Como funciona - Auxiliadora Predial

SUMÁRIO
PRODUTOS E SERVIÇOS
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Zona Norte, uma aposta da Auxiliadora Predial.
A agência atenderá condomínios, locação e vendas
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Edifício Eolis proporciona nova certificação
de qualidade, o Selo Aqua
abr/mai/jun 2014 Edição Nº 203
CONSELHO EDITORIAL
Ingo Voelcker, Roger Silva,
Christian Voelcker, Antonio Azmus,
Fátima Rama, Marcelo Borba
e Luciene Machado
COORDENAÇÃO
Marcelo Borba
(Gerente de Condomínios)
Fátima Rama
Cresce a procura pela Auxiliadora Predial
para gerenciar condomínios em implantação
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Trabalho do Setor de Cobrança da Auxiliadora Predial
reduz a inadimplência nos condomínios
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Auxiliadora Predial é destacada como a
Marca que está na cabeça dos gaúchos
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ENTREVISTA
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comportamento
18
capa
24
jurídico
30
(Supervisora de Marketing)
EDITORA EXECUTIVA
Luciene Machado
jornalista responsável - MTb 4480
Ederson Krauze é o síndico do Edifício
Spazio Porto Planalto, em Porto Alegre
PRODUÇÃO EDITORIAL
Palavra-Prima - 51 8517.0118
[email protected]
reportagem e fotografia
Clarissa Thones – Mtb 12.688
Luciene Machado – Mtb 4.480
Conheça as atitudes que promovem um
clima de harmonia nos condomínios
Luisa Medeiros - Mtb 12.724
Tatiana Gappmayer – Mtb 8.888
capa
Fátima Rama
FOTO CAPA
Bairros planejados, uma realidade que amplia
a qualidade de vida dos moradores
Estúdio Catafesto
COMER­CIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS
3216.6103
[email protected]
A divisão de atribuições e responsabilidades
dos conselhos consultivo e fiscal
PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA
Paica Estúdio Gráfico - Tiba
geral
Faster Mail Logística em Postagem
The Best Summer, o evento promovido pela Associação
dos Condomínios Horizontais do Rio Grande do Sul
28
A Revista Síndico não se responsabiliza pe­­la
Dicas para dispor e instalar corretamente obras de arte
e reproduções nos condomínios
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Nova legislação de prevenção de incêndios exigirá
readequações até em condomínios já regularizados
segurança
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Portaria Virtual, tecnologia
a favor da segurança
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DISTRIBUIÇÃO
qualidade dos serviços prestados e pe­­los
produtos oferecidos pelos anun­­cian­­tes, sendo
os mesmos de inteira res­­­ponsabilidade das
empresas anunciantes. Não é permitida a
reprodução de tex­­­tos desta publicação sem
autoriza­­ção da editora, por escrito.
At e n d i m e n to ao l e i to r
Comentários, críticas e sugestões:
[email protected]
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
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produtos & serviços
Eolis é reconhecido mais uma vez como
um empreendimento sustentável
Edifício porto-alegrense que utiliza energia eólica foi certificado com selo da Aqua – Alta Qualidade Ambiental
O
Eolis, empreendimento comercial da
Auxiliadora Predial em Porto Alegre
que tem como diferencial a utilização de
tecnologias sustentáveis, foi agraciado mais
uma vez com o selo da Aqua – Alta Qualidade Ambiental. A certificação, de caráter
internacional, foi entregue em maio de 2014.
Desenvolvida na França, a certificação
foi adequada e é concedida no Brasil pela
Fundação Vanzolini, da Universidade de
São Paulo, desde 2008. A chancela é concedida a construções sustentáveis e a avaliação
considera os padrões de gestão do empreendimento e a qualidade ambiental do edifício.
“A Auxiliadora Predial adquiriu a tecnologia para administrar prédios atendendo aos
14 quesitos exigidos. A excelência em todos
os indicadores é motivo de satisfação, pois
eles se baseiam em desempenhos de eco-­
construção, eco-gestão, conforto e saúde”
lembra Christian Voelcker, vice-presidente
da Auxiliadora Predial.
Conhecido por ser um dos pioneiros
no Brasil a lançar mão de energia eólica
como uma de suas fontes de energia, o
Eolis foi o primeiro edifício brasileiro a
receber a certificação Aqua. Entre seus
diferenciais também estão o projeto arquitetônico que valoriza o uso da iluminação
natural e ventilação natural das garagens,
além da instalação de telhado ecológico e
sistema de coleta e reaproveitamento das
águas pluviais, entre outros.
Saiba mais sobre o Eolis
Inaugurado em 2006, o Edifício Eolis está
localizado nos altos da Avenida Carlos
Gomes, em Porto Alegre. O seu gerador
eólico é o responsável pelo abastecimento
das áreas comuns do prédio, que conta
ainda com cisternas para captação de água
da chuva e itens que privilegiam o conforto visual e acústico, gerando economia de
até 40% no consumo de energia e até 60%
no consumo de água.
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síndico 203
Eolis, o primeiro
edifício brasileiro
a receber a
certificação
Aqua
Eolis é reconhecido em todos os quesitos de excelência
A concessão do Certificado do Processo Aqua é feita mediante análise de relatórios, provas e visitas às instalações. Conheça os quesitos que compõem a
análise:
Eco-construção
 Relação do edifício com seu entorno
 Escolha integrada de produtos, sistemas e processos construtivos
 Canteiro de obras com baixo impacto ambiental
Eco-gestão
 Gestão de energia  G
estão de água
 Gestão dos resíduos de uso e operação do edifício
 Manutenção – permanência do desempenho ambiental
Conforto
 Conforto higrotérmico  Conforto acústico
 Conforto visual  Conforto olfativo
Saúde
 Qualidade sanitária dos ambientes  Qualidade sanitária do ar
 Qualidade sanitária da água
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
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produtos & serviços
Zona Norte de Porto Alegre
vive fase de expansão
Para atender ao crescimento da demanda na região,
agência da Auxiliadora Predial ganha novo espaço e endereço
U
m perfil diferente começa a ser definido para a Zona Norte da capital
gaúcha. Tradicionalmente identificada
como uma área de intenso comércio de
rua – que tem a Avenida Assis Brasil como uma artéria pela qual milhares de
pessoas circulam diariamente – e de via
de acesso à região metropolitana, esse
extenso território da cidade vem atraindo,
nos últimos anos, uma série de empreendimentos que já alteram as características
dessa área de Porto Alegre. A inauguração
da Arena do Grêmio, a perspectiva de
realização da linha 1 do metrô (ligando
o Centro até o Terminal Triângulo na
Assis Brasil), a ampliação do Aeroporto
Salgado Filho, a abertura de shoppings e
hipermercados e o lançamento de condomínios de alto padrão e de bairros
planejados são algumas das mudanças
que impactam diretamente na procura e
na oferta de imóveis na localidade.
O potencial econômico da região levou o franqueado Arion Peixoto de Oliveira, proprietário da Agência Zona
Norte da Auxiliadora Predial, a buscar
um ambiente maior para acomodar a
equipe e receber os clientes com mais
infraestrutura. “Estamos saindo da Rua
Panamericana e indo para a Avenida
Sertório, o que dará visibilidade para a
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síndico 203
marca e nos deixará mais presentes no
dia a dia dessa área e próximos do nosso
público”, explica Oliveira. Ele e os sócios
Frederico Viero, Porfírio Peixoto e Marconi Peixoto esperam dobrar os resultados nas três frentes de atuação: condomínios, aluguéis e vendas. Oliveira acrescenta que os novos empreendimentos
residenciais e comerciais estão trazendo
as classes média e alta para os bairros que
compõem a região. “O metro quadrado
por aqui está super valorizado”, afirma.
O empresário também atribui essa transformação da Zona Norte a uma necessidade contemporânea: a das pessoas morarem perto do lugar onde trabalham,
evitando grandes deslocamentos e desperdício de tempo no trânsito.
Atuando desde julho de 2013 com
vendas, esse setor – que é gerenciado
por Viero – será expandido na agência
instalada na Avenida Sertório e contará
com cerca de 20 corretores para intensificar os negócios. Ao todo, serão aproximadamente 40 profissionais altamente especializados na Zona Norte trabalhando na Unidade, que terá em torno
de 180 metros quadrados distribuídos
em dois andares, três salas de reuniões
e estacionamento próprio. A inauguração ocorreu no início de abril. “Quere-
mos desenvolver ainda os segmentos de
condomínios e locações da filial”, projeta o empreendedor. O foco será nos
bairros Jardim Lindóia, Passo d’Areia,
Ecoville, Sarandi, Cristo Redentor e
imóveis comerciais no Porto Seco.
