Immobilienbrief STUTTGART - Handwerk International Baden
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Immobilienbrief STUTTGART - Handwerk International Baden
Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 179 Inhaltsverzeichnis Seite 2 Baustelle Baurechtsamt • Lob für den Wandel • Viel Kritik verstummt • Kürzere Bearbeitungszeiten • Digitale Bauakte Zweckentfremdungsverbot • Stuttgart plant Einführung www.immobilienbrief-stuttgart.de Liebe Leser ! In Stuttgart wird sich die Konjunktur auch in den nächsten fünf Jahren dynamisch entwickeln, die Stadt bietet Projektentwicklern und Immobiliennutzern daher überdurchschnittliche Chancen. Bei der Untersuchung von 300 europäischen Regionen sieht der European Regional Economic Growth Index 2015 (E-Regi) von LaSalle Investment Management Stuttgart auf Rang 9. Als einzige deutsche Stadt schneidet nur München mit Platz 7 besser ab. Neben London und Paris gehören Stuttgart, München, Frankfurt (Platz 19) und Amsterdam zudem zur Kategorie der beständigen Performer. Allerdings: Stuttgart hat ebenso wie München gegenüber 2014 einen Rang eingebüßt. Grund sind die geringe Arbeitslosigkeit – auf die wir doch so stolz sind – und der Fachkräftemangel. Beides, so die Logik des Ratings, bremst das künftige Wachstum. Die ersten drei Plätze im E-Regi belegen übrigens London, Paris und Istanbul. Bei Istanbul waren die guten Beschäftigungsprognosen und die positivste demografische Grundlage entscheidend. Seite 3 Urban Audit • Stuttgarter am zufriedensten Seite 4 Cloud No. 7 • Penthouse verkauft Seite 5 Investmentmarkt Stuttgart • Über 2 Milliarden Euro bis Jahresende • Renditen niedriger als 2007 Seite 7 Büromietmarkt Stuttgart •2 50 000 m2 bis Jahresende • Flächenmangel wird zum Problem • 21 Euro Spitzenmiete Seite 9 Wohn- und Geschäftshäuser • Raritäten in Stuttgart •H ohe Sanierungskosten als Verkaufsgrund Die starke Zuwanderung von Arbeitsemigranten und Asylsuchenden bietet daher Stuttgart besondere Chancen. Vorausgesetzt, es gelingt, sie zu integrieren, in die Arbeitsprozesse einzubinden und mit Wohnraum zu versorgen. Die größte Herausforderung dürfte in der Region Stuttgart der letzte Punkt sein. Unter diesem Aspekt haben wir sogar ein gewisses Verständnis für die Einführung des Zweckentfremdungsverbots in Stuttgart. Wir befürchten nur, dass Aufwand und Ertrag in keinem Verhältnis stehen. Pikant wäre allerdings, wenn das stimmt, was Haus & Grund Stuttgart behauptet: Laut Zensus stünden allein 938 städtische Wohnungen leer. Mit Superlativen sollten insbesondere Journalisten sparsam umgehen, doch das sind jetzt wirklich zwei Bestmarken: Bis Jahresende wird am Stuttgarter Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von über 2 Milliarden Euro erwartet. Das gab es noch nie. Für geschätzte knapp 15 000 Euro pro Quadratmeter (!!) und insgesamt etwa 7,5 Millionen Euro wurde in der „Cloud No. 7“ das Penthouse verkauft. Das könnte für ganz Baden-Württemberg ein neuer Rekordwert sein. Kompliment, die Zweifler sind spätestens jetzt widerlegt! Auf Stuttgart und die Region können wir stolz sein – und mehr mutige Projekte wagen! Vieles hat sich bei uns die vergangenen Jahre positiv entwickelt und es gibt noch große Potenziale. Dies sollten wir selbstbewusst nach außen tragen. Jetzt auf der Expo Real und auch sonst immer und überall. Mit glücklichen Grüßen Seite 11 Marketing auf Schwäbisch • Soll mei Haus zom Schlaule werda? Seite 12 Rekordanstiege in Stuttgart • ETW und Mieten 06.10.2015 Ihr Frank Peter Unterreiner, Herausgeber Immobilienbrief STUTTGART STANDORT Big Brother abgesagt Die Stuttgarter sind vernünftige Menschen! Der Centermanager musste das geplante sogenannte Live-Experiment in den Königsbau-Passsagen absagen. Es hatten sich zu wenig Paare beworben, dabei war als Hauptpreis ein Einkaufsgutschein über 3000 Euro ausgelobt worden. Geplant – und von uns im vorigen Editorial deutlich kritisiert – war, dass zwei Paare in ein Glashaus im Erdgeschoss des Einkaufszentrums ziehen und dort sechs Tage verschiedene Wettbewerbe bestehen müssen. Ausgabe 179 06.10.2015 Seite 2 Lob für den Wandel und Kritik an den Architekten „Baustelle Baurechtsamt“ macht Fortschritte Das Stuttgarter Baurechtsamt ist im Wandel. Viel Kritik ist verstummt. Der Prozess geht weiter, hin zu mehr Dienstleistung. Doch auch die Architekten sind gefordert, meinen Baubürgermeister Pätzold und Amtsleiterin Rickes. Zweckentfremdungsverbot Stuttgart will das Zweckentfremdungsverbot einführen, die Verwaltung will dem Gemeinderat bis Januar eine entsprechende Satzung vorlegen, berichtet die Stuttgarter Zeitung. Im Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen hätte sich eine knappe Mehrheit von SPD, Grünen und SÖS-Linke-Plus dafür ausgesprochen. Demnach soll ein unbegründeter Leerstand von Wohnungen, der länger als sechs Monate dauert, und die Vermietung als Ferienwohnung mit bis zu 50 000 Euro bestraft werden können. Stuttgarts OB Fritz Kuhn sowie Finanzbürgermeister Michael Föll hatten sich bislang gegen das Zweckentfremdungsverbot ausgesprochen und auf Freiwilligkeit gesetzt, angesichts des Flüchtlingsstroms aber ihre Meinung geändert. Laut Kuhn gebe es ein Potenzial von 1000 bis 3000 Wohnungen, die grundlos leer stünden. Der Mieterbund kritisiert, dass die dafür vorgesehenen zwei Stellen im Baurechtsamt nicht ausreichen würden. Die Stadt selbst lässt 938 Wohnungen leer stehen, kontert Haus & Grund und kündigt an, vorerst nicht mehr im Bündnis für Wohnen mitzuwirken. Foto: Stuttgart Stuttgart auf der Expo Real Stuttgarts neuer Bau- und Umweltbürgermeister Peter Pätzold wird die Expo Real besuchen, ebenso Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht und Detlef Kron, Leiter des Stadtplanungsamts. OB Fritz Kuhn hingegen, der voriges Jahr sein Debüt in München gab, wird nicht kommen. CDU-Fraktionsvorsitzender Alexander Kotz begrüßt die Gäste Blue-Estate-Geschäftsführer Axel Ramsperger, Architekt Werner Schwarz und Haus-&-Grund-Geschäftsführer Ulrich Wecker waren sich neben vielen anderen Teilnehmern der Veranstaltung „Baustelle Baurechtsamt“ einig, dass sich in den vergangenen Jahren bei der Stuttgarter Baugenehmigungsbehörde vieles zum Besseren gewandelt hat. Konkret: Die Genehmigungszeiten