Gespräch, die zielgerichtete Weiterbildung unserer Mitarbeiter sowie
professionelle Sicherungssysteme sind unverrückbare Grundsätze unseres Selbstverständnisses.
| 41
Sparvolumen 2009
31.12. 2007
31.12. 2008
31.12. 2009
69.330.286
70.607.209
73.252.008
292.605
256.384
191.835
aufgrund von Bonussparverträgen
1.713.446
1.795.207
1.823.956
Sparbriefe/Sparschuldverschreibungen
8.649.434
8.096.553
8.797.765
79.985.770
80.755.352
84.065.564
mit dreimonatiger Kündigungsfrist
mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist
Gesamt
Kontenzahl 2009
31.12. 2007
31.12. 2008
31.12. 2009
6.695
6.673
6.740
Sparbriefe
785
723
671
Gesamt
7.480
7.396
7.411
Sparkonten
Das Mitarbeiterteam Spareinrichtung/Mitgliederverwaltung: vorne Abteilungsleiterin Petra Bentzien (l.) und Ute Scholl,
in der zweiten Reihe v. l. n. r.: Irina Hörsch, Susanne Beermann, Manuel Tellkamp, Christina Pommer, Eva Quante-Schmidt,
Yvonne Schümmer
Angesichts der 2009 auf nahezu konstant niedrigem Niveau verharrenden Geldmarktreferenz
zinssätze platzierten die Kunden ihre Ersparnisse mehrheitlich im vergleichsweise kurzfristigen
Geldmarktsegment. Als beliebteste Sparprodukte 2009 haben sich in unserem Hause folgerichtig
die Festzinssparprodukte 1 Jahr / 2 Jahre behauptet.
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42 |
JAHRESABScHLUSS
Die Rentabilität unserer Spareinrichtung ist unverändert gegeben und Grundlage unserer sehr
attraktiven Zinssätze im Marktvergleich. Eine gezielte Neukundenwerbung mit „oft unverhältnis
mäßig guten Einsteigerkonditionen“ (strategische Neuorientierung mehrerer Groß und Internet
banken in 2008/2009) kommt für uns nicht in Frage, da nachhaltige Wirtschaftlichkeit aus unserer
Sicht eine möglichst konsequente Gleichbehandlung aller Kunden voraussetzt.
Zum Stichtag 31.12. 2009 haben insgesamt 46 Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland
eine eigene Spareinrichtung mit einem Gesamteinlagevolumen von 1.841.715 Tsd. Euro betrieben.
Diese Genossenschaften pflegen einen intensiven fachlichen Austausch im Rahmen einer Bundes
arbeitsgemeinschaft sowie in enger Kooperation mit dem GdW Bundesverband deutscher Woh
nungs und Immobilienunternehmen e. V., Berlin.
Die Spar und Bauverein eG Dortmund ist Mitglied im Selbsthilfefonds zur Sicherung von Sparein
lagen von Wohnungsgenossenschaften (errichtet vom GdW Berlin).
| 43
GESCHäFTSGUTHABEN UND MITGLIEDERBEWEGUNG
– Zukunftssicherung und eigenkapitalstärkung –
Das ausgewiesene Geschäftsguthaben 2009 von 22.889.446,81 Euro übersteigt den Vorjahreswert
von 21.397.411,64 Euro um 7 % und ist insbesondere Ergebnis der Zeichnung weiterer Genossen
schaftsanteile über den Pflichtanteil hinaus. Erfreulicherweise ist schon die Zahl der Mitglieder im
Saldo der Zu und Abgänge um 173 Mitglieder auf insgesamt 17.248 Mitglieder zum 31.12. 2009
angestiegen, während sich im gleichen Zeitraum die Zahl der gezeichneten Genossenschafts
anteile sogar um 1.090 Anteile erhöht hat.
Mit einem Gesamtbetrag von 21.840.679,32 Euro (Vorjahr: 20.389.420,71 Euro) betriff t das ausge
wiesene Geschäftsguthaben 2009 das Kapital der verbleibenden Mitglieder. Die positive Entwick
lung im Berichtszeitraum trägt zur weiteren Eigenkapitalstärkung im Unternehmen bei.
Die Veränderungen bei den Mitgliedschaften 2009 sind auf folgende Ursachen zurückzuführen:
Insgesamt wurden 1.235 Mitgliedschaften neu begründet; 1.062 Mitglieder schieden aus der
Genossenschaft aus, davon 738 durch Kündigung, 264 durch Tod, 38 durch Übertragung (davon
eine Teilübertragung) sowie 22 durch Ausschluss.
Das folgende Diagramm stellt die Altersstruktur der Mitglieder dar. Das durchschnittliche
Mitgliedsalter beträgt 52 Jahre.
GeScHäftSentwicklunG im Rückblick – SPARVolumen 1990 – 2009
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
’90
’91
Spareinlagen
Alle Angaben in Mio. Euro
’92
’93
’94
’95
’96
Sparbriefe und Sparschuldverschreibungen
’97
’98
’99
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
Bis 30 Jahre 2.046 Mitglieder (11,9 %)
Über 80 Jahre 1.203 Mitglieder (7,0 %)
Zunehmende Mitgliederzahlen und Genossenschaftsanteile gewährleisten den nötigen
Handlungsspielraum zur
Umsetzung einer zukunftsorientierten Unternehmensentwicklung.
44 |
| 45
Landesfördergelder einzusetzen. Im Gegenzug erklärte sich die Spar- und Bauverein eG bereit,
72 Mietpreis- und Belegungsbindungen (teilweise im Quartier, sonst in Dortmund-Scharnhorst)
zeitlich befristet festzuschreiben bzw. zu verlängern.
Zur Verbesserung der Lebensbedingungen in der Großsiedlung Scharnhorst-Ost kooperieren die
Wohnungsunternehmen DOGEWO21, LEG, ehemalige Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft und
Spar- und Bauverein eG. Unter anderem finanzieren sie seit 2009 gemeinsam ein wohnungswirt
schaftliches Quartiersmanagement, das mit zwei Personen vor Ort verschiedene Freizeitangebote
für die Bewohner initiiert. Ein Fotowettbewerb unter dem Motto „Leben in Scharnhorst ist bunt!“
sowie die Erstellung einer Website werden zukünftig dazu beitragen, die vielen positiven Aspekte
des Stadtteils auch über seine Grenzen hinaus in den Blick zu rücken.
Dieses Bild belegte den zweiten Platz beim Fotowettbewerb „Leben in Scharnhorst ist bunt!“, organisiert vom Quartiers
management in Do-Scharnhorst-Ost.
Gemeinsames Singen im Nachbarschaftstreff
im Althoffblock (Do-Innenstadt-West)
Auszeichnung des Quartiersmanagements in
Do-Scharnhorst-Ost als Zukunftsprojekt
Momentaufnahme beim Bewohnerfest in
Do-Bodelschwingh
Foto: D.Schütze
SOZIALBERICHT
Partnerschaftliche Quartiersentwicklung für urbanes Wohnen in attraktiven
Nachbarschaften
Die Übernahme sozialer Verantwortung hatte im Geschäftsjahr 2009 im Gesamtkontext des Stadt
teilengagements eine besondere Bedeutung. Unter Federführung des Amts für Wohnungswesen
erarbeiteten Stadtverwaltung, Wissenschaft und Wohnungswirtschaft neue Zielvorstellungen der
Dortmunder Wohnungspolitik, die sie im sog. „Kommunalen Wohnkonzept Dortmund“ schriftlich
fixierten. Die Spar- und Bauverein eG zählt im Engagement um eine ganzheitliche Stadtteilent
wicklung unverändert zu den wichtigsten Kooperationspartnern der Stadt Dortmund und brachte
sich in den Prozess der Aufstellung eines Strategiepapiers für den Standort sehr aktiv ein.
Die im Kommunalen Wohnkonzept vorgesehene Arbeitsmethode der kleinräumigen Quartiers
analyse wurde im Bezirk „Heinrichstraße, Paulinenstraße u. a.“ (Do-Innenstadt-West) bereits prak
tisch umgesetzt. Die integrierte Strategie von Stadt und Investor sowie der gewählte Modernisie
rungsansatz haben das Land Nordrhein-Westfalen überzeugt, hier auch sehr zinsgünstige
Im Mittelpunkt des sozialen Engagements stehen
eine bewohnerorientierte
Stadtteil- und Quartiers
entwicklung sowie die
Förderung verlässlicher
Nachbarschaften.
