München Mietspiegel 2005

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Mietspiegel für München© 2005
Stand: 10/2004
Informationen zur ortsüblichen Miete
2005
Mietspiegel für München© 2005
Informationen zur ortsüblichen Miete
Impressum
Herausgeberin
Sozialreferat der
Landeshauptstadt
München in
Zusammenarbeit mit
Arbeitsgruppe
Mietspiegel der
Universität München
(Prof. Dr. Ludwig
Fahrmeir und
Mitarbeiter)
TNS Infratest
Wirtschaftsforschung
GmbH, München
Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Bereich der Landeshauptstadt München
Kommunalreferat,
Vermessungsamt
und andere
städtische
Dienststellen
Gestaltung
Erwin Sporer
Sporer Team
Druck
Weber Offset GmbH,
München
Vorwort
Fortschreibung des Mietspiegels für München©
Liebe Münchnerinnen und Münchner!
Wir freuen uns, Ihnen den fortgeschriebenen
Mietspiegel für München© 2005 vorstellen zu
können. Er geht von den Angaben des Mietspiegels aus dem Jahr 2003 aus und berücksichtigt die seither vom Statistischen Bundesamt festgestellten Veränderungen der Lebenshaltungskosten. Diese Methode zur Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels
ist seit 2001 gesetzlich zulässig. Damit kann
für die Landeshauptstadt München die nach
dem Gesetz vorgeschriebene Aktualisierung in
einem finanziell vertretbarem Rahmen erreicht
werden.
Christian Ude
Oberbürgermeister
Friedrich Graffe
Sozialreferent
Angesichts des vielschichtigen Münchner
Mietmarktes sind wir überzeugt, dass die Investition in einen qualifizierten Mietspiegel
auch in Zeiten einer angespannten Haushaltslage notwendig ist. Die Mietvertragsparteien
bekommen ein verlässliches Orientierungsmittel an die Hand, um die ortsübliche Miete für
ihre Wohnung bestimmen zu können.
Der Mietspiegel für München© 2005 bietet vor
dem Hintergrund der besonderen Wohnungsmarktsituation eine Basis für sachliche Auseinandersetzungen zur Ermittlung angemessener
Mieten. Das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand wird transparent
gemacht. Dadurch lassen sich in einer Vielzahl
von Fällen gerichtliche Streitigkeiten um die
Miethöhe vermeiden.
In diesem Sinne wünschen wir, dass Ihnen
der fortgeschriebene Mietspiegel hilfreiche
Antworten auf Ihre Fragen zum aktuellen Mietpreis geben kann.
Vorwort
5
Übersicht
Mietspiegel für München© 2005
Aufgabe
Aufgabe des Mietspiegels ist es, für Mieter/
-innen, Vermieter/-innen und deren Interessenverbände eine Übersicht über die Mietpreise
im Stadtgebiet München herzustellen. Die statistisch aufbereitete Datensammlung ermöglicht
die Feststellung der ortsüblichen Miete für die
Mehrzahl der frei finanzierten Wohnungen im
Stadtgebiet München. Der Mietspiegel stützt
sich auf eine breite Datenbasis und bietet deshalb die größtmögliche Sicherheit, das Mietniveau objektiv einzuschätzen. Der Mietspiegel
ist auch ein gesetzliches Begründungsmittel
für Mieterhöhungen.
Grundlage
Der Mietspiegel für München© 2005 ist eine
Fortschreibung. Er basiert auf dem nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellten
Mietspiegel für München© 2003, der nun nach
zwei Jahren anhand von Indexzahlen angepasst
wurde. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel der
Universität München hat die Fortschreibung
durchgeführt und gemäß § 558d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Entwicklung des
vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten
Haushalte in Deutschland (jetzt: Verbraucherpreisindex für Deutschland) zugrunde gelegt.
Aktuell
Informationen zum
qualifizierten Mietspiegel und zu den
rechtlichen Auswirkungen gibt’s bei der
Beratungsstelle, siehe
Service auf Seite 22.
Datenbasis für den vorliegenden Mietspiegel
ist der Mietspiegel für München© 2003. Dieser
wurde durch eine repräsentative Stichprobe
nicht preisgebundener Wohnungen mittels
einer regressionsanalytischen Methode erstellt.
Die Erhebung und Aufbereitung der Stichprobe
erfolgte im Auftrag der Landeshauptstadt München durch TNS Infratest Wirtschaftsforschung
GmbH, München. Die daraus gewonnenen
Daten wurden von der Arbeitsgruppe Mietspiegel der Universität München wissenschaftlich
ausgewertet.
Qualifizierter Mietspiegel
Die aktuelle Rechtslage unterscheidet zwischen
dem „einfachen Mietspiegel“ und dem „qualifizierten Mietspiegel“. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
worden ist. Nach zwei Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel fortzuschreiben. Sowohl der
Mietspiegel für München© 2003 als auch der
Mietspiegel für München© 2005 wurden vom
Stadtrat der Landeshauptstadt München als
qualifizierte Mietspiegel anerkannt. An die Qualifizierung des Mietspiegels sind einige Rechtsfolgen geknüpft: Bei Mieterhöhungen hat die
Vermieterin/der Vermieter Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
gestützt wird, z.B. auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB). Liegt ein qualifizierter
Mietspiegel vor, so wird vermutet, dass die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).
Wohnlagen
Die Wohnlagen in diesem Mietspiegel entsprechen denen aus dem Mietspiegel für
München© 2003. Für die Fortschreibung wurde
auf eine Überarbeitung und Ergänzung aus
Kostengründen und weil kein dringender
Anpassungsbedarf gegeben ist, verzichtet.
Der Arbeitskreis Wohnlagen hat die Systematik
der Wohnlageneinteilung 1999 neu entwickelt
und die Wohnlagen für den Mietspiegel für
München© 2003 zum Stand Januar 2002 aktualisiert.
Dem Arbeitskreis gehörten Vertreter/-innen
folgender Institutionen an:
- Arbeitsgruppe Mietspiegel der Universität
München
- TNS Infratest Wirtschaftsforschung GmbH
- Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
- Kommunalreferat, Vermessungsamt
- Planungsreferat, Stadtentwicklungsplanung,
Bevölkerung und Wirtschaft
- Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration,
Abteilung Wohnraumerhalt.
Das Ergebnis des Arbeitskreises hat das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, für die
Einteilung der Wohnlagen übernommen.
6 Übersicht
qm
Anwendungsbereich
Euro
Whg
Der Mietspiegel für München© ist für frei
finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet
München anzuwenden. Er gilt nicht für
- preisgebundene Wohnungen
(z.B. Sozialwohnungen)
- gewerblich genutzte Räume
- Obdachlosenunterkünfte
- Studenten- und Jugendheime.
Internet
Der Mietspiegel ist nicht unmittelbar
anwendbar für
- Wohnungen in einfacher Wohnlage
(lt. beigefügtem Stadtplan) *
- möblierten Wohnraum
- Einfamilienhäuser, Einzelzimmer und
Penthousewohnungen
- Wohnraum nur zum vorübergehenden
Gebrauch
- mietfrei überlassenen Wohnraum
- selbst genutzten Wohnraum
- Untermietverhältnisse
- durch behördliche Auflagen mietpreisgebundenen Wohnraum
- Wohnraum, der teilweise untervermietet ist
- Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad soweit vorhanden - von anderen Mietparteien
mitbenutzt werden
- Wohnungen ohne Küche oder Toilette
- Wohnraum in Anstalten, Heimen oder
Wohnheimen, bei denen die Mietzahlung
auch Service-Leistungen abdeckt, z.B.
Verpflegung oder Betreuung.
Trotzdem kann der Mietspiegel in den genannten Fällen als Grundlage für die ortsübliche
Miete herangezogen werden.
* Mietwohnungen in einfacher Lage sind in
München nur noch in sehr geringer Anzahl
vorhanden. Deshalb war die Zahl der befragten
Haushalte in einfacher Lage in der zugrunde
liegenden Stichprobe zu gering. Es konnten
keine repräsentativen Werte ermittelt werden.
Zur Begründung einer Mieterhöhung muss hier
auf ein anderes Begründungsmittel (z.B. Vergleichswohnungen) zurückgegriffen werden.
