Mesa01_Oscar Borrero

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Mesa01_Oscar Borrero
A contribuição de melhorias (valorização) na
Colômbia: revendo preconceitos.
Ec. Oscar Borrero Ochoa, Bogota Colombia
Brasilia, noviembre 21 de 2013
SINTESIS DEL INSTRUMENTO
• Nome: Contribuição da valorização ou Melhorias (CM)
• País: Colombia.
• Origen: Lei 25 de 1921: 92 anos.
• Onde: Quase tudo as cidades colombianas.
• Objetivo : Para fazer investimentos públicos (estradas, rodovias,
parques, infra-estrutura) e cargar o custo por troca de maisvalias que
gera nos inmoveis .
Contexto del Instrumento.
• Bogotá: 50% da rede rodoviária foi construída com
o CM.
• Medellín: 60% das estradas principais.
• Cali e Barranquilla: para grandes obras.
• Uso cada 3 anos: Manizales, Bucaramanga,
Pereira.
• Bogotá: US700 milhões (2010-2012)
• Otras cidades: US1.400 milhões em oito cidades
3 (2013-2014).
Crescimento de
Bogota e
contribucion de
melhorias
Fonte :Jorge Hernández.
4
Descrição da Contribuição.
• artigo 317 da Constituição: Contribuição especial imposta
ao imóvel e que sera exigida, não só por parte dos
municípios, mas para a nação ou outro organismo público
que realice um trabalho de interesse social e que resulte
em um aumento na propriedade real (valorizacion).
• “Esta contribucao não é pagamento por uso, mas por uma
melhoria imobiliária causada pela construção de uma obra
de interesse público ". (Fernandez, 1981).
5
III. CONCEITO DE LUCRO
CONCEITO DE LUCRO (beneficio)
O montante distribuído é o menor
três condições
 Quantia a Distribuir
≤
O maisvalia total gerada.
≤
Custo total do projeto.
≤
Capacidad de pago total.
6
7
Valor Distribuível.
Acessibilidade ou capacidade de pago: Estudo Socio –
Económico.
RENDA TOTAL (Receita)
(menos)
Consumo básico fixo
(menos)
consumo basico variable
(menos)
Tributação (impostos)
Valor Disponível para Poupança e
Investimento
(%)
Disposição para Pagar (CM))
Total
Periódica capacidade de
pagamento.
Duração Total
Obras
PRAZO DE
PAGAMENTO
Capacidade
financeira da
instituição
Processo de
contratos
Acessibilidade
total para pago
O Lucro (beneficio) Gerado.
• A base de cálculo é o custo da obra "dentro dos
limites do beneficio que ocorre aos inmoveis"
(Decreto 1604/66).
• Sem mostrar um aumento do valor da terra e da
propriedade não será posible de cobrar o imposto. O
evento causante da contribuição é o benefício da
maisvalia o valorizacion.
• Se o lucro (beneficio) ou maisvalia é menor, a carga
só pode chegar a este limite imposto por lei. O saldo
restante deverá ser coberto8 por entidade pública.
9
AREA DE INFLUENCIA
A determinação de ZONAS DE
INFLUENCIA tem uma base técnica
com uma decisão política: a
aprovação do Conselho (camara de
vereadores).
Definicion das premissas para el
cobro del gravamen (CM).
Gráfico: Coleção de obras de
benefício local entre 1995 e 2000,
em Bogotá (US632 milhões).
10
Sistema e Método
O sistema e método para definir esses custos e
benefícios, e determinar seu distribucion (reparto), deve
ser fixado por lei (nação), ordenanças (departamentos) ou
acordos (municípios).
METODOS:
A) Lote testadas (frentes): Pavimentação.
B) Tabelas de absorção: Geral CM
C) Duplo avaliação: CM local
D) Fatores de distribuição: reparto del cobro.
E) Avaliacao Cadastral por distância.
11
Métodos De Distribuição.
• contribucao geral.
• Bogotá.
• Medellín.
Grau de Absorção. + Fatores de Beneficio.
Fatores de Beneficio.
Duplo avaliação.(doble avaluo)
Fatores de beneficio Utilizados .
• Área Terreno.
• USOS - Destino Economico.
• DENSIDAD (numero de andares).
• Estratificação ( nível social ou geo-econômico).
• Nível ou grau de benefício.
12
Método de Fatores de beneficio
AREA VIRTUAL: A área fisica corregida (aumentada ou reduzida) pelos fatores
relacionados às características escolhidas para a distribuição de recuperação (Benefício,
Uso, estrato, densidade, andares, etc.).
