16º CENSO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE

16º CENSO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE
IMÓVEIS NOVOS
EDIÇÃO 2013
1 – INTRODUÇÃO
A Comissão da Indústria Imobiliária (CII/SINDUSCON-RS) vem desenvolvendo desde 1998, através do
Departamento de Economia e Estatística (DEE) uma pesquisa mercadológica que busca dimensionar o
número de imóveis novos ofertados em Porto Alegre.
2 – OBJETIVOS:

Manter atualizada a amostra da pesquisa de comercialização que é realizada mensalmente
desde outubro de 1994.

Conhecer de forma atualizada e consistente o mercado e a produção de imóveis novos em
Porto Alegre.

Levantar a disponibilidade de imóveis novos na capital, considerando-se: tipos de unidades,
faixas de valor, área média, características dos imóveis, localização, fontes de recursos para construção
e estágio das obras em comercialização.
3 - RESULTADOS DO 16º CENSO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE PORTO ALEGRE
Foram identificados 361 empreendimentos em 180 empresas, totalizando 8.291 unidades novas em oferta. A
área total em oferta é de 821 mil m2.
O trabalho inclui mapas da distribuição espacial dos empreendimentos imobiliários,
elaborados através da técnica de geoprocessamento das informações.
Em média, foram cadastrados 2,01 empreendimento por empresa, com média de 46 unidades em oferta por
empresa.
 7.661 unidades residenciais (92,40% do total),
 7.335 apartamentos (88,47% do total),
 326 casas (3,93% do total)
 529 unidades comerciais (6,38% do total),
1
3.1
ESTRUTURA DO MERCADO
Gráfico 01
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Tabela 1 - Estrutura do Mercado nos Últimos Quatro Anos
Ano
No Empreendimentos
No Empresas
No Imóveis em Oferta
Média de Empreendimentos por Empresa
Média de Imóveis por Empreendimento
Média de Imóveis por Empresa
Área
Área
Área
Área
total em oferta (m2)
média total (m²)
média privativa (m²)
Média por Empresa (m2)
2010
342
195
5.679
1,75
16,61
29,12
675.435
118,94
82,83
3.463,77
2011
354
193
6.573
1,83
18,57
34,06
710.205
108,05
83,83
3.679,82
2012
333
182
8.423
1,83
25,29
46,28
761.279
127,52
76,25
4.182,85
2013
361
180
8.291
2,01
22,97
46,06
820.521
127,13
78,87
4.558,45
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Tabela 2 - Evolução da Estrutura do Mercado nos Últimos Quatro Anos
Evolução em %
o
N Empreendimentos
o
N Empresas
o
N Imóveis em Oferta
Média de Imóveis por Empreendimento
Média de Imóveis por Empresa
2
Área total em oferta M
2
M Médio das Unidades
M2 Médio por Empresa
2011/2010
3,51
-1,03
15,74
11,82
16,94
5,15
-9,15
2012/2011
-5,93
-5,70
28,15
36,20
35,89
7,19
18,02
2013/2012
8,41
-1,10
-1,57
-9,19
-0,47
7,78
-0,31
2013/2009
-3,73
-15,09
32,15
37,27
55,64
-0,88
-3,65
6,24
13,67
8,98
16,74
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
2
Das empresas pesquisadas no 16º Censo, 53,33% possuem apenas um
empreendimento, 25,00% registraram dois empreendimentos, 11,11% das empresas
possuem três empreendimentos. Com quatro empreendimentos foram registradas 6,11%
das empresas e 4,46% com cinco ou mais empreendimentos.
Gráfico 2 – Distribuição Percentual das
Empreendimentos no período de 2002 a 2013
Empresas
com
até
Dois
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Na análise do gráfico 2 observa-se que, no período de 2002 e 2003, aproximadamente 80% das empresas
possuiam até dois empreendimentos; nos anos 2004 até 2007 houve uma leve redução do percentual de
empresas com até dois empreendimentos. De 2008 em diante observa-se uma elevação do percentual de
empresas com até dois empreendimentos na Capital, situação esta, que, na maioria das vezes, as enquadra
na condição de pequenas empresas. Tal comportamento evidencia uma das características de mercados
concorrenciais (como é o caso da indústria da construção).
Através da análise dos dados observa-se que as empresas são muito heterogêneas, poucas empresas
são muito grandes e muitas empresas são pequenas:
As maiores empresas:

16 empresas (8,89% do universo) concentram 57,95% do total de unidades em oferta.

50 empresas (27,78% do universo) concentram 80,46% do total de unidades em oferta.

Em 19 empresas concentram-se 31,86% do total de empreendimentos com unidades em
oferta.

39 empresas (21,67% do universo) concentram 48,48% do total de empreendimentos.
As menores empresas:
3
69 empresas (38,33% do universo) possuem até 10 unidades em oferta, que

representam 4,00% do total em oferta.
39 empresas (21,67% do universo) possuem até 5 unidades em oferta, o que representa

1,22% da oferta.
96 empresas (53,33% do universo) possuem apenas um empreendimento.