Übersicht
7
Zu dieser Broschüre
gibt es eine InternetVersion. Sie finden
die Internet-Version
des Mietspiegels für
München© 2005 unter
http://www.mietspiegel
–muenchen.de
Berechnung
Wie wird gerechnet?
EURO
Die Berechnung der ortsüblichen Miete erfolgt
in fünf Arbeitsschritten.
qm
Zu- und Abschläge in
Euro pro qm und
Monat gemäß Lage,
Ausstattung und
Art der Wohnung
ermitteln. (Seite 13
bis 16)
Arbeitsschritt 3
Whg
Arbeitsschritt 4
Gegebenenfalls
den begründeten
Spannenanteil in
Euro pro qm und
Monat ermitteln.
(Seite 17 bis 20)
NK
Fünf Arbeitsschritte
In Arbeitsschritt 1 werden die nicht umgelegten
Betriebskosten (Nebenkosten) in Euro pro Quadratmeter (qm) und Monat mit Hilfe der Tabelle
1 festgestellt und in Tabelle 7 übertragen.
In Arbeitsschritt 2 wird der Grundpreis für die
Nettomiete in Euro pro qm und Monat gemäß
der Wohnfläche und dem Baujahr der Wohnung
aus Tabelle 2 abgelesen und in Tabelle 7 übertragen.
In Arbeitsschritt 3 werden Zu- und Abschläge
in Euro pro qm und Monat gemäß Lage, Ausstattung und Art der Wohnung mittels Tabelle 3
ermittelt und ebenfalls in Tabelle 7 eingetragen.
Dabei ist Tabelle 4 zu beachten, die maximal
zulässige Zu- und Abschläge festlegt. Die in
Tabelle 7 berechnete Summe aus Betriebskosten, Grundpreis, Zu- und Abschlägen ergibt
die durchschnittliche ortsübliche Miete pro qm
und Monat.
Arbeitsschritt 1
Arbeitsschritt 2
Grundpreis für die
Nettomiete in Euro
pro qm und Monat
gemäß der Wohnfläche und dem
Baujahr der
Wohnung ablesen.
(Seite 10 bis 12)
In Arbeitsschritt 4 kann der für die Wohnung
zutreffende begründete Spannenanteil aus
Tabelle 5 unter Berücksichtigung der Werte in
Tabelle 6 ermittelt und in Tabelle 8 eingetragen
werden. Dies ergibt die durchschnittliche
ortsübliche Miete mit begründetem Spannenanteil.
In Arbeitsschritt 5 wird mittels der Einträge in
Tabelle 7 und 8 die Summe aus Betriebskosten,
Grundpreis, Zu- und Abschlägen und gegebenenfalls begründetem Spannenanteil berechnet. Außerdem können zusätzlich freie
Spannenanteile für untere und obere Spannen
bestimmt werden. Dies ergibt die durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründetem und
freiem Spannenanteil.
8 Berechnung
Nicht umgelegte
Betriebskosten
(Nebenkosten) in
Euro pro Quadratmeter (qm) und
Monat feststellen.
(Seite 9)
Arbeitsschritt 5
Gegebenenfalls
freie Spannenanteile
bestimmen. (Seite 21)
Arbeitsschritt 1
Mit Hilfe der letzten Betriebskosten-/Heizkostenabrechnung oder anhand des Mietvertrages
sind in dieser Betriebskostentabelle zunächst
alle Betriebskosten zu streichen, die neben dem
vertraglich vereinbarten Mietzins, also gesondert, an die Vermieterin/den Vermieter oder
das entsprechende Versorgungsunternehmen
zu zahlen sind. Zu streichen sind auch Betriebskosten, die bei der konkreten Wohnung gar
nicht erst entstehen. Bei den nicht gestrichenen
Betriebskostenarten sind die jeweils angegebenen Durchschnittswerte in die rechte freie
Spalte zu übertragen. Bei Gemeinschaftsantenne, Satellitenschüssel und Kabelfernsehen ist
dazu zunächst der für eine Wohnung angegebene Wert durch die Wohnfläche in qm zu teilen.
Anschließend werden die eingetragenen Werte
in der rechten Spalte aufsummiert.
Arbeitsschritt 1
Nicht umgelegte Betriebskosten
Tabelle 1 in Euro
Alle Betriebskosten
streichen, die gar
nicht erst entstehen
oder gesondert zu
zahlen sind. Nicht
gestrichene Betriebskostenarten in die
rechte freie Spalte
übertragen.
Die aufgeführten
Betriebskosten sind
Durchschnittswerte
und können im
Einzelfall erheblich
von den tatsächlichen
Betriebskosten abweichen.
Hinweis
Betriebskosten
Summe der nicht
umgelegten Betriebskosten in Euro/qm
und Monat in Tabelle
7 auf Seite 21 übertragen.
Betriebskostenarten
Euro/qm/Monat
Wasser/Abwasser
0,30
Straßenreinigung
0,05
Müllabfuhr
0,24
Grundsteuer
0,19
Sach- und Haftpflichtversicherung
0,11
Kaminkehrer (soweit nicht bei Heizkosten)
0,05
Hausbeleuchtung
0,05
Aufzug
0,11
Waschmaschine
0,05
Hausmeister
0,31
Gartenpflege (soweit nicht bei Hausmeister)
0,05
Betriebskosten
Hausreinigung (soweit nicht bei Hausmeister) 0,15
Schneebeseitigung
0,03
(soweit nicht bei Hausmeister)
Reinigung/Wartung von Etagenheizung,
0,08
WW-Geräten (soweit keine weiteren Kosten
für Brennstoff abgerechnet werden)
Heizung/Warmwasser
0,80
Gemeinschaftsantenne
4,24 Euro pro Wohnung :
qm Wohnfläche
Satellitenschüssel
5,50 Euro pro Wohnung :
qm Wohnfläche
Kabelfernsehen
8,29 Euro pro Wohnung :
qm Wohnfläche
=
=
=
Summe der nicht umgelegten Betriebskosten in Euro/qm/Monat
Tabelle 1: Durchschnittliche Betriebskosten
in Euro/qm und Monat in München
Arbeitsschritt 1
9
Arbeitsschritt 2
Grundpreis der monatlichen Nettomiete
qm
Der für die Wohnung zutreffende Grundpreis
der Nettomiete in Euro pro qm und Monat wird
aus der nach Wohnfläche und Baujahr gegliederten Tabelle 2 auf Seite 11/12 abgelesen und
in die dazugehörige Zeile der Tabelle 7 auf
Seite 21 eingetragen. Bei Zwischenwerten,
wie z.B. 80,3 qm, ist die nächsthöhere Wohnflächenkategorie (in unserem Beispiel 81 - 82)
zu verwenden.
Modernisierung
Tabelle 2 in Euro
Euro
Den für die Wohnung
zutreffenden Grundpreis der Nettomiete
in Euro pro qm und
Monat aus Tabelle 2
auf Seite 11/12
ablesen und in die
dazugehörige Zeile
der Tabelle 7 auf
Seite 21 eintragen.
Zu modernisiertem Wohnraum ist zu bemerken:
Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt
wurde. Wenn ein vor einer Modernisierung zum
Wohnen nicht mehr geeignetes Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert
und modernisiert oder durch An- oder Umbau
neuer Wohnraum geschaffen wurde (z.B. Dachgeschossausbau), ist in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.
Baujahre 2002-2004
Da für die Baujahre 2002-2004 keine aktuellen
Daten erhoben wurden, ist dafür keine Indexfortschreibung möglich. Soll der Mietspiegel
auf diese Baujahre angewendet werden,
empfehlen wir eine Einstufung in die Baujahre
2000-2001.
S
10 Arbeitsschritt 2
Arbeitsschritt 2
Der für die Wohnung zutreffende Grundpreis
der Nettomiete in Euro pro qm und Monat
wird aus der nach Wohnfläche und Baujahr
gegliederten Tabelle 2 abgelesen und in die
dazugehörige Zeile der Tabelle 7 auf Seite 21
eingetragen.
Tabelle 2 in Euro
Zutreffenden Grundpreis ablesen und
in die dazugehörige
Zeile der Tabelle 7 auf
Seite 21 eintragen.