Bei der Verleihung des Robert-Jungk-Preises 2009 zeichnete die Staatssekretärin Dr. Marion
Gierden-Jülich aus dem Ministerium für Generationen, Familie, Frauen und Integration des Landes
Nordrhein-Westfalen das wohnungswirtschaftliche Quartiersmanagement in Scharnhorst-Ost
unter 270 Wettbewerbsbeiträgen als Zukunftsprojekt aus und hob es in ihrer Ansprache zur Über
gabe des Hauptpreises als wunderbares Engagement der Wohnungsunternehmen hervor.
Auf große Resonanz stößt weiterhin der Nachbarschaftstreff im Althoffblock. So wurde bereits im
Geschäftsjahr damit begonnen, die Feierlichkeiten für das zehnjährige Bestehen des Treffs in 2010
vorzubereiten. Mittlerweile stehen 25 regelmäßige Gruppenangebote auf dem Monatsprogramm,
darunter z. B. Qigong, Feldenkrais oder Klangschalen, aber auch eine Krabbel- und Mutter-KindGruppe. Ein Redaktionsteam einer Dortmunder Schule nutzt die Räumlichkeiten des Treffs, um
seine Schülerzeitung zu gestalten. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr sechs Kunstausstel
lungen mit Vernissagen präsentiert, die großen Anklang fanden. Außerdem beteiligt sich der Treff
an dem Projekt „Schutz in der Burg“ des Dortmunder Jugendamts. Es bietet Kindern eine Anlauf
stelle bzw. einen Zufluchtsort, wenn sie sich in Not befinden oder sich bedroht fühlen.
46 |
Das Servicebüro (in Kooperation mit einem Sozialdienstleister) im 2008 fertig gestellten Neubau
Paulinenstraße 8 –12/Adlerstraße 49 (Do-Innenstadt-West) sowie das hier eingerichtete Gäste
appartement werden gut angenommen. Über die Hilfestellung im Alltag der Bewohner hinaus
organisiert die Projektleiterin vor Ort Freizeitangebote, die überwiegend im hochwertig ausge
statteten Gemeinschaftsraum stattfinden.
Nachbarschaftstreff Im Spähenfelde: der Spielbereich und die offizielle Übergabe an den Kooperationspartner Planerladen e. V.
Nach guten Erfahrungen aus gemeinsamen Projekten mit dem Planerladen e. V. hat sich die
Genossenschaft entschlossen, diesem wichtigen Träger der Integrationsarbeit in der Nordstadt
den Betrieb des Nachbarschaftstreffs Im Spähenfelde zu übergeben. Seit November 2009 ist
eine türkisch sprechende Sozialwissenschaftlerin damit betraut, Bedarfe der Bewohnerschaft zu
ermitteln, Angebote zu kreieren und ein ansprechendes Programm auf die Beine zu stellen. In
den frisch renovierten Räumlichkeiten fanden sich bereits kurz nach der öffentlichen Bekannt
gabe der neuen Kooperation im Dezember zahlreiche Interessierte ein und nutzten unter der
Regie von Selda Ilter-Sirin „ihren“ Treff.
Soziale Beratung, Wohnberatung und Hilfestellung im Alltagsleben
Seit mehr als zehn Jahren beschäftigt die Genossenschaft Mitarbeiter, die das Team Soziale Bera
tung bilden. Gerade in Zeiten schwieriger wirtschaftlicher Verhältnisse nehmen die Mitglieder
dieses Angebot besonders stark in Anspruch.
So war es vorrangiges Ziel, durch Anpassungsmaßnahmen
wie den Einbau von behindertengerechten Bädern älteren
und pflegebedürftigen Mitgliedern das Leben und den
Verbleib in den Wohnungen zu erleichtern. Viele dieser
Modernisierungen konnten aus Mitteln der Pflegekassen
bezuschusst werden. Zu den weiteren erfreulichen Ergeb
nissen des sozialen Engagements im eigenen Hausbestand
zählt u. a. der Einbau eines Treppenlifts zur Unterstützung
eines kranken Jungen.
Persönlicher Kontakt durch vielfältige Präsenz vor Ort
In konzeptioneller Abgrenzung zur strategischen Neuausrichtung großer Immobiliengesellschaften,
den Kundenservice wieder zunehmend zu zentralisieren, präferiert die Spar- und Bauverein eG
unverändert den Kundenkontakt vor Ort. In der Organisationsstruktur zeigt sich dies beispiels
weise in der Einrichtung von Kundencentern inmitten zusammenhängender Wohnquartiere,
in der bezirksweisen Zuordnung fester Ansprechpartner sowie im quartiersbezogenen Dienst
leistungsspektrum, oft in Kooperation mit lokalen Akteuren.
Neben den allseits beliebten Bewohnerfesten in den verschiedenen Wohnquartieren, gratulierte
die Spar- und Bauverein eG 2009 über 800-mal zu runden Geburtstagen oder Jubiläen.
Das Aktivitätenspektrum der Genossenschaft wird Jahr um Jahr ausgeweitet. Infostände auf
diversen Stadtfesten bzw. Informationsbörsen sind mittlerweile fester Bestandteil der Öffentlich
keitsarbeit. Für die Präsenz im Rahmen dieser Veranstaltungen sowie die Organisation und
Durchführung der Bewohnerfeste sorgen Mitarbeiter der Genossenschaft. Sie engagieren sich
in der Umsetzung vielfältiger Gemeinschaftsaktionen und motivieren die Mitglieder zusätzlich
zu ehrenamtlichem Einsatz.
Auch zukünftig will die Spar- und Bauverein eG im Interesse ihrer Mitglieder ihren Beitrag zu Inte
grationsarbeit und Stadtteilengagement leisten und beobachtet aufmerksam das politische
Geschehen in Dortmund sowie die Veränderungen in der Bevölkerungs- und Gesellschaftsstruktur.
Auch im letzten Jahr wurden wieder zahlreiche Beschwerdeeingänge bearbeitet. Im Zentrum
standen dabei nachbarschaftliche Konflikte, Verstöße gegen die Hausordnung sowie Probleme
mit der Lautstärke. In zahlreichen Fällen gelang es, eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen
und so die Rechtsabteilung zu entlasten.
Im Kooperationsprojekt „Brücken bauen zwischen den Welten“, das im Berichtsjahr seine Fortset
zung fand, wird das genossenschaftseigene Beschwerdemanagement durch ein externes Konflikt
management unterstützt. Eine interkulturelle Vermittlerin hilft hier neutral bei der Suche nach
Lösungsansätzen.
Vielseitiges Tätigkeitsspektrum der Sparbau-Mitarbeiter: am Infostand auf dem Hoeschparkfest am 24. 08. 2009 und während
eines Rennens im Drachenboot der Genossenschaft um den 6. Cup der Wohnungswirtschaft am 12. 09. 2009 auf dem Kanal
in Gelsenkirchen
| 47
Organe 48 |
Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Geschäft und Rahmenbedingungen
Interne Organisation
Organisation
Die ordentliche Vertreterversammlung fand am 23. 06. 2009 statt. Der Vorstand trug seinen Bericht
über das Geschäftsjahr 2008 vor und gab einen Überblick über die in den ersten Monaten des Jah
res 2009 geleistete Arbeit und die noch anstehenden Vorhaben; der Aufsichtsrat erstattete ebenfalls
Bericht. Die Damen und Herren der Vertreterversammlung genehmigten den Jahresabschluss und
stimmten der vorgeschlagenen Gewinnverteilung zu. Vorstand und Aufsichtsrat wurden entlastet.
| 49
Ausbildung
Besondere Aufmerksamkeit gilt weiterhin der Ausbildung von jungen Leuten mit dem Berufsziel
Immobilienkauffrau/-kaufmann.
Neben intensiver Ausbildung bei der Genossenschaft nehmen die Auszubildenden am Unter
richt im Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in BochumSpringorum teil.
Bei der Schlussprüfung im Frühjahr erzielten die Absolventen wiederum hervorragende Ergebnisse.
Neben einer auf stetige
Weiterentwicklung angelegten Ausbildung hält die
auch Angebote zur beruflichen Orientierung bereit.