sind kürzer geworden, der Service besser. Seit 2012 hat sich beim Baurechtsamt viel getan Der Stuttgarter CDU-Fraktionsvorsitzende Alexander Kotz war es, der Ende 2012 zur ersten Veranstaltung „Baustelle Baurechtsamt“ eingeladen hatte. Damals, erinnern sich die Teilnehmer, gingen die Wogen hoch. Davon konnte jetzt keine Rede mehr sein. Damals sei das Baurechtsamt überlastet gewesen, auch aufgrund der Zunahme der Bautätigkeit in Stuttgart. Kotz war es auch, der damals eine Organisationsuntersuchung beim Baurechtsamt angeregt hat. Amtsleiterin Kirsten Rickes hat daraufhin ein Papier vorgelegt und in drei Szenarien aufgezeigt, wie sich die Behörde entwickeln könnte. Das reichte von der Variante A „Die untere Baurechtsbehörde“ über Variante B „Das Baurechtsamt mit Zusatzangeboten“ bis zu C „Das Bauberatungsamt“ (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 139 vom 3. Dezember 2013). Geworden ist es die Variante B, der Gemeinderat hat damals knapp zehn Stellen genehmigt. Noch fehlen Besprechungs- und Aufenthaltsräume Die durchschnittliche Genehmigungszeit hat sich seitdem von 71,7 auf 62,3 Tagen nach Feststellung der Vollständigkeit verkürzt. Von 25 Aktenpaternostern wurden 23 ausgetauscht, zwei funk- Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 179 06.10.2015 Seite 3 Esslingen will Vororte aufwerten Die Stadt Esslingen möchte in den Stadtteilen Mettingen, Brühl und Weil für 23 Millionen Euro die Infrastruktur ausbauen und das Sozialgefüge stärken. 10 Millionen Euro, so die Hoffnung, sollen aus Mitteln des Programms „Soziale Stadt“ fließen. Fotos (3): Stuttgart STANDORT Urban Audit der EU In Stuttgart leben die zufriedensten Menschen in Deutschland. Das ergab die jüngste von der EU durchgeführte Städteumfrage Urban Audit. Gefragt nach der Zufriedenheit mit „dem Leben, das sie führen“, geben die Stuttgarter zusammen mit den Befragten in Frankfurt, Düsseldorf und Braunschweig die höchsten Bewertungen unter den 27 teilnehmenden deutschen Städten ab. Im Europavergleich haben nur die Menschen in Kopenhagen und Reykjavik eine noch bessere Bewertung vorgenommen. Auch mit der Stadt insgesamt sind die Bürger sehr zufrieden. Vor allem bei der Wahrnehmung der ökonomischen Rahmenbedingungen liegt Stuttgart im absoluten Spitzenbereich. Bei der Beurteilung der Beschäftigungsmöglichkeiten belegt die Stadt zusammen mit Oslo Rang eins unter den 99 teilnehmenden Städten. Hinsichtlich der Zufriedenheit mit der persönlichen beruflichen Situation liegt Stuttgart ebenfalls in der Spitzengruppe. Alexander Kotz (links), Werner Wölfle, Peter Pätzold und Kirsten Rickes (rechts oben) tionieren weiterhin. Die Digitalisierung der Bauakten hat begonnen, sie wird noch etwa fünf Jahre dauern. Angespannt ist noch die Raumsituation, so fehlen beispielsweise Besprechungs- und Warteräume. Rickes hofft hier auf eine Verbesserung, wenn zum Jahresende die Polizei aus dem Gebäudekomplex auszieht. Personalsituation ist immer noch angespannt „Wir sind froh über das, was wir erreicht haben“, sagt Rickes. Die Personalsituation sei immer noch eng. Zum einen hätten die letzten der genehmigten Stellen erst voriges Jahr besetzt werden können, zum anderen waren Mitarbeiterinnen im Mutterschutz oder krank. Die knapp zehn neuen Stellen hätten daher nur zeitweise zur Verfügung gestanden. Ein Problem sei auch, dass einige der Stellen bis Januar 2016 befristet sind, hier sei der Gemeinderat gefordert, diese Befristung aufzuheben. Viele Bauanträge müssten eigentlich abgelehnt werden Sehr viel Arbeit machen laut Rickes Bauanträge, die eigentlich abgelehnt werden müssten, wo aber in Kooperation mit dem Bauherrn und seinem Architekten versucht werde, das Bauvorhaben abgeändert zu ermöglichen. „Das Baurechtsamt übernimmt Aufgaben, für die der Architekt bezahlt wird“, springt Baubürgermeister Peter Pätzold seiner Amtsleiterin bei. Oft würde es an der Qualität der Bauanträge mangeln, es sei ein Problem, dass Baurecht im Studium nur ein Wahlfach sei. www.wohninvest.de Immobilienbrief STUTTGART PROJEKTE Cloud No. 7: Penthouse verkauft Rund 70 Prozent der Wohnflächen der „Cloud No. 7“, des Wohnturms im Stuttgarter Europaviertel, sind verkauft oder reserviert, meldet der Projektentwickler Schwäbische Wohnungs AG. Von den 19 Panoramawohnungen seien 13 verkauft und drei reserviert. Von den 35 Business-Appartments seien 13 notariell beurkundet und fünf reserviert. Jüngst veräußert wurde das 497 m2 große Penthouse mit drei Terrassen. Ein Kaufpreis wurde aktuell nicht genannt. Vor Jahren hieß es, dass die Top-Etage 14 000 Euro pro m2 kosten soll, seitdem wurden die Preise zweimal erhöht, sodass wir von knapp 15 000 Euro pro m2 ausgehen. Ende 2016 soll der Wohnturm fertiggestellt sein, aktuell wird die Unterkonstruktion für die Fassade angebracht, die Haustechnik eingebaut und mit dem Trockenbau begonnen. Es kam zu rund drei Monaten Zeitverzug, bedingt durch Verzögerungen bei der Vergabe der Haustechnik, zudem musste die Fassadenunterkonstruktion umgeplant werden. Der Stillstand auf der Baustelle hatte bereits zu Spekulationen geführt. Ausgabe 179 06.10.2015 Seite 4 Vom vereinfachten Genehmigungsverfahren wird kein Gebrauch gemacht „Wenn wir Dinge prüfen müssen, die im Gesetz bis auf den letzten Buchstaben geregelt sind, dann muss man uns auch die Zeit dafür geben“, stellt Rickes fest. Vom vereinfachten Baugenehmigungsverfahren würde kein Gebrauch gemacht, Architekten und Investoren wollten den Stempel des Amts und damit Rechtssicherheit. Fachämter geben Stellungnahme elektronisch ab Erleichterung brachte auch die Einführung einer digitalen Bauakte. Die Fachämter geben ihre Stellungnahme elektronisch ein und müssen sich auch äußern, ob sie das Vorhaben positiv oder negativ beurteilen. Eine Ablehnung, meint Rickes, würde jetzt schwerer fallen. Das Ziel sei, das Verfahren schlank zu halten und möglichst wenig Ämter einbinden zu müssen. Ein Problem ist laut Rickes, dass die Aufgaben ständig zunehmen, der Sachverhalt immer komplizierter wird. Neuerdings muss der Hochwasserschutz selbst bei verdohlten Bächen beachtet werden. Rickes bat auch darum, kritische Fragen nicht negativ aufzufassen. Vielmehr ginge es darum, Schwachstellen frühzeitig zu erkennen und sie so