Bilanzierung und Bewertung von Drohverlustrückstellungen bei der

GdW Standard
Bilanzierung und Bewertung von
Drohverlustrückstellungen bei der
Vermietung von Wohngebäuden
Rechnungslegungsstandard der
Konferenz der Prüfungsdirektoren
des GdW
März 2011
Herausgeber:
GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
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 GdW 2011
Rechnungslegungsstandard der Konferenz der Prüfungsdirektoren des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e.V.
Bilanzierung und Bewertung von Drohverlustrückstellungen bei der
Vermietung von Wohngebäuden
Inhalt
Seite
1
Gesetzliche Grundlagen
1
2
Verhältnis von Drohverlustrückstellungen zu Abschreibungen
auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 2
Satz 3 HGB
1
3
Ansatz und Bewertung der Drohverlustrückstellungen
2
3.1
Ansatz der Drohverlustrückstellungen dem Grunde nach
2
3.2
Bewertung der Drohverlustrückstellungen der Höhe nach
4
4
Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Auflösung
bestehender Rückstellungen
6
1
Gesetzliche Grundlagen
(1) Nach § 249 Abs. 1 Satz 1 HGB sind Rückstellungen für ungewisse Verbindlichkeiten und für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften zu bilden. D. h. nach Handelsgesetzbuch besteht für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften eine
Passivierungspflicht. Diese Passivierungspflicht resultiert aus dem
Imparitätsprinzip, d. h. dem Vorsichtsprinzip. Sollten also die
Voraussetzungen für die Bildung von Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften gegeben sein,
sind solche Rückstellungen zu bilanzieren. Ein Wahlrecht besteht
insoweit nicht.
(2) Im Steuerrecht ist die Bildung von Rückstellungen für drohende
Verluste aus schwebenden Geschäften nach § 5 Abs. 4 a EStG
nicht mehr zulässig. Rückstellungen, die bis zum 31.12.1996 zulässigerweise gebildet worden sind, sind nach § 52 Abs. 13 EStG
i. d. R. ab 1997 bis spätestens 2002 gewinnerhöhend aufzulösen.
2
Verhältnis von Drohverlustrückstellungen zu Abschreibungen
auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 2
Satz 3 HGB
(3)
Gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB sind bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens bei voraussichtlich dauernder
Wertminderung Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorzunehmen. Der Niederstwerttest ist bei allen
Vermögensgegenständen des Anlagevermögens durchzuführen, unabhängig davon, ob ihre Nutzungsdauer zeitlich begrenzt ist.
(4)
Abschreibungen auf der Aktivseite sind vorrangig vor Bildung
einer Rückstellung für drohende Verluste aus schwebenden
1
Geschäften vorzunehmen.
(5)
Bei der Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes am
Abschlussstichtag ist auf den Ertragswert abzustellen. Zinsen,
für die der Finanzierung der Wohngebäude des Anlagevermögens dienenden Fremdmittel, sind bei der Ermittlung des niedrigeren beizulegenden Wertes nicht zu berücksichtigen, da die
Finanzierung ohne Einfluss auf den Wert des Gebäudes ist.
Dagegen sind bei der Bewertung der Drohverlustrückstellungen die Fremdkapitalzinsen zu berücksichtigen, so dass auch
ein Nebeneinander von außerplanmäßigen Abschreibungen
auf den niedrigeren beizulegenden Wert und der Bildung von
Drohverlustrückstellungen möglich ist.
1
vgl. ADS, § 249 HGB, Tz. 138 und IDW RS HFA 4, Tz. 20
1
3
Ansatz und Bewertung der Drohverlustrückstellungen
3.1
Ansatz der Drohverlustrückstellungen dem Grunde nach
Schwebende Geschäfte – Grundsatz der Ausgeglichenheit von Leistung und Gegenleistung
(6)
Schwebende Geschäfte sind Leistungsbeziehungen, die noch
von keiner Seite erfüllt sind. Gegenstand solcher schwebender
Geschäfte können auch Dauerschuldverhältnisse sein, wie sie
bei der Vermietung von Wohnungen typisch sind. Von der begrifflichen Einqualifizierung her handelt es sich bei Mietverhältnissen um schwebende Absatzgeschäfte. Die Bildung von
Drohverlustrückstellungen kommt daher für Leerstandswohnungen nicht in Betracht, da infolge fehlender Mietverträge
kein Dauerschuldverhältnis besteht. Die Verluste, die aus nichtvermieteten Wohnungen resultieren, sind Aufwand der Periode
ihres Anfalls.
