Trabalhar em casa é tendência nos condomínios
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Trabalhar em casa é tendência nos condomínios
SUMÁRIO PANORAMA 6 PRODUTOS E SERVIÇOS 8 Notícias envolvendo o universo condominial. out/nov/dez 2012 Edição Nº 197 CONSELHO EDITORIAL Ingo Voelcker, Christian Voelcker, Antônio Azmus, Jalcedir Novello, Marjorie Albuquerque, Fátima Rama e Luciene Machado COORDENAÇÃO Campanha de incentivo da Auxiliadora Predial premia gestores, assistentes e supervisores com melhores resultados na administração de condomínios. Auxiliadora Predial abriu sete agências em agosto e cinco em setembro. Planeja fechar o ano com 70 unidades operando. 10 ENTREVISTA 12 gestão 16 26 Fátima Rama (Marketing) EDITORA EXECUTIVA Luciene Machado Kathia Remião Cardoso, síndica do Edifício Mar Negro, em Tramandaí. jornalista responsável - MTb 4480 [email protected] PRODUÇÃO EDITORIAL Palavra-Prima - 51 9808.7497 [email protected] reportagem e fotografia Chegada do calor põe condomínios do litoral em foco. Já regularizou a certificação digital em seu condomínio? Clarissa Thones - Mtb 12.688 Luciene Machado - Mtb 4480 capa Fátima Rama (Marketing) sustentabilidade Empresas se especializam em questões sustentáveis para trazer benefícios aos prédios e à natureza. 20 COMERCIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS Artesul - 51 3228.0787 - 9981.3176 [email protected] PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA Paica Estúdio Gráfico - Tiba capa Moradores que trabalham em casa são o novo desafio na gestão dos síndicos. DISTRIBUIÇÃO Faster Mail Logística em Postagem A Revista Síndico não se responsabiliza pela qualidade dos serviços prestados e pelos produtos oferecidos pelos anunciantes, sendo os mesmos de inteira responsabilidade das geral A lâmpada fluorescente quebrou? Saiba como agir sem comprometer a saúde. Conheça uma novidade arrojada e econômica para decorar áreas de convivência. 22 28 38 empresas anunciantes. Não é permitida a reprodução de textos desta publicação sem autorização da editora, por escrito. jurídico Chega ao fim a necessidade de quórum especial para alterar o regimento interno. segurança 30 Hora de renovar o Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCA). 32 Laudo Técnico de Inspeção Predial deve atestar as condições de segurança dos edifícios. 34 Acessos às garagens bem sinalizados evitam acidentes. 36 Outubro-Novembro-Dezembro/2012 3 panorama Auxiliadora Predial em expansão permanente Com quase 60 lojas hoje, distribuídas por quatro Estados, a Auxiliadora Predial projeta um crescimento de 60% no seu volume de vendas com relação ao ano passado. A empresa bateu o número de imóveis comercializados em todo 2011, logo no primeiro semestre deste ano, resultado que pode ser creditado, em parte, à expansão da rede e o consequente aumento do estoque de imóveis – que atualmente gira em torno de 30 mil imóveis prontos para serem negociados. “Vamos chegar a R$ 800 milhões em vendas de imóveis de terceiros, que No primeiro semestre de 2012, a é a especialidade da Auxiliadora Predial”, afirmou Antonio Azmus, diretor de Auxiliadora Predial inaugurou a primeira Vendas, Franquias e Marketing da Auxiliadora Predial, salientando ainda que agência em Santa Catarina, e recentemente a empresa tem investido pesado na capacitação da equipe. ingressou no mercado paranaense. A empresa Além do Rio Grande do Sul, está presente também em São Paulo, onde já recebeu pelo segundo ano consecutivo o Selo possui sete lojas (Avenida Paulista, Vila Clementino, Moema, Jardim Paulista, de Excelência em Franchising, concedido pela São Bernardo do Campo e Santo André) e em breve terá outras três. Associação Brasileira de Franchising (ABF). Plantando verde Um projeto entre a Auxiliadora Predial, a Secretaria Municipal do Meio Ambiente (Smam) e o Lions Clube Ipiranga está deixando o bairro Menino Deus mais verde. Desde maio, mudas de cerca de 10 espécies nativas estão sendo doadas pela prefeitura, plantadas pelos voluntários do Lions e devidamente identificadas com placas fornecidas pela Imobiliária. De acordo com Ivo Krauspenhar, diretor de meio-ambiente do Lions Clube Ipiranga, já foram plantadas cerca de 150 árvores, entre jacarandás mimosos, ipês roxos e amarelos e quaresmeiras pelo bairro – muitas pelas suas próprias mãos, inclusive. As mudas foram enterradas em canteiros já existentes – mas que estavam vazios – em diversos logradouros do Menino Deus, como as avenidas Bastian, Ganzo e Barão do Triunfo e as ruas General Caldwell, Botafogo e Marcílio Dias. “É muito bom ver que a vizinhança, por onde as mudas foram plantadas, adotou a ideia e hoje cuida das árvores, que é uma parte importante e necessária do trabalho”, aponta Krauspenhar, que já foi diretor do Jardim Botânico de Porto Alegre e jamais perdeu o amor pelo verde. “Me sinto feliz por cada árvore que planto, pois sei que estou fazendo alguma coisa pela cidade”. 