ausräumen zu können. Die Mitarbeiter brauchen mehr Freiheit, die Verwaltung eine Fehlerkultur Verwaltungsbürgermeister Werner Wölfle und Pätzold warben gemeinsam dafür, in der Stadtverwaltung eine Fehlerkultur zu etablieren. Wölfle sieht hier Nachholbedarf. „Die Angst vor dem Fehler lähmt alles“, urteilt Pätzold. Der Mitarbeiter müsse die Freiheit haben, zu entscheiden, und das Vertrauen, dass mit einem eventuellen Fehler tolerant umgegangen wird. Die Mitarbeiter des Baurechtsamts seien hoch-motiviert, das Meckern über das Amt sei inzwischen üblich. Alle seien gefordert, gemeinsam Verbesserungen zu erreichen, betonte der Baubürgermeister. Aufwertung zum Bauberatungsamt gefordert In der Abschlussdiskussion war wieder eine Aufwertung des Baurechtsamts auf Variante C „Das Bauberatungsamt“ im Gespräch. Haus-&-Grund-Geschäftsführer Wecker schlug eine Gebührenerhöhung von etwa 5 Prozent vor. Damit, so sein Argument, ließen sich die dafür benötigten zehn Stellen finanzieren. n LEBENSRAUMGESTALTER EBENSRAUMGESTALTER Standorte finden, Chancen erkennen und Visionen entwickeln – wer erfolgreiche und renditestarke Immobilien schaffen will, braucht die entsprechende Kreativität. Wir realisieren Büro-, Gewerbe- und Wohnprojekte auf der Grundlage bester Lokalkenntnisse. Profitieren auch Sie davon. Werden Sie als zukünftiger Nutzer oder Investor unser Partner. HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH Niederlassung Baden Württemberg · 70178 Stuttgart Tel.: 0711 389809-32 · www.hochtief-projektentwicklung.de Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 179 PROJEKTE Würth’sche Höfe Die Würth’schen Höfe in Freiberg am Neckar sind das neue Projekt von Pflugfelder Planen und Bauen. Auf dem 5400 m2 großen Grundstück entstehen 56 Wohneinheiten mit 4821 m 2 Wohnfläche. Mit dem Bau der Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen und Penthäuser, 06.10.2015 Stuttgarter Investmentmarkt 3. Quartal Über 2 Milliarden Euro bis Jahresende Goldrausch am Investmentmarkt? Ein neuer Rekord beim Transaktionsvolumen und Renditen unterhalb derer der Hypejahre 2006/2007 lassen aufhorchen. Trotzdem sei der Markt heute gesünder als vor dem damaligen Crash, argumentieren die Immobilienmakler. Spitzenrenditen im Stadtgebiet Stuttgart 8,0 % Quelle: Pflugfelder 7,0 % teilweise seniorengerecht, wird im Frühjahr 2016 begonnen. Die Preise liegen zwischen 3300 und 4100 Euro. Insgesamt werden von Pflugfelder rund 19 Millionen Euro investiert. Hotel statt Busbahnhof Der Investor Dietz will in Esslingen den ehemaligen Busbahnhof kaufen und dort einen Rewe-Markt, ein Hotel und weitere gewerbliche Nutzungen unterbringen. Noch dieses Jahr soll der Kaufvertrag mit der Stadt unterzeichnet werden. Dietz ist bereits Eigentümer des angrenzenden Parkhauses. Seite 5 6,0 % 6,7 % 6,7 % 3,0 % 7,1 % 7,4 % 7,0 % 7,2 % 7,2 % 6,5 % 6,0 % 5,2% 5,1 % 5,0 % 4,0 % 6,7 % 6,8 % 2005 bis 03/2015 4,6 % 2005 4,5 % 2006 Büro (1a City) 4,9% 4,5 % 2007 5,3% 4,9% 2008 5,5 % 5,4 % 5,4 % 5,2 % 5,2 % 5,1% 4,3 % 5,0 % 4,5% 2009 Geschäftshäuser (1a City) 2010 4,4% 2011 4,3 % 4,3 % 4,2 % 2012 2013 2015 2014 Q3 2015 Logistikimmobilien 3,9 % Colliers International 2015 Knapp 1,8 Milliarden Euro betrug das Investmentvolumen in den ersten drei Quartalen laut Ellwanger & Geiger und Colliers International Stuttgart. „Mit 490 Millionen Euro im dritten Quartal wurde das überdurchschnittlich starke zweite Quartal mit 420 Millionen Euro nochmals getoppt“, freut sich Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers International Stuttgart. Zum Vergleich: Im gesamten Jahr 2014 waren es 1,16 Milliarden Euro, das bisherige Rekordjahr war 2007 mit 1,8 Milliarden Euro. Verkauf der Südewo eingerechnet „Das Jahr 2015 wird das am Transaktionsvolumen gemessene stärkste Jahr“, freut sich Björn Holzwarth, Leiter Real Estate bei Ellwanger & Geiger. Für das Gesamtjahr erwartet Colliers deutlich über 2 Milliarden Euro und damit den höchsten je in Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen registrierten Wert, wenn auch im vierten Quartal mit keinem Deal im dreistelligen Millionenbereich mehr gerechnet wird. Mit dazu beigetragen hat der Verkauf der Südewo an die Patrizia, deren 3800 Stuttgarter Wohnungen mit Für die professionelle Betreuung unserer Kunden im Bereich Wohnimmobilien suchen wir zur Verstärkung unseres Teams in Stuttgart Immobilienberater (m/w) Zu Ihren Aufgaben gehören u.a. die Akquisition und der Verkauf von Immobilien, die Betreuung unserer Kunden und die Umsetzung von Vertriebsaktivitäten. Wenn Sie über eine abgeschlossene kaufmännische Ausbildung, nachweislich mehrjährige Erfahrung im Vertrieb von Immobilien in Stuttgart und ein hohes Engagement verfügen dann richten Sie Ihre Bewerbung bitte an Frau Philipp: [email protected] Engel & Völkers Eberhardstr. 2 70173 Stuttgart · Makler 650 Millionen Euro berücksichtigt wurden. Der größte Einzeldeal 2015 war bislang der Verkauf des Zeppelin-Carrés für 160 bis 170 Millionen Euro. Im dritten Quartal war es das Bosch-Areal für über 100 Millionen Euro. Zudem gab es laut Holzwarth mehrere Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich. Er zählte in diesem Jahr bislang rund 65 Transaktionen, davon knapp über die Hälfte im einstelligen Millionenbereich. Ludwigsburg plant Green Tower Die Stadt Ludwigsburg will den Bahnhof und sein Umfeld aufwerten. Unter anderem gibt es die Idee, einen sogenannten Green Tower zu errichten, der mehr Energie erzeugt, als er selbst benötigt. Der überschüssige Strom könnte genutzt werden, um E-Bikes oder Elektrobusse anzutreiben. Als Standort für den Tower käme das stadteigene Kepler-Dreieck zwischen den Gleisen und der KeplerStraße infrage. Wohnheim in Cannstatt wird umgebaut Deutsche Real Estate Funds baut in Stuttgart-Bad Cannstatt ein Wohnheim um. Dabei werden in der Nauheimer Straße 78–80 aus 100 Einheiten ohne Bad 144 Apartments mit Bad für Studenten. JLL bewertet das Objekt nach der Renovierung mit 11,1 Millionen Euro. Seite 6 Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Stuttgart und Anzahl der Abschlüsse 70 Deals 2.000 Mio. € (2005 bis Q3 2015) 60 Deals 1.750 Mio. € 1.500 Mio. € 1.027 50 Deals 1.002 153 934 76 1.132 423 0 Deals 1.000 Mio. € 750 Mio. € 500 Mio. € 340 