Report Nr.123 - BBE Handelsberatung

Handelsimmobilien
Report Nr.123
Cities & Center & Developments
die Erlöse – gemessen am Vorjahresmonat - um nominal 4,5 und real 2,3%. Und auch
gemessen am Vormonat Februar blieb kalender- und saisonbereinigt noch ein Plus von
nominal 1,3% und real 0,8%.
Der Wachstumsschub insbesondere im März war allerdings auch durch die Lage des
Osterfestes in der 1. Aprilwoche beeinflusst. Dadurch fiel ein großer Teil des Ostergeschäfts noch in den März. 2011 war das Ostergeschäft komplett in den April gefallen.
Das lässt sich an dem guten Verlauf des Lebensmitteleinzelhandels ablesen, der mit
einem Plus von nominal 5,4% und real 2,4% vom Ostergeschäft profitiert hat.
Die Lebensmittelvollsortimenter wie Supermärkte, SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte wuchsen um nominal 5,5% und real um 2,6%. Im Facheinzelhandel mit Lebensmitteln lag das Plus bei nominal 3,7% und real 0,5%. Im Einzelhandel mit NichtLebensmitteln lagen die Umsätze im März 2012 ebenfalls nominal und real höher als
im Vorjahresmonat (nominal + 3,9 %, real + 2,5 %).
Der Einfluss des Ostergeschäfts zeigt sich denn auch in den April-Zahlen, die mit nominal 2% und real 3,8% unter dem Vorjahresniveau lagen, kalender- und saisonbereinigt aber nominal um 0,7% und real um 0,6% über den Märzwerten lagen. Summa
summarum wuchsen die Erlöse von Januar bis April 2012 nominal um 2,7% und real
um 0,8% und liegen damit über der Prognose des Einzelhandelsverbands HDE, der
nominal 1,5% erwartet. Zu diesem Optimismus der Konsumenten passt auch der Verlauf des Handelsklimas, das laut Deutsche Hypo als einziger Teil-Indikator des Immobilienklimas zuletzt um 2,1% auf 123,1 Punkte gestiegen ist.
Der Fall Anton Schlecker e.K.
Den Strukturwandel im Drogeriemarkt verschlafen
Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“
Vor 10 Jahren war die Welt für die Anton Schlecker e. K. noch in Ordnung. Mit
11 040 Filialen im In- und Ausland sowie 5,8 Mrd. Euro Umsatz war das Unternehmen
aus Ehingen die Nummer eins auf dem deutschen Drogerie-Markt. Mit 1 301 Filialen
und 2,2 Mrd. Euro Umsatz folgte die Karlsruher dm-Kette noch weit abgeschlagen auf
dem 2. Platz. 10 Jahre später zeigt der Fall Schlecker, wie wichtig es im Einzelhandel
ist, seine Strategie immer wieder neu am Markt auszurichten.
Vor 10 Jahren stand die Ulmer Drogerie
Müller mit 1,47 Mrd. Euro (370 Filialen)
auf dem 3. Rang vor Ihr Platz mit 1,18
Mrd. Euro (940 Filialen) und der Dirk
Rossmann GmbH aus Burgwedel mit
1,1 Mrd. Euro und 650 Filialen. Und
auch die Tengelmann-Tochter Kaiser’s
Drugstore (kd) existierte mit 490 Mio.
Euro Umsatz und 562 Filialen noch als
eigenständige Fachmarkt-Kette. Ihr Platz
kämpfte aber bereits damals mit Problemen, nachdem das mittelständische Unternehmen aus Osnabrück der Hagener Douglas-Gruppe ihre Drogerie-Markt-Kette
Drospa abgekauft und sich bei dieser Aktion verhoben hatte.
