Verbriefungsmarkt

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Verbriefungsmarkt
Entwicklung weiter vorangetrieben
Stefan Lachnit/Werner Kölle
Mit dem Abschluss der MultisellerTransaktion „PROSCORE-VR 2005-1“
hat der genossenschaftliche FinanzVerbund die Entwicklung der Absicherung von Immobilienkreditrisiken weiter vorangetrieben. Gemeinsam haben DG HYP, DZ BANK, KfW sowie
sechs Volksbanken und Raiffeisenbanken kleingewerbliche, grundpfandrechtlich besicherte Hypothekendarlehen im Volumen von 735 Millionen
Euro synthetisch verbrieft.
Originatoren der
PROSCORE-VR 2005-1
• Bremische Volksbank eG
• Raiffeisenbank Oberschleißheim eG
• Vereinigte Volksbank AG Sindelfingen
• Vereinigte Volksbank GriesheimWeiterstadt eG
• Volksbank Weinheim eG
• Volksbank Wetzlar-Weilburg eG
Die Mulitseller-CMBS (Commercial
Mortgage Backed Securities) ist aufgrund ihrer Granularität und Diversifikation eine Innovation am deutschen
Verbriefungsmarkt.
Das zugrunde liegende hoch granulare statische Referenzportfolio der
PROSCORE-VR 2005-1 umfasst 3.072
inländische Darlehen für 2.605 überwiegend gewerblich genutzte Immobilien und stammt zu 94 Prozent von
der DG HYP (690 Millionen Euro) sowie zu sechs Prozent von Volksbanken
und Raiffeisenbanken (45 Millionen
Euro). Das Darlehensvolumen aggregiert auf Objekt sowie Kreditnehmer
beträgt maximal 2,5 Millionen Euro
und entspricht damit dem vorher ermittelten Bedarf der Primärinstitute.
In der Struktur der Transaktion wurden voraussichtliche regulatorische
Anforderungen unter Basel II schon
jetzt so weit wie möglich berücksichtigt, um auch dann die Fortführung
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der Transaktion mit der bereits aufsichtsrechtlich anerkannten Eigenkapitalentlastung zu gewährleisten. Da
die Transaktion am 8. Juli 2005 valutierte, entspricht sie auch den
Anforderungen der zum 1. Juli 2005
in nationales Recht umzusetzenden
EU-Prospektrichtlinie. Arrangeur und
Leadmanager war die DZ BANK.
Betreuung von A–Z
Die DG HYP hat im Rahmen der PROSCORE-VR 2005-1 – neben ihrer Eigenschaft als Originator durch die Betreuung der Verbundinstitute sowie
die Übernahme und Bündelung der
Immobilienkreditrisiken zur gemeinsamen Verbriefung in enger Abstimmung mit der DZ BANK – eine zentrale
Funktion als Kompetenzcenter und
Koordinator besetzt. Dazu wurde in
den vergangenen Jahren in Hamburg
der Bereich „CT-Vertrieb“ im Geschäftsfeld Immobilien Credit Treasury
der VR-Immobilien AG neu aufgebaut.
Grundlage für die effiziente Zusammenarbeit mit den Primärbanken
sind die entwickelten Standards für
den Transfer von Kreditportfolios, die
notwendige IT-Infrastruktur zur Aufbereitung der Kreditdaten und Abwicklung der MBS-Produkte sowie das
aufgebaute Wissen über die aufsichtsrechtliche, abwicklungstechnische, bilanzielle und organisatorische Behandlung von Mortgage Backed Securities (MBS).
Speziell qualifizierte Mitarbeiter fungieren als Ansprechpartner und Berater der Volksbanken und Raiffeisenbanken rund um die Steuerung der
Immobilienkreditrisiken. Mit zu ihren
Aufgaben zählen die
• Beratung bei der Auswahl der Kredite
• Unterstützung bei der Datenerhebung
• Pricing und Wirtschaftlichkeitsanalyse
• Due-Diligence (Sorgfältigkeitsprüfung)
• Unterstützung beim Reporting
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Mögliche Fragen dazu sind in einem
vom DGRV, den regionalen Prüfungsverbänden und unter Mitwirkung der
DG HYP erarbeiteten Leitfaden beantwortet, der dem Verbund damit zur
Verfügung steht. Zur Einführung des
nach den Mindestanforderungen an
Handelsgeschäfte (MaH) erforderlichen Produkteinführungsprozesses
(New Product Process) wurden Arbeitsanweisungen erstellt, die den
erstmaligen Erwerb eines synthetischen Bonitätsprodukts als Testphase
dokumentieren und die Transaktionen
deutlich erleichtern.