160 10 Deals 460 80 20 Deals 649 320 849 500 30 Deals 1.250 Mio. € 752 40 Deals 1.800 B&B-Hotel in Bad Cannstatt In der König-Karl-Straße in Stuttgart-Bad Cannstatt soll Anfang 2016 Spatenstich für ein B&B-Hotel mit 107 Zimmern auf sechs Etagen und 25 Tiefgaragenstellplätzen sein, schreibt die Cannstatter Zeitung. Der Projektentwickler Planquadrat erwarb das Gelände gegenüber dem Kunzi-Bau vor über einem Jahr von der Deutschen Bahn. 06.10.2015 1.500 PROJEKTE Ausgabe 179 500 Immobilienbrief STUTTGART 250 Mio. € 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q3 2015 Deals (Wohnen) Ø Gewerbe (inkl. 06/07) Gewerbe Wohnen Ø Gewerbe (exkl. 06/07) 0 Mio. € Deals (Gewerbe) Colliers International 2015 Bei den Renditen schon eine Drei vor dem Komma Die Renditen liegen laut Leukhardt unter denen der Hypejahre 2006/2007, über alle Assetklassen hinweg seien sie die vergangenen Monate gesunken. Weiter rückläufige Renditen erwartet Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL. Mit einer Ausnahme: Bei Core-Immobilien sieht er die Grenze erreicht. „Interessanterweise sinken die Renditen bei Immobilien mit höherem Risikobereich, also im Bereich Core plus und Value add, auf Werte, die vor zwei bis drei Jahren nur für allerbeste Core-Immobilien angezeigt waren“, meint Veiel. Colliers nennt aktuell 3,9 Prozent Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1-a-Lage, 4,3 Prozent für Büroobjekte in 1-a-Lagen der City und 6 Prozent für Logistikobjekte. Niedrige Zinsen seien der Grund für die geringen Renditen „Waren die Investments im Hype allerdings in starkem Maße von günstigen Finanzierungsbedingungen und hohen Fremdkapitalquoten getrieben, so sind das momentane Renditeniveau und die hohe Transaktionstätigkeit insbesondere durch das niedrige Zinsniveau am internationalen Anlagemarkt motiviert. Damit ist die augenblickliche Situation wesentlich gesünder zu bewerten als im Hype“, meint Frank Leukhardt. Als Käufer waren laut Holzwarth offene Fonds und Spezialfonds mit rund 68 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen am aktivsten, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices mit zusammen etwa 7 Prozent. „Auf der Verkäuferseite sind offene Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von etwa 32 Prozent die dominierende Gruppe, gefolgt von Projektentwicklern und Bauträgern mit rund 24 Prozent und Opportunity Fonds und Equity Fonds mit zirka 18 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen“, sagt Björn Holzwarth. Die Assetklasse Büroimmobilien dominierte Angebotsbedingt wurden laut Leukhardt vor allem Bürogebäude erworben, darauf entfielen 700 Millionen Euro des Transaktionsvolumens. Angesichts der niedrigen Leerstandsquote von 3,6 Prozent in diesem Segment würden die Käufer Leerstände und kürzere Mietvertragslaufzeiten zunehmend unkritischer bewerten. n Stuttgarter Büromietmarkt 3. Quartal Der Flächenmangel wird zum Problem Ein hohes Vermietungsvolumen, leicht steigende Mieten und sinkende Leerstände melden die großen Maklerhäuser. Die Flächenverfügbarkeit könnte künftig zum Problem werden, vor allem in der City und der Innenstadt gibt es 2016 keine Fertigstellungen. Leerstand und Leerstandsrate in Stuttgart (inkl. Leinfelden-Echterdingen) 6,5 % 600.000 m² 500.000 m² 6,4 % 5,6 % 6,2 % 6,1 % 6,5 % 5,7 % 7,0 % 5, 4% 6,0 % 4,9 % 4, 2% 400.000 m² 5,0 % 3,6 % 300.000 m² 479.000 423.600 398.000 364.800 314.200 269.500 0 m² 452.300 100.000 m² 4,0 % 3,0 % 200.000 m² 460.000 Zu wenig Studentenzimmer Für Studenten wird es in immer mehr Städten schwierig, jetzt zum Semesterbeginn ein Zimmer zu finden, meint der Projektentwickler GBI. Die Zahl dieser Hochschulstädte sei binnen Jahresfrist von 32 auf 39 gestiegen. Am engsten ist der Markt für studentisches Wohnen in München, Stuttgart liegt auf Rang vier. Drastisch zugespitzt hat sich die Situation laut GBI-Ranking auch in Tübingen (Platz neun), Ludwigsburg (31), Heilbronn (36) und Reutlingen (38). Entspannter ist demnach die Situation in Esslingen (51) und Pforzheim (52). Wenig angespannt sieht die GBI den studentischen Wohnungsmarkt in Aalen und Schwäbisch Gmünd. Seite 7 463.500 MARKT 06.10.2015 467.000 PERSONEN Verfahren gegen Häussler eingestellt Die Staatsanwaltschaft Stuttgart hat nach fünf Jahren ihre Ermittlungen gegen Rudi Häussler wegen Insolvenzverschleppung, Betrugs und Untreue eingestellt, berichtet die Stuttgarter Zeitung. Auch mit dem Abschluss der Insolvenzverfahren werde im nächsten Jahr gerechnet. Ausgabe 179 406.000 Immobilienbrief STUTTGART 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q3 2015 Colliers International 2015 Leerstand in m² Leerstandsrate in % 2,0 % 1,0 % 0,0 % Einen Büroflächenumsatz von etwa 250 000 Quadratmetern bis Jahresende erwarten Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei Ellwanger & Geiger, und Alexander Veiel, Niederlassungsleiter Stuttgart von JLL. Von „über 230 000 Quadratmetern“ geht Thomas Zaiser, Partner Bürovermietung bei Colliers International Stuttgart, aus. Damit würde der Büromietmarkt von Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen nicht ganz an 2014 anknüpfen, damals wurde mit 279 000 Quadratmetern das zweitbeste Ergebnis erzielt, trotzdem wäre 2015 ein weit überdurchschnittliches Vermietungsjahr. Den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre gibt Colliers mit 201 200 Quadratmetern an. Bis Ende September wurden 188 000 Quadratmeter umgesetzt 188 000 Quadratmeter Flächenumsatz nennen Colliers und Ellwanger & Geiger für die ersten drei Quartale. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch 193 000 Quadratmeter. Das dritte Quartal sei schwach gewesen, konstatiert Nestel. Es hätten die Eigennutzer gefehlt, zudem seien wenig großvolumige Mietverträge abgeschlossen worden, meint Alexander Rutsch, Researchanalyst bei Colliers. An das vierte Quartal hat Nestel eine deutlich höhere Erwartung. Umsatzstärkste Branche sei bislang die Automobilindustrie mit 68 000 Quadratmetern gewesen. Zaiser nennt das verarbeitende Gewerbe mit 90 700 Quadratmetern, gefolgt von Beratern mit 25 200 Quadratmetern und der IT-Branche mit 17 400 Quadratmetern. 