Finanzierung - Immobilienzentrum Sächsische Schweiz

Baufinanzierung
bei der
Volksbank Pirna eG
Hallo Sven,
a
Grundlagen
einer soliden
Baufinanzierung
Ewald Saathoff, Vorstand Volksbank Pirna eG
08. Dezember 2012
1. Allgemeines, wirtschaftliches
und
persönliches Umfeld
2. Beratung versus Internet
3. Die Finanzierung
4. Fazit
1. Allgemeines, wirtschaftliches und
persönliches Umfeld
Was bewegt derzeit unsere Kunden ?
Mietpreiserhöhungen
?
€ - Krise
Rentenlücke
4
Der Trend zum Eigenheim ist ungebrochen
5
Das Zinsniveau ist finanzierungsfreundlich…
6
2. Beratung versus Internet
Schlecht beraten
Diese Beratungsmängel finden wir im Test häufig
Finanzierungskonzept und Kreditinformationen lassen oft zu wünschen übrig.
Kaufnebenkosten nicht oder unvollständig
berücksichtigt
12
keine Restschuldangabe
24
kein Effektivzins genannt
24
keine Angabe zur Kreditlaufzeit
39
keine Tilgungspläne
53
günstiges Förderdarlehen nicht berücksichtigt
62
kein Finanzierungsprogramm eingesetzt
66
Bausparvertrag nicht oder falsch berücksichtigt
67
keine Berechnung der Belastung nach Zinsbindung
71
0
8
10
20
30
40
50
60
70
80
Grundlagen einer soliden Baufinanzierung
• Ermittlung des Finanzierungsbedarfs
Eigenkapital in welcher Form, wann verfügbar
Eigenleistung
Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit
Definition der Kapitaldienstfähigkeit
sowie deren Ermittlung
die Einnahmen müssen die Gesamtausgaben (Lebenshaltung und Gesamtkapitaldienst)
mindestens decken und es sollte noch ein
Überschuss (sog. Freies Einkommen) vorhanden sein
•
Einnahmen:
Nettolohn/ -gehalt
Rente / Pension
Miet- /Pachtverträge
Kindergeld
sonstige Einkünfte z.B. Unterhalt, Witwen- und Waisenrente
Definition der Kapitaldienstfähigkeit sowie
deren Ermittlung
•
Ausgaben:
Lebenshaltungskosten
Wohnkosten
Versicherungen, die außerhalb des üblichen Rahmens liegen
Sparraten, die nicht jederzeit gestoppt werden können
sonstiges z.B. Unterhaltszahlungen, Aufwand best. Arten von Hobbys
Lebenshaltungskostenpauschalen pro Monat:
Single: 520 EUR
Ehepaar: 830 EUR
Kind: 230 EUR
• alle Aufwendungen sind enthalten, die für einen
Normalhaushalt als üblich angesehen werden
• Werte stellen die untere Begrenzung dar
Welche Finanzierungsarten gibt es ?
• Annuitätendarlehen
klassische Form der Baufinanzierung
die mtl. Belastung ist während der gesamten Darlehenslaufzeit gleich = Annuität
Rate enthält Zins- und Tilgungsanteil
durch die fortlaufende Tilgung sinkt der zu verzinsende Darlehensbetrag
Welche Finanzierungsarten gibt es ?
•
Festdarlehen
monatliche Rate = Zinsen
während der Laufzeit keine Tilgung Rückzahlung einer Summe
Tilgung am Ende der Laufzeit durch Lebensversicherung oder
Bausparguthaben
• Flex-Darlehen – variables Darlehen
keine feste Zinsbindung während der Laufzeit
Zinssatz richtet sich nach der Zinsentwicklung am Markt
Anpassung wird an einen Index wie den EURIBOR gekoppelt
Vorteil: Darlehen kann „Jederzeit“ ganz oder teilweise zurückgezahlt
werden
Nachteil: Anpassung bei steigenden Zinsen
Was versteht man unter dem
Beleihungswert?