Transaktionsstruktur
im Überblick
Nach der Zusammenstellung der Referenzportfolios wird das darin enthaltene Kreditrisiko zur Bündelung auf
die DG HYP übertragen (Abb. 1). Als
Servicer besteht die zentrale Funktion
der DG HYP darin, das eigene Referenzportfolio zu verwalten, den Verwertungsprozess durchzuführen, für
die Gesamttransaktion das Berichtswesen zu erstellen und den Kontakt
zum Kapitalmarkt zu halten.
Risikotransfer
und -absicherung
Die bei ihr gebündelten Risiken der
Referenzportfolios überträgt die DG
HYP synthetisch auf die KfW. Als Swap
Partner leistet die DG HYP regelmäßige Zahlungen aus dem CDS (Bank
Swap) an die KfW, stellt in ihrem eigenen Referenzportfolio aufgetretene
Credit Events und die Verluste aus der
Kreditverwertung fest, soweit ihr eigenes Portfolio betroffen ist.
Die KfW wiederum sichert das von ihr
übernommene Kreditrisiko auf zwei
Wegen vollständig durch einen Super
Kontakt und
Informationsunterlagen:
Immobilien Credit Treasury der DG HYP
Stefan Lachnit
Telefon 02443 911836
E-Mail-Adresse:
[email protected]
Thomas Hoppe
Telefon 0561 6027547
E-Mail-Adresse:
[email protected]
Werner Kölle
Telefon 07236/982221
E-Mail-Adresse:
[email protected]
Senior Swap (CDS) sowie die Begebung von Credit Linked Schuldscheinen (Certificates, CLS) ab. Diese CLS
werden von der irischen Zweckgesellschaft „PROSCORE 2005-1 PLC.“ mit
Sitz in Dublin angekauft und durch die
Emission von Credit Linked Notes
(CLN) refinanziert. Die CLN werden
den Primärbanken zum Kauf angeboten.
Fünf Gründe für das
Risikomanagement
Welche neuen Handlungsspielräume
und Geschäftsmöglichkeiten sich den
Volksbanken und Raiffeisenbanken
durch den aktiven Handel von Immobilienkreditrisiken in der praktischen
Umsetzung bieten, lässt sich an fünf
Fallbeispielen aufzeigen.
Fallbeispiel 1:
Größenstrukturlimit
im Einzelgeschäft
In der Geschäftspraxis kann die Hausbank durch die prosperierenden Geschäfte eines erfolgreichen, bonitätsstarken Unternehmens schnell an die
Grenzen der Risikotragfähigkeit stoßen. Eine Verweigerung der neuen
Kreditlinie zwingt den Kunden, seine
Finanzierung mit einem anderen Institut sicherzustellen. Mittelfristig wird
das Unternehmen der Hausbank
wahrscheinlich verloren gehen. Die
synthetische Verbriefung der grundpfandbesicherten Forderungen bietet
sich hier als Lösung an. Sie entlastet
die Kreditlinie, schafft neue Geschäftsmöglichkeiten und bindet damit den Kunden an die Bank.
Fallbeispiel 2:
Risikodiversifikation
Genossenschaftliche
Kreditinstitute
sind aufgrund des Regionalprinzips nur
auf einem lokal begrenzten Markt tätig. Vor allem in Regionen mit wirtschaftlicher Monostruktur sehen sich
die dort ansässigen Kreditinstitute sowohl hinsichtlich der Branchen als
auch des Kreditvolumens mit der Bildung von Klumpenrisiken konfrontiert.
Durch die synthetische Verbriefung von
Teilen des Forderungsbestands sowie
gezielte Investitionen in MBS-Papiere
(Kreditersatzgeschäft) können die Primärinstitute ihr Adressausfallrisiko diversifizieren und ein höheres Maß an
Sicherheit für die Bank erreichen. Somit bringen die gemeinsamen Verbriefungstransaktionen von DZ BANK und
DG HYP die Vielzahl regionaler Kreditportfolios über ein Wertpapierprodukt
miteinander in Verbindung, um die
Vorteile der regionalen, kundennahen
Kreditentscheidung mit den Vorteilen
der überregionalen Diversifikation zu
verbinden.