Die Genossenschaft bietet darüber hinaus in Zusammenarbeit mit weiterführenden Schulen Schüler
praktika sowie Traineeprogramme oder Praktika für Berufseinsteiger an.
Verwaltung
Ende 2009 beschäftigte die Genossenschaft neben dem Vorstand einen Geschäftsführer mit Pro
kura, zwei weitere Prokuristen, vier Bevollmächtigte, 83 Angestellte – davon 17 weibliche Teilzeit
kräfte –, neun Auszubildende und eine Mitarbeiterin in Elternzeit.
Der Vorstand dankt den Mitarbeitern für die hohe Leistungsbereitschaft, ohne die das immer
umfangreicher werdende Arbeitsvolumen nicht hätte bewältigt werden können.
Der Einsatz der Mitarbeiter erfolgte in folgenden Abteilungen:
Gute Stimmung bei der Vertreterversammlung am 23. 06. 2009, die u. a. Hannelore Kern als neues Mitglied in den Aufsichtsrat wählte (M., mit Klaus Liebermann). Spritzig auch die Tombola-Gewinne und Präsente, überreicht von Aufsichtsratsvorsitzer Peter Lauber u. a. an Heinz Pecherz.
Mitarbeiteraufteilung
weiblich
männlich
Personalwesen
1
–
–
Technische Abteilung
7
12
1
2
Modernisierung/Controlling
1
1
Grundstücks- und Finanzierungsabteilung
2
1
Hausmeister
–
1
Rechnungswesen
5
3
Hausverwalter
–
9
Innenrevision
1
–
Registratur
1
2
Kasse, Spareinrichtung, Mitgliederverwaltung
7
1
Telefonzentrale
1
–
EDV-Abteilung
1
1
Reinigungskräfte
2
–
Datenverarbeitung, Betriebskostenabrechnung
4
–
Auszubildende
6
3
Sekretariat
1
–
weiblich
männlich
Wohnungsverwaltung
16
4
Von den turnusmäßig ausscheidenden Mitgliedern des Aufsichtsrates (§ 24 Abs. 3 der Satzung) wur
den wiedergewählt: Helga Gaertner, Burkhard Habermann, Rainer Hünerhoff, Peter Lauber, Gerhard
Rüther, Karl-Heinz Schubert. Die Vertreterversammlung beschloss die Reduzierung der Aufsichtsrats
mandate von 24 auf 21 Personen, so dass für die ausgeschiedenen und ausscheidenden Aufsichts
ratsmitglieder Anneliese Aust, Claudia Wohlgemuth, Helmut Willeke und Michael Ruwe nur ein neues
Aufsichtsratsmitglied gewählt wurde: Hannelore Kern wurde von der Versammlung bestätigt.
Öffentlichkeitsarbeit
2
Soziale Beratung
Aufsichtsrat
Das Präsidium des Aufsichtsrates setzt sich wie folgt zusammen:
Vorsitzer
Peter Lauber
stellv. Vorsitzer
Walter Sudahl
Schriftführer
Hans-Werner Reckmann
stellv. Schriftführerin
Claudia Ruwe
Vorstand
Der Vorstand dankt der Vertreterversammlung und dem Aufsichtsrat für die jederzeit geleistete
Unterstützung seiner Arbeit. Der Dank gilt auch allen Mitgliedern, die dazu beigetragen haben,
den genossenschaftlichen Auftrag zu erfüllen.
Weiterbildung
Zur Weiterbildung besuchten unsere Mitarbeiter neben innerbetrieblichen Schulungen auch
Fortbildungsveranstaltungen von Fachorganisationen.
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Darstellung der Lage
Darstellung der Lage
50 |
3. Finanzielle Leistungsindikatoren
Ertragslage
Finanzielle Leistungsindikatoren
Das Betriebsergebnis in Höhe von 2.142 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.629 Tsd. Euro) liegt wiederum deutlich
über dem Vorjahreswert. Verantwortlich dafür ist insbesondere ein Ergebnisanstieg im Kerngeschäft
der Hausbewirtschaftung: Wesentliche positive Beiträge ergeben sich hier vor allem aus höheren
Sollmietenerträgen (Mietanpassungen bei Neuvermietung, nach Modernisierung u. a.; ganzjährige
Auswirkungen von Mietanpassungen im Vorjahr etc.) und geringeren Erlösschmälerungen auf
grund der im Vorjahresvergleich noch besseren Vermietungssituation. Den Mehrerträgen gegen
über stehen höhere Abschreibungen auf Sachanlagen als Folge der umfangreichen Investitionen in
die Gebäudesubstanz und höhere verrechnete Personal- und Sachkosten der Hausbewirtschaftung.
Die aufgelaufenen Instandhaltungskosten sowie die kalkulatorischen Zinsen für im Hausbesitz
investierte Spareinlagen liegen unter Vorjahresniveau. Die genossenschaftseigene Spareinrichtung
konnte im Berichtsjahr ebenfalls einen positiven Beitrag zum Betriebsergebnis erwirtschaften; im
Vorjahresvergleich wurde eine leichte Ergebnisverbesserung erzielt.
Finanzielle Leistungsindikatoren werden häufig zu Betriebsvergleichen innerhalb der Branche
herangezogen und sind Ausdruck von Leistungsfähigkeit und Ertragskraft der berichtenden
Unternehmen. Für die Spar- und Bauverein eG ergeben sich zum Stichtag 31.12. 2009 folgende
ausgewählte Kenngrößen:
Kennzahlen
Gesamtkapitalrentabilität
Cashflow
Durchschnittliche Sollmiete
3,2 %
10.702 Tsd. EUR
4,10 EUR/m²/Monat
Quote nicht vermieteter Wohnungen
0,2 %
Fluktuationsquote
8,8 %
Modernisierung/Instandhaltung je m²
25,45 EUR/m²/p. a.
Bezüglich der Angaben zu „Nichtfinanziellen Leistungsindikatoren“, die gemäß § 289 Abs. 3 HGB
von großen Unternehmen i. S. v. § 267 Abs. 3 HGB zu dokumentieren sind, verweisen wir auf
unsere Ausführungen zur Geschäftsentwicklung in den einzelnen Geschäftszweigen.
Der Jahresüberschuss 2009 beläuft sich auf 1.542 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.450 Tsd. Euro). Ausgehend
vom Betriebsergebnis, sind darin zusätzlich das positive Finanzergebnis sowie das negative Ergeb
nis im Neutralen Geschäftsbereich berücksichtigt.
Für das Wirtschaftsjahr 2010 und die Folgejahre bis 2014 erwarten wir gemäß unserer Planung für
den Mittelfristzeitraum eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung mit Umsatzzuwächsen aus der
Vermietung. Letztere werden dabei maßgeblich von den im Geschäftsjahr 2010 und in den Folge
jahren bezugsfertigen Neubauwohnungen geprägt sein. Bis 2014 rechnen wir mit Jahresergebnissen
in ähnlicher Höhe wie im Berichtsjahr. Damit werden auch weiterhin die Ausschüttung einer planmä
ßigen Dividende sowie die Einstellung in Ergebnisrücklagen zur Eigenkapitalstärkung möglich sein.
Die Geschäftspolitik ist unverändert auf langfristige Bestandssicherung und -verbesserung ausge
richtet; entsprechend werden wir den Großteil der zukünftigen Erträge aus Sollmieten in Instand
haltung und Modernisierung der Wohnhäuser reinvestieren.
Finanzlage
Die Genossenschaft verfügt über eine ausreichende Liquidität, um ihren Zahlungsverpflichtun
gen jederzeit nachzukommen. Dies wird u. a. in der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr
2009 ersichtlich: Danach ergeben sich ein Cashflow in Höhe von 10.702 Tsd. Euro und zum
31.12. 2009 ein Finanzmittelbestand von 15.832 Tsd. Euro.
Der voraussichtliche Finanzierungsbedarf für das Geschäftsjahr 2010 wurde im Rahmen der Haus
haltsplanung identifiziert. Entsprechende Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung.
Die Finanzlage ist geordnet.
| 51
Höhere Sollmietenerträge
sowie eine weiter verbesserte Vermietungssituation haben wesentlichen
Anteil an dem deutlichen
Anstieg des Betriebsergebnisses.
