Relatório e Contas 2007

Transcrição

Relatório e Contas 2007 - Lisboa

Ambiente de Negócio
Business Environment
Magnibh eugait landre molestrud tatin vel et, corerosto conulput
utatum do odolenisi.
Tueriustin heniam, vero odolent wisl ut lobor iliquamet lor susto
diat. Ulluptat aute dolortie tet aliquat velit wis dit augue faci blamcommodit ulputatet, commolo rtisis eugueraestie magna facipit
nonse dipsustrud eugueraesed eu faci erit del inim zzriustrud
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sustion vel ilit, velis nulputatin vullam, vendre facilit wis amet
ametuero ero con et nullamet ut velendre tat dolortis nostrud doluptatem aliquam, sed minci eu facip eugait ex ea conse veliquisi
tio od ex ercipisi.
Olutpat augait lorem vulla conulla commy nim aliquis dolessim il
utet volesse quisi.
Tat. Iriurero cortie cor in ea augait wis nim velestie feuguer sim
veliquisis nostiscilla conullaortie facillum irilit adit nonsequat. Ut
dolobor adignim quis aut amet illaorpero el utpat. Ummod te minim et, si ex ex er se do eros ea faccum ad tis nismod eu faccum
quatum velent atum quis nonsed dolore tis do do dolorem ing eu
faccum vendre modolobore consequisi.
Pat. Dunt acilis adiat ip essi.
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magnisit volessed tem dignibh erostrud erci te modignim vullaor
in utpat adit, commy non ullaoreet, quipism odignisi tionsecte del
ut wis aliquat ute tat. Duisl in ullum incilis ad dolorer amet nibh
ent iuscinim aliquis non ex ea facincidunt lutpat.
Amet lor ilisi. Utpat praessim ilit prat. Ut alit lor sectet illaoreet,
sed te ent in exerat velendiat nonse ea feu feuisl er in hendigna
aut vendipit ip ea faci bla ad doloreetum nonsequat wis num nostie te faccum incipsum irilit, sed tate core consequat wissit doluptat, vendip essendre faciduis ea faccummolore feu feugiamet
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vent utat. Duis enim dolore commolo borper aciduis nullute ming
exercipisci bla atis doluptat wis diamconsed dolobore te dipit
volore del et, consenibh euisim vendrem ipit exeriure consequi
eugiamet, commy nibh exero do do dolenibh euis nissenim digna
feugait lam, volor ilit ilis er amconsequis ea feum iriuscinim ip ex
ea aci ero dolenit in ea feui tatum quat. Ut am zzrit vulla alisim
quate dunt verilismod molenis ad enim iuscing euismodip exeraesectem volobor sisi.
Tat lore magna aut incipit lumsand iamet, quate conummy nibh
eros nos augiatue facipisisit alismolore magnibh essi.
Magnibh eugait landre molestrud tatin vel et, corerosto conulput utatum
do odolenisi.
Tueriustin heniam, vero odolent wisl ut lobor iliquamet lor susto diat.
Ulluptat aute dolortie tet aliquat velit wis dit augue faci blamcommodit
ulputatet, commolo rtisis eugueraestie magna facipit nonse dipsustrud
eugueraesed eu faci erit del inim zzriustrud dolum zzriureet et prat
velesequis esequip suscipsumsan utet, sustion vel ilit, velis nulputatin
vullam, vendre facilit wis amet ametuero ero con et nullamet ut velendre
tat dolortis nostrud doluptatem aliquam, sed minci eu facip eugait ex ea
conse veliquisi tio od ex ercipisi.
Olutpat augait lorem vulla conulla commy nim aliquis dolessim il utet
volesse quisi.
Tat. Iriurero cortie cor in ea augait wis nim velestie feuguer sim veliquisis
nostiscilla conullaortie facillum irilit adit nonsequat. Ut dolobor adignim
quis aut amet illaorpero el utpat. Ummod te minim et, si ex ex er se do
eros ea faccum ad tis nismod eu faccum quatum velent atum quis nonsed
dolore tis do do dolorem ing eu faccum vendre modolobore consequisi.
Pat. Dunt acilis adiat ip essi.
Tatetum velenis nos erosto od ercilit wissi tate dolobor sim euipsus cidunt
ipis augait lore core duis autpat, qui ting ex ent iriure magnisit volessed
tem dignibh erostrud erci te modignim vullaor in utpat adit, commy non
ullaoreet, quipism odignisi tionsecte del ut wis aliquat ute tat. Duisl in
ullum incilis ad dolorer amet nibh ent iuscinim aliquis non ex ea facincidunt
lutpat.
Amet lor ilisi. Utpat praessim ilit prat. Ut alit lor sectet illaoreet, sed te ent
in exerat velendiat nonse ea feu feuisl er in hendigna aut vendipit ip ea
faci bla ad doloreetum nonsequat wis num nostie te faccum incipsum irilit,
sed tate core consequat wissit doluptat, vendip essendre faciduis ea faccummolore feu feugiamet vulla at praessit wisi er sum quis nibh essenis
eum quat. Corperat vent utat. Duis enim dolore commolo borper aciduis
nullute ming exercipisci bla atis doluptat wis diamconsed dolobore te dipit
volore del et, consenibh euisim vendrem ipit exeriure consequi eugiamet,
commy nibh exero do do dolenibh euis nissenim digna feugait lam, volor
ilit ilis er amconsequis ea feum iriuscinim ip ex ea aci ero dolenit in ea feui
tatum quat. Ut am zzrit vulla alisim quate dunt verilismod molenis ad enim
iuscing euismodip exeraesectem volobor sisi.
Tat lore magna aut incipit lumsand iamet, quate conummy nibh eros nos
augiatue facipisisit alismolore magnibh essi.
Em vel utet wisis nosto odignibh eui et luptat nummodipit accummy
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do odolorper sum vel utat wis am nonsendipit vullan vullum dolortio od
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007 Financial Year
Índice | Index
Relatório de Gestão Exercício de 2007 | Management Report 2007
Comité de Investimento | Investment Committee
07
Peritos Avaliadores | Expert Appraisers 07
Auditor | Chartered Accountants 07
Carteira | Portfolio
07
Ambiente de Negócio | Business Environment
15
Escritórios | Offices
15
Retalho | Retail
16
Habitação | Residential
16
Análise Concorrencial | Analysis of the Competition
17
Actividade do fundo | Fund Activity
19
Análise propriedade a propriedade | Analysis of Individual Properties
26
Propriedades parcialmente devolutas | Partially Vacant Properties
26
Edifício na Av. da Liberdade | Building on Av. da Liberdade
26
Edifícios adquiridos devolutos | Buildings that were acquired vacant
27
Novas aquisições | New Acquisitions
27
Perpectivas para 2008 | Forecast for 2008
28
Agradecimentos | Acknowledgements
29
Longa se torna a espera | The long wait | |
Santa Casa 2004
Longa se torna a espera | The long wait
| | Longa se torna a espera | The long wait
Comité de Investimentos
Investment Committee
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles
Ricardo Bruno Cardoso Amantes
Ricardo Bruno Cardoso Amantes
Peritos Avaliadores
Expert Appraisers
Abacus Savills
Abacus Savills
Aguirre Newman
Aguirre Newman
DTZ
DTZ
J. Curvelo
J. Curvelo
Auditor
Auditor
Baptista da Costa & Associados
Baptista da Costa & Associados
Carteira
Portfolio
Número de investimentos: 11
Number of Investments: 11
Área bruta locável total: 44.000 m²
Total Gross Leasable Area: 44.000 sqm
Número de Inquilinos: 35
Number of Tenants: 35
Localização dos Investimentos: Área Metropolitana de Lisboa
Location of Investments: Lisbon Metropolitan Area
Santa Casa 2004
Santa Casa 2004
| 10 | Longa se torna a espera | The long wait
Longa se torna a espera | The long wait | 11 |
Santa Casa 2004
João Paulo Safara
Joaquim Meirelles
Carlos Vaz Antunes
João Fernandes
Nuno Trindade
Henrique Santos
Ambiente de Negócio
Business Environment
Escritórios
Em 2007 assistiu-se a uma inversão de tendência no mercado
europeu de investimento, que já estava em marcha quando da
eclosão dos incidentes geralmente designados “subprime crisis”,
e que foi por estes significativamente acentuada.
Ainda antes da crise no mercado hipotecário americano, os
”yields” tinham parado de cair nos principais mercados europeus. Por exemplo, indícios de estabilização foram sentidos em
Londres desde o segundo trimestre, ainda que num ambiente de
abundância de capital. Depois do Verão, essa abundância cessou,
agravando uma conjuntura que já não era totalmente favorável à
apreciação dos activos imobiliários. Em consequência, o imobiliário inglês caiu 1.6% em Setembro, a maior queda mensal dos
índices do Investment Property Databank desde Maio de 1990.
Offices
In 2007, the European investment market witnessed a change in tendency much before its exposure to the incidents generally designated as
the “subprime crisis”, although it is true that it was significantly accentuated because of the latter.
Before the American mortgage market crisis began, the yields had
stopped falling in the main European markets. For example, in London,
signs of stabilization were seen from the second quarter onwards, even
though it was in an environment of abundant capital. After the summer,
that abundance dried up, worsening an economic climate that was already
not very favourable for the appreciation of real estate assets. As a consequence of this, the English real estate market fell by 1.6% in September,
the largest fall in a month recorded in the Investment Property Databank
ratings since May 1990.
The situation in the Portuguese market was quite different. Moving in
counter-cycle to the European markets, this small national market spent
the last few years hampered by a considerable stock of vacant properties
that have only been slowly consumed by the weak demand generated by
an anaemic economy. According to Jones Lang LaSalle (JLL), new supply
in 2007 was only 77,000 sqm and absorption was 185,000 sqm. For the
first time since 2002, the gap between take up and new supply has narrowed (figure 1). Naturally this evolution resulted in a contraction of the
vacancy rate and a corresponding rise in rents. JLL judges this rise to be
around 15% in the CBD of Lisbon.
A situação no mercado português foi diversa. Em contraciclo com
os mercados europeus, o pequeno mercado nacional atravessou
os últimos anos subjugado por um stock de espaços vagos apreciável, que muito lentamente foi sendo consumido pela procura
gerada por uma economia sobre o anémico. Em 2007 a nova oferta foi, segunda a Jones Lang LaSalle, de apenas 77.000 m², e a
absorção de 185.000 m². Pela primeira vez desde 2002, o fosso
entre “take up” e nova oferta fechou-se (figura 1). Esta evolução
traduziu-se, naturalmente, na contracção da “vacancy rate”, e na
correspondente subida das rendas, cuja apreciação a aludida JLL
situa em cerca de 15% no CBD de Lisboa.
