Beschlussentwurf
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Telefסּn: 0 233-40269 Telefax: 0 233-40442 Seite 1 von 17 Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration S-III-W/ML Mietspiegel für München 2011 Veröffentlichung und Anerkennung des Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München Qualifizierter Mietspiegel: Gestaltungsspielräume gegen kontinuierliche Mietsteigerungen nutzen Antrag Nr. 08-14 / A 02029 der FW vom 06.12.2010 Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 06016 3 Anlagen Beschluss des Sozialausschusses vom 24.03.2011 (VB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Am 22.07.2009 hat die Vollversammlung des Stadtrates der Landeshauptstadt München das Sozialreferat mit der Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels für München gemäß § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beauftragt. Das Sozialreferat legt dem Stadtrat nun einen Mietspiegel vor, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Um diesen Mietspiegel im Sinne des BGB zu qualifizieren, ist die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München notwendig. 1. Rechtsbegriff und Rechtsfolgen eines qualifizierten Mietspiegels Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Sowohl das Erfordernis einer wissenschaftlichen Methode als auch das der Anerkennung durch den Stadtrat oder alternativ durch die Interessenvertretungen müssen erfüllt sein, um einen qualifizierten Mietspiegel zu veröffentlichen. Zudem müssen qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt und nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München. Der letzte neu erstellte Mietspiegel war der Mietspiegel für München 2007. Er wurde mit dem Mietspiegel für München 2009 fortgeschrieben. Seite 2 von 17 1.1 Funktion von Mietspiegeln Mietspiegel sollen als statistische Marktanalyse objektiv über das örtliche Mietpreisgefüge Auskunft geben. Sie dienen als Orientierungshilfe bei neuen Vertragsabschlüssen und bei Vereinbarungen über die Miethöhe und tragen zu einer größeren Transparenz des Wohnungsmarktes bei. Im formellen Mieterhöhungsverlangen sind sie eines von vier zugelassenen Begründungsmitteln (§ 558a BGB). Mietspiegel haben das Ziel, den Vertragsparteien im Mietverhältnis ein Instrument zur Verfügung zu stellen, das Streitigkeiten bereits im Vorfeld von gerichtlichen Auseinandersetzungen vermeiden hilft. Sie bieten dabei den Vorteil der Objektivität und schnellen Verfügbarkeit. In Deutschland verfügen deshalb die meisten größeren Städte über 500.000 Einwohnerinnen und Einwohner über einen qualifizierten Mietspiegel. 1.2 Besondere Funktion von qualifizierten Mietspiegeln Der qualifizierte Mietspiegel hat über seine ursprüngliche Funktion hinaus durch den Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform, die zum 01.09.2001 in Kraft getreten ist, eine besondere Bedeutung erhalten: Existiert in einer Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so muss eine Vermieterin/ein Vermieter bei Mieterhöhungen auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen, auch wenn sie/er ein anderes Begründungsmittel wählt. Eine Mieterhöhung muss deshalb z.B. auch bei der Begründung mit drei Vergleichswohnungen die Angaben aus dem gültigen qualifizierten Mietspiegel enthalten. Außerdem wurde der qualifizierte Mietspiegel auch in seiner Funktion als Beweismittel für die ortsübliche Miete gestärkt. Entspricht er den Anforderungen des § 558d BGB, so wird vermutet, dass die in ihm ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. 2. Wissenschaftliche Methode bei der Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln Die Erstellung von Mietspiegeln besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen: der Erhebung der Daten und der statistischen Strukturanalyse. 