Tabela 3 - Número de Unidades em Oferta por Empresa nos Últimos Quatro Anos
No Unidades
em Oferta
Até 10
11 a 20
21 a 40
41 a 60
61 a 80
81 a 100
101 ou mais
2011
2010
N
Empresas
%
N
Empresas
2013
o
o
%
52,31
97
50,26
34
17,44
35
18,13
31
15,90
23
11
5,64
3
N
Empresas
%
N
Empresas
%
45,60
69
38,33
36
19,78
35
19,44
11,92
27
14,84
34
18,89
12
6,22
12
6,59
16
8,89
1,54
11
5,70
5
2,75
4
2,22
0
0,00
3
1,55
5
2,75
6
3,33
14
195
7,18
100
12
193
6,22
100
14
182
7,69
100
16
180
8,89
100
102
TOTAL
2012
o
o
83
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Gráfico 3 – Distribuição Percentual do Número de Unidades em Oferta por Empresa
11 a 20
19%
21 a 40
19%
Até 10
39%
41 ou
mais
23%
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Neste 16º Censo do Mercado Imobiliário de Porto Alegre, os apartamentos de dois dormitórios
representaram a grande maioria da oferta, assim como havia sido observado em anos anteriores.
Nos Censos realizados nos anos de 2002 a 2008 a maioria da oferta era de apartamentos de três
dormitórios.
4
Gráfico 4 – Distribuição da oferta de apartamentos por número de dormitórios
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Observa-se que a oferta de apartamento de 3 dormitórios retornou ao volume de oferta
que foi observando em 2008.
Tabela 4 - Número de Unidades em Oferta por Tipo
Evolução da distribuição da oferta
TIPOS
Apt.
JK
1 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
4 Dorm.
Subtotal
Casa 2 Dorm.
3 Dorm.
4 Dorm.
Subtotal
Cob. 1 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
4 Dorm.
Subtotal
Flats
Salas/Conj.
Lojas
Outros
Total
2010
unidades
0
219
2.341
2.111
104
4.775
93
316
88
497
4
5
42
1
52
0
290
12
53
5.679
2011
2012
%
unidades
%
unidades
0,00
0
0,00
28
3,86
202
3,07
275
41,22
3.016
45,88
3.773
37,17
2.443
37,17
3.470
1,83
108
1,64
106
5.769
7.652
84,08
87,77
1,64
72
1,10
53
5,56
324
4,93
192
1,55
33
0,50
24
429
269
8,75
6,53
0,07
1
0,02
1
0,09
4
0,06
11
0,74
30
0,46
28
0,02
1
0,02
0
36
40
0,92
0,54
0,00
5
0,07
2
5,11
246
3,74
357
0,21
29
0,44
8
0,93
59
0,90
95
100
6.573
100
8.423
2013
%
unidades
0,33
10
3,26
316
44,79
3.780
41,20
3.024
1,26
137
7.267
90,85
0,63
52
2,28
250
0,28
24
326
3,19
0,01
1
0,13
20
0,33
43
0,00
0
64
0,47
0,02
4
4,24
514
0,09
15
1,13
101
100
8.291
%
0,12
3,81
45,59
36,47
1,65
87,65
0,63
3,02
0,29
3,93
0,01
0,24
0,52
0,00
0,77
0,05
6,20
0,18
1,22
100
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
5
Gráfico 5 – Evolução das Ofertas de Apartamentos de 2010 até 2013
3.900
3.600
3.300
3.000
unidades em oferta
2.700
2.400
2.100
1.800
1.500
1.200
900
600
300
0
1 Dorm.
2 Dorm.
2010
2011
3 Dorm.
2012
4 Dorm.
2013
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Gráfico 6 - Unidades Novas em Oferta por Estágio da Obra em Maio/2013
6%
25%
Concluídas
69%
Em obras
Na planta
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
6
Gráfico 7 – Evolução do Número de Unidades em Oferta por Estágio da Obra
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Gráfico 8 – Unidades Novas em Oferta por Recurso Para Construção da Obra Maio/2013
Preço de Custo
1%
Sistem a
Financeiro
55%
Auto
Financiam ento
44%
Outros
0%
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Gráfico 9 – Evolução do Número de Unidades em Oferta por Fonte de Recurso
para Construção
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
7
Tabela 5 – Evolução da Participação das Unidades por Finalidade de Uso
Finalidade de Uso
Ano
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Total