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1987 1988
1989
1990
1991
Supply (m2)
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Take Up (m2)
Figura 1: Take up e nova oferta no mercado de escritórios de Lisboa (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox)
Figure 2: Office “take up” and market supply in Lisbon area (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, analysis by FundBox)
Santa Casa 2004
Retalho
Durante o exercício continuou a assistir-se à abertura de unidades a ritmo assinalável, totalizando 8 centros comerciais - 8ª
Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras),
Dolce Vita Ovar e Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran
Plaza, Alegro (Alfragide) e Rino & Rino (Batalha) – e 5 retail parks
– City Park Chaves e Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail
Center e Viseu Retail Park. Esta significativa actividade traduziu-se, segundo a Cushman & Wakefield, na entrada de cerca
de 250.000 m² de área bruta locável (ABL) neste segmento de
mercado (dos quais 180.000 m² em centros comerciais), fazendo
o stock ascender a aproximadamente 2,9 milhões de m² de ABL
(dos quais 2,4 milhões de m²). Fora dos formatos comerciais mais
habituais, abriu ainda em 2007 a loja Ikea de Matosinhos, com
36.000 m² de ABL e a maior da marca na Península Ibérica.
Retail
This financial year witnessed a continued and substantial rate of new
inaugurations of development projects, which reached a total of 8 shopping malls – 8ª Avenida (São João da Madeira), Arena Shopping (Torres
Vedras), Dolce Vita Ovar and Funchal, Forum Castelo Branco, Porto Gran
Plaza, Alegro (Alfragide) and Rino & Rino (Batalha) – and 5 retail parks
– City Park Chaves and Torres Novas, Lima Retail Park, Braga Retail Center,
and Viseu Retail Park. According to Cushman & Wakefield, this significant
activity meant an increase of 250,000 sqm of gross leasable area (GLA) in
Habitação
De acordo com o Índice Confidencial Imobiliário, a valorização
média do imobiliário residencial português ter-se-á fixado em
1.2% em 2007, sendo que as propriedades residenciais novas
ter-se-ão apreciado 1.5% durante o ano, e as usadas apenas
1%. Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados pelo
Instituto Nacional de Estatística apontam para um crescimento
do preço do metro quadrado no Continente inferior, e fixado em
0.7%, acima do do ano anterior mas inferior ao de 2005, o último
ano em que os preços médios da habitação cresceram em termos
reais (figura 2)
Residential
According to the Confidencial Imobiliário Index, the average appreciation of Portuguese residential real estate was set at 1.2% in 2007; new
residential properties are said to have appreciated 1.5% over the year and
second-hand homes appreciated only 1%. The data of bank home valuations disclosed by the National Statistics Institute reveals lower growth
of the price per squared metre on the Continent. It was set at 0.7%, above
the previous year but lower than 2005, the last year in which average
residential prices grew in real terms (figure 1).
this market sector (of which 180,000 sqm in shopping malls), making the
available stock climb to 2.9 million sqm of GLA (of which 2.4 million sqm).
Outside the more typical commercial formats, 2007 also saw the opening
of an IKEA store in Matosinhos with a GLA of 36,000 sqm and thus the
largest trademark in the Iberian Peninsula.
4,00%
3,00%
2,00%
Preço de habitação | Housing prices
1,00%
Inflação | Inflation
0,00%
2005
2006
2007
Figura 2: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox)
Figure 1: rise in housing prices and the general rise of inflation (source: INE, analysis Fundbox)
O “stock” de casas vagas situa-se, segundo o EuroConstruct, no
nível elevado de 689.000, corresponde a 16 anos de absorção
aos níveis actuais desta. Portugal é o segundo país da Europa em
fogos por 1000 habitantes (521), apenas atrás da Espanha. No
final do exercício, a taxa média no crédito à habitação praticada
pelos bancos portugueses fixou-se (Banco de Portugal, Boletim
Estatístico) em 5,2%, mais do dobro da taxa de inflação, em
marcado contraste com a conjuntura de taxa real nula verificada
no final de 2003. Assim sendo, não surpreende que o crédito
à habitação tenha crescido em 2007 cerca de €9.000 milhões,
substancialmente abaixo do máximo histórico de €12.000 milhões verificado em 2006.
Assim sendo, o enquadramento geral no mercado residencial
no ano de 2007 não foi propriamente pujante. Tal não foi, no
entanto, sinónimo de apatia generalizada, com vários segmentos
muito activos, como as zonas do Chiado, Príncipe Real, Infante
Santo, Junqueira, Ajuda, Belém e Alcântara, em Lisboa, produtos
de gama alta no Algarve, em Oeiras e em Cascais, e a generalidade da cidade do Porto.
According to EuroConstruct, the stock of unoccupied homes is, at the
high level of 689,000 which, at the current absorption rate would take
16 years to absorb. Portugal is the second country in Europe with most
homes per 1000 inhabitants (521), behind only Spain. At the end of the
financial year, the average home owner mortgage rate being given by
Portuguese banks was 5.2% (Bank of Portugal, Statistics Bulletin), almost
double the inflation rate. This is a stark contrast to the situation in the
end of 2003 when Portugal saw a real rate of zero. It is therefore not
surprising that the recourse to home owner credit grew in 2007 by about
€9,000 million, substantially less than the historic maximum of €12,000
million in 2006.
In general, the residential market in 2007 was not particularly vibrant. It
was not, however, indicative of a generalised apathy. There were some
very active segments, such as areas in Lisbon like the Chiado, Principe
Real, Infante Santo, Junqueira, Ajuda, Belém and Alcântara. High end
properties in the Algarve, Oeiras and Cascais and most of Porto were also
widely sought after.
Análise concorrencial
Analysis of the Competition
No início do ano, o Santa Casa 2004 posicionava-se, em termos
de NAV, no 37º lugar entre os fundos imobiliários portugueses
(quadro 1):
At the start of the year, the Santa Casa 2004 Fund ranked 37th in terms
of NAV amongst Portuguese real estate funds (chart 1):
Posição | Rank
Nome do Fundo | Fund Name
Soc. Gestora | Managmt Comp
Tipo de Fundo | Fund Type
NAV (€ milhões) | NAV (€ million)
1
GESPATRIMÓNIO RENDIMENTO
ESAF
Aberto
1.292,5
2
FUNDIMO
Fundimo
Aberto
825,6
3
BPN IMONEGÓCIOS
BPN Imofundos
Aberto597,7
(...)
(...)
(...)
(...)
8
IMORENDA
TDF
Fechado
263,3
9
IMODESENVOLVIMENTO
Imopólis
Fechado
250,5
(…)
(...)
(...)
(...)
35
CITATION Banif
Fechado55,0
37
SANTA CASA 2004
Fundbox
Fechado53,1
38
OLIMO
Millennium
Fechado50,1
(...)
(...)
Quadro 1: ranking, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise fundbox)
Chart 1: ranking, December 2006 (source: CMVM, analysis by fundbox)
Santa Casa 2004
Entre os fundos fechados, ocupava a 37ª posição no início do
exercício (quadro 2).
Posição | Rank
1
IMORENDA
2
IMODESENVOLVIMENTO
3
BPN IMOREAL
(...)
(...)
35
CITATION 37
SANTA CASA 2004
38
OLIMO
(...)
(...)
Amongst the closed ended fund, it ranked 37th at the start of the financial year (chart 2).
TDF
263,3
Imopólis
250,5
BPN
212,9
(...)
(...)
Banif55,0
Fundbox53,1
Millennium50,1
(...)
(...)
Quadro 2: ranking dos fundos fechados, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise FundBox)
Chart 2: ranking of closed ended funds, December 2006 (source: CMVM, analysis by FundBox)
No final do exercício, regista-se uma descida de seis posições no
“ranking” geral (quadro 3) e uma subida de quatro no “ranking”
dos fundos fechados (quadro 4).
Posição | Rank
At the end of the financial year, the Fund fell six places in the general
ranking (chart 3) and rose four places in the closed ended fund ranking
(chart 4).
Tipo de Fundo | Fund Type
1
GESPATRIMÓNIO RENDIMENTO
ESAF
Aberto
1.096,8
2
FUNDIMO
Fundimo
Aberto
822,1
3
BPN IMONEGÓCIOS
BPN Imofundos
Aberto597,4
(...)
(...)
(...)
(...)
5
NOVIMOVEST
Santander
Fechado370,8
(…)
(…)
(…)
(…)
8
IMORENDA
InterFundos
Fechado
263,3
9
IMODESENVOLVIMENTO
Imopólis
Fechado
260,7
10
IMOSOTTO ACUMULAÇÃO
Millennium BCP
Fechado
210,5
(…)
(...)
(...)
(...)
42
IMOCAR Norfin
Fechado
43
SANTA CASA 2004
Fundbox
Fechado53,9
44
OLIMO
InterFundos
Fechado50,2
Quadro 3: “ranking”, Dezembro de 2007 (fonte: CMVM, análise fundbox)
Chart 3: “ranking”, December 2007 (source: CMVM, analysis by fundbox)
(...)
(…)
(...)
54,1
Posição | Rank
1
NOVIMOVEST
2
IMORENDA
3
IMODESENVOLVIMENTO
(...)
(...)
32
IMOCAR 33
SANTA CASA 2004
34
OLIMO
(...)
(...)
Santander370,8
InterFundos
263,3
Imopólis
260,7
(...)
(...)
Norfin
54,1
Fundbox53,9
InterFundos50,2
(...)
(...)
Quadro 4: ranking dos fundos fechados, Dezembro de 2007 (fonte: CMVM, análise FundBox)
Chart 4: ranking of closed ended funds, December 2007 (source: CMVM, analysis by FundBox)
Actividade do Fundo
Fund Activity
2007 foi o terceiro exercício completo do Santa Casa 2004,
constituído a 26 de Novembro de 2004 com uma duração inicial
de oito anos.
Santa Casa 2004 was established on November 26th, 2004, and therefore 2007 was the Fund’s third complete financial year.
Durante o exercício, o Fundo não realizou qualquer investimento,
e procedeu ao seu primeiro desinvestimento, tendo alienado, em
Agosto, seis edifícios, na Rua D. Pedro V, em Lisboa, à Eastbanc.
Este primeiro desinvestimento ilustra de forma apropriada o
estilo de investimento, centrado no valor acrescentado, que se
tem pretendido imprimir à gestão do Fundo. Tendo este sido
constituído para adquirir uma carteira pré-existente, esta incluía
um edifício na Rua D. Pedro V, de pequena dimensão e arrendado a taxas inferiores às do mercado. Uma estratégia de valor
acrescentado passava, assim, inevitavelmente pelo ganho de
escala para viabilizar uma superior rentabilização do activo. Foi
possível negociar e adquirir, em 2006, cinco edifícios adjacentes
ao inicialmente detido, e, em sequência, libertar vários espaços
arrendados a taxas insatisfatórias nos edifícios adquiridos. O
conjunto constituído já evidenciava a escala indispensável a um
projecto de regeneração potencialmente satisfatório, e motivou oferta de compra da Eastbanc, promotor norte-americano
particularmente activo na área do Príncipe Real. O negócio foi
concretizado em Agosto, tendo o Fundo encaixado €4,2 milhões,
correspondentes a um lucro de €1,1 milhões sobre um investimento de €3,1 milhões. A taxa interna de rentabilidade anualizada do investimento, cujos cash flows estão patentes na figura 3,
fixou-se em 24%.