2.1 Erhebung der Daten Aufgabe der Datenerhebung ist die empirische Ermittlung der ortsüblichen Miete. An die Datenerhebung sind deshalb die Qualitätskriterien der empirischen Forschung anzulegen. Danach muss die Datenerhebung zuverlässig und repräsentativ sein. Zuverlässig ist eine empirische Datenerhebung dann, wenn bei einer Wiederholung der Erhebung dieselben Ergebnisse herauskommen. Das Ergebnis der Messung Seite 3 von 17 muss unabhängig von der Person des Messenden sein. Das wesentliche Qualitätskriterium für eine Stichprobe ist ihre Repräsentativität. Das heißt, dass jede Wohnung die gleiche Chance haben muss, in der Stichprobe vertreten zu sein. Außerdem muss sichergestellt sein, dass die Ergebnisse für eine Vielzahl von vergleichbaren Wohnungen verwendbar sind. Die zuverlässige Durchführung der Befragung sowie eine umfangreiche Plausibilitätskontrolle sind weitere Voraussetzungen für einen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel. 2.2 Statistische Strukturanalyse Für die Analyse der erhobenen und geprüften Daten stehen zwei Methoden zur Verfügung: die Tabellen- und die Regressionsanalyse. Beide Methoden sind wissenschaftlich anerkannt und bieten verschiedene Vor- und Nachteile. Für den Mietspiegel für München 2011 hat der Stadtrat sich erneut für das Verfahren der Regressionsanalyse entschieden. 3. Wissenschaftliche Methode bei der Erstellung des Mietspiegels für München 2011 Gemäß Stadtratsbeschluss vom 22.07.2009 wurde für die Vergabe des Auftrages zur Erstellung eines neuen Mietspiegels eine europaweite Ausschreibung durchgeführt. Damit ist die Neutralität der Daten gesichert, da ein von der Stadt unabhängiges Institut beauftragt wurde. Der Gesamtauftrag ging an die Firma TNS Infratest GmbH in Zusammenarbeit mit der Firma omnistat gmbh. TNS Infratest führte dabei die Erhebung der Daten, die Plausibilitätsprüfung und die Berechnung der Nettomieten aus der Datenerhebung durch. Die Analyse der gewonnenen Daten erfolgte durch omnistat mit Beratung durch Herrn Prof. Dr. Ludwig Fahrmeir, ehemals Professor für Statistik am Institut für Statistik der Universität München und jahrelang Ersteller des Mietspiegels für München. 3.1 Datenerhebung für den Mietspiegel für München 2011 Die Neuerhebung der Daten erfolgte zum Stichmonat Januar 2010 auf der Basis einer repräsentativen Zufallsstichprobe aus den Telefonnummern der Münchner Privathaushalte. Dabei konnte sichergestellt werden, dass jeder Haushalt mit Festnetzanschluss in der Auswahlgrundlage vertreten ist. Um zu dieser Auswahlgrundlage zu gelangen, wird von TNS Infratest eine spezielle Variante des Random Digit Dialing (RDD) verwendet, die von der Arbeitsgemeinschaft deutscher Marktforschungsinstitute (ADM) entwickelt wurde. Die Erhebung wurde – wie in den vergangenen Mietspiegel-Untersuchungen – zweistufig durchgeführt. In der ersten Stufe wurde in einem telefonischen Kontaktinterview ermittelt, ob der Haushalt mietspiegelrelevant ist und zu einem Seite 4 von 17 persönlichen Interview bereit ist. In diesen Fällen werden Name und genaue Anschrift der Zielperson aufgenommen. Insgesamt wurden rund 31.100 Kontaktinterviews durchgeführt. Die Erhebung des Mietspiegel-Hauptinterviews wurde wie in den vorangegangenen Mietspiegeln als persönlich-mündliches Interview durchgeführt, da die Befragten einen Teil der Fragen (z.B. genaue Angaben zur Höhe der Betriebskosten) in aller Regel nur unter Einsichtnahme in die entsprechenden Unterlagen beantworten können. Zielperson im Haushalt ist die Hauptverdienerin/der Hauptverdiener bzw. eine Person, die zu dem Mietverhältnis Auskunft geben kann. Die rücklaufenden Fragebögen wurden auf Vollständigkeit und Plausibilität überprüft. Aus den Angaben im Interview wurden von Infratest die dem Mietspiegel zu Grunde liegenden Nettomieten bestimmt. Dazu werden zunächst aus den erhobenen Daten Schätzwerte für die Höhe der Betriebskosten ermittelt. Anhand von Preissteigerungsindices und unter Abgleich der städtischen Gebühren wird die Höhe der Betriebskosten auf den Stichmonat hochgerechnet. Mit diesen Werten wird dann für jeden Fall die Höhe der entsprechenden Nettomiete bestimmt. Die Vorgehensweise wird dabei mit omnistat im Einzelnen abgestimmt. Insgesamt wurden 3.039 verwertbare Vollinterviews gewonnen. Mit den Mieterinterviews war diesmal erstmals auch die Abfrage nach der Adresse der jeweiligen Vermieterin/des jeweiligen Vermieters verbunden. Ziel war dabei, eine Aussage zum energetischen Gebäudezustand treffen zu können. Die Vermieterinnen und Vermieter wurden dazu schriftlich befragt bzw. konnten ihre Angaben auch online machen. Ziel war es, etwa die Hälfte der Anzahl der Mieterinterviews zu erreichen. Im Ergebnis konnte auf 1.173 verwertbare Interviews zurückgegriffen werden. Der Zeitaufwand für die Datenerhebung betrug wie geplant etwa 6 volle Monate. 