Residenciais
Comerciais
Unidades
%
Unidades
%
Unidades
4.874
94,06
308 5,94
5.182
4.881
94,28
296 5,72
5.177
5.955
92,73
467 7,27
6.422
6.013
92,76
469 7,24
6.482
5.067
93,92
328 6,08
5.395
5.067
92,41
416 7,59
5.483
6.303
95,43
302 4,57
6.605
5.935
94,60
339 5,40
6.274
5.324
93,75
355 6,25
5.679
6.239
94,92
334 5,08
6.573
7.963
94,54
460 5,46
8.423
7.661
92,40
630 7,60
8.291
Fonte: DEE/SINDUSCON-RS
Conforme a tabela 5 observa-se um incremento na oferta de imóveis comerciais em 2013.
Tabela 6 – Evolução da distribuição por faixa de valor
Valor em R$
até 125.942,40
+ 125.942,40 até 181.916,80
+ 181.916,80 até 237.891,20
+ 237.891,20 até 307.859,20
+ 307.859,20 até 377.827,20
+ 377.827,20 até 461.788,80
+ 461.788,80 até 601.724,80
+ 601.724,80 até 811.628,80
+ 811.628,80 até 1.091.500,80
+ 1.091.500,80 até 1.441.340,80
acima de 1.441.340,80
Subtotal
Informaram
Não Informaram
Total
2010
unidades
%
826
312
836
864
626
437
573
288
154
122
130
5.168
5.168
511
5.679
15,98
6,04
16,18
16,72
12,11
8,46
11,09
5,57
2,98
2,36
2,52
100
91,00
9,00
100
2011
unidades %
577
734
1.173
966
778
658
471
271
188
132
201
6.149
6.149
424
6.573
9,38
11,94
19,08
15,71
12,65
10,70
7,66
4,41
3,06
2,15
3,27
100
93,55
6,45
100
2012
unidades %
496
389
890
1.221
1.395
1.150
807
569
222
182
207
7.528
7.528
925
8.453
6,59
5,17
11,82
16,22
18,53
15,28
10,72
7,56
2,95
2,42
2,75
100
89,06
10,94
100
2013
unidades
%
183
828
1.014
815
982
1.231
1.028
677
263
216
352
7.589
7.589
702
8.291
2,41
10,91
13,36
10,74
12,94
16,22
13,55
8,92
3,47
2,85
4,64
100
91,53
8,47
100
FONTE:DEE/SINDUSCON-RS
No ano de 2013 a faixa de valor entre R$ 377,8 até 461,8 mil é a mais ofertada.
8
Tabela 7 – Evolução do Número de Unidades por Área Privativa
Área privativa
até 45 m2
+ de 45 até 60 m2
+ de 60 até 80 m2
+ de 80 até 100 m2
+ de 100 até 120 m2
+ de 120 até 150 m2
+ de 150 até 200 m2
+ de 200 até 250 m2
+ de 250 até 300 m2
+ de 300 até 400 m2
+ de 400 até 500 m2
+ de 500 m2
Não Informado m2
TOTAL
2010
unidades
1.118
1.005
1.616
734
348
331
296
60
45
51
25
6
44
5.679
2011
2012
%
unidades
%
unidades
19,69
917 13,95
884
17,70
1.636 24,89
2.105
28,46
2.015 30,66
3.100
12,92
933 14,19
1.038
6,13
296 4,50
337
5,83
302 4,59
368
5,21
214 3,26
168
1,06
102 1,55
111
0,79
40 0,61
41
0,90
50 0,76
57
0,44
20 0,30
10
0,11
8 0,12
19
0,77
40 0,61
185
100
6.573
100
8.423
2013
%
unidades
%
10,50
993 11,98
24,99
2.178 26,27
36,80
2.679 32,31
12,32
1.045 12,60
4,00
400
4,82
4,37
408
4,92
1,99
148
1,79
1,32
193
2,33
0,49
82
0,99
0,68
24
0,29
0,12
16
0,19
0,23
6
0,07
2,20
119
1,44
100
8.291
100
Fonte:DEE/SINDUSCON-RS
Distribuição da oferta por bairro em 2013
Em 10 bairros estão concentrados 51,37% dos imóveis em oferta (4.259) distribuídos em 141
empreendimentos, representando 39,06% do total de empreendimentos.
ANCHIETA
FARRAPOS
SARANDI
SAO JOAO
SAO SEBASTIAO
CRISTO REDENTOR RUBEM BERTA
MARCILIO DIAS
AUXILIADORA VILA IPIRANGA
JARDIM ITU SABARA
BONFIM BELA VISTA VILA JARDIM
MARIO QUINTANA
CIDADE BAIXA
AZENHA
OFERTA POR BAIRRO
400 a 944 (4)
300 a 400 (2)
200 a 300 (6)
150 a 200 (3)
100 a 150 (9)
50 a 100 (16)
20 a 50 (9)
1 a 20 (14)
JARDIM DO SALSO
SANTO ANTONIO
VILA JOAO PESSOA
CEL APARICIO BORGES AGRONOMIA
CRISTAL
TERESOPOLIS
NONOAI
Maior concentração
CAMAQUA
Petrópolis, Jardim Carvalho, Jardim Itú Sabará,
BELEM VELHO
CAVALHADA
IPANEMA
Passo da Areia
ESPIRITO SANTO
Seguidos de:
RESTINGA
HIPICA
SERRARIA
LAGEADO
PONTA GROSSA
Nonoai, Azenha
BELEM NOVO
DEE/SINDUSCON-RS – 19-09-2013
9