O diretor nacional de vendas, franquias e marketing da Auxiliadora Predial,
Antônio Azmus, frisa a importância das
reformulações da loja no momento em
que essa região da cidade vem registrando
Construções residenciais se expandem por toda a região Norte da Capital
um crescimento imobiliário e econômico
expressivo. “Essa iniciativa faz parte do
processo contínuo da empresa de ampliação do número de franquias não só na
Capital, mas também em âmbito de Rio
Grande do Sul e em outros estados. Temos
participado de inaugurações de agências
quase todos os meses”, salienta. Somente
na Zona Norte de Porto Alegre, a Imobiliária possui outras três unidades: a da
Assis Brasil, Avenida do Forte e Baltazar.
Foco no atendimento
qualificado
Com a construção de empreendimentos
de perfis diversificados, além do setor de
vendas, aumenta a procura pelos serviços
voltados para a administração das edificações. O supervisor de Condomínio da
Agência Zona Norte, Tiago Mendes Padilha, comenta que as principais demandas recebidas na Loja estão relacionadas
a orientações para os síndicos, uma vez
que muitos deles nunca tiveram experiência na função antes, e ao acompanhamento, junto ao gestor, de prédios em
fase de implantação. Este tipo de condomínio requer mais atenção no início de
suas atividades, quando várias questões
precisam ser resolvidas, como a definição
da Convenção e do Regimento Interno,
por exemplo. Conforme Padilha, um dos
diferenciais no atendimento da filial é a
constante aproximação da administração
do edifício com os condôminos, propon-
do reuniões periódicas para sugerir melhorias. “Com essa ação agregamos valor
ao patrimônio dos clientes”, ressalta.
Outra vantagem do serviço prestado aos
moradores, apontado pelo supervisor, é
o envio de boletos por e-mail, o que facilita em muito a rotina dos síndicos, já
que os documentos podem ser acessados
em qualquer lugar.
Já na área de aluguéis a maior busca
é por imóveis de dois a três dormitórios
em edificações com opções de lazer, como ambientes fitness, salão de festas,
playground e garagem individual ou rotativa. “Quanto às construções comerciais, a região se destaca pela locação de
grandes redes de lojas e depósitos”, descreve o gerente de Aluguéis da agência,
Fábio Santos. Ele reforça a facilidade de
deslocamento nessa parte da cidade para os municípios da região metropolitana e a oferta de infraestrutura como
hospitais, shoppings, escolas, universidades, sem perder a vocação residencial,
como os atrativos que têm levado cada
vez mais pessoas a escolherem a Zona
Norte para viver. Segundo Santos, os
clientes terão um atendimento especializado de sua equipe. “Eles conhecem
bem os bairros e estão preparados para
atender às necessidades dos consumidores, assim como possuímos um vasto
estoque de unidades disponíveis”, relata.
As expectativas no novo endereço são
excelentes, informa o gerente. Como a
loja está localizada em uma das avenidas
mais movimentadas de Porto Alegre, a
estimativa dele é de crescer em 50% na
produção mensal de locações. “Estamos
certos que essa mudança irá representar
um aumento significativo no número de
negócios de aluguéis efetuados pela Auxiliadora Predial na região, pelo seu franco desenvolvimento”, projeta.
Sócios da agência (da esq. para a dir.): Porfírio Peixoto, Arion Peixoto Oliveira e Frederico Viero
Novo endereço
Avenida Sertório, 5310/5350 - Porto Alegre/RS
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
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produtos & serviços
Auxiliadora Predial
preparada para receber
condomínios em fase
de implantação
A empresa possui estrutura especializada para atender
às demandas das edificações, com as particularidades
comuns aos seus primeiros anos de funcionamento
C
om previsão de receber as chaves do Condomínio Porto Planalto, da Construtora MRV, na capital gaúcha, no começo de 2014, o síndico Éderson Krauze ponderou – em conjunto com os futuros vizinhos – diferentes fatores para escolher a
Auxiliadora Predial como administradora. Além de pesquisar as opções existentes no
mercado, o integrante da direção da Escola Estadual de Ensino Fundamental Visconde de Pelotas, em Porto Alegre, recebeu indicações de pessoas que moram ou já moraram em prédios geridos pela empresa e que tinham boas experiências para compartilhar. “Buscávamos ainda segurança, algo que uma companhia com a história e o tamanho da Auxiliadora nos oferece”, comenta. Mesmo sem ter se mudado para a casa
nova, ele conta que vem recebendo um ótimo atendimento e muito apoio operacional.
Condomínio
Porto Planalto
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síndico 203
Retornos lentos motivaram
a mudança de administradora
Paulo Cezar Oliveira é síndico do Condomínio
Flora Praças Residenciais
Já a falta de eficiência da antiga administradora levou o síndico do Condomínio Flora Praças Residenciais, da
Construtora Rossi, também na capital
gaúcha, a procurar uma nova empresa
para auxiliá-lo na gestão. Cansado com
a demora nos retornos às solicitações – a
previsão orçamentária, por exemplo, foi
entregue após uma espera de dois meses
–, o técnico em eletrônica Paulo Cezar
de Oliveira aceitou a recomendação de
um conselheiro e buscou a Auxiliadora
Predial, com quem o condomínio está
trabalhando desde novembro de 2013.
Apesar do contato ainda ser recente, Oliveira comenta que sentiu uma preocupação maior da Companhia com os
clientes. “Até o momento, o que percebi
foi uma administradora com uma gestão
melhor e uma equipe com conhecimento da área mais apurado”, acrescenta. Por
ser uma edificação em fase de implantação (os primeiros moradores mudaram-­
se em novembro do ano passado), muitas
são as questões que surgem e os problemas a serem resolvidos pelo síndico. “Por
isso, precisamos de uma empresa que
atenda às nossas demandas”, salienta.
Operações seguras
Os condomínios Porto Planalto e Flora
Praças Residenciais são alguns dos novos clientes em fase de implantação
(construções recentemente concluídas)
que passaram a ser atendidos pela Imobiliária em 2013. Para esse público específico – que apresenta necessidades
distintas de edifícios mais antigos e com
suas rotinas estabelecidas –, a Auxiliadora Predial conta com uma estrutura
com áreas técnicas que geram segurança nas operações. “Procuramos ter processos para todas as demandas e pessoas
preparadas e motivadas, o que faz toda
a diferença. Temos ainda um plano de
gestão para cada imóvel”, adianta o diretor de Condomínios da companhia,
Roger Silva. Ele acrescenta que para
Condomínio Porto Planalto é administrado
por Ederson Krause
estar mais próximo dos clientes, a empresa deixa claro seu papel como administradora, assim como faz um alinhamento de trabalho com metas e responsabilidades. “O foco é atuar em equipe
com a gestão da edificação”, reforça.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
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produtos & serviços
A responsabilidade de ser o
escolhido para auxiliar na gestão
Roger Silva, diretor de Condomínios
da Auxiliadora Predial afirma que a
Imobiliária enxerga a conquista de novos condomínios como o resultado do
trabalho desenvolvido nesses 82 anos de
história. “O principal ativo de uma empresa são os seus clientes. Quando somos escolhidos em um processo de
seleção rigoroso por pessoas com alto
nível de exigência, isso mostra que estamos no caminho certo e preparados
para recebê-los”, destaca o diretor. Ele
ressalta a grande responsabilidade que
existe nos serviços prestados pela Imobiliária e os impactos positivos e negativos que eles podem proporcionar. Em
razão disso, a companhia valoriza, e
muito, a captação de cada edificação.
Transparência na
prestação de contas
Cliente da Auxiliadora Predial há poucos
meses, e ainda vivenciado uma fase de
ajustes, o Esporte e Vida Condomínio,
da Construtora Viver, em Gravataí, já
começa a apresentar bons resultados com
a nova administradora. Conforme o síndico Fernando Fredo Naciuk, a inadimplência baixou de 60% para 50%. “Esse
é um dos nossos grandes problemas. Já
passamos por várias empresas nos últimos anos tentando resolver a questão”,
revela. Outra mudança observada é a
transparência na prestação de contas. “A
Edifício Prado Gallerie tem Jandir Carlos Dutra de Faria como síndico
organização dos boletos, a facilidade do
débito em conta e do acesso às informações atualizadas pela internet são outros
pontos positivos”, destaca Naciuk.
