Ausgabe 01/2011 - Union Investment Real Estate GmbH

Transcrição

RAUM mehr
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Verlässlich
Deutschland bietet
Immobilienanlegern
Sicherheit
Mustergültig
Hotelbetreiber und
Investoren schmieden
eine Umweltallianz
Das Kernstück
eines Marktes
Alle reden von Core – doch
jeder Investor definiert den
Begriff anders
Ausgabe 1 | 2011
inhalt
Titel
Im Fokus der Investoren
stehen Kernmärkte wie
die Pariser Bürostadt
La Défense. Seite 4
4 Core Auf der Suche nach einer einheitlichen Definition
9Investitionsklimastudie Positiver Trend bestätigt sich
11Immobilienmarkt UK James Whitmore, „Property Week“, über
Licht und Schatten auf dem britischen Markt
Märkte
12 Deutschland Das Land mit vielen Zentren überzeugt interna
tionale Immobilienanleger
17 Stabilität gewährleistet Frank Billand, Geschäftsführer der
Union Investment Real Estate GmbH, im Interview
KONZEPTE
22Nachhaltige Hotels Investoren und Betreiber verfolgen gleiche
Ziele bei Energieeffizienz und Umweltschutz
26Emissionszertifikate Wie Unternehmen freiwillig ihre Klima
bilanz verbessern können
28Eingangshallen Das Foyer als Ausdruck der Unternehmens
philosophie
31Lobbyarbeit Architekt Hadi Teherani im Interview
Gute Aussichten bieten Deutschlands Immobilienmärkte. Seite 12
32 Prime Property Award Die Preisträger des Wettbewerbs 2010
Portfolio
18 Diversifikation Wie professionelle Immobilieninvestoren ihr
Anlagerisiko minimieren
RUBRIKEN
3 Zur Sache Reinhard Kutscher über neue Strategien vor dem
Hintergrund erhöhter Inflation
Hotels engagieren sich
nachhaltig für
Klimaschutz.
Seite 22
33Nachrichten Union Investment übernimmt französischen Part
ner; Buchtipp: „Prix Pictet 2010. Growth“; Unternehmen haben
Immobilienkosten im Blick; In Asien boomt der Büroneubau
34Nachrichten Einzelhändler expandieren am liebsten in
Deutschland; Büroflächennachfrage in Indien steigt; Christoph
Schumacher verstärkt Union-Investment-Team
34Impressum/Kontakt
Aus funktionalen
Eingangshallen
werden Orte der
Begegnung.
Seite 28
2
Raum & mehr 1 | 2011
Titelbild
Blick von der Tower Bridge auf die Skyline der Londoner City und deren Land
mark-Gebäude „The Gherkin“, Sitz der Versicherung Swiss Re. Der Finanz
distrikt ist das Herzstück der britischen Hauptstadt und gilt als Inbegriff eines
europäischen Core-Marktes.
zur sache
Inflation am Horizont – Zeit für neue Strategien
von Reinhard Kutscher
D
er Begriff Inflation wird in Deutschland aus historischen
dieser „importierten Inflation“ treten in Deutschland im Zusam-
Gründen häufig mit dem Schreckgespenst der Hyperinflation
menhang mit einer dynamischen Wirtschaftsentwicklung Steige-
assoziiert. Bis heute wirkt das Bild der zwischen 1914 und
rungen der heimischen Löhne und Produktionskosten auf, welche
Fotos: mauritius images/Alamy (Cover); Rainer Unkel; Süddeutsche Zeitung Photo/Robert Haas;
Crowne Plaza Copenhagen Towers; Union Investment (2)
1923 nahezu völlig entwerteten deutschen Währung nach, die
ihrerseits zu Verteuerungen führen.
damals von so manchem nur noch als Brennmaterial im häuslichen
Mit Immobilieninvestments ist es möglich, auf mehrere Arten Nut-
Kachelofen geschätzt wurde. Diese rein negative Wahrnehmung der
zen aus höheren Inflationsraten zu ziehen. Auf der einen Seite sind
Inflation verstellt jedoch den Blick darauf, dass eine maßvolle Inflation
Mietverträge meist indexiert. Steigen die Inflationsraten, erfolgt durch
keineswegs nur Risiken, sondern vielmehr auch beachtliche Chancen
die Indexklauseln eine entsprechende Anpassung der Vertragsmieten
bieten kann: Vor allem Investoren Offener Immobilienfonds können
an das insgesamt höhere Preisniveau. Auf der anderen Seite kön-
von erhöhten Preissteigerungsraten profitieren. Denn die Geschich-
nen frei werdende Flächen in Zeiten erhöhter Inflation in der Regel
te zeigt, dass erhöhte Inflationsraten mehrheitlich mit steigenden
zu besseren Konditionen nachvermietet werden. Eine weitere Mög-
Mietpreisen und höheren Fondsrenditen einhergehen.
lichkeit, von einer zukünftigen Inflation im Rahmen einer Anlage-
In Deutschland ist die Krise einem soliden Aufschwung ge-
strategie zu profitieren, besteht darin, die zunächst noch günstigen
wichen: Das Land mit dem stärksten Wirtschaftswachstum in
Finanzierungsbedingungen durch die Aufnahme von Krediten lang-
Westeuropa steigerte sein reales Bruttoinlandsprodukt 2010 um
fristig zu sichern.
3,6 Prozent. Für das Jahr 2011 prognostiziert die OECD ein
Die Beispiele zeigen anschaulich, wie Anleger mit Immobilienin-
Wirtschaftswachstum von 2,5 Prozent. In Deutschland stieg die
vestments beziehungsweise Offenen Immobilienfonds von höheren
Inflationsrate 2010 im Vergleich zum Vorjahr um 1,1 Prozent-
Inflationsraten profitieren können. Allerdings muss das Fonds- oder
punkte und im Euro-Raum um 1,6 Prozentpunkte. In den kom-
Asset Management sich rechtzeitig auf ein Inflationsszenario ein-
menden Jahren ist von steigenden Inflationsraten auszugehen,
stellen und entsprechend agieren.
$
die über dem 2-Prozent-Inflationsziel der EZB
liegen werden und 2013/2014 ihren Peak erreichen könnten. Diese erhöhte Inflation wird
vermutlich vor allem durch steigende Rohstoffpreise, zum Beispiel für Heizöl oder Gold,
hervorgerufen werden. Zum anderen wandelt
sich das bislang günstige wirtschaftliche Umfeld für Billigproduktionen in Entwicklungsländern: So lässt sich gerade in Schwellenländern wie etwa Brasilien ein kontinuierlicher
Anstieg der Löhne und Produktionskosten
beobachten, die sich sodann auch auf die
hiesigen Produktpreise übertragen. Neben
Reinhard Kutscher ist Vorsitzender
der Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH.
3
titel
Begehrte Pole-Position
Ob Investoren, Finanzierer oder Berater: Alle suchen Core-Objekte. Ob aber wirklich jeder dasselbe meint, ist
keineswegs sicher. Von Miriam M. Beul und Anne Wiktorin
4
A
ls eine Talkrunde auf der letztjährigen Immobilienmesse Expo
Real in München der Frage nachging, was Core-Immobilien sind,
reagierten einige Besucher mit Unverständnis. „Wer das nicht
weiß, hat in der Welt der Immobilienprofis nichts zu suchen“, so der
Tenor der Zuhörer. Schließlich steht der Begriff Core – das englische
Wort für „Kern“ oder „Herzstück“ – seit der Finanz- und Wirtschaftskrise wortwörtlich im Zentrum des Immobiliengeschehens: „Auf den
weltweiten Investmentmärkten sind derzeit praktisch ausschließlich
Core-Immobilien gefragt“, sagt Investmentchef Lars-Oliver Breuer von
Savills Deutschland. Was Käufer erwarten, wenn sie nach Core fragen,
fasst Jan Linsin, Chefresearcher beim internationalen Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE), griffig zusammen: „Core-Immobilien sind
langfristig auf dem aktuellen Marktniveau an Mieter mit exzellenter
Bonität vermietete, hervorragend ausgestattete Objekte in bester Lage
und sehr guter baulicher Qualität.“ Wer solche Objekte erwirbt, dem
geht es in erster Linie um Sicherheit: Die beschriebenen Sahnestücke
auf den Immobilienmärkten werfen zwar keine Traumrenditen ab, so
Linsin, bergen dafür aber die geringsten Risiken: „Auf einer RisikoRendite-Matrix liegt der Core-Bereich also immer im linken unteren
Quadranten.“
Eine einfache Sache also, könnte man meinen. Fragt man indes
die genannten Parameter genauer ab, wird es kompliziert. Wann ist
ein Bürogebäude „langfristig“ vermietet, wann eine Einzelhandelsfläche? Was heißt „hervorragend ausgestattet“, was ist und vor allem
wo finden Investoren eine „beste Lage“? In Bielefeld oder in Berlin?
In London oder Lille, Tokio oder Tarragona? Gelten die Kriterien für
Bürogebäude genauso wie für Shoppingcenter, Logistikhallen, Hotels oder Seniorenresidenzen? Und wann darf sich ein ganzes Immobilienportfolio Core nennen? „Interessante Fragen“, sagt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate beim Analysehaus Feri Eurorating,
„über die man ein Buch schreiben könnte“. Kein Zweifel, das Thema
ist sehr komplex, denn eine „konsistente, verbindliche Definition des
Core-Begriffs auf Immobilienebene“ gebe es bislang nicht, erläutert
Matthias Pink, Research-Experte im Berliner Büro des internationalen Immobilienberaters Savills. Ein Umstand, der in den vergangenen
beiden Jahren mit dazu beigetragen hat, dass es zu „unzulässigen
Vereinfachungen“ des Begriffs zumindest „im einfachen Immobilienjargon“ gekommen sei, klagt Andreas Schulten, Vorstand des Berliner
Marktforschungsinstituts Bulwien Gesa: „Core ist zu einem Synonym
für ‚auf allen Ebenen erfolgreich’ geworden.“
So ist es durchaus lohnenswert, sich dem Begriff systematisch zu
nähern. Feri-Immobilienexperte Kubatzki richtet dazu den Blick auf die
Kapitalmarktseite: „Hier bedeutet Core die Investition in klassische,
entwickelte Märkte.“ Diese Marktbetrachtung empfehle sich auch
als „erste Näherungsgröße“ für die Immobilienwirtschaft: „CoreInvestments konzentrieren sich also zunächst auf Core-Märkte wie
zum Beispiel London, Hamburg, New York“, erläutert Kubatzki. Erst
nach und nach habe sich daraus ein weiter gehender Begriff abgeleitet: „Core als unterste, sicherste Stufe der Risk-Return-Kurve – §
Am Start: New York gilt als
klarer Core-Markt, auch wenn
Immobilieninvestoren zurzeit
noch auf das „Go“ warten.
Core-Fonds sind Investors Liebling
Europäische nicht börsennotierte Immobilienfonds nach ihrer Risikoausrichtung; links Anteil am Liegenschaftsvermögen* in Prozent,
rechts Anzahl der Fonds**
Core
10
69
250
Value-added
Opportunistic
250
200
21
150
148
Foto: Jose Giribas
100
50
69
0
* gesamt: 257,6 Mrd. Euro ** gesamt: 469 Fondsvehikel
Quelle: INREV, November 2010
5
titel
Fotos: obs/Landeshauptstadt Düsseldorf; Caro/Oberhäuser; Feri Eurorating
„Kö-Bogen“: Der Shopping- und Bürokomplex (oben, Simulation) soll Düsseldorfs neues Sahnestück werden. Davon
hat die Londoner City (unten) gleich mehrere, darunter den markanten Firmensitz von Swiss Re, „The Gherkin“.
6
woraus dann weitere Kriterien wie Qualität des Objektes und des
Mieters resultieren.“
Welche Märkte als Core gelten dürfen, ist dabei, zumindest in der
Theorie, vergleichsweise unstrittig: Zum Kernbereich gehören reife,
liquide Märkte mit stabilen politischen wie wirtschaftlichen Rahmen
bedingungen. Indikatoren sind sowohl makroökonomische – Brutto
inlandsprodukt, Inflation, Verschuldung oder Bevölkerungsentwick
lung – als auch immobilienspezifische, darunter die Liquidität des
Marktes, Transparenz und Rechtssicherheit. Wie die Weltkarte der
regionenüberschreitenden Immobilieninvestments zeigt, haben Inves
toren dabei ganz offensichtlich das größte Vertrauen in die europä
ischen Immobilienmärkte (siehe Karte Seite 8): Während Nordameri
ka und Asien 2009 und 2010 Kapital exportierten, zog Europa fast
drei Mal mehr Immobilienkapital aus anderen Regionen der Welt an,
als es exportierte.
Auch subjektive Kriterien spielen eine Rolle
So viel zu Theorie und Statistik – die Praxis ist wieder einmal kom
plizierter: „Wir haben eigene Definitionen für unser Markt-Scoring
entwickelt“, sagt beispielsweise Olaf Janßen, Leiter Research bei der
Union Investment Real Estate GmbH. Die Hamburger Immobilien
fondsgesellschaft, die ein weltweites Immobilienvermögen von rund
18 Milliarden Euro verwaltet, unterscheidet insgesamt 54 potenzielle
Investitionsländer in drei Risikogruppen: Core, Core-Plus und Emerging.
Neben westeuropäischen Kernmärkten wie Deutschland, Frankreich und
Großbritannien sowie den globalen Schwergewichten USA und Japan
zählt Union Investment auch Hongkong zu den Core-Märkten. Anders
der globale Immobilien-Asset-Manager AEW Capital Management.
Das Unternehmen mit Hauptsitz in Boston, das weltweit ein Immobi
lienvermögen von etwa 40 Milliarden Dollar verwaltet, zählt keinen
asiatischen Standort zum Core-Segment. „Die Preisschwankungen in
„Core bedeutet die Investition
in klassische, entwickelte
Märkte. Immobilieninvestments
konzentrieren sich also zunächst
auf Märkte wie London, Hamburg
oder New York.“
Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate,
Feri Eurorating
Hongkong oder Tokio sind aus unserer Sicht zu hoch für einen CoreMarkt“, erläutert AEW-Analyst Marc Langenbach und betont: „Wie
einzelne Investoren die Länderrisiken bewerten, ist durchaus unter
schiedlich und hängt auch von subjektiven Beurteilungskriterien ab.“
Weitgehende Einigkeit allerdings besteht bei der Bewertung des euro
päischen Leitmarktes Großbritannien: „Eindeutig Core“, sagt Langen
bach, genau wie die USA, Frankreich oder Deutschland.
Weil aber die globalisierte Immobilienwelt in hohem Maße lokal
geprägt ist, muss die Definition des Core-Marktes in der Praxis von der
Makro- auf die Mikroebene heruntergebrochen werden. Für Andreas
Pohl, Mitglied im Vorstand des Immobilienfinanzierers Deutsche Hypo
in Hannover etwa, zählen dazu die jeweiligen Central Business Districts
großer Städte mit hoher Wirtschaftskraft. Die Londoner City gehört
genauso unzweifelhaft dazu wie die Pariser Bürostadt La Défense. In
Deutschland gelten mindestens die fünf sogenannten Bürohochburgen
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München als Märk
te, die die Note Core verdienen. „Für uns gehören auch Köln und Stutt
gart dazu“, sagt Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin von Generali
Deutschland Immobilien. Wenn es um Einzelhandelsimmobilien geht,
schaut der institutionelle Investor auch auf kleinere Märkte. Das gilt §
Wie Immobilieninvestoren das Verhältnis von Rendite und Risiko definieren
Core, Value-added, Opportunistic – in der
Sprache der Immobilieninvestoren sind diese
drei Begriffe in zweifacher Hinsicht bedeut
sam. Zum einen dienen sie der Kennzeich
nung eines Immobilienmarktes und/oder
einzelner Immobilien. Zum Zweiten bezeich
nen sie den Investmentstil, dem ein Anleger
oder ein Anlageprodukt folgt. In beiden Fäl
len beziehen sich die Begriffe auf das Ver
hältnis von Risiko zu Rendite. Grob verein
facht gilt: Je höher das Risiko, desto höher
ist die Erwartung an die erzielbare Rendite.
• Core: Traditionell versteht man auf Immo
bilienebene darunter reife, transparente
und ausreichend große Märkte sowie
hochwertige, vollständig und langfristig
an bonitätsstarke Mieter vermietete Ob
jekte in sehr guter Lage. An Bedeutung
gewinnt der Aspekt der Nachhaltigkeit:
E s wird erwartet, dass Gebäudezertifizie
rungen in Zukunft zu einer notwendigen,
wenn auch nicht hinreichenden Bedin
gung für Core-Objekte werden. Bezogen
auf den Investmentstil bezeichnet der
Begriff Anlagevehikel, die vornehmlich in
Core-Märkte und -Immobilien investieren.