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Nachtragsbericht/Risikobericht
Risikobericht
52 |
Vermögenslage
Risikomanagement/Interne Revision/
Compliance/corporate Governance
Der Vermögens- und Kapitalaufbau gliedert sich wie folgt:
Die im Rahmen des implementierten Risikomanagements durchgeführte Beobachtung von
Frühwarnindikatoren zur Identifizierung möglicher Gefährdungspotenziale für die Spar- und
Bauverein eG wurde im Berichtsjahr unter Berücksichtigung der im August 2009 von der Bundes
anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) aktualisierten „Mindestanforderungen an das
Risikomanagement – MaRisk“ fortgesetzt.
Vermögensaufbau
Tsd. EUR
%
Anlagevermögen
299.133
90,5
1.011
0,3
30.599
9,2
330.743
100,0
Tsd. EUR
%
54.910
16,6
243.738
73,7
32.095
9,7
330.743
100,0
Umlaufvermögen*, mittel- und langfristig
Umlaufvermögen*, kurzfristig
Gesamt
*einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten
Kapitalaufbau
Eigenkapital
Fremdkapital*, mittel- und langfristig
Fremdkapital*, kurzfristig
Gesamt
*einschließlich Rückstellungen
Die Bilanzsumme ist im Vorjahresvergleich insbesondere aufgrund der umfangreichen Investiti
onen in Neubau und Modernisierungen sowie der in diesem Zusammenhang aufgenommenen
Dauerfinanzierungsmittel um 10.291 Tsd. Euro (3,2 %) angestiegen.
Wir weisen als Besonderheit gegenüber Wohnungsunternehmen ohne Spareinrichtung darauf
hin, dass das Sparvolumen von 84,1 Mio. Euro im Rahmen des Kapitalaufbaus im Fremdkapital
anteil enthalten ist.
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB, die nach dem Schluss des
Geschäftsjahres eingetreten sind, liegen nicht vor.
| 53
Die vorgeschriebenen Risikoanalysen umfassen sowohl die Bewertung von Eintrittswahrscheinlich
keit und Schadenshöhe möglicher negativer Ereignisse als auch die Definition von geeigneten
Steuerungsmaßnahmen zur Risikovermeidung bzw. -begrenzung. Sie wurden mindestens quar
talsweise von den Risiko-Verantwortlichen der Fachbereiche unter Berücksichtigung möglicher
Wechselwirkungen durchgeführt. Über die Ergebnisse berichtete der Vorstand in Form von schrift
lichen Risikoberichten sowie im Rahmen der gemeinsamen Sitzungen an den Aufsichtsrat.
Die Bewertung per 31.12. 2009 ergab, dass im Berichtsjahr kein bestandsgefährdendes Risiko für
die Genossenschaft bestand und nach aktuellem Sachstand auch nicht zu erwarten ist.
Dem erhöhten Beobachtungsbedarf in Bereichen mit besonderer Bedeutung für das Geschäfts
ergebnis wurde durch monatlichen Einsatz EDV-basierter Controlling- bzw. Steuerungsinstru
mente und im Rahmen von Prüfungen der Internen Revision Rechnung getragen.
Auf Basis einer mit dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates abgestimmten
Planung wurden zahlreiche Funktions- und Systemprüfungen durchgeführt. Neben der Optimie
rung von Geschäftsprozessen hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit sollten mit der Bewertung von
Effektivität und Angemessenheit des Risikomanagements, der Kontrollen sowie der Führungsund Überwachungsprozesse vor allem Mehrwerte zur Sicherung des genossenschaftseigenen
Vermögens geschaffen werden.
Sofern sich im Rahmen von Revisionsprüfungen oder anderen Kontrollen Mängel zeigten, wurde
diesen umgehend durch geeignete Maßnahmen begegnet.
Um die Relevanz eines regelkonformen Verhaltens der Spar- und Bauverein eG sowie ihrer Organe,
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu betonen, hat unter Einbeziehung der vom GdW Bundesver
band deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. im Juli 2009 veröffentlichten
Arbeitshilfe „Compliance in der Wohnungswirtschaft“ die Erarbeitung eines auf die genossen
schaftsspezifischen Belange zugeschnittenen Compliance-Konzepts begonnen, das im
kommenden Geschäftsjahr fertig gestellt werden soll.
Zusammenfassend ergab die Prüfungstätigkeit im Berichtsjahr, dass den gesetzlichen und auf
sichtsrechtlichen Anforderungen entsprochen wurde; die Funktionsfähigkeit der Geschäftspro
zesse sowie die Angemessenheit der Arbeitsmethoden wurden grundsätzlich bestätigt.
Umfangreiche Prüfungen
von Geschäfts-, Führungsund Überwachungsprozessen zielten im Schwerpunkt auf Potenziale zur
Effizienzsteigerung sowie
einen optimalen Vermögensschutz.
Organe Bericht des Aufsichtsrates 54 |
Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Die wertorientierte und nachhaltig an den Mitgliederinteressen ausgerichtete, verantwortungs
volle Unternehmensführung und -kontrolle (Corporate Governance) ist für die Spar- und Bau
verein eG von besonderer Bedeutung. Daher ist die Zusammenarbeit zwischen den Organen und
Mitarbeitern der Genossenschaft von einem engen und vertrauensvollen Miteinander geprägt,
das sich durch eine offene und transparente Unternehmenskommunikation auszeichnet.
RISIKEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Bestandsgefährdende Risiken, die laut KonTraG gesondert aufzuführen sind, liegen nicht vor.
Trotz neuer, kostenträchtiger gesetzlicher Verpflichtungen ist insbesondere
aufgrund der positiven
Vermietungssituation eine
weiterhin gute Geschäftsentwicklung zu erwarten.
Risikobericht
Unverändert kritisch beobachtet werden aktuelle und prognostizierte Veränderungen auf den
Teilmärkten, die Einfluss auf die Geschäftsentwicklung der Spar- und Bauverein eG nehmen. Die
voraussichtlichen Auswirkungen für den Mittelfristzeitraum bis 2014 fanden im Rahmen der Wirt
schaftsplanung Berücksichtigung. Dies gilt ebenso für bereits bekannte Auflagen bzw. gesetzliche
Verpflichtungen, die die Ertragslage zukünftig belasten werden (z. B. Dichtheitsprüfung und evtl.
Sanierung von Abwasserleitungen bis zum Jahre 2015, zusätzliche Auflagen aus der Energieein
sparverordnung 2009).
CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG
Die bereits gute Wettbewerbsposition der Spar- und Bauverein eG möchten wir durch eine Viel
zahl an Maßnahmen erhalten bzw. weiter ausbauen. Ein wesentlicher Ansatzpunkt ist dabei die
Realisierung weiterer Neubauvorhaben, mit der im Geschäftsjahr 2009 begonnen wurde. Im
Mittelpunkt stehen zukunftsweisende Wohnformen, die unser Bestandsportfolio nachfrageorien
tiert ergänzen und weiter abrunden. Den eigenen Wohnungsbestand wollen wir durch vielfältige
Maßnahmen zur zeitgemäßen Komfortverbesserung weiter aufwerten. Um unsere Dienstleistungs
palette zielgerichtet auszuweiten, kooperieren wir mit Spezialisten; insbesondere mit Sozialanbie
tern pflegen wir eine intensive Zusammenarbeit.
Um unser Profil in Abgrenzung zu reinen Immobilienhandelsunternehmen zu schärfen, wollen
wir uns als leistungsstarker, vertrauenswürdiger Partner noch stärker im Bewusstsein verankern.
So verfolgen wir die Positionierung des Geschäftsmodells Genossenschaft als „Marke“ im Ver
bund der deutschlandweit organisierten Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften
Deutschland e. V. Ziel der Zusammenarbeit ist insbesondere die Erhöhung von Bekanntheitsgrad
und Wiedererkennung der Genossenschaften, um neue Kundengruppen anzuziehen und Mitglie
der langfristig zu binden.
In besonderer Weise werden Kenngrößen zur Vermietungssituation, zur Auftragsauslastung für
die Investitionstätigkeit sowie zu den Finanzanlagedispositionen erhoben und im Zeitablauf
beobachtet. Regelungen zur prozessabhängigen Überwachung (Internes Kontrollsystem) sowie
zur prozessunabhängigen Kontrolle (Interne Revision) wurden im Rahmen der schriftlich fixierten
Ordnung des Betriebes definiert.