3.2 Analyse der Daten Der Mietspiegel für München 2011 wurde nach dem statistischen Auswertungsverfahren einer regressionsanalytischen Methode erstellt. Die Regressionsanalyse geht von der Annahme aus, dass zwischen den einzelnen Merkmalen ein Beziehungsgeflecht besteht, das in Form einer mathematischen Gleichung ausgedrückt werden kann. Die zwischen Mietmerkmalen bestehende Struktur wird mathematisch-statistisch modelliert und aufgedeckt. Deshalb ist es nicht erforderlich, für alle Wohnungstypen Stichprobendaten zu erheben. Die dadurch mögliche Stichprobenökonomie reduziert die Kosten der Mietspiegelerstellung erheblich. Seite 5 von 17 Bei dieser Methode fällt der Modellbildung, also der Entwicklung der Regressionsgleichung, eine zentrale Rolle zu. Da kein allgemein und dauerhaft gültiges mathematisches Modell zur Beschreibung des Wohnungsmarktes bekannt ist, ist eine Anpassung des Regressionsmodells bei jeder Neuerstellung eines Mietspiegels notwendig. Viele Wohnungsmerkmale stehen untereinander in Beziehung. Deshalb wurden sachlogisch abgeleitete Interaktionen der etwa 500 Variablen modellhaft geprüft und gegebenenfalls in das endgültige Mietspiegelmodell übernommen. Diese Prüfung spiegelt sich in den Veränderungen - insbesondere in Tabelle 3 (Zu- und Abschläge zur Basismiete) - des Mietspiegels für München wieder. 4. Veränderungen im Vergleich zum Mietspiegel für München 2007 Der Mietspiegel für München 2007 wurde neu erhoben und mit dem Mietspiegel für München 2009 fortgeschrieben. Gemäß § 558d BGB muss ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Dabei hat sich sowohl aus der Analyse der Daten als auch aus rechtlichen Gründen und zur Anpassung an inzwischen im Stadtgebiet erfolgte Veränderungen die Notwendigkeit einiger Überarbeitungen ergeben. Im Folgenden sind die wesentlichen Neuerungen des Mietspiegels für München 2011 gegenüber dem Mietspiegel für München 2007 dargestellt. 4.1 Aktualisierung der Wohnlagenkarten Die letzte Wohnlagenkartenüberarbeitung fand vor vier Jahren zur Neuerstellung des Mietspiegels für München 2007 statt. Seitdem hat das Sozialreferat eigene Erfahrungen sowie Anregungen aus der Anwenderschaft in München gesammelt. Auch wurden die Interessenvertretungen (Mieterverein München e.V.; Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.; Mieter helfen Mietern, Münchner Mieterverein e.V.; Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband, Kreisverband München e.V.; Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Bayern e.V.; GEWOFAG; GWG; Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung; Heimag München GmbH) gebeten, sich zu der aktuellen Wohnlagenkarte des Mietspiegels für München 2009 zu äußern bzw. Änderungs- und Ergänzungsvorschläge einzubringen. Diese gesammelten Erkenntnisse wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Bereich der Landeshauptstadt München vorgelegt, welcher ebenfalls Ergänzungen sowie Bewertungen von Neubaugebieten einbrachte. Insgesamt wurden 99 Anregungen untersucht und – soweit zutreffend – in die Wohnlagenkarten übernommen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/22 wurde in diesen Arbeitsschritt eingebunden. Seite 6 von 17 Das Kommunalreferat, Vermessungsamt, hat die Wohnlagen in einen Stadtplan zum aktuellen Stand übernommen und kartografisch dargestellt. 4.2 Aufnahme eines energetischen Merkmales Der energetische Gebäudezustand wurde entsprechend der Variante 3 des Stadtratsbeschlusses vom 22.07.2009 (dort unter Ziffer 6.2.7.3) untersucht. Dazu wurden im Rahmen der Datenerhebung die teilnehmenden Vermieterinnen und Vermieter befragt, ob für das jeweilige Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Gegebenenfalls wurde der dort ausgewiesene Energiekennwert abgefragt. Zudem wurden Fragen zum Modernisierungsstatus des Gebäudes gestellt (z.B. vorhandene Wärmedämmung, Alter und Art der Heizungsanlage etc.). Der Fragebogen ist wie auch der Mieterfragebogen Bestandteil der Dokumentation, vgl. Anlage 2. Der Datenrücklauf der Vermieterinterviews beläuft sich auf etwa 40 % und ist damit höher als erwartet; die vom Referat für Gesundheit und Umwelt zur Verfügung gestellten Gutscheine (jeweils 50,- € für eine Beratung im Bauzentrum) haben hier zwar zu einer Steigerung der Mitwirkungsbereitschaft