Weitere Kennzeichen sind eine Fremdkapi
talquote deutlich unter 50 Prozent und
eine breite Diversifikation des Portfolios.
Der größte Teil der Ausschüttungen wird
aus laufenden Mieterträgen gespeist. Die
Renditeerwartung liegt zwischen 5 und
8 Prozent. Bezogen auf den Standort heißt
dies: Die Ankaufsrenditen liegen im unte
ren Viertel des jeweiligen Marktniveaus.
•Value-added: Der Begriff spezifiziert Ob
jekte, keine Märkte. Immobilien dieser
Kategorie bieten Investoren Wertsteige
rungspotenzial – etwa durch Moderni
sierung und Neuvermietung. Die Rendite
entsprechender Anlagevehikel speist sich
in der Hauptsache aus der Wertsteige
rung aufgrund wachsender Mieterträge.
Die Haltedauer liegt zwischen drei und
acht Jahren, der Fremdkapitalanteil kann
bis zu 70 Prozent erreichen. Die Zielren
diten auf das eingesetzte Eigenkapital
liegen zwischen 10 und 18 Prozent.
•Opportunistic: Junge, aufstrebende Märk
te, Immobilien mit hohem Leerstand und
viel Restrukturierungsbedarf – das su
chen Investoren, wenn sie eine opportu
nistische, hochriskante Anlagestrategie
verfolgen. Das Risiko des mit bis zu 90
Prozent fremdfinanzierten Investments
wird mit Eigenkapitalrenditen zwischen
18 und 30 Prozent belohnt.
7
titel
Hotel „Lutetia“: Immobilienperle von Paris, die 2010
einen neuen Eigentümer fand.
Topqualität in Amsterdam: Union Investment erwarb
den Büroturm „Rembrandt Tower“ schon 2006.
Der Abschwung ist überwunden
Entwicklung der weltweiten Immobilieninvestitionen, 2006 bis
2. Hj. 2010 in Mrd. Dollar
übrigens nicht nur für das traditionell polyzentrische Deutschland. Auch
in zentralistisch organisierten Ländern wie Großbritannien oder Frankreich, wo es im Bürosegment außer der Hauptstadtregion praktisch keinen anderen Core-Markt gibt, sieht dies bei Einzelhandelsinvestments
anders aus: „Im Retail-Bereich gibt es zum Beispiel in Frankreich durchaus Core-Standorte neben Paris – das Gleiche gilt für Großbritannien“,
sagt AEW-Analyst Langenbach. Der Büroturm in London, Brüssel oder
Manhattan, das Shoppingcenter in Marseille, Glasgow oder Warschau –
sie alle können also Core-Immobilien an Core-Standorten sein. Vorausgesetzt, die Flächen sind vollständig an namhafte und zahlungsfähige
Unternehmen vermietet. „Beim Ankauf eines Bürogebäudes sollte der
Vertrag noch mindestens zehn Jahre laufen, beim Einzelhandelsobjekt
gern auch 15 bis 20 Jahre“, sagt Jan Linsin von CBRE.
Abschwung
Erholung
200
150
100
50
0
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I II
2010
Quelle: CB Richard Ellis, November 2010
Europa zieht globales Immobilienkapital an
Regionenüberschreitende Immobilieninvestitionen mit den Anteilen der
Kapitalimporte und -exporte je Region, 2009 bis 1. Hj. 2010 in Mrd. Euro*
12,3
Kapitalimporte
Kapitalexporte
7,6
3,2
Nordamerika
4,7
4,2
3,1
4,3
Europa
Asien
0,2
Mittlerer Osten
0,4 0,1
0,3 0,4
Südamerika
Afrika
* Investitionen gesamt: 22,3 Mrd. Euro
8
2,8
1,0
Pazifik
Quelle: CB Richard Ellis, November 2010
Nicht alle Immobilienklassen gelten als Core
Wie aber sieht es bei anderen Nutzungsarten aus – etwa Logistikzentren,
Hotels oder sonstigen Betreiberimmobilien? „Es gibt Nutzungsarten, die
nicht zum Core-Segment gezählt werden können“, sagt Savills-Analyst
Matthias Pink: „Dazu gehören zum Beispiel Krankenhäuser, aber auch
Logistikflächen zählen in aller Regel nicht zum Core-Bereich.“ Wolfgang
Kubatzki bestätigt: „Aus der Logik heraus können Logistikimmobilien
und Pflegeheime ebenso wie Hotels keine Core-Immobilien sein.“ Die
eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit, ein wenig liquider Markt
oder zu kurze Mietvertragslaufzeiten stünden dem entgegen.
Und wie ist dann zu erklären, dass in den Portfolios typischer CoreInvestoren wie Offener Immobilienfonds, aber auch bei einigen Versicherungsunternehmen sehr wohl Hotels oder Logistikimmobilien zu
finden sind? Das, sagt Kubatzki, habe etwas mit dem Verhältnis von
Risiko und Ertrag zu tun: „In der Risk-Return-Betrachtung können solche Betreiber- oder Spezialimmobilien durchaus Core-Charakter aufweisen.“ Union Investment liefert eine andere Begründung: „Es gibt
in jeder Nutzungsart ein Core-Segment. Es wird definiert durch die
Fotos: ullstein bild/SIPA; Union Investment
Boom
250
jeweils besten Objekte in der besten Lage“, sagt Olaf Janßen. Einzig
Spezialimmobilien wie etwa Skihallen oder Produktionshallen seien
für Core-Investments ungeeignet. Auch Generali-Geschäftsführerin
Barbara Deisenrieder will bestimmte Nutzungsarten nicht grundsätzlich aus dem Core-Segment ausschließen – obwohl der Versicherer
selbst nur in die Asset-Klassen Büro, Handel und Wohnen investiert.
„Die Entscheidung, nicht auch in Hotels oder Logistikimmobilien zu
investieren, hat aber nur etwas damit zu tun, dass wir uns nicht verzetteln wollen.“
Einig ist man sich dagegen bei der Beurteilung von Projektentwicklungen: Sie gehören per se nicht zum Core-Segment. Denn erstens
sind sie mit zu hohen Risiken behaftet und zweitens werfen sie keine
laufenden Erträge ab. Sehr wohl aber können Projektentwicklungen
zu echten Core-Objekten werden: Dann nämlich, wenn sie erfolgreich
abgeschlossen und komplett vermietet sind. Weil auch Projektent-
wickler wissen, wie groß der Hunger der Investoren nach risikoarmen
Investments ist, richten sie ihre Neuentwicklungen an den Idealmaßen
von Core-Objekten aus. Stefan Mühling, Geschäftsführer des Düsseldorfer Projektentwicklers Die Developer Immobilien, entwickelt nach
den Entwürfen des US-amerikanischen Stararchitekten Daniel Libeskind derzeit den Düsseldorfer „Kö-Bogen“, ein spektakuläres Gebäude mit Handels- und Büroflächen. Rund 300 Millionen Euro wird das
gebaute Scharnier zwischen Königsallee, Jan-Wellem-Platz und Hofgarten kosten. Aufgrund seiner Lage, seiner Architektur und der künftigen
Mieterstruktur werde es nach Fertigstellung zur Riege der deutschen
Core-Objekte gehören, gibt sich Mühling überzeugt.
Indes sorgen keineswegs nur Neubauten für Nachschub an CoreObjekten. Auch Bestandsgebäude können durch Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen so aufgewertet werden, dass sie aus der zweiten Klasse ins Premiumsegment aufsteigen. Das achtgeschossige §
Die Zuversicht wächst
Im aktuellen Investitionsklimaindex von Union Investment bestätigt sich
der positive Trend aus dem vergangenen Herbst
Stabiler Aufwärtstrend
Investitionsklimaindex: Veränderung in Prozent
Frankreich
Deutschland
Großbritannien
8
4
0
D
ie Finanzmetropolen London, Paris, Frankfurt am Main und New York sind die Büroinvestmentmärkte, die europäische Immobilieninvestoren am eindeutigsten mit dem
Prädikat Core belegen. Dagegen gehen bereits
bei Amsterdam, Brüssel, Tokio und Washington– Investitionsregionen, die in einem wohlsortierten internationalen Portfolio kaum fehlen
dürfen – die Einschätzungen weit auseinander.
Kritische Maßstäbe an die Core-Qualität dieser
Märkte legen insbesondere Immobilieninves
toren aus Großbritannien an – so das Ergebnis der aktuellen Investitionsklimastudie von
Union Investment, für die im Dezember 2010
in Deutschland, Frankreich und Großbritannien 174 Immobilieninvestoren befragt wurden. Während jeder zweite deutsche Investor
diese Märkte als Core einstuft, liegt die Zustimmung in UK bei mageren 30 Prozent, bezogen
auf Tokio sogar bei nur 22 Prozent. „Das Verständnis davon, was ein typischer Core-Markt
ist, wird letztlich davon geprägt, wo die Unternehmen ihren gegenwärtigen Investitionsschwerpunkt haben“, sagt Fabian Hellbusch,
Leiter Marketing bei der Union Investment Real
Estate GmbH. „Je breiter und internationaler
der Investitionsradius, desto kalkulierbarer erscheinen Risiken von Investments in Auslandsmärkten und desto weiter gefasst ist der Definitionsrahmen für Core-Märkte.“ Deutliche
Unterschiede zeigt die Union-Investment-Umfrage auch bei den aktuellen Erwartungen an
eine angemessene Core-Rendite. Das Gros der
deutschen und der französischen Investoren erachtet 4 bis 6 Prozent als angemessen, UK-Investoren erwarten mehrheitlich 8 Prozent oder
mehr. Schenkt man den Ankündigungen der befragten Immobilienunternehmen Glauben, geht
die pauschale Core-Orientierung der Investoren
langsam zurück, es rücken wieder Märkte mit
höheren Länderrisiken ins Blickfeld. So messen
in der Umfrage 50 Prozent der französischen
und 64 Prozent der britischen Investoren den
Emerging Markets einen hohen bis sehr hohen
Stellenwert bei Investments in den kommenden Jahren bei. Deutlich reservierter zeigen sich
mit 21 Prozent noch die Investoren in Deutschland. Unterdessen haben sich die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in den
drei größten europäischen Volkswirtschaften
weiter stabilisiert: Der Investitionsklimaindex
von Union Investment, der halbjährlich die Erwartungen der europäischen Immobilienprofis
erfasst, legte in Deutschland, Frankreich und UK
zu und erreichte mit 70 Punkten den höchsten
Wert seit 2006. Besonders deutlich ist der Aufwärtstrend in Deutschland, wo der nationale
Index mit 71,4 Punkten (Frankreich: 70,6; UK:
68,1) ein neues Allzeithoch erreicht.
$
www.union-investment.de/realestate
–4
–8
–12
2005
2006
1.
2. 1.
2. 1.
2.
2007 2008* 2009* 2010*
* Erhebung jeweils im Frühjahr (1.) und Herbst (2.)
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2011
London, Paris und Frankfurt gelten
eindeutig als Core-Märkte
„Welche der folgenden Büroinvestmentmärkte
sind für Sie Core-Märkte?“ Zustimmung zur
Aussage in Prozent der Befragten*
London
73
Paris
71
Frankfurt/M.
57
New York
53
Amsterdam
43
Brüssel
43
Tokio
39
Washington
37
Mailand
34
Madrid
31
Barcelona
27
Seoul
Prag
Warschau
24
21
17
0 10 20 30 40 50 60 70 80
* 174 Investoren aus Deutschland, Frankreich und UK
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2011
9
titel
„Finsbury Circus“, London: Nach dem Umbau entspricht
das Union-Investment-Gebäude wieder Core-Qualität.
Umstritten: Ob Hongkong ein Core-Markt ist, das beurteilen Investoren unterschiedlich.
Londoner Bürohaus „Finsbury Circus“ aus dem Portfolio des Offenen
Immobilienfonds UniImmo: Deutschland wird im Frühjahr 2013 wieder in der ersten Liga spielen: Das Grade-B-Gebäude aus dem Jahr
1991 wird von Union Investment gegenwärtig für 55 Millionen Pfund
umgebaut und zu einer Core-Immobilie entwickelt.
Dennoch bleibt das Angebot an Immobilien-Trüffeln weiter
knapp – erst recht, wenn die Risikoscheu der Investoren anhält. Was
dies bedeutet, zeigt eine Studie des Marktforschungsinstituts Bulwien
Gesa aus dem vergangenen November am Beispiel Deutschland: So
summiert sich der Büroflächenbestand an den für Core-Investments
attraktivsten zwölf deutschen Standorten auf gerade einmal 15,7 Millionen Quadratmeter – oder 3,8 Prozent des gesamten deutschen
Büroflächenbestands. Den Verkehrswert dieser Top Zwölf schätzt Bul-
wien-Gesa-Vorstand Andreas Schulten auf etwa 53,2 Milliarden Euro.
Das entspricht gerade einmal 13,8 Prozent des von Institutionellen
im Jahr 2009 gehaltenen deutschen Immobilienvermögens in Höhe
von 385 Milliarden Euro.
Angesichts des knappen Angebots schauen sich geschlossene
Fonds bereits wieder jenseits der Prestigelagen um. „Auch in Städten
wie Duisburg, Freiburg oder Dortmund gibt es jeweils Toplagen, die aus
Investorensicht höchste Qualität aufweisen“, sagt etwa Hans Volkert
Volckens, Geschäftsführer von Hannover Leasing in Pullach. Der Begriff
Core werde im Zusammenhang mit Immobilieninvestments zwar inflationär gebraucht – erweise sich in der Praxis aber als ziemlich unscharf,
kritisiert der Fondsinitiator. Auch Angelika Kunath, Geschäftsführerin
des Fondshauses Hamburg und Spezialistin für geschlossene Fonds,
Benchmark Staatsanleihe
Immobilienmärkte gelten als überhitzt, wenn die Bürospitzenrendite unter die Marke für Staatsanleihen sinkt
Entwicklung der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen und der Bürospitzenrendite für Deutschland (Frankfurt/M.), Frankreich (Paris),
Großbritannien (London) und die USA (New York), 2003 bis 3. Quartal 2010 in Prozent
8,0
Bürospitzenrendite Frankfurt
Staatsanleihe Deutschland
8,0
Bürospitzenrendite Paris
Staatsanleihe Frankreich
8,0
Bürospitzenrendite London
Staatsanleihe Großbritannien
8,0
6,0
6,0
6,0
6,0
4,0
4,0
4,0
4,0
2,0
2,0
'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10
Quelle: Savills, Thomson Reuters, 3. Quartal 2010
10
2,0
'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10
Bürospitzenrendite New York
Staatsanleihe USA
2,0
'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10
'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10
spricht von einer „philosophischen Frage“, sobald das Gespräch auf
„die berühmten vier Buchstaben“ zusteuere. „Jeder ordnet diejenigen
Faktoren dem Core-Bereich zu, die er selbst für richtig hält“, meint
sie. Im Grunde sei die Frage nach „Core oder nicht Core“ immer noch
eine Einzelfallentscheidung.
Mag es hinsichtlich der Immobilienbetrachtung also noch Definitionsbedarf geben, so ist man bei der Charakterisierung von Investmentstilen schon ein Stück weiter. Der europäische Verband der nicht
börsennotierten Immobilienvehikel, INREV, nämlich entwickelte bereits
2004 eine erste Klassifikation der Anlagevehikel in Core, Value-added
und Opportunistic (siehe Kasten Seite 7). Unter dem Eindruck der Kapitalmarktkrise und der Veränderungen, die sie für Immobilieninvestoren
mit sich brachte, werden diese nun neu gefasst: Die verschiedenen
Investmentstile werden künftig als „Bündel von Risiken“ verstanden.
Welche Risikofaktoren auf sie einwirken und welches die entscheidenden Determinanten der drei Investmentstile sein werden, wird derzeit noch untersucht. Im zweiten Quartal 2011 sollen die Ergebnisse
vorliegen – und womöglich auch auf der reinen Immobilienebene zur
genaueren Definition eines Begriffs beitragen, den zwar jeder kennt,
den aber nur die wenigsten punktgenau erklären können.
$
Der britische Markt hat zwei Gesichter
Die Metropole London hat 2010 so manche gefährliche Klippe gekonnt umschifft. In der Provinz jedoch bleibt die
Lage auf den Immobilienmärkten angespannt. Von James Whitmore
Fotos: Union Investment; NordicPhotos/Chad Ehlers; privat
A
ngesichts der harten Sparmaßnahmen
der neuen Regierungskoalition in Groß
britannien sollten Investoren, Immobilien
entwickler und Makler eigentlich auf ein recht
trübes Jahr zurückblicken. Eigentlich! Doch das
Gegenteil ist der Fall: Das Transaktionsvolumen
im Investmentmarkt stieg von 25 Milliarden
Pfund (2009) auf etwa 28 Milliarden Pfund,
und die Preise für Spitzenimmobilien zogen an.