Baujahr
bis 1929
1930-1948
1949-1966
1967-1977
1978-1988 1989-1993 1994 -1996
1997-1999
2000-2001
Wohnfläche
21 bis 22
23 bis 24
25 bis 26
27 bis 28
29 bis 30
31 bis 32
33 bis 34
35 bis 36
37 bis 38
39 bis 40
41 bis 42
43 bis 44
45 bis 46
47 bis 48
49 bis 50
51 bis 52
53 bis 54
55 bis 56
57 bis 58
59 bis 60
61 bis 62
63 bis 64
65 bis 66
67 bis 68
69 bis 70
71 bis 72
73 bis 74
75 bis 76
77 bis 78
79 bis 80
81 bis 82
83 bis 84
85 bis 86
87 bis 88
89 bis 90
91 bis 92
93 bis 94
95 bis 96
97 bis 98
99 bis 100
13,61
12,92
12,31
11,80
11,37
11,13
10,93
10,71
10,46
10,10
9,89
9,63
9,60
9,65
9,58
9,57
9,68
9,61
9,63
9,56
9,49
9,45
9,35
9,27
9,24
9,15
9,07
9,02
8,97
9,04
9,11
9,03
8,98
8,79
8,80
8,72
8,69
8,62
8,60
8,61
12,42
12,09
11,77
11,11
10,57
10,41
10,15
9,81
9,62
9,38
9,09
8,94
8,86
8,82
8,82
8,82
8,84
8,84
8,82
8,79
8,70
8,62
8,56
8,50
8,43
8,41
8,31
8,28
8,25
8,25
8,27
8,26
8,14
8,09
7,99
7,89
7,78
7,86
7,85
7,83
13,62
12,86
12,11
11,60
11,08
10,81
10,57
10,36
10,10
9,86
9,63
9,49
9,39
9,35
9,33
9,33
9,34
9,33
9,31
9,26
9,19
9,11
9,06
8,99
8,94
8,90
8,83
8,76
8,74
8,73
8,75
8,75
8,67
8,57
8,48
8,43
8,38
8,36
8,32
8,32
13,10
12,77
11,87
11,36
10,91
10,64
10,44
10,23
9,94
9,66
9,44
9,33
9,22
9,19
9,18
9,17
9,18
9,17
9,15
9,11
9,04
8,95
8,90
8,84
8,80
8,73
8,68
8,61
8,58
8,58
8,60
8,57
8,50
8,42
8,33
8,26
8,23
8,18
8,19
8,19
13,55
13,05
12,87
12,08
11,23
11,28
10,95
10,69
10,48
10,15
9,92
9,78
9,58
9,62
9,71
9,66
9,58
9,67
9,68
9,58
9,51
9,34
9,33
9,33
9,24
9,25
9,15
9,05
9,08
9,10
9,04
8,99
8,93
8,82
8,75
8,62
8,66
8,66
8,62
8,47
13,56
13,03
12,59
12,22
11,88
11,57
11,27
10,96
10,71
10,48
10,22
10,08
9,97
9,95
9,95
9,95
9,96
9,96
9,94
9,89
9,84
9,75
9,70
9,62
9,57
9,52
9,46
9,40
9,36
9,37
9,39
9,36
9,32
9,17
9,11
9,06
9,00
8,97
8,95
8,94
13,72
13,22
12,79
12,40
12,02
11,65
11,28
10,95
10,67
10,46
10,29
10,15
10,03
9,97
9,96
9,96
9,97
9,97
9,95
9,92
9,82
9,74
9,69
9,63
9,55
9,47
9,40
9,37
9,38
9,39
9,40
9,39
9,32
9,19
9,10
9,04
9,03
9,01
8,99
8,96
13,41
12,83
12,39
12,05
11,79
11,49
11,22
10,94
10,69
10,38
10,15
10,06
9,98
9,89
9,90
9,90
9,91
9,89
9,90
9,84
9,78
9,70
9,64
9,59
9,54
9,46
9,40
9,33
9,30
9,31
9,35
9,36
9,28
9,18
9,04
8,99
8,95
8,94
8,92
8,87
13,45
12,89
12,44
12,08
11,78
11,51
11,25
11,02
10,79
10,52
10,29
10,12
9,98
9,95
9,93
9,94
9,94
9,94
9,92
9,89
9,80
9,73
9,68
9,61
9,56
9,53
9,42
9,38
9,36
9,36
9,36
9,34
9,30
9,20
9,08
9,03
8,97
8,95
8,95
8,93
Tabelle 2: Grundpreis für die Nettomiete in Euro
pro qm und Monat gemäß der Wohnfläche und
dem Baujahr
Arbeitsschritt 2
11
Baujahr
Wohnfläche
101 bis 102
103 bis 104
105 bis 106
107 bis 108
109 bis 110
111 bis 112
113 bis 114
115 bis 116
117 bis 118
119 bis 120
121 bis 122
123 bis 124
125 bis 126
127 bis 128
129 bis 130
131 bis 132
133 bis 134
135 bis 136
137 bis 138
139 bis 140
141 bis 142
143 bis 144
145 bis 146
147 bis 148
149 bis 150
151 bis 152
153 bis 154
155 bis 157
158 bis 160
bis 1929
8,58
8,62
8,56
8,47
8,44
8,38
8,34
8,45
8,46
8,50
8,35
8,49
8,54
8,61
8,56
8,15
8,04
8,21
8,14
7,87
7,73
7,67
7,51
7,53
7,36
7,34
7,43
7,44
7,58
1930-1948 1949-1966 1967-1977
7,81
7,79
7,76
7,71
7,69
7,66
7,63
7,61
7,63
7,67
7,71
7,74
7,78
7,81
7,81
7,76
7,65
7,49
7,30
7,08
6,87
6,68
6,54
6,45
6,44
6,49
6,60
6,79
7,35
8,30
8,30
8,23
8,19
8,17
8,18
8,07
8,03
8,11
8,15
8,26
8,31
8,27
8,27
8,23
8,17
8,08
7,95
7,70
7,54
7,43
7,32
7,24
7,16
7,08
7,02
7,09
7,34
7,69
8,12
8,11
8,07
8,04
7,98
7,97
7,96
7,92
7,96
7,97
8,01
8,07
8,11
8,07
8,01
7,88
7,73
7,56
7,41
7,27
7,17
7,10
7,06
7,02
6,98
6,95
6,98
7,19
7,66
1978-1988 1989-1993 1994 -1996
8,40
8,53
8,58
8,59
8,43
8,24
8,17
8,21
8,24
8,33
8,45
8,55
8,59
8,58
8,49
8,36
8,32
8,24
8,14
8,02
7,80
7,52
7,34
7,29
7,33
7,39
7,47
7,69
8,06
Tabelle 2: Grundpreis für die Nettomiete in Euro pro qm und Monat
gemäß der Wohnfläche und dem Baujahr
qm
Whg
S
12 Arbeitsschritt 2
8,84
8,81
8,78
8,75
8,74
8,72
8,71
8,69
8,66
8,71
8,79
8,85
8,86
8,83
8,77
8,69
8,61
8,53
8,44
8,30
8,09
7,85
7,64
7,51
7,57
7,74
7,82
7,96
8,22
8,91
8,88
8,83
8,80
8,77
8,73
8,70
8,72
8,75
8,77
8,80
8,84
8,87
8,84
8,80
8,72
8,64
8,55
8,44
8,31
8,16
8,02
7,89
7,78
7,79
7,90
7,98
8,12
8,33
1997-1999
8,92
8,90
8,87
8,85
8,82
8,77
8,75
8,74
8,75
8,77
8,80
8,85
8,90
8,90
8,84
8,78
8,68
8,57
8,42
8,26
8,09
7,96
7,86
7,81
7,82
7,89
7,99
8,15
8,37
2000-2001
8,94
8,91
8,88
8,85
8,81
8,78
8,76
8,75
8,74
8,75
8,77
8,81
8,85
8,87
8,85
8,80
8,69
8,52
8,32
8,10
7,90
7,73
7,62
7,59
7,63
7,74
7,87
8,08
8,36
Bei Zwischenwerten,
wie z.B. 80,3 qm, ist
die nächsthöhere
Wohnflächenkategorie (in unserem
Beispiel 81 - 82) zu
verwenden.