Roger Silva é diretor de Condomínios da
Auxiliadora Predial
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síndico 203
Gestores qualificados
No caso do Condomínio Edifício Prado
Gallerie, da Goldzstein Cyrella, em Porto Alegre, os pontos decisivos para fechar o contrato com a Auxiliadora Predial foram a proposta de administração
e a qualificação dos gestores. De acordo
com o síndico, o economista Jandir Car-
los Dutra de Faria, eles procuravam no
mercado uma companhia que oferecesse soluções rápidas, bom sistema de
gestão e, principalmente, um gestor que
não fosse de “gabinete”. “Ou seja, alguém
que acompanhe tudo que ocorre no
condomínio de forma presencial”, sentencia. Para 2014, a Imobiliária apresentará novidades para melhorar a retaguarda dos síndicos e aumentar a conveniência de quem usufrui de seus
serviços “Um dos destaques será o novo
Portal”, adianta Silva.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
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entrevista
“Um dos
papéis do
síndico
é educar,
sinalizando
os limites”
Síndico há menos de meio ano, Ederson
Krauze, de 27 anos, traz a energia e a versatilidade da juventude para comandar o Edi-
Síndico Ederson Krause
fício Residencial Porto Planalto, um condomínio recém entregue pela construtora
e ainda em fase de implementação. Professor de Geografia e vice-diretor da escola onde trabalha há dois anos, Krauze usa seu
perfil de liderança para resolver problemas
iniciais de um condomínio de grande porte.
Como a possibilidade de ser síndico surgiu
em sua vida?
Partiu por vontade própria e de uma forma
natural, já que compramos os apartamentos
ainda na planta e sofremos com o atraso da
entrega do empreendimento. Nesse tempo,
os moradores se reuniram para fazer cobranças à construtora e através de grupos de discussão nas redes sociais ficamos sempre em
contato. Desde final de 2011 busquei o diálogo com a construtora, cobrando alternativas
de agilizar a entrega dos apartamentos. Acredito que por ser conhecido desde essa época
e pelos condôminos já terem uma confiança
em mim, sabendo que sempre briguei pelos
nossos direitos, fui escolhido síndico na primeira assembleia, no final de 2013. Apenas
outro vizinho se candidatou, mas fui eleito
com 99% dos votos. Nunca tinha tido uma
vontade ou pretensão, mas acabou acontecendo de forma natural.
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síndico 203
O Porto Planalto está em fase de implantação
Qual foi a reação da sua família?
Como morava com meus pais e essa é
minha primeira casa própria, eles se
preocuparam e ficaram surpresos com a
decisão. Eles me alertaram que seria um
cargo de muita responsabilidade e ficaram receosos porque achavam que seria
uma função difícil, que exigiria envolvimento e precisaria de tempo para desenvolver o trabalho. Mas analisei todos os
fatos e aceitei o desafio.
Qual é a estrutura física do Spazio
Porto Planalto?
São 279 apartamentos divididos em 6
blocos. As áreas sociais incluem churrasqueira, cyberspace e uma piscina pequena. Ainda precisamos fazer chamada
extra para mobiliar esses espaços e criar
regulamentos de uso.
Qual a composição administrativa do
Condomínio?
O síndico, seis subsíndicos (um por bloco)
e seis componentes do Conselho Fiscal.
Qual é o principal desafio
enfrentado?
Acredito que o número de moradores,
que é grande. Cada um tem uma vontade diferente do outro e aí acontecem
os embates, os questionamentos. O grupo é participativo, não 100%, mas creio
que 80%. Nesse momento são mais participativos, porque estamos instituindo
o Condomínio e temos dois blocos em
fase de finalização. Foram entregues 180
das 279 chaves, ou seja, o público ainda
vai aumentar.
Como foi a escolha pela Auxiliadora
Predial?
Foi feita em assembleia, a partir de três
orçamentos que eu trouxe. Apresentei as
mesmas e submeti à votação. Muitos dos
condôminos já conheciam o trabalho da
Auxiliadora Predial e disseram que tinham boas referências, tanto de conhecidos como particularmente, pois moravam antes em edifícios administrados
pela Imobiliária. Tivemos um ótimo
atendimento do Vagner, do Departamento Comercial e depois de efetivar o ser-
viço, somos acompanhados pela Rita
Porto, da Agência Zona Norte – Lindoia.
Contar com a Auxiliadora Predial é imprescindível, já que o síndico não tem
tempo para administrar um Condomínio
deste porte. Toda a parte de compras,
contas, pagamentos e registros financeiros, assim como a comunicação com os
condôminos é feita pela Auxiliadora.
Qual a prioridade de sua
administração?
A prioridade é a finalização dos últimos
dois blocos pela construtora e a entrega
de todas as chaves, assim como a segurança. Estamos em um espaço um pouco
hostil e a colocação de cercas elétricas e
circuito interno de TV é uma grande
preocupação. Já contatamos empresas
para iniciar essa instalação. Outra questão prioritária é a ocupação dos espaços
e mobiliar as áreas sociais.
Vocês já enfrentam a inadimplência?
Sim, bastante, principalmente porque
muitos ainda não se mudaram e alguns
a construtora nem consegue o contato
para entregar as chaves. Na próxima assembleia, trabalharemos fortemente essa
questão, orientando e frisando a importância do pagamento, pois a inadimplência prejudica a coletividade. Em um con­
­­domínio todos dependem uns dos outros, por isso é importante buscar essa
conscientização.
Como é sua rotina como síndico?
Estou sempre envolvido, por telefone ou
e-mail, resolvendo o que é possível. Mas
me envolvo mais quando estou no apartamento. O trabalho exige muita dedicação, pois além de estar em contato direto com a construtora, os vizinhos solicitam questões particulares, que são de seu
apartamento, confundindo um pouco
esse limite do que é papel do síndico e o
que não é. Mas o trabalho está fluindo,
pois acredito que um dos papéis do síndico é educar, sinalizando esses limites.
Já foi contratada equipe de serviços
gerais e portaria?
O acordo com a construtora é que ela se
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
15
entrevista
comprometeria em manter a limpeza e
segurança até a conclusão das obras. Mas
já agilizamos a contratação.
Qual a sua autoavaliação até agora?
Dentro desses quase cinco meses, acredito que estou fazendo um bom trabalho. Nem sempre consigo atender todos,
porque é uma função bem trabalhosa,
mas dentro das possibilidades estou
realizando tudo o que é preciso, com a
colaboração dos vizinhos, senão não há
possibilidade.
O Residencial Porto Planalto possui 279 apartamentos...
Quais são as características de um
bom síndico?
Inteirado de tudo que acontece no Condomínio. Deve buscar soluções o mais
breve possível e pensando na sustentabilidade financeira, evitando contas
muito elevadas. Em condomínios simples como o nosso, não podemos trabalhar com valores elevados. Deve
focar somente no que é necessário e
pertinente.
Qual seu conselho para quem pensa
em ser síndico?
Tenha paciência, calma e seja tolerante.
Os problemas vão existir, principalmente em obras novas que estão sendo entregues sem testes de habitabilidade.
... divididos em 6 blocos
Perfil
Lugar especial
Uma viagem
Um sonho
Um livro
Meu apartamento, meu primeiro imóvel
Alemanha, Áustria e Bélgica
Continuar sempre desempenhando meu trabalho
com dedicação. Sonho também que consigamos
viver numa sociedade mais pacífica e humana, com
mais respeito
Os didáticos de Geografia
Uma personalidade
O vizinho ideal
Uma alegria
Ederson Krauze cumpre sua primeira gestão como
síndico
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síndico 203
Não penso em uma pessoa famosa, mas
sim nos meus pais e professores que foram
minhas inspirações e marcaram minha vida
Aquele que colabora, ajuda, coopera e que não
complica por detalhes pequenos. O que busca
alternativas para as coisas andarem
A minha saúde e o bem-estar de meus familiares,
amigos e alunos
Futuro Continuar evoluindo, fazer um mestrado, buscar
sempre o meu bem-estar e de quem está junto a mim
Ser síndico é
Ser comprometido e amigo do condomínio
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
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comportamento
Bandeira branca nos condomínios
Síndicos que investem energia em atividades de integração têm gestão mais tranquila
D
iz o ditado que é melhor prevenir
do que remediar. Pois alguns síndicos estão levando a premissa a sério – e
investindo em ações para evitar conflitos
entre os moradores, mantendo um clima
de paz e tranquilidade no condomínio.
No Condomínio Edifício Riserva, no
bairro Menino Deus, a bandeira branca
está sempre hasteada. O prédio foi entregue aos moradores em maio de 2013
e, de lá para cá, o trabalho para integrar
os condôminos têm sido intenso. Muito
disso se deve ao síndico Oneide de Souza Figueiredo, pois ele prioriza a relação
entre moradores: “O vizinho é o parente mais próximo”, afirma.