Dass dennoch einige Immobilienunternehmen in
Konkurs gingen, lag daran, dass sie ihre Objekte
in den Boomjahren 2005 und 2006 erworben
und sich hoch verschuldet hatten.
Hinter der allgemeinen Zuversicht verbirgt
sich indes eine wachsende Kluft zwischen der
Metropole London, deren Immobilienmarkt
brummt, und dem Rest des Landes – vor allem
den Midlands und dem hohen Norden –, wo
sich die Immobilienpreise im freien Fall befinden. Für britische Investoren dreht sich deshalb
alles um die Begriffe „prime“ und „secondary“,
mit denen die erst- beziehungsweise zweitklassige Qualität von Objekten beschrieben wird.
Unter „prime” versteht man moderne
1a-Immobilien, vor allem aus den Kategorien
Büro, Einzelhandel und Logistik, mit langfris
tigen Mietverträgen von mindestens zehn Jahren und solventen Ankermietern. Solche Objekte
ziehen Investmentfonds mit einer soliden CoreStrategie an. Ausländische Fonds, insbesondere Staatsfonds, konzentrieren sich deshalb in
erster Linie auf die britische Hauptstadt und
lassen sich nur selten etwa von einem großen
Einkaufszentrum in der Provinz anlocken. So hat
der staatliche Pensionsfonds Norwegens jüngst
einen 25-Prozent-Anteil an den Vermietungsrechten für die insgesamt 113 Gebäude auf der
Londoner Regent Street übernommen. Eigentümer ist der britische Staat. Der Kaufpreis soll
bei 448 Millionen Pfund liegen, was einer Rendite von etwa 4,5 Prozent entspricht. Über ING
Real Estate Investment Management erwarb der
malaysische Employees Provident Fund den Bürokomplex „40 Portman Square“ und erzielte
bei einem Kaufpreis von 181 Millionen Pfund
eine Nettoanfangsrendite von 5,6 Prozent.
Die Transparenz und Liquidität ihres Immobilienmarkts verleiht der britischen Hauptstadt
große Anziehungskraft. Britische Core-Anleger
legen ihre Mittel indes genauso gern anderswo in der Heimat an: Sie kaufen Vertriebslager
in den Midlands, Bürokomplexe in Glasgow,
Manchester und Birmingham oder riesige Einkaufszentren. Nicht zuletzt sind es die von
ausländischen Investoren gezahlten Londoner
Höchstpreise, die diese Anlegergruppe – eigenkapitalstarke Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften wie Prudential, Scottish Widows
oder Legal & General – in die Provinz treiben.
Dort suchen sie ausschließlich Topqualität.
Weisen Standort, Bauausführung, Mieter
oder Mietlaufzeiten auch nur kleinste Mängel
auf, gilt eine Immobilie schnell als 1b-Ware.
Doch auch für sie gibt es eine überraschend
hohe Nachfrage – allerdings zu einem Preis, in
den das Gros der Verkäufer kaum einwilligen
kann oder will. Vor allem börsennotierte Immobilienunternehmen wie British Land oder
Hammerson und Fondsverwaltungsfirmen wie
Delancey, Catalyst Capital oder Area Property
James Whit
more ist stell
vertretender
Chefredakteur
des Magazins
„Property
Week“, Lon
don.
Partners suchen nach preisgünstigen Immobilienangeboten, die sich mit einer geringen
Kapitalspritze optimieren und anschließend gewinnbringend veräußern lassen.
Doch die Sache hat einen Haken: Die meis
ten 1b-Objekte gehören – wirtschaftlich oder
tatsächlich – den Banken, da ihr Kauf einst mit
Fremdmitteln finanziert wurde. Seit 2007 ist der
Marktwert dieser Objekte jedoch um mehr als
50 Prozent gefallen, sodass sich diese heute
größtenteils „unter Wasser“ befinden: Ihr aktueller Wert liegt deutlich unter dem Sicherungswert der Hypothek. Den beiden größten Spezial
finanzierern für 1b-Objekte – Lloyds Banking
Group und Royal Bank of Scotland – liegt deshalb viel daran, ihr Risiko so schnell wie möglich
zu reduzieren. Da sie Notverkäufe tunlichst vermeiden möchten, müssen die Anleger Verfahren
entwickeln, die ihnen den Ankauf der Immobilie
ermöglichen und den Banken zugleich größere
Abschreibungsverluste ersparen.
Der britische Immobilienmarkt bleibt also
äußerst interessant – und bietet nach wie vor
Spielraum für eine breit gefächerte Anlegerpalette.
$
11
Märkte
In ruhigem Fahrwasser
Nationale wie internationale Immobilienanleger suchen derzeit vor allem Sicherheit. Vieles spricht deshalb für den
Standort Deutschland. Der kommt besser aus der Krise als viele andere Märkte. Von Christiane Harriehausen
12
Foto: Look- Foto/Ingolf Pompe
D
eutschland geht voran. Allen Unkenrufen zum Trotz erweist sich Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE), ein erdas Land der Dichter und Denker als Lokomotive der europäischen neut wachsendes Interesse ausländischer Investoren an Deutschland.
Volkswirtschaften. Zwar hat die Finanzkrise auch in Deutsch- „Opportunistisch agierende Kapitalanleger blicken sich wieder im Markt
land ihre Spuren hinterlassen und dem Immobilienmarkt einen kräf- um und suchen Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial“, berichtet
tigen Dämpfer versetzt. Doch insgesamt sind die großen deutschen der Berater. Deutsche Investoren interessierten sich hingegen in erster
Immobilienmärkte in diesem Marktzyklus vergleichsweise glimpflich Linie für sichere Investments mit entsprechend moderaten Renditen.
davongekommen. Vor allem der Investmentmarkt zeigt sich wieder „Vor allem Family Offices, Spezialfonds, Pensionsfonds und Offene
dynamisch. „Der Tiefpunkt der Krise liegt mit hoher Wahrscheinlichkeit Publikumsfonds kaufen ungern Risiken ein.“ Das gewerbliche Transhinter uns. Bei den Renditen und den Preisen für
aktionsvolumen ist 2010 im Vergleich zum Vorjahr
Immobilien scheinen die Untergrenzen erreicht zu Stabile deutsche Konjunktur
deutlich gestiegen. Schon Ende September lag es
sein“, analysiert Ralph Henger, Immobilienexperte Die größte europäische Volkswirtmit 13 Milliarden Euro klar über dem Wert des Geam Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. schaft in Zahlen
samtjahres 2009. Nach einem fulminanten SchlussEr beobachtet, dass die immer noch vorherrschende Bevölkerung in Mio.
spurt im vierten Quartal 2010 summierten sich die
82
Investitionen in deutsche Gewerbeobjekte schließUnsicherheit der Kapitalanleger die Investitionen
Bevölkerungsentwicklung*
–0,3
in den sehr robusten deutschen Immobilienmarkt 2010 in Prozent
lich auf gut 19 Milliarden Euro. Nur knapp wurde
mit seinen soliden Renditen lenkt. „Bleibt Deutschdie 20-Milliarden-Marke verfehlt. Immerhin 4,8 MilBruttoinlandsprodukt (BIP)
2.397,1
land Wachstumsmotor in der Europäischen Union, 2009 in Mrd. Euro
liarden Euro wurden mit Paketverkäufen umgesetzt,
dürfte das ausländische Investitionsvolumen auch
meldet CBRE. „Der Schwerpunkt lag dabei im EinzelBIP pro Kopf 2009 in Euro
29.233
weiterhin zulegen“, meint Henger. Risiken sieht er
handelsbereich“, präzisiert Fabian Klein von CBRE.
2010
83,6
nur, falls die Weltwirtschaft wieder in eine Rezes- Staatsverschuldung*
2011 könnte der Anteil von Paketverkäufen wiein Prozent des BIP
sion fallen würde. „Das würde auch die deutschen
der steigen, so seine Prognose. Allerdings würden
* Prognose Quelle: Destatis, GTAI, 2. Quartal 2010
Immobilienmärkte stark belasten – insbesondere
Käufer weiterhin Preisabschläge erwarten. Auch an
Regionen mit schwachen Standortbedingungen.“
der Dauer des Verkaufsprozesses dürfte sich vorerst
Die derzeitigen positiven Impulse allerdings würden überwiegen und nichts ändern: „Immobilien und ihre Chancen und Risiken werden nach
mit einer kleinen Zeitverzögerung auch auf den deutschen Immobi wie vor sehr genau beäugt und analysiert.“ Für die Vermarktung eines
lienmärkten zu einer steigenden Nachfrage nach Büro- und Einzel- Objektes müssen weiterhin circa sechs Monate einkalkuliert werden,
handelsflächen führen.
nur in Einzelfällen könne es auch rascher zu einer Einigung zwischen
Tatsächlich ist es insbesondere die große Stabilität seiner Märkte, Käufer und Verkäufer kommen.
die Deutschland für Investoren so reizvoll macht: Während die Preisentwicklung hierzulande relativ stabil verlaufe, seien die Immobilien- Konjunktur beflügelt Einzelhandelsinvestments
märkte in Großbritannien und Frankreich vor der Krise stark ange Gut 40 Prozent des deutschen Marktgeschehens spielt sich in den sechs
stiegen, um danach wieder deutlich nachzulassen, berichtet Henger. großen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg
So beobachtet auch Fabian Klein, Head of Investment Germany des Köln und München ab. Werden die mittelgroßen Städte hinzugerechnet, verteilen sich 60 Prozent des Transaktionsvolumens auf etwa 20
Standorte. „Das bedeutet, dass immerhin noch rund 40 Prozent auf die
Weniger Auf und Ab in Frankfurt
kleineren Standorte entfallen. Vor allem Einzelhandelsimmobilien werWertentwicklung von Büroimmobilien in Frankfurt/M. und London
den hier erworben, weshalb auch große Investoren durchaus in B-Lagen
(Capital Value Index), 1. Quartal 1987 = 100
zu finden sind“, erläutert Fabian Klein von CBRE.
London
Frankfurt
Gerade die Nebenlagen profitierten daher in diesem Jahr vom gro
400
ßen Interesse der Investoren an Handelsflächen. Denn deren Anteil am
350
Gesamttransaktionsvolumen auf dem deutschen gewerblichen Immobi300
250
lieninvestmentmarkt summiert sich im Jahr 2010 auf stolze 45 Prozent.
200
Büroimmobilien schlugen hingegen nur mit etwa 35 Prozent zu Buche.
150
„Der Vorteil der Einzelhandelsimmobilie und hier vor allem von Einkaufs100
zentren ist der stabile Cashflow und die aufgrund restriktiver Genehmi50
'87 '89 '91 '93 '95 '97 '99 '01 '03 '05 '07 '09
gungsverfahren knappe Verfügbarkeit dieser Anlageklasse“, erklärt der
Quelle: Jones Lang LaSalle, 3. Quartal 2010
CBRE-Investmentexperte den Hunger der Anleger nach deutschen §
Internationales Format: Das
Bankenviertel am Finanzplatz
Frankfurt ist der bekannteste
Bürostandort Deutschlands.
13
Märkte
Land mit vielen Zentren
Fünf Bürometropolen und 14 Einzelhandelsstandorte prägen die deutsche
Immobilienlandschaft
Kaufkraft**
Zentralität*
124,1
97,1
116,9
104,0
13,1
Hamburg
Bremen
113,4
Büroflächenbestand in Mio. m2
96,9
138,3
100,6
130,1
111,4
106,6
7,3
Düsseldorf
105,5
115,4
112,1
108,4
10,2
93,8
Dresden
136,3
107,1
102,7
Nürnberg
Stuttgart
* Bei einer Zentralität größer 100 sind die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland höher als die Abflüsse
aus dem Stadtgebiet ** einzelhandelsrelevante
Kaufkraft; 100 = Bundesdurchschnitt
89,5
Leipzig
Frankfurt/M.
Köln
128,8
101,0
101,0
Hannover
Essen
129,1
93,7
Berlin
Dortmund
119,1
108,9
18,4
125,8
120,4
13,5
München
Quelle: CB Richard Ellis, HSH Real Estate, Jones Lang LaSalle, September 2010
Einzelhandelsobjekten. Zudem lasse sich zumeist mit vergleichsweise
überschaubarem finanziellen Einsatz der Ertrag durch Um- und Ausbaumaßnahmen heben.
Einer der größten Deals des Jahres gelang dem niederländischen
Immobilienunternehmen Corio. Der Investor erwarb ein aus sieben Einkaufszentren bestehendes Paket des größten europäischen
Shoppingcenter-Entwicklers Multi Development für etwa 1,3 Milliarden
Euro – und ist damit nach längerer Suche endlich auch in Deutschland
investiert. Corio-Vorstand Gerard Groener ist von der Wirtschaftskraft
des größten europäischen Konsumentenmarkts fest überzeugt. „Hinzu
kommt, dass die Immobilienmärkte sehr stabil sind. Beste Voraussetzungen also für gute Renditen und eine sichere Wertentwicklung“, sagt
Groener. Das Unternehmen konzentriert sich vor allem auf den Erwerb
und das Management innerstädtischer Einkaufszentren. „Dabei ist die
Größe der Stadt nicht das Entscheidende. Wir gehen auch in kleinere
Städte und übernehmen Objekte mit Entwicklungspotenzial, wenn die
Lage der Immobilie, die Größe und das Einzugsgebiet stimmen“, erläutert Groener. Vor allem im Bereich von Redevelopments sieht er noch
einiges Potenzial. Die föderale Struktur Deutschlands stört den Nieder-
14
länder nicht. „Unser Unternehmen ist ohnehin dezentral organisiert. Wir
arbeiten immer mit Fachkräften vor Ort und sind gerade dabei, unseren
Mitarbeiterstamm in Deutschland aufzubauen.“
Der Aufwand lohnt sich, denn Corio will in den nächsten Jahren
insgesamt etwa 2,5 Milliarden Euro in Deutschland investieren. Für
angelsächsische Investoren ist der regional vergleichsweise stark differenzierte deutsche Immobilienmarkt allerdings gewöhnungsbedürftig.
„Deutschland ist für ausländische Unternehmen schwieriger zu bearbeiten, weil eine dezentrale Organisation vor Ort benötigt wird. Das
ist nicht immer effizient“, beobachtet Alexander Möll, Geschäftsführer
Deutschland des US-amerikanischen Immobilienunternehmens Hines.
Insgesamt jedoch werde Deutschland als Investitionsziel im Ausland
sehr positiv gesehen, berichtet er. „Wachstum, die Arbeitslosenquote
und vor allem die relativ große Stabilität während der Krise haben dem
Standort genutzt“, meint Möll.
Büroinvestmentmarkt wird sich 2011 beleben
Allerdings zeigen sich besonders auf dem deutschen Büromarkt noch
immer deutliche Unterschiede zum europäischen Immobilienleitmarkt
Großbritannien. Während dort Großtransaktionen von mehreren Hundert
Millionen Euro zum Tagesgeschäft gehören, seien diese in Deutschland
nach wie vor die Ausnahme. „Wenn es um die Dynamik und Größe des
Marktes geht, liegt Großbritannien immer noch eindeutig vor Frankreich und Deutschland“, schildert CBRE-Manager Fabian Klein die Lage.
Deutschland sei nicht nur durch seine föderale Struktur anders aufgestellt, sondern habe in der Mehrzahl auch kleinere Immobilien und Submärkte, sodass die Volumina der Einzeltransaktionen deutlich geringer
ausfielen. Der im vergangenen Jahr von CBRE begleitete Verkauf des
„OpernTurms“ in Frankfurt sei eine der wenigen Ausnahmen. Das größte
Angebot an Büroobjekten finde sich hierzulande in der Preisklasse von
25 bis 50 Millionen Euro, und der Wettbewerb um diese Gebäude sei
entsprechend hoch. „Kleiner ist der mögliche Investorenkreis schon bei
Büroobjekten zwischen 100 und 200 Millionen Euro.“ Einzelhandels
immobilien seien allerdings auch in der Größenordnung von mehr als
200 Millionen Euro gefragt, ergänzt Klein.
Nachdem bereits das Jahr 2010 auf dem deutschen Investmentmarkt wieder recht positiv verlief, geht Hines-Deutschland-Geschäftsführer Alexander Möll für 2011 von einer weiteren Marktbelebung aus.