•
Wert eines Grundstücks inkl. darauf errichteter Bauwerke, der sich
langfristig und zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt
• stichtagsunabhängig
• Obergrenze bis zu der ein Objekt mit Grundschulden belastet
werden kann
• Finanzierungsbedarf ist höher als Beleihungswert = Blankoanteil
• weitere Kreditsicherheiten können sein:
Lebensversicherungen
Bürgschaften
Abtretung eines Bausparguthabens
Ermittlung der Gesamtkosten bei
Neubau
•
Kosten des Baugrundstückes
Kaufpreis des Grundstückes
Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer 3,5%)
Erschließungs- und Vermessungskosten
• Baukosten des Wohnhauses sowie der Nebengebäude
(Garage oder Carport)
• Kosten der Außenanlage
• Baunebenkosten (Architektenkosten)
• sonstige Kosten (besondere Ausstattung, Umzugskosten)
Übersicht der erforderlichen Unterlagen
Kundenunterlagen:
• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Einkommenssteuerbescheid
• Selbstauskunft
• Schufa
• Versicherungspolicen
Übersicht der erforderlichen Unterlagen
Objektunterlagen:
• Kaufvertrag/ - entwurf
• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
• Baubeschreibung
• Lageplan
• Kubus- und Wohnflächenberechnung
• Kostenkalkulation
• Gebäudeversicherungsnachweis
• Lichtbilder
3. Die Finanzierung
Rechenbeispiel
Rechenbeispiel
1. Belastung:
460,00 € Annuitätendarlehen bis 30.12.2022
2. Bausparvertrag:
195,00 €
Gesamtbelastung: 655, 00 €
danach ab 01.01.2023
Baudarlehen:
629,00 € bis 31.10.2030
Gesamtlaufzeit:
18 Jahre
Finanzierungsbeispiel:
o
o
o
o
o
o
o
Darlehensbetrag: 100.000,00 €
Nomalzins: 3,0%
Effektivzins: 3,04%
Anfängliche Tilgung: 1,0%
Festzinsvereinbarung: 10 Jahre
Auszahlung: 100%
Monatliche Rate: 333,33 €
Restschuld: 88.677,40 €
Laufzeit: 46 Jahre
Gesamtkosten: 185.039,29 €
o
o
o
o
o
o
o
Darlehensbetrag: 100.000,00 €
Nomalzins: 3,0%
Effektivzins: 3,04%
Anfängliche Tilgung: 3,0%
Festzinsvereinbarung: 10 Jahre
Auszahlung: 100%
Monatliche Rate: 500,00 €
Restschuld: 65.553,48 €
Laufzeit: 23 Jahre
Gesamtkosten 138.786,24
 Differenz: rd. 46.253,00 € Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten ?
Kredithöhe
Zinssatz
100.000,00
3%
150.000,00
200.000,00
3%
3%
Monatsrate
Tilgungssatz
in Euro Laufzeit
1%
333
46 Jahre, 6 Monate
2%
416
30 Jahre, 9Monate
3%
500
23 Jahre, 4 Monate
1%
500
46 Jahre, 6 Monate
2%
625
30 Jahre, 9Monate
3%
750
23 Jahre, 4 Monate
1%
666
46 Jahre, 6 Monate
2%
833
30 Jahre, 9Monate
3%
1.000
23 Jahre, 4 Monate
Was ist bei der Finanzierung unbedingt
zu beachten?
Lebenssituation unserer Kunden
junge Familien als eventuelle Doppelverdiener (event. Ausfall eines Verdienstes)
Flexibilität durch Sondertilgungen
Absicherung der Familie
Veränderung der Tilgungsrate (z.B. von 1% auf 2% der während der
Zinsfestschreibung)
Der Nachwuchs kommt.
Wir unterstützen Sie !
Bei Geburt eines Kindes können Sie bis maximal 3 Jahre die Tilgung Ihrer
VR-Wohnungsbaufinanzierung aussetzen.
Unvorhergesehenes, wie Arbeitslosigkeit
Eine Hilfe kann die Aussetzung der Monatsraten bis zu 1 Jahr sein
Flexibilität in jeder Situation im Verbund
der Volks- und Raiffeisenbanken
Alle Freiheiten mit unserem “ Forwarddarlehen “
läuft Ihre Finanzierung innerhalb der nächsten 60 Monate aus, erhalten Sie Ihr
“ Forward-Darlehen “ mit einer Zinssicherheit von 3 bis 30 Jahren zu attraktiven
Konditionen
Der Forward ermöglicht Ihnen Sondertilgungen von max. 5% p.a. ab dem 2. Jahr
oder max. 10% p.a. ab dem 6. Jahr der Sollzinsbildung. Diese können Sie sich später
auch wieder auszahlen lassen – ohne Kosten zum vereinbarten Zins.
Unsere Anschlussfinanzierung schützt Sie vor steigenden Zinsen, ohne dass eine
Bereitstellungsprovision oder Vorfälligkeitsentschädigung für das bestehende Darlehen
anfällt. Die Notar- und Grundbuchkosten übernehmen wir für Sie.