Figueiredo é proprietário de um
apartamento e não reside no local. Mas
engana-se quem pensa que, por isso,
está por fora do que acontece no condomínio. Ele está super integrado à vida
condominial e distribui sorrisos por
onde transita. A própria concepção do
espaço ajuda – foi pensado para privilegiar o convívio entre os moradores,
com estações de lazer amplas e integradas. Eventos como uma festa de final de
ano, já realizada, e a inauguração do
espaço das piscinas, programada para
ocorrer em breve, dão uma forcinha
extra para promover a integração.
“Acredito que as confraternizações são
uma ótima forma de ligar as pessoas. Tanto que uma das regras que estamos implementando é de que o uso do salão de fes­
­­tas, se for somente entre vizinhos, não
necessita de pagamento de taxa”, comenta.
O síndico também aposta no diálogo
para conciliar as opiniões e necessidades
de todos. Usando bom-senso como palavra chave para sua gestão, Figueiredo
dribla com bom humor os poucos conflitos que já apareceram nesses dez meses de atividades, como o horário de
reformas, o uso da piscina por visitantes,
a circulação de animais de estimação nas
áreas comuns e o barulho.
18
síndico 203
“Temos 72 apartamentos. São, portanto, 72 opiniões diferentes para tentar
conciliar e ficar bom pra todo mundo”,
afirma.
Festa de arromba
É no coração de Capão da Canoa, no
Litoral, que um condomínio organiza uma das mais tradicionais festas
do veraneio. Prestes a completar 35
anos de existência, o Condomínio
Edifício Costa Azul tornou o encontro de confraternização dos condôminos em um evento que mobiliza
não apenas proprietários e locatários,
mas comercian­­tes, parceiros, prestadores de serviço e até estrangeiros,
que programam sua estada de acordo
com o calendário da festa.
“Todo ano a festa reúne no mínimo
180 pessoas (esse número já chegou a
245). É um encontro animado, com DJ,
comida e bebida – tudo preparado durante muitos dias, com muito cuidado,
por uma comissão de cinco pessoas”,
narra o síndico Cesar Thomaz.
Durante o evento da “família Costa
Azul”, como ele gosta de chamar, o clima
é de amizade e descontração. E é naquele momento festivo que qualquer eventual problema que possa existir entre os
condôminos, desaparece. Há até turistas
argentinos que fazem questão de alugar
apartamentos na época da festa para
estar presente.
Além desta noite grandiosa, o síndico aposta na conversa para solucionar
qualquer problema. “Eu dialogo muito
com os condôminos – somente em últimos casos vou para uma advertência
ou multa. Acredito que um dos fatores
que contribuem é que estou sempre
disponível, tomando chimarrão com os
condôminos, recebendo-os na minha
casa e visitando, sempre que for preciso”, lembra Thomaz, que é síndico há
oito anos.
Síndico Oneide Figueiredo, do Riserva
Menino Deus, implementou uma regra que
estimula o convívio: não há cobrança de
taxas se o uso do salão de festas for somente
entre vizinhos
Edifício Altos da Alegria, em Guaíba
Edifício Costa Azul, em Capão da Canoa
São João e Festa de Natal: alguns dos
eventos promovidos pelo Condomínio Altos
da Alegria, em Guaíba
Atividades próximas
à natureza
O Condomínio Altos da Alegria, em
Guaíba, é um exemplo de que a criatividade, aliada à proposta do espaço, rende
excelentes frutos. O espaço conta com
100 mil metros quadrados de área verde,
com ampla e variada fauna e flora, onde
estão distribuídas 75 unidades, entre casas e lotes – sendo que 70 estão ativas. A
divisão entre elas – que têm entre 800
metros quadrados e 4 mil metros quadrados – é toda sem cercas ou muros.
Inspirado pela natureza abundante e
a ampla área comum, o síndico Bruno
Valente realiza, em parceria com os moradores, inúmeras atividades coletivas de
integração. Tanto que existe até um departamento de projetos especiais somente para pensar nessas ações. Festa das
Bruxas, festa junina, apresentação de
Natal, luau, piquenique e caminhada
ecológica estão entre os eventos já realizados com a vizinhança.
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comportamento
Problemas
mais comuns
 Barulho fora do horário
permitido
 Colocação de lixo fora do
horário e espaço determinado
 Presença de animais de
estimação
Edifício Altos da Alegria, em Guaíba
“Essas ações contribuem de forma
expressiva para que os condôminos visualizem uns aos outros, estabeleçam
laços de convívio e até mesmo de amizade. É impossível entender o funcionamento de uma pequena comunidade,
uma célula viva, que são os condomínios, quando os encontros promovidos
se resumem a assembleias, quase sempre
focadas no debate e solução de problemas”, define Valente.
Ao mesmo tempo, as amplas áreas
próprias garantem a privacidade e a
individualidade de cada condômino,
contribuindo para um cenário de harmonia. Quando há algum conflito, o
formato de gestão do condomínio é o
de buscar sempre a conciliação. Primeiro, é promovido um encontro presencial entre os condôminos que estão
em desacordo, para que eles conversem
e entendam o que está acontecendo,
com o auxílio do síndico na condução
de uma solução pautada nas normas
do condomínio. Regras, aliás, que estão descritas em um livreto de leitura
fácil e em acesso facilitado para consulta. “Divulgar as normas, de forma
clara e confortável, é o primeiro passo
para fazer com que estas sejam cumpridas”, afirma.
O próximo passo será disponibilizar
acesso às normas via web. Todos os problemas enfrentados são pautados no
relacionamento entre as pessoas e vão
desde a proibição do consumo de bebidas em recipientes de vidros na área da
piscina, festas na aérea de lazer ou nas
casas que extrapolam a emissão aceitável
de ruídos ou horário de silêncio, passando pelo latidos de cachorros que perturbam o sono de um ou outro condômino.
 Mau uso das áreas comuns
 Mudança em horário proibido
 Mau uso dos equipamentos
comuns (elevador, playground,
piscina etc)
 Discordância nos projetos de
reforma do condomínio
 Carros de visitantes nos
estacionamentos ou parados
em local inadequado
O que previne
problemas
 Entregar para cada condômino
as normas do condomínio
 Ter um cadastro atualizado de
todos os moradores
 Disponibilizar uma cópia das
normas do condomínio em
uma área comum e de fácil
acesso
 Investir no diálogo para a
prevenção e resolução dos
problemas
 Promover eventos de
integração entre os moradores
 Estimular a amizade e parceria
entre os condôminos.
 Estimular a presença dos
condôminos nas reuniões e
assembleias, para que as
resoluções sejam tomadas em
conjunto
20
síndico 203
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
21
produtos & serviços
Serviço de cobrança é vital
para condomínios
Parceria com equipe especializada pode ser a solução para manter o setor financeiro do condomínio em dia
M
anter a saúde financeira do condomínio em dia é uma das principais
preocupações dos síndicos. Além do retorno ao pagamento de despesas que já foram
quitadas, como água, luz, funcionários e
impostos, manter as contas em dia significa tranquilidade na vida condominial,
possibilidade de investimentos em reparos
e melhorias na estrutura e, também, reserva para urgências. Essa estabilidade depende, prioritariamente, dos valores pagos
mensalmente pelos condôminos. E, nesse
momento, a ação do setor de Cobranças da
Auxiliadora Predial, que atua em parceira
com o escritório de cobrança Becker &
Engel, pode prestar um serviço fundamental no combate à inadimplência – com
resultados que chegam a reduzir o percentual de pagamentos em atraso em até quatro pontos percentuais.
Foi assim no Condomínio Flora, na Zona Norte da Capital. O síndico Paulo Cezar
de Oliveira contratou o serviço em novembro e já percebeu bastante diferença: “A
equipe da Auxiliadora Predial realiza uma
cobrança mais efetiva e incisiva, dentro dos
prazos estabelecidos, com condições de negociação que estão fazendo efeito”, comenta.
Oliveira narra que a principal dificuldade era o contato com os responsáveis
pelos imóveis, já que o condomínio é novo
e há, ainda, um percentual de ocupação
pouco abaixo dos 50%. No entanto, ele tem
percebido que, agora, os condôminos inadimplentes têm procurado a administração
para fazer acordos e todo o processo é
acompanhado de perto, com orientação
especializada, da equipe Auxiliadora e de
advogados especialistas no assunto, “Minha
expectativa é reduzir a inadimplência de
24% para 16%, em meio ano”, diz otimista.
De acordo com a gerente de Cobrança
da Auxiliadora Predial, Adriana Oliveira,
quando o serviço é contratado, após determinado período de atraso, o condomínio
autoriza a cobrança extrajudicial através do
escritório parceiro. O escritório, localizado
no 6º andar do prédio da Agência Centro
da Auxiliadora Predial, conta com uma
equipe de nove pessoas para executar as
cobranças junto aos condôminos.