223 Verträge zählte Colliers in den ersten drei Quartalen, 2014 waren es insgesamt 330 Abschlüsse. Die Spitzenmiete liegt jetzt bei 21 Euro Real Estate Finance Equity Finance BF.direkt AG · Stuttgart T +49 (0) 711 / 22 55 44 - 111 [email protected] www.bf-direkt.de Die Spitzenmiete sehen Nestel wie Zaiser bei 21 Euro gegenüber 20,70 Euro vor einem Jahr. Veiel nennt 19,50 Euro, allerdings habe es einige kleinere Vermietungen darüber gegeben, 23,20 Euro sei der Höchstpreis gewesen. Die Durchschnittsmiete ist laut Nestel leicht um 0,10 Euro auf 12,70 Euro gestiegen. Thomas Zaiser nennt 12,30 Euro. Der Leerstand ist deutlich auf 3,5 Prozent gefallen Deutlich fiel der Leerstand. Von 315 000 Quadratmetern vor einem Jahr auf nunmehr 268 800 Quadratmeter oder 3,5 Prozent. „Vor allem in der Innenstadt und der City hat sich das Angebot spürbar reduziert“, weiß Nestel. In der Innenstadt sank es besonders stark: Von 61 100 auf 39 500 Quadrat- Immobilienbrief STUTTGART Ausgabe 179 MARKT Immobilienumsatz gestiegen Um 13,1 Prozent auf 14,9 Milliarden Euro ist im ersten Halbjahr der Immobilienumsatz in Baden-Württemberg gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Dies berechnete der IVD Süd auf der Grundlage des Grunderwerbsteueraufkommens. Energieverbrauch gesunken In Stuttgart ist 2014 aufgrund des warmen Wetters der Energieverbrauch in Mehrfamilienhäusern von 154,1 kWh pro m2 Wohnfläche auf 130,33 kWh gesunken, meldet der Energiedienstleister Techem. Den niedrigsten Energieverbrauch in 06.10.2015 Seite 8 meter. Die noch verfügbaren Neubauflächen im Gerber, Milaneo und City-Gate seien spätestens nächsten Sommer weg. Eine verfügbare Fläche über 1500 Quadratmeter zu 12 bis 14 Euro Miete gebe es in der Innenstadt schon heute nicht mehr. Nestel erwartet hier „echte SchwieVermietungsleistungen Büroflächen Stuttgarter City 300.000 25,00 rigkeiten“, was die Befriedigung der künf(2002 – III. Quartal 2015) tigen Nachfrage angeht. Daher würden 250.000 20,00 die Randlagen verstärkt in den Fokus der 200.000 15,00 Großnutzer rücken. 150.000 Die Flächenknappheit weitet sich aus 10,00 100.000 50.000 5" 05,00 00,00 „Die Flächenknappheit bei Büroflächen weitet sich von der Stuttgarter Spitzenmiete City /m vermietete Fläche in m Durchschnittsmiete City /m Quelle: Ellwanger & Geiger City jetzt auch in die Teilmärkte aus“, sagt Alexander Veiel. In den Teilmärkten Nord und Süd seien zwischenzeitlich größere zusammenhängende Flächen nicht mehr verfügbar. „Auch im Segment der kleineren Büroflächen herrscht zwischenzeitlich Konkurrenzkampf unter den Nutzern. Eigentümer verhandeln oft parallel mit verschiedenen Interessenten. Diese Situation führt kurzfristig, zumindest in der City, zu Mietpreissteigerungen in den qualitativ guten Objekten“, meint Veiel. Quelle: EnBW 117 400 Quadratmeter Bürofläche in sieben Projekten wurden 2015 bezugsfertig, 2016 sind es laut Ellwanger & Geiger 119 900 Quadratmeter in zehn Projekten, in der City und der Innenstadt würde es gar keine Fertigstellungen geben. Großstädten hatte 2014 Rostock mit 90,78 kWh, Pforzheim liegt mit 99,72 kWh auf Platz vier. Den höchsten Energieverbrauch hatte Flensburg mit 157,36 kWh, gefolgt von drei weiteren Küstenstädten. Auf Rang fünf folgt das süddeutsche München mit 149,86 kWh. In der City und der Innenstadt wurde am meisten vermietet In den ersten drei Quartalen entfielen laut Colliers 77 000 Quadratmeter vom Umsatz auf das Segment über 5000 Quadratmeter, gefolgt von 49 800 Quadratmetern in der Flächengröße bis 500 Quadratmeter. Im Segment über 1000 bis 2000 Quadratmeter wurde mit 27 900 Quadratmetern am drittmeisten umgesetzt. Mit 51 300 Quadratmetern wurde der höchste Umsatz im Teilmarkt City getätigt, gefolgt von der Innenstadt mit 30 700 Quadratmetern und Vaihingen/Möhringen mit 30 200 Quadratmetern, meldet Ellwanger & Geiger. Der geringste Umsatz wurde in Degerloch mit 1000 Quadratmetern erzielt. n www.BBG-office-center.de GewerBeflächen in BöBlinGen zu vermieten telefon 07031/6602-0 Office Center Konrad-Zuse-Straße 12 · Böblingen-Flugfeld GenieSSen Sie die BeSonderheiten Das BBG Office Center bietet modernste Büro- und Geschäftsflächen, die durch außergewöhnliche Flexibilität und hochwertigste Technik ebenso überzeugen wie durch faire Mietpreise. Insbesondere durch eine nachhaltige Gebäudehülle und modernste Technik bleiben auch Ihre Nebenkosten langfristig gering. Das Gebäude ist optimal ausgerichtet auf die Bedürfnisse von anspruchsvollen Dienstleistern mit gehobenem Angebot. SWSG unterstützt Schwäbische Tafel 10 000 Euro spendet die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) an die Schwäbische Tafel Stuttgart. DEALS Hansa Armaturen an Stiftung verkauft Eine Stiftung aus der Region erwarb von BPD Immobilienentwicklung für 13,5 Millionen Euro die Zentrale von Hansa Armaturen in der Sigmaringer Straße 107 in Stuttgart-Möhringen. Savills vermittelte die Büroimmobilie mit 5560 m2 Mietfläche. Wohn- und Geschäftshaus Bad Cannstatt Ein privater Bestandshalter erwarb von Privat ein Wohn- und Geschäftshaus in der Liebenzeller Straße in Stuttgart-Bad Cannstatt mit insgesamt zwei Gastronomieeinheiten und neun Wohnungen, zusammen 737 m2. Uno Immobilien vermittelte den Deal. 06.10.2015 Seite 9 Report Wohn- und Geschäftshäuser „Echte Raritäten am Markt“ Eine ungebrochene Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Stuttgart, weiter steigende Kaufpreise und ein Transaktionsvolumen, das aufgrund des Angebotsmangels limitiert wird, konstatiert Engel & Völkers Commercial. Rendite versus Inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Yield versus inflation 8,0 Sales price 1st half 2015 mittlere Lage/average location 7,0 gute Lage/good location 5,0 4,0 Inflationsrate/inflation rate 3,0 Umlaufrendite*/current yield* 2,0 2.400 Gut good 2.000 Mittel average 1.700 Einfach basic 1,0 0,0 3.400 a Sehr gut prime 6,0 Lage/Location UNTERNEHMEN Herma kann wachsen Der Klebeetikettenhersteller Herma erwarb in Filderstadt-Bonlanden ein 8 Hektar großes Areal aus einer Versteigerung. Die Fläche liegt in direkter Nachbarschaft zum Stammsitz und soll langfristig der Expansion dienen, momentan sind dort ein Edeka-Markt, ein großes Bürogebäude, viele Lagerhallen und ein Parkhaus untergebracht, berichtet die Stuttgarter Zeitung. Ausgabe 179 in % Immobilienbrief STUTTGART 