Die Geburtsstunde der heutigen Drogerie-Fachmärkte fällt in den Januar des Jahres
1974, als die Preisbindung, die den Preiswettbewerb zwischen den Fachdrogerien unterbunden hatte, aufgehoben worden war. Findige Unternehmer entwickelten auch im
Drogerie-Bereich mit den Fachmärkten eine Vertriebsschiene, die auf stetig wachsender Fläche ein preisgünstiges Sortiment anbot.
vom 15.06.12
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Personalien
Alfken und Weiß
wechseln zu C & W
Marc Alfken wird als Partner und
Board Mitglied die
Leitung der
Vermietung
Einzelhandel
in Deutschland bei Cushman & Wakefield (C&W) übernehmen. Stefan Weiß wird
gleichfalls in
der Position
des Partners die
Koordination der Vermietung
Einzelhandel sowie den Auf- und
Ausbau des Einzelhandelsteams an den 5 Standorten
von C&W in Frankfurt, Berlin, Hamburg, Düsseldorf
und München verantworten. Alfken und Weiß
wechseln beide von Jones
lang LaSalle zu C&W.
Alfken bringt gut 16 Jahre
Erfahrung im Bereich Retail-Immobilien mit und
zeichnete bei JLL zuletzt
als National Director und
Head of Retail Leasing für
die Vermietungsteams in 9
deutschen Büros verantwortlich. Dipl. Geograph
Weiß war zuvor gleichfalls
National Director bei JLL.
Deals
Essen: Die Vorwerk
Deutschland Stiftung &
Co. KG hat rd. 75 qm Einzelhandelsfläche in der
Kettwiger Straße 29 in Essen gemietet. Der global
agierende Hersteller von
hochwertigen Haushaltsgeräten wird seinen 1. Store
in der Ruhr-Metropole Mitte
des Jahres eröffnen. Eigentümer der Immobilie ist
ein Privatinvestor. BNP
Paribas Real Estate vermittelte den Mietvertrag.
Gute Ideen für große Flächen.
Hahn Gruppe –
Spezialist für Einzelhandelsimmobilien
Fonds Manager seit 1982
Größter unabhängiger Asset Manager im Segment großflächiger Einzelhandel
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1975 gab es 160 Drogerie-Fachmärkte mit einem Gesamtumsatz von 153 390 Euro,
2005 zählte der Verband Deutscher Drogisten e.V. (VDD) auf Grundlage von Zahlen
der Symphony IRI Group Deutschland bereits 14 060 Drogerie-Märkte mit einem
Umsatz von 11,25 Mrd. Euro. Darin sind die Schlecker-Filialen nicht einmal enthalten.
Daneben wurden Drogerie-Artikel noch in 3750 Fachdrogerien, in 2 040 Fachparfümerien und 280 Warenhäusern verkauft.
Dass die Branche Mitte des Jahrzehnts den Zenit erreicht hatte, lässt sich an der Zahl in
den Folgejahren ablesen.
Mit 14 300 Verkaufsstellen
erreichte das Segment 2006
deutschlandweit die Spitze,
um in den folgenden Jahren
mit 14 210 (2007) über
13 800 (2008), 12 950
(2009) bis 2010 auf 12 000
wieder zu schrumpfen.
Dass gleichzeitig die Produktivität der Fachmärkte
gestiegen ist, lässt sich an
Mehr Einkaufsspaß gefragt….
Foto: dm der Umsatzentwicklung ablesen: Die Erlöse stiegen laut VDD von 11,98 Mrd. Euro im Jahr 2006 auf 13,2 Mrd.
Euro im Jahr 2010. Jüngere Zahlen liegen noch nicht vor.
Im liberalisierten Drogerie-Markt hatte Anton Schlecker seine Expansion mit einer ganz speziellen Strategie befeuert. Er setzte sich über das eherne Prinzip des Einzelhandels, hohe Durchschnittsumsätze pro Verkaufsstelle erzielen zu müssen, hinweg
und konnte Standorte auf dem Land oder in weniger attraktiven Stadtrandlagen besetzen, die Wettbewerber nicht wollten, wie Thomas Roeb, Professor für Marketing
und Handel an der Fachhochschule Bonn-Rhein-Sieg vor 10 Jahren das Erfolgsrezept beschrieb.