Die nach wie vor vorteilhaften Kapitalmarktkonditionen betrachten wir als Chance für eine wei
terhin positive Ertragsentwicklung und suchen kontinuierlich nach Möglichkeiten, die derzeit
günstigen Zinskonditionen für die Zukunft festzuschreiben. Im Rahmen der Bestandspflege pla
nen wir durch Inanspruchnahme der Förderprogramme zur Energieeinsparung, das Modernisie
rungsvolumen auf hohem Niveau beizubehalten, ohne teure Kapitalmarktdarlehen aufnehmen
zu müssen.
Wesentliche zinsänderungs- oder konjunkturabhängige Wertentwicklungsrisiken im Immobilien
bestand sind aktuell ebenso wenig erkennbar wie rechtliche Bestandsgefährdungspotenziale.
Das über dem Branchendurchschnitt liegende Volumen unserer Investitionen in den Wohnungs
bestand verhindert nicht nur Instandhaltungsstau und hohe Folgekosten, sondern ist zugleich
auch Voraussetzung für nachhaltige Vermietbarkeit. Die sehr gute Vermietungssituation wird sich
nach unserer Einschätzung im Mittelfristzeitraum weiter fortsetzen.
FINANZINSTRUMENTE
Die gemäß § 25 c Abs. 1 KWG durchzuführende Gefährdungsanalyse in der genossenschafts
eigenen Spareinrichtung wurde im Berichtsjahr planmäßig aktualisiert. Aufbau- und Ablauforga
nisation sowie die angewiesenen Abwehrmaßnahmen sind aus unserer Sicht vollauf geeignet,
Geldwäsche im Unternehmen zu verhindern.
FINANZANLAGEN
Die Anlagestrategie der Spar- und Bauverein eG ist nach folgenden Kriterien ausgerichtet:
a) Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit
b) Weitgehende Minimierung etwaiger Anlage- und Ausfallrisiken
c) Diversifizierung der Anlageformen zur Optimierung der Ertragssituation
d)Angemessene Gestaltung der Duration des Gesamtportfolios zur Minderung der kapitalmarkt
bedingten Zinsänderungsrisiken
e)Gestaltung der Erträge aus Finanzanlagen im Sinne eines kontinuierlichen und planbaren
Mittelzuflusses
| 55
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Risikobericht/Prognosebericht 2010
Prognosebericht 2010
56 |
| 57
Die genannten Vorgaben führen dazu, dass die Spar- und Bauverein eG nahezu ausschließlich in
Anlageformen investiert, die sowohl eine Rückzahlungsvereinbarung hinsichtlich des Anlagenenn
werts als auch eine gute bis sehr gute Bonität des Schuldners aufweisen.
Im Wertpapierbereich soll die Höhe der Einzelanlagen in der Regel nicht mehr als 500.000 Euro
betragen. Die Festlegung der Laufzeiten richtet sich nach den Liquiditätserfordernissen des Unter
nehmens und den Erwartungen hinsichtlich der künftigen Zinsentwicklung.
Die Finanzanlagen bestehen im Wesentlichen aus Termingeldern im kurzfristigen Bereich und mit
telfristigen Spareinlagen mit Festzinsvereinbarungen sowie Pfandbriefen, deutschen Staatsanleihen
und wenigen Inhaberschuldverschreibungen namhafter nationaler und internationaler Unterneh
men mit überwiegend mittelfristigem Anlagehorizont. Insgesamt ist die Portfoliostrategie als kon
servativ und wertorientiert zu bezeichnen.
Das Finanzanlageportfolio war ein Schwerpunkt der Jahresabschlussprüfung durch den VdW Rhein
land Westfalen e. V., Düsseldorf; die eingehende Betrachtung ergab keinerlei Beanstandungen.
FINANZIERUNGSMITTEL
Zur Finanzierung ihrer erheblichen Investitionstätigkeit ist die Spar- und Bauverein eG neben der
laufenden Reinvestition erwirtschafteter Überschüsse auch auf die Beschaffung von Fremdmit
teln angewiesen. Der sich daraus ergebende Zinsaufwand stellt einen wesentlichen Faktor in der
Gewinn- und Verlustrechnung dar, so dass diesem Finanzbereich besondere Aufmerksamkeit zu
widmen ist.
Grundlagen der diesbezüglichen Aktivitäten sind die aus der Wirtschaftsplanung folgenden Kapital
bedarfe für den kurz- bis mittelfristigen Zeitraum, die laufenden Analysen des bestehenden Kredit
portfolios im Sinne des Risikomanagements sowie die intensive Beobachtung des Kapitalmarkts.
Der Kapitalmarkt zeichnete sich im Berichtszeitraum durch ein weiterhin günstiges Zinsniveau
aus. Für die Neuaufnahme und die Umfinanzierung von Darlehen haben sich daher auch 2009
vorteilhafte Konstellationen ergeben, die mit Blick auf die ungewisse Zinsentwicklung konsequent
genutzt wurden. Hinzu kamen noch die wohnungswirtschaftlichen Kreditprogramme der Kredit
anstalt für Wiederaufbau sowie des Landes NRW, die in erheblichem Umfang zinsverbilligte Darle
hen zum Beispiel für Modernisierungsvorhaben beinhalteten.
Um das Kreditportfolio zu optimieren und den Zinsaufwand zu verringern, hat die Spar- und Bau
verein eG Forward-Darlehen abgeschlossen. Damit ist der Anschlussfinanzierungsbedarf, der sich
aus dem Kreditportfolio ergibt, für die Jahre 2010 und 2011 bereits weitgehend fest vereinbart.
Im Zusammenhang mit den Umfinanzierungen wurde der durch die deutliche Reduzierung der
Zinskosten gewonnene Liquiditätsspielraum dazu genutzt, die Tilgungsleistungen zu erhöhen,
um die möglichen Auswirkungen zukünftig zu erwartender Zinserhöhungen spürbar zu mindern.
Oberste Prämisse unserer Wirtschafts- und Arbeitsplanung für den Mittelfristzeitraum bis 2014 ist die
Fortsetzung des positiven Verlaufs in allen Geschäftszweigen auf Grundlage einer auf Solidität ausge
richteten Strategie. Auch für die Zukunft erwartet die Genossenschaft geordnete Vermögens- und
Finanzverhältnisse sowie eine gesicherte Ertrags- und Liquiditätslage. Mit Blick auf Ertragsüberschüsse
gilt für den Mittelfristzeitraum unverändert, dass sie zur Ausschüttung von Dividenden, zur Stärkung
der Eigenkapitalbasis durch Einstellung in Rücklagen sowie als Reinvestition in Form von Neubau,
Modernisierung und Instandhaltungstätigkeit verwendet werden. Der Einsatz zeitgemäßer Unternehmensplanungs- und -steuerungsinstrumente gewährleistet die nachhaltige Sicherung von Wirtschaftlichkeit und Ertragskraft.
Auf diesem Wege wird konsequent der Anspruch weiterverfolgt, allen Mitgliedern ein geschütztes, mit
bestimmtes Dauerwohnrecht und hohe Lebens- und Wohnqualität bei moderaten Nutzungsgebühren
zu bieten. Die Bereitstellung passgenauer „Dienstleistungen rund ums Wohnen“ in Eigenregie bzw. im
Rahmen von Kooperationen sowie das partnerschaftliche Quartiersmanagement werden auch
zukünftig unsere Aktionspalette abrunden.
Wichtige Grundlage der finanziellen Unabhängigkeit bleibt die genossenschaftseigene Spareinrichtung. Bei Ausgestaltung der vielfältigen Sparformen wird sich die Geschäftspolitik gleichermaßen auf
die kontinuierliche Werthaltigkeit festgelegter Spareinlagen und die planbare Rendite mit lukrativen
Zinssätzen ausrichten. Die Sicherheit der Spareinlagen wird auch 2010 gegeben sein.
Dortmund, den 22. März 2010
Der Vorstand
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Jahresabschluss Bestätigungsvermerk
| 59
58 |
Jahresabschluss
zum 31.12. 2009
KONTINUIERLICHE SUBSTANZSTÄRKUNG, WIRTSCHAFTLICHER
ERFOLG UND VERANTWORTUNGSVOLLES HANDELN. Das gesamte Zahlenwerk, die Erläuterungen im Anhang sowie der wiederum uneingeschränkte Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers bringen zum Ausdruck, dass sich die Spar- und Bauverein eG trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen weiter auf Erfolgskurs bewegt. Das Vertrauen in die Stabilität unseres
Geschäftsmodells hat sich daher als berechtigt erwiesen. Die Politik unseres Unternehmens wird sich auch
in Zukunft durch Verlässlichkeit und hohe Arbeitsqualität zum Wohle unserer Mitglieder auszeichnen. Die
Wirtschaftlichkeit unserer Prozesse, Reinvestments zur nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung sowie das
soziale Engagement stehen dabei unverändert im Fokus.