Wohnfläche in Euro
Arbeitsschritt 3
Arbeitsschritt 3
Monatliche Zu- und Abschläge
Wohnlagendefinition
Stadtplan
Der Kartenteil, aus
dem Sie die Wohnlagequalität ablesen
können, beginnt auf
Seite 23.
Die Wohnlagen werden in vier Stufen eingeteilt:
- Einfache Lage - lila Abgelegene Gebiete mit
unzureichender Infrastruktur (= Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungsangebote, schulische,
soziale, sportliche, kulturelle Einrichtungen,
Verkehrsanbindung, Grünanlagen, Baumbestand) und/oder ihre Nähe zu größeren
Gewerbegebieten und Industriegebieten,
Entsorgungs- und militärischen Anlagen
geprägte Wohngebiete.
- Durchschnittliche Lage - blau Gebiete ohne
die Mängel der einfachen und die Vorzüge
der guten Lage.
- Gute Lage - gelb Traditionell gefragte Innenstadt- und Innenstadtrandlagen mit überwiegend gewachsener Gebietsstruktur und überdurchschnittlichem Anteil denkmalgeschützter
Gebäude, urbane „In-Viertel“, ruhige Wohngegenden mit Gartenstadtcharakter, ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem
Image.
- Beste Lage - rot Besonders imageträchtige
Innenstadtrandlagen und Villengegenden.
S
Bei Straßenlärm oder sonstigen Immissionen
ausgesetzten Lagen, die erheblich von der
sonstigen gebietstypischen Lageeinteilung
abweichen, sind vereinzelt Lageabstufungen
bzw. Aufwertungen (farbige Linien) bereits im
Stadtplan vorgegeben.
Hinsichtlich der Lageabstufungen ist für die
Wohnlagenbestimmung nicht die Adressenlage
einer Wohnung, sondern die tatsächliche Lage
im Vorder- oder Rückgebäude des Anwesens
und die damit verbundenen Beeinträchtigungen
maßgebend.
Die Klassifizierung der Wohnlagen erfolgte
nach der durchschnittlichen Lagequalität der
einzelnen Gebiete. Abweichungen der Mikrolage von der gebietstypischen Lage können im
Einzelfall die Zuordnung zu einer anderen
Lagequalität notwendig machen.
In Tabelle 3 werden die für die Wohnung zutreffenden Zu- und Abschläge in Euro pro qm
und Monat abgelesen und in die dafür vorgesehenen Felder am rechten Rand der Tabelle
eingetragen. Daraus werden die Summe aller
Zuschläge und die Summe aller Abschläge
getrennt berechnet. Übersteigen die errechneten Zu- und Abschläge die in Tabelle 4, Seite 16
angegebenen Höchstwerte (getrennt nach
Baujahreskategorien), so sind die in Tabelle 4
angegebenen Höchstwerte zu verwenden. Die
so ermittelten Zu- und Abschläge sind in Tabelle 7 auf Seite 21 zu übertragen. Beachten Sie
auch die zusätzlichen Begriffsbestimmungen
und Erläuterungen zu Tabelle 3 auf den Seiten
13 und 16.
Die Wohnlagen in diesem Mietspiegel entsprechen denen aus dem Mietspiegel für
München© 2003 zum Erhebungsmonat Januar
2002. Eine Überarbeitung und Ergänzung ist
aus Kostengründen und weil kein dringender
Anpassungsbedarf gegeben ist, nicht erfolgt.
Für Gewerbegebiete mit Wohnungen und für
nach dem Erhebungsmonat fertig gestellte
Neubaugebiete oder spätere wesentliche
Wohnlagenänderungen wurden keine Wohnlagenbewertungen vorgenommen. Hier ist im
Einzelfall eine individuelle Lagezuordnung
vorzunehmen. Die Qualität der umliegenden
Wohngebiete kann dabei eine Orientierungshilfe sein.
Gebäudetypen
- Hochhaus Vor 1978 gebaute Gebäude mit
mindestens sieben Stockwerken zusätzlich
zum Erdgeschoss (E+7). Diese Gebäude wurden fast ausschließlich nach 1949 erstellt und
sind z.B. in den Stadtvierteln Neuperlach,
Westkreuz und am Olympiazentrum häufiger
zu finden.
- Wohnblock Vor 1978 gebauter Wohnblock in
einem Wohnviertel mit dichter Bebauung.
Dies sind freistehende Gebäude oder entsprechende Seitengebäude/Seitenflügel, in deren
Umgebung weder Ein- und Zweifamilienhäuser noch Villen überwiegen. Hochhäuser
mit mehr als sieben Stockwerken sind hierbei
ausgeschlossen. Der Großteil dieser Wohnblöcke wurde nach dem Krieg bis in die frühen
siebziger Jahre erbaut. Typischerweise enthalten diese Gebäude meist keinen Aufzug.
Charakteristische Merkmale sind eine eigene
Waschküche und ein Wäschetrockenplatz/raum. Dieser Haustyp tritt z.B. in den Stadtteilen Laim, Hasenbergl, Milbertshofen, Obergiesing und Fasangarten überdurchschnittlich
häufig auf.
Arbeitsschritt 3
13
Tabelle 3 in Euro
Beachten Sie auch
die zusätzlichen Begriffsbestimmungen
und Erläuterungen
zu Tabelle 3 auf den
Seiten 13 und 16.
Arbeitsschritt 3
Betrag Abschlag Zuschlag
3.1 Wohnlage nach beigefügtem Stadtplan
(höchstens eines der beiden Merkmale kann zutreffen)
Gute Lage (im Stadtplan gelb markiert).
Beste Lage (im Stadtplan rot markiert).
+0,66
+1,63
3.2 Gebäudetypen
(höchstens eines der beiden Merkmale kann zutreffen)
Hochhaus: Vor 1978 gebautes Gebäude mit mindestens sieben
Stockwerken zusätzlich zum Erdgeschoss (E+7).
Wohnblock: Vor 1978 gebauter freistehender Wohnblock
in einem Wohnviertel mit dichter Bebauung.
3.3 Durch Ausstattungsmerkmale charakterisierte Haustypen
(höchstens eines der drei Merkmale kann zutreffen)
Einfacher Altbau:
Vor 1949 gebaute Gebäude, in denen den Mieterinnen und
Mietern sowohl im Speicher als auch im Keller Nutzflächen
zur Verfügung stehen oder in denen die Küche größer als
12 qm ist.
Einfacher Bau zwischen 1949 und 1978:
Zwischen 1949 und 1978 gebaute Gebäude, in denen den
Mieterinnen und Mietern sowohl im Speicher als auch im Keller
Nutzflächen zur Verfügung stehen.
Gehobener Neubau:
Seit 1988 gebautes Stadthaus mit Gegensprechanlage
und Aufzug.
3.4 Balkon/Terrasse/Wintergarten
(höchstens eines der drei Merkmale kann zutreffen)
Wohnung mit Dachterrasse oder Dachgeschosswohnung
mit Balkon.
Wohnung mit Balkon/Terrasse/Wintergarten:
Nicht im Dachgeschoss liegende Wohnung mit
Balkon/Terrasse/Wintergarten in Süd- oder Westrichtung,
welche(r) eine Fläche von mindestens 12 Quadratmetern
besitzt und zu einer Straße ohne nennenswerte
Verkehrsbelastung weist.
Erdgeschosswohnung ohne Balkon/Terrasse/Wintergarten:
Wohnung im Erdgeschoss oder Souterrain, die weder eine
Terrasse noch einen Balkon/Wintergarten mit einer Fläche
von mindestens zwei Quadratmetern besitzt.
3.5 Warmwasserversorgung
Eine Warmwasserversorgung liegt vor, falls die Warmwasserbereitung für alle Wasserhähne zentral außerhalb oder zentral
innerhalb der Wohnung durch einen Boiler, einen Durchlauferhitzer oder an die Etagen-Zentralheizung gekoppelt erfolgt.
Alternativ kann die Warmwasserbereitung auch innerhalb der
Wohnung einzeln an den Wasserhähnen durch einen oder
mehrere Boiler oder Durchlauferhitzer erfolgen.