Schlecker nutzte die niedrigen Kosten in den B-Lagen
So fanden sich viele Schlecker-Läden als Nahversorger auf dem platten Land. In diesen
B-Lagen waren Mieten und Personalkosten niedrig, da die Vermieter froh waren, einen
Mieter zu finden und auch für die Mitarbeiter war die Auswahl an lukrativen Alternativ-Jobs in der Regel gering.
Der zweitgrößte Schlecker-Wettbewerber dm setzte bei seiner Standortwahl im Gegensatz dazu primär auf die teuren Innenstadt-Lagen. Der Strategie-Unterschied ließ sich
Anfang des Jahrzehnts nach Prof. Roebs Darstellung noch deutlich an den Zahlen ablesen: Während dm jährlich etwa 1,4 Mio. Euro Umsatz je Drogerie-Fachmarkt benötigte, um Gewinn zu erzielen, kam Schlecker an seinen preisgünstigen Standorten im
Schnitt mit 400 000 Euro aus. Zwar war der Ruf von Schlecker bereits damals ziemlich
schlecht, doch mit seinem bundesweit dichten Filialnetz und seinen niedrigen Preisen
konnten sich das Unternehmen lange Zeit mit dieser Strategie behaupten.
Irgendwann stimmten die Bedingungen nicht mehr
Die Bedingungen für Schlecker verschlechterten sich, als sich die Wettbewerber, das
Marktumfeld und die Präferenzen der Konsumenten veränderten. So gab die Karlsruher
Drogerie-Kette dm ihre regionale Zurückhaltung auf und weitete das Filialnetz auch
nach Norden aus. Dabei zeichnete sich das Unternehmen – im Gegensatz zu Schlecker
– aus durch die soziale Einstellung, die dm-Gründer Götz W. Werner gegenüber seinen Mitarbeitern und der Gesellschaft hoch hält. Die Zahl der dm-Filialen ist europaweit inzwischen auf 2 500 gewachsen, der Umsatz auf 6,17 Mrd. Euro.
vom 15.06.12
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Sonstiges
Handelsverband HDE
sieht noch offene Stellen
„Es gibt zahlreiche offene
Stellen“, konstatiert HDEPräsident Josef Sanktjohanser mit Blick auf das
Aus für die DrogerieMarktkette Schlecker. Der
Einzelhandelsverband HDE
bewertet die Chancen der
Mitarbeiter, einen neuen
Arbeitsplatz zu finden, als
gut. In den Ballungszentren
werde es aber sicherlich
einfacher sein, als in strukturschwachen Regionen,
räumt Sanktjohanser weiter
ein. Mit Blick auf die Versäumnisse in den vergangenen Jahren gibt er zu
bedenken, dass die ständige Anpassung an immer
neue Markttrends und veränderte Kundenwünsche
für Unternehmen überlebenswichtig seien. Das
gelte auch für den Drogeriemarkt, der sich in den
vergangenen Jahren sehr
dynamisch entwickelt habe.
Konkurrenz erwuchs der
Branche auch durch den
Lebensmitteleinzelhandel,
der verstärkt Drogeriemarktprodukte ins Sortiment aufgenommen hat.
Deals
Frankfurt/M: Sushi Circle,
nach eigener Auskunft
Deutschlands beliebtester
Sushi-Anbieter und Testsieger der Stiftung Warentest, hat einen Standort in
der Frankfurter Stadtteillage Berger Straße 152 eröffnet. Die ehemaligen Räume der HypoVereinsbank
bieten rund 210 qm Verkaufsfläche. Vermieter ist
ein Privateigentümer. Jones Lang LaSalle hat die
Vermietung begleitet.
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vom 15.06.12
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Auch Wettbewerber Dirk Rossmann legte – u.a durch Akquisitionen - kräftig zu: im
Jahr 2000 hatte er von der Rewe-Gruppe 90 Idea-Drogerie-Märkte übernommen,
2005 die Tengelmann-Tochter Kaiser’s Drugstore (kd) und 2008 eine 89,9%-ige Beteiligung an der Drogerie-Kette Kloppenburg. Heute addiert sich die Zahl der Rossmann-Filialen europaweit auf 2 531 Märkte, der Umsatz auf 5,12 Mrd. Euro. Die Ulmer Drogerie-Markt-Kette Müller bringt es auf 646 Filialen, bei den Umsatzzahlen
gibt sich das Unternehmen dagegen zugeknöpft.