Fallbeispiel 3:
Refinanzierung
Wichtig ist diese Möglichkeit der Refinanzierung vor allem für Kreditinstitute mit einer stark aktiv-lastigen Bilanz. Die synthetische Verbriefung von
Immobilienkrediten mit gleichzeitiger
Refinanzierung über ein Globaldarlehen oder aber eine strukturierte Refinanzierung stellen in diesem Fall
Handlungsalternativen dar.
Fallbeispiel 4:
Verbesserung der Risiko-/
Renditerelation
Eine angemessene Eigenkapitalausstattung eines Kreditinstituts im Verhältnis
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zu ihrem Risikoprofil zwingt die Banken genau zu prüfen, welche Kredite
sie neu vergeben und welche sie davon
unter Rentabilitätsgesichtspunkten in
der Bilanz halten sollte. Durch die synthetische Verbriefung von Forderungen
kann jetzt gebundenes Eigenkapital
freigesetzt werden und steht für neue
Investitionen zur Verfügung. Würde
eine Bank beispielsweise das durch
eine Verbriefung nachrangig gesicherter Immobilienkredite freigesetzte Eigenkapital in eine „A“ geratete MBSNote investieren, könnten bei einem
aktuellen Spread von ca. 54 bp nicht
nur die Kosten der Ausplatzierung ver-
des Beitrags zur BVR-Sicherungseinrichtung aus. Durch die Reduktion der
Bemessungsgrundlage spart das Primärinstitut Kosten. Diese Reduktion
lässt sich über eine Verbriefung realisieren, da der verbriefte Teil des Portfolios nicht mehr oder nicht mehr in
vollem Umfang in die Berechnung der
Bemessungsgrundlage einzubeziehen
ist.
Die DG Hyp konnte seit dem Jahr
2000 umfangreiches Know-how und
Prozess unterstützende Instrumente
aufbauen. Die entwickelten Standards
für den Transfer von Kreditportfolios,
die notwendige IT-Infrastruktur zur
Verbesserung bei der Datenerhebung,
die zu weiten Teilen bereits durch die
Rechenzentralen unterstützt wird.
Eine weitere Automatisierung wurde
vereinbart und mit hoher Priorität
unterstützt. Mögliche Fragen im Hinblick auf die bilanzielle und aufsichtsrechtliche Behandlung von Verbriefungen sind in einem vom DGRV, den
regionalen Prüfungsverbänden und
unter Mitwirkung der DG HYP erarbeiteten Leitfaden beantwortet und
stehen dem Verbund damit zur Verfügung. Zur Einführung des nach den
MaH erforderlichen NPP (New Product
Process) wurden Arbeitsanweisungen
erstellt, die die Dokumentation der
Transaktionen deutlich erleichtern.
Fazit
dient, sondern darüber hinaus auch
noch eine Überrendite erwirtschaftet
werden.
Fallbeispiel 5:
Beitrag zur Sicherungseinrichtung
Schließlich wirkt sich ein risikoadjustiertes
Immobilienkreditportfolio
(z. B. Verbriefung von Nachrangteilen) auch direkt auf die Berechnung
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Aufbereitung der Kreditdaten und
Abwicklung der MBS-Produkte sowie
das aufgebaute Wissen über die aufsichtsrechtliche, abwicklungstechnische, bilanzielle und organisatorische
Behandlung von Mortgage Backed
Securities (MBS) sind die Grundlage
für die effiziente Zusammenarbeit mit
den Primärbanken.
Wichtiger Meilenstein war in diesem
Zusammenhang u. a. die deutliche
Transaktionen wie die PROSCORE
oder die PROVIDE sollen den Verbundbanken durch die regelmäßige
Nutzung dieses Instruments die Vorteile der Verbriefung ihrer Immobilienkreditforderungen effektiv ermöglichen. Die Verbesserungen in der Infrastruktur des Datenmanagements
und dem standardisierten Prozessablauf sowie die Ergebnisse aus der
Wirtschaftlichkeitsberechnung
zeigen, dass sich der Aufwand zur Schaffung der geeigneten Rahmenbedingungen für Verbriefungen nachhaltig
lohnt. Bei kontinuierlicher Durchführung derartiger Transaktionen werden
die Kosten aufseiten aller Beteiligten
weiterhin sinken. Die Verbundbanken
können durch die regelmäßige Möglichkeit zur Verbriefung ihrer Darlehensforderung diese Komponente in
ihre strategische Planung einbeziehen
und mit der operativen Implementierung im eigenen Unternehmen beginnen.
I Stefan Lachnit ist Leiter Vertrieb Immobilien
Credit Treasury (ICT), Werner Kölle ist Mitarbeiter Vertrieb ICT der DG HYP.