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ARD-MORGENMAGAZIN - SERVICE 05.11.2012
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DIE RICHTIGE IMMOBILIENFIANZIERUNG
Frank Aheimer
MICHAEL BEUMER
Finanztest
Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen steigt. Immer mehr Menschen nutzen
die niedrigen Zinsen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.
Auch Kapitalanleger legen ihr Geld lieber in Immobilien an, als in festverzinslichen
Wertpapieren oder Aktien. Denn Immobilien gelten als solide Geldanlage. Vor allem die
Altersvorsorge ist heute ein wichtiger Erwerbsgrund für eine Immobilie. Betrachtet man
die Entwicklung der staatlichen Rente, so ist es ein erstrebenswertes Ziel, im Alter mietfrei in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Doch der Kauf einer Immobilie ist nur dann
empfehlenswert und ohne Risiko, wenn die finanziellen Vorraussetzungen stimmen.
Eigenkapital
Ein solides Eigenkapital ist als Grundstock für die Finanzierung unerlässlich. Bauherren
oder Käufer sollten mindestens über ein Eigenkapital von 20 Prozent der Baukosten
oder des Kaufpreises verfügen - und zusätzlich über das nötige Geld für die Nebenkosten. So fallen je nach Bundesland 3,5 Prozent bis 5,0 Prozent des Kaufpreises an
Grunderwerbssteuer und rund 1,5 Prozent für Notarkosten und Grundbuchgebühren
an. Dazu kann noch eine Maklerprovision von 3,5 bis 7 Prozent kommen. Insgesamt
müssen Käufer einer Immobilie mit 5 bis 13 Prozent Nebenkosten rechnen.
Kreditbedarf
Der Kreditbedarf errechnet sich aus der Differenz von Eigenkapital und Gesamtkosten.
Eine günstige Finanzierung ist dabei nicht immer eine Frage des Zinses, wichtiger ist
es, den Finanzierungsaufbau auf die eigene Situation abzustimmen. Kriterien, die zu
berücksichtigen sind: Lange Zinsbindung, Tilgung erhöhen, Sondertilgungen vereinbaren und Effektivzinsen vergleichen, das hilft viel Geld sparen. Internetangebote von
Banken und Kreditvermittlern sind zudem bis zu 0,5 Prozentpunkte günstiger als bei
Filialen.
Förderung
Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder beim Landratsamt, ob Sie öffentliche Mittel
in Anspruch nehmen können. Die Bundesländer bieten - einkommensabhängig - zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse an. Günstige Kredite vergibt auch die staatliche
Kfw-Bank. Durch ein Riester-Darlehen können Sie Ihre Finanzierung mit der Altersvorsorge kombinieren. Das bringt viele tausend Euro an Zulagen und Steuervorteile.
Zinsbindung
Sichern Sie sich langfristig niedrige Zinsen. Besonders attraktiv sind derzeit Kredite mit
15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Sie sind nur wenig teurer als Kredite mit 10 Jahren
Laufzeit, bieten aber deutlich mehr Zinssicherheit. Kredite mit so langer Laufzeit können Sie nach 10 Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
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Tilgung
Nutzen Sie das derzeit niedrige Zinsniveau in jedem Fall zu einer höheren Tilgung als
1 Prozent. Denn je schneller Sie ihre Schulden zurückzahlen, desto besser. Beispiel:
Bei einem Darlehen von 200.000 Euro zu einem Zins von 2,5 Prozent, beträgt die
Restschuld nach 10 Jahren Laufzeit - bei einem Prozent Tilgung - immer noch 177.300
Euro. Da die Zinsen langfristig nur steigen können, muss diese Summe dann wesentlich teurer weiter finanziert werden.
Flexibilität
Sichern Sie sich im Kreditvertrag das Recht auf Sondertilgungen während der Zinsbindung. Jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme sind meist
auch ohne Zinsaufschlag möglich. Achten Sie auch auf Kreditangebote, bei denen Sie
das Recht haben, während der Zinsbindung die Rate zu ändern.
Finanzierungsplan
Lassen Sie sich immer einen langfristigen Finanzierungsplan erstellen. Bestehen Sie
darauf, dass die Bank für die Zeit nach dem Ablauf der Zinsbindung eine Zinserhöhung
auf 7 Prozent einkalkuliert. So erkennen Sie mögliche Zinsrisiken.
Kreditvergleich
Vergleichen Sie Kreditangebote mit gleicher Zinsbindung anhand des Effektivzinses.
Achten Sie zusätzlich auf mögliche Schätzkosten und auf Bereitstellungszinsen, die
nicht im Effektivzins enthalten sind. Achtung: Einige Institute geben irreführende Effektivzinsen an. Überprüfen Sie die Bankangaben. Die Stiftung Warentest bietet dazu auf
ihrer Internetseite einen Kreditrechner an.
Weitere Informationen:
Stiftung Warentest
http://www.test.de/eigenheim-miete/
Bundesverband der Verbraucherzentralen
www.baufoerderer.de
ARD Ratgeber Geld
Auf die Höhe der Tilgungsrate achten
http://www.daserste.de/information/ratgeber-service/geld/sendung/br/2012/immobilienfinanzierung-100.html