beigetragen. Für eine stabile statistische Aussage wären allerdings mindestens 50 % Datenrücklauf erforderlich gewesen. Die vorhandenen Daten wurden mit hohem Aufwand und unter Hinzuziehung eines Energieberaters untersucht. Es hat sich keine Signifikanz ergeben. Allerdings konnte durch den Abgleich mit den Mieterdaten bei der Verknüpfung einiger Variablen eine leicht mietmindernde Tendenz festgestellt werden. Dieser Tatsache wird im Mietspiegel in Tabelle 5 (begründeter Spannenanteil) unter Ziffer 6. auf Seite 18 Rechnung getragen: Verfügt eine nach 1918 erbaute Wohnung nicht über eine Gebäude-Zentralheizung bzw. wird nicht mit Fernwärme beheizt, besitzt sie zudem keine Thermostatventile an den Heizkörpern und ist außerdem keine oder nur eine einfache bzw. überwiegend durch Strom betriebene Warmwasserversorgung vorhanden, kann ein Abschlag von bis zu – 0,25 € / m² angesetzt werden. Das Merkmal kann von beiden Vertragsparteien angewandt werden. Mieterinnen bzw. Mieter sind nicht gezwungen, bei der Vermieterin bzw. beim Vermieter Erkundigungen z.B. über den im Energieausweis ausgewiesenen Kennwert einzuholen. Dies war eine wichtige Bedingung bei der Bildung des Merkmales. Das Ergebnis bestätigt die im Vorfeld getroffenen Annahmen, dass in München zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht wird und der energetische Zustand noch nicht im Vordergrund steht. Seite 7 von 17 Es wird jedoch damit gerechnet, dass sich das Bewusstsein für energetisch gut ausgestattete Gebäude und Wohnungen weiter ausprägt und sich langfristig eine mietpreisbildende Wirkung zeigen wird. Deshalb sollte die Methodik bei künftigen Mietspiegel-Neuerstellungen fortgeführt werden. 4.3 Gerichtliche Bestätigung des Mietspiegels für München Zuletzt wurde der Mietspiegel für München 2001 durch ein Urteil des Landgerichts München I vom 12.06.2002 in einem Mieterhöhungsverfahren in seiner Wissenschaftlichkeit und bezüglich der Erstellungsmethode bestätigt. Seit diesem Urteil ergingen keine weiteren einschlägigen Urteile. Dies lässt nach wie vor auf eine gute Akzeptanz durch die Gerichte schließen. Um diese nicht zu gefährden und die Anerkennung des Mietspiegels für München sicherzustellen, hat das Sozialreferat die seitdem verwendete Erstellungsmethode der Regressionsanalyse beibehalten. 5. Einbindung der Interessenvertretungen Im Vorfeld der Arbeiten zum neuen Mietspiegel fand am 22.06.2009 eine Informationsveranstaltung statt, an der Vertreterinnen und Vertreter des Amts- und Landgerichtes, der Mietervereine (Mieterverein München e.V., Mieter helfen Mietern Münchner Mieterverein e.V.) sowie des Haus- und Grundbesitzervereines München und Umgebung e.V. teilgenommen haben. Freundlicherweise wurde die Veranstaltung auch von TNS Infratest sowie Herrn Prof. Dr. Fahrmeir sowie einigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Arbeitsgruppe Mietspiegel des Institutes Statistik der LMU unterstützt. Die Veranstaltung diente neben der Information dem Erfahrungsaustausch. Anregungen und Verbesserungswünsche wurden vorgetragen. Zudem wurde insbesondere das geplante Vorgehen hinsichtlich der Untersuchung der Energieeffizienz von Gebäuden diskutiert. Die Interessenvertretungen wurden außerdem zu der Überarbeitung der Wohnlagenkarten sowie zum textlichen und strukturellen Aufbau des Mietspiegels eingebunden bzw. um Anregungen gebeten. Sofern aus rechtlicher wie aus sachlicher und statistischer Sicht möglich, wurden diese Anregungen in den Mietspiegel für München 2011 eingearbeitet. 6. Spannen Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Werten handelt es sich um Durchschnittswerte für die ortsübliche Miete. Abweichungen von diesen Durchschnittswerten werden verursacht durch den freien Wohnungsmarkt und den Mietpreis beeinflussende Faktoren, die durch Tabelle 3 (Zu- und Abschläge) nicht oder nur ungenau erfasst sind. Seite 8 von 17 Die Ausweisung von Spannen im Mietspiegel ist notwendig, weil die 14. Kammer des Landgerichts München I in ihrem Urteil vom 16.10.1996 zum Mietspiegel für München`94 festgestellt hat, dass die ortsübliche Miete nach ihrer Auslegung des gesetzlichen Mietbegriffs kein punktueller Wert sein kann. Deshalb wurden im Mietspiegel für München`99 erstmals sog. 2/3-Spannen ausgewiesen. Das bedeutet, dass in etwa 2/3 der