Der Kapitaldruck bei einigen Investoren dürfte weiter steigen, argumentiert er. Da Core-Immobilien, also Top-Objekte mit geringem Risiko, rar
und teuer seien, würden einige Investoren wieder stärker nach Valueadded-Produkten mit Wertsteigerungspotenzial Ausschau halten. In diesem Segment bieten sich für Projektentwickler gute Chancen. „Wenn
die Lage des Objekts stimmt und die Immobilie durch Revitalisierungsmaßnahmen und entsprechende Mietvertragsverhandlungen zu einer
Core-Immobilie umgewandelt werden kann, liegt hier ein interessantes
Geschäftspotenzial.“ Denn die Anpassung von Bestandsimmobilien an
gestiegene Umwelt- und Energiesparanforderungen bezeichnet er als
eine der wichtigsten Zukunftsaufgaben. Die Nachrüstung von Gebäuden
gemäß den Kriterien der Nachhaltigkeit werde diese deutlich aufwerten. „In Kombination mit einer guten Mieterbetreuung im Sinne eines
vorausschauenden Asset Managements wird dies zukünftig die Renditen der Objekte sichern.“
Skeptisch zeigt sich Möll indes in Bezug auf die Perspektiven steigender Büromieten: Diese werde es allenfalls dort geben, wo das Angebot an Topgebäuden die Nachfrage in einem überschaubaren Zeitrahmen
nicht mehr bedienen könne. „In München wird dies voraussichtlich ab
Internationale Investoren kehren zurück
Entwicklung der Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien nach
Herkunft des Investors, 2005 bis 3. Quartal 2010 in Prozent
Deutschland
USA/Kanada
sonstiges Europa
Großbritannien
sonstige Länder
100
80
60
40
20
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien nach Herkunft des
Investors, 2005 bis 3. Quartal 2010 in Prozent
sonstige Länder
1,8
Deutschland
37,1
Großbritannien
15,0
gesamt:
176,7 Mrd.
Euro
sonstiges Europa
18,1
USA/Kanada
23,9
Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien, 2005 bis 3. Quartal 2010
in Mrd. Euro*
60
59,4
50
49,4
40
30
20
23,6
20,7
Foto: Getty Images/Look/Walter Schiesswohl
10
13,0
10,6
0
Wohn- und Bürogebäude in der Hamburger Hafencity
sind begehrte Objekte internationaler Investoren.
* gesamt: 176,7 Mrd. Euro
dem Jahr 2012 der Fall sein“, wagt er eine vorsichtige Prognose für die
bayerische Landeshauptstadt. Von einem flächendeckenden Mietwachstum könne jedoch keine Rede sein. „Jede der deutschen Metropolen
folgt ihrem eigenen Marktzyklus.“
Optimistischer blickt Bernhard Hansen, Vorstand des Projektentwicklers Vivico, in die Zukunft. „Seit Mitte 2010 belebt sich die Mieternachfrage nach Büroflächen wieder. Dies ist ein positives Signal für
den Markt.“ Das Unternehmen sei nach einigen Abverkäufen in den
vergangenen beiden Jahren wieder verstärkt auf der Investorenseite
unterwegs. Zu den größten Projekten von Vivico zählen in den nächsten
Jahren das Shopping- und Kongresscenter „Skyline Plaza“ in Frankfurt
und der „Tour Total“, die neue Deutschlandzentrale des Mineralölkonzerns Total in Berlin. Unter den Projektentwicklern sei allerdings nach
wie vor eine gewisse Zurückhaltung zu spüren. „Wir beobachten zwar
seit Anfang 2010 wieder ein steigendes Interesse an Grundstücken“,
so Hansen. Derzeit seien jedoch hauptsächlich Wohnungsbauprojekte
in der Planung. Die Branche leide vor allem unter der schwierigen Finanzierungssituation. Aber: „Nachdem die Immobilienbranche durch
die Finanzkrise vor zwei Jahren quasi über Nacht die Basis für Neu
entwicklungen verloren hatte, zeigen sich die Banken inzwischen wieder etwas zugänglicher“, sagt Hansen.
Hines-Experte Möll beobachtet dabei einen Verdrängungswettbewerb unter den Projektentwicklern. Abgesehen vom Wohnungsbau
gebe es derzeit kaum größere spekulative Neubauvorhaben. „Wenn
gebaut wird, dann nur mit einem hohen Stand an Vorvermietungen.“
Die entscheidende Frage sei daher, wann das in den vergangenen
Jahren errichtete Angebot an neuen Büroflächen vom Markt aufgenommen sein wird, erklärt Möll. In der Hochphase des Marktes habe
es in Deutschland einige sogenannte Forward Sales gegeben. Diese
Immobilien, die mit vollem Vermietungsrisiko an den Investor verkauft
wurden, müssten nun erst einmal Nutzer finden. In München sei dies
beispielsweise in der Parkstadt Schwabing und im Arnulfpark der §
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Quelle: BNP Paribas Real Estate, 30.9.2010
15
Märkte
Fulminanter Auftakt des Immobilienjahres 2010: der Erwerb des Einkaufszentrums „Alexa“ durch Union Investment.
Fall. In der Frankfurter Innenstadt sieht der Fachmann demgegen
über künftig ein eher überschaubares Angebot an Top-Objekten –
und entsprechende Chancen für Projektentwickler. „Allerdings muss
der Entwickler in Frankfurt die höhere Volatilität des Marktes mit
einkalkulieren.“
Insgesamt nicht erfüllt hat sich auf fast allen deutschen Teilmärk
ten die Hoffnung – vor allem der ausländischen Investoren – auf
eine günstige Mietpreisentwicklung. Auch das wirkt sich hemmend
„Jede einzelne der deutschen
Metropolen folgt ihrem
eigenen Marktzyklus.“
Alexander Möll, Geschäftsführer Deutschland
Hines Immobilien
16
auf die Planung neuer Projekte aus. Daher spielt neben der Lage und
der Ausstattung einer Immobilie auch die Frage nach dem richtigen
Zeitpunkt für den Baustart eine zentrale Rolle, wenn es darum geht,
den künftigen Erfolg eines Projektes einzuschätzen. „Die Krise hat
vielen Investoren und Projektentwicklern die Augen über die reali
sierbaren Renditeanforderungen geöffnet. Daher werden wir in den
nächsten Jahren eher kleinere Objekte und langfristigere Planungen
sehen, bei denen in erster Linie der Nutzer im Vordergrund steht“,
prognostiziert Möll.
Um die künftige Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts
macht sich der Experte dennoch wenig Sorgen. Der Wirtschafts
aufschwung sei nachhaltig, denn die Erholung der Wirtschaft basiere
nicht nur auf Exporten, sondern auch auf einer gestiegenen Binnen
nachfrage. Hinzu komme ein „vernünftiges Zinsumfeld“. Das Fazit
des Immobilienprofis deckt sich mit dem Urteil des IW-Wissenschaft
lers Ralph Henger: „Die Konjunktur hat nach der Krise wieder kräftig
an Fahrt aufgenommen.“ Wird es dabei bleiben – und dafür spricht
vieles – würde das Vorkrisenniveau bereits im Jahr 2012 wieder er
reicht werden können.
$
„Deutschlands Immobilienmärkte
stehen für einzigartige Stabilität“
Frank Billand, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH, erklärt, warum Investoren aus dem
Fotos: Keystone Pressedienst/Jochen Zick; Hines; Union Investment
In- und Ausland den Immobilienstandort Deutschland besonders schätzen
Welche Bedeutung hat Deutschland für
Union Investment?
Als Unternehmen mit Sitz in Deutschland
kennen wir uns hier hervorragend aus – und
zwar nicht nur in den „Top Five“, in denen
wir auch mit internationalen Investoren im
Wettbewerb stehen. Durch diesen Heimvor
teil können wir Risiken bestmöglich mana
gen, Investitionschancen und Marktzyklen
so nutzen, wie es generell nur „Local Player“
können. Rund 40 Prozent unseres Immobi
lienvermögens sind in Deutschland investiert,
was die zentrale Bedeutung dieses Standorts
unterstreicht.
Der Wettbewerb um Top-Objekte ist hoch.
Wie reagieren Sie darauf?
Neben dem Core-Segment, bei dem An
gebot und Nachfrage derzeit sehr weit
auseinander liegen, kommen für uns auch
gute Objekte, die noch keine Vollvermie
tung vorweisen, infrage. Allerdings machen
wir keine Zugeständnisse bei der Lage und
der Gebäudequalität. Das gilt im Übrigen
auch für Logistikimmobilien und Hotels.
Selbst in der Krise haben sich die Erträge
aus unseren Hotelimmobilien gut gehalten,
sodass wir unser Hotelportfolio gerne er
weitern würden.
Was schätzen Sie denn an den deutschen
Immobilienmärkten?
Wir schätzen vor allem die konstante Ent
wicklung der Renditen und die im Vergleich
zu anderen europäischen Staaten deutlich
geringere Volatilität von Renditen und Mie
ten. Dadurch gibt es in Deutschland keine
übermäßigen Wertrisiken.
Welche Chancen und Risiken sehen Sie in
Deutschland?
Die positive wirtschaftliche Entwicklung führt
bereits in einigen Städten zu wieder stei
genden Mieten und Vermietungsumsätzen.
Die schnelle Markterholung ist auch deshalb
möglich, weil es in diesem Marktzyklus an
kaum einem Standort zu einer Überproduk
tion an spekulativ errichteten Flächen gekom
men ist.
In welche Nutzungen und Standorte inves
tieren Sie?
Der Erwerb von Einzelhandelsimmobilien
steht für uns weiterhin an erster Stelle.
Dieses Immobiliensegment erwirtschaftet
aufgrund sehr geringer Leerstandsquoten
die höchsten Cashflows bei einem gleich
zeitig überschaubaren Risiko. Vor allem
mit Einkaufszentren, die von erfahrenen
Immobilienunternehmen geplant, entwi
ckelt und schließlich auch betrieben wer
den, haben wir sehr gute Erfahrungen
gemacht. Daneben stehen Fachmarkt
zentren und Geschäftshäuser an frequenz
starken Standorten auf unserer Einkaufsli
ste. Büroimmobilien kaufen wir vor allem in
den Immobilienhochburgen. Da die Preise
für Qualität aufgrund des Wettbewerbs stark
gestiegen sind, schauen wir uns durchaus
auch in mittelgroßen Städten nach pas
senden Objekten um.
Wie beurteilen Sie Projektentwicklungen?
Der frühzeitige Einstieg in Projektentwick
lungen war immer schon eine wichtige
Alternative für uns, um an hochwertige
Immobilien zu akzeptablen Konditionen zu
kommen. Das gilt vor allem für Einzelhandel
simmobilien wie Einkaufszentren. Zurück
haltend sind wir noch mit großvolumigen
Projekten, denen eine mehrjährige Bauzeit
bevorsteht. In jedem Fall aber arbeiten wir
ausschließlich mit erfahrenen und finanz
starken Partnern zusammen.
Frank Billand verantwortet bei der Union
Investment Real Estate
GmbH unter anderem das
Deutschland-Geschäft.
haltigkeitskriterien entwickelt wurde und
diese Qualität durch ein Zertifikat belegt ist.
Das Fehlen eines einheitlichen internationa
len oder auch nur europäischen Standards
macht es jedoch außerordentlich schwierig,
die Nachhaltigkeit des Ankaufsobjekts und
des Objektbestands mit letzter Sicherheit zu
beurteilen. Wir haben deshalb einen e igenen
Bewertungsstandard entwickelt und e rfassen
systematisch die Qualität unseres Immobi
lienportfolios, um es mit nachhaltigen Ziel
werten weiterzuentwickeln.
Das Interview führte
Christiane Harriehausen.
Welchen Stellenwert haben Green Buildings?
Bei Neubauten von hochwertigen Gewerbe
immobilien in Deutschland ist dieser neue
Qualitätsstandard inzwischen fest etabliert.
Wer heute eine Immobilie im Premiumseg
ment erwirbt, erwartet, dass sie nach Nach
17
portfolio
Die Mischung
macht‘s
Um Anlagerisiken zu verringern und Anlagechancen zu
steigern, investieren professionelle Immobilienanleger
in unterschiedliche Märkte und Nutzungsarten: Sie
diversifizieren ihr Portfolio. Von Alexander Heintze
W
er in den guten Zeiten auf den asiatischen Immobilienmärk
ten investierte, konnte enorme Wertzuwächse verbuchen –
musste dafür in den vergangenen Jahren allerdings Wertbe
richtigungen von bis zu 50 Prozent hinnehmen. Wer dagegen Gebäude
in deutschen Topstandorten kaufte, kam zwar ohne üppige Gewinne,
aber auch ohne große Blessuren durch die Krise.
Was eine gute Mischung von chancenreichen, aber volatilen und eher
langweiligen, aber stabilen Märkten ausmachen kann, haben unter den
Offenen Immobilienfonds insbesondere die breit aufgestellten Anbieter
bewiesen: „Es hat sich gezeigt, dass sie fallende Märkte durch andere
Märkte oder Immobilienklassen kompensieren konnten“, schildert Vol
ker Noack, stellvertretender Geschäftsführer der Union Investment Real
Estate GmbH, die Vorteile einer breiten Aufstellung. Mit seinem großen,
75 Immobilien umfassenden Portfolio, das breit über 17 Ländermärkte
diversifiziert ist, ist auch der Offene Immobilienfonds UniImmo: Europa
gut durch die Krise gekommen. „Die gute Diversifikation über die Nut
zungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel ist bei dem Fonds ein weiterer
Stabilitätsfaktor“, so Noack.
„Nicht alle Eier in einen Korb legen“ ist eine Binsenweisheit der
Geldanlage und gilt auch für Immobilieninvestitionen. Wer sein Kapi
tal über mehrere Märkte oder Nutzungsarten verteilt, senkt das Risiko
von Verlusten und kann seine Rendite bei einem vorgegebenen Risiko
profil gleichzeitig optimieren. Was sich einfach anhört, ist in der Praxis
eine komplexe Angelegenheit. Die größte Streuung ließe sich natürlich
erreichen, wenn überall in alles investiert würde. In der Praxis ist das
aber nicht umzusetzen und wäre unter Ertragsgesichtspunkten mögli
cherweise nicht einmal sinnvoll. Die Kapitalanlagegesellschaft WarburgHenderson ließ daher kürzlich wissenschaftlich untersuchen, ab wann
ein Immobilienportfolio optimal gestreut ist. Das Ergebnis: „Ab etwa 20
Immobilien kann man von einem diversifizierten Portfolio sprechen“,
sagt Henning Klöppelt, Sprecher der Geschäftsführung bei WarburgHenderson. Dann sinke das Risiko von Wertschwankungen und damit
das Risiko der Anlage insgesamt deutlich. „Insbesondere beim Aufbau
eines jungen Portfolios muss man darauf achten, sich keine Klumpen
risiken ins Portfolio zu holen. Die maximale Risikostreuung sollte also
möglichst frühzeitig erreicht werden“, sagt Volker Noack.
Umgekehrt aber gilt: Je mehr Immobilien in einem Fonds enthalten
sind, desto geringer fällt der jeweils zusätzliche Effekt der Risikodiver
sifizierung durch ein weiteres Objekt aus. Ab etwa 50 Liegenschaften
18
verringert Diversifizierung das Risiko nur noch geringfügig, so das Ergebnis der Warburg-Henderson-Untersuchung.
Die Frage nach der optimalen Verteilung der Anlagen beschäftigt
alle Immobilieninvestoren. Für Stefan Brendgen, CEO von Allianz Real
Estate Germany, ist die optimale Diversifizierung ein dynamischer Prozess. „Man muss das Portfolio regelmäßig hinterfragen“, sagt Brendgen.
Vor vier Jahren verkaufte Allianz daher zwei große Immobilienpakete
für rund 3 Milliarden Euro, um den Anteil deutscher Liegenschaften im
Portfolio zu senken. Eine Strategie, die bei vielen institutionellen Anlegern anzutreffen ist. Ein Blick auf die Statistik des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) zeigt: Im Jahr 2001 betrug der
Anteil deutscher Immobilien in allen Offenen Immobilienfonds noch 61
Prozent. In diesem Jahr liegt der Anteil nur noch bei 28,4 Prozent. Dafür hat sich das Engagement der Fonds in außereuropäischen Ländern
von 5 auf 13 Prozent mehr als verdoppelt (siehe Grafik).
Anlageuniversum hat sich vergrößert
Katalysator dieser fulminanten Entwicklung waren vier Gesetzesänderungen. Sie trieben die Möglichkeit, aber auch die Notwendigkeit zur
geografischen Diversifikation von Immobilienportfolios deutlich voran.