“Nossa grande luta é para que o condomínio figure entre as prioridades na
hora da decisão do que vai ser pago no mês,
uma vez que possui taxas mais baixas de
juro como cartão de crédito, por exemplo.
Em casos de atraso superiores a 45 ou até
30 dias, já podemos utilizar métodos mais
eficazes, como a cobrança ativa, por meio
de e-mails e torpedos, etc”, explica.
Equipe da cobrança ativa
À frente da equipe da Cobrança da Auxiliadora Predial, a gerente, Adriana Oliveira
Resultados animadores
O trabalho se mostra tão efetivo que os números comprovam: a média de inadimplentes em 2013 ficou em 2,39% sendo que os índices divulgados pelo Sindicato da Habitação
(Secovi) apontam uma média anual de 6,65% de inadimplência na mesma faixa de atraso.
O serviço é inédito no setor imobiliário e utiliza diversos meios para efetivar as cobranças. Entre eles estão e-mails, torpedos, pessoais e em grupo, cobrança telefônica e
atendimento pessoal por negociadores. A equipe possui anos de experiência em cobrança bancária e de varejo, além do treinamento técnico disponibilizado dentro da Auxiliadora. Os analistas também contam com o Procob, um serviço de localização de telefones.
O auxílio também é disponibilizado diretamente ao síndico. “Além do atendimento pessoal
feito no setor, por e-mail ou pessoalmente, estamos visitando alguns condomínios para entender melhor a realidade dos síndicos e alinhar as estratégias de cobrança”, afirma Adriana.
Atualmente, o Setor de Cobrança da Auxiliadora Predial atende:
Síndico Paulo Cezar de Oliveira, do Condomínio
Flora, está satisfeito com os resultados
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síndico 203
662 condomínios e 2.040 Condôminos
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
23
capa
Condomínios da região contam com o Gestão Total da Auxiliadora Predial para
ajudá-los na administração e duas agências especializadas na venda de imóveis
Jardim Europa: um bairro
planejado para o viver bem
É
no entorno do Parque Germânia,
com seus 14,40 hectares de área, que
vem se desenvolvendo o Jardim Europa.
Apesar de ser um lugar ainda novo em
Porto Alegre, são cerca de oito anos desde o lançamento da primeira edificação,
o bairro já nasceu inserido em uma região
com uma infraestrutura madura, com
shoppings centers, hipermercados, hospitais e acesso facilitado a diversas partes
da cidade e dos municípios próximos.
Hoje, são 11 prédios erguidos em volta
do único parque público cercado da Capital, reunindo uma vizinhança de aproximadamente 4 mil pessoas que usufruem de um espaço com mais de 1.200
árvores, 7,30 hectares de área de preservação permanente e 7,10 hectares de
ambientes de lazer. E a tendência é de
crescimento e de valorização do local, que
possui outros três edifícios em fase de
construção. Para a implantação do Jardim
Europa foram abertas 14 ruas, que fazem
a conexão entre as Zonas Norte e Leste.
Planejadas assim como o restante do
bairro, as vias são amplas, receberam
projeto paisagístico e oferecem segurança aos pedestres ao terem suas faixas de
passagem deslocadas das esquinas.
Entidade fortalecida
Também em 2006 foi criada a Associação
dos Moradores e Amigos do Jardim Europa, responsável pela integração do
24
síndico 203
Germânia e do empreendimento na paisagem de Porto Alegre, pela segurança
das ruas e do parque e pela manutenção
dos equipamentos nele instalados. “Mantida pelos condomínios, a entidade está
se fortalecendo como uma voz ativa dentro da comunidade. Juntos temos mais
força para pedir soluções para problemas
relacionados à segurança, ao recolhimento de lixo e à energia elétrica, por exemplo”, comenta o presidente da Associação,
Carlos Augusto Rosa – mais conhecido
como Kathu. Ele salienta que a segurança é a sua principal preocupação à frente
da entidade, que tem dois veículos para
a ronda e câmeras para o monitoramento dos prédios e demais espaços. “E a
chave para termos sucesso é a boa comunicação entre os atores envolvidos no
processo, com todos falando a mesma
língua”, ressalta. Kathu adianta que está
tentando aprovar com os demais integrantes a contratação de um consultor
em segurança para aperfeiçoar o sistema
em funcionamento. A entidade, com exceção de seu presidente, é composta por
moradores de diferentes edificações e que
ocupam os cargos de vice-presidente, de
conselheiros fiscais e de diretores de tesouraria e de comunicação.
Parque na porta de casa
Um dos primeiros moradores do
Condomínio Prado Gallerie, Artur Assis escolheu o Jardim Europa para morar devido às vantagens que ele oferece.
Especialmente, pelo fato de poder deixar o carro na garagem e ir a pé até o
shopping, supermercado ou jantar fora e de ter uma área verde bem cuidada na porta de casa, onde ele e a esposa caminham diariamente. “Aqui me
sinto mais seguro e contamos com a
Associação para reforçar os cuidados”,
observa. Envolvido com a edificação
desde que se mudou, há cerca de um
ano e meio, Assis participou da fase de
implantação do Condomínio – que
possui 72 unidades e uma estrutura de
clube, com vários ambientes para o lazer – e logo assumiu como vice-síndico. No dia 12 de março deste ano, passou à função de síndico e tem trabalhado para preservar os espaços comuns, como piscinas, salão de festas e
área gourmet e de churrasqueira, e
deixá-los 100% em funcionamento.
Ele acredita que para exercer bem o
cargo é preciso conhecer todas as rotinas
que fazem parte do edifício e acompanhar de perto o que vem sendo realizado.
Cerca de seis meses atrás, o Prado trocou
de administradora e passou a ser atendido pela Auxiliadora Predial, por intermédio do Gestão Total, que disponibiliza um profissional efetivo no condomínio e um assessor especializado nesse
perfil de clientes, ajudando nas demandas operacionais e administrativas. “A
Jéssica Ivanoff (gestora da edificação
pela empresa) vem conseguindo suprir
as necessidades do prédio, agilizar as
tarefas que precisam de mais tempo, como buscar orçamentos, além de receber
as solicitações dos condôminos”, pondera. Assis acrescenta que todos os dias,
pela manhã, passa na sala da Administração para ver com a gestora as pendências e qualquer nova questão é comunicada via e-mail. “É importante estar
sempre atento e executando as manutenções indispensáveis”, complementa.
Artur Assis é síndico do Condomínio Prado Gallerie, no Jardim Europa, Porto Alegre
Lazer e esporte para todos os gostos
Inaugurado em 2006, dentro das comemorações do aniversário de Porto Alegre, o
Parque Germânia possui duas quadras de tênis, uma cancha coberta de bocha, quatro
quadras poliesportivas, três playgrounds e um cachorródromo. Funciona da 6h às 19h
e, durante o período do horário de verão, até às 21h.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
25
capa
Experiência como diferencial
26
Com 136 apartamentos e uma grande infraestrutura, o Cipriani Nuova Architettura também conta com o Gestão
Total da Auxiliadora Predial. Porém,
para dar a resposta esperada pelos moradores, a Imobiliária promoveu um
upgrade no seu serviço e possui na edificação dois gestores: um responsável
pela área administrativa e outro pela
operacional. A evolução no atendimento
é resultado da expertise da Auxiliadora
Predial na atuação junto a condomínios
de alto padrão, como explica a gerente
do Gestão Total, Ângela del Pino. “Quando o Jardim Europa nasceu, estávamos
preparados para acolher esse público,
com um produto desenvolvido a partir
de pesquisas efetuadas pela diretoria da
empresa no exterior”, informa.
Alexandre Luso de Carvalho, síndico
do Cipriani Nuova Architettura, afirma
estar satisfeito com a mudança. “Esse
novo modelo apresenta uma sistemática
que tem oferecido mais qualidade. Sem
a equipe de gestão não teria como administrar uma estrutura desse porte.
Mas, claro, é essencial estarmos sempre
evoluindo”, ressalta. Além da troca de
informações diariamente – via e-mail ou
telefone –, três vezes por semana Carvalho reúne-se com os dois gestores para
verificar as demandas e repassar as diretrizes a serem seguidas. Ele relata ainda que a segurança é um tema vital em
seu mandato, já tendo concretizado uma
série de melhorias como a instalação de
refletores laterais de câmeras de monitoramento, assim como o reforço na
divulgação de procedimentos a serem
seguidos pelos condôminos e no diálogo
com a Associação dos Moradores e Amigos do Jardim Europa.