Wohnungen des jeweiligen Wohnungstyps in der Spanne enthalten sind. Die Wahl dieser Spannenbreite erfolgte auf der Grundlage einer Empfehlung der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen veröffentlichten „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“. Das Landgericht München I stellte in seinem Urteil zum Mietspiegel für München`99 vom 25.09.2002 an die Ausweisung von Spannen im Mietspiegel zusätzliche Anforderungen. Diese Anregungen und weitere Impulse wurden durch die Mietspiegelerstellenden geprüft und soweit möglich umgesetzt. Deshalb hat der Mietspiegel für München bei den Spannen bereits 2003 eine neue Systematik erhalten. Die damit erzielte höhere Aussagekraft soll die gerichtliche Anerkennung des Mietspiegels als Erkenntnis- und Beweismittel möglich machen. Die Datenanalyse für den Mietspiegel für München 2007 hatte ergeben, dass es aus statistischer Sicht möglich ist, die Spannen in zwei nach Wohnlagen unterschiedene Tabellen aufzuteilen, weshalb Tabelle 6 in zwei Tabellen für die durchschnittliche und die gute bzw. beste Wohnlage aufgeteilt wurde. Diese Aufteilung war für den Mietspiegel für München 2011 aus statistischen Gründen (kleinere Streubreite als 2007) nicht mehr nötig. 7. Daten und Ergebnisse Ergebnisse aus der Analyse der Daten werden nachfolgend zu Ergebnissen des Mietspiegels für München 2007 in Bezug gesetzt. Der Vergleichszeitraum umfasst vier Jahre. Begründung hierfür ist, dass der Mietspiegel 2009 eine Fortschreibung war und der Vergleich über einen Vier-Jahres-Zeitraum eine bessere Übersicht über die Marktentwicklung ermöglicht. Die durchschnittliche Nettomiete betrug im Mietspiegel für München 2007 gerundet 9,30 €. Im Mietspiegel für München 2011 ist sie jeweils gerundet auf 9,79 € oder um 5,2 % gestiegen. Die folgende Tabelle gibt die prozentualen Steigerungen des Mietspiegels für München 2011 im Vergleich zu 2007, differenziert nach Baualtersklassen und Wohnflächen, wieder: Seite 9 von 17 Baujahr Bis 1929 1930-1948 1949-1977 1978-1994 1995-2001 2002-2009 Wohnfläche in m² 20 bis 60 -1,34 4,15 6,42 7,32 4,93 5,79 61 bis 80 2,67 6,65 7,27 -1,12 1,90 -2,94 81 bis 160 1,57 14,26 3,00 6,04 -2,63 15,25 7.1 Aktuelle Wohnungsmarktsituation in München Der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels für München 2007 waren die Jahre 2002 bis 2005; dem Mietspiegel für München 2011 liegen die Jahre 2006 bis 2009 zugrunde. Zwischen den Neuerstellungen der Mietspiegel für München 2007 und 2011 liegt eine durchschnittliche Preissteigerung von 5,2 %. Damit weist der Mietspiegel relativ gemäßigt steigende Preise aus. Zum Vergleich: Die Steigerung der Mietspiegel 2003 zu 2007 lag bei 10,5 %. Diese Marktentwicklung wird auch vom Wohnungsmarktbarometer des Referates für Stadtplanung und Bauordnung und den Marktberichten des IVD-Instituts (Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH) beobachtet: Das Wohnungsmarktbarometer berichtet von einem stetigen, moderaten Anstieg der Mietpreise in den Jahren 2006 bis 2009 (Betrachtungsjahre des Mietspiegels 2011), wobei die Spitzenmieten aus den Jahren 2001/2002 nicht mehr erreicht werden. Im Einzelnen weist das Barometer 2009 für 60 - 80 m² große Wohnungen folgende Mietpreise aus: • Erstbezugsmiete: 12,42 €/m² • Wiedervermietungsmiete: 11,21 €/m². Die Marktberichte des IVD bestätigen diesen Trend: Im Jahr 2002 halten sie ein klares Überschreiten des Scheitelpunktes fest. Die daraufhin sinkenden Preise haben sich erst im Jahr 2005 stabilisiert. Ab dem Frühjahr 2006 und zuletzt im Herbst 2009 werden stabile bis leicht steigende Mietpreise ausgewiesen. Laut Herbstmarktbericht 2009 lag in München für eine 70 m²-Wohnung mit jeweils gutem Wohnwert • die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete in der Baujahreskategorie vor 1950 bei 13,10 €/m²; • die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete in der Baujahreskategorie ab 1950 bei 12,10 €/m²; • die durchschnittliche Erstvermietungsmiete bei 13,- €/m². Seite 10 von 17 Beide Untersuchungen kommen also zu ähnlichen Erkenntnissen. Dabei ist zu beachten, dass beide Berichte jeweils nur Erstbezugs- und Wiedervermietungsmieten ausweisen; Bestandsmieten fehlen völlig. Bestandsmieten fließen demgegenüber in den Mietspiegel ein, sofern sie in den Betrachtungsjahren verändert