(7)
Grundsätzlich ist bei jedem schwebenden Geschäft zunächst
davon auszugehen, dass sich der Wert der Leistung und der
Gegenleistung angemessen gegenüberstehen. Aus einem
schwebenden Absatzgeschäft kann sich aber ein Verlust ergeben, wenn der Wert der Leistungsverpflichtungen den Wert
der Gegenleistungsansprüche übersteigt. Um von einem Verpflichtungsüberschuss ausgehen zu können, müssen konkrete
Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Verlust zu erwarten ist.
Dabei ist auch die Entwicklung der Marktverhältnisse zu berücksichtigen.
(8)
Bei schwebenden Mietverhältnissen stellt sich die Frage des
Betrachtungszeitraumes für die Bildung von Drohverlustrückstellungen.
Nach der herrschenden Meinung ist die so genannte Restwertbetrachtung anzuwenden.2 Restwertbetrachtung heißt dabei,
dass ein Verlust aus einem schwebenden Dauerschuldverhältnis
droht, wenn der Wert der noch zu erbringenden Leistung und
der noch zu erhaltenden Gegenleistung gemessen an der Restlaufzeit des Dauerschuldverhältnisses nicht ausgeglichen ist.
Restlaufzeit des Dauerschuldverhältnisses
(9)
2
Bei der Frage, von welcher Restlaufzeit des Dauerschuldverhältnisses auszugehen ist, kann entweder von der voraussichtlichen Restlaufzeit des einzelnen Mietverhältnisses oder von der
voraussichtlichen Restlaufzeit einer Kette von Mietverhältnissen
für die einzelne Wohnung auszugehen sein.
vgl. ADS, § 249 HGB, Tz. 146 ff. und Beck'scher Bilanz-Kommentar, § 249
HGB, Tz. 76
2
(10) Der Wohnungswirtschaftliche Fachausschuss des IDW (WFA)
hat seit 1992 die Auffassung vertreten, dass bei Zugrundelegung der Annahme der Unternehmensfortführung davon ausgegangen werden kann, dass eventuell auslaufende Mietverhältnisse durch Folgeverträge zu sonst gleichen Bedingungen
ersetzt werden.3 Diese WFA-Stellungnahme wurde unter Hinweis auf IDW WFA RS 1, "Berücksichtigung von strukturellem
Leerstand bei zur Vermietung vorgesehen Wohngebäuden", in
2002 ersetzt, wobei dieser Standard zur Frage der Drohverlustrückstellungen keine Aussagen enthält.
Die IDW Geschäftsstelle vertritt in Abstimmung mit dem HFA
und dem WFA in einer Fachveröffentlichung4 die Auffassung,
dass Mietverträge, die voraussichtlich in der Zukunft abgeschlossen werden (Folgeverträge), bei der Bewertung von
Drohverlustrückstellungen nicht berücksichtigt werden dürften.
Maßgeblich sei der Zeitraum, innerhalb dessen das einzelne zu
bewertende Mietverhältnis unter Berücksichtigung bestehender Kündigungsmöglichkeiten voraussichtlich aufrecht erhalten
wird.
Neben der praktischen Schwierigkeit der Bestimmung der
Laufzeit, insbesondere von unbefristeten Mietverhältnissen,
führt diese Betrachtung zu einer nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von Wohnungs- und Immobilienunternehmen.
5
Der Aufwandsverlauf einer Immobilieninvestition ist regelmäßig aufgrund des Fremdkapitaleinsatzes bei der Finanzierung
durch hohe Fremdkapitalkosten gekennzeichnet. Diese führen
in den Anfangsjahren nach der Investition (Neubau oder Modernisierung) zu Fehlbeträgen, die im späteren Verlauf der
Nutzung durch positive Ergebnisbeiträge ausgeglichen werden.
Die Berücksichtigung ausschließlich des einzelnen Mietverhältnisses (ohne Folgeverträge) würde den Investitionsverlauf bilanziell nicht zutreffend abbilden.
Daher ist auch künftig von einer Vertragskette entsprechend
WFA 2/1992 auszugehen, wenn nicht besondere Umstände eine andere Betrachtung erfordern (z. B. Aufgabe der Unternehmensfortführungsprämisse, erheblicher struktureller Leerstand, bevorstehender Abriss etc.).
(11) Die Zugrundelegung einer Vertragskette, d. h. des Vertrages
für das bestehende Mietverhältnis und von Folgeverträgen,
führt dazu, dass die Restlaufzeit des Dauerschuldverhältnisses
in der Regel der voraussichtlichen handelsrechtlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes entspricht.