Keine Warmwasserversorgung vorhanden.
Zwischensummen der Zu- und Abschläge:
Tabelle 3: Monatliche Zu- und Abschläge in
Euro pro qm und Monat
14 Arbeitsschritt 3
-0,30
-0,30
-0,76
-0,66
+0,36
+0,89
+0,35
-0,55
-1,36
Betrag Abschlag
Zuschlag
Tabelle 3 in Euro
Die berechneten
Zwischensummen
aller Zu- und Abschläge getrennt
übertragen.
Übertrag der Zwischensummen der Zu- und Abschläge
3.6 Heizung (höchstens eines der beiden Merkmale kann zutreffen)
Eine Zentralheizung liegt vor, falls eine Gebäude-Zentralheizung,
Etagen-Zentralheizung oder Fernwärme vorhanden ist. Diesen
Wohnungen mit Zentralheizung im engeren Sinne gleichgestellt
werden Wohnungen mit Gas-Einzelöfen, falls in allen Räumen
(außer eventuell in einem separaten WC oder im Flur) eine
Beheizungsmöglichkeit vorhanden ist.
Wohnung mit Nachtstromspeicheröfen.
-0,75
Keine Zentralheizung.
-0,96
3.7 Sanitärbereich (falls kein Bad vorhanden ist, können die
restlichen Merkmale nicht zutreffen)
Kein Bad vorhanden: Ein Bad ist ein abgeschlossener Raum der
-0,78
Wohnung mit mindestens einer Badewanne oder Duschwanne.
Kein gekacheltes Bad: Das Bad ist nicht an allen Wänden
-0,33
bis mindestens Türhöhe gekachelt.
Zweites vollständiges Bad vorhanden.
+0,63
Besondere Zusatzausstattung im Bad: Es muss ein zweites
+0,34
Waschbecken oder zusätzlich zur Badewanne eine separate
Duschwanne vorhanden sein. Dieser Zuschlag ist nur möglich, wenn
kein zweites vollständiges Badezimmer vorhanden ist (siehe oben).
3.8 Küche (höchstens eines der beiden Merkmale kann zutreffen)
Standard-Küche/Kochnische: Eine Standard-Küche oder
Kochnische besitzt mindestens Spüle, Herd, Kühlschrank
und Einbauschränke.
Gehobene Küche: Eine gehobene Küchenausstattung umfasst
die Merkmale einer Standard-Küche (siehe oben) und zusätzlich
noch mindestens drei weitere Küchenausstattungsmerkmale
wie z.B. Glaskeramikkochmulde, Gefrierschrank, Dunstabzug,
Mikrowelle oder gekachelte Wände im Arbeitsbereich. Eine
Wohnung mit Kochnische kann diesen Zuschlag nicht erhalten.
+0,67
+0,87
3.9 Fußboden (höchstens eines der beiden Merkmale kann zutreffen)
Die beiden folgenden Abschläge finden bei Vorhandensein einer
Fußbodenheizung keine Anwendung.
Einfacher Boden: Die Wohnung hat einen einfachen Bodenbelag,
-1,35
wenn sie weder Parkett-/Laminatböden noch Teppichböden
oder Marmor-/Steinböden besitzt. Holzdielen gelten nur dann als
einfacher Bodenbelag, wenn die Wohnung vor 1989 gebaut wurde
und die Dielen seither nicht instand gesetzt wurden.
Alter Boden: Die Wohnung besitzt ausschließlich ältere,
-0,40
nicht nach 1992 instand gesetzte Böden. Bei diesen Böden
kann nicht die Kategorie einfacher Boden (siehe oben) zutreffen.
3.10 Weitere Merkmale
Keine Gegensprechanlage: Vor 1988 gebaute Gebäude,
in denen weder eine Gegensprechanlage noch eine
Videogegensprechanlage vorhanden ist.
Zwei- oder Dreizimmerwohnungen mit gehobenem Grundriss:
Zwei- oder Dreizimmerwohnungen, deren größter Wohnraum
mindestens 30 qm groß ist.
-0,53
Zu- und Abschläge
+0,35
Übersteigen die
errechneten Zuund Abschläge die
in Tabelle 4, Seite 16
angegebenen Höchstwerte (getrennt nach
Baujahreskategorien),
so sind die in Tabelle
4 angegebenen
Höchstwerte zu
verwenden.
Summe der Zuschläge =
Summe der Abschläge =
Tabelle 3: Monatliche Zu- und Abschläge in
Euro pro qm und Monat
Arbeitsschritt 3
15
Übersteigen die errechneten Werte aus
Tabelle 3 die hier in
Tabelle 4 angegebenen Höchstwerte für
Zu- und Abschläge,
so sind die Werte aus
Tabelle 4 in Tabelle 7
auf Seite 21 zu übertragen.
Tabelle 4 in Euro
Baujahr
Abschlag
Zuschlag
bis 1948
-5,73
+2,56
1949-1977
-4,68
+2,77
1978-2001
-1,77
+3,55
Tabelle 4: Maximal zulässige Zu- und Abschläge
in Euro pro qm und Monat (nach Baujahr)
Durch Ausstattungsmerkmale
charakterisierte Haustypen
- Einfacher Altbau Zunächst mag es verwunderlich erscheinen, dass Wohnungen in vor 1949
gebauten Gebäuden abschlagswürdig sind, in
denen der Mieterin/dem Mieter sowohl im
Speicher als auch im Keller Nutzflächen zur
Verfügung stehen oder in denen die Küche
größer als 12 qm ist. Die Tatsache, dass in
einem Altbau das Dachgeschoss trotz verschiedener Förderungsprogramme nicht ausgebaut wurde, ist allerdings als Indikator dafür
zu werten, dass in solchen Gebäuden Sanierungsmaßnahmen nur spärlich ausgeführt
wurden. Das Vorhandensein einer großen
Küche deutet auf einen Altbau mit eher geringem Ausstattungsniveau, was ebenfalls einen
Abschlag rechtfertigt. Insgesamt lässt sich
feststellen, dass man in Gebäuden der
beschriebenen Art überdurchschnittlich selten
die Ausstattungsmerkmale Waschküche mit
Geräten, Gegensprechanlage, Zentralheizung
oder eine von der Vermieterin/dem Vermieter
gestellte Warmwasserversorgung findet. Die
wenigsten dieser Häuser besitzen einen Aufzug. Einfache Altbauten kommen häufiger in
den Stadtbezirken Neuhausen und Nymphenburg sowie auf der Schwanthaler Höhe vor,
aber auch in Teilen von Au-Haidhausen, Sendling oder Moosach.
- Einfacher Bau zwischen 1949 und 1978
Ähnlich zum einfachen Altbau beschreibt dieses Merkmal zwischen 1949 und 1978 gebaute
Gebäude, in denen den Mieterinnen und Mietern sowohl im Speicher als auch im Keller
Nutzflächen zur Verfügung stehen. Der größte
Anteil dieser Gebäude wurde vor 1965 erbaut
und besitzt keinen Aufzug bzw. keine Wasch-
16 Arbeitsschritt 3
küche mit Geräten. Überdurchschnittlich
selten findet man in diesen Häusern die Ausstattungsmerkmale Gegensprechanlage oder
Zentralheizung. Überproportional häufig
kommt dieser Haustyp in den Stadtbezirken
Laim, Neuhausen und Nymphenburg sowie in
Milbertshofen-Am Hart und in Teilen des
Bezirks Altstadt-Lehel vor.
- Gehobener Neubau Der gehobene Neubau ist
ein seit 1988 gebautes Stadthaus mit Gegensprechanlage und Aufzug. Typischerweise ist
in solchen Gebäuden fast immer eine mit
Geräten ausgestattete Waschküche oder ein
Fahrradkeller/-Abstellraum vorhanden. Gehobene Neubauten sind z.B. in den Stadtbezirken
Sendling, Bogenhausen und Berg am Laim
häufiger vertreten.
Warmwasserversorgung; Heizung;
Sanitärbereich; Fußboden; Küche;
weitere Merkmale
Von der Mieterin/dem Mieter auf eigene Kosten
eingebrachte Ausstattung der Wohnung oder
durchgeführte Instandsetzung/Modernisierung
darf in Tabelle 3 nicht berücksichtigt werden.