wurden (Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB). Diese Mieten steigen über einen längeren Zeitraum betrachtet stetig an. Der Anteil an Bestandsmieten im Mietspiegel ist gesetzlich nicht geregelt. Er beträgt im Mietspiegel 2011 39,4 %. Zum Vergleich: Beim Mietspiegel für München 2007 betrug der Anteil 46,5 %. Durch die vom Gesetzgeber gewollte Mischung aus Wiedervermietungs- und Bestandsmieten für einen in der Vergangenheit liegenden Zeitraum können Mietspiegel nie die aktuelle Entwicklung der Marktmieten wiederspiegeln. Die Entwicklung der Wiedervermietungen und Neuvermietungen in den letzten Jahren ist in der nachfolgenden Grafik aus dem Wohnungsmarktbarometer 2010 abgebildet: Entwicklung der Erstbezugs- und Wiederv ermietungsmieten in München im Immobilienpreiszyklus 1985 - 2015 16 14 12 10 Nettokaltmiete in €/qm 8 6 Wiedervermietung IVD (70 qm, guter Wohnwert) Wiedervermietung Wohnungsmarktbarometer (60 4 - 80 qm) mit denkbarem Verlauf 2011 bis 2015 Erstbezug IVD (70 qm, guter Wohnwert) Erstbezug Wohnungsmarktbarometer (60 - 80 2 qm) mit denkbarem Verlauf 2011 bis 2015 0 1986 1985 1988 1987 1990 1989 1992 1991 1994 1993 1996 1995 1998 1997 2000 1999 En tw icklu n g b is 2015 2002 2001 2004 2003 2006 2005 2008 2007 2010 2009 2012 2011 2014 2013 2015 Seite 11 von 17 7.2 Abweichendes Ergebnis des Mietspiegels 2009 Das Ergebnis des Mietspiegels für München 2009 scheint der unter 7.1 geschilderten Entwicklung zu widersprechen: die Indexfortschreibung wies eine 6,3 % ige Steigerung im Vergleich zum Mietspiegel für München 2007 aus. Der Mietspiegel 2009 liegt damit um 1,1 % über der für den Mietspiegel 2011 ermittelten Durchschnittsmiete. So gesehen sinken die Mieten jetzt. Die Fortschreibung 2009 wurde mittels des von § 558d Abs. 2 BGB ausdrücklich hierfür vorgesehenen Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Hinweis: dieser Index heißt heute „Verbraucherpreisindex für Deutschland“) durchgeführt. Dabei wurde der Stand des Indexes zum Januar 2006 (Stichmonat des Mietspiegels für München 2007) mit dem Oktober 2008 verglichen bzw. in Bezug gesetzt. Mit dem Oktober 2008 wurde ein möglichst nah an der Veröffentlichung des Mietspiegels liegender Monat gewählt. Mit der so ermittelten Steigerung von 6,3 % wurde das vorhandene statistische Modell des Mietspiegels 2007 reanalysiert. Diese Methode ist vom Gesetzgeber als eine von zwei Fortschreibungsmethoden (Index, Stichprobe) ausdrücklich vorgesehen. Die Indexfortschreibung ist deutlich kostengünstiger und mit wesentlich geringerem Aufwand verbunden als eine Stichprobenfortschreibung. Der Gesetzgeber wollte die Kommunen mit dieser Variante finanziell entlasten bzw. nicht überproportional belasten. Der Index bildet allerdings den gesamten Warenkorb ab, weshalb es zu Abweichungen gegenüber der Entwicklung in einzelnen Teilbereichen, wie dem Wohnungsmarkt, kommen kann. Dies ist rückblickend beim Mietspiegel für München 2009 geschehen. Da Neuerstellung und Fortschreibung der vergangenen beiden Mietspiegel mit unterschiedlichen Methoden erstellt wurden, kann man sie nicht unmittelbar miteinander vergleichen; tatsächlich kann die Neuerstellung 2011 nur mit der letzten Neuerstellung 2007 verglichen werden. Hier ergibt sich die erläuterte Steigerung von 5,2 %, so dass kein Widerspruch zu den unter 7.1 aufgezeigten Beobachtungen besteht. 8. Dokumentation und Statistik Die Dokumentation und Statistik zum Mietspiegel für München beschreibt das Erstellungsverfahren und enthält Hinweise zur Mietspiegelanwendung für die Fachöffentlichkeit. Insbesondere die angewendeten wissenschaftlichen Methoden sind detailliert beschrieben. Zur Feststellung der ortsüblichen Miete ist sie i.d.R. nicht erforderlich. Das Sozialreferat wird die Dokumentation und Statistik in den nächsten Seite 12 von 17 Wochen veröffentlichen. Als Anlage 2 enthält diese Vorlage den finalen Entwurf der Dokumentation. Eine gedruckte Version kann noch nicht vorgelegt werden, da diese Beschlussvorlage Bestandteil der Dokumentation werden wird. 9. Form der Veröffentlichung Das Sozialreferat veröffentlicht den Mietspiegel für München 2011 wie gewohnt in Form einer bearbeitbaren Broschüre mit Wohnlagenkarten. Ebenso wird die Dokumentation zum Mietspiegel als Broschüre herausgegeben. Zusätzlich stellt das Sozialreferat den Mietspiegel mit einem Berechnungsprogramm und Zugriff auf die Wohnlagenkarten ins Internet. Kosten für die Benutzung werden nicht erhoben, da Ziel der Veröffentlichung ist, einen möglichst großen Teil der Münchner Bevölkerung zu erreichen. Der Internetauftritt des Mietspiegels war bisher ein großer Erfolg: Die Seiten des Mietspiegels für München 2009 wurden seit seiner Veröffentlichung über eine Million Mal aufgerufen (Stand 31.12.2010). Eine CD-ROM zum Mietspiegel für München wird aufgrund der Internetverfügbarkeit des Mietspiegels und aus Kostengründen seit 2001 nicht mehr hergestellt. 