During this financial year, the Fund did not make any investment and
actually made its first disinvestment since during the month of August it
sold six buildings on the Rua D. Pedro V in Lisbon to Eastbanc. This first
disinvestment clearly exemplifies the Fund’s investment and management
style, which is centred on creating value. The Fund was established in
order to acquire a pre-established portfolio, which included a small building
on the Rua D. Pedro V and which generated rents that were below the
market average. The value added strategy passed inevitably through
a plan to grow in size so as to make it possible to increase the Fund’s
profitability. During 2006, it was possible to negotiate and acquire five
adjacent buildings to the one initially held and, after that, vacate many
of the apartments in the acquired buildings that were being rented at
unsatisfactory rates. The group of properties that were gathered already
had a minimum scale so as to make it an interesting regeneration project.
The project caught the eye of Eastbanc, a north-American real estate
promoter particularly active in the Principe Real area, and led it to make an
acquisition proposal. The deal was closed in August and the Fund received
€4.2 million, which corresponded to a profit of €1.1 million over the €3.1
million invested. The internal rate of annual profitability of the investment
was set at 24%, the cash flows of which are shown in figure 3.
Santa Casa 2004
5,000,000.00
4,000,000.00
3,000,000.00
2,000,000.00
1,000,000.00
0.00
-1,000,000.00
-2,000,000.00
-3,000,000.00
2004
2005
2006
2007
Figura 3: “Cash flows” do investimento nos edifícios da Rua D. Pedro V (análise Fundbox)
Figure 3: “Cash flows” of the investment in the Rua D. Pedro V buildings (analysis by Fundbox)
Foi ainda assinado, em Dezembro, contrato promessa de compra
e venda do Quartel do Rio Seco com a Chamartin Imobiliária,
por €15.95 milhões, operação cujo calendário de concretização
depende do licenciamento do projecto de loteamento daquela
propriedade.
Levando em conta esta operação e a ausência de novos investimentos, o desinvestimento líquido no exercício atingiu €3.8
milhões, correspondente a 7.3% do valor da carteira imobiliária
no início do exercício. O número de imóveis em carteira desceu
35%, para 11, e o respectivo valor 5.5.%, para €48.66 milhões
(figura 4).
In December, a promissory sale and acquisition agreement was signed
with Charmartin Imobiliária for the sale of the Quartel do Rio Seco for
€15.95 million. The timings of the project implementation depend on
obtaining the licensing for the land parcelling.
Taking into consideration this operation and the absence of new investments, the net disinvestment during the financial year reached €3.8
million, which corresponds to 7.3% of the real estate portfolio value at
the start of the financial year. The number of real estate properties held
in portfolio fell by 35% to 11 and the respective value fell by 5.5% to
€48.66 million (figure 4).
52
18
51.5
15
51
50.5
12
50
9
49.5
49
6
48.5
48
3
47.5
0
47
2006
Figura 4: evolução da carteira imobiliária
Figure 4: evolution of the real estate portfolio
2007
A carteira imobiliária gerou rendimentos de €1.4 milhões (2.7%
do respectivo valor inicial), e implicou desembolsos, relativos
a manutenção, conservação e contrapartidas por rescisões de
contratos de arrendamento, de €480 mil.
O Fundo iniciou o exercício com um peso de aplicações imobiliárias de 97%, e encerrou-o com um peso de 90 % (figura 5).
The real estate portfolio generated income in the amount of €1.4 million
(2.7% of the initial value) and implied disbursements (with maintenance,
repairs and compensation for the termination of rental agreements) in the
amount of €480 thousand.
The Fund began the financial year with a weight in real estate investments
of 97% and closed the year with that figure down to 90% (figure 5 )
55.000.000
Carteira Imobiliária | Real Estate Portfolio
50.000.000
NAV
45.000.000
2006
2007
Figura 5: carteira imobiliária e NAV, 2006 e 2007
Figure 5: real estate portfolio and NAV, 2006 and 2007
Santa Casa 2004
A composição da carteira de activos no final do exercício é evidenciada no quadro 5.
The asset portfolio breakdown at the financial year end is shown in
chart 5.
Valor do Imóvel (em euros) | Real Estate Value (in euros)
Descrição | Description
1. Imóveis situados em Estados da União Europeia | Properties located in European Union States 1.2 Projectos de Construção e Reabilitação | Construction and Remodelling Projects
Rua Fernandes Tomás 812,500
Serviços | Services
Largo Conde Barão, nº9 a 12
1,189,060
1.4 Construções Acabadas | Finished Construction
1.4.1 Arrendadas | Leased
Rua Actor Taborda, nº20 a 24
727,246
1,615,500
Palácio Valada da Azambuja
2,416,066
Comércio | Retail
Av. Da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues Sampaio, nº11 a 13 Rua D. Pedro V, nº2 a 6
4,412,386
Outros | Other
14,020,732
Rua Calçada Boa-Hora, nº130
12,782,000
1.4.2 Não Arrendadas | Not Leased
Avenida Casal Ribeiro, nº55
2,987,000
Av. Almirante Reis, nº78
7,343,244
Comércio | Retail
Outros | Other
Lugar de Aldeia de Juzo
4,054,500
Total52,360,233
Juros Decorridos | Interest Earned
7. Liquidez | Liquidity
7.1.2. Depositos à Ordem | Demand Deposits
7.2.1. Depósitos com pré-aviso e a prazo | Term Deposits with Prior Notice
2,391
4,232,539
10,626
4,221,913
9. Outros Valores a Regularizar | Other Values to Settle
-2,740,564
9.1. Valores Activos | Asset Values
173,321
9.2. Valores Passivos | Liability Values
-2,913,886
Total 1,491,974
Valor Líquido Global do Fundo | Net Asset Value53,852,207
Quadro 5: composição da carteira a 31.12.07
Chart 5: breakdown of real estate portfolio on 31.12.07
O valor da UP subiu 1.47% no exercício, fixando-se em €5.3852 a
31 de Dezembro de 2007 (figura 6).
The value of each unit rose by 1.47% during the financial year, and was set at
€5.3852 on December 31st, 2007 (figure 6).
55.000.000,00
5,4400
54.000.000,00
5,4200
5,4000
53.000.000,00
5,3800
€
5,3400
51.000.000,00
50.000.000,00
€
5,3600
52.000.000,00
5,3200
Jan-07 Fev-07 Mar-07 Abr-07 Mai-07 Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez-07
Valor Líquido Global do Fundo | Fund NAV
5,3000
Valor da Unidade de Participação | Fund unit value
Figura 6: NAV e valor da unidade de participação
Figure 6: NAV and unit value
Na estrutura da carteira (figura 7), as operações realizadas traduziram-se num decréscimo de peso dos activos comerciais (2%
versus 5% no início do exercício) bem como do peso dos activos
residenciais (28% versus 29% no inicio do exercício), tendo em
contrapartida o peso dos edifícios de escritórios aumentado ligeiramente (37% versus 36% no início do exercício), continuando
assim a ser a classe de activos predominante na carteira.
In the portfolio structure (figure 7), the operations made reflected a decrease in
the weight of retail assets (2% versus 5% at the financial year start) as well as the
weight of residential assets (28% versus 29% at the financial year start). On the
other hand, the weight of office space rose slightly (37% versus 36% at the financial
year start) and thus continued to be the main predominant category of assets in the
portfolio
Projectos em Licenciamento 33% | Projects under licensing 33%
Habitação 28% | Residential 28%
Comércio 2% | Retail 2%
Esctritórios 37% | Offices 37%
figura 7: Estrutura da carteira, em valor, a 31.12.07.
figure 7: Portfolio structure in terms of value on 31.12.07.
Santa Casa 2004
Em número de imóveis, continua a componente residencial a ser
predominante. No entanto, e tal como no exercício transacto, a
esmagadora maioria dos rendimentos provém dos arrendamentos
comerciais (figura 8), embora com peso ligeiramente decrescente
(89% versus 92% no exercício transacto).
89%
In terms of number of real estate buildings, the predominant category
continues to be residential. However, following that which was seen the
previous financial year, the majority of the income derives from commercial leases (figure 8) despite a slight decrease in weight (89% versus 92%
during the previous financial year).
11%
Figura 8 – Decomposição do Rendimento pelos segmentos da Carteira
Figure 8 – Breakdown of Income by Sector
O “yield” bruto médio ponderado da carteira era, no final do exercício, de 2.11%, discriminado como consta da figura 9 .
The portfolio’s average weighted gross yield at the end of the financial
year was 2.11% as shown in figure 9.
Almirante Reis 78
Aldeia de Juzo
Av. da Liberdade/ Rua RRS 11/13
Quartel do Rico Seco
Rua D. Pedro V 2/6
Rua Fernandes Tomás
Rua Actor Taborda 26/34
Rua Actor Taborda 20/24
Av. Casal Ribeiro 55
Largo Callariz - Palácio de Valada e Azambuja
Largo Conde Barão
0.00%
1.50%3.00%
2007
Figura 9: “yields” brutos no final do exercício, 2006 e 2007.
Figure 9: gross yields at financial year end 2006 and 2007.
2006
4.50%
6.00%
7.50%
Como é patente, subsistem várias ocorrências de “yields” baixos
relativamente aos níveis correntes, a que os planos de valorização em curso pretendem obviar.
As is patently obvious, there continue to be various low yield situations in relation
Os resultados líquidos foram de €782,988, que correspondem,
com as regras contabilísticas aplicáveis, como melhor detalhado
na nota 2 ao anexo às contas, à valorização do fundo. Decompondo esta em rendimentos líquidos da carteira, custos de estrutura
e ganhos de capital (figura 10), verificamos que o crescimento do
Fundo se baseou na valorização da carteira, que ficou ligeiramente abaixo de €1.3milhões. A valorização do Fundo fixou-se a um
nível inferior aos dos ganhos de capital, por força da permanência de um “yield” ainda baixo na carteira, insuficiente para cobrir,
por si só, os custos de estrutura.
The net results were €782,988 which, under the applicable accounting rules, cor-
to the current levels, which the appreciation plans that are being implemented seek
to show.
responds to an appreciation of the fund as better shown in note 2 of the Annex to
the accounts. Breaking this down into net income of the portfolio, structural costs
and capital gains (figure 10), we verify that the Fund’s appreciation is based on the
appreciation of the portfolio which was just shy of €1.3 million. The Fund’s appreciation was set at a level below the capital gains given the continued existence of a low
yield in the portfolio which is insufficient in itself to cover the structural costs.
1.500.000
1.000.000
500.000
0
-500.000
-1.000.000
-1.500.000
Rendimentos
Líquidos da
carteira
Custos de
estrutura
Ganhos de
capital
Resultado
(pre-g.c.)
Valorização do
fundo
Structural Costs
Capital Gains
Results (pre-c.g.)
Fund Appreciation
Portfolio net income
Figura 10: decomposição da valorização do Fundo
Figure 10: Breakdown of the Fund’s Appreciation
Santa Casa 2004
Análise propriedade a propriedade
Analysis of Individual Properties
Passamos de seguida em revista a carteira do Fundo, propriedade a propriedade, de acordo com a categorização introduzida no
Relatório de Actividades semestral de 2005.