Arbeitsschritt 4
Abweichungen nach oben oder unten –
Spannen
Abweichungen nach oben oder unten
Bei dem in Tabelle 7 zu berechnenden Mietpreis
handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Miete. Abweichungen von diesem
Durchschnittspreis nach oben oder unten werden verursacht durch die reine Marktstreuung
am freien Wohnungsmarkt, wodurch selbst
völlig gleiche Wohnungen verschiedene Mieten
haben können, und weitere, den Mietpreis
beeinflussende Faktoren, die durch die Zuund Abschlagsmerkmale in Tabelle 3 nicht oder
nur ungenau beschrieben sind und auch durch
die dem Mietspiegel zugrunde liegende repräsentative Stichprobe nicht vollständig erfasst
werden.
Abweichungen vom Durchschnittswert nach
oben oder unten innerhalb der Spannen in
Tabelle 6 können – über die reine Marktstreuung hinaus – aus statistischer Sicht aus folgenden Gründen entstehen:
- Die Wohnung weicht vom jeweiligen Standard
der in Tabelle 3 aufgeführten Zu- und
Abschlagsmerkmale erheblich ab, oder
- es liegen Faktoren vor, die den Mietpreis
beeinflussen und für die in der statistischen
Analyse zwar Tendenzen erkennbar waren,
die aber nicht signifikant genug waren, um in
Tabelle 3 als Zu- oder Abschlag zahlenmäßig
exakt erfasst zu werden.
Bei größeren Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete erscheint
daher aus statistischer Sicht eine Begründung
notwendig.
Die folgende Tabelle 5 enthält Faktoren mit
positiver (+) bzw. negativer (-) Tendenz, die als
Begründung für Abweichungen nach oben (+)
bzw. unten (-) verwendet werden können.
Insbesondere enthält die Tabelle einige Zu- und
Abschlagsmerkmale der Mietspiegel© ’99 und
2001, die sich für den vorliegenden Mietspiegel
als nicht mehr statistisch signifikant erwiesen.
Durch einzelne Faktoren verursachte Abweichungen sind dabei mit bis zu ± 25 Cent anzusetzen.
Die Summe aller positiven und negativen
Abweichungen ergibt den begründeten Spannenanteil. Durch die Addition bzw. Subtraktion
dieses begründeten Spannenanteils zur durchschnittlichen ortsüblichen Miete erhält man die
durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründetem Spannenanteil (Tabelle 8). Zusätzlich
kann der durch die reine Marktstreuung verursachte Spannenanteil (freier Spannenanteil)
berücksichtigt werden. Sowohl der begründete
Spannenanteil als auch die Summe aus begründetem und freiem Spannenanteil darf dabei die
in Tabelle 6 auf Seite 20 angegebenen Spannen
nicht über- oder unterschreiten.
qm
S
Euro
Arbeitsschritt 4
17
Arbeitsschritt 4
In Tabelle 5 können zusätzlich die für die
Wohnung zutreffenden Faktoren mit positiver
(+) bzw. negativer (-) Tendenz ermittelt werden,
die als Begründung für Abweichungen nach
oben (+) bzw. unten (-) verwendet werden
können. Durch einzelne in 1. bis 6. genannte
Faktoren verursachte Abweichungen sind
dabei mit bis zu ± 25 Cent anzusetzen. Die
Gesamtsumme aus Tabelle 5 wird in Tabelle 8
auf Seite 21 eingetragen. Treffen mehrere
Faktoren aus Tabelle 5 gleichzeitig zu, darf die
damit begründete Abweichung insgesamt die
in Tabelle 6 auf Seite 20 angegebenen Spannen
nicht über- oder unterschreiten.
Tabelle 5 in Euro
Gegebenenfalls
den begründeten
Spannenanteil in
Euro pro qm und
Monat ermitteln.
Durch einzelne in
1. bis 6. genannte
Faktoren verursachte
Abweichungen sind
dabei mit bis zu ± 25
Cent anzusetzen.
Betrag
1. Wohnlage
Unterscheidet sich die Mikrolage von der
gebietstypischen Lage, so können im Einzelfall
Abweichungen begründet werden.
Hinweis: Die Nähe zu Parks, Verkehrsmitteln und
weiteren infrastrukturellen Einrichtungen ist durch
die Wohnlage nach Tabelle 3 bereits erfasst.
Ist (z.B. durch eine Änderung der Verkehrsbelastung)
die Zuordnung zu einer anderen als der im Stadtplan
angegebenen Wohnlage notwendig, so erfolgt dies
in Tabelle 3.
2. Verkehrsbelastung
Andauernd starke Verkehrsbelastung in mittlerer
Wohnlage im Untergeschoss, Erdgeschoss oder
im 1. bzw. 2. Stockwerk.
Hinweis: Ein Abschlag bei andauernd starker
Verkehrsbelastung in guter oder bester Wohnlage
erfolgt durch die Zuordnung in eine niedrigere
Wohnlage im Vergleich zu räumlich benachbarten,
ruhigeren Wohnungen. Im Einzelfall ist eine entsprechende Einstufung gemäß Tabelle 3 in eine
niedrigere Wohnlage vorzunehmen.
3. Gebäudetypen/Haustypen
Mehrfamilienhaus:
Gebäude mit höchstens zwei Stockwerken zuzüglich zum Erdgeschoss (E+2) in Villenvierteln
oder Wohnvierteln mit vorwiegend Ein- oder
Zweifamilienhäusern.
Gehobener Altbau:
Vor 1949 erstelltes Gebäude, in dem die Ausstattungsmerkmale Aufzug und Gegensprechanlage
vorhanden sind. Ausgenommen sind Wohnungen,
für die das Merkmal Einfacher Altbau zutrifft.
Hinweis: Mit Ausnahme einfacher Altbauten, die
einen Abschlag nach Tabelle 3 erhalten, sind die
Mietpreise für Altbauten im Vergleich zu den
Mietspiegeln© ’99 und 2001 überdurchschnittlich
angestiegen. Diese Erhöhung wird bereits durch
Tabelle 2 erfasst.
Abweichung(-) Abweichung(+)
bis zu ± 0,25
bis zu - 0,25
bis zu + 0,25
bis zu + 0,25
Zwischensummen der Abweichungen nach oben (+) bzw. unten (-) :
Tabelle 5: Faktoren mit positiver (+)
bzw. negativer (-) Tendenz als Begründung für
Abweichungen nach oben (+) bzw. unten (-)
18 Arbeitsschritt 4
Betrag
Abweichung(-) Abweichung(+)
Die berechneten
Zwischensummen
der Abweichungen
getrennt übertragen.
Übertrag der Abweichungen nach oben (+) bzw. unten (-) :
4. Küche
Erhöhung des Zuschlags von 0,87 Euro aus Tabelle 3 bis zu + 0,25
für gehobene Küche, falls sich die Wohnung in einem
vor 1949 erbauten Gebäude befindet.
Erhöhung des Zuschlags von 0,67 Euro aus Tabelle 3 bis zu + 0,25
für Standard-Küche, falls eine Kochnische in einer
Wohnung mit einer Größe von bis zu 40 qm und
einem Baujahr zwischen 1949 und 1977 vorliegt.
Verminderung des Zuschlags von 0,67 Euro aus
bis zu - 0,25
Tabelle 3 für Standard-Küche (keine Kochnische),
falls eine Wohnung mit bis zu 40 qm Größe vorliegt.
5. Fußboden
Verminderung des Abschlags von 1,35 Euro aus
Tabelle 3 für einfache Böden, falls ein vor 1989
verlegter Dielenboden vorliegt.
Erhöhung des Abschlags von 0,40 Euro aus Tabelle 3
für alte Böden, falls es sich um einen vor 1993
verlegten Parkett- oder Laminatboden handelt.
Verminderung des Abschlags von 0,40 Euro aus
Tabelle 3 für alte Böden, falls ein vor 1993
verlegter Fliesenboden vorliegt.
Parkett-, Laminat- oder Fliesenboden, der nach
1992 verlegt wurde.
Teppichboden, der nach 1992 verlegt wurde.