3
vgl. WFA 2/1992, "Zur Berücksichtigung von Verlusten aus der Vermietung
durch Wohnungsunternehmen in den neuen Bundesländern"
4
vgl. IDW-Fachnachrichten 2002, Nr. 7, S. 342-343
5
vgl. Renner, Investitionscontrolling für die Wohnungswirtschaft, Hamburg
2000, S. 9 ff.; Kühne-Büning/Heuer (Hrsg.), Grundlagen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft, 3. überarbeitete und erweiterte Auflage, Hamburg 1994, S. 80 f.
3
(12) Die Restnutzungsdauer in der Handelsbilanz muss aber nicht
zwingend mit dem Betrachtungszeitraum für die Drohverlustrückstellung übereinstimmen. Auch bei Gebäuden, die in der
Handelsbilanz bereits vollständig abgeschrieben sind, ist die
voraussichtliche Restnutzungsdauer vorsichtig zu schätzen.
3.2
Bewertung der Drohverlustrückstellungen der Höhe nach
Allgemeine Grundsätze
(13) Bei der Bewertung der Drohverlustrückstellungen aus der Vermietung von Wohnungen in Wohngebäuden sind die künftigen Erträge und Aufwendungen einander gegenüberzustellen.
(14) Der Umfang des Saldierungsbereiches ist dabei nicht ungerechtfertigt einzuengen. Neben den vertraglich vereinbarten
Hauptleistungsverpflichtungen sind auch Nebenleistungen sowie darüber hinausgehende, durch das schwebende Geschäft
verursachte konkrete wirtschaftliche Vorteile zu berücksichtigen.6
(15) Ist z. B. aufgrund der Portfoliopolitik eines Unternehmens der
Zeitraum der Vermietung durch das Unternehmen begrenzt
und findet danach eine Veräußerung statt, kann auch ein voraussichtlicher Veräußerungserlös im Zeitpunkt der Aufgabe der
Nutzung mitberücksichtigt werden. Er ist vorsichtig zu schätzen.
(16) Wird dagegen das Gebäude während seiner gesamten voraussichtlichen Restnutzungsdauer durch ein Unternehmen zur
Vermietung genutzt, ist am Ende der Nutzung zumindestens
der voraussichtliche Grundstückswert, ggf. abzüglich der Kosten für den Abriss des Gebäudes, als Ertrag zu berücksichtigen.
Aufwendungen und Erträge
(17) Bei der Bewertung der Drohverlustrückstellungen sind den
voraussichtlichen Mieterträgen die voraussichtlichen Aufwendungen gegenüberzustellen. Hierbei sind die für das gesamte
Gebäude entstehenden Aufwendungen wie Zinsen, Instandhaltung, Abschreibungen entsprechend den m² Wohn-/Nutzfläche
auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Die voraussichtlich
noch anfallenden Aufwendungen sind anders als die aktivierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu Vollkosten zu
bewerten. D. h. es sind z. B. angemessene Teile der Verwaltungskosten und künftig anfallende Vertriebsaufwendungen
zu berücksichtigen. Nicht zu berücksichtigen sind Kosten der
Unterbeschäftigung (Leerkosten).7
(18) Bei der Vermietung von Wohngebäuden kommen danach insbesondere in Betracht:
6
7
vgl. IDW RS HFA 4, Tz. 25 ff.
vgl. IDW RS HFA 4, Tz. 35 ff.
4
Erträge:
Mieterträge, Umlagenerträge, Mietzuschüsse, Aufwendungszuschüsse, Zinszuschüsse, Investitionszulagen
Aufwendungen:
Betriebskosten, Instandhaltungskosten, sonstige Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung, Zinsen u. ä. Aufwendungen,
Erbbauzinsen, Abschreibungen, Verwaltungskosten, Vertriebskosten
(19) Sowohl bei der Entwicklung der voraussichtlichen Erträge als
auch der Aufwendungen sind alle am Abschlussstichtag bekannten Tatsachen zu berücksichtigen. Was die weiteren Planungen angeht, sind angemessene Prognosen zugrunde zu legen, die sich auch an Vergangenheitsentwicklungen orientieren können. Dies gilt insbesondere für die zu prognostizierende
Mietentwicklung und auch die zu prognostizierende Zinsentwicklung.
(20) Bei öffentlich geförderten Wohngebäuden sind die einschlägigen gesetzlichen Möglichkeiten der Aufholung von Ertragsverzichten und von Mieterhöhungen nach Ablauf der Bindungsfristen zu berücksichtigen. Dies gilt auch bei Modernisierungsmaßnahmen, die mit öffentlichen Mitteln finanziert werden.
