TRX Edifícios Corporativos XTED11
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TRX Edifícios Corporativos XTED11
TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I – TRXL11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL – 2º TRIMESTRE DE 2013 TRX Edifícios Corporativos XTED11 - FII Relatório Trimestral 2º Trimestre de 2013 1 ÍNDICE TRX Edifícios Corporativos XTED11 - FII Relatório Trimestral 2º Trimestre de 2013 DADOS DO FUNDO 3 RENTABILIDADE 8 OBJETIVO 3 LIQUIDEZ 8 PÚBLICO-ALVO 3 PREVISÃO DOS DIVIDENDOS 9 TRIBUTAÇÃO 3 CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 9 PORTFOLIO IMOBILIÁRIO 3 CARTEIRA IMOBILIÁRIA 10 LINHA DO TEMPO 6 CONTRATOS DE LOCAÇÃO 10 SITUAÇÃO DE PAGAMENTOS 6 COMPARATIVO DE RENTABILIDADE 11 REGULARIDADE DO IMÓVEL 6 COMPARATIVO DE DESEMPENHO DE FII 11 PRINCIPAIS EVENTOS DO TRIMESTRE 7 ANEXO 1 – FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS (Previsto 12 meses) 12 ANEXO 2 – SENSIBILIDADE - STRESS TEST 13 ANEXO 3 – COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES 14 “Este Relatório destina-se exclusivamente à pessoa ou entidade a quem foi endereçado e contém dados, imagens e informações estritamente confidenciais, protegidos nos termos da Lei, sendo terminantemente proibida a divulgação, reprodução, distribuição, cessão ou venda, total ou parcial, do mesmo”. TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 3 DADOS DO FUNDO TRX Edifícios Corporativos XTED11 - FII Relatório Trimestral 2º Trimestre de 2013 DATA DE INÍCIO: 07/11/2012 CÓDIGO BOVESPA: XTED11 PRAZO: Indeterminado QUANTIDADE DE COTAS: 1.467.000 Cotas PATRIMÔNIO LÍQUIDO: R$ 139.935.759,82* NÚMERO DE COTISTAS: 7.539 cotistas VALOR INICIAL DA COTA: R$ 100,00 TIPO DE CONDOMÍNIO: Fechado PÚBLICO ALVO: Investidores em geral CNPJ: 15.006.267/0001-63 (*) Patrimônio Líquido atualizado em 30.06.2013 OBJETIVO PÚBLICO-ALVO Aquisição de edifícios e empreendimentos corporativos já construídos, com o intuito de auferir renda decorrente do recebimento de receitas de locação dos imóveis e, ocasionalmente, da alienação dos ativos imobiliários, ou dos direitos creditórios vinculados ou decorrentes dos ativos imobiliários. O TRX Edifícios Corporativos - XTED11 é destinado a pessoas físicas, jurídicas, fundos de investimento e investidores institucionais, residentes no Brasil e no exterior, que tenham por objetivo obter rendimento mensal de longo prazo. TRIBUTAÇÃO Os rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas pessoas físicas que detenham menos de 10% das cotas são isentos de Imposto de Renda, caso as cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, e desde que o fundo conte com no mínimo 50 (cinquenta) cotistas. Os eventuais ganhos provenientes da venda de cotas são tributados, para pessoa física, em 20%. Para mais informações, consulte o regulamento. PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO A carteira imobiliária do XTED11 é composta de dois edifícios corporativos já construídos, locados para inquilinos com excelente avaliação de risco de crédito, por meio de contratos de longo prazo. As principais características dos dois ativos que compõem o portfólio são: TAXA DE ADMINISTRAÇÃO CUSTÓDIA / GESTÃO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA: 1,28 % a.a. sobre o Patrimônio Líquido do fundo* TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 4 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO O IMÓVEL Edifício inaugurado em 2007, considerado referência no município de Macaé, no Rio de Janeiro. Foram investidos cerca de R$ 7 milhões para que o imóvel pudesse ser adaptado ao padrão exigido pela Petrobrás. O empreendimento está localizado em ponto estratégico da cidade, próximo à rótula, na praia Campista, em um terreno de 1.600 m², com área total construída de 12.462,49 m². É composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem com 154 vagas e andar térreo com pé direito duplo no foyer. Há, ainda, um centro de negócios e um auditório com capacidade para 50 pessoas no mezanino, seis pavimentos com cinco salas por andar e cobertura composta por quatro salas com terraço privativo. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL SETOR DE ATUAÇÃO Exploração de Petróleo TIPO Aquisição LOCALIZAÇÃO Macaé/ RJ PRAZO 10 anos PERFIL DO IMÓVEL Sede Administrativa INÍCIO 08/06/2007 ÁREA DO TERRENO 1.600 m2 DATA DE PAGAMENTO 5º dia útil ÁREA DO EDIFÍCIO 12.462,49 m2 ÍNDICE DE REAJUSTE IGPM ÁREA BRUTA LOCÁVEL 6.570,33 m2 SEGURO PATRIMONIAL Mapfre Seguros VALOR DO ALGUEL R$ 559.634,94 GARANTIA Não há VALOR DO IMÓVEL R$ 66.092.000,00 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 5 PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO O IMÓVEL Inaugurado em 1991, próximo à Avenida das Nações Unidas e à estação de Metro Santo Amaro, o edifício passou por um retrofit completo para adequação de suas características e consequente relocação a patamares de mercado, no ano de 2011. Em um terreno de 4.069 m², com área total construída de 9.011 m² e área bruta locável de 6.800 m², o edifício conta com seis pavimentos, além da cobertura, e 164 vagas de estacionamento. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE ALUGUEL SETOR DE ATUAÇÃO Automobilístico TIPO Aquisição LOCALIZAÇÃO São Paulo/ SP PRAZO 10 anos PERFIL DO IMÓVEL Sede Administrativa INÍCIO Dia 5 de cadas mês ÁREA DO TERRENO 4.069,00 m2 DATA DE PAGAMENTO 1º dia útil ÁREA DO EDIFÍCIO 9.011,00 m2 ÍNDICE DE REAJUSTE IGPM ÁREA BRUTA LOCÁVEL 6.800,00 m2 SEGURO PATRIMONIAL Allianz Seguros VALOR DO ALGUEL R$ 309.500,88 GARANTIA Fiador Gefco VALOR DO IMÓVEL R$ 37.210.000,00 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 6 LINHA DO TEMPO Início do fundo Aquisição Amortização das cotas referente ao valor do imóvel Novembro 2012 Novembro 2012 Junho 2013 2010 2013 SITUAÇÃO DE PAGAMENTOS REGULARIDADE DO IMÓVEL Aluguel Petrobrás Peugeot Abril/13 05/04/2013 05/04/2013 Maio/13 07/05/2013 03/05/2013 Junho/13 07/06/2013 05/06/2013 Auto de Regularização (Habite-se) IPTU Licença do Corpo de Bombeiros Seguro do Imóvel Petrobrás Peugeot 06/01/2009 04/07/1991 OK OK 30/11/2006 30/03/2012 R$ 64,080,000.00 R$ 42,506,545.60 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 7 PRINCIPAIS EVENTOS DO TRIMESTRE As assinaturas dos instrumentos contratuais entre o TRX Edifícios Corporativos - XTED11 e a Itambé, referentes à aquisição e locação do Imóvel Itambé, não foram formalizadas apesar dos esforços da TRX Gestora para finalizar o negócio até o final de maio. Em abril, a Itambé informou a TRX que a venda do Imóvel Itambé só seria concretizada após a aprovação, pelo Conselho Administrativo da Defesa Econômica - CADE, da Joint Venture realizada entre a Itambé Alimentos S.A. e a Vigor Alimentos S.A.. A amortização foi de, aproximadamente, R$ 33.227.550,00 (trinta e três milhões, duzentos e vinte e sete mil, quinhentos e cinquenta reais), realizada de forma pro rata, na proporção da quantidade de cotas de emissão do Fundo detidas por cada um dos cotistas. O pagamento da amortização ocorreu no dia 12 de julho de 2013, juntamente com o pagamento dos rendimentos mensais, no montante de R$ 22,65 (vinte e dois reais e sessenta e cinco centavos) por cota, com base na posição Por entender que a aprovação do CADE requer um prazo lon- dos cotistas de 28 de junho de 2013. go, o que prejudicaria, temporariamente, os cotistas do Fundo, a TRX Gestora e o Citi Administrador comunicaram con- A amortização aconteceu no valor da Cota Patrimonial do juntamente a Itambé que o imóvel não seria mais adquirido Fundo, que era de R$ 95,39 (noventa e cinco reais e trinta pelo Fundo caso as assinaturas não fossem formalizadas até e nove centavos) no dia 28 de junho de 2013 e, com o reajuste, o final de maio, o que de fato não aconteceu. passou a ser no montante de R$ 72,74 (setenta e dois reais e setenta e quatro centavos). Durante o período de negociação, a TRX analisou outros empreendimentos com capacidade de substituir o Imó- A TRX continuará analisando e diligenciando outras opções vel Itambé e preparou um pipeline com 11 imóveis, soman- de investimento para eventuais recursos de liquidez do Fundo do cerca