Die Initialzündung gab das Erste Finanzmarktförderungsgesetz (FMFG)
im Jahr 1990. Seitdem können Offene Immobilienfonds, für die ab 1969
das Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften (KAAG) galt, in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union unbegrenzt Grundstücke erwerben. Ein Quantensprung, denn zuvor musste der Anteil der Fondsliegenschaften in Deutschland mindestens 80 Prozent betragen. Mit dem
acht Jahre später in Kraft tretenden Dritten FMFG vergrößerte sich das
Anlageuniversum für die Offenen Immobilienfonds weiter.
Seit 1998 dürfen Fonds nicht mehr nur Grundstücke ankaufen, sondern sich auch (mehrheitlich) an Grundstücksgesellschaften beteiligen.
Ein weiterer Schritt hin zu mehr Flexibilität: Joint Ventures mit verlässlichen Partnern sind insbesondere im Ausland und bei großvolumigen
Transaktionen sinnvoll – und eignen sich zudem als Instrument zur
steuerlichen Optimierung des Fonds. Flexibler wird mit dem Dritten
FMFG auch die Anlage der liquiden Mittel: Sie dürfen seither auch in
Geldmarkt- oder Wertpapierfonds investiert werden. Doch damit nicht
genug: Zwölf Jahre, nachdem der EU-weite Ankauf von Gebäuden aller
Art möglich geworden war, erlaubte das seit dem 1. Juli 2002 geltende
Vierte FMFG nun, Gründstücke weltweit ohne Beschränkung zu er- §
Immobilienfonds streuen Investitionen sektoral und regional
Liegenschaften in deutschen Offenen Immobilienfonds: Anteil der
Nutzungsarten und Entwicklung der geografischen Verteilung in Prozent*
Hotel
3,9
Lager/Logistik
4,3
Der richtige Mietermix
in einem Gebäude senkt
das Leerstandsrisiko.
Foto: Union Investment
sonstiges
8,2
Handel/
Gastronomie
20,3
Büro
63,3
Deutschland
Europa ohne Deutschland
außereuropäische Länder
60
50
40
30
20
10
0
'01
'03
'05
'07
'09
* Anteil am Liegenschaftsvermögen der Offenen Immobilien-Publikumsfonds
Quelle: BVI, 30.6.2010; Stichtage jeweils Jahresende sowie 30.6.2010
19
portfolio
„Die optimale Diversifizierung
ist ein dynamischer Prozess. Man
muss das Portfolio regelmäßig
hinterfragen.“
Stefan Brendgen, CEO von Allianz Real Estate
Germany
werben. Zuvor waren Investitionen außerhalb der Europäischen Union
auf maximal 20 Prozent des Liegenschaftsvermögens begrenzt. Gleichzeitig wurden Minderheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften
zugelassen – ebenfalls eine folgerichtige Neuerung. Denn nicht nur
der direkte Immobilienerwerb durch Ausländer ist in vielen Ländern lediglich eingeschränkt möglich. Auch der Erwerb von Mehrheitsbeteiligungen an Gesellschaften ist Käufern fremder Nationalität nicht selten
untersagt. Mit der Ende Dezember 2007 in Kraft getretenen Novelle
des Investmentgesetzes, das im Januar 2004 das KAAG abgelöst hatte,
reagierte der Gesetzgeber auf die Praxis der Immobilieninvestition insbesondere im Ausland: Auch sogenannte mehrstöckige Immobiliengesellschaften sind seitdem zugelassen, Offene Immobilienfonds können
also ebenfalls Beteiligungen an bereits bestehenden Immobiliengesellschaften erwerben.
Doch streuen professionelle Immobilienanleger das Anlagerisiko
nicht allein über Investments in unterschiedlichen Märkten. Auch die
Verteilung auf verschiedene Nutzungsarten ist gängige Praxis. So hat
etwa Allianz Real Estate auch das Engagement im Büromarkt beziehungsweise die entsprechende Abhängigkeit davon heruntergefahren
– und dafür den Anteil von Einzelhandelsimmobilien vergrößert. Neben dem Kauf von 80 Filialen des Discounters Aldi Süd im Sommer
Das Shoppingcenter
„Arkadia“ in Warschau
ist das größte Polens.
20
dieses Jahres wechselten auch große Shoppingcenter in Budapest,
Rotterdam, Rom und Paris in den Besitz von Allianz. Einzelhandelsobjekte sind derzeit bei Investoren besonders beliebt, da sie weniger
konjunkturabhängig sind und auch in der Krise sichere Einnahmen
brachten. Wie die BVI-Statistik zeigt, haben Offene Immobilienfonds
im Lauf der Jahre ebenfalls den Anteil der Bürogebäude in ihren Portfolios sukzessive verringert. Heute sind im Schnitt gut 60 Prozent des
Liegenschaftsvermögens in Büroimmobilien angelegt. Vor zehn Jahren waren es noch mehr als 70 Prozent. Der Anteil an Handelsimmobilien ist im selben Zeitraum von 15 auf 20 Prozent gestiegen. Union
Investment hat den Retail-Anteil in ihren Fonds-Portfolios sogar auf
bis zu 30 Prozent hochgefahren.
Das Investment über verschiedene Länder und über unterschiedliche Nutzungsarten zu streuen, sind aber nur zwei von vielen Möglichkeiten, eine Diversifizierung anzugehen. Hinzu kommen unter anderem
die Streuung der Immobilieninvestments nach Risikoklassen wie dem
sicheren Core-, dem riskanteren Value-added- oder dem management
intensiven Opportunistic-Bereich. Auch durch unterschiedlich hohe Investitionssummen pro Gebäude können Investoren ihre Risiken streuen,
zudem mischen sie ihre Immobilienportfolios gern auch nach Branchen,
Mietern und Mietvertragslaufzeiten (siehe Kasten).
Nutzung und Altersklassen mixen
Ebenfalls ein beliebtes Mittel zur Diversifikation ist ein ausgewogener
Mix aus Gebäuden unterschiedlicher Altersklassen. Offene Immobilienfonds achten dabei offenbar besonders darauf, dass ihre Gebäude nicht
allzu sehr in die Jahre kommen. So ist ein Drittel der Liegenschaften Offener Immobilienfonds nicht älter als fünf Jahre alt. Ein weiteres knappes Drittel aller Gebäude wurde im Zeitraum zwischen 2000 und 2005
errichtet. Dies ergab eine aktuelle BVI-Untersuchung zum Stichtag 30.
September 2010. Zu diesem Zeitpunkt lag der Anteil der Objekte, die
nach 1995 gebaut wurden, bei knapp 80 Prozent. Der Effekt liegt auf der
Das Bürohochhaus
„Reforma 265“ in
Mexico City gehört
zum Portfolio von
Union Investment.
Hand: Durch seinen niedrigen Erhaltungsaufwand trägt ein solch junger
Immobilienbestand nachhaltig zur Wertentwicklung der Fonds bei.
Breit aufgestellte Fonds und große institutionelle Investoren kombinieren sogar häufig die entsprechenden Strategien in einem einzigen
Portfolio. Doch die meist kleineren Spezialfonds tun sich damit schwerer.
Ein Fonds beispielsweise, der sich auf Investments in Deutschland und
ausschließlich in Büroimmobilien spezialisiert hat, muss die anderen Instrumente zur Risikostreuung verstärkt einsetzen, um die fehlende Verteilung auf andere Märkte oder andere Nutzungsarten auszugleichen.
Mietverträge strukturieren
Andreas Kneip, Vorstandssprecher von Catella Real Estate, erläutert
diese Problematik anhand eines konkreten Beispiels: „Innerhalb unseres Health-Care-Fonds kaufen wir nicht nur Pflegeheime, sondern auch
Sport- und Rehakliniken, Gebäude für Medizinlogistik und in Kürze eine
Mutter-Kind-Klinik.“ Schwieriger wird es bei einem noch engeren Fokus.
Der Catella Max, ein Offener Publikumsfonds für vermögende private
und kleinere institutionelle Kunden, der ausschließlich in Immobilien in
der als besonders wertstabil geltenden bayerischen Landeshauptstadt
München investiert, bekommt seine Streuung zwar auch über verschiedene Gebäudearten hin. So ist eine Büroimmobilie in der Maxvorstadt
ebenso enthalten wie ein gemischtes Wohn- und Geschäftshaus in Pasing. Eine Diversifizierung über die unterschiedlichen Laufzeiten der
Mietverträge, über die Zahl der Mieter in einem Gebäude oder die Wahl
der Laufzeiten bei den Immobilienkrediten spielt in einem Fonds wie
diesem jedoch eine ebenso große Rolle. Besonders die Mieterstruktur
ist für Kneip ein wichtiger Parameter. „Darauf wurde allerdings früher
kaum geachtet“, sagt der Catella-Chef.
Auch die Bedeutung unterschiedlicher Mietlaufzeiten wächst. Wenn
etwa in einem Portfolio für alle Liegenschaften zum gleichen Zeitpunkt
durchgängig zehnjährige Mietvertragslaufzeiten abgeschlossen wurden,
liefen die Fonds Gefahr, dass das Vermietungsrisiko beziehungsweise
„Insbesondere beim Aufbau
eines jungen Portfolios muss
man darauf achten, sich keine
Klumpenrisiken ins Portfolio
zu holen.“
Volker Noack, stellvertretender
Geschäftsführer der Union Investment
Real Estate GmbH
das Leerstandsrisiko bei Vertragsende besonders hoch war. „Heute
werden Kurzläufer und vor allem Gebäude mit unterschiedlichen Mietern und Laufzeiten gerne als risikosenkende Mischung genommen“,
sagt Kneip. Das bestätigt Volker Noack von Union Investment: „Wir
achten genau darauf, eine gewisse Streuung der Laufzeiten im Objekt
zu haben.“ Denn über mehrere Jahre verteilte Mietverträge glätten die
zyklischen gesamtwirtschaftlichen Ausschläge in einem Immobilienportfolio. So stehen bei den deutschen Offenen Immobilienfonds bis Ende
2014 gerade zwischen 10 und 11 Prozent der Mietverträge zur Neuverhandlung an. 34 Prozent der Mietverträge laufen noch vier und neun
Jahre, 18 Prozent müssen erst zum 1. Januar 2020 neu verhandelt werden, hat der BVI ausgerechnet. „Wir beschränken im Portfolio zudem
die Zahl der Objekte, die von nur einem einzigen Mieter angemietet
wurden“, nennt Volker Noack ein weiteres Instrument der Diversifikation. Selbst wenn es dazu käme, dass ein Mieter etwa wegen einer
Insolvenz ausfiele, hätte dies nur sehr geringe Auswirkungen auf die
Wertentwicklung des gesamten Portfolios.
Genau dies ist der Sinn einer durchdachten Portfolio-Diversifikation:
die einzelnen Komponenten des Immobilienvermögens so zu gewichten, dass nachteilige Veränderungen in Teilbereichen die Stabilität des
Ganzen zu keinem Zeitpunkt gefährden.
$
Wie professionelle Anleger ein Immobilienportfolio diversifizieren
Foto: Union Investment (2); Allianz; Agentur Anzenberger
Investoren bieten sich zahlreiche Möglichkeiten zur Diversifizierung eines Immobilienportfolios. Darunter versteht man üblicherweise die Verteilung von Risiken auf mehrere Risikoträger. Ziel ist es, die Relation
von Rendite und Risiko auf diese Weise zu
optimieren. Hier die wichtigsten Parameter
im Überblick:
• Länder: Die geografische Streuung nach
Ländern und Regionen ermöglicht es,
von unterschiedlichen Marktzyklen zu
profitieren.
•Nutzungsarten: Verschiedene Nutzungs-
arten wie Büro, Hotel, Einzelhandel, Logis
tik, Lager, Wohnungen und Spezialimmobilien reduzieren die Abhängigkeit von der
Nachfrageentwicklung in einem Sektor.
•Objektgrößen: Die Verteilung auf verschie-
dene Objektgrößenklassen erhöht die Flexibilität beim An- und Verkauf und senkt das
Klumpenrisiko. Wenige große Objekte reduzieren dagegen den Verwaltungsaufwand.
•Mieter: Die Streuung nach Branchen,
nach Anzahl und Bonität der Mieter in
einem Immobilienportfolio beeinflusst die
Nachvermietungs- und Mietausfallrisiken
im einzelnen Objekt.
•Mietvertragslaufzeiten: Grundsätzlich sind
Mietverträge mit unterschiedlichen Endzeitpunkten günstig, um das Leerstands
risiko in einem Objekt und im Portfolio
zeitlich zu entzerren. Je nach Strategie
kann es aber auch sinnvoll sein, Miet
verträge gleichzeitig auslaufen zu lassen,
etwa um Sanierungen in leer stehenden
Gebäuden besser durchführen zu können.
•Darlehenslaufzeiten: Das Auslaufen von
Fremdfinanzierungen kann zeitlich gestaffelt werden, um das Zinsänderungsrisiko bei späteren Anschlussfinanzierungen zu glätten.
•Risikoklassen: Unterschieden wird in
beste Objekte in bester Lage (Core),
Immobilien mit Wertsteigerungschancen (Value-added) oder risikoreiche, beispielsweise leer stehende Gebäude und
Projektentwicklungen (Opportunistic).
Der Fokus auf eine bestimmte Risikoklasse oder deren Mischung bestimmen
wesentlich das Risiko in einem Immo
bilienportfolio.
21
konzepte
Fünf Sterne für Nachhaltigkeit
Umweltschutz und Energieersparnis spielten in den vergangenen Jahren für die Betreiber von Hotels eine zunehmend wichtige Rolle. Nun sind die Themen auch bei den Investoren angekommen. Von Maria Pütz-Willems
Das Freiburger Victoria ist ein „NullEmissions-Hotel“ dank Solar- und
Windstrom aus dem „Energiegarten“.
22
Raum & mehr 1|2011
S
chwitzen für Strom: Im Vier-Sterne-Hotel „Crowne Plaza Copenhagen
Towers“ treten die Gäste fleißig in die Pedale von „Energiefahr
rädern“. Auf diese Weise produzieren sie Strom und verlieren Kalorien – bis zum Abendessen. Denn jedem Gast, der es schafft, mindestens
zehn Wattstunden Energie zu erzeugen, spendiert das Hotel ein Menü mit
regionalen Produkten. Doch das ist nicht der einzige Grund, warum das
erste CO2-neutrale Hotelgebäude Dänemarks im vergangenen Oktober
zum „grünsten Hotel der Welt“ gekürt wurde. Den Ecotourism Award
2010, ausgelobt von Skal International, dem weltweiten Verband der
Führungskräfte in der Tourismuswirtschaft, verdankt das Haus seinem
ausgeklügelten Energie- und Umweltkonzept: So speist sich das Kühlund Heizungssystem aus dem Grundwasser, die Fassade trägt Nord
europas größte Solaranlage. Alle Zimmer sind mit energiesparsamen
Geräten und Beleuchtungssystemen ausgestattet, Shampooflaschen,
Zahnbürsten und Duschhauben sind biologisch abbaubar. Das Restaurant verarbeitet ausschließlich regionale Lebensmittel, Küchenabfälle
werden zur Erzeugung von Biogas und Dünger genutzt.
Das Crowne Plaza ist nur ein Beispiel dafür, dass das Thema Nachhaltigkeit in Europas Hotellerie Fuß gefasst hat. Seit 1998 steht es etwa
bei Europas größter Hotelkette Accor auf der Strategieagenda. Zum
Auftakt setzte man für die Accor-Betriebe damals in Zusammenarbeit
mit den Vereinten Nationen eine Liste mit 65 verpflichtenden Umweltaktivitäten auf. Diese Liste hat sich inzwischen zum globalen Earth
Guest Program ausgewachsen, mit acht Prioritäten – von der Wasserund Abfallreduktion bis hin zum Ernährungs- und Sozialprogramm mit
Aktionen gegen Kinderarbeit oder Kinderprostitution. Accor hat damit
in den eigenen Häusern und für die jeweilige Destination sehr früh Umweltverantwortung mit Corporate Social Responsibility (CSR) verknüpft.
Die größte skandinavische Hotelkette Scandic entwickelte bereits 1994
eine ganzheitliche Umwelt- und Nachhaltigkeitsagenda. Wichtigstes
Ziel: Wasser- und Energieverbrauch in den Hotels zu reduzieren und
die Kohlendioxid-Emissionen zu verringern.