10. Bezugsquellen Der Mietspiegel als Broschüre ist ab sofort in der Stadtinformation im Rathaus und im Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, 81669 München kostenlos erhältlich. Im Internet wird der Mietspiegel in Kürze unter der Adresse www.mietspiegel-muenchen.de oder über die Web-Seiten des Sozialreferates zu erreichen sein. So ist eine möglichst breite Verfügbarkeit des Mietspiegels für München 2011 im Stadtgebiet München und darüber hinaus sichergestellt. 11. Antrag der FW vom 06.12.2010 Zum Antrag der Freien Wähler vom 06.12.2010 (Anlage 1) nimmt das Sozialreferat wie folgt Stellung: Zu 1a) und b) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§558d Abs. 1 BGB), vgl. auch Ziffer 1 dieser Vorlage. Seite 13 von 17 Die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung wäre nicht gegeben, wenn gewünschte Ergebnisse oder deren Gewichtung seitens des Auftraggebers vorab festgelegt würden. Der qualifizierte Mietspiegel ist kein wohnungspolitisches Instrument, sondern bildet lediglich das Marktgeschehen ab. Ob und in welcher Ausgestaltung einzelne Merkmale, z.B. ein energetisches Kriterium, in den Mietspiegel gelangen, entscheidet allein das Ergebnis der Datenanalyse. Jegliches Eingreifen in diese Methodik wäre manipulativ und würde die Qualifizierung des Mietspiegels nicht nur in Frage stellen, sondern gefährden. Die im Antrag der Freien Wähler unter 1a) und b) vorgebrachten Vorschläge sind deshalb nicht umsetzbar, ohne die Qualifizierung des Mietspiegels und damit seine Anerkennung bei den Gerichten zu gefährden. Zu 1c) Fragebögen, Definitionen von Merkmalen sowie die statistische Methode der Mietspiegelerstellung sind im Einzelnen Bestandteil der Dokumentation zum Mietspiegel, vgl. Ziffer 8 dieser Vorlage. Zu 2. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Ausgenommen ist dabei Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (vgl. § 558 Abs. 2 BGB). Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften können demzufolge nur dann einfließen, wenn sie freifinanziert errichtet oder aus der Bindung gefallen sind. a) Die Auswahl der an der Datenerhebung teilnehmenden Wohnungen erfolgt nach einem Zufallsverfahren, vgl. Ziffer 3.1 dieser Vorlage. Wie groß der Anteil an Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in der Stichprobe des Mietspiegels ist, wurde nicht erhoben, da eine solche Aussage nicht mietspiegelrelevant ist. Die Adressenlage sowie die Namen der Eigentümerinnen und Eigentümer der untersuchten Objekte ist aus datenschutzrechtlichen Gründen nur dem Datenerhebungsinstitut bekannt. Seite 14 von 17 Die Daten werden entsprechend der „Satzung der Landeshauptstadt München zur Durchführung einer repräsentativen Befragung zur Erstellung eines aktuellen Mietspiegels für München“ (vgl. Anlage 3 zum Beschluss der Vollversammlung vom 22.07.2009) nur zu dem Zweck der Erstellung eines Mietspiegels erhoben und aus datenschutzrechtlichen Gründen nach Abschluss der Mietspiegelerstellung vernichtet. Andere, über den Erstellungszweck hinausgehende statistische Auswertungen, z.B. über die konkrete Ausgestaltung der Miete einzelner Wohnungen im Sinne des aktuellen bzw. neuen Mietspiegels, sind nicht vorgesehen und werden nicht vorgenommen. b) Aus den unter 2 a) genannten Gründen ist es nicht möglich, eine Aufstellung über den Mietzins der jeweiligen Wohnungen mit den Ergebnissen des neuen Mietspiegels anzufertigen. Ebenso kann keine Entwicklung der konkreten Wohnungen über die letzten 10 Jahre ermittelt werden. Dies scheitert schon daran, dass jede Stichprobe einzigartig ist und es unwahrscheinlich ist, dass dieselben Wohnungen mehr als einmal in eine Stichprobe gelangen. c) Auch der Einfluss