Vivendo no Cipriani desde 2010, Carvalho também destaca os benefícios do
bairro planejado, como a presença do
parque, a tranquilidade e a segurança,
além da infraestrutura já existente. “Vou
ao Germânia todos os dias passear com
os cachorros. Como existe o cachorródromo, tenho como deixá-los soltos sem
incomodar ninguém ou ter o perigo deles fugirem”, relata. Outra vantagem para
ele está ligada ao fator de não precisar
muito do automóvel para ter acesso a
vários serviços e estabelecimentos.
Carlos Augusto Rosa, mais conhecido como
Kathu, é o presidente da Associação de
Moradores e Amigos do Jardim Europa
João Victor Jornada é sócio diretor das
agências Jardim Europa e Parque Germânia
da Auxiliadora Predial
Alexandre Luso de Carvalho é síndico do
Cipriani Nuova Architettura, bairro Jardim
Europa, em Porto Alegre
síndico 203
Agências da Auxiliadora
Predial no bairro
Com o crescimento do Jardim Europa e
da procura por imóveis na região, em
2012 a Auxiliadora Predial abriu a sua
primeira agência na localidade, focada
em vendas. O sócio diretor da unidade,
João Victor Jornada argumenta que o
potencial de expansão do empreendimento levou, no começo deste ano, à
aquisição de outra loja no bairro: a Agência Parque Germânia. Trabalham nas
duas filiais 30 pessoas especializadas no
atendimento dos clientes que procuram
essa área. Conforme ele, que administra
os dois negócios, casais jovens com filhos
pequenos são o perfil principal de compradores na região. “Eles vêm em busca
de segurança e da comodidade que os
condomínios com estrutura de clube
oferecem. Há ainda muitas pessoas de
fora da cidade e do Estado”, descreve.
Jornada projeta que o Jardim Europa será o bairro mais sofisticado e nobre de
Porto Alegre nos próximos anos.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
27
geral
Eventos esportivos
integram
condomínios
do Litoral Norte
The Best Summer Play foi o evento
organizado pela Associação dos
Condomínios Horizontais do Litoral
O
s condomínios horizontais do Litoral Norte do Estado contam, desde o início deste ano, com uma
entidade representativa para defesa de seus interesses
comuns. A Associação pretende reivindicar, junto aos
órgãos públicos, melhorias e soluções para problemas de
infraestrutura na região. Atualmente, entre Torres e Tramandaí, estima-se que existam cerca de 50 complexos
dessa natureza, além dos que estão em fase de aprovação
e licenciamento de projeto.
Para marcar o início das atividades da Associação dos
Condomínios Horizontais do Litoral do Rio Grande do
Sul, o Grupo Idealizador da entidade e a Auxiliadora Predial realizaram, nos meses de janeiro e fevereiro, o The
Best Summer Play, um evento esportivo de integração. O
torneio foi disputado nas modalidades Tênis de duplas e
Futebol de 7, para público masculino, com uma programação que incluiu atividades de recreação infantil.
Associação funcionará
como um conselho consultivo
A Associação começou a tomar forma em outubro de
2013, a partir de uma conversa entre o gestor do Atlântida Ilhas Park, Gerson Fischmann, e o gerente comercial
da Auxiliadora Predial, Marcelo Borba, sobre as questões
comuns na administração dessas estruturas. A partir disso, a empresa promoveu encontros para troca de experiências entre os moradores dos condomínios Atlântida
Ilhas Park, Pacific Residence Club, Acqualina Beach Village, Riviera Xangri-lá, Villaggio Atlântida, Lagoa do Passo Village Park e Las Palmas. “A Auxiliadora Predial, por
meio da agência Capão da Canoa, está à disposição da
Associação, dando apoio para que estes condomínios
tenham mais força política na reivindicação de suas demandas”, sinaliza Borba.
Além de buscar melhorias nas áreas próximas aos em­
­­preendimentos, o grupo pretende exigir maior transparência e progresso para os municípios litorâneos. A entidade também prestará apoio aos síndicos, e buscará padronizar procedimentos e criar parcerias na contratação
de prestadores de serviços.
28
síndico 203
produtos & serviços
Entenda como
funcionam as
pesquisas
Marcas de Quem Decide
Em 2014, a Marcas de Quem Decide entrevistou mais de 600 pessoas, em 47 dos principais municípios gaúchos. Nesta edição, a Auxiliadora Predial consolidou sua
posição de liderança, e se manteve
em primeiro lugar – posição que
ocupa desde 2003. São avaliados
simultaneamente os índices de
lembrança e preferência de marcas
em mais de 100 setores da economia. O estudo é realizado, desde
César Gimenez, diretor de
Aluguéis da Auxiliadora Predial
1999, pela Qualidata Pesquisas e
Conhecimento Estratégico e publi-
Imobiliária nota 10!
cado todos os anos em parceria
com o Jornal do Comércio, de Porto Alegre.
Top of Mind
O Top of MInd foi lançado em Porto Alegre em 1991, época em que
era realizada e publicada na Revista Amanhã, junto com as marcas
mais lembradas do Rio Grande do
Sul. Em 2011, com um foco voltado
para Porto Alegre, o projeto passou
a mostrar as pessoas, marcas e
empresas que fazem parte da cultura da cidade. Este ano, foram
abordadas 72 categorias de diversos segmentos. Somados os resultados obtidos na pesquisa que
abrangia todo o Estado e a realizada na Capital, esta é também a
décima vez em que a Auxiliadora
Predial é apontada como a imobiliária mais lembrada.
Auxiliadora Predial é apontada pela décima vez em duas pesquisas
como a marca mais lembrada do setor entre os gaúchos
A
Auxiliadora Predial é a marca mais
lembrada pelos gaúchos quando o
assunto é imobiliária. E o referendo vem
de duas das principais pesquisas de opinião de consumidores promovidas no
Estado: Marcas de Quem Decide, produzida pela Qualidata e Jornal do Comércio,
e Top of Mind Porto Alegre, da Revista
Amanhã. Os resultados foram divulgados
no primeiro trimestre de 2014.
Líder no mercado de imóveis prontos
no Rio Grande do Sul e uma das maiores
redes de imobiliárias no Brasil, a Auxiliadora Predial conta com 70 lojas, incluindo
as franquias presentes em Santa Catarina
e São Paulo, totalizando mais de 45 mil
imóveis disponíveis para venda e locação.
De acordo com César Gimenez, diretor de Aluguéis da imobiliária, em 2014 a
empresa investirá ainda mais em treinamento, ampliação do sistema de cadastramento e relacionamento com seus mais de
Antônio Azmus, diretor nacional de vendas,
franquias e marketing da Auxiliadora Predial
100 mil clientes da área de condomínios.
Para Antônio Azmus, diretor nacional de vendas, franquias e marketing da
Auxiliadora Predial, é fundamental continuar capacitando e qualificando ainda
mais as equipes com treinamentos e cursos constantes para que o cliente possa
receber um tratamento de excelência.
“Ser novamente a marca mais lembrada
representa o fruto de um árduo trabalho
realizado”, avalia o gestor.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
29
jurídico
Conselhos Fiscais e Consultivos: uma
não-obrigatoriedade necessária
Conheça as principais atribuições dos dois conselhos atuantes nos condomínios
A
lei é clara quanto à faculdade de
criação de Conselhos Fiscais: é a
convenção de cada condomínio que vai
prever a existência desse conselho, assim
como as suas atribuições. O Conselho
Fiscal é citado no art. 1356 do Código
Civil que apresenta como possibilidade
a existência deste conselho. Já o Conselho Consultivo é previsto no artigo 23
da Lei 4591, existindo uma discussão
doutrinária sobre sua obrigatoriedade
ou não. O certo é que, havendo previsão
na convenção, deverão ser compostos
de três membros e com mandatos de no
máximo dois anos. “Não existe obrigatoriedade de criação do Conselho Fiscal,
já o Conselho Consultivo divide os profissionais do Direito que discutem a sua
obrigatoriedade. O que é indiscutível é
o fato de que compete a convenção do
condomínio prever a existência dos dois,
assim como suas atribuições”, reforça o
gerente Jurídico da Auxiliadora Predial
Elias de Andrade Rodrigues.
Com a prerrogativa de dar pareceres
sobre as contas dos síndicos (Conselho
Fiscal) e assessorar o síndico na solução
de problemas que digam respeito ao condomínio (Conselho Consultivo) a existência ou não desses organismos dependerá da cultura do condomínio e da
disponibilidade de quem se candidatar.