6. Weitere Merkmale
Zusatzausstattung (mindestens eines der
Merkmale Videogegensprechanlage, Holztäfelung,
Stuck, offener Kamin, Kachelofen, elektrische
Rolladen oder Schwimmbad ist vorhanden).
Besonders gestaltete Fassade.
bis zu + 0,25
bis zu - 0,25
bis zu + 0,25
bis zu + 0,25
bis zu - 0,25
bis zu + 0,25
Die Gesamtsumme
der Abweichungen
darf insgesamt die in
Tabelle 6 auf Seite 20
angegebenen Spannen nicht über- oder
unterschreiten. Übersteigt ein errechneter
Wert einen der in
Tabelle 6 angegebenen Höchstwerte, so
ist der Wert aus
Tabelle 6 in Tabelle 8
auf Seite 21 zu übertragen.
bis zu + 0,25
7. Zusätzliche Begründungen
Zusätzliche Begründungen sind möglich, wenn die
Wohnung erheblich vom Standard der Zu- und Abschlagsmerkmale abweicht, oder wenn bei diesen
sogenannte Schwellenwerte auftreten.
Summe der Abweichungen nach oben (+) bzw. unten (-) :
+/-
Abweichungen
Gesamtsumme (begründeter Spannenanteil)
Tabelle 5: Faktoren mit positiver (+)
bzw. negativer (-) Tendenz als Begründung für
Abweichungen nach oben (+) bzw. unten (-)
Bemerkung zu Schwellenwerten
Sogenannte Schwellenwerte treten bei einigen
Zu- und Abschlagsmerkmalen der Tabellen 3
und 5 auf. Dabei wird ein Zu- oder Abschlag
vergeben, wenn z.B. ein bestimmtes Baujahr
oder eine bestimmte Fläche über- bzw. unterschritten wird. Derartige Veränderungen eines
Effekts finden in der Realität jedoch fließend
statt. Daher ist in Grenzfällen eine flexiblere
Vergabe von Zu- oder Abschlägen ratsam.
Tabelle 5 in Euro
So ist etwa nach Tabelle 3 ein Balkonzuschlag
in Höhe von +0,35 EURO erst ab einer Fläche
von mindestens 12 Quadratmetern zu vergeben. Da die Veränderung des Effekts allerdings
nicht sprunghaft bei einer bestimmten Größe
eintritt, kann beispielsweise auch ein Zuschlag
(in etwas geringerer Höhe) gegeben werden,
falls ein Balkon vorhanden ist, der nicht ganz
12 Quadratmeter groß ist, ansonsten aber
der Definition des Zuschlagsmerkmals Balkon/
Terrasse/Wintergarten entspricht.
Arbeitsschritt 4
19
Die Werte in Tabelle 6 geben die maximal zulässigen Abweichungen vom Durchschnittswert an. Diese Grenzen dürfen weder durch
den begründeten Spannenanteil noch durch die
Summe aus begründetem und freiem Spannenanteil unter- bzw. überschritten werden. Führt
eine Berechnung zum Überschreiten einer
Grenze, so muss der gerade noch zulässige
Grenzwert aus Tabelle 6 verwendet werden.
Tabelle 6 in Euro
Baujahr
bis 1929
1930-1948 1949-1966
1967-1977
1978-1988
1989-1993
1994-1996 1997-1999
2000-2001
Wohnfläche
21 bis 30
31 bis 40
41 bis 50
51 bis 60
61 bis 70
71 bis 80
81 bis 90
91 bis 100
101 bis 110
111 bis 120
121 bis 130
131 bis 140
141 bis 150
151 bis 160
u
2,13
2,00
2,08
2,18
2,04
1,91
1,95
1,95
1,86
1,88
1,79
1,73
1,86
1,87
u
1,85
1,83
1,86
1,96
1,63
1,72
1,85
1,83
2,02
2,00
1,82
1,65
1,76
1,74
u
1,80
1,60
1,47
1,46
1,47
1,52
1,47
1,44
1,41
1,54
1,67
1,67
1,72
1,62
u
1,61
1,43
1,52
1,41
1,43
1,46
1,40
1,49
1,49
1,62
1,64
1,62
1,62
1,60
u
1,51
1,57
1,29
1,42
1,50
1,51
1,53
1,47
1,40
1,63
1,64
1,63
1,62
1,60
u
1,78
1,47
1,30
1,48
1,42
1,51
1,50
1,44
1,40
1,50
1,65
1,60
1,63
1,62
u
1,61
1,31
1,42
1,59
1,46
1,49
1,50
1,51
1,34
1,49
1,62
1,62
1,63
1,63
o
1,90
1,84
2,06
2,10
2,12
2,26
1,92
1,84
1,72
1,78
1,87
1,88
1,86
1,79
o
1,90
1,90
1,89
1,76
1,74
1,37
1,62
1,91
1,92
1,78
1,75
1,82
1,82
1,82
u
1,82
1,74
1,82
1,78
1,55
1,52
1,65
1,59
1,59
1,64
1,63
1,71
1,64
1,60
o
1,79
1,80
2,09
1,90
1,54
1,18
1,56
1,76
1,65
1,63
1,62
1,79
1,80
1,82
Tabelle 6: Abweichungen in Euro pro qm
und Monat gemäß der Wohnfläche und
dem Baujahr (u=untere Abweichung,
o=obere Abweichung)
Ausnahme
Wohnungen ohne
Warmwasserversorgung
u
0,92
o
0,49
o
1,68
1,74
1,50
1,60
1,43
1,43
1,39
1,31
1,39
1,42
1,51
1,57
1,51
1,63
o
1,54
1,67
1,46
1,59
1,46
1,40
1,29
1,29
1,41
1,46
1,51
1,51
1,55
1,51
o
1,64
1,68
1,61
1,40
1,37
1,47
1,40
1,40
1,42
1,42
1,55
1,55
1,51
1,55
S
Diese Abweichungen
sind unabhängig
von Baujahr und
Wohnfläche.
Whg
20 Arbeitsschritt 4
o
1,64
1,68
1,57
1,45
1,31
1,62
1,67
1,58
1,63
1,40
1,55
1,46
1,51
1,51
u
1,69
1,31
1,36
1,56
1,37
1,50
1,50
1,50
1,34
1,50
1,63
1,63
1,62
1,63
o
1,53
1,68
1,46
1,44
1,35
1,62
1,40
1,71
1,57
1,42
1,50
1,45
1,42
1,51
o
1,44
1,61
1,44
1,44
1,37
1,71
1,60
1,55
1,49
1,42
1,58
1,55
1,42
1,42
qm
Arbeitsschritt 5
Die Summe aus Betriebskosten, Grundpreis
und Zu- und Abschlägen wird mittels der Einträge in Tabelle 7 berechnet. Dies ergibt die
durchschnittliche ortsübliche Miete pro qm
und Monat. In Tabelle 8 kann die ortsübliche
Miete mit begründetem und freiem Spannenanteil berechnet werden.
Arbeitsschritt 5
Berechnung der ortsüblichen Miete
Tabelle 7 in Euro
Tabelle
Art der Kosten
Der Übertrag der in den Tabellen 1 - 3, bzw.
Tabelle 4 errechneten Summen ergibt die
durchschnittliche ortsübliche Miete.
Übertrag aus Tabelle 1
Betriebskosten
+
Übertrag aus Tabelle 2
Grundpreis
+
Übertrag aus Tabelle 3
Summe der Zuschläge
+
Übertrag aus Tabelle 3
Summe der Abschläge
-
Betrag in Euro
Summe
durchschnittliche ortsübliche Miete in Euro/qm und Monat
Tabelle 7: Durchschnittliche
ortsübliche Miete in Euro
pro qm und Monat
Tabelle 8 in Euro
Durch die Addition bzw. Subtraktion des begründeten Spannenanteils zur durchschnittlichen ortsüblichen Miete erhält man die durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründetem
Spannenanteil.
Durch die zusätzliche Addition bzw. Subtraktion
des freien Spannenanteils zur durchschnittlichen ortsüblichen Miete mit begründetem
Spannenanteil erhält man schließlich ein Intervall als ortsübliche Miete mit begründetem und
freiem Spannenanteil. Wir empfehlen als freien
Spannenanteil etwa die Hälfte der in Tabelle 6
auf Seite 20 angegebenen Abweichungen nach
oben und unten anzusetzen.