Gegen die stark wachsende Konkurrenz, die trotz ihrer innerstädtischen Lagen dem
Branchen-Größten Schlecker in punkto Preiswürdigkeit den Rang ablaufen konnten
und die mit ihren attraktiven Märkten bei den Kunden besser ankamen, konnte Schlecker mit seinen kostengünstigen aber schlechten Standorten auf Dauer nicht mehr ankommen. Ohne Sympathie-Faktor bei den Kunden, ohne attraktive Ladengestaltung
und vor allem ohne Preisführerschaft konnte Schlecker nur verlieren.
Dabei hat Anton Schlecker den Fehler gemacht, den Experten gerade bei Familienunternehmen häufig beobachten. Er hat viel zu lange gewartet und bis zuletzt versucht,
das Ruder noch selbst herumzureißen. Dabei wäre das Unternehmen wahrscheinlich zu
retten gewesen, wenn Schlecker nur frühzeitig – bevor die Reserven verbraucht waren
– etwa im Zuge eines freiwilligen Insolvenzplanverfahrens versucht hätte, die Strategie
zu ändern. So aber war es für einen Neuanfang unter dem Motto: „freundlicher, heller,
sympathischer, einheitlicher“ am Ende zu spät.
Auch Joachim Stumpf, geschäftsführender Gesellschafter der IPH Handelsimmobilien GmbH, Tochter der BBE Handelsberatung, hatte wenig Hoffnung, dass Schlecker im Zuge des Insolvenzverfahrens gerettet werden könnte, da der Filialist bei allen
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Vermietungen
Solingen: Im Solingen
Shopping Center, ein gemeinsames Projekt von
MAB Development und
Sonae Sierra, sind rd. 45%
der 29 000 qm vermietbaren Gesamtfläche (GLA)
vergeben. Zu den Ankermietern gehören Saturn
(4 600 qm) und Edeka
(3 550 qm). Außerdem
konnten dm, Thalia, Douglas und Deichmann gewonnen werden. Das Center soll mit vielen weiteren
nationalen und internationalen Einzelhändlern ein
breites Angebot an Mode,
Kosmetik und Parfümartikeln, Lebensmitteln, und
Büchern bieten. Die Gastronomie im Food-Court
reicht von der asiatischen
über die türkische bis zur
Wellness-Küche.
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Einzelhandel und Kommunen.
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für den Erfolg relevanten Profilierungsfaktoren „wie Standort, Preis, Sortiment, Mitarbeiter, Marketing, Erscheinungsbild und Service keinen Wettbewerbsvorteil“ hatte.
Nur die Standorte von Ihr Platz, die Schlecker 2007 gekauft hatte, bieten laut Stumpf
durch ihre homogenen Standorte in guten Innenstadtlagen „eine hohe Drittverwertbarkeit“. Ihr Platz hat 490 Filialen. Die Zukunft von Ihr Platz und den 340 großen XLSchlecker-Märkte ist derzeit wieder offen, nachdem ein potenzieller Interessent abgesprungen ist. Für einige Ihr-Platz-Märkte interessieren sich aber Wettbewerber wie dm.
Mit Blick auf die 2800 verbliebenen deutschen Schlecker-Filialen geht Stumpf davon
aus, dass ein großer Teil für moderne Handelskonzepte gar nicht mehr geeignet ist
„und entweder langfristig leer stehen wird oder rasch einer anderen Nutzungsart zugeführt werden muss“. Aus Sicht des IPH-Experten ist der Fall Schlecker auch ein mahnendes Beispiel dafür, wie wichtig es für Immobilien-Eigentümer ist, die Wettbewerbsfähigkeit ihrer Mieter genau zu analysieren, bevor sie einen Mietvertrag abschließen.