Av = Af * (Fe * Fu * Fb * Fd)
Onde;
Av= Area Virtual.
Af = Área Física
Fe = Fator nivel social
Fu = Fator de Utilização
Fb = Fator de lucro
Fd = Fator de Densidade
13
Fator de conversão. (fc)
Fc = Md / Σ areas virtuais
onde;
Fc = fator de conversão
Md = valor a distribuir ou
valor das obras
Coleção por Geral Beneficio.
14
CALI: Modelo de distribucion pelo beneficio general para US
450 milhões em 2010.
Graus de Benefício Por Proximidade.
15
Método de Avaliação Duplo.
Exemplo de Medellín:
Não deve ser confundido o valor com projeto e valor
depois de obras.
16
Maisvalias esperadas das obras.
17
Exemplo de Bucaramanga:
US51 milhões de maisvalias
Maisvalia (valorizacion) de uma obra vial em
Bucaramanga.
FATOR DE maisvalia
PLUSVALIA MESON
$ 50.000
$ 44.881
$ 36.163
$ 27.606
$ 19.966
$ 14.440
$ 10.444
$ 7.554$ 5.463
BENEFÍCIO
18
Estudo da Capacidade de Pagamento.
Capacidad
Categoría Número
de pago
(pesos/mes)
Res. Zona 2
3.581
12,591
Res. Zona 3
10.916
21,591
Res. Zona 4
3.392
42,170
Res. Zona 5
7.915
63,350
Comercio
1.788
50,750
Financiero
49
733,162
Industria
244
278,451
Servicios
1.270
68,870
Lotes
1.433
103,355
Potencial Mensual Total
19
Contribución potencial de
valorización (millones de pesos)
Mensual
3 años
5 años
45
1.401
2.072
236
7.321
10.830
143
4.443
6.573
501
15.576
23.040
91
2.819
4.170
36
1.116
1.651
68
2.111
3.122
87
2.717
4.019
148
4.601
6.806
1.355
42.104
62.282
Exemplo de Manizales para uma obra com custo
de $ 45.000 milhões (US25 milhões). A
capacidade é maior do que o custo da obra.
Evaluacion do Instrumento.
Colômbia usa vários modelos:
• A) Bogotá: acha como beneficio a movilidad e qualidade
de vida urbana. Modelo heterodoxo.
• B) Medellín, Manizales e Bucaramanga: O benefício é só a
valorização (maisvalias) das propriedades.
• C) Cali, Barranquilla: cobra por benefício geral para toda a
cidade. Não são necessárias estimativas de valorização.
• O modelo ortodoxo requer o calculo de maisvalias
inmobiliarias.
20
Discussão Sobre Métodos.
• Método de fatores de benefício é mais difícil de implementar e leva a
problemas de equidad. Hoje Bogotá discute este método e se
propõe a mudar a causa dos problemas políticos que provoca.
• Método de avaliação cadastral pela distância. Na experimentação,
en Bogotá proposto para substituir o método tradicional de factores.
• O que é importante é um método que reflete o ganho de capital na
propriedade (valorizacion) e habilidade do proprietário a pagar
(capacidad de pago).
21
Cidadão Legitimidade.
• É um tributo com menor problema da carteira e mais facil
de recuperacao nas cidades.
• As pesquisas refletem a satisfação e aceitação entre 70 e
90%, dependendo das cidades.
• Bogotá recente pesquisa indica que 60% preferem obras
por CM e apenas 30% por mais dívida da cidade.
• Em Barranquilla é pedido por bairros pobres.
• Existe íntima relação entre o pagamento e o benefício
recebido pelo proprietário.
•22 Longa tradição em cidades colombianas.
Replica na América Latina.
• Colômbia 92 anos de experiência permitem exportar o
sistema e método para a contribuição de melhorias.
• Metodologia da Pesquisa ex post da mais-valia gerada por
grandes vias urbanas e rurais.
• Estudos ex-post dos sistemas de transporte de massa
(BRT y Metro) para recuperar parte do custo.
• Metodologias para medir a capacidade de pagar os
proprietários
• Fatores para distribuir a carga entre as propriedades
beneficiadas.
23
MUITO
OBRIGADO
Autor: Ec. Oscar Borrero Ochoa
Consultor urbano
[email protected]
Bogotá, Colômbia
www.avaluosespeciales.com
Bogota: autopista norte
construida en 1954 por CM y
ampliada en 2006 para BRT
24
Brasilia, Brasil
Noviembre 21 de 2013

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