Tabelle
Art der Kosten
Summe aus Tabelle 7
Miete in Euro/qm
Übertrag aus Tabelle 5
begründeter
Spannenanteil
Betrag in Euro
+/-
Zwischensumme
durchschnittliche ortsübliche Miete
mit begründetem Spannenanteil
freier Spannenanteil
nach unten
nach oben
+
Summe
Spanne in Euro/qm und Monat mit begründetem und
freiem Spannenanteil für die durchschnittliche ortsübliche Miete
Begrenzung
Sowohl der begründete Spannenanteil als auch
die Summe aus begründetem und freiem
Spannenanteil darf die in Tabelle 6 auf Seite 20
angegebenen Spannen nicht über- oder unterschreiten.
Tabelle 8: Spanne in
Euro/qm und Monat
mit begründetem und
freiem Spannenanteil
für die durchschnittliche ortsübliche Miete
Arbeitsschritt 5
21
Mietspiegel im Internet
Zu dieser Broschüre gibt es eine InternetVersion mit Wohnlagenbestimmung und
Berechnungsprogramm, mit dessen Hilfe die
Feststellung der ortsüblichen Miete mit einem
PC und einem JavaScript-fähigen Browser
erfolgen kann. Sie finden die Internet-Version
des Mietspiegels für München© 2005 unter
http://www.mietspiegel–muenchen.de
Service
Beratung und Information
Amt für Wohnen
und Migration, Beratungsstelle in Mietund Wohnungsfragen
Franziskanerstraße 8,
81669 München
Telefon 233-40200
Beratungsstelle
Aktuell
Im Rahmen der Mietrechtsreform wurde
der qualifizierte Mietspiegel neu eingeführt. Informationen
dazu und zu den
rechtlichen Auswirkungen gibt’s bei der
Beratungsstelle.
Auskünfte
Kostenlose Auskünfte und Erläuterungen zum
Mietspiegel und zu mietrechtlichen Fragen
erteilt das Amt für Wohnen und Migration,
Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen.
Anmeldung und Terminvereinbarung
- Franziskanerstraße 8, Zimmer 238 / II. Stock
- Telefon 233-40200
- E-Mail-Adresse:
[email protected]
Sprechzeiten
- Montag, Mittwoch, Freitag 8.30 - 12.00 Uhr
- Mittwoch (für Berufstätige) 15.00 - 17.00 Uhr
Bitte vereinbaren Sie einen Termin!
Telefonische Sprechzeiten
- Montag, Dienstag, Mittwoch 13.30 - 15.00 Uhr
- Donnerstag 10.00 - 12.00 Uhr
Sie erreichen uns unter den Telefonnummern
- 233 - 40 277
- 233 - 40 276
- 233 - 40 275
- 233 - 40 274
- 233 - 40 272
- 233 - 40 281
- 233 - 40 283
Beratungshilfe
Für Bürgerinnen und Bürger mit geringem
Einkommen gibt es Beratungshilfe durch
eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Die Beratung erfolgt nach vorheriger Bedarfsprüfung und Terminvereinbarung.
Sprechzeiten
- Mittwoch und Freitag 10.00 - 13.00 Uhr
22 Service
Vereine
Folgende Vereine unterstützen ihre Mitglieder
in mietrechtlichen Fragen
- Mieterverein München e.V.,
Sonnenstraße 10/II, 80331 München
Telefon: 55 21 43 - 0 (Sammelnummer)
Fax: 55 45 54, E-Mail:
[email protected]
Homepage: www.mieterverein-muenchen.de
Geschäftszeiten Mo - Fr 9.00 - 12.30 Uhr,
Mo, Di, Do 13.30 - 18.00 Uhr.
- Mieter helfen Mietern,
Münchner Mieterverein e.V.,
Weißenburger Straße 25, 81667 München
Telefon: 44 48 82 - 0 (Sammelnummer)
Fax: 44 48 82 10
E-Mail: [email protected]
Homepage: www.mhmmuenchen.de
Geschäftszeiten Mo - Do 8.30 - 12.30 Uhr,
14.00 - 17.00 Uhr, Fr 8.30 - 12.30 Uhr.
- Haus- und Grundbesitzerverein München
und Umgebung e.V.,
Sonnenstraße 13/III, 80331 München
Telefon: 55 141 - 0, Fax: 55 141 - 366
E-Mail: [email protected]
Homepage:
www.haus-und-grund-muenchen.de
Geschäftszeiten Mo 8.30 - 12.00 Uhr,
13.30 - 16.00 Uhr, Di 8.30 - 12.00 Uhr,
13.30 - 16.00 Uhr, Mi 8.30 - 13.00 Uhr,
Do 8.30 - 12.00 Uhr, 13.30 - 17.45 Uhr,
Fr 8.30 - 12.00 Uhr, 13.30 - 15.45 Uhr und
nach Vereinbarung.
- Bayer. Wohnungs- und Grundeigentümerverband, Kreisverband München e.V.,
Dachauer Str. 31, 80335 München
Telefon: 59 79 37, Fax: 59 79 38
Homepage: www.bwe-online.de
Geschäftszeiten Mo - Do 8.30 - 12.00 Uhr,
14.00 - 17.00 Uhr, Fr 8.30 - 12.00 Uhr,
13.30 - 15.00 Uhr und nach Vereinbarung.
Urheberrecht
Vervielfältigungen jeder Art, sowie Verkauf
und alle sonstigen Rechte am Mietspiegel,
der Dokumentation zum Mietspiegel und der
Veröffentlichung im Internet bleiben der Landeshauptstadt München vorbehalten. Aus dem
Inhalt dieser Schrift können Ansprüche gegen
die Herausgeberin nicht hergeleitet werden.
Wichtig
Karten
Stadtplan zum Mietspiegel für München© 2005
Ausgabe 1/2002 im Maßstab 1 : 20000
Die Wohnlagenkarten dieses Mietspiegels entsprechen den Karten aus dem Mietspiegel für
München© 2003 zum Erhebungsmonat Januar
2002. Eine Überarbeitung und Ergänzung ist
aus Kostengründen und weil kein dringender
Anpassungsbedarf gegeben ist, nicht erfolgt.
Abweichungen der Mikrolage von der gebietstypischen Lage können im Einzelfall die Zuordnung zu einer anderen Lagequalität notwendig
machen. Für Gewerbegebiete mit Wohnungen
und für nach dem Erhebungsmonat fertig
gestellte Neubaugebiete oder spätere wesentliche Wohnlagenänderungen wurden keine
Wohnlagenbewertungen vorgenommen. Hier
ist im Einzelfall eine individuelle Lagezuordnung vorzunehmen. Die Qualität der umliegenden Wohngebiete kann dabei eine
Orientierungshilfe sein.
Wohnlagequalität
Einfach
Durchschnittlich
Auf den folgenden
Seiten finden Sie den
Kartenteil, aus dem
Sie die Wohnlagequalität ablesen
können.
Stadtplan
Gut
Beste
Stadtgrenze
Stadtbezirksgrenze
Grünfläche
Gewässer
Gewerbefläche
Karten
23
Stadtplan
München-Karte mit
den Stadtbezirken
1 - 25 und den analogen Kartenteilen
1 - 10, aus denen Sie
die Wohnlagequalität
ablesen können.
Stadtbezirke
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Altstadt - Lehel
Ludwigsvorstadt - Isarvorstadt
Maxvorstadt
Schwabing West
Au - Haidhausen
Sendling
Sendling - Westpark
Schwanthalerhöhe
Neuhausen - Nymphenburg
Moosach
Milbertshofen - Am Hart
Schwabing - Freimann
Bogenhausen
Berg am Laim
Trudering - Riem
Ramersdorf - Perlach
Obergiesing
Untergiesing - Harlaching
Thalkirchen - Obersendling
- Forstenried - Fürstenried - Solln
Hadern
Pasing - Obermenzing
Aubing - Lochhausen - Langwied
Allach - Untermenzing
Feldmoching - Hasenbergl
Laim
Herstellung und Copyright: Kommunalreferat Vermessungsamt
24 Karten