We now focus our attention on reviewing the Fund’s portfolio, property by
property, in accordance to the categorization introduced in the biannual
Activity Report of 2005.
1. Propriedades parcialmente devolutas
Largo do Conde Barão, 9-12
Encontra-se em execução a obra, com prazo de finalização para
Maio de 2008, do projecto para recuperação das fachadas e
cobertura de edifício e remodelação de 4 apartamentos (3T3+1 e
1T2+1), ambos para arrendamento.
1. Partially Vacant Properties
Largo do Conde Barão, 9-12
Currently under construction to recover the building’s façades and roof
and also the remodelling of 4 apartments (3T3+1 e 1T2+1), both meant
to be leased. The conclusion date is May 2008 and both types of apartments are to be leased.
Av. Casal Ribeiro, 55 e Rua Actor Taborda, 18-24 e 26-34
Para os actuais quatro edifícios (incluindo o n.º 37 da Casal
Av. Casal Ribeiro, 55 and Rua Actor Taborda, 18-24 and 26-34
Ribeiro, propriedade da SCML), ambos em mau estado, parcialmente devolutos, foi preparado um projecto relativamente ao
qual se encontra em apreciação o pedido de informação prévia na
CML. Este projecto de Arquitectura inclui um edifício residencial,
com 94 apartamentos (tipologias T0, T1 e T2), comércio e estacionamento, todos para arrendamento.
No edifício da Actor Taborda, 20 dado mau o estado em que se
encontrava a cobertura (em perigo de ruptura) houve necessidade de uma intervenção urgente ao nível do reforço estrutural e
da sua impermeabilização.
Rua Fernandes Tomás, 29
Para este edifício, em mau estado e parcialmente devoluto,
encontra-se em aprovação projecto das especialidades na CML.
Este projecto consiste numa renovação do edifício, recuperação
das fachadas e cobertura e de 4 apartamentos (3T3+1 e 1T2+1),
todos para arrendamento.
O início da obra está previsto para Maio de 2008.
2. Edifício na Av. da Liberdade
Foi terminado o licenciamento em curso, com a emissão da licença de utilização. Ficou assim ultrapassado o principal obstáculo à
realização da escritura de compra e venda do edifício, que deverá
realizar-se tão cedo quanto for possível concluir os processos
registrais pendentes.
Foram iniciados contactos com o IPJ tendo em vista definir e acordar os termos do contrato de arrendamento para os pisos 2 a 9.
A project has been put together and a preliminary information request has
been made to the Lisbon City Council for the four buildings (including no.
37 of Casal Ribeiro, that belongs to the SCML), both of which are in poor
state of repair and partially vacant. The Architectural project foresees a
residential building with 94 apartments (types T0, T1 and T2), retail area
and parking, all of which are to be rented.
In the Actor Taborda building, no. 20, the poor state of the roof, which was
in danger of collapsing, made it necessary to adopt urgent measures to
reinforce the structure and prevent water leaks.
For this partially unoccupied building in poor state a project was filed
at the Lisbon City Council and currently awaits the assessment of the
detailed technical plans. The project foresees the recovery of the building,
including the façades, roof and 4 apartments (3T3+1 e 1T2+1), all of
which are to be rented. The construction work is set to begin in May 2008.
2. Building on Av. da Liberdade
The licensing procedure was concluded with the issuance of a license to
use the building. The main obstacle to the signing of the acquisition and
sale deed of the building was thus overcome and the deed will be signed
as soon as the provisional registration recordals are completed.
Contacts were made with the IPJ with a view of defining the terms to the
lease of floors 2 to 9.
3. Buildings that were acquired vacant
Rua D. Pedro V, 2-6
Minor drainage and waterproofing work was done to resolve problems the
3. Edifícios adquiridos devolutos
Rua D. Pedro V, 2-6
Foram executadas pequenas obras de drenagem e de impermeabilização para solução de problemas que o edifício evidenciava
à data da aquisição pelo Fundo, e foram executadas, a contento,
as correspondentes obras na clarabóia do terraço e na caixa de
elevadores.
Quartel do Rio Seco
Foi celebrado com o Departamento de Jogos da Santa Casa da
Misericórdia de Lisboa contrato de arrendamento, de curto prazo
e para uso como armazém, permitindo rentabilizar o imóvel enquanto o processo de loteamento em curso não é concluído.
Foi assinado ainda CPCV com a Chamartin, no valor de
€15.950.000, operação cujo calendário de concretização
depende do licenciamento do projecto de loteamento daquela
propriedade.
4. Novas aquisições
Aldeia do Juzo
Edifício em mau estado, totalmente devoluto, encontra-se
em apreciação junto da SCML, estudo prévio de projecto para
Hospital de Retaguarda / Cuidados Intensivos (80 pessoas a
assistir; 42 quartos), para posterior licenciamento de projecto de
Arquitectura na CMC.
Almirante Reis, 78
Encontra-se em aprovação projecto de Arquitectura na CML para
edifício residencial, para arrendamento e realojamento, que inclui
37 apartamentos com tipologias T1, T2 e T3, comércio (lojas de
rua), estacionamento e arrecadações
Palácio de Valada e Azambuja
Palácio em mau estado, parcialmente devoluto, com projecto de
Arquitectura em apreciação na CML (com aprovação prévia do
IGESPAR), que consiste na recuperação das fachadas e cobertura
e construção de 10 apartamentos 4T0 / 3T1 / 3T2 (3º e 4º piso/
cobertura). Durante este ano, foram realizados 11 rescisões de
contratos de arrendamento.
building had when it was acquired by the Fund, along with other work was
done on the skylight of the terrace and on the elevator shafts.
Quartel do Rio Seco
A short lease agreement was signed with the Games Department of
Santa Casa da Misericórdia de Lisboa to use the space as a warehouse,
thus permitting some income to be generated while the land parcelling
process runs its course in the City Council.
A Promissory Sale and Acquisition Agreement was signed with Chamartin for €15.950.000 and the timing of this transaction depends on the
licensing of the land parcelling process.
4. New Acquisitions
Aldeia do Juzo
A totally vacant building and in bad state of repair. A preliminary project
for a Back-Up/Intensive Care Hospital (able to assist 80 people and 42
rooms) is being assessed by SCML. Later an architectural project will be
delivered for licensing at the Cascais City Council.
Almirante Reis, 78
An architectural project for a residential building (to be leased and for
re-housing) that includes 37 apartments of the T1, T2 and T3 types, retail
(street stores), parking and storage, is currently awaiting approval from
the Lisbon City Council.
Palácio de Valada e Azambuja
A Palace in bad state of repair and partially unoccupied. It currently has an
Architectural project under assessment in the Lisbon City Council (with
the prior approval of IGESPAR). The project foresees the recovery of the
façades and the roofs and the building of 10 apartments 4T0 / 3T1 /
3T2 (3rd and 4th floor/roof).During this year, 11 rental agreements were
terminated.
Santa Casa 2004
Perspectivas para 2008
Forecast for 2008
O conjunto de acções tendente a dar à carteira com que o Fundo
foi dotado uma gestão com rumo definido deu frutos pela primeira vez em 2007, com o desinvestimento no conjunto de imóveis
da Rua D. Pedro V. Espera-se em 2008 concluir uma segunda
operação, com a concretização da prometida alienação do Quartel
do Rio Seco.
Não tendo sido possível concretizar em 2007 a aquisição dos dez
imóveis constantes do programa de investimento inicial que, por
razões diversas, não foram ainda adquiridos pelo Fundo, a Sociedade Gestora continuará empenhada na criação de condições
para concretizar esta operação.
Continuará a ser dada especial atenção às oportunidades que o
mercado proporcione e que possam potenciar a rentabilidade da
carteira existente.
The series of actions that sought to give the Fund’s portfolio a well defined management and direction produced their first results in 2007 with
the disinvestment in the group of buildings on Rua D. Pedro V. It is hoped
that during 2008 it will be possible to conclude a second operation with
the promised sale of the Quartel do Rio Seco.
It was not possible, for various reasons, for the Fund to acquire, during
2007, ten real estate properties that were listed in the initial investment
plan. The Management Company will therefore continue to be committed
to create the conditions to make this operation possible.
Special attention will continue to be given to the opportunities that the
market provides and that will enable a greater profitability of the existing
portfolio.
Agradecimentos
Acknowledgements
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos:
The Management Company’s Board of Directors wishes to extend its
thanks to:
> À Caixa Geral de Depósitos, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;
> À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;
> Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre
prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações;
> Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou.