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Bilanz zum 31. 12. 2009 Bestätigungsvermerk
Bilanz zum 31. 12. 2009
60 |
| 61
Aktivseite
Anlagevermögen
Geschäftsjahr 2009
EUR
EUR
310.208,37
Immaterielle Vermögensgegenstände
Vorjahr 2008
Passivseite
EUR
Eigenkapital
313.769,33
Sachanlagen
260.347.850,07
259.758.123,13
2.028.267,80
2.100.263,22
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Grundstücke ohne Bauten
2.864.167,48
3.749.800,45
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile (553.736,95 EUR)
29.920,19
31.638,28
Ergebnisrücklagen
Technische Anlagen und Maschinen
EUR
EUR
der verbleibenden Mitglieder
1.046.135,72
2.631,77
513.767,22
Gesetzliche Rücklage
11.800.000,00
2.103.035,30
Andere Ergebnisrücklagen
21.268.799,83
Bauvorbereitungskosten
626.877,36
1.200.420,24
Bilanzgewinn/Bilanzverlust
Geleistete Anzahlungen
1.468.270,00
1.468.270,00
Jahresüberschuss
279.391.554,11
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
4.205.375,72
4.205.375,72
14.500,00
24.725,84
Wertpapiere des Anlagevermögens
9.383.125,63
13.651.667,11
Andere Finanzanlagen
5.829.312,63
Anteile an verbundenen Unternehmen
Beteiligungen
Anlagevermögen insgesamt
19.432.313,98
7.978.460,90
299.134.076,46
297.099.316,74
EUR
EUR
EUR
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
0,00
118.532,55
223.311,21
272.140,83
12.452.934,04
12.063.065,20
162.978,48
160.988,26
0,00
12.839.223,73
62.481,79
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
318.722,90
334.161,87
69.974,12
47.770,58
170.683,18
216.571,69
1.719.633,91
2.279.014,11
983.746,91
15.832.240,03
15.832.240,03
8.536.728,70
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Treuhandvermögen aus Mietkautionen: 64.287,92 Euro
1.678,80
545.653,01
658.052,12
10.564,40
330.742.606,45
320.451.722,53
731.128,32
20.837.671,51
1.450.325,49
811.107,29
650.000,00
56.769.353,93
54.535.408,64
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
7.344.893,00
7.285.499,00
723.303,73
375.121,50
0,00
530.000,00
605.753,14
8.673.949,87
969.628,98
Verbindlichkeiten
153.653.559,07
148.778.627,84
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
10.329.094,43
10.784.932,88
Spareinlagen
75.267.798,67
72.658.799,18
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Sparbriefe
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
8.797.765,01
8.096.553,36
13.128.487,26
12.882.714,89
278.934,11
264.023,85
79.654,12
51.152,63
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
2.386.460,63
Sonstige Verbindlichkeiten
1.377.549,35
1.519.827,34
265.299.302,65
Bilanzsumme
1.719.432,44
(522.177,97)
davon aus Steuern: 356.110,71 EUR
Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen: 64.287,92 Euro
656.373,32
4.838,62
11.500.000,00
33.068.799,83
1.542.235,61
Eigenkapital insgesamt:
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Umlaufvermögen
20.389.420,71
22.889.446,81
(773.006,27)
549.825,11
Finanzanlagen
EUR
1.003.152,31
21.840.679,32
11.476.376,10
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Vorjahr 2008
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Geschäftsjahr 2009
330.742.606,45
320.451.722,53
Organe Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Anhang Bestätigungsvermerk
Gewinn- und Verlustrechnung 01. 01. – 31.12. 2009
Anhang
Allgemeine Angaben
62 |
Gewinn- und Verlustrechnung
Geschäftsjahr 2009
EUR
Vorjahr 2008
EUR
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt.
Die Vergleichszahlen für das Geschäftsjahr 2008 sind angegeben. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das
Gesamtkostenverfahren gewählt.
EUR
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
49.891.578,57
48.895.401,75
7.158,56
6.921,68
49.960.006,93
56.337,81
Erhöhung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen
389.868,84
318.958,82
Andere aktivierte Eigenleistungen
794.005,24
700.692,26
2.426.600,26
2.091.086,64
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
61.269,80
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
24.678.910,40
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
0,00
Rohergebnis
24.743.110,98
24.678.910,40
119.992,04
28.891.570,87
27.206.295,94
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
4.599.972,34
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung
1.445.696,37
4.358.118,70
6.045.668,71
1.298.394,04
(535.357,22)
davon für Altersversorgung (633.982,69 EUR)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen
8.406.076,39
8.039.599,66
Sonstige betriebliche Aufwendungen
3.835.271,64
2.670.856,06
1.228,50
2.853,00
Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag
124.092,36
127.593,86
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
726.181,32
827.845,45
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
496.774,06
Erträge aus Beteiligungen
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
1.348.276,24
488.821,99
8.570.541,34
8.727.650,93
3.382.289,03
3.249.333,76
55.115,84
8.515.425,50
309.457,09
367.299,62
362.000,00
Sonstige Steuern
1.472.753,80
1.437.008,27
Jahresüberschuss
1.542.235,61
1.450.325,49
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
731.128,32
650.000,00
Bilanzgewinn
811.107,29
800.325,49
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Der Jahresabschluss zum 31.12. 2009 wurde nach den gesetzlichen Vorschriften aufgestellt.
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um
planmäßige Abschreibungen.
Wohn- und Geschäftsbauten, die sich am 01. 01. 1991 im Bestand befanden, werden nach einer Neufestlegung der
estnutzungsdauer ab dem Geschäftsjahr 1991 wie folgt abgeschrieben:
R
Gebäude mit einem Fertigstellungszeitpunkt bis 31.12. 1924: 40 Jahre
nach 31.12. 1924: 50 Jahre
Bei einem Objekt mit Fertigstellungszeitpunkt nach dem 31.12. 1924 wurde die Restnutzungsdauer in 2006 um 10 Jahre
verkürzt. Bei zwei Objekten, die nach dem 31.12. 1924 fertig gestellt wurden, ist die Restnutzungsdauer in 2007 um 20 bzw.
15 Jahre verkürzt worden. Die Wohn- und Geschäftsbauten für die Baujahre ab 1991 werden entsprechend den steuerlichen
Sätzen abgeschrieben, wobei teilweise die degressive Abschreibung mit den zulässigen Höchstsätzen in Anspruch genom
men wird. Die Außenanlagen werden mit 10 % bzw. 12 % abgeschrieben. In die aktivierten Herstellungskosten sind eigene
Verwaltungsleistungen bei Modernisierungen und Neubaumaßnahmen in Höhe von 258 Tsd. Euro einbezogen worden.
Erstmalig sind Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit bei Neubauten in Höhe von 204 Tsd. Euro aktiviert worden. Bau
kostenzuschüsse in Höhe von 70 Tsd. Euro wurden im Berichtsjahr erfolgswirksam vereinnahmt.
Für die Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird die lineare Abschreibungsmethode bei einer angenom
menen Nutzungsdauer von 3 bis 13 Jahren angewandt. Die Positionen der Immateriellen Vermögensgegenstände werden
auf 4 bzw. 5 Jahre abgeschrieben.
Der Ansatz der Beteiligungen, Wertpapiere und der anderen Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. dem nied
rigeren beizulegenden Wert.
Das Vorratsvermögen wird bei Anwendung zulässiger Bewertungsvereinfachungsverfahren zu den Anschaffungskosten
angesetzt. Der Wertansatz für noch nicht abgerechnete Leistungen aus Betriebskosten wird nach dem Prinzip der
verlustfreien Bewertung ermittelt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich mit dem jeweiligen Nennwert ausge
wiesen. Bei den Forderungen aus Vermietung wird dem allgemeinen Ausfallrisiko durch eine Pauschalwertberichtigung
Rechnung getragen.
Geldbeschaffungskosten werden entsprechend den steuerlichen Regelungen abgeschrieben.