Quanto ao Conselho Fiscal, considerando que o Código Civil não impõem restrições imagina-se que os membros poderiam até ser pessoas externas ao condomínio. “No entanto, na maioria dos
condomínios, realmente acaba sendo dos
condôminos esta prerrogativa de candidatura e eleição para compor os conselhos. Considerando a restrição imposta
pela lei à participação do inadimplente
na assembleia, entende-se que também a
candidatura de condômino nesta situação
para compor o conselho do condomínio
30
síndico 203
fica prejudicada”, explica Rodrigues.
Como regra geral, os conselheiros são
eleitos a cada ano, juntamente com a eleição do cargo de síndico. “Mas nada impede que a convenção defina a eleição do
conselho por prazo de até dois anos”. Mais
uma vez, a convenção determinará o regramento do tempo de mandato dos
conselheiros, assim como se estes precisam necessariamente ser condôminos.
“Nos casos de condomínios com maior
número de unidades é comum serem
eleitos três membros titulares e três suplentes” comenta Rodrigues.
Perfil de conselheiro
Com uma atribuição de auxiliar, fiscalizar e aconselhar, os membros dos Conselhos Fiscal e Consultivo devem ser
disponíveis, informados e organizados.
“Como a principal função do conselho é
fiscalizar as contas do condomínio, sem
dúvida um bom conselheiro precisa ser
organizado, dedicado e disponível para
acompanhar de perto as receitas e despesas do condomínio. Como também,
na maioria dos casos, o conselho possui
a atribuição de assessorar o síndico, o
conselheiro deve ser disponível para
atender sempre que chamado para auxiliar o síndico na tomada de decisões em
determinadas situações”, reitera Rodrigues, alertando para o fato de que, na
maioria dos casos, não existe remuneração para os conselheiros. “Porém, se esta
for a vontade do condomínio, juridicamente não haveria problema, desde que
previsto na convenção”, finaliza.
O que diz a lei?
 Art. 1.356 do Código Civil - Poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior
a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
 Art. 23 da Lei 4.591/64 - Será eleito, na forma prevista na convenção, um
conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
 Parágrafo único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico,
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
31
geral
Como dispor quadros no condomínio
Grandes aliados na ambientação de áreas sociais, a fixação de quadros deve ser planejada
uadros são elementos decorativos
que ajudam a tornar o condomínio
confortável visualmente. Sejam pinturas, gravuras, fotos ou desenhos, conferem estilo e marcam a identidade do
local. Eles podem ser boas opções também para espaços que exigem decoração
ou uma repaginada rápida, não envolvendo gastos excessivos.
“É importante escolher uma temática que seja adequada ao estilo do ambiente. Se for clássico, paisagens podem
ser muito interessantes, como imagens
de campos ou até mesmo figuras humanas em representações de cenas do cotidiano. Já se for mais contemporâneo
– com linhas mais retas e aspecto clean
– quadros abstratos podem tornar o
espaço estimulante ao apresentar cores
mais fortes” orienta a arquiteta Fabiana
Mazzotti, que desenvolve projetos de
interiores em Porto Alegre.
A disposição dos quadros deve ser
planejada, levando em consideração a
arquitetura do ambiente. “O ideal é que
quadros maiores sejam usados em paredes maiores e que sejam vistos de longe, para que o observador tenha uma
Fabiana Mazzoti
Q
Quadros pequenos podem ser combinados, formando um grande painel
visão geral do seu desenho. Já os menores podem ser colocados em locais que
permitam a aproximação para que seus
detalhes possam ser examinados”, explica Fabiana. “Existem inúmeras formas
de se dispor e o que determina essa escolha é a análise do espaço que se possui.
Podemos agrupar quadros pequenos,
formando um grande painel ou dispor
quadros lado a lado em corredores, por
exemplo”. A arquiteta também alerta que
Faça você mesmo
Depois de analisar o espaço disponível e o tipo de obra adequado, prepare-se
para fixar os quadros:
 Observe a altura do teto e dos móveis antes de escolher o local para colocar
os quadros.
 Não precisam estar centralizados. O importante é observar o equilíbrio da
composição.
 Antes de furar a parede, teste a posição dos quadros no chão. O melhor é
colocá-los sempre no nível da linha do olhar. Assim, se ele estiver acima de
um móvel, a distância do quadro para o móvel é de 30 centímetros. Se a distância for contada do chão, a altura ideal é de 1,50 metro.
 Meça a distância entre eles e só depois dê continuidade ao serviço.
 Use pregos de aço ou parafusos número 6. Outros materiais podem estragar
a parede, além de fazer um furo muito grande, que impede que a tela fique
firme na parede.
(Fonte do conteúdo do box: http://www.fazfacil.com.br/)
32
síndico 203
a iluminação das obras é crucial para
que os quadros estejam bem apresentados. O uso de lâmpadas dicróicas direcionáveis valorizam as peças e as lâmpadas AR 70 conferem um efeito mais
dramático e pontual aos quadros.
A escolha da
moldura adequada
Como condomínios são ambientes de
fluxo intenso, inclusive de crianças, é
preciso evitar materiais frágeis, como as
molduras de espelhos. “Na mudança de
moradores também pode-se ter uma
movimentação inadequada, que cause
batidas, quebras e até coloque os moradores em risco de algum acidente”, pontua a arquiteta.
As opções mais recomendadas são
as molduras de madeira, que agregam
beleza, durabilidade e versatilidade,
pois podem ser produzidas em diferentes formas, com entalhes e outras texturas, além de possibilitar diferentes
pinturas, inclusive douradas, prateadas
e envelhecidas. “Também há a opção de
utilizar telas sem molduras, que trazem
um visual atual e contemporâneo para
halls e outros ambientes do condomínio”, fala Fabiana.
ABRIL-MAIO-JUNHO/2014
33
segurança
Nova legislação exige adaptação
nos PPCI de edificações
Todas as edificações terão que adaptar seus Planos de Prevenção à Lei Complementar 14.376
E
laborada após a tragédia na Boate
Kiss, ocorrida em janeiro de 2013,
em Santa Maria, e que deixou 242 pessoas
mortas, a nova legislação de segurança,
prevenção e proteção contra incêndios
(Lei Complementar 14.376) traz uma
série de mudanças que buscam tornar as
construções mais preparadas para impedir que situações como a vivida na cidade gaúcha aconteçam novamente. Discutida ao longo de quase um ano entre
diversos setores da sociedade, do poder
público e especialistas no tema nacionais
e internacionais, a lei foi sancionada pelo governador Tarso Genro em 26 de
dezembro do ano passado e, desde então,
todos os imóveis e áreas de risco devem
atender às exigências e aos critérios técnicos estabelecidos. A LC 14.376 revoga
uma normatização de 1997 e incorpora
um conjunto de regras, lições e conhecimentos adquiridos nesse período.
Divulgação/CREA-RS
Parâmetros mais adequados
Para o presidente do Conselho Regional
de Engenharia e Agronomia do Estado
(Crea/RS), engenheiro civil Luiz Alcides
Capoani, a legislação é criteriosa ao
proibir as licenças provisórias e rigorosa ao determinar as responsabilidades e
atribuições de proprietários, Corpo de
Bombeiros e prefeituras. Além disso, é
Luiz Alcides Capoani é o presidente do
Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia do Estado (CREA-RS)
34
síndico 203
justa por introduzir no texto conceitos
técnicos que não estavam presentes anteriormente, como a inclusão de novos
parâmetros para a avaliação do risco de
incêndio das edificações. “Antes, elas
eram analisadas apenas por sua área e
altura. Agora, passam a ser ponderados
também o uso, a ocupação e a capacidade de lotação dos locais, assim como
o controle e a extração da fumaça e a
carga de incêndio”, detalha Capoani. Ele
explica que a carga de incêndio nada
mais é do que o potencial de combustão
dos elementos que constituem o espaço,
como os materiais de acabamento escolhidos, móveis e itens de decoração presentes nos ambientes.
Tanto o presidente do Crea/RS como
o autor da lei, o deputado estadual Adão
Villaverde, utilizam uma comparação
simples para demonstrar o quanto a alteração dos critérios de avaliação contri-
buirão para aumentar a segurança dos
imóveis, a partir da adoção correta dos
equipamentos necessários para a realidade de cada construção. Pela regulamentação passada, uma fábrica de gelo
e uma empresa de fogos de artifícios que
ocupassem um terreno com a mesma
área e altura seriam classificadas com o
mesmo risco de fogo, independentemente das atividades que cada uma delas
exerce. Villaverde acrescenta que caberá
ao Corpo de Bombeiros a emissão do
alvará de prevenção e proteção contra
incêndio (APPCI) e a responsabilidade
de fiscalizar e punir os infratores. Já as
prefeituras ou os órgãos municipais adequados terão a incumbência de embargar
a edificação, quando falharem os recursos da advertência, multa e interdição.