Ein ähnliches Konzept verfolgt die größte Hotelkette der Welt, die
Intercontinental Hotels Group (IHG), zu der auch die Marke Crowne
Plaza gehört. Hinter dem Stichwort „Green Engage“ verbergen sich
die Ökostandards für die einzelnen Betriebe, die sich in CSR-Aktivitäten
fortsetzen. Via Intranet kommunizieren die Ketten ihre Standards und
Benchmarks: So kann jeder Hotelier online beispielsweise das Ersparnis
potenzial von Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz ausrechnen oder sich mit den Schwesterhotels messen. „Energie und Abfall
stellen nach den Lohnkosten heute den zweitgrößten Kostenblock im
Hotel dar“, sagt Martin Bowen, Associate Vice President Development
Unabhängige dominieren
Hotels in Europa nach Betreiber; Anteil der Qualitätskategorien in der
Kettenhotellerie
Fotos: Best Western; NH Hoteles
325
unabhängige
Hotels
36.661
Kettenhotels
13.622
„Wer 10 Prozent in Nachhaltig
keit investiert, kann mit mindes
tens 20 Prozent Einsparungen
rechnen.“
Luis Ortega, Environment & Engineering
Corporate Officer, NH Hoteles
für IHG Deutschland. „Grün zu sein“ sei für Hotelbetreiber deshalb
inzwischen ein Muss: „Wenn wir uns nicht engagieren, kommen die
Gäste einfach nicht mehr“, so Bowen. „Druck machen auch mächtige
Firmenkunden“, ergänzt Caroline Andrieux, Projektmanagerin für Nachhaltigkeit bei Accor. Großunternehmen wie Siemens oder Telekom, die
jährlich weltweit Millionen von Hotelübernachtungen buchen, haben in
ihren eigenen Standards festgeschrieben, ihre Mitarbeiter nur noch in
„grünen“ Hotels unterzubringen.
Zertifizierungen werden wichtiger
Seit Kurzem spüren die Hotelbetreiber zudem wachsendes Interesse für
das Thema aus der Investmentbranche: Viele Immobilienfonds investieren in „grüne Hotels“, weil sie energieeffiziente Gebäude mit folglich
niedrigeren Betriebskosten später auch zu einem besseren Preis verkaufen können. Die Konsequenz: Erfahrene Hotelketten haben damit
begonnen, Investoren schon vor einem Baubeginn zu beraten, und
steigen – wie Accor – selbst tief in die Recherche ein, wie etwa beim
Einsatz erneuerbarer Energien.
Auch Union Investment arbeitet bei der Entwicklung des ersten
Scandic-Hotels in Hamburg eng mit dem skandinavischen Hotelbetreiber
zusammen. Das Haus – Teil des „Emporio“-Ensembles in der Hamburger Innenstadt – wird nach strengen Nachhaltigkeitskriterien entwickelt.
Denn nicht nur die Betreiber haben erkannt: Wer als Hotel nachhaltig
wirtschaften will, muss sein Augenmerk vor allem auch auf die Immobilie selbst richten. Ihr kommt eine Schlüsselrolle zu – denn Hotels sind
Extremdienstleister im 24-Stunden-Betrieb mit einem hohem Ressourcenverbrauch über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes. „Insgesamt lässt sich auf dem Markt beobachten, dass vermehrt nachhaltige
Objekte in den Fokus von Investoren und Fondsgesellschaften rücken“,
bestätigt Ingo Weiß, Leiter Real Estate Advisory Services bei Jones Lang
LaSalle. „Gründe hierfür sind der qualitative Zugewinn bei der Bau- §
Pipeline gut gefüllt
Hotelprojekte in Europa nach Kategorie
Kettenhotels in Planung
Kettenhotels im Bau
1.124
5 Sterne plus
5 Sterne
200
3.575
4 Sterne
160
120
5.755
3 Sterne
80
98
75
65
79
38
28
40
0
2.843
Quelle: STR Global, November 2010
unabhängige Hotels in Planung
unabhängige Hotels im Bau
Budget
36
70
71
46
40
Budget
3 Sterne
4 Sterne
5 Sterne
5 Sterne plus
65
Quelle: STR Global, November 2010
Raum & mehr 1|2011
23
konzepte
Gäste des Crowne Plaza in Kopenhagen erzeugen Strom
(links); das neue Scandic-Hotel in Hamburg bietet „Ecorooms“ (rechts, Simulation ); im Radisson Blu in Krakau
(oben) wird Energiesparen großgeschrieben.
24
Raum & mehr 1|2011
ausführung und der Umsetzung nachhaltiger Standards, aber auch die
Zuversicht, dass künftig Premiumobjekte nur mit einer anerkannten
Nachhaltigkeitszertifizierung die Top-Position belegen werden.“ Daher
sei zu beobachten, dass Hotelgebäude zunehmend zertifiziert werden.
Hotelketten folgen dabei nicht nur den eigenen Maßstäben, sondern
nutzen ebenso die Gebäudezertifizierungen nach nationalen oder internationalen Standards. Das amerikanische Siegel für „grüne“ Gebäude,
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), ist derzeit bei
Hotelgebäuden weltweit am weitesten verbreitet. Es unterscheidet die
Umweltfreundlichkeit der Gebäude in „Zertifiziert“, „Silber“, „Gold“
oder „Platin“. Das Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen zertifiziert nur bis „Gold“ – was ihm in der Praxis Nachteile gegenüber LEED
bringe: „Weil Platin mehr wert ist als Gold, wählen viele Bauherren die
LEED-Zertifizierung“, sagte Alexander Rieck, ein auf nachhaltiges Bauen
spezialisierter Architekt aus Stuttgart, anlässlich einer Diskussion auf der
letztjährigen Expo Real. Er kritisierte, dass die Deutschen viel zu spät
auf diesen Zug aufgesprungen seien.
Seit einem Jahr arbeitet die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen (DGNB) an Zertifizierungsstandards für Hotelbauten; bis diese jedoch „rund“ sind, machen andere nationale Zertifizierungen das
Rennen, wie die englische BREEAM (BRE Environmental Assessment
Method) oder das schweizerische Minergie. Wie wichtig Zertifizierungen
sind, erkennt man daran, dass einzelne Häuser sogar Zertifikate für Teil
bereiche anstreben: So wurde etwa das „Radisson Blu Hotel“ in Krakau,
ein Objekt des UniImmo: Europa, im Oktober 2010 als weltweit erstes
Hotel für nachhaltige Seminare und Events ausgezeichnet.
Investitionen rechnen sich
Fotos: PR (2); Union Investment; IHG Gruppe
„Die Investoren haben in den vergangenen Jahren sehr schnell ein Bewusstsein für nachhaltige Hotels entwickelt“, unterstreicht Caroline
Andrieux von Accor den Trend. Fondsgesellschaften würden bereits seit
Jahren präzise Fragen stellen; nun erwache auch die Neugier der privaten
Investoren. „Wenn man günstig Energie einkauft, kann sich ein nachhaltiges Gebäude binnen zehn Jahren amortisieren“, wagt die AccorManagerin eine pauschale Schätzung; in Mittelmeerländern verkürze
sich dieser Zeitraum, etwa durch die Nutzung von Solarenergie. „Wer
10 Prozent in Nachhaltigkeit investiert, kann mit mindestens 20 Prozent
Einsparungen rechnen“, meint Luis Ortega, Environment & Engineering
Corporate Officer bei den ebenfalls Umwelt-fokussierten NH Hoteles
aus Madrid. Derzeit arbeitet man am emissionsfreien Hotel. Accor hat
nach eigener Statistik zwischen 2006 und 2009 den Energieverbrauch
pro Zimmer um circa 8 Prozent reduziert. Der Wasserverbrauch pro belegtem Zimmer sank im genannten Zeitraum um 4 Prozent. NH Hoteles
nennt ähnliche Zahlen: Der Energieverbrauch sank seit 2007 pro Zimmer und Gast um mehr als 7 Prozent, der Wasserverbrauch reduzierte
sich um 15 Prozent.
„Grün zu sein ist für Hotel
betreiber ein Muss. Wenn wir
uns nicht engagieren, kommen
die Gäste nicht mehr.“
Martin Bowen, Vizepräsident Entwicklung,
IHG Deutschland
Neues DGNB-Siegel für Hotelgebäude
Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) stellte
im Januar auf der BAU in München ein eigenes Zertifizierungssystem für Hotelgebäude vor. In der aktuellen Fassung ist es auf
Neubauten ausgerichtet. Unterschieden wird nach Sterne-Katego
rien und danach, ob es sich um Stadt- oder Landhotels handelt.
• Analog zum DGNB-Siegel für Bürogebäude werden ökologische,
ökonomische und soziale Aspekte berücksichtigt sowie die technische Qualität des Gebäudes, die Prozessqualität bei Planung
und Bau und die Güte des Standortes geprüft. Das Ergebnis der
Standortprüfung fließt nicht in die Gesamtnote ein.
• Bei der Betrachtung der Lebenszyklus-Kosten fallen der Aufwand
für Reinigungsmaßnahmen ins Gewicht, Energie- und Trinkwasserverbrauch sowie die Kosten für die Gebäudeunterhaltung.
• Auch den Komfort aus Sicht des Gastes misst das DGNB-System:
Betrachtet werden Schallschutz, Behaglichkeit und Barrierefreiheit.
www.dgnb.de
Schwieriger umzusetzen sind solche Maßnahmen bei IHG. Mit 4.500
Hotels ist IHG zwar die größte Hotelgruppe der Welt, das Gros der Häuser wird allerdings von Franchisepartnern gemanagt, unabhängigen Unternehmern also, denen der Franchisegeber nachhaltiges Verhalten nicht
einfach verordnen kann. Dennoch schafft es IHG, immer mehr Häuser
aller Marken und Kategorien zu umweltfreundlichem Handeln zu bewegen. Wie, erläutert Developer Martin Bowen: „Wir wenden uns an die
Gebäudeeigentümer“, sagt er. Bei Holiday Inn gäbe es beispielsweise eine
Vereinigung, der alle Hausbesitzer angehören. „Und darunter haben wir
Mehrfach-Eigentümer mit teils Hunderten von Hotels, sodass die Argumentation pro Umwelt schneller greift und die Maßnahmen zügiger umgesetzt
werden.“ Wie viele seiner Kollegen ist Bowen davon überzeugt, dass das
Thema Nachhaltigkeit Investoren und Betreiber enger und langfristiger
denn je aneinander binden wird. Beide Parteien würden nur profitieren,
wenn sie von Anfang an ausklügelten, wie man das (derzeit noch) höhere
Investment in Kostensenkungen überführe. Dies dürfte auch die Vertragsgestaltung zwischen beiden Parteien in Zukunft verändern.
Auch viele mittelständische Hoteliers achten bei Um- oder Neubauten
„selbstverständlich“ auf Nachhaltigkeit: Eines der ersten und aktivsten
Hotels in Deutschlands ist das „Best Western Premier Hotel Victoria“
in Freiburg. Das privat geführte Haus der Franchisekette hat sich schon
1985 dem Umweltschutz verschrieben. Seit 2002 nennt sich das Haus
„Null-Emissions-Hotel“, denn der gesamte Energieverbrauch für Wärme, Kühlung und Strom speist sich nur aus regenerativen Energien. Und
wie das Kopenhagener Crowne Plaza darf sich auch das Hotel Victoria
mit dem Superlativ „umweltfreundlichstes Hotel der Welt“ schmücken.
Schon zwei Mal erhielt das Haus den vom Internationalen Hotelverband jährlich vergebenen IH&RA Environmental Award. In die Pedale
treten können Gäste im hauseigenen Fitnessraum übrigens auch – nur
Strom erzeugen sie damit nicht. Der kommt aus dem „Energiegarten“
mit Windrädern und Solarmodulen auf dem Dach.
$
Raum & mehr 1|2011
25
konzepte
Klimaneutral dank Gutschrift
Um ihre CO2-Bilanz zu verbessern, können Immobilienunternehmen Gebäude energetisch ertüchtigen – oder
Emissionszertifikate erwerben. Dies macht nicht in jedem Fall Sinn. Von Christian Hunziker
das funktioniert, zeigte jüngst das Real Estate Management Institute
(Remi) der European Business School (EBS) in Wiesbaden. „Es erschien
uns sinnvoll, als forschendes Institut eine Vorreiterrolle bei der Nachhal
tigkeit zu übernehmen“, sagt Daniel Landgraf, Doktorand am AarealStiftungslehrstuhl Immobilieninvestition und -finanzierung und Initiator
des Projekts. Deshalb erwarb das Institut Emissionszertifikate als Kom
pensation für seinen jährlichen CO2-Ausstoß in Höhe von 61 Tonnen –
und rechnete sich damit „klimaneutral“.
Neues Thema für die Immobilienbranche
In der deutschen Immobilienbranche stehen die Wiesbadener Wissen
schaftler mit diesem Vorgehen noch ziemlich alleine da. Landgraf ist
jedenfalls kein deutsches Immobilienunternehmen bekannt, das auf
den Kauf von Emissionszertifikaten setzt. Auch auf Verbändeebene
scheint das Thema erst allmählich anzukommen – jedenfalls will der
Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Dachverband der deutschen
Immobilienwirtschaft noch keine Einschätzung zum Potenzial von
Emissionszertifikaten vornehmen. Differenziert äußert sich der inter
nationale Berufsverband für Immobilienfachleute, die Royal Instituti
on of Chartered Surveyors (RICS): Der Emissionshandel könne insofern
einen Nutzen haben, wenn er als „zusätzliches Instrumentarium den
Der indische Windpark am Kap
Comorin in Tamil Nadu ist ein
zertifiziertes Klimaschutzprojekt.
Fotos: agenda/Joerg Boethling; Climate Partner Deutschland
A
uf der Expo 2010 in Schanghai blickten nicht nur die Besucher neu
gierig auf den Pavillon der USA. Auch die Klimaschutzexpertenin
teressierten sich für das mit 60 Millionen Dollar Spenden errichtete
Gebäude. Denn US-Außenministerin Hillary Clinton hatte versprochen,
den Pavillon klimaneutral zu betreiben – und dieses Versprechen wurde
gehalten. Erreicht hatte man das, indem als Kompensation für die 8.250
Tonnen Kohlendioxid, die durch den Bau des gut 6.000 Quadratmeter
großen Gebäudes und die sechsmonatige Betriebsphase anfielen, Emis
sionszertifikate erworben wurden. Durch den Ankauf dieser Zertifikate
unterstützten die Betreiber des amerikanischen Pavillons drei chinesische
Umweltprojekte, darunter den Bau von Mini-Wasserkraftwerken.
Grundlage für den Handel mit Emissionszertifikaten ist das KiotoProtokoll von 1997. Es beinhaltet als ein Instrument zur Reduktion des
CO2-Ausstoßes den Clean Development Mechanism (CDM), den Me
chanismus zur umweltgerechten Entwicklung. Das Prinzip: Für Projekte
in Entwicklungs- oder Schwellenländern, die den Ausstoß von Treib
hausgasen verringern, werden Emissionszertifikate ausgegeben. Diese
Zertifikate können Industrieländer erwerben, um ihre vertraglich fest
gelegten CO2-Ziele zu erreichen.
Unabhängig von dieser vertraglichen Verpflichtung können Unter
nehmen den CDM auch auf freiwilliger Basis in Anspruch nehmen. Wie
freiwilligen Nachhaltigkeitsprozess der Immobilienwirtschaft unterstützt“, sagt Rüdiger Hornung, Vorsitzender der Professional Group
Nachhaltigkeit der RICS Deutschland.
Auf internationaler Ebene prüft derzeit das Beratungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE), wie Emissionszertifikate zum Erreichen
des selbst gesteckten Ziels der CO2-Neutralität beitragen können. „Wir
verfolgen“, sagt Andrew Baker, Sustainable Energy Manager bei CBRE,
„einen äußerst strengen Auswahlprozess, um festzulegen, in welche
Ausgleichsmaßnahmen wir investieren. So wollen wir sicherstellen, dass
unser Investment am richtigen Ort erfolgt.“ Damit spricht Baker einen
Punkt an, der von manchen Kritikern gegen die Emissionszertifikate
angeführt wird: die unzuverlässige Qualitätskontrolle. Denn während
CDM-Maßnahmen, die auf der zwischenstaatlichen Ebene erfolgen,
einer strengen Aufsicht durch das UN-Klimasekretariat unterliegen, ist
bei freiwilligen Maßnahmen weder eine Validierung durch Prüfstellen
noch eine offizielle Registrierung vorgeschrieben.
Zertifikate mit Zertifikat
Trotzdem hat der Käufer von Emissionszertifikaten die Möglichkeit, sich
zu vergewissern, dass er sein Geld in ein seriöses Vorhaben steckt. Auf
dem Markt gibt es unterschiedliche Zertifizierungen für CDM-Projekte,
darunter als strengste der sogenannte Goldstandard, der unter Mitwirkung der Umweltorganisation WWF entwickelt wurde. Er weist zum Beispiel nach, dass das Kriterium der Zusätzlichkeit erfüllt ist. Es besagt,
dass die CO2-reduzierende Maßnahme ohne das Geld, das durch den
Verkauf des Emissionszertifikats fließt, nicht realisiert werden könnte.