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2012 2013 1. Hj. 2. Hj. 2014 1. Hj. 0 2015 min. * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial gew. Mittel weighted average 1.000 2.000 3.000 4.000 EUR/m² max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial „Echte Raritäten am Markt sind Immobilien in einem Preissegment von 1 bis 2 Millionen Euro, die über vier bis acht Wohneinheiten verfügen“, schreibt Engel & Völkers Commercial in „Wohn- & Geschäftshäuser, Marktreport 2015/2016 Stuttgart“. Sie würden von privaten wie semiprofessionellen Investoren nachgefragt. Institutionelle und ausländische Anleger seien vornehmlich an größeren Objekten ab einem Kaufpreis von 3 Millionen Euro interessiert. Für 2015 geht Engel & Völkers Commercial von 150 bis 170 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 130 bis 180 Millionen Euro aus. 2014 stieg die Zahl der Verkäufe laut Gutachterausschuss um 10 Prozent auf 154, das Transaktionsvolumen jedoch sank von 160 auf 133 Millionen Euro, das Objektvolumen um 25 Prozent auf 860 000 Euro. 800 000 Euro im Schnitt für ein Mehrfamilienhaus Etwas über 75 Prozent der Transaktionen entfielen auf Mehrfamilienhäuser, sie kosteten im Durchschnitt etwa 800 000 Euro. Für Wohn- und Geschäftshäuser ermittelte der Report einen durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 1 Million Euro. Wenn der Preis stimmt, wird überall gekauft Als Grund für den Rückgang des durchschnittlichen Kaufpreises sieht Volker Merk, Büroleiter bei Engel & Völkers Commercial in Stuttgart, den Angebotsmangel in den bevorzugten Wohnlagen wie Stuttgart-West LÖWENTORCENTER - Gesehen werden an der Heilbronner Straße! • ca. 5.025 m2 Bürofläche, teilbar ab ca. 927 m2 • flexible Raumaufteilung • moderne Büroräume mit ansprechender Ausstattung • hauseigene Tiefgarage mit 81 Stellplätzen • Fertigstellung zum 2. Quartal 2016 • Anmietung provisionsfrei Fragen? Bitte sprechen Sie uns an! TEL +49 711 22733-0 [email protected] www.colliers.de 150908_Löwentorcenter.indd 1 03.09.15 22:54 Immobilienbrief STUTTGART LOB & PREIS Fiabci-Preis für Strenger Das Quartier Rosenpark Ludwigsburg, das die Strenger-Gruppe zwischen 2013 und 2014 fertigstellte, wurde im Rahmen des Fiabci Prix d’Excellence Germany als eines der besten 20 Projekte deutschlandweit ausgezeichnet. Eingereicht wurden 51 Projekte aus 23 deutschen Städten. Mönig Immobilienmanagement ausgezeichnet Der Dachverband deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeichnete Mönig Immobilienmanagement beim Wettbewerb „Immobilienverwaltung des Jahres“ mit dem dritten Platz aus. Dem Verband gehören rund 1800 hauptberufliche Hausverwaltungen an. VERMIETUNGEN Ernsting‘s family in Degerloch Die Textilkette Ernsting‘s family eröffnet in der Epplestraße 22B in Stuttgart-Degerloch einen Laden mit rund 200 m2 Verkaufsfläche. Vermieter ist eine Privatperson, Immoraum Real Estate Advisors vermittelte. IT-ler im Fasanenhof Ein IT-Beratungsunternehmen mietet eine 151 m² große Bürofläche in der Straße Vor dem Lauch in Stuttgart-Fasanenhof. Vermieter ist ein privater Bestandshalter, vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial Stuttgart. Ausgabe 179 06.10.2015 Seite 10 Indikator in Stuttgart für Wohn- und Geschäftshäuser 2012 2013 2014 Trend & & & & Faktor 18,1 – 21,0 18,5 – 21,3 18,8 – 21,4 19,2 – 21,9 Multiplier 15,7 – 18,3 16,5 – 18,9 17,0 – 19,3 17,8 – 20,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 14,1 – 16,2 15,0 – 17,0 15,7 – 17,8 16,3 – 18,5 11,7 – 14,5 12,0 – 15,0 12,6 – 15,5 13,5 – 16,1 10,70 – 17,80 11,50 – 18,30 12,50 – 19,50 13,00 – 20,10 9,50 – 13,60 10,50 – 14,40 10,80 – 15,50 11,60 – 16,20 6,60 – 10,00 7,20 – 10,50 7,80 – 11,30 8,50 – 12,00 5,30 – 8,00 5,50 – 8,00 6,20 – 9,30 6,90 – 10,00 Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Indicator 2015 Mittlere Lage Average location " & & & Einfache Lage Basic location Einfache und mittlere Lagen haben sich stärker verteuert und -Süd. Viele Käufer würden daher auf günstigere, mittlere Lagen ausweichen. Hiervon profitierten besonders die Stadtteile Ost, Feuerbach und Bad Cannstatt. Bei einem realistischen Preis werde aber in allen Lagen gekauft. Lediglich bei dezentral gelegenen Objekten mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss sei die Vermarktungszeit etwas länger, die Interessenten würden kritischer prüfen. Steigende Sanierungskosten als Verkaufsgrund Die meisten Kaufinteressenten kommen laut Merk aus der Region, nennen bereits mehrere Objekte in Stuttgart ihr Eigen und verfügen über gute lokale Marktkenntnisse. Neben den klassischen Verkaufsgründen wie Erbschaft oder Scheidung würden zunehmend die steigenden Sanierungs- und Instandhaltungskosten eine Rolle spielen. „Viele Bestandshalter nutzen daher vermehrt die aktuell sehr günstige Marktsituation und trennen sich von ihren Objekten, um lukrative Gewinne zu realisieren“, sagt Volker Merk. Quadratmeterpreise von 1700 bis 3400 Euro im Mittel Den Kaufpreis für Bestandsobjekte beziffert er auf 1700 Euro im gewichteten Mittel in einfacher Lage bis 3400 Euro in sehr guter Lage. Die Kaufpreisfaktoren haben die vergangenen Jahren vor allem in einfacher und mittlerer Lage zugelegt. So musste 2012 in einfacher Lage die 11,7- bis 14,5-fache Jahresmiete bezahlt werden, heute ist es die 13,5- bis 16,1-Fache. In sehr guter Lage stieg der Faktor hingegen nur vom 18,1- bis 21-Fachen auf das 19,2- bis 21,9-Fache. Da aber auch hier die Mieten gestiegen sind, haben die Kaufpreise stärker zugelegt, als es die Entwicklung der Faktoren widerspiegelt. Merk geht von weiter steigenden Kaufpreisfaktoren aus, auch die Mieten sollen weiter steigen. Nur in sehr guter Lage sieht er hier mit 13 bis 20,10 Euro eine Grenze erreicht. n Der Bericht „Wohn- & Geschäftshäuser, Marktreport 2015/2016 Stuttgart“ von Engel & Völkers Commercial ist auf der Homepage des Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter http://www. immobilienverlag-stuttgart.de/reports/wohnen Der perfekte Platz für eine moderne Einsatzzentrale! Der DRK-Kreisverband Böblingen e.V. hat das neue DRK-Zentrum auf dem Flugfeld Böblingen/ Sindelfingen am 1. Oktober 2015 offiziell eingeweiht. Für die Rettungswache bietet das Flugfeld einen Standort in