Diese Umschuldung Ihres bestehenden Darlehens ist in dieser Konstellation schon
ab 40.000 Euro möglich.
Flexibilität in jeder Situation im Verbund
der Volks- und Raiffeisenbanken
Unabhängig bleiben mit unserem “ Freiheitsdarlehen “
Das “ Freiheitsdarlehen “ bietet Ihnen eine hohe finanzielle Mobilität
Ihr Eigenkapital ist in flexibler Höhe einsetzbar
Sie haben 10 Jahre Zinssicherheit
Ab dem 3. Jahr nach vollständigem Empfang des Darlehens können Sie kostenfrei
Sondertilgungen ab 10.000 Euro in beliebiger Höhe leisten oder Ihr Darlehen voll
zurückzahlen.
Flexibilität in jeder Situation im Verbund
der Volks- und Raiffeisenbanken
Unsere Darlehensform “ Reserve “
Mit unserem Darlehen “ Reverse “ bleiben Sie finanziell stets flexibel, falls plötzlich
Modernisierungen oder zusätzliche Anschaffungen notwendig werden.
Sie können sich bereits geleistete Sondertilgungen wieder auszahlen lassen
(mindestens 5.000 Euro pro Auszahlung)
Dieses Angebot können Sie innerhalb der Sollzinsbindung des Darlehens
(mindestens 10 Jahre) dreimal kostenfrei in Anspruch nehmen, wahlweise in
Kombination mit 5% oder 10% Sondertilgung p.a.
Flexibilität in jeder Situation im Verbund
der Volks- und Raiffeisenbanken
Unsere Darlehensform “ Hochausläufer “
Mit unserem Darlehen “ Hochausläufer “ können Sie Ihren Immobilienwunsch trotzdem
bereits jetzt realisieren – und sich dabei das aktuell niedrige Zinsniveau sichern. Die
einzige Voraussetzung ist, dass Sie über ein gesichertes Einkommen verfügen.
Sie können Ihre selbstgenutzte Immobilie bis zu 100% des Kaufpreises finanzieren.
Der Bereitstellungstermin ist frei wählbar.
Sie haben eine Zinssicherheit von 3 Jahren bis zu 30 Jahren (Sogar bis zur
Gesamtlaufzeit).
Sie haben flexible Tilgungsoptionen und können Sondertilgungen bis zu 100%
vornehmen.
4. Fazit
Trotz Zinstief und Finanzkrise:
Immobilienerwerb nicht überstürzen und
genau kalkulieren.
Lage - drei Dinge sind entscheidend für den Wert einer Immobilie: Lage, Lage, Lage
Besichtigung - Da beim Immobilienerwerb der Grundsatz „ gekauft wie gesehen “ gilt,
sollte dies am besten in Begleitung eines Fachmanns geschehen. Er kann die Bausubstanz
und Energiebilanz beurteilen
Energiepass - Kaufinteressenten sollten sich vom Verkäufer den Energiepass zeigen
lassen
Finanzierung
jede Immobilienfinanzierung ist individuell
Zinsfestschreibung mindestens 10 oder 20 Jahre
2% oder sogar 3% statt 1% ein Prozent Tilgung verkürzen die
Kreditlaufzeit und verbilligen die Finanzierung deutlich
Faustregel – die monatliche Belastung sollte maximal 40% des monatlichen
Haushalts-, Nettoeinkommens sein.
20% Eigenkapital sind erfahrungsgemäß eine solide Grundlage
Trotz Zinstief und Finanzkrise:
Immobilienerwerb nicht überstürzen und
genau kalkulieren.
Nebenkosten - 3,5% des Kaufpreises sind in Sachsen als Grunderwerbssteuer zu zahlen,
weitere 1,5% für Notargebühren und Grundbucheintrag.
Wer über einen Markler kauft, muss je nach Region zwischen 3,57% und
7,14% an Provision hinzurechnen.
Betriebskosten – Mietfrei wohnen bedeutet nicht kostenlos wohnen.
Eigenheimbesitzer müssen Grundsteuer zahlen und Versicherungen
für das Haus abschließen.
Bei Wohnungseigentümern kommen die regelmäßigen
Instandhaltungsrücklagen hinzu.
Schlecht
beraten
keinen
oder
zu wenig Eingang
auf die
individuelle Situation
des KundenEingang auf die
Sieben gute Gründe für die eigene
Immobilie
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Wertezuwachs
Zinstief
Sicherheit
Steuerfreiheit
Inflationsschutz
Zusatzrente
Wohlfühlrendite
Vielen Dank für
Ihre
Aufmerksamkeit
!