Die GRR Real Estate Management GmbH aus Erlangen hat dagegen Ende März für
ihren von Schlecker aufgegebenen Markt im Fachmarktzentrum Beilngries bereits
eine neue Verwendung gefunden. Nachdem auch Penny ausgezogen war, hat sie beide
Flächen zusammengelegt und mit Edeka einen starken Mieter gefunden. Wenn der
Standort und die Immobilie stimmen, findet sich auch eine Lösung.
Retail Asset Management
Wie die Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen
Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“
Mit dem Immobilien-Boom 2006/07 sind hierzulande auch Handelsimmobilien als stabile und werthaltige Anlageklasse ins Bewusstsein der institutionellen und privaten
Investoren gerückt. Der Markt wurde professioneller. Aber Experten wie Retail Asset
Manager sind auch nach 5 Jahren noch knapp – und sehr gesucht.
„Der Markt wird noch spannend werden“, konstatiert Jörn Burghardt, Geschäftsführer der Hahn Fonds und Asset Management GmbH, in
Bergisch Gladbach. Hintergrund seines Statements ist die
Einschätzung, die auch andere Experten teilen: dass in den
kommenden Jahren die Deals aus der Phase des ImmobilienBooms auf den Markt kommen werden. Gemeint sind all die
Portfolien aus Einzelhandelsimmobilien im Fach- und Supermarktbereich, die von angelsächsischen Investoren häufig
ohne exakte Prüfung der Standorte mit hohem Fremdkapitalanteil und ohne Budget für Instandhaltung und Revitalisierung mit kurzfristigem Anlagehorizont gekauft worden sind.
Die meisten Objekte gehören inzwischen den Banken, die
über kurz oder lang entscheiden müssen, ob sie bei den Immobilien ein Workout von
Experten machen lassen (Variante 1), oder ob sie die Objekte abschreiben und mit Abschlag in Portfolien verkaufen (Variante 2). Das Volumen der Pakete, die noch bei den
Banken liegen, sieht Burghardt im Milliarden-Bereich.
Seit die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG beschlossen hat, künftig auch als AssetManager für Dritte am Markt aufzutreten und diese Dienstleistung offensiver zu
bewerben, beobachtet das Unternehmen auch diesen Markt mit wachsendem Interesse.
Allerdings sind aus Burghardts Sicht die Objekte aus den bereits erwähnten Gründen
sehr genau zu prüfen. Es stelle sich die Frage, wie viele der Immobilien noch zu retten
seien, so der Experte.
Burghardt kennt große Fachmarktzentren mit etwa 15 000 bis 25000 qm, in die nichts
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Deals
Düsseldorf: Das italienische Denim-Label Replay
wird im Düsseldorfer Me-
dienhafen seine neue
Deutschlandzentrale eröffnen. Hier entwickelt der
renommierte Architekt
Christoph Ingenhoven die
historischen Silo-Gebäude
der Plange Mühle. Durch
Vermittlung von Savills hat
Replay in dem Gebäude
ca. 1 600 qm Ausstellungsund Bürofläche gemietet.
Die Plange Mühle ist eine
unter Denkmalschutz stehende ehemalige Weizenmühle mit zwei SiloGebäuden, die zwischen
1906 und 1934 erbaut wurden. 1906 entstanden zunächst die „Holz-Silos“, ein
Backsteingebäude, dessen
äußeres Erscheinungsbild
durch die kunstvollen
Backsteinbögen geprägt
ist. Im Kontrast dazu wurden 1929 und 1934 die
„Beton-Silos“ als reine
Funktionsbauten in Stahlbeton erstellt.
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Dresden: Ein privater Bestandshalter aus Bayern
hat ein Wohn- und Geschäftshaus am F.-C.Weiskopf-Platz in Dresden
erworben. Die Immobilie
hat eine Gesamtnutzfläche
von 1 077 qm mit 6 Wohnungen (705 qm) und einer
Gewerbeeinheit (372 qm).
Das im Jahr 1900 erbaute
Einzeldenkmal ist teilsaniert. Verkäufer ist ein privater Eigentümer aus Dresden. Vermittelnd tätig war
Engel & Völkers Commercial Dresden.