> Caixa Geral de Depósitos, for its important contribution as Custodian
Bank
> The Securities Market Commission, for the assistance given;
> The Auditor, who has always accompanied the Fund’s activities and
made valuable contributions;
> The Expert Appraisers whose experience and knowledge greatly benefited the Fund;
Santa Casa 2004
Lisboa, 12 de Março de 2008
Lisbon, March 12th, 2008
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora
The Management Company’s Board of Directors,
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes,
Presidente
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes,
President
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão,
Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão,
Vice-President and President of the Executive Committee
João Paulo Batista Safara,
Vogal da Comissão Executiva
João Paulo Batista Safara,
Member of the Executive Committee
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles,
Vogal da Comissão Executiva
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles,
Member of the Executive Committee
Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho,
Presidente da Comissão de Auditoria
Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho,
President of the Auditing Committee
Luís Manuel Soares Franco,
Vogal da Comissão de Auditoria
Luís Manuel Soares Franco,
Member of the Auditing Committee
Isabel Maria Marques Ucha,
Vogal da Comissão de Auditoria
Isabel Maria Marques Ucha,
Member of the Auditing Committee
James Alistair Preston,
Vogal
James Alistair Preston,
Member
Alfonso Cuesta Castro,
Vogal
Alfonso Cuesta Castro,
Member
Ricardo Bruno Cardoso Amantes,
Vogal
Ricardo Bruno Cardoso Amantes,
Member
Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2007 | Financial Statements December 31st, 2007
Índice | Index
BALANÇO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “SANTA CASA 2004” BALANCE SHEET CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “SANTA CASA 2004”
4
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “SANTA CASA 2004”
INCOME STATEMENT REAL ESTATE INVESTMENT FUND “SANTA CASA 2004”
8
Demonstração dos Fluxos Monetários
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “SANTA CASA 2004”
12
Cash Flow Statement
CLOSED ENDED REAL ESTATE INVESTMENT FUND “SANTA CASA 2004”
Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2007
Annex to the Financial Statements of December 31st, 2007
14
Certificação Legal das Contas
LEGAL CERTIFICATION OF ACCOUNTS
24
Santa Casa 2004
BALANÇO
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO “SANTA CASA”
ACTIVO
(Valores em Euros)
Código
Designação
Bruto
31/12/2007 31/12/2006
Mv
mv/P
Líquido Líquido
Activos Imobiliários
32
Construções
3,693,762
52,360,233
55,021,332
34
Adiantamentos por conta de Imóveis
0
0
Total de Activos Imobiliários
52,360,233
55,021,332
Contas de Terceiros
414+,,,+419
Outras contas de Devedores
8,940
8,940
6,800
Total dos valores a Receber
8,940
8,940
6,800
Disponibilidades
12
Depósitos à Ordem
13
48,666,471
48,666,471
3,693,762
0
10,626
10,626
75,167
Depósitos a Prazo c/ pré-aviso
4,220,000
4,220,000
550,000
Total das Disponibilidades
4,230,626
4,230,626
625,167
Acréscimos e Diferimentos
51
Acréscimos de Proveitos
52
Despesas c/ Custo Diferido
58
2,391
2,391
140
36,755
36,755
22,759
Outros acréscimos e diferimentos
164,381
164,381
144,501
Total de Acréscimos e Diferimentos Activos
203,527
203,527
167,400
Total do Activo
0
56,803,326
55,820,699
Total do número de Unidades de Participação
10,000,000
10,000,000
53,109,565
3,693,762
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
BALANCE SHEET
REAL ESTATE INVESTMENT FUND “SANTA CASA”
ASSETS
(values in Euros)
Code
Description
Gross
31/12/2007 31/12/2006
CG
CL/P
Net Net
Real Estate Assets
32
Constructions
34
Advance Payments for Real Estate
0
0
Total Real Estate Assets
0
52,360,233
55,021,332
Third Party Accounts
414+,,,+419
Other Debtor Accounts
8,940
8,940
6,800
Total Receivables
8,940
8,940
6,800
Cash in Hand
12
Demand Deposits
10,626
10,626
75,167
13
Term Deposits w/ Prior Notice
4,220,000
4,220,000
550,000
Total Cash in Hand
4,230,626
4,230,626
625,167
Accruals and Deferrals
51
Increases in Revenues
2,391
2,391
140
52
Expenses w/ Deferred Cost
36,755
36,755
22,759
58
Other accruals and deferrals
164,381
164,381
144,501
Total Asset Accruals and Deferrals
203,527
203,527
167,400
Total Assets
56,803,326
55,820,699
10,000,000
10,000,000
48,666,471
48,666,471
53,109,565
3,693,762
3,693,762
3,693,762
0
52,360,233
55,021,332
Total Number of Units
THE ACCOUNTANT
THE BOARD OF DIRECTORS
Santa Casa 2004
BALANÇO
PASSIVO (Valores em Euros)
Código
Designação
Capital do Fundo
61
Unidades de Participação 50,000,000
50,000,000
64
Resultados Transitados
3,069,219
675,982
66
Resultados Líquidos do Período
782,988
2,393,237
Total do Capital do Fundo
53,852,207
53,069,219
Ajustamentos e Provisões
47
Ajustamentos de dividas a receber
4,275
Total provisões acumuladas
4,275
Contas de Terceiros
423
Comissões e outros encargos a pagar
219,438
209,240
424+,,,+429
Outras contas de Credores
1,005,944
2,044,278
44
Adiantamentos por Venda de Imóveis
1,595,000
392,500
Total dos valores a Pagar
2,820,382
2,646,018
Acréscimos e Diferimentos
53
Acréscimos de Custos
34,510
28
56
Receitas com Proveito Diferido
91,952
105,434
58
Outros acréscimos e diferimentos
Total de Acréscimos e Diferimentos Passivos
126,462
105,462
Total do Passivo
56,803,326
Valor Unitário da Unidade Participação
5.3852
31/12/2007
31/12/2006
55,820,699
5.3069
BALANCE SHEET
(values in Euros)
LIABILITIES
Code
Description
Fund Equity
61
Units
50,000,000
50,000,000
64
Carried Over Results
3,069,219
675,982
66
Net Period Results
782,988
2,393,237
Total Fund Equity
53,852,207
53,069,219
Adjustments and Provisions
47
Adjustment of Receivable Debts
4,275
Total Accumulated Provisions
4,275
423
Fees and other payables
219,438
209,240
424+,,,+429
Other Creditor Accounts
1,005,944
2,044,278
44
Advance Pymts for Sale of Real Estate
1,595,000
392,500
Total Payables
2,820,382
2,646,018
Accruals and Deferrals
53
Increases in Costs
34,510
28
56
Revenue with Deferred Gain
91,952
105,434
58
Other Accruals and Deferrals
Total Liability Accruals and Deferrals
126,462
105,462
Total Liabilities
56,803,326
55,820,699
Value of Each Unit
5.3852
5.3069
THE ACCOUNTANT
31/12/2007
31/12/2006
Santa Casa 2004
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS
Custos e perdas
(Valores em Euros)
Código
Designação
Custos e Perdas Correntes
Juros e custos equiparados
711+718
De operações correntes
Comissões
724+...+728
Outras, de Operações Correntes
Perdas Op. Finan. e Act. Imobiliários
733
Em Activos Imobiliários
Impostos
7411+7421
2007
2006
40,837
867,317
823,844
23,724
329,418
Imposto sobre o Rendimento
346,908
161,016
7412+7422
Indirectos
33,867
Provisõs do Exercicio
751
Ajustamentos de dividas a receber
4,275
76
Fornecimentos e Serviços Externos
550,105
290,236
77
Outros Custos e Perdas Correntes
850
890
Total dos Custos e Perdas Correntes (A)
1,867,884
1,605,404
Custos e Perdas Eventuais
782
Perdas Extraordinárias
7,667
783
Perdas Exercícios Anteriores
6,243
784+...+788
Outras Perdas Eventuais
102,351
45,993
Total dos Custos e Perdas Eventuais (C)
108,594
53,660
Resultado Líquido do Período
782,988
2,393,237
TOTAL
2,759,466
4,052,301
8x2-7x2-7x3
Resultados da Carteira de Títulos
8x3+86-7x3-76
Resultado de Activos Imobiliários
2,106,279
3,365,133
B-A
Resultados Correntes
891,582
2,446,897
INCOME STATEMENT
Expenses and Losses
(Valores em Euros)
Code
Description
Operating Expenses and Losses
Interest and Similar Expenses
711+718
Related to Operating Activities
Fees
724+...+728
Other - Operating Activities
Real Estate Activ. And Financ. Oper. Losses
733
In Real Estate Assets
Taxes 7411+7421
2007
2006
40,837
867,317
823,844
23,724
329,418
Income Taxes
346,908
161,016
7412+7422
Indirect Taxes
33,867
Provisions for FY
751
Adjustments of Receivable Debts
4,275
76
Suppliers and External Services
550,105
290,236
77
Other Operating Expenses and Losses
850
890
Total Operating Expenses and Losses (A)
1,867,884
1,605,404
Non-Recurring Expenses and Losses
782
Non-Recurring Losses
7,667
783
Losses from Previous Financial Years
6,243
784+...+788
Other Non-Recurring Losses
102,351
45,993
Total Non-Recurring Expenses and Losses (C)
108,594
53,660
Net Result for FY
782,988
2,393,237
TOTAL
2,759,466
4,052,301
8x2-7x2-7x3
Securities Portfolio Results
8x3+86-7x3-76
Real Estate Asset Results
2,106,279
3,365,133
B-A
Operating Results
891,582
2,446,897
THE ACCOUNTANT
Santa Casa 2004
DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS
Proveitos e ganhos (Valores em Euros)
Código
Designação
Proveitos e Ganhos Correntes
Juros e Proveitos Equiparados
811+...+818
Outros, de Operações Correntes
2007
2006
65,546
67,444
Ganhos Op. Finan. E Act. Imobiliários
833
Em Activos Imobiliários
1,287,625
2,976,715
86
Rendimentos de Activos Imobiliários
1,392,483
1,008,072
87
Outros Proveitos e Ganhos Correntes
13,812
70
Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B)
2,759,466
4,052,301
Proveitos e Ganhos Eventuais
884+...+888
Outros Ganhos Eventuais
Total dos Proveitos Eventuais (D)
0
0
TOTAL
2,759,466
4,052,301
D-C
Resultados Eventuais
-108,594
-53,660
B+D-A-C+74
Resultado antes do Imposto s/o Rendimento
1,129,896
2,554,253
B-A+D-C
782,988
2,393,237
INCOME STATEMENT
Revenues and Gains
(values in Euros)
Code
Description
Operating Revenues and Gains
Interest and Similar Revenue
811+...+818
Other - Operating Activities
Financ. Op. And Real Estate Asset Gains
833
2007
2006
65,546
67,444
In Real Estate Assets
1,287,625
2,976,715
86
Real Estate Asset Income
1,392,483
1,008,072
87
Other Operating Revenues and Gains
13,812
70
Total Operating Revenues and Gains (B)
2,759,466
4,052,301
Non-Recurring Revenues and Gains
884+...+888
Other Non-Recurring Revenues
Total Non-Recurring Revenues (D)
0
0
Net Period Results
TOTAL
2,759,466
4,052,301
D-C
Non-Recurring Results
-108,594
-53,660
B+D-A-C+74
Pre-Income Tax Results
1,129,896
2,554,253
B-A+D-C
Net Period Results
782,988
2,393,237
THE ACCOUNTANT
Santa Casa 2004
Demonstração dos Fluxos Monetários
(Valores em Euros)
Discriminação dos Fluxos
2007
2006
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de Unidades de Participação
PAGAMENTOS:
Resgates de Unidades de Participação
Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 0
0
OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Rendimentos de Activos Imobiliários
1,400,278
1,031,352
Alienação de Activos Imobiliários
3,532,500
392,500
Adiantamento por alienação de activos Imobiliários
1,595,000
PAGAMENTOS:
Aquisição de Activos Imobiliários
1,400,000
Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários
2,280
5,997,735
107,423
Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários
435,160
330,627
Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários
Outros Pagamentos de Valores Imobiliários
Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários
4,690,338
-5,011,934
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Juros de Depósitos Bancários
50,610
56,848
Outros Recebimentos Correntes
3,000
Empréstimos Obtidos
1,500,000
PAGAMENTOS:
Comissão de Gestão
793,198
Comissão de Depósito
26,100
25,222
Impostos e Taxas
174,860
224,306
Pagamento de juros de empréstimos obtidos
43,049
Pagamento de capital de empréstimos obtidos
1,500,000
Outros Pagamentos Correntes
Fluxo das Operações de Gestão Corrente
760,504
13,301
-986,596
-963,485
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
Ganhos Extraordinários
Ganhos Imputáveis a exercícios anteriores
Recuperação de incobráveis
Outros Recebimentos de Operações Eventuais
10,460
22
PAGAMENTOS:
Perdas Extraordinárias
Perdas Imputáveis a exercícios anteriores
6,243
Outros Pagamentos de Operações Eventuais
102,500
7,668
1,984
Fluxo das Operações Eventuais
-98,283
-9,629
Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A)
3,605,459
-5,985,048
Disponibilidades no Início do Período
(B)
625,167
6,610,215
Disponibilidades no Fim do Período
(C) = (B)+(A)
4,230,626
625,167
Cash Flow Statement
(values in Euros)
Itemization of Flows 20072006
FUND UNIT OPERATIONS
RECEIPTS:
Subscription of Investment Units
PAYMENTS:
Investment Unit Redemptions
Flows Related to Unit Operations
0
0
REAL ESTATE ASSET OPERATIONS
RECEIPTS:
Real Estate Asset Revenue
1,400,278
1,031,352
Sale of Real Estate Assets
3,532,500
392,500
Advance Payments for Sale of Real Estate Assets
1,595,000
PAYMENTS:
Acquisition of Real Estate Assets
1,400,000
Expenses Related to the Acquisition of Real Estate Assets
2,280
5,997,735
107,423
Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets
435,160
330,627
Advances for Acquisition of Real Estate
Other Real Estate Related Payments
Flows Related to Real Estate Asset Operations
4,690,338
-5,011,934
GENERAL OPERATING ACTIVITIES
RECEIPTS:
Interest from Bank Deposits
50,610
56,848
Other Operating Receipts
3,000
Bank Loans
1,500,000
PAYMENTS:
Management Fee
793,198
Custodian Fee
26,100
25,222
Taxes and State Fees
174,860
224,306
Payment of Interest on Loans Obtained
43,049
Payment of Capital on Loans Obtained
1,500,000
Other Operating Activitiy Payments
Flows of General Operating Activities
760,504
13,301
-986,596
-963,485
NON-RECURRING ACTIVITIES
RECEIPTS:
Non-Recurring Gains
Gains carried over from previous FY’s
Recovery of Uncollectable Debts
Other Non-Recurring Receipts
10,460
22
PAYMENTS:
Non-Recurring Losses Losses carried over from previous FY’s
6,243
Other Non-Recurring Payments
102,500
7,668
1,984
Flows of Non-Recurring Operations
-98,283
-9,629
FY Cash Flow Balance (A)
3,605,459
-5,985,048
Cash and Cash Equivalents at FY Start
(B)
625,167
6,610,215
Cash and Cash Equivalents at FY End
(C) = (B)+(A)
4,230,626
625,167
THE ACCOUNTANT
Santa Casa 2004
Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de
Dezembro de 2007 (Valores expressos em Euros)
Annex to the Financial Statements of December
31st, 2007 (Amounts in Euros)
Introdução
As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração
dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de
2005, que estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos
Fundos de Investimento Imobiliário.