Pensionsverpflichtungen und Rentenansprüche sind vollständig durch Rückstellungen berücksichtigt; die Berechnung
erfolgte nach den „Richttafeln 2005 G“ von Prof. Dr. K. Heubeck, bei einem Rechnungszinssatz von 5 %.
Die sonstigen Rückstellungen sind nach vernünftigen kaufmännischen Beurteilungen in Höhe der voraussichtlichen
Inanspruchnahme gebildet worden.
Nach unseren Ermittlungen ist eine Rückstellung für latente Steuern nicht zu bilden.
Aufwendungsdarlehen werden passiviert. Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu Rückzahlungsbeträgen.
| 63
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und
Verlustrechnung
64 |
| 65
I. Bilanz
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlage
gitter dargestellt:
Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/
Herstellungs
kosten
EUR
Immaterielle
Vermögensgegenstände
665.142,95
Zugänge des
Geschäfts
jahres
EUR
Abgänge des
Geschäfts
jahres
EUR
86.895,52
Umbuchungen
(+/–)
EUR
+ 18.745,88
Abschrei
bungen
(kumulierte)
EUR
460.575,98
Buchwert am
31.12. 2009
EUR
310.208,37
Abschrei
bungen des
Geschäftsjahres
Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs
kosten ausgewiesen, denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position
„Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten
antizipative Posten – aufgelaufene Zinsen – in Höhe von 243,8 Tsd. Euro (Vorjahr: 699,2 Tsd. Euro).
Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen aus Vermietung
131 Tsd. Euro (Vorjahr: 132 Tsd. Euro)
Sonstige Vermögensgegenstände 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 388,7 Tsd. Euro)
Die Entwicklung der Rücklagen ist im folgenden Rücklagenspiegel dargestellt:
EUR
109.202,36
Ergebnisrücklagen
Bestand am Ende
des Vorjahres
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
459.285.637,01
8.718.059,14
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen
Bauten
3.786.764,47
40.341,10
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten
3.749.800,45
Technische Anlagen und Maschinen
301.685,64
5.104,48
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
1.508.096,92
128.885,92
41.200,00
+ 31.465,98
Anlagen im Bau
2.103.035,30
7.729.049,06
1.177,01
+ 1.645.468,75
11.476.376,10
+ 48.829,62
– 641.303,23
626.877,36
1.200.420,24
1.468.270,00
Sachanlagen gesamt
473.403.710,03
56.411,86
– 50.211,86
207.599.434,22
260.347.850,07
8.105.348,74
1.748.625,91
2.028.267,80
62.124,66
18.930,73
16.640.370,43
98.788,87
29.920,19
6.822,57
1.077.423,71
549.825,11
122.578,06
210.702.353,77
279.391.554,11
4.205.375,72
4.205.375,72
35.825,84
Beteiligungen
14.081.719,23
2.537.515,63
7.083.786,44
Andere Finanzanlagen
7.978.460,90
180.322,56
2.329.470,83
Finanzanlagen gesamt
26.301.381,69
2.717.838,19
9.413.257,27
Wertpapiere des Anlagevermögens
300.000,00
0,00
11.800.000,00
2. Andere Ergebnisrücklage
20.837.671,51
0,00
431.128,32
0,00
21.268.799,83
32.337.671,51
0,00
731.128,32
0,00
33.068.799,83
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Rückstellungen für
2009
2008
Bonuszusagen
132,2
139,4
Personalkosten
105,5
89,7
Prüfungskosten
80,0
75,0
Abschlussarbeiten
58,0
57,1
21.325,84
14.500,00
10.225,84
Kanalsanierung
230,0
608,5
152.322,79
9.383.125,63
44.890,00
Gesamt
605,7
969,7
5.829.312,63
173.648,63
19.432.313,98
Alle Angaben in Tsd. Euro
55.115,84
Die Rückstellung für Kanalsanierung betrifft die im kommenden Jahr durchzuführenden
Sanierungen von Kanalisationsrohren gem. Landesbauordnung NRW.
Anlagevermögen insgesamt
500.370.234,67
0,00
Sonstige Rückstellungen
8.296.874,03
19.445.104,14
9.512.046,14
+ 1.863.042,78
– 1.695.680,61
211.336.578,38
299.134.076,46
8.461.192,23
Bei dem Saldo in der Spalte „Umbuchungen“ in Höhe von insgesamt 167.362,17 Euro handelt es sich um Umbuchungen aus dem Umlaufvermögen in Höhe von 118.532,55 Euro Grundstückskosten und
48.829,62 Euro Bauvorbereitungskosten.
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
11.500.000,00
276.869,93
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
Entnahmen für
das Geschäftsjahr
2.864.167,48
1.468.270,00
+ 1.844.296,90
– 1.695.680,61
Einstellungen aus
dem Jahresüberschuss
des Geschäftsjahres
1. Gesetzliche Rücklage
GESAMT
+ 118.532,55
– 1.004.165,52
Einstellungen aus
dem Bilanzgewinn des
Vorjahres
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie der Gesamtbetrag
der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem Verbind
lichkeitenspiegel.
66 |
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. stellen
sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten
davon Restlaufzeit (EUR)
bis zu 1 Jahr
über 5 Jahre
(EUR)
2009
2008
1.104,3
540,1
davon gesichert
zwischen 1
und 5 Jahre
| 67
Periodenfremde Beträge
Sonstige betriebliche Erträge
Fristigkeiten der Verbindlichkeiten*
insgesamt
(EUR)
2. Gewinn- und Verlustrechnung
Unter folgenden Positionen sind wesentliche periodenfremde Beträge erfasst:
Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
153.653.559,07
(148.778.627,84)
6.005.113,78
(4.422.183,25)
24.228.829,74
(19.817.556,69)
123.419.615,55
(124.538.887,90)
153.653.559,07
(148.778.627,84)
GPR1)
GPR
Die aperiodischen sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der
Inanspruchnahme bzw. Auflösung von Rückstellungen, Ausbuchungen von Verbindlichkeiten und
Auseinandersetzungsguthaben u. ä. für frühere Jahre.
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
10.329.094,43
(10.784.932,88)
513.180,16
(394.629,16)
1.740.804,89
(1.624.110,37)
8.075.109,38
(8.766.193,35)
10.329.094,43
(10.784.932,88)
GPR
GPR
Die sonstigen betrieblichen Erträge umfassen:
8.797.765,01
(8.069.553,36)
4.186.397,11
(4.090.342,89)
4.611.367,90
(3.979.210,47)
13.128.487,26
(12.882.714,89)
13.128.487,26
(12.882.714,89)
–
278.934,11
(264.023,85)
278.934,11
(264.023,85)
79.654,12
(51.152,63)
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Sparbriefe
Erhaltene Anzahlungen
–
–
SONSTIGE BETRIEBLICHE ErTRÄGE
–
–
–
–
–
–
–
Versicherungs- und Mieterentschädigungen
79.654,12
(51.152,63)
–
–
–
–
2.386.460,63
(1.519.827,34)
2.386.460,63
(1.519.827,34)
–
–
–
–
1.377.549,35
(1.719.432,44)
1.377.549,35
(1.719.432,44)
–
–
–
–
190.031.503,98
(184.070.265,23)
27.955.776,52
(25.344.306,45)
131.494.724,93
(133.305.081,25)
163.982.653,50
(159.563.560,72)
GPR
GPR
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit
Gesamtbetrag
2009
2008
836,6
845,0
Prozesskostenerstattungen
93,9
128,3
Erträge aus Eintrittsgeldern
10,5
11,3
771,1
543,8
0,0
97,0
266,5
16,2
0,0
243,0
70,0
0,0
126,6
0,0
80,6
0,0
170,3
206,5
2.426,1
2.091,1
Erträge aus der Auflösung/Inanspruchnahme von Rückstellungen
30.581.002,53
(25.420.877,53)
Verkauf von Beteiligungen
Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten
Teilschulderlass für vorzeitig zurückgezahlte Darlehen
*Zahlen des Vorjahres 2008 wurden in Klammern gesetzt.