zentraler Lage, mit sehr guter Verkehrsanbindung und einem attraktiven Umfeld für die Mitarbeiter. Informationen zum Standort unter: www.flugfeld.info Ausgabe 179 VERMIETUNGEN Hansa mietet Halle 640 m2 Hallenfläche mietet Hansa Armaturen in der Scharnhauser Straße in Neuhausen von Privat. Realogis vermittelte. Büroräume für Schulungszwecke Der Verein SDI Soziale Zusammenarbeit, Dialog und Integration mietet in Ludwigsburg 408 m2 Bürofläche zu Schulungszwecken. Eigentümer ist ein institutioneller Investor, der die Immobilie in einer niederländischen Objektgesellschaft hält, Immoraum Real Estate Advisors vermittelte. Foto: Klaric Klaric mietet bei Dibag Die Gesellschaft Stefan Klaric, die sich mit der Entwicklung von Hardund Software für die Mess- und Prüftechnik sowie die Automatisie- rungstechnik beschäftigt, hat eine 480 m² große Bürofläche in der Kesselstraße in Stuttgart-Wangen angemietet. Vermieter ist Dibag, vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial Stuttgart. 06.10.2015 Seite 11 „Soll mei Haus zom Schlaule werda?“ Marketing auf Schwäbisch Anlässlich des Kongresses „Smart Home“ in Stuttgart hat sich Michael Krödel, Professor an der Hochschule Rosenheim und Leiter des Instituts für Gebäudetechnologie, etwas einfallen lassen: Einen Flyer für die Türklinke auf Schwäbisch. Unter „Soll mei Haus zum Schlaule werda?“ führt er Argumente für und gegen moderne Gebäudetechnologie auf. Zum ersten Mal übrigens ließ Krödel einen Flyer in einem Dialekt drucken. Ob er wohl den alten Werbeslogan „Wir können alles außer Hochdeutsch“ im Kopf hatte? Soll mei Haus zom Schlaule werda? I will mr nedd mit neumodischm Glomb helfa lassa ond dodrwega will I au fürdrhin ällas selbr macha: Im ganza Häusle romschbringa ond nochgugga, ob au ällas aus isch. Mir langds, wenn bloß oimal em Johr a Schdrom- oddr Gasrechnong kommd (aus der’e dann no nedd amol ersieh, welche Sacha an Sauhaufa Schdrom vrbrauchad). Wenn’e en de Feria benn oddr sonsch weg, isch‘s ganz guad, a bissle an drhoim zom denga, weil mr vielleichd was brenna lassa hodd. Soll mei Haus zom Schlaule werda? I will Koschda schbara: Koi saumäßige Heizerei ond koi unneedigs Lichd brenna lassa. Wenn’e nedd do benn oddr d’Fenschdr offa schdandad, ko sich d’Heizong von alloi abschalda. Midd oim „Ällas-Aus“- Taschderle em Hausgang will’e älle Sacha auschalda kenna, damidd nix bassierd. Sacha, dia no uff „Schdänd-Bai“ senn, khörad ganz aus ond weg vom Neddz. Meine Rollläda ond Schallusia ziage gern selbr nuff ond ra, au wenn des eigendlich von alloi ganga kennd. I will ganz sichr ganga: Wenn meeglich, sollad koine Eibrüch erfolga ond dia Dagdiab, dia eischdeiga wellad, kennad zom Deifl gjagd werda. Wenn’s brennd oddr a Wassrrohr grachd isch, soll uff dr Schdell jeamrd benochrichdigd werda. I hann zwar an Haufa Lichdr en dr Schdub ond muass dia älle oinzln von Hand ei- ond ausschalda, abbr des isch mir egal. Notizen D’Rollläda ond d‘Schallusia sollad sälbr nuff- ond rafahra, no muass mei Fau des nedd emmr do. (z.B. Schnittstellen, Art der grachd ond Wenn was kapudd gohd oder a Wasserrohr Programmierung, koinr griagds midd, no isch des hald etc...) so ond midd de Folga muass mr leba. Gibds an Haufa Lichdr en dr Schdub, sollad dia iebr a Abbarädle zamma gschalded werda, no muass‘e nedd jeds Lichd oinzln amacha oddr dimma. Mir isch Wurschd, wenn’e nachds schlechd schlof, weil‘e Angschd hann, dass so Dagdiab eischdeigad ond mei Sach glauad. Was soll’e denn macha, wenn’e nedd midgriag, dass’es brennd oddr I dr’Brandalamr en dr andra Schdub nedd hör. Scheißdregg bassierd hald! Mir isch egal, wenn’e zviel Schdrom oddr Gas vrbrauch, weil‘s Lichd emmr brennd oddr mei Heizong durchläufd. Hilfsmittel, Tools, Leitfäden, R ichtlinien, Seminare u.vm. für‘s Smart Home & Smart Office (alles auf hochdeutsch) w w w.igt-institut.de Wieso senn d‘Schaldr emmr bloß an dr Wand? I hädd se gern do, wo‘e se brauch, hald am Schreibdisch, am Kaudschdisch, an dr Beddlad - hald oifach ieberall. Midd deam Glomb sodd mr oifach ond ohne lang zom bsenna omganag kenna. Es derf au nedd z’deier sei, vor allem, wenn mr sei Häusle dodrmidd nochrüschda möchd. Schwäbisch V01 - Schwäbisch Immobilienbrief STUTTGART Immobilienbrief STUTTGART TERMINE Herbstforum Altbau im Europaviertel Rund 500 Teilnehmer werden am 11. November zum 17. Herbstforum Altbau erwartet, das in der Sparkassenakademie im Stuttgarter Europaviertel stattfindet. Themen sind unter anderem erste Erfahrungen mit dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz des Landes, Wärmedämmung und ein Bürogebäude ohne Heizung. Weitere Informationen und Anmeldung: www.zukunftaltbau. de/service/herbstforum WEG-Forum am Kleinen Schlossplatz Das 3. Stuttgarter Forum für Wohnungseigentümergemeinschaften findet am 20. Oktober ab 12.30 Uhr in den Räumen der BWBank am Kleinen Schlossplatz in Stuttgart statt. Die Veranstaltung möchte Hilfestellung bei der Renovierung und Sanierung von Wohnimmobilien geben. Robin Frank, Geschäftsführer der Immobilienvermittlung BW stellt beispielsweise den Immobilienmarkt vor. Ulrich König, Geschäftsführer des Energieberatungszentrum Stuttgart, spricht über „Welche Förderprogramme passen?“. www.wegforum.net/stuttgart Ausgabe 179 06.10.2015 Seite 12 Eigentumswohnungen und Wohnungsmieten Rekordpreisanstiege in Stuttgart Um 8,5 Prozent waren die Angebotsmieten für Wohnungen in Stuttgart zur Jahresmitte höher als ein Jahr zuvor. Die Angebotskaufpreise sind sogar um 12,6 Prozent gestiegen. Beides ist der höchste Wert unter acht von JLL untersuchten deutschen Metropolen. Zudem sei nirgendwo die Differenz zwischen Neubaubedarf und Fertigstellungen so hoch wie in Stuttgart. Mietwohnungsmarkt Stuttgart 1. Halbjahr 2015 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2015 in €/m2/Monat) Bezirk 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H1 2014 (%) 75 % 90 % Innenstadtbezirke 9,70 11,10 13,10 8,2 15,50 19,45 Nord-West 8,90 9,90 12,00 6,0 14,40 17,30 Nord-Ost 8,30 9,40 10,85 7,1 12,25 15,90 Nord 8,20 9,10 10,55 6,6 12,45 15,70 Süd 8,95 10,20 11,90 7,1 13,65 16,85 Ost 8,45 9,30 10,40 3,6 12,00 14,00 Stuttgart 8,85 10,00 11,95 8,5 14,20 17,60 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert JLL • Residential City