O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita
desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes
dos Fundos de Investimento.
Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações
financeiras.
A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Santa Casa 2004”,
foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31
de Maio de 2004, tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do
mesmo ano.
Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na
preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes:
Introduction
The financial statements, consisting of the Balance Sheet, Income Statement and
Cash-Flows Statement, were drafted and are presented in compliance with CMVM
Regulation no. 2/2005 of April 14th, 2005, that establishes the framework that
Real Estate Investment Funds must follow.
Said Regulation requires the disclosure of information which will permit the analysis and commentary of the values included in the financial statements, as well
as any other information that may be deemed useful for the Investment Funds’
participants.
It is to be noted that any omitted notes are either not applicable or their inclusion
is not relevant for the interpretation of the said financial statements.
The establishment of the Real Estate Investment Fund “Santa Casa 2004” was
authorized by the Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (Portuguese
Securities Market Commission) on May 31st, 2004, and it began its activities on
November 26th of that same year.
Amongst the accounting policies and relevant issues used in the Financial Statements we stress the following:
A. Comissão de Gestão
A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos
serviços prestados pela sociedade gestora.
De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada
diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1.5% (um vírgula
cinco por cento) sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).
B. Comissão de Depósito
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.
Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5‰ (zero vírgula cinco
por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do
Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo
de €10,000 (dez mil euros).
C. Unidades de Participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor
líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em
circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório
das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação,
variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e resultado líquido.
As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de
A. Management Commission
The management commission represents a Fund encumbrance, on account of
the services provided by the management company.
According to the Management Regulation, this commission is calculated daily
by applying an annual fee of 1.5% (one point five per cent) on the simple
mathematical average of the total net asset value of the Fund. The fee is
charged quarterly (see note 14).
B. Custodian Commission
This commission aims to compensate the Custodian Bank for services rendered to the Fund.
According to the Management Regulation, this commission is calculated daily
by applying an annual fee of 0.5‰ (one point five per thousand) on the simple
mathematical average of the total net asset value of the Fund. This commission is charged biannually and has a minimum value of €10,000 (ten thousand
euros).
C. Units
The value of each investment unit is calculated by dividing the Total Net Asset
Value of the Fund by the number of investment units in circulation. The net
value of the assets corresponds to the sum of all the headings of the Fund’s
capital or, in other words, investment units, asset variations, retained and carried over earnings and the net result of the period.
The “Asset Variations” result from the difference between each investment
unit’s subscription or redemption value and their base value on the date of
activity, something which is not verified in Santa Casa 2004.
On December 31st, 2007, the Fund Equity includes only the base value of the
cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor
base, situação não verificável no Santa Casa 2004.
A 31 de Dezembro de 2007 o Capital do Fundo é constituído apenas
pelo valor base das unidades de participação, pelos resultados
transitados e pelo resultado líquido do exercício, conforme dados
apresentados na nota 2.
D. Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio
da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em
que são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.
E. Imóveis
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de
transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais,
imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das
obras de melhoramento e recuperação, quando, pela sua natureza,
sejam considerados capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os
imóveis não são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal,
definido de acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado,
caso fossem vendidos em circunstâncias normais de mercado.
A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o
princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as
transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da
respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza
formal.
Tendo em conta o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, com as
alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de,
pelo menos, dois peritos avaliadores independentes.
Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A
valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo
examinada em cada exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes, não
podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética
simples das avaliações periciais.
As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que potenciais,
são reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas (contas
833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e
733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por
contrapartida das contas de ajustamentos (conta 38 – Ajustamentos
em activos imobiliários).
O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido comprar, decorre do facto do fundo dispor de controlo sobre o mesmo.
units, the carried over results and the FY net result, as shown in the data of
note 2.
D. Accruals Basis
The Fund registers its revenues and costs in accordance with the accrual basis
principle, whereby the former are recognized as they are obtained and incurred
regardless of whether they are actually received or paid.
E. Real Estate
The value of the real estate acquired by the Fund is recorded by summing
the acquisition value, notary fees, registration fees, stamp duty, acquisition
valuations prior to acquisition, as well as maintenance and recovery work costs
when, due to their nature, they are considered capitalizable. Under the terms
of the law in force, real estate is not amortized, so as to mirror its venal value,
which is defined according to the best price that could be obtained under
normal market circumstances.
The policy followed by the Fund related to the recognition or not of the real
estate as an asset takes into consideration the principle of “substance over
form”. In this situation, the transactions are normally recorded as soon as the
benefits and risks inherent to the real estate are substantially transferred with
the signing of the promissory agreement, due to the fact that the signing of
the definitive contract is only dependent on a set of formal conditions.
Considering Law-Decree n.º 60/2002 of March 20th, with the changes made
by Law-Decree n.º 13/2005 of February 7th, the real estate acquired should
be preceded by written opinions of at least two independent expert appraisers.
The appraisal of the real estate is conducted at least twice a year and
whenever significant alterations to their value occur. The appreciation of each
property is defined by the Management Company, said appreciation being
examined in each financial year by comparing its accounting value with that
resulting from the appraisal of the independent experts. The accounting value
can not be more than the simple mathematical average of the expert appraisals.
The appreciation (CG) or depreciation (CL) that results from the adjustment of
the cost of the real estate to their venal value, even if potential, is recorded
respectively as a gain or loss (833 – Gains in financial activities and real estate
assets and 733 – Losses in financial activities and real estate assets), having
as compensation the asset “appreciation” and “depreciation” accounts (38
– Adjustments in real estate assets).
The recognition of the capital gains related the property which has been
subject to a promissory acquisition results from the fact that the fund has
control over it.
In those properties that are to be leased, the rents are recognised as revenue
of the year to which they are related, and those that are received in advance
are recorded in the heading “Receipts with deferred gain”.
Regarding the improvement of real estate, they will only be object of capitalization if they alter the buildings structure and its appreciation.
Santa Casa 2004
Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são reconhecidas
como proveito do ano a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas com proveito diferido”.
No que respeita às beneficiações de imóveis, as mesmas só serão
objecto de capitalização se alterarem a estrutura do imóvel e a sua
valorização.
F. Contas de Terceiros
As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente
receber. Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda
em mora, proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo
excedente daquele limite. As situações em contencioso são ajustadas
na totalidade. De referir, que à data de 31 de Dezembro, existem ajustamentos de dividas a receber de clientes apresentados no passivo do
balanço na rubrica “Ajustamentos de dividas a receber” ( Nota 8 e 11 )
G. Regime Fiscal
Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à
excepção das mais-valias prediais, são tributados á taxa autónoma de
20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a
tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento),
que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva
entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por
cento) com retenção na fonte (ver nota 12).
De acordo com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis do fundo
ficaram sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a Imposto
Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), sendo que
as taxas são reduzidas a metade.
Third party debts mirror the value that one hopes to actually receive. When
tenants are late in paying more than two month’s rent, the respective adjustment will be made for the value that exceeds that limit. Litigious situations are
adjusted in their entirety. It must be noted that on December 31st, there are
receivable debt adjustments from clients which are presented in the liabilities
side of the balance sheet under the heading “Receivable debt adjustments”
(Notes 8 and 11).
Tax Regime
The net real estate income obtained in Portuguese territory, with the exception of real estate appreciation, is taxed at the independent rate of 20%
(twenty percent). In situations of real estate appreciation, it is taxed at the
rate of 25% (twenty five percent), which is applied on 50% (fifty percent) of
the positive difference between the appreciation and the depreciation over
the financial year.
Financial investments are taxed at a rate of 20% (twenty percent), said tax
being withheld at the source (see note 12).
In accordance with the 2007 State Budget, the Fund’s real estate is subject to
Municipal Property Tax (Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)) and Municipal
Property Transaction Tax (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de
Imóveis (IMT)), although the rates are reduced in half.
NOTAS ÀS CONTAS
NOTES ON THE ACCOUNTS
Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis
Note 1 – Potential Worth of Real Estate
Imóveis
Valor Contabilístico (A)
Média das Avaliações (B)
Valia Potencial (A-B)
Real Estate
Accounting Value (A)
Average of Appraisals (B)
Potential Worth (A-B)
Largo Conde Barão, 9/12
1,189,060
1,189,059
0
Av. Casal Ribeiro, 55
2,987,000
3,141,500
154,500
Rua Actor Taborda, 20/24
727,246
727,246
0
Rua Actor Taborda, 26/34
1,615,500
1,615,500
0
812,500
812,500
0
Rua D. Pedro V, 2/6
4,412,385
4,412,385
0
Rua Calçada Boa-Hora, 130
12,782,000
12,782,000
0
Av. Da Liberdade 194; RRS 11/13
14,020,732
14,020,732
0
4,054,500
4,054,500
0
Aldeia de Juzo - Lg S. Gabriel
Av. Almirante Reis, 78
7,343,244
7,343,244
0
Palácio Valada e Azambuja
2,416,066
2,416,066
0
52,360,233
52,514,733
154,500
Total
Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo
Note 2 – Units and Fund Equity
O Património do Fundo é representado por iguais unidades de participação com um valor base de €5 cada. A movimentação no Capital do Fundo,
no exercício de 2007, foi a que a seguir se apresenta:
The Fund’s Assets are represented by identical units, each with a base value of 5€
(five euros). The flows of Fund Equity during the 2007 financial year were those
shown below:
Descrição
1/Jan/07
Outros
Resultados Período
31-12-2007
Description
1/Jan/07
Other
Period Results
31-DEC-2007
50,000,000
50,000,000
Valor Base | Base Value
Resultados Acumulados | Accumulated Results
675,982
Ajustamentos em Imóveis | Real Estate Adjustments
Resultados do Período | Period Results
2,393,237
3,069,219
0
0
2,393,237
-2,393,237
782,988
782,987
Soma | Sum
53,069,219
0
782,988
53,852,207
nº unidades participação | Number of Units
10,000,000
10,000,000
5.3069
5.3852
valor unidade participação | Unit Value
O resultado do período em análise e os resultados acumulados incluem
ganhos em ajustamentos de activos imobiliários em carteira, no valor de
€538.743 e €3.155.020, respectivamente.