(21) Bei den Aufwendungen sind i. d. R. die handelsbilanziellen
Abschreibungen anzusetzen. Sind Abschreibungen auf den
niedrigeren beizulegenden Wert vorzunehmen gewesen, sind
die Restbuchwerte i. d. R. linear auf die Restnutzungsdauer zu
verteilen.
Abzinsung
(22) Nach § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB sind Rückstellungen mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem der Restlaufzeit
entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen
sieben Geschäftsjahre abzuzinsen. 8 Für Drohverlustrückstellungen bedeutet dies, dass die dem schwebenden Geschäft zuzurechnenden ertrags- bzw. aufwandswirksamen Ein- und Auszahlungen auf den Abschlussstichtag abzuzinsen sind. Hierdurch wird zum einen einem eventuell zeitlich unterschiedlichen Anfall der Ein- und Auszahlungen Rechnung getragen.
Zum anderen berücksichtigt die Abzinsung die durch die Rückstellungsbildung verursachte Bindung von Mitteln im Unternehmen und die Möglichkeit ihrer zwischenzeitlichen verzinslichen Verwendung. Anstelle der Ein- und Auszahlungen können der Abzinsung auch die entsprechenden Erträge und Aufwendungen zugrunde gelegt werden, wenn zwischen den Einund Auszahlungszeitpunkten und den Zeitpunkten der entsprechenden Ertrags- und Aufwandswirksamkeit keine wesentlichen Unterschiede bestehen. 9
8
9
vgl. § 253 Abs. 2 Satz 4, 5 HGB
vgl. IDW RS HFA 4, Tz. 41 ff.
5
(23) Bei dem typischen Verlauf einer Immobilieninvestition ergeben
sich, wie bereits dargestellt (Tz. 10), regelmäßig in den Anfangsjahren nach der Investition Fehlbeträge, die im späteren
Verlauf der Nutzungsdauer durch positive Ergebnisbeiträge
ausgeglichen werden. Insoweit bewirkt die Abzinsung eine
stärkere Gewichtung der Anfangsverluste. Bei einer rein imparitätischen Betrachtung werden dagegen die in der Zukunft
liegenden positiven Ergebnisse wegen fehlender Abzinsung
höher gewichtet.
(24) Insoweit erscheint es sachgerecht, dass für die Frage der Bildung von Drohverlustrückstellungen dem Grunde nach zunächst eine imparitätische Betrachtung angestellt wird. Ergibt
sich bei imparitätischer Betrachtung kein Rückstellungsbedarf,
ist keine Drohverlustrückstellung geboten. Ergibt sich dagegen
ein Rückstellungsbedarf, ist eine Abzinsung der einnahmenund ausgabenwirksamen Ertrags- und Aufwandskomponenten
vorzunehmen.
4
Grundsätze der Bewertungsstetigkeit und Auflösung bestehender Rückstellungen
(25) Bereits gebildete Rückstellungen können gemäß § 249 Abs. 2
Satz 2 HGB nur aufgelöst werden, soweit der Grund hierfür
entfallen ist.
(26) Bei der Bewertung der Drohverlustrückstellungen gilt vom
Grundsatz her die Bewertungsstetigkeit nach § 252 Abs. 1 Nr.
6 HGB. Von der Bewertungsstetigkeit darf nach § 252 Abs. 2
HGB nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden.
(27) Abweichungen von der Bewertungsstetigkeit sind nur in den in
Abschnitt 4. der IDW Stellungnahme ERS HFA 38, "Ansatzund Bewertungsstetigkeit im handelsrechtlichen Jahresabschluss", sachlich begründeten Ausnahmefällen möglich.
Mögliche Ausnahmen sind danach zum Beispiel:
-
-
-
wenn die Abweichung durch eine Änderung der rechtlichen
Gegebenheiten (insb. Änderung von Gesetz und Satzung,
Änderung der Rechtsprechung) veranlasst wurde,
wenn die Abweichung unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein besser den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzoder Ertragslage vermitteln soll,
wenn die Abweichung dazu dient, Ansatz- oder Bewertungsvereinfachungsverfahren in Anspruch zu nehmen,
wenn die Abweichung im Jahresabschluss zur Anpassung an
konzerneinheitliche Bilanzierungsrichtlinien erfolgt oder
wenn die Abweichung erforderlich ist, um steuerliche Ziele zu
verfolgen.
(28) Wird zulässigerweise von der Bewertungsstetigkeit nach § 252
Abs. 1 Nr. 6 HGB abgewichen, ist eine Angabe im Anhang erforderlich.
6
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