1) GPR = Grundpfandrecht
Baukostenzuschüsse
Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt:
Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
Spareinlagen
a) mit 3-monatiger Kündigungsfrist
b) mit besonders vereinbarter Kündigungsfrist
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
a) mit einer Restlaufzeit bis zu 4 Jahren
b) mit einer Restlaufzeit von mehr als 4 Jahren
gesamt
2009
2.015.790,52
2009
2.051.590,59
72.658.799,18
Die übrigen Erträge enthalten u. a. Ausbuchungen, Kostenerstattungen und Eingänge auf
abgeschriebene Forderungen.
2008
8.325.268,90
472.496,11
gesamt
70.607.208,59
75.267.798,67
7.323.969,47
8.797.765,01
84.065.563,68
Erträge aus Wertpapierverkäufen
Übrige Erträge
2008
73.252.008,15
Erträge aus Anlageverkäufen
772.583,89
8.096.553,36
80.755.352,54
Sonstige Angaben
68 |
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen:
| 69
Zur Sicherung der Spareinlagen besteht ein Selbsthilfefonds. Der aufgelaufene Betrag aus dem
zugesagten Garantieversprechen beträgt 677,7 Tsd. Euro (Vorjahr: 637,7 Tsd. Euro).
SONSTIGE BETRIEBLICHE Aufwendungen
2009
2008
Nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen stellen sich wie folgt dar:
für ausstehende Baukosten
5.721 Tsd. Euro
Abschreibungen auf Forderungen aus Vermietung, sonstige Vermögensgegenstände 291,9
198,5
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Geldbeschaffungsnebenkosten
35,1
101,9
Beiträge zum Sicherungsfonds
34,2
33,1
1.270,6
1.177,0
22,3
392,3
0,0
530,0
144,4
186,0
1.818,1
0,0
218,7
52,1
3.835,3
2.670,9
Sachaufwand
Kosten der EDV-Umstellung
Zuführung zu Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Verluste aus Abgang AV
Wertkorrektur auf Finanzanlage
Übrige Aufwendungen
Gesamt
Arbeitnehmer
VollbeschäftigteTeilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
44
12
Technische Mitarbeiter
29
3
0
2
73
17
Zahl der Mitglieder
Anzahl der Geschäftsanteile
Anfang 2009
17.075 17.450
Zugang 2009
1.235 2.167
Abgang 2009
1.062 1.077
17.248 18.540
Sonstige Mitarbeiter
gesamt
Außerdem wurden 9 Auszubildende beschäftigt.
Mitgliederbewegung 2009
In den Sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Wertkorrekturen im Finanzanlagevermögen
von im Saldo 1.818 Tsd. Euro enthalten. Hintergrund dafür ist der Verdacht gegen ein Anfang
Januar 2010 ausgeschiedenes ehemaliges Vorstandsmitglied, in den Geschäftsjahren 1991 und
1996 Genossenschaftsgelder veruntreut zu haben. Es handelt sich um eine Ursprungssumme von
971 Tsd. Euro zzgl. einer bis 31.12. 2008 angenommenen aufgelaufenen Verzinsung dieses Geld
betrags. Mit Blick auf die laufenden staatsanwaltlichen Ermittlungen und aufgrund der Einschät
zung der rechtlichen Beratung ist in Erfüllung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips ein Teil
betrag von 900 Tsd. Euro als realisierbare Forderung unter „Sonstige Vermögensgegenstände“
ausgewiesen worden.
Bei den sonstigen Steuern handelt es sich überwiegend um Grundsteuern.
Ende 2009
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 1.451,3 Tsd.
Euro erhöht (Vorjahr: + 267,1 Tsd. Euro). Die Haftsummen haben sich zum im Vorjahr ausgewiesenen
Betrag um 1.393 Tsd. Euro (Vorjahr: + 295,2 Tsd. Euro) auf 23.694,1 Tsd. Euro (Vorjahr: 22.301,1 Tsd.
Euro) erhöht.
Organe 70 |
Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss Anhang Bestätigungsvermerk
Beziehung zu verbundenen Unternehmen
Organe der Genossenschaft
Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Spar- und Bauverein Betreuungs- und
Verwaltungsgesellschaft mbH, Kampstraße 51, 44137 Dortmund.
Aufsichtsrat:
Das Eigenkapital zum 31.12. 2009 beträgt 4.205,4 Tsd. Euro (60,12 %) (Vorjahr: 4.205,4 Tsd. Euro [58,63 %]).
Der im Geschäftsjahr 2009 erzielte Jahresüberschuss in Höhe von 124.092,36 Euro (Vorjahr
127.593,86 Euro) wurde gem. Ergebnisabführungsvertrag auf die Spar- und Bauverein eG übertragen.
Peter Lauber
(Vorsitzer)
Hannelore Kern
(ab 23. 06. 2009)
Walter Sudahl
(stellv. Vorsitzer)
Winfried Köhler
Anneliese Aust
(bis 23. 06. 2009)
Friedhelm Flottmann
Helga Gaertner
Burkhard Habermann
Mitgliedschaften/Beteiligungen
GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.,
Berlin
VdW Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft Rheinland
Westfalen e. V.,
Düsseldorf
AGV Arbeitgeberverband der Deutschen
Immobilienwirtschaft e. V.,
Düsseldorf
ADW Arbeitsgemeinschaft Dortmunder
Wohnungsunternehmen,
Dortmund
Marketinginitiative der Wohnungsbau
genossenschaften Deutschland e. V.,
Berlin
Wohnen in Genossenschaften e. V.,
Münster
Bernd Harnacke
(bis 31.12. 2009)
EBZ Europäisches Bildungszentrum der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft,
Bochum
Industrie- und Handelskammer zu
Dortmund,
Dortmund
Verein der Freunde und Förderer der
FWI Führungsakademie der Wohnungsund Immobilienwirtschaft e. V.,
Bochum
Haus & Grund Dortmund e. V.,
Dortmund
Förderverein Aus- und Fortbildung
im EBZ e. V.,
Bochum
FfG Forschungsgesellschaft für
Genossenschaftswesen Münster e. V.,
Münster
Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem Gebiet des Siedlungsund Wohnungswesens e. V.,
Münster
Selbsthilfefonds zur Sicherung von
Spareinlagen von Wohnungsbaugenos
senschaften (beim GdW),
Berlin
DORTMUNDtourismus e. V.,
Dortmund
Vorstand:
Klaus Liebermann
Herbert Mackowiak
Hans-Werner Reckmann
Gerhard Rüther
Claudia Ruwe
Hans-Robert Sarach
Josef Hershoff
Karl-Heinz Schubert
Ursula Hötte
Margret Veith
Rainer Hünerhoff
Martin Winterkamp
Franz-Bernd Große-Wilde
(Vorsitzender) Friedrich Wilhelm Reckermann
Heinrich Wellen
Friedrich Schulte
(stellv. Vorsitzender; ausgeschieden am
27. 01. 2010)
GDD Gesellschaft für Datenschutz und
Datensicherheit e. V.,
Bonn
Michael Ruwe
(stellv. Vorsitzender ab 02. 02. 2010)
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe
für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.,
Köln
Spielplatzverein,
Dortmund
Michael Langenkämper
Claudia Wohlgemuth
(bis 23. 06. 2009)
Rheinische Straße e. V.,
Dortmund
Grüner Kreis Dortmund e. V.,
Dortmund
| 71
Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2009 in
Höhe von 811.107,29 Euro zur Ausschüttung einer Dividende (51 Euro bzw. 3,99 % je Geschäfts
anteil) gem. § 41 der Satzung zu verwenden.
Prüfungsverband
Dortmund, den 22. März 2010
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.
Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf
Der Vorstand
Wiedergabe des Bestätigungsvermerkes
72 |
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang –
unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Spar- und Bauverein eG, Dortmund, für das
Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstandes der Genossenschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den
Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich
auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in
Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“
Düsseldorf, den 01. April 2010
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e. V.
gezeichnet Schiffers
gezeichnet Engbert
(Wirtschaftsprüfer)
(Wirtschaftsprüfer)
Impressum
Herausgeber
Spar- und Bauverein eG Dortmund
Kampstraße 51, 44137 Dortmund
Tel.: 02 31/18 20 3-0, Fax: 02 31/18 20 3-1 66
Internet: www.sparbau-dortmund.de
E-Mail: [email protected]
Gestaltung
BJS Werbeagentur GmbH, Essen
Fotografie
Umschlag und S. 4 –13: Iris Wolf, Dortmund
Druck
Verlag u. Druckkontor Kamp GmbH, Bochum
GESCHÄFTSBERICHT
2009
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