The period result under analysis and the accumulated results include gains in
portfolio real estate adjustments in the value of €538.743 and €3.155.020,
respectively.
Santa Casa 2004
Nota 3 – Inventário dos Activos do Fundo
1 - Imóveis Situados em Estados Área (m2) Data Aquisição
Preço Aquisição
da União Europeia
Data
Valor
Data
Aval. 1
Aval. 1
Aval. 2
Valor
País
Município Valor Imóvel
Aval. 2
1. Imóveis situados em Estados da
União Europeia
1.2 Projectos de Construção e Reabilitação
Habitação
541
29/Nov/04
796,106
21/Jul/06
800,000
21/Jul/06
825,000
Portugal
Lisboa
812,500
Serviços
Largo Conde Barão, nº9 a 12
965
29/Nov/04
867,302
29/Nov/06
1,190,000
29/Nov/06
1,188,119
Portugal
Lisboa
1,189,060
1.4 Construções Acabadas
1.4.1 Arrendadas
Habitação
674
29/Nov/04
699,515
29/Nov/06
615,000
29/Nov/06
839,492
Portugal
Lisboa
727,246
1193
29/Nov/04
1,323,151
20/Aug/07
1,302,000
20/Aug/07
1,929,000
Portugal
Lisboa
1,615,500
2455
14/Sep/06
2,321,262
14/Jun/06
2,353,133
7/Jun/06
2,479,000
Portugal
Lisboa
2,416,066
Serviços
Av. Da Liberdade, nº194/Rua
Rodrigues Sampaio, nº11 a 13 5928
31/Oct/05
13,224,717
29/Nov/06
14,080,000
29/Nov/06
13,961,463
Portugal
Lisboa A) 14,020,732
Rua D. Pedro V, nº2 a 6
3572
29/Nov/04
4,406,370
29/Nov/06
4,420,000
29/Nov/06
4,404,771
Portugal
Lisboa
4,412,386
13640
29/Nov/04
12,137,914
29/Nov/06
12,000,000
29/Nov/06
13,564,000
Portugal
Lisboa
12,782,000
1.4.2 Não Arrendadas
Habitação
2566
29/Nov/04
2,477,597
2,675,000
3,299,000
Portugal
Lisboa
2,987,000
5507
31/Oct/05
6,502,846
7,036,488
7,650,000
Portugal
Lisboa
B) 7,343,244
3/Oct/07
22/Oct/07
Outros
5156
14/Apr/05
Total
7. Liquidez
Quant.
3,909,690
3/Apr/07
48,666,471
Moeda
4,149,000
4/Apr/07
50,620,621
3,960,000
Portugal
Cascais
4,054,500
54,129,845
52,360,233
Cotação Jurros Decorridos
Valor Global
7.1. À Vista
7.1.2. Depositos à Ordem
EUR
10,626
7.2. A Prazo
7.2.1. Depósitos a prazo
EUR
1912.61
4,221,913
Total
4,232,539
A) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (26,831) e o reconhecimento da valia potencial (796,015) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter o controlo do imóvel.
B) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (2,846) e o reconhecimento de parte da valia potencial (840,398) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter o controlo do
imóvel.
Note 3 – Inventory of the Fund Assets
1 – Real Estate Located in European Area (sq.m.)
Acquisition Date
Acquisition Value
Union Member States
Date
Apprais. 1
Value
Date
Apprais. 1
Apprais. 2
Value
Country
County
Property Value
Apprais. 2
1. Real Estate Properties Located in
European Member States
1.2 Construction and Remodelling Properties
Residential
541
29-Nov-04
796,106
21-Jul-06
800,000
21-Jul-06
Services
Largo Conde Barão, nº9 to 12
825,000
Portugal
Lisbon
812,500
965
29-Nov-04
867,302
29-Nov-06
1,190,000
29-Nov-06
1,188,119
Portugal
Lisbon
1,189,059
1.4 Finished Construction
1.4.1 Leased
Rua Actor Taborda, nº20 to 24
Residential
674
29-Nov-04
699,515
29-Nov-06
615,000
29-Nov-06
839,492
Portugal
Lisbon
727,246
Rua Actor Taborda, nº26 to 34
1193
29-Nov-04
1,323,151
20-Aug-07
1,302,000
20-Aug-07
1,929,000
Portugal
Lisbon
1,615,500
2455
14-Sep-06
2,321,262
14-Jun-06
2,353,133
7-Jun-06
2,479,000
Portugal
Lisbon
2,416,066
Services
Av. Da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues
Sampaio, nº11 to 13 5928
31-Oct-05
13,224,717
29-Nov-06
14,080,000
29-Nov-06
13,961,463
Portugal
Lisbon
A) 14,020,732
Rua D. Pedro V, nº2 to 6
3572
29-Nov-04
4,406,370
29-Nov-06
4,420,000
29-Nov-06
4,404,771
Portugal
Lisbon
4,412,386
13640
29-Nov-04
1.4.2 Not Leased
Residential
2566
5507
31-Oct-05
5156
2,675,000
3-Oct-07
7,036,488
48,666,471
3,909,690
3-Apr-07
7.1.2. Demand Deposits
EUR
Portugal
12,782,000
Lisbon
Portugal
2,987,000
Lisbon
B) 7,343,244
3,960,000
Portugal
Cascais
4,054,500
54,129,845
52,360,233
Overall Value
EUR
4-Abr-07
7.2.1. Term Deposits
7,650,000
Interest Earned
7.2. Term
Total
22-Oct-07
Lisbon
3,299,000
50,620,621
Portugal
4,149,000
13,564,000
Quotation
7.1. On-Hand
29-Nov-06
2,477,597
Currency
12,000,000
14-Apr-05
Quant.
29-Nov-06
6,502,846
Total
7. Liquidity
29-Nov-04
Other
12,137,914
10,626
1912.61
4,221,913
4,232,539
A) Acquisition with no signed deed. The value shown includes expenses incurred (26,831) and the recognition of the potential worth (796,015) taking into consideration the existing appraisal and the fact the Fund has control over the real estate property.
B) Acquisition with no signed deed. The value shown includes expenses incurred (2,846) and the recognition of the potential worth (840,398) taking into consideration the existing appraisal and the fact the Fund has control over the real estate property.
Santa Casa 2004
Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo Santa Casa 2004 detém um contrato promessa de compra e venda com terceiros para a compra do imóvel sito
na Av. da Liberdade n.º194/Rua Rodrigues Sampaio n.º11, encontrandose pago pelo Fundo, a título de adiantamento por compras, 97% do seu
valor, e um contrato promessa de permuta pelo qual é adquirido o imóvel
da Av. da Almirante Reis n.º78 e alienado o imóvel sito Rua Marechal
Saldanha n.º3/9, o qual já se encontra totalmente pago. De um ponto de
vista contabilístico, e conforme decorre do inventário das aplicações, os
imóveis foram tratados de acordo com o referido na nota 13, já que todos
os benefícios e riscos relevantes foram transmitidos com a assinatura dos
referidos contratos.
On December 31st, 2007, the Santa Casa 2004 Fund had a promissory acquisition and sale agreement with third parties for the acquisition of a building on Av.
da Liberdade n.º194/Rua Rodrigues Sampaio n.º11. The Fund has paid 97% of the
value as an advance payment. It also has a promissory exchange agreement under
which it trades a property on Av. da Almirante Reis n.º78 for one on Rua Marechal
Saldanha n.º3/9. This deal has already been totally paid for. From an accounting
point of view, and in accordance with the inventory of investments, the real estate
properties are dealt as described in note 13, given that all the benefits and risks
were transferred with the signing of the agreements
Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização
Note 6 – Appreciation Principles and Criteria
Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais
do Anexo.
The appreciation principles and criteria are described in the introductory notes of
this Annex.
Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo
Note 7 – Itemization of the Fund’s Liquidity
Rubricas | Headings
Saldo em 01/01/07 | Balance on 01/01/07
Aumentos | Increases
Reduções | Decreases
Saldo em 31/12/07 | Balance on 31/12/07
Depósitos à Ordem
Demand Deposits
75,167
10,626
Depósitos a Prazo c/ pré-aviso
Term Deposits w/ Prior Notice
550,000
107,936,973
104,266,973
4,220,000
Total
625,167
107,936,973
104,266,973
4,230,626
Durante o mês de Dezembro 2007, foram constituídos dois Depósitos a
Prazo, sendo que um tem vencimento durante o mês de Janeiro de 2008,
o outro liquidará no mês de Dezembro de 2008.
During the month of December 2007, two Term Deposits were established, one
maturing during the month of January 2008 and the other in December 2008.
Nota 8 – Valor das dívidas de cobrança duvidosa
Note 8 – Value of debts of unlikely collection
Contas/Entidades | Accounts/Entities
Pinto Coelho Lda
Natalino Marques Amaro
Luis Filipe Pinto Coelho
Mauricio e Miguel Lda
Total
Devedores por Rendas Vencidas | Debtors on Account of Overdue Rents
Outros Devedores | Other Debtors
Soma | Sum
3,329
-
3,329
10
-
10
641
-
641
295
-
295
4,275
0
4,275
Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior
Note 9 – Comparison with Previous Financial Year
As políticas contabilísticas seguidas em 2007 são idênticas às adoptadas
em 2006, pelo que a informação financeira apresentada é comparável.
The accounting policies adopted in 2007 are identical to those of 2006, making the
financial information comparable.
Nota 11 – Provisões Acumuladas e Movimentos Ocorridos no Exercício
Note 11 – Accumulated Provisions and Flows made during the Financial Year
Contas | Accounts
Saldo Inicial | Start Balance
Aumento | Increase
Redução | Decrease
Saldo Final | End Balance
Ajustamentos de dividas a receber | Receivable Debt Adjustments
0
4,275
0
4,275
Total
0
4,275
0
4,275
Nota 12 – Impostos Retidos na Fonte Relativamente a Rendimentos
Obtidos
Note 12 – Taxes Withheld at the Source in Relation to the Income Obtained
Impostos Directos | Direct Taxes
31-DEZ-2007 | 31-DEC-2007
Aplicações Financeiras | Financial Investments
13,109
Total
13,109
Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º
90.º n.º1 g) do CIRC
Real Estate Revenues do not require tax to be withheld at the source in light of art. 90
no. 1 g) of the Corporate Tax Code.