Um eine zusätzliche Maßnahme handelt es sich dagegen nicht, wenn
etwa aufgrund gesetzlicher Vorgaben konventionelle Glühlampen durch
Energiesparlampen ausgetauscht werden.
Das Remi entschied sich, seine Emissionszertifikate – in diesem Fall
von einem Windkraftprojekt in Indien – bei der auf Klimaschutz spezialisierten Münchner Unternehmensberatung Climate Partner Deutschland
zu erwerben. Diese bietet ihren Kunden eine Auswahl an zertifizierten,
also auf ihre Qualität geprüften Emissionsgutschriften an. Deren Kauf
sei jedoch erst der letzte Schritt, betont Daniel Überall von Climate
Partner Deutschland: „Zunächst gilt es, den CO2-Ausstoß zu vermeiden oder zu verringern, und erst danach, ihn durch Zertifikate auszugleichen.“ Wer eine CO2-Bilanz erstellen will, muss den CO2-Ausstoß
zunächst rechnerisch ermitteln. Die Wiesbadener Wissenschaftler am
Remi kennen jetzt die Verbrauchswerte ihres Unternehmens und setzen
nicht nur auf Zertifikate, sondern verbessern ihre CO2-Bilanz zudem gezielt durch Verhaltensänderungen. „Die Professoren unternehmen ihre
Dienstreisen wenn möglich jetzt mit der Bahn und nicht mehr mit dem
Flugzeug“, nennt Projektinitiator Landgraf ein Beispiel. Begrenzt seien
dagegen die Möglichkeiten, den gebäudebezogenen Verbrauch in den
angemieteten Räumen zu senken.
„Zunächst gilt es, den CO2-Ausstoß zu vermeiden oder zu verringern, und erst danach, ihn durch
Zertifikate auszugleichen.“
Daniel Überall, Sprecher von Climate Partner
Deutschland
Tipps für den freiwilligen Klimaschutz
Stromerzeuger und Branchen mit hohem Energieverbrauch, etwa
die Schwerindustrie, sind zum Kauf von Emissionszertifikaten verpflichtet. Andere Branchen, also auch Immobilienunternehmen,
können freiwillig an ähnlichen Programmen teilnehmen.
•Durch den freiwilligen Kauf von Zertifikaten können Unterneh-
men beispielsweise den CO2-Verbrauch von Dienstreisen oder
Veranstaltungen kompensieren. Folgt man dem international
anerkannten Standard der Greenhouse Gas Protocol Initiative, umfasst die zu kompensierende Treibhausgasbilanz jedoch
auch Heizung, Strom-, Papier- und Wasserverbrauch sowie Anfahrtswege von Mitarbeitern. Die Website der Greenhouse Gas
Protocol Initiative bietet ein Tool an, um den CO2-Footprint zu
ermitteln. www.ghgprotocol.org
•Erworben werden können Emissionszertifikate auf verschie-
denen Wegen. Anbieter sind Börsen wie zum Beispiel die
Bayerische Börse mit ihrer Plattform Greenmarket, Handelsplattformen wie das Stuttgarter Unternehmen Fichtner sowie
Beratungsunternehmen wie Climate Partner Deutschland und
Greenmiles. www.greenmarket-exchange.com;
www.emissionshandel-fichtner.de; www.climatepartner.com;
www.greenmiles.de
•Ein Register von Projekten nach dem Clean Development Mechanism CDM (Mechanismus zur umweltgerechten Entwicklung), die nach dem besonders strengen Goldstandard unter
Mitwirkung der Umweltorganisation WWF zertifiziert sind,
findet sich im Internet. http://goldstandard.apx.com
Deutlich größeren Spielraum haben Immobilienbestandshalter –
schließlich können sie durch energetische Maßnahmen an den Gebäuden
und der Gebäudetechnik das Übel gleich an der Wurzel packen. Zusätzlich sollten auch sie sich nach Ansicht von Tajo Friedemann, Nachhaltigkeitsexperte beim Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL), mit
dem Thema Emissionszertifikate auseinandersetzen. Ein Grund dafür liegt
laut Friedemann darin, dass der Gesetzgeber in Zukunft eine CO2-Steuer
erheben könnte. „Vor diesem Hintergrund ist es legitim, aktiv zu werden
und marktbasierte Mechanismen zur CO2-Vermeidung zu suchen.“
Der JLL-Fachmann geht noch einen Schritt weiter, indem er die sogenannten weißen Zertifikate in die Debatte einbringt. Gemeint sind
damit Emissionsgutschriften, die einem Unternehmen zugesprochen
werden, wenn es den CO2-Ausstoß unter ein festgelegtes Niveau senkt.
Entsprechende Pilotprojekte wurden in der EU bisher in Frankreich und
Italien durchgeführt. Die so erworbenen Gutschriften könnte das (Immobilien-)Unternehmen dann selbst verkaufen.
Emissionsreduktion als Einnahmequelle – eine verlockende Vorstellung, die aber mit einer Reihe offener Fragen verbunden ist. Wer legt zum
Beispiel fest, ob es sich um eine zusätzliche Investition handelt? Und wem
kommt der Erlös zugute – dem Eigentümer, der eine neue Heizungsanlage
eingebaut hat, oder dem Nutzer, der sparsam heizt? Friedemanns Fazit:
„Es ist noch eine Menge an Grundlagenarbeit zu leisten.“
$
27
konzepte
Fotos: Union Investment; Interpolis
Kommunikative Orte
sind die Eingangshalle
des zum Portfolio von
Union Investment gehörenden Bürohauses
„Atrium“ in BoulogneBillancourt nahe Paris
(unten) und die Lobby
der niederländischen
Versicherung Interpolis
in Tilburg (links).
28
Gute Lobbyarbeit
Früher erfüllten sie ihre Pflicht. Heute haben sie eine Mission. Die Foyers von Bürogebäuden sollen Besuchern
zeigen, wofür ein Unternehmen steht. Von Johanna Lutteroth
D
ie Hamburger Hafencity ist um eine Attraktion reicher: Die Deutschlandzentrale von Unilever unmittelbar am Elbufer besticht durch ihre
moderne Architektur, ihre nachhaltige Bauweise – und ihr kommunikatives Foyer. Das beeindruckende Bauwerk wurde gerade erst mit
dem dritten Preis des Prime Property Award ausgezeichnet (siehe Seite
32) und gilt als Vorbild für zukünftige Bürogebäude. Sechs Stockwerke
hoch ist allein das öffentlich zugängliche sogenannte Atrium. Es wird
durchzogen von Treppen und Verbindungsstegen, die die Arbeitsräume
miteinander vernetzen. Statt der üblichen Bürofarben Grau, Weiß und
Schwarz dominieren hier die Unilever-Töne Grün, Gelb und Orange. Alle
ans Atrium angrenzenden Büros haben Glaswände und sind daher auch
vom Foyer aus einsehbar. Statt eines schweren Empfangstresens und gediegenen Sitzgelegenheiten gibt es ein „Langnese-Café“ mit imposanter
Terrasse direkt an der Elbe, ein Spa, das auch für die Öffentlichkeit zugänglich ist, und einen kleinen Laden mit den hauseigenen Produkten.
Eindrucksvoller kann der britische Konsumgüterkonzern nicht zeigen, wer
er ist und was er herstellt.
Das Atrium sei reine Platzverschwendung, sagen hingegen die Kritiker.
Immerhin gehen dem Gebäude dadurch mehrere Tausend Quadratmeter
Bürofläche verloren. Unilever sieht das anders. „Es war uns ein Bedürfnis, einen Ort der direkten Begegnung zwischen Mitarbeitern und Konsumenten herzustellen. Gleichzeitig haben alle Besucher die Möglichkeit,
unsere Marken live zu erleben“, sagt Michael von Rudloff, Geschäfts
führer bei Unilever und Projektleiter des Neubaus. Im Klartext heißt das:
Das Atrium soll nicht nur Eingangshalle sein, sondern auch ein Ort der
Kommunikation – und ist damit ein Marketinginstrument.
Vorbild Niederlande
Ein Konzept, das im Trend liegt. Bauherren, Architekten und Innenraumdesigner stellen sich die Frage, wie dem Besucher schon in der
Eingangshalle ein Gefühl für die Marke und für das Unternehmen vermittelt werden kann. Bis vor wenigen Jahren musste ein Foyer vor
allem funktional und repräsentativ sein: ein paar geschmackvolle Bilder an der Wand, einige Sitzgelegenheiten, ein Empfangstresen. Der
Gast sollte sich willkommen fühlen, aber auch beeindruckt werden,
etwa durch besonders edle Materialien. Doch über das Unternehmen
erfuhr der Besucher meist nicht viel mehr als den Namen, der oft unübersehbar über dem Empfangstresen an der Wand prangte. Egal ob
Versicherungskonzern, Bank oder Rechtsanwaltskanzlei – solche Eingangshallen sind austauschbar.
Heute hat das Foyer den Anspruch, mit dem Gast zu kommunizieren, ihn willkommen zu heißen. En passant – im Vorübergehen – soll
jedem Ankömmling eine Botschaft über das Unternehmen mit auf den
Weg gegeben werden. „Der Besucher soll die Firmenphilosophie spüren“, sagt Brigitte Schöpf, Mitinhaberin des Architektur- und Design
büros Schöpf + Partner in Wuppertal.
§
29
konzepte
Vorreiter in Sachen „Lobbyarbeit“ in Europa sind seit Jahren die
Holländer. So wagte es der Versicherungskonzern Interpolis 1996 als
einer der Ersten, in seiner Zentrale im niederländischen Tilburg flexible
Arbeitsplätze einzuführen. Genauso mutig gestaltete der Bauherr den
zweigeschossigen Eingangsbereich, der einer Hotellobby ähnelt. Die Intention ist klar: Das Interpolis-Foyer soll ein Raum der Begegnung für
Mitarbeiter und Besucher sein. Deshalb gibt es auch hier ein Café und
etliche gemütliche Sitzgelegenheiten. Sogar einige Arbeitsplätze sind in
der Eingangshalle untergebracht. Wieder hat der Besucher gleich das
Gefühl, mittendrin zu sein. „Es ist eine bewohnte Lobby. Das macht sie
so einzigartig“, sagt Schöpf. Der Konzern bringt damit zum Ausdruck:
Wir sind offen, transparent und kommunikativ – Werte, die für die Vermarktung seiner Versicherungsprodukte vorteilhaft sind.
Die einstige Konzernzentrale des Möbelherstellers Samas im niederländischen Houten galt ebenfalls als Vorbild in Sachen Lobbyarbeit. Das
Unternehmen, das unlängst von seinem Konkurrenten Ahrend übernommen wurde, präsentierte bis zum Sommer 2010 moderne Kunstobjekte im
Foyer des seitdem leer stehenden Gebäudes in Houten. Ähnlich wie Interpolis setzte Samas in dem erst 2006 eröffneten Haus dabei seine Vision
von einer Arbeitswelt der Zukunft um. Das spiegelte sich in der Gestaltung
der ebenfalls zweistöckigen Lobby wider. Hier schienen die Kunstwerke mit
dem Besucher zu spielen: Zwischen 20 und 30 farbenfrohe Vogelhäuser
wurden im Eingangsbereich platziert. Sie sollten den Blick des Besuchers
einfangen, ihn zunächst stutzten und erst dann erkennen lassen, dass es
sich um Kunstobjekte handelt. „Das war frisch, jung und dynamisch. Und
genau so wollte sich das Unternehmen präsentieren“, sagt Johann Eisele,
Architekturprofessor an der Technischen Universität Darmstadt, der das
Gebäude mehrfach besucht hat, um sich Anregungen zu holen – so wie
mit ihm Entscheidungsträger von Philips und Daimler. Kunst spielt auch
im einem Bürogebäude des US-amerikanischen Wohnmobilherstellers
Rexhall in Pittsburgh eine wichtige Rolle. An der Decke sind die drei Flüsse der Stadt in blauem Glas nachgebildet. Das kühle und hochmoderne
Foyer beeindruckt so nicht nur durch seine Architektur, sondern vor allem
als Ausstellungsraum.
Mehr Unternehmen mit solch mutiger Lobbyarbeit wünscht sich
Architekt Eisele auch für Deutschland. Hier gehe es bei vielen Auftrag
gebern noch immer in erster Linie darum, die vorhandene Fläche aus
Kostengründen so effizient wie irgend möglich auszunutzen. Die Idee
einer Marketingnutzung sei vielen Unternehmen noch zu extravagant.
Ähnliche Erfahrungen hat auch Rainer Kaiser vom Düsseldorfer Büro HPP
Architekten gemacht. „Die Deutschen gehen meist konservativer an die
Sache heran. Daher ist es schwierig, neue Foyerkonzepte umzusetzen“,
sagt er. Gelungen ist dies HPP Architekten beim „Allianz Kai“ in Frankfurt am Main. Bei dem lang gestreckten Gebäude am Mainufer spielt das
Foyer eine zentrale Rolle. Der Künstler Stephan Huber hat in dem mit viel
Glas ausgestatteten Raum ähnlich wie die Kollegen in Pittsburgh den Ver-
Drei Beispiele für neue
Lobbykonzepte: Küh
le Lichtkunst im Frank
furter „Allianz Kai“
(oben links), beste
chende Farbgebung
im „Unilever-Haus“ in
Hamburg (oben rechts)
und zeitgemäße Reprä
sentation im sanierten
Union-InvestmentGebäude „Emporio“ in
Hamburg (Simulation).
30
lauf des Flusses mit blauen Leuchtröhren nachgebildet, die sich über den
Köpfen der Besucher winden. Gesäumt wird der Neonstrom von 21 gläsernen Flussheiligen, die den Main bewachen.
Visitenkarte auch für Multi-Tenant-Gebäude
„Am konsequentesten lassen sich solche Ideen realisieren, wenn man
ein Bürogebäude für einen innovativen Konzern zur Eigennutzung baut“,
sagt Rainer Kaiser. Doch auch bei Multi-Tenant-Gebäuden sei das Foyer
eine Visitenkarte für die dort ansässigen Unternehmen. Die Spielräume
der Gestaltung seien zwar kleiner, aber vorhanden. „Erfolgreiche Lobbys
haben eine Mischnutzung“, sagt der Hamburger Innenarchitekt Stephen
Williams, egal ob in Multi-Tenant-Gebäuden oder Konzernzentralen. Das
könnten eine Cafeteria, ein Kiosk oder Kunstobjekte sein. „Der Besucher
muss sich während des Wartens mit etwas beschäftigen können“, sagt Williams. „Er soll sich willkommen fühlen.“ Im Umwelt-Technologie-Zentrum
in Berlin-Adlershof etwa, das Johann Eisele entworfen und gebaut hat, ist
dieser Ansatz umgesetzt. Im Foyer gibt es ein Café, in dem sich Mitarbeiter
und Besucher treffen können. Dadurch entsteht auch in diesem vergleichsweise anonymen Gebäude eine persönliche und fast wohnliche Atmosphäre. Ein anderes Exempel für eine bewusste Lobbygestaltung zeigt das im
Herzen der Hamburger Innenstadt gelegene „Emporio“. Viele Jahrzehnte
residierte hier Unilever, bevor der Konzern 2009 in die Hafencity umzog.
Derzeit wird das in den 1960er-Jahren errichtete, unter Denkmalschutz
stehende Gebäude von Union Investment kernsaniert und erweitert. Auch
die Lobby des „Emporio“ mit ihrer edlen Wandverkleidung aus Naturstein
und dem einmaligen, original erhaltenen Quarzit-Fußboden steht unter
Denkmalschutz. Über die Jahrzehnte wurde der großzügige Eingangs
bereich immer weiter verkleinert, unter anderem wurden Flächen für die
Poststelle und Abstellräume abgezweigt. „Die Lobby wird nun in ihren
ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Wir wollen wieder eine erlebbare
und repräsentative Halle daraus machen“, sagt HPP-Architekt Rainer Kaiser, der das Revitalisierungsprojekt betreut.
Auch in den USA gilt eine ansprechende Lobby in einem Multi-TenantGebäude als wichtiges Vermarktungsinstrument. Reihenweise werden daher
die Eingangshallen bestehender Bürogebäude renoviert. Das Empire State
Building ist das derzeit vielleicht berühmteste Beispiel. Im vergangenen Jahr
wurde der gesamte in den 1960er-Jahren nach dem Geschmack der Zeit
umgebaute Eingangsbereich freigelegt und sein ursprünglicher Art-décoCharakter wieder herausgearbeitet – einschließlich der Jahrzehnte unter
Gipskarton verborgen gehaltenen Deckenmalereien. Neben ihrer Pflicht im
Dienste nüchterner Funktionalität zeigen Foyers in der Kür, was sie wirklich
$
sind: Orte des Willkommens und der Kommunikation.