Profile Stuttgart • September 2015 Seit 2007 seien die Angebotsmieten in Stuttgart ununterbrochen gestiegen, und zwar um 41 Prozent oder 3,50 Euro, schreibt JLL im „Residential City Profile Stuttgart 1. Halbjahr 2015“. Da vor 2007 in einigen Halbjahren die Mieten gesunken seien, betrage der Zuwachs seit 2004, dem Beginn des Untersuchungszeitraums, 37 Prozent oder 2,9 Prozent im Jahresdurchschnitt. JLL erwartet für die nächsten Jahre einen weiteren Anstieg. Mieten im oberen Segment um 20 Prozent gestiegen Auf Jahressicht sind die Angebotsmieten um 8,5 Prozent auf 11,95 Euro gestiegen. Im oberen Marktsegment kletterten sie sogar um bis zu 20 Prozent, in der unteren Markthälfte immerhin noch um 5 Prozent. Der Maklerverband IVD nennt für Stuttgart eine Miete von 10,90 Euro, bezogen auf eine Wohnung mit Baujahr ab 1949 und mittlerem Wohnwert. Das ist der mit Abstand zweithöchste Wert in Deutschland. München liegt mit 12,60 Euro auf Rang eins, Köln mit 9,50 Euro auf Platz drei. ChanCen und risiken von investments riChtig einsChätzen. das sChätzen wir. Bankhaus EllwangEr & gEigEr kg Börsenplatz 1, 70174 stuttgart Telefon 0711 2148-300 herzog-rudolf-straße 1, 80539 München Telefon 089 179594-0 [email protected] www.ellwanger-geiger.de Immobilienbrief STUTTGART Impressum Immobilienbrief STUTTGART ISSN 1866-1289 Herausgeber: Frank Peter Unterreiner redaktion@ immobilienverlag-stuttgart.de Verlagsleitung: Stefan Unterreiner verlag@ immobilienverlag-stuttgart.de Immobilienverlag Stuttgart GbR Frank Peter Unterreiner & Stefan Unterreiner Urbanstraße 133 D-73730 Esslingen Telefon 0049/711/3 51 09 10 Telefax 0049/711/3 51 09 13 immobilienverlag-stuttgart.de immobilienbrief-stuttgart.de Der Immobilienbrief Stuttgart darf zu Informationszwecken kostenlos beliebig ausgedruckt, elektronisch verteilt und auf die eigene Homepage gestellt werden; bei Verwendung einzelner Artikel oder Auszüge auf der Homepage oder in Pressespiegeln ist stets die Quelle zu nennen. Der Verlag behält sich das Recht vor, in Einzelfällen diese generelle Erlaubnis zu versagen. Eine Verlinkung auf die Homepages des Immobilienverlag Stuttgart sowie ein auch nur auszugsweiser Nachdruck oder eine andere gewerbliche Verwendung des Immobilienbrief Stuttgart bedarf der schriftlichen Genehmigung des Verlags. Alle früheren Ausgaben des Immobilienbrief Stuttgart, die Mediadaten sowie grundsätzliche Informationen befinden sich im Internet unter www. immobilienbrief-stuttgart.de. Gastbeiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt die der Redaktion wieder. Ausgabe 179 06.10.2015 Seite 13 In der Innenstadt legten die Mieten am stärksten zu Den größten Preisanstieg verzeichnete JLL in den Innenstadtbezirken. Allerdings geht dieser zu großen Teilen auf das Angebot an teuren Neubauwohnungen zurück, die rund ein Fünftel des Angebots ausmachen. Das Gleiche gilt für den Süden Stuttgarts (Birkach, Plieningen, Degerloch, Möhringen und Vaihingen). Markt für Eigentumswohnungen Stuttgart 1. Halbjahr 2015 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2015 in €/m2) Bezirk 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H1 2014 (%) 75 % 90 % Innenstadtbezirke 2.400 2.910 3.830 16,2 5.200 6.390 Nord-West 2.160 2.590 3.250 11,0 4.480 6.480 Nord-Ost 1.760 2.180 2.530 10,6 3.030 4.000 Nord 1.900 2.130 2.550 5,5 3.190 3.530 Süd 2.460 2.840 3.750 17,7 4.740 5.420 Ost 1.990 2.410 3.430 22,6 4.660 5.260 Stuttgart 2.120 2.560 3.340 12,6 4.610 5.790 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert JLL • Residential City Profile Stuttgart • September 2015 Die höchsten Mietsteigerungen im Bestand gibt es laut Report in Bad Cannstatt, die geringsten im Osten Stuttgarts (Hedelfingen, Ober- und Untertürkheim, Sillenbuch und Wangen). Die preiswertesten Mietwohnungen gibt es ab 8,20 Euro in Zuffenhausen und Stammheim, die teuersten in den Halbhöhenlagen der Innenstadt. Hier werden um die 20 Euro bezahlt, allein im ersten Halbjahr stieg die Angebotsmiete um fast 1 Euro. 13,75 Euro Miete für eine Neubauwohnung Im Mittel wurden zur Jahresmitte für Neubauwohnungen 13,75 Euro aufgerufen, ein Plus von 7,8 Prozent auf Jahressicht. An allen Angeboten im ersten Halbjahr hatten neue Wohnungen einen Anteil von 15 Prozent. Die größten Preisanstiege registriert JLL bei Wohnungen mit Baujahr vor 1945 oder nach 1991. Die Bestände aus den Nachkriegsjahrzehnten hingegen verteuerten sich unterdurchschnittlich stark. Stärkstes Preiswachstum bei Eigentumswohnungen „Stuttgart erfährt in diesem Halbjahr sein stärkstes Preiswachstum seit Beginn der Zeitreihe 2004“, schreibt JLL. Dies sei überwiegend auf den Preisanstieg bei Bestandswohnungen zurückzuführen. Seit 2010 sind die Kaufpreise ununterbrochen gestiegen, und zwar um 1220 Euro pro Quadratmeter oder etwa 10 Prozent jährlich. Seit 2004 beträgt das Plus 51,8 Prozent oder 3,8 Prozent im Jahr. Allein in den vergangenen zwölf Monaten sind die Preise um 12,6 Prozent auf 3340 Euro gestiegen. JLL erwartet weiter steigende Kaufpreise „Die Marktindikatoren sprechen in Stuttgart für weiter steigende Preise“, schreibt JLL. Unter anderem seien die Preise bezogen auf die Kaufkraft verhältnismäßig moderat im Vergleich zu anderen Großstädten. Allerdings glaubt JLL nicht, dass die Wachstumsraten weiterhin so hoch ausfallen werden wie in den Jahren seit 2010. Neubauwohnungen ab Baujahr 2011 verteuerten sich auf Jahressicht mit über 21 Prozent auf nun 4940 Euro im Stuttgart-Schnitt am stärksten. Im Gegensatz dazu stiegen die Angebotspreise bis Baujahr 1919 nicht mehr, sie liegen nun bei 2980 Euro. In den Nachkriegsbeständen war auf Jahressicht die Preissteigerung gering, bei Baujahr 1976 bis 1990 durchschnittlich. Am günstigsten sind laut JLL Wohnungen der Baujahre 1961 bis 1975 mit 2540 Euro. Der IVD nennt für Stuttgart 2650 Euro für eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert. Wie bei den Mieten auch sei dies der zweithöchste Wert. Am teuersten ist wiederum München mit 3900 Euro, auf Rang drei liegt Hamburg mit 2300 Euro. n Das „Residential City Profile Stuttgart 1. Halbjahr 2015“ von JLL mit 17 Seiten ist auf der Homepage des Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter http://www.immobilienverlag-stuttgart.de/reports/wohnen