Nota 13 – Responsabilidades com e de Terceiros
Note 13 – Obligations with Third Parties
Tipo de Responsabilidade
Operações a prazo de compra - imóveis | Acquisition Operations over Time - Real Estate Montantes (em euros)
Em 01-Jan-07
Em 31-Dez-07
19,721,500
19,721,500
Operações a prazo de venda - imóveis | Sale Operations over Time - Real Estate
15,950,000
15,950,000
Total | Total
35,671,500
35,671,500
Santa Casa 2004
Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo detinha dois imóveis objecto de
operação a prazo de compra. Correspondem aos imóveis sitos na Avenida
da Liberdade nº194/ Rua Rodrigues Sampaio n.º11 a 13 e Avenida Almirante Reis n.º 78. Relativamente ao primeiro, do valor de €13,221,500
já se encontra paga a quantia de €12,823,500. No que se refere ao
imóvel da Avenida Almirante Reis já se encontra paga a quantia total
(€6,500,000).
Também em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo detinha um imóvel
objecto de operação a prazo de venda. O imóvel em questão, sito na Rua
Calçada da Boa Hora nº 130, está prometido ser vendido pelo valor de
€15,950,000, estando prevista a realização da escritura no segundo semestre de 2008. Na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, no dia 21 de Dezembro de 2007, o promitente comprador
pagou, a titulo de sinal e principio de pagamento, o valor de €1,595,000
referente a 10% do montante total.
Face às políticas contabilísticas seguidas pelo Fundo, as responsabilidades totais encontram-se evidenciadas no Balanço.
On December 31st, 2007, the Fund held two real estate properties that were the
object of an acquisition over time operation, namely the properties on Avenida da
Liberdade nº194/ Rua Rodrigues Sampaio n.º11 to 13 and Avenida Almirante Reis
n.º 78. In relation to the first, €12,823,500 has already been paid out of a total of
€13,221,500. Regarding the property on Avenida Almirante Reis, €6,500,000 has
already been paid.
Also on December 31st, 2007, the Fund had one real estate property that was
the object of a sale over time operation. The property in question is located on the
Rua Calçada da Boa Hora nº 130, and its sale has been promised for the amount
of €15,950,000. The final deed is scheduled to take place during the second
semester of 2008. On the date of the signing of the promissory acquisition and
sale agreement, the promissory-buyer paid as an advance payment the amount of
€1,595,000, which is 10% of the total.
Given the accounting policies adopted by the Fund, the total obligations are shown
in the Balance Sheet.
Nota 14 – Comissões do exercício
Note 14 – Commissions of the Financial Year
31-Dez-07 | 31-Dec-07
Comissão de Gestão | Management Commission
802,718
Comissão de Depósito | Custodian Commission
26,757
Taxa de Supervisão | Supervision Fee
Total | Total
17,086
846,561
Nota 15 – Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras
Note 15 – Other relevant information for the analysis of the Financial
Statements
Contas de Terceiros (Activo)
Nas contas de terceiros inclui-se apenas a rubrica “Outros valores a receber” cujo saldo respeita a uma dívida da Companhia de Seguros Fidelidade Mundial, rendas em dívida por parte dos arrendatários e a uma caução
por contrato de electricidade celebrado com a companhia EDP.
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)
As contas de acréscimos e diferimentos activos integram: os “Proveitos
a receber” decorrentes da especialização dos juros das aplicações financeiras existentes a 31 de Dezembro de 2007; as “Despesas com custo
diferido”, as quais incluem o prémio do seguro dos imóveis e os encargos
de financiamento relacionados com uma linha de crédito junto do Banco
Espírito Santo. O saldo da conta “Outros acréscimos e diferimentos” diz
respeito a valores pagos a arquitectos, relativamente aos prédios sitos,
na Rua Calçada da Boa-Hora n.º130, Avenida Casal Ribeiro n.º55, Avenida
Third Party Accounts (Assets)
The third party accounts include the heading “Other Receivables”, the balance of
which is related to a debt to the Insurance Company Fidelidade Mundial, overdue
rents by the tenants and a patrimonial guarantee associated with a electricity
contract signed with the company EDP.
Accruals and Deferrals Accounts (Assets)
The accruals and deferrals accounts include “Receivable revenues” resulting from
the specialization of the financial investments that exist on December 31st, 2007;
the “Expenses with deferred cost” include the insurance premium for the real
estate properties and the financing charges related to the credit line obtained with
the Espirito Santo Bank. The balance of the “Other accruals and deferrals” heading
is related to the amounts paid to architects in relation to the buildings located at
Rua Calçada da Boa-Hora n.º130, Avenida Casal Ribeiro n.º55, Avenida Almirante
Reis nº.78 and Lugar de Aldeia de Juzo. These values shall be integrated in the accounting value of the real estate after the building licenses have been issued.
Almirante Reis nº.78 e Lugar de Aldeia de Juzo que deverão integrar o valor contabilístico dos imóveis, após a emissão das licenças de construção.
Contas de Terceiros (Passivo)
Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a pagar”, nomeadamente, as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de Supervisão a regularizar no exercício de 2008; “Outras contas de credores”
em que os valores mais significativos decorrem i) do reconhecimento do
imóvel prometido comprar (Avenida da Liberdade n.º194), sobre o qual o
Fundo possui o respectivo controlo (€398,000) ii) do valor do IRC/Rendimento Predial e Mais Valias (€337,199) e iii) serviços diversos, onde se
destaca o reconhecimento de 50% do custo de intermediação acordado
com uma consultora imobiliária, pelo trabalho realizado no processo de
venda do imóvel sito na Rua da Calçada da Boa Hora. A rubrica “Adiantamentos por Venda de Imóveis” decorre do montante recebido por conta
do Imóvel prometido vender, mas sobre o qual o Fundo detém o controlo.
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)
Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Custos a pagar”,
respeitantes ao IRC associado à especialização dos juros das aplicações
financeiras existentes e a outros encargos, e as “Receitas com proveito
diferido” correspondentes às rendas do mês de Janeiro de 2008, recebidas em Dezembro.
O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS | THE ACCOUNTANT
Third Party Accounts (Liabilities)
This heading includes the following obligations: “Payable Fees”, namely the Management, Custodian and Supervision Fees to be settled during the 2008 financial year;
“Other creditor accounts” in which the most significant values result from i) the
recognition of the real estate property whose acquisition has been promised (Avenida
da Liberdade n.º194), over which the Fund has effective control (€398,000) ii) the
value of Corporate Tax/Real Estate Income and Capital Gains (€337,199) and iii) other
services under which one can point out the recognition of 50% of the brokerage costs
agreed with an real estate consultant for the work done in the sale process of the
property on Rua da Calçada da Boa Hora. The heading “Advance Payments for Sale of
Real Estate” results from the amount received on account of the Property whose sale
has bee promised but over which the Fund still has control.
Accruals and Deferrals Accounts (Liabilities)
The Accruals and Deferrals liabilities include “Payable Expenses” related to Corporate
Tax associated with the specialization of the interest of the financial investments and
other encumbrances and also “Receipts with deferred gain” corresponding to the rents
of the months of January 2008 that were received in December.
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO | THE BOARD OF DIRECTORS
Santa Casa 2004
LEGAL CERTIFICATION OF ACCOUNTS
AND
AUDIT REPORT
INTRODUCTION
1. Under the terms laid down by paragraph c) of no. 1 of article
8 of the Securities Code (Código dos Valores Mobiliários - CVM)
and no. 3 of article 31 of Law-Decree 60/2002 of March 20th,
we hereby present our Legal Certification of the Accounts and
Audit Report on the financial information for the financial year
ended on December 31st, 2007 of the Closed Ended Real Estate Investment Fund Santa Casa 2004, managed by FUNDBOX
– Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário,
S.A. Said information of the financial year is contained in the
Management Report, the Balance Sheet (which it shows a total
of 56 803 326 euros and a total Fund equity of 53 852 207
euros, including a net result of 782 988 euros), the Income
Statement and the Cash Flow Statement and in the respective
Annex.
RESPONSIBILITIES
2. It is FUNDBOX – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A Board of Director’s responsibility to:
a) prepare the financial statements that present the Fund’s
financial standing in a true and appropriate manner and the
results of the activities and cash flows;
b) show the financial history in accordance with the generally
accepted accounting principles in a complete, true, current,
objective and legal manner, as required by the Securities Code;
c) adopt adequate accounting policies and criteria taking into
consideration the particularities of Real Estate Investment
Funds;
d) maintain an appropriate internal control system; and
e) disclose any relevant fact that may have influenced the
Fund’s activity, financial position or results.
3. Our duty is to check the financial information contained in
the documents of the above mentioned presentation of the
accounting books, namely as to whether it is complete, true,
current, clear, objective and legal, as required by the Securities
Code and to issue a professional and independent report based
on our analysis.
SCOPE
4. The analysis that we made was done in accordance with the
Revision/Auditing Technical Rules and Directives published by
the Official Auditor Association, which require that said analysis
be planned out and executed with the goal of obtaining an acceptable degree of assurance that the Financial Statements do
not contain relevant distortions. For this, the analysis includes:
- checking randomly selected sections of the accountancy
documentation and other disclosures used to draw up the
financial statements and also the evaluation of the estimates
defined by the Board of Director’s judgements and criteria;
- checking the adequate compliance with the Fund’s Management Regulation;
- verifying that the facts that require registration related to the
Fund’s properties were duly recorded;
- checking that the Fund’s values were adequately valued;
- verifying that no forbidden activities (particularly transactions between different funds managed by the same company)
were made nor operations that required the prior authorization
or acquiescence of the Securities Market Commission in accordance with the terms and conditions defined by law and the
respective regulation;
- checking the registration and control of the initial subscription
of the Fund’s investment units;
- verifying the applicability of the principle of continuity;
- making a general assessment of whether the financial statements are adequate; and
- whether the financial information is complete, true, current,
clear, objective and legal.
5. Our analysis also encompassed checking whether the finan-
Santa Casa 2004
cial information contained in the Management Report matched
that of the previously mentioned accounting documents.
6. We feel that the analysis made is sufficient to be able to put
forward our opinion.
OPINION
7. In our opinion, the financial statements referred in above
paragraph 1 present a true and appropriate picture of all the
relevant aspects of the financial standing of the Closed Ended
Real Estate Investment Fund “Santa Casa 2004” managed by
FUNDBOX – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento
Imobiliário, SA, on the 31st December 2007. The results of
its activities and the cash flows during the financial year that
ended on the aforementioned date are in conformity with
the main generally accepted accounting principles adopted in
Portugal for Real Estate Investment Funds and the information
contained in them is complete, true, current, clear, objective
and legal.
Lisbon, March 18th, 2008
BAPTISTA DA COSTA & ASSOCIADOS
Sociedade de Revisores Oficiais de Contas
Registered Auditor no. 5946 at the CMVM
Represented by Dr. Gabriel Correia Alves

Relatório e Contas 2007 - Lisboa

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