“As penalizações serão definidas pelo
Executivo já que o Legislativo não pode
colocar valores”, complementa.
Prazos da IN 001/2014 para
adaptação das construções
I - Trinta dias para elaboração e entrega do Plano de
Prevenção e Proteção Contra Incêndio, após a
notificação;
II - T rinta dias para correção do Plano de Prevenção e
Proteção Contra Incêndio, após a notificação;
Algumas das atividades...
...desenvolvidas...
...durante o treinamento...
...de pessoal dos condomínios...
...ministrado pelo...
...Corpo de Bombeiros
III - d
e até quarenta e oito meses para adaptação da
edificação ou área de risco de incêndio ao previsto
no Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio,
a partir da análise e aprovação do PPCI, assim
discriminado:
a) imediato para a instalação de extintores de incêndio;
b) de trinta dias para o treinamento de pessoal;
c) de doze meses para a instalação da sinalização de
emergência;
d) de doze meses para a instalação do sistema de
iluminação de emergência;
e) de doze meses para adaptação de instalação de
inflamáveis e combustíveis;
f) de doze meses para o isolamento e adaptação de
caldeiras, vasos de pressão e congêneres;
g) de doze meses para adaptação das saídas de
emergência;
h) de doze meses para a colocação de alarme e
detecção de incêndio;
i) d
e doze meses para adaptação dos materiais de
revestimento, acabamento e divisórias;
j) de doze meses para controle de fumaça;
k) de doze meses para elaboração do Plano de
Emergência;
l) d
e vinte e quatro meses para adaptação de centrais
de gás e chaminés;
m) de vinte e quatro meses para acesso de viaturas de
bombeiros;
n) de trinta e seis meses para a colocação de hidrantes e
mangotinhos;
o) de quarenta e oito meses para a instalação dos
sistemas automáticos de extinção de incêndio.
p) de quarenta e oito meses para execução da
compartimentação vertical e horizontal;
q) de quarenta e oito meses para execução de sistema
de espuma e resfriamento;
r) de quarenta e oito meses para a execução do sistema
de proteção contra descargas atmosféricas;
s) de quarenta e oito meses para a execução de outros
sistemas.
Fonte: Alessandra Hoffmann, engenheira civil
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segurança
Mudanças atingem inclusive prédios
com PPCI aprovado e alvarás
Mesmo que a nova legislação se encontre na fase de regulamentação das
normas técnicas pelo Corpo de Bombeiros, todos os imóveis precisam ser
adaptados à LC 14.376, inclusive aqueles que estejam com o seu Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio
(PPCI) aprovado e possuam alvará. Até
o momento, foi publicado pela corporação a Instrução Normativa 001/2014
(IN 001/2014), que apresenta instruções
provisórias para a aplicação da lei. A
engenheira civil Alessandra Hoffmann,
da AN Hoffmann – Laudos de Engenharia, esclarece que, na data de vencimento dos PPCIs dos condomínios, os
documentos devem passar por uma
análise de acordo com os conceitos
atuais. Os planos precisam ainda contemplar os sistemas apresentados no
Anexo B da norma (a íntegra da LC
14.376 pode ser acessada no site do
Crea/RS, no link http://www.crea-rs.
org.br/site/documentos/LEC%20
14.376.pdf) para obter o Certificado de
Aprovação (antigo Certificado de Conformidade) em sua totalidade. “Nessa
etapa, deverão ser lançados nas plantas
e memoriais os equipamentos antes
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síndico 203
isentos e agora obrigatórios, já com os
prazos máximos para a instalação dos
mesmos”, descreve.
Alessandra exemplifica que prédios
desobrigados a terem iluminação, alarme de incêndio, sinalização de saída,
hidrantes e sprinklers (dispositivo que
libera jato de água para combater o foco
inicial do fogo) podem ter que implementá-los, conforme os critérios e limites estabelecidos na legislação (veja
quadro). A engenheira informa também
que serão necessários laudos complementares, definidos em função dos parâmetros de avaliação dos riscos das
construções e áreas. Além dos laudos
elétricos e do SPDA (para-raios), exigidos de todas as edificações, podem ser
solicitados plano de emergência, laudo
de segurança estrutural contra incêndio,
controle de materiais de acabamento e
de fumaça e compartimentação horizontal e vertical (que impede a propagação do fogo).
Ampliação do prazo
Após a emissão do Certificado de Aprovação, os imóveis terão verificados apenas o sistema de proteção por extintores
de incêndio e o treinamento de pessoal
(Brigada de incêndio), como prevê o
artigo 20 da IN 001/2014. “Caso outros
itens estejam implantados e em funcionamento, o proprietário e/ou responsável técnico poderá manifestar formalmente no requerimento a intenção de
vistoria deles, podendo receber maior
prazo de validade para o APPCI”, ressalta. Os alvarás terão prazo de um a três
anos, segundo a classificação de ocupação e uso e risco de carga de incêndio.
Por exemplo, lugares identificados como
“Locais de Reunião de Público”, com
médio e alto perigo de fogo, precisarão
renovar o APPCI anualmente. Ficam
excluídas das determinações da lei as
construções de uso residencial exclusivamente unifamiliares e as unifamiliares
instaladas no pavimento superior de
ocupação mista com até dois andares,
mas com acessos individuais.
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portaria virtual
Solução alia segurança e tecnologia
Instalação de gerenciamento de
acesso virtual é nova opção para
condomínios de todos os portes
U
ma nova opção de segurança está à
disposição dos condomínios. Trata-se do sistema de Gerenciamento de Acesso, também conhecido como Portaria
Virtual. Bastante difundido em São Paulo e Santa Catarina, o sistema consiste na
instalação de um equipamento ligado a
uma central de atendimento, possibilitando que o serviço de portaria seja prestado
remotamente. Consultado sobre o sistema, o diretor executivo da GSR Segurança, Luciano Moraes, empresa que atua
neste segmento, explica que a tecnologia
contrapõe o sistema tradicional, com a
presença física de um funcionário na portaria. Por meio de equipamentos ligados
a uma rede de internet de alta performance, todo o atendimento passa a ser virtual.
“Um painel multiuso instalado no condomínio permite a interligação de câmeras de segurança, porteiro eletrônico,
portas e motores através de uma central
remota, muitas vezes localizada distante
vários quilômetros do local”, explica.
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síndico 203
Como funciona
VISITANTES
 O visitante, durante as 24 horas do dia, chega ao condomínio e pressiona a
tecla “portaria” do interfone.
 O porteiro atende, de forma remota, ao visitante, que anuncia com qual
apartamento quer falar.
 É feita uma consulta diretamente ao morador, que tem o poder de permitir
ou não a entrada do visitante.
 Diretamente da Central, o porteiro libera (ou não) a entrada daquele
visitante.
 Tudo isso é feito com o apoio das câmeras e de um sistema de informação
que além dos dados dos moradores, contém todas as ocorrências.
ENTREGAS
 O motoboy ou carteiro se identifica para o porteiro, na Central.
 O porteiro contata o zelador do prédio – ou morador que aguarda a entrega
– para que vá até a portaria fazer o atendimento.
TENTATIVA DE INVASÃO
 Caso haja alguma tentativa de invasão pelas portas ou muros do
condomínio, sensores detectarão e farão contato com a base.
 Com imagens exibidas nos monitores da central em tempo real, um alarme
é disparado e é acionada uma viatura para fazer atendimento no local.
 Caso algum morador seja abordado na entrada do prédio, ele dispõe de um
sistema de socorro silencioso que informa a base do ocorrido. O operador,
então, aciona o socorro necessário.
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ADVOGADOS
BOMBAS E MOTORES
CAIXA D’ÁGUA - IMPERMEABILIZAÇÃO
CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA
ELEVADORES
alimentos
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EXTINTORES DE INCÊNDIO
FERRAGENS
FACHADAS
hidrômetros
IMPERMEABILIZAÇÕES
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INCÊNDIO - PREVENÇÃO
LIMPEZA DE FOSSAS
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
IRRIGAÇÃO
LIXEIRAS
máquinas e equipamentos
LAUDOS - MARQUISES
MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO
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monitoramento de alarmes
PAINÉIS DE MEDIDORES
PINTURAS
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PINTURAS
PISCINAS
portaria e limpeza
portaria e limpeza
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PORTAS AUTOMÁTICAS
PORTEIROS ELETRÔNICOS
RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
SÍNDICO PROFISSIONAL
SISTEMAS DE SEGURANÇA
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TELHADOS