de R$ 280 milhões, para apresentar na Assem- e futuramente propor aos cotistas novas emissões para um bleia Geral de Cotistas do Fundo, para deliberação pela novo ciclo de aquisição de ativos. aquisição de outro imóvel ou pela amortização das cotas referentes ao valor do Imóvel Itambé. A maioria dos cotistas presentes deliberaram, no dia 24 de junho de 2013, na Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas do Fundo, pela amortização de cotas referente aos recursos captados na Oferta do Fundo, não utilizados para a aquisição dos ativos imobiliários. TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 8 RENTABILIDADE Desde a primeira distribuição de rendimentos em fevereiro de 2013, o fundo acumulou rentabilidade de 4,20% na distribuição de seus rendimentos advindos dos alugueis. Abaixo, a tabela demonstra a rentabilidade acumulada: Últimos 12 meses Dividendos Var. Preço das Cotas R$/Cota % FEV / 13 MAR / 13 ABR / 13 MAI / 13 JUN / 13 JUL / 13 Acumulado 0.75 0.74 0.75 0.66 0.66 0.64 4.20 0.66% 0.66% 0.64% 4.20% 0.75% 0.74% 0.75% R$/Cota 104.30 100.30 101.69 98.90 96.70 90.90 90.90 % 0.00% -3.84% 1.39% -2.74% -2.22% -6.00% -9.10% 0.75% -3.10% 2.14% -2.08% -1.56% -5.36% -4.90% Dividendos + Variação LIQUIDEZ O Fundo contou com um volume de negociações de R$ 118,3 milhões e um giro de 82% do total de cotas desde seu início. Abaixo, o gráfico demonstra a liquidez do fundo: Volume de Cotas Negociados X Preço de Negociação 60,000 R$ 120.00 50,000 R$ 100.00 40,000 R$ 80.00 30,000 R$ 60.00 20,000 R$ 40.00 10,000 R$ 20.00 Novembro / 2012 VOLUME NEGOCIADOS PREÇO DE NEGOCIAÇÃO Junho / 2013 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 9 PREVISÃO DE DIVIDENDOS O gráfico abaixo traz uma projeção dos dividendos para os próximos 12 meses do Fundo XTED11, destacando os principais eventos que estão previstos nos rendimentos. Em anexo, uma tabela com a previsão completa dos rendimentos, que levam em conta os reajustes dos contratos de locação com base na inflação acumulada e uma estimativa das despesas*. 0.6000 0.5800 0.5600 Reajuste “Imóvel Petrobrás” 0.5474 Pagamento de Auditoria dividido em duas parcelas (abril/14 e maio/14) Reajuste “Imóvel Peugeot” 0.5474 0.5474 0.5474 0.5474 0.5364 0.5400 0.5415 0.5313 0.5313 ABR / 14 MAI / 14 0.5415 0.5415 JUN / 14 JUL / 14 0.5358 0.5200 Previsão de Despesa com os Laudos de Avaliação dos Imóveis 0.5000 0.4800 AGO / 13 SET / 13 OUT / 13 NOV / 13 DEZ / 13 JAN / 14 FEV / 14 MAR / 14 (*) Para o cálculo dos reajustes de inflação previstos, são utilizados os índices IGPM (projetado Bacen) e IPCA – conforme previsto em cada contrato de locação. “A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico acima são estimativos e não representam qualquer garantia por parte da TRX, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados aqui, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos. Conforme comunicado divulgado no site BM&F Bovespa em 19/04/2013, no período de abril a dezembro de 2013 será aplicado desconto à taxa de consultoria imobiliária”. CARTEIRA DE INVESTIMENTOS Gráfico de Investimento por classe de ativo (%) 1% Atualmente, 99% da carteira do Fundo está O gráfico ao lado mostra a divisão alocada em dois edifícios corporativos mo- da carteira, de acordo com o invesnousuários. Os recursos não alocados em timento por classe de ativo empreendimentos imobiliários totalizavam, em junho de 2013, R$ 970.000,00; valor equivalente a 1% do Patrimônio Líquido. IMÓVEIS RENDA FIXA 99% TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 CARTEIRA IMOBILIÁRIA 10 Locatários (em% Receita) Os empreendimentos imobiliários do portfólio estão localizados em duas cidades brasileiras e locados para inquilinos com excelente avaliação de risco de crédito, por meio de contratos de longo prazo. Ao lado, é possível observar o percentual da receita no trimestre. 36% CONTRATOS DE LOCAÇÃO Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita) O TRX Edifícios Corporativos conta com dois locatários, com contratos reajustados anualmente pela variação do IGPM. 70% O vencimento dos contratos de locação que compõem o Fundo são diversificados, como mostra o gráfico ao lado: 64% 64% 60% 50% 36% 40% 30% 20% 10% 0% 2017 2021 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 11 COMPARATIVO DE RENTABILIDADE XTED11 X IFIX (1) Abaixo, o gráfico mostra a variação da rentabilidade do XTED11, comparativamente à rentabilidade do índice IFIX (2), desde o lançamento do fundo. 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0% -1.00% -2.00% -3.00% TRX IFIX (1) Fonte: Quantum Axis (2) IFIX: Índice de fundos de investimentos imobiliários – Criado para atender ao mercado com um indicador específico para acompanhar o desempenho de fundos imobiliários. COMPARATIVO DE DESEMPENHO DE FII (1) Confira a tabela comparativa de Fundos de Investimento Imobiliário que possuem ativos compatíveis com os do fundo XTED11. (1) Fonte: Quantum Axis; (2) DY (Último rendimento distribuído/ Valor da Cota no último dia do trimestre) DYLTM ( Soma dos últimos 12 rendimentos/ Valor da Cota no último dia do trimestre); e (3) 12 Meses ou desde o início do fundo. TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 12 ANEXO 1 - FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS - PREVISTO 12 MESES Mês de reajuste do aluguel “A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico acima são estimativos e não representam qualquer garantia por parte da TRX, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados aqui, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos. Conforme comunicado divulgado no site BM&F Bovespa em 19/04/2013, no período de abril a dezembro de 2013 será aplicado desconto à taxa de consultoria imobiliária”. TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 13 ANEXO 2 - SENSIBILIDADE - STRESS TEST 100% % 6.44 0.54 % 6.56 0.55 50% % 2.78 0.23 % 2.80 0.23 60% % 3.52 0.29 % 3.55 0.30 70% % 4.25 0.35 % 4.31 0.36 80% % 4.98 0.42 % 5.06 0.42 90% % 5.71 0.48 % 5.81 0.48 90% % 5.71 0.48 % 5.81 0.48 0% % 6.44 0.54 % 6.56 0.55 5% % 6.40 0.53 % 6.51 0.54 10% % 6.36 0.53 % 6.46 0.54 15% % 6.31 0.53 % 6.42 0.53 20% % 6.27 0.52 % 6.37 0.53 25% % 6.23 0.52 % 6.32 0.53 25% % 6.23 0.52 % 6.32 0.53 Peugeot 100% % 6.44 0.54 % 6.56 0.55 0% % 3.85 0.32 % 3.89 0.32 40% % 4.05 0.34 % 4.04 0.34 50% % 4.17 0.35 % 4.12 0.34 75% % 4.77 0.40 % 4.55 0.38 85% % 5.25 0.44 % 5.00 0.42 85% % 5.25 0.44 % 5.00 0.42 Petrobras 100% % 6.44 0.54 % 6.56 0.55 0% % 1.75 0.15 % 1.75 0.15 40% % 2.08 0.17 % 2.02 0.17 50% % 2.24 0.19 % 2.16 0.18 75% % 3.09 0.26 % 2.94 0.24 85% % 3.88 0.32 % 3.72 0.31 85% % 3.88 0.32 % 3.72 0.31 RECEITAS Dividendo 12. Meses mês Dividendo Ano 2014 mês AUMENTO DA DESPESAS DO FUNDO Dividendo 12. Meses mês Dividendo Ano 2014 mês Dividendo 12. Meses mês Dividendo Ano 2014 mês Dividendo 12. Meses mês Dividendo Ano 2014 mês TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013 ANEXO 3 - COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES Para consultar os comunicados e fatos relevantes do TRXL11, visitar www.bmfbovespa.com.br/Mercados/Fundos/ETFs /Fundos Imobiliários/ Neste endereço, estão disponíveis todos os comunicados, fatos relevantes e outros documentos, inclusive Edital de Convocação para AGE (Assembleia Geral Extraordinária). 14 TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS XTED11 - FII Relatório Trimestral 2º Trimestre de 2013 PARA MAIS INFORMAÇÕES, FAVOR CONTATAR: Relações com Investidores Tel.:(11) 4872-2600 / [email protected] Rua dos Pinheiros, 870 - 24° andar CEP 05422-001 - Pinheiros - São Paulo Tel. 55 11 4872.2600 • Fax. 55 11 4872.2601 www.trx.com.br PRESTADORES DE SERVIÇOS GESTOR ADMINISTRAÇÃO CUSTÓDIA AUDITORIA As informações existentes neste material são de caráter exclusivamente informativo, e não representam oferta ou publicidade. Fundos de investimentos não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do fundo garantidor de crédito – FGC. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo. Verifique a tributação aplicável. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura.
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