des neuen Mietspiegels auf die Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften kann im Rahmen der Mietspiegelerstellung nicht untersucht werden, da dies dem Erhebungszweck widerspricht. d) Sozialwohnungen dürfen nach Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht in den Mietspiegel einfließen; ebenso sind Wohnungen nach dem München-Modell ausgeschlossen. Nicht mietspiegelrelevante Wohnungen werden bei der Datenerhebung nicht zugelassen. Sie werden durch das telefonische Kontaktinterview ausgefiltert, vgl. Ziffer 3.1 dieser Vorlage. Zu 3. a) Der Anteil der stadteigenen Mietobjekte und Wohnungen kann nicht dargestellt werden, da diese Informationen nicht Bestandteil des erhobenen Datensatzes sind. Aussagen über Eigentümerinnen und Eigentümer der untersuchten Wohnungen waren in der Vergangenheit nicht abgefragt worden. Für den Mietspiegel 2011 wurden zwar erstmals die Adressen der jeweiligen Vermieterinnen und Vermieter abgefragt, vgl. Ziffer 3.1 dieser Vorlage. Auch hier gilt aber: Es ist nicht zulässig, die Daten zu einem anderen Zweck zu verwenden als zu der Mietspiegeluntersuchung selbst. Seite 15 von 17 b) Vgl. hierzu Antwort zu 2 d). c) und d) Eine Erhebung, für welchen Personenkreis etwaige stadteigene Wohnungen verfügbar sind, entspricht nicht der Aufgabenstellung der Mietspiegelerstellung. Demzufolge wurden solche Daten nicht erhoben und es ist auch nicht möglich, den Einfluss des Mietspiegels auf diese Wohnungen zu untersuchen. Es ist nicht Aufgabe des Mietspiegels, in den Markt einzugreifen. Vielmehr ist der Mietspiegel wie oben erläutert eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, d.h. er spiegelt lediglich das Marktgeschehen wieder. Würde die Landeshauptstadt München gewünschte Entwicklungen vorgeben, wäre die Qualifizierung des Mietspiegels gefährdet. Nur die Qualifizierung bringt aber die besondere rechtliche Bedeutung des Mietspiegels mit sich: die Vermutungswirkung aus § 558d Abs. 3 BGB. Gerade dies führt dazu, dass eine enorme Transparenz herrscht und der Mietspiegel sowohl in der Anwenderschaft als auch bei den Gerichten eine große Anerkennung genießt. Würde auf die Qualifizierung verzichtet, könnte im Mieterhöhungsverfahren auf andere Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB, z.B. auf drei Vergleichswohnungen zurückgegriffen werden. Dies würde sich in München preissteigernd auswirken. Anhörung des Bezirksausschusses In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung eines Bezirksausschusses nicht vorgesehen (vgl. Anlage 1 der BA-Satzung). Die Beschlussvorlage ist mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem Kommunalreferat und dem Referat für Gesundheit und Umwelt abgestimmt. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Offman, der Stadtkämmerei, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem Kommunalreferat, dem Referat für Gesundheit und Umwelt, der Frauengleichstellungsstelle, dem Mieterbeirat der Landeshauptstadt München und dem Sozialreferat/Stelle für interkulturelle Arbeit ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. Seite 16 von 17 II. Antrag der Referentin 1. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München erkennt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel für München 2011 als qualifizierten Mietspiegel an. 2. Die Anerkennung des Mietspiegels für München 2011 durch den Stadtrat wird im Amtsblatt der Landeshauptstadt München veröffentlicht. 3. Der Antrag Nr. 08-14 / A 02029 der FW vom 06.12.2010 ist geschäftsordnungsgemäß behandelt. 4. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die Vorsitzende Die Referentin Christine Strobl Bürgermeisterin Brigitte Meier Berufsm. Stadträtin IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium - Dokumentationsstelle an das Direktorium - Rechtsabteilung an die Stadtkämmerei an das Revisionsamt z.K. Seite 17 von 17 V. Wv. Sozialreferat 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/24 An das Kommunalreferat, Vermessungsamt An das Kommunalreferat, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses An das Referat für Gesundheit und Umwelt An den Mieterbeirat der Landeshauptstadt München An das Sozialreferat, S-III-M An die Frauengleichstellungsstelle An das Direktorium - HA I, Statistisches Amt An das Direktorium - HA III z.K. Am I.A.