„Ouvertüre einer komplexen Sinfonie”
Der Architekt Hadi Teherani gründete vor 20 Jahren gemeinsam mit Jens Bothe und Kai Richter das Hamburger
Architekturbüro BRT. Mit Raum & mehr sprach er über seine Auffassung einer gelungenen Lobby
Fotos: HGEsch; Adam Mørk; Union Investment; Marion Losse/ VISUM
Welche Aufgabe muss ein Foyer erfüllen?
Es ist die Visitenkarte des Hauses. Ohne den
Reiz des Gebäudes schon ganz und gar zu
verraten, ist das Foyer die verheißungsvolle
Ouvertüre in einer komplexen Sinfonie des
architektonischen Raumes. Darum gibt es keine Faustregel für das Gelingen. Die Raumidee
muss eigenständig sein, um zu überzeugen.
zusammen. Das ist ein Ideal, das vielleicht
nicht in jedem Einzelfall erreicht wird. Mein
Ziel liegt aber genau darin. Was macht es für
einen Sinn, das Gericht durch mehrere Köche
zu verderben?
Fallen Ihnen gelungene Beispiele ein?
Das Foyer, das Jean Nouvel für das neue Konzerthaus in Kopenhagen über sieben Ebenen
Hat sich seine Funktion verändert?
Wie bei jedem anderen Bereich des Gebäudes geht es heute vor allem um die Kommunikation emotionaler Werte. Für das Foyer gilt
dies in besonderer Weise, denn hier gewinnt
der Besucher den ersten Eindruck jenseits
der reinen Straßenfront. Man wird selbst zum
Bestandteil der Szenerie und erlebt die Qualitäten des Hauses unmittelbar. Werden die
Erwartungen hier nicht erfüllt, fällt es schwer,
das einmal gefällte Urteil zu revidieren.
Welche Rolle spielt die Architektur, welche
das Interior Design?
Beides ist für mich gleichgewichtig, beide
Ebenen der Gestaltung gehören untrennbar
angelegt hat, ist ein sehr spannender Raum,
weil er den üblichen horizontalen Rahmen
sprengt und vertikal fast explodiert. Andererseits kann aber auch die horizontale
Auslegung sehr spannungsvoll sein, wenn
Außenraum und Innenraum zusammen
spielen und ein dramatischer Ausblick hinzukommt, wie dies beim neuen Kopenhagener
Schauspielhaus von Lundgaard & Tranberg
sehr gut gelungen ist.
Wie geht ein Architekt an die Gestaltung
einer Lobby heran?
Charakter, Idee, Material, jedes Detail e iner
Lobby muss zum Gebäude passen. Kein einziger Bestandteil der Architektur darf ein
Eigenleben führen. Es geht bei jedem Bau
darum, ein durchgängiges formales, nicht zuletzt auch emotionales Konzept zu vermitteln.
Sonst tanzt man als Architekt und Designer
auf mehreren Hochzeiten, inszeniert dabei
aber stets nur Bruchstücke eines Gesamtkunstwerks.
Hadi Teherani versteht Innen- und
Außenraum als untrennbare Einheit.
Mit Hadi Teherani sprach Johanna Lutteroth.
31
Konzepte
Sieger im Wettbewerb: das „Palmas
Altas Technological
Center“ in Sevilla.
Europäische Vorzeigeprojekte
A
ußergewöhnlich, einzigartig, mutig: Bei der Preisverleihung des
Prime Property Award 2010 auf der Münchner Gewerbeimmobilienmesse Expo Real im vergangenen Herbst waren Superlative
gefragt. Denn die Sustainable Investment Conference stand ganz im Zeichen nachhaltiger Vorzeigeimmobilien. Mit dem Prime Property Award
kürte Union Investment bereits zum zweiten Mal herausragende europäische Immobilienprojekte, die wirtschaftlichen Erfolg auf vorbildliche
Weise mit ökologischer und soziokultureller Nachhaltigkeit verbinden.
Für den prestigeträchtigen und mit 30.000 Euro dotierten Investorenpreis
waren insgesamt 142 realisierte Immobilienprojekte aus 19 europäischen
Ländern eingereicht worden. 14 Projekte aus sechs Ländern hatte die
international zusammengesetzte Jury für eine Shortlist ausgewählt.
Der erste Preis für das beste nachhaltige Immobilieninvestment in
Europa – das „Palmas Altas Technological Center“ in Sevilla – ging an
Bovis Lend Lease, eines der weltweit führenden Projektmanagement- und
Bauunternehmen. Der prämierte Hauptsitz des Umwelt- und Technologiekonzerns Abengoa ist mit 55.000 Quadratmetern Bürofläche einer der
größten privat initiierten Technologie- und Businessparks Südspaniens.
Der gemeinsame Entwurf vom Londoner Architekturbüro
Rogers Stirk Harbour + Partners und vom Madrider Vidal
Architecture Team vereint höchste Arbeitsplatzqualität
mit herausragend ökologisch-nachhaltiger Architektur.
Die Jury würdigte das „Palmas Altas Technological
Center“ als Paradebeispiel für die Nachhaltigkeit von
Architektur und Technik und lobte besonders das energetische Gebäudekonzept.
Der zweite Preis ging an die Schweizer Neue Brünnen AG für das
von ihr geplante und erstellte „Freizeit- und Einkaufszentrum Westside“
in Bern, entworfen von Daniel Libeskind, Zürich, und Burckhardt + Partner aus Bern. Vor allem die ganzheitliche Qualität des 141.500 Quadratmeter großen Centers überzeugte die Jury. Der außergewöhnliche Mix
aus 55 Shops, Erlebnisbad, Multiplex-Kino, Hotel und Seniorenresidenz
schafft die Synthese von urbaner Architektur und ländlichem Raum und
besticht auch durch sein ambitioniertes Energiekonzept. Den dritten Preis
erhielt die Hochtief Projektentwicklung GmbH für das von Behnisch Architekten, Stuttgart, geplante 22.800 Quadratmeter große „Unilever-Haus“
in Hamburg. Die Deutschlandzentrale des niederländischen Konsum
güterherstellers präsentiert sich mit einer transparenten Außenfassade
als attraktiver Blickfang und neues Landmark-Gebäude der Hamburger
Hafencity. Wegen seiner offenen Kommunikationsarchitektur bewertete
die Jury das Haus als Vorbild für zukünftige Bürogebäude.
Einen „Special Award“ nahm die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt
Augsburg GmbH für die „Neue Stadtbücherei“ entgegen, ein Entwurf
von Schrammel Architekten. Ein zweiter Sonderpreis ging an die SMA
Solar Technology AG für ihre „Produktionshalle“ in
Niesetal bei Kassel. Nach dem Urteil der Jury nimmt
das von HHS Planer + Architekten verantwortete, CO2neutrale Energie- und Gebäudekonzept eine Vorreiterrolle für industrielle Fertigungsstätten ein.
$
Das „Freizeit- und Einkaufszentrum Westside“ in Bern
belegte beim Prime Property Award Platz zwei.
Bronze vergab die Jury für die Deutschlandzentrale von
Unilever in der Hamburger Hafencity.
32
www.prime-property-award.de
www.nachhaltige-immobilien-investments.de
Fotos: Bovis Lend Lease; Hochtief-Projektentwicklung/Adam Mørk; Architekturfotografie Gempeler
Der Prime Property Award 2010 prämierte die besten europäischen Immobilieninvestments. Von Elke Hildebrandt
nachrichten
Union Investment bündelt französische Asset-ManagementAktivitäten in eigenem Tochterunternehmen
LOKALES ASSET MANAGEMENT Am 1. Januar
einer Gesamtmietfläche von circa 380.000
2011 hat die Union Investment Real Estate
Quadratmetern. Es stellt damit den größten Im-
GmbH ihren langjährigen französischen Asset-
mobilien-Auslandsbestand der Gesellschaft dar.
Management-Partner Euragone Asset Manage
„Die Bündelung der Asset-Management- und
ment übernommen. Die neue Tochtergesell-
Investment-Aktivitäten in einer eigenen Toch-
schaft mit dem Namen Union Investment Real
tergesellschaft ist ein Meilenstein für den stra-
Estate France SAS betreut mit zwölf Mitarbei
tegischen Ausbau des Frankreich-Geschäfts“,
tern von Paris aus das 2,7 Milliarden Euro
sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real
vestment in Frankreich. Mit der Leitung wur-
Estate GmbH. Hintergrund der Entscheidung
de D
ominique Dudan betraut, die zuvor in lei-
seien die Dimension des Portfolios, die ge-
in Paris-Saint-Denis zum Jahresende 2010.
tenden Funktionen bei Accor Hotels & Resorts,
plante weitere Expansion in Frankreich sowie
Käufer ist die französische Fondsgesellschaft
HSBC Real Estate und BNP Paribas Immobilier
die Vorteile einer unmittelbareren Marktnä-
UFG Real Estate Managers, die für die 24.300
tätig war. Das breit gestreute Immobilienport-
he. Kennzeichen eines aktiveren Asset Mana
Quadratmeter großen Objekte etwa 120 Millio-
folio von Union Investment in Paris, Marseille
gements auch in Frankreich ist der Verkauf der
nen Euro zahlte.
und Limoges umfasst derzeit 27 Objekte mit
beiden Bürogebäude „Axialys I“ und „Axialys II“
Wachstum im Fokus
Unternehmen haben Immobilienkosten im Blick
buchtipp Der renom-
Umfrage Effizientes Mietmanagement ge-
pro Mitarbeiter oder Arbeitsplatz reduzieren zu
mierte Prix Pictet zeichnet
winnt vor dem Hintergrund der Diskussionen
wollen. Gut 20 Prozent suchten Untermieter
Fotografien aus, die sich
um neue Bilanzierungsvorschriften bei deut-
für leer stehende Flächen. Zu den wichtigsten
den Schlüsselfragen glo-
schen Unternehmen an Bedeutung. Wichtigstes
Herausforderungen zählen ökologische Belan-
baler Nachhaltigkeit wid-
Ziel der Corporate-Real-Estate-(CRE-)Mana-
ge. So gaben 34,5 Prozent der Befragten an,
men. Der nun erschienene
ger sind Kosteneinsparungen durch die Opti-
ihre Energie-Performance verbessern zu wollen,
Bildband zeigt die Arbeiten der zwölf Endrun-
mierung ihrer Mietflächen. Zu diesem Ergebnis
31 Prozent analysieren ihren Wasserverbrauch.
denteilnehmer des letztjährigen Wettbewerbs.
kommt eine Umfrage von IPD Investment Pro-
An Bedeutung gewinnt das Outsourcing des
Ihre Fotografien zum Thema Wachstum setzen
perty Databank aus Wiesbaden. Ende 2010 be-
Facility Managements: 50 Prozent der Be-
sich mit den Auswirkungen eines ungezügelten
fragte das Researchunternehmen 137 führende
fragten haben dies bereits 2009 in die Hände
und endlosen Fortschritts auseinander.
CRE-Manager nach ihren Einsparplänen. Fast
externer Dienstleister gelegt.
Prix Pictet 2010. Growth, teNeues 2011
30 Prozent gaben an, den Flächenverbrauch
www.ipd.com
Zwei Drittel aller neuen Büros entstehen bis 2012 in Asien
Foto: Union Investment
Verkauft: „Axialys I“ und „Axialys II“.
schwere Immobilienportfolio von Union In-
Büromarkt ASIEN Im Zuge der Erholung der
Zeitraum fertiggestellt werden, entfallen zwei
Weltwirtschaft verlagert sich die Neuentwick-
Drittel (190,6 Millionen Quadratfuß) auf die
Asien weit vorn
Weltweite Fertigstellung von Büroflächen
2010 bis 2012, Anteil am Bestand zum Jahresende 2009 in Prozent
lung von Büroimmobilien schwerpunktmäßig
asiatischen Märkte, 24 Prozent (69,1 Millio-
30
nach Asien. Das ergab eine Ende Dezember
nen Quadratfuß) auf die führenden Bürostand-
25
2010 veröffentlichte Untersuchung des Immo-
orte in Westeuropa, 8 Prozent auf Nordamerika
20
bilienberaters CB Richard Ellis (CBRE). Dem-
und 4 Prozent auf die Region Pazifik. 2010 und
15
nach wird Asien von 2010 bis 2012 die einzige
2011 wird in Asien das Volumen der Fertig-
10
der vier Weltregionen mit einem signifikanten
stellungen besonders hoch sein. 2012 sollte es
5
Zuwachs an Büroflächen sein. Von den 293,3
leicht sinken, weiterhin aber überdurchschnitt-
0
Millionen Quadratfuß neuer Fläche, die in den
lich hoch bleiben, teilt CBRE mit.
weltweit führenden Bürostandorten in diesem
www.cbre.com
29,7
7,3
Asien
Pazifik
Quelle: CBRE, Dezember 2010
3,7
1,2
Westeuropa
Nordamerika
33
nachrichten
Fotos S. 34: imagetrust/Bernd Arnold; Union Investment
Fotos S. 35: Union Investment (2); Union Investment /Albrecht Haag Fotografie
Deutschland ist 2011 das führende Expansionsziel für Einzelhändler in Europa
einzelhandelsmarkt Deutschland ist in die-
das bevorzugte Ziel. An Bedeutung gewinnen
sem Jahr erneut das führende Expansionsziel
die Märkte in sich entwickelnden Volkswirt-
für Einzelhändler in Europa. Im Rahmen des
schaften. So entfällt die Hälfte der Top-20-
„How Active are Retailers“-Report, einer Un-
Expansionsziele auf Länder wie Polen, Ungarn
tersuchung des Immobilienberaters CB Richard
und die Türkei. Polen gilt dabei aufgrund seiner
Ellis (CBRE), wurden die führenden 212 Ein-
starken Wirtschaft und seiner Unterversorgung
zelhändler Europas zu ihren Expansionsplänen
mit sehr guten Einzelhandelsflächen als attrak
2011 befragt. Danach planen 41 Prozent der
tivstes Expansionsziel in diesem Segment.
Einzelhändler eine Ausweitung ihrer Geschäfts-
Allein 33 Prozent der befragten Einzelhändler
aktivitäten in Deutschland. Hauptgründe hier-
planen dort im kommenden Jahr eine Expan
für sind das starke Wirtschaftswachstum und
sion ihrer Geschäftsaktivitäten. 41 Prozent
die bisher vergleichsweise geringe Internatio-
wollen in mindestens ein zentraleuropäisches
nalisierung des Marktes. In insgesamt 38 euro-
Land expandieren, 39 Prozent zieht es in min-
Kölns Hohe Straße zählt zu den be
liebtesten deutschen Einkaufszielen.
päische Länder wollen Einzelhändler bis Ende
destens ein südeuropäisches Land.
2011 expandieren, dabei bleibt Westeuropa
www.cbre.de
Auf Indiens Büromarkt steigt
die Nachfrage nach Flächen
Christoph Schumacher verstärkt Union-Investment-Team
UNION Investment Seit dem 1. März 2011 verstärkt Christoph
büromarkt indien Das Neuvermietungs
Schumacher als stellvertretender Geschäftsführer das Führungs-
volumen auf den indischen Büromärkten wird
team der Union Investment Institutional Property GmbH, dem des
in den kommenden zwölf Monaten das Niveau
Weiteren Martin Eberhardt und Wolfgang Kessler angehören. Der
von 2007 erreichen. Damals fanden allein in
40-jährige promovierte Jurist wird in der Geschäftsführung der auf
Mumbai, Delhi und Bangalore mehr als zwei
institutionelle Immobilienlösungen spezialisierten Gesellschaft un-
Millionen Quadratmeter neue Mieter. Dies er-
ter anderem für Fondsstrukturierung und Kundenbetreuung verant-
gab eine Umfrage des Immobilienberaters DTZ
wortlich sein und das Produktangebot für institutionelle Anleger
unter 200 Unternehmen. 44 Prozent von ihnen
weiter ausbauen. Zuvor war Schumacher in leitenden Funktionen
bei der Generali Deutschland Gruppe für indirekte Anlagen sowie
wollen zusätzliche Flächen anmieten. Weitere
27 Prozent der Unternehmen wollen ihren bis-
die Entwicklung von Fondsprodukten zuständig. Das bei der Union Investment Institutional Property
herigen Standort verlagern.
GmbH gebündelte institutionelle Immobilienvermögen beträgt derzeit etwa 2,8 Milliarden Euro.
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