6 síndico 197 Dia do Síndico tá chegando No dia 16 de dezembro é comemorado em Porto Alegre o Dia do Síndico. Este dia foi escolhido em referência ao dia da publicação da chamada Lei do Condomínio (número 4.591), promulgada no dia 16 de dezembro de 1964. Uma das figuras centrais na vida de qualquer condomínio, o bom síndico faz mais do que botar ordem na casa: ele também zela pelo patrimônio comum e está sempre Hora de pagar o 13º salário dos funcionários atento às necessidades O final do ano está chegando e os encargos nosso parabéns e muito referentes à essa época já precisam começar a ser dos moradores. Para esse grande sujeito, o obrigado. planejados para serem quitados. Um deles é o pagamento do 13º salário, cuja primeira parcela NT E ILU STR ATI VA vence no dia 30 de novembro, e, a segunda, em 20 de dezembro. Seu valor correspondente a 1/12 da FOTO ME RA ME remuneração devida em dezembro, por mês de serviço do ano correspondente, considerando-se mês integral a fração igual ou superior a 15 dias de trabalho. É importante lembrar que ao salários integram-se a importância fixa estipulada, comissões, percentagens de gratificações ajustadas, abonos pagos pelo empregador, além dos adicionais por trabalho insalubre e perigoso, bem como o salário utilidade. Ou seja, não é tarefa das mais simples. Para auxiliar os síndicos nessa tarefa, a Auxiliadora Predial realiza anualmente o planejamento orçamentário, com a previsão das despesas, de forma a não onerar os condôminos num único mês. Oferece datas para o pagamento das parcelas, efetuando o pagamento junto com o adiantamento do funcionário (no dia 15 de cada mês) – lembrando que os empregados dos condomínios que não fornecem adiantamento também recebem nesta mesma data. A imobiliária Natal à vista: valorize os colaboradores do condomínio Como já acontece há 13 anos, a Auxiliadora Predial vai disponibilizar os kits natalinos para os condomínios distribuírem entre os funcionários. São dois modelos com itens variados, entregues nos prédios próximo ao Natal. A iniciativa fortalece a relação entre os colaboradores e o disponibiliza um programa para calcular as previsões sentimento de equipe. Os pedidos poderão ser feitos do 13º salário com encargos sociais dos funcionários diretamente a partir da segunda quinzena de novembro, pelo dos condomínios no link do DPC da intranet, que fone 32.166.166, pelo site www.auxiliadorapredial.com.br ou pode ser acessado pelos assessores de condomínios. Desta forma, o síndico poderá programar os valores para os pagamentos. pelos encartes distribuídos em todas as agências da Imobiliária. Não clientes podem adquirir os kits, sendo que eles também têm prazo para pagamento dos presentes. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 7 produtos & serviços Foco no Condomínio Ganhos reais para quem atende, consequência positiva para os condomínios I nstigar a competitividade de colegas de trabalho pode ser perigoso quando não existe um método bem estruturado para medir o desempenho dos envolvidos. Foi investindo em um ranking composto por seis indicadores, com foco voltado para o resultado e organizados em três grupos (indicadores orçamentários, não-orçamentários e comerciais), que a Auxiliadora Predial encontrou uma fórmula que vem trazendo o cumprimento das metas estratégicas da empresa. Além disso, assessores, assistentes e supervisores agem como um time e atendem a seus clientes cada vez melhor. Assim funciona a Campanha Foco Condomínio, que foi totalmente repaginada no ano de 2012. O feedback dos assessores de condomínio sobre a versão do ano anterior, mostrou que eram necessárias mudanças. “Formamos uma Comissão de Assessores, composta por representantes de todas as agências de Porto Alegre, para elaborar a nova versão”, explica Patrícia Freitas, gerente da Agência Centro da Auxiliadora Predial, uma das implementadoras da campanha. Ela conta que o ranking de 2011 tinha problemas como o excesso de indicadores e divergências nos critérios de mensuração, o que causava um baixo nível de adesão por parte da equipe. “Uma das mudanças que mais causou impacto foi a extensão da participação a assistentes e supervisores de condomínio”, explica Patrícia, evidenciando os ganhos da campanha pelo engajamento dos novos membros. Superando conflito de gerações Um dos empecilhos para a implantação de uma campanha com foco em resultados era a resistência de assessores com carreira de mais de 20 anos dentro da Imobiliária e que poderiam não ver com bons olhos o aumento da competitividade. Com a reformulação da campanha 8 síndico 197 Equipe de organizadores no dia do lançamento da campanha, onde os novos critérios foram apresentados para assessores, assistentes e supervisores em 2012, o choque de gerações foi superado e a direção já sente os resultados positivos da competição. Um dos exemplos de que o trabalho em equipe vem dando certo é o testemunho de Wilson Castro da Silva, assessor de condomínio há mais de 25 anos na Auxiliadora Predial. Ele conta que, mesmo respondendo por vários condomínios ao mesmo tempo, há décadas, atualmente precisa prestar um atendimento mais especializado e rápido, com um número menor de condomínios: aproximadamente 70. “Hoje o cliente é bem mais exigente, o tempo de resposta diminuiu muito, precisamos estar sempre disponíveis e agir rapidamente”, explica o assessor, que avalia positivamente a campanha: “Ficou bem melhor, está claro e simples acompanhar o ranking. A empresa preocupa-se na atualização e treinamento, dando condições para nos- so trabalho melhorar.”, diz Wilson. Segundo Jalcedir Zaniclei Novello, diretor de Condomínios, a premiação vai tornar o trabalho da equipe ainda mais motivador e ajudará a trazer melhores resultados para os clientes da Auxiliadora Predial. Wilson Silva, assessor de condomínios há mais de 25 anos na Auxiliadora Predial, aprovou a campanha e afirma que há mais motivação dos funcionários Ranking Itens como comparecimento em assembleias, menor número de reclamações na central de atendimento e indicações de novos condomínios são avaliados no ranking trimestral. Ganhos reais O assessores, assistentes e supervisores melhores colocados no ranking são premiados trimestralmente com vale-compras que variam de R$ 500 a R$ 1.000. O assessor com a maior pontuação acumulada no ano ganha uma viagem para Porto Seguro, incluindo transporte aéreo e hotel com acompanhante, por sete dias. produtos & serviços Ritmo acelerado: novas franquias a cada mês Auxiliadora Predial planeja finalizar o ano de 2012 com 60 lojas. Marca presença em quatro estados brasileiros S eguindo uma tendência cada vez mais consolidada como sua marca, a Auxiliadora Predial continua abrindo novas franquias no Rio Grande do Sul, Santa Catarina e São Paulo. As novidades são as inaugurações, até o final de outubro de 2012, na região metropolitana gaúcha, em cidades onde a Imobiliária ainda não estava presente: Gravataí, Guaíba e Alvorada. Em São Paulo, as novas agências inauguradas ficam na zona oeste de São Paulo, nos bairros de Perdizes e Pompeia. O crescimento não se restringe às regiões metropolitanas e às capitais. Os negócios no interior do Rio Grande do Sul estão cada vez mais intensos, com a previsão de novas agências em Pelotas e Santa Maria, até o final do ano. “As negociações crescem cada vez mais no interior do Estado e em Santa Catarina, onde temos a previsão da inauguração de uma segunda franquia em Florianópolis nos próximos meses”, conta Cesar Scola, gerente de expansão da Auxiliadora Predial, que ao lado de Antônio Azmus, diretor de Vendas, Franquias e Marketing da Auxiliadora Predial e Luis Fernando Oliveira, gerente de campo prospectam novas franquias. “A expansão é uma realidade inquestionável e uma opção estratégica da empresa. Estamos crescendo com segurança, avançando no caminho certo e traçando um futuro de sucesso para os franqueados e para a Imobiliá ria”, afirma Azmus. Franquias acompanham desenvolvimento das cidades São Paulo: Perdizes e Pompeia A agência inaugurada no bairro Perdizes, em São Paulo, começou a funcionar há um mês e tem como meta chegar a R$ 25 milhões em vendas no fim de 12 meses, com um time de 10 profissionais e um carteira de 2 mil imóveis cadastrados. “Escolhemos o bairro de Perdizes para instalar a nova loja porque está passando por um boom imobiliário e um crescimento comercial muito acelerado nos últimos anos”, disse Acima, a agência da Auxiliadora Predial no bairro Perdizes e, ao lado, no bairro Pompeia, em São Paulo 10 síndico 197 Amanda Neves, gestora da nova loja. Segundo ela, Perdizes tem registrado elevadas oferta e procura, tanto para moradia quanto para investimento. Já a Loja da Pompeia pretende começar com um time de oito corretores e atingir a marca de 25 a 30 imóveis comercializados no primeiro ano de operações, o que deve representar algo em torno de R$ 20 milhões em vendas. “Escolhemos esta região porque está em constante crescimento, a zona oeste tem ótimo sistema de transporte e está vendo antigas fábricas e galpões se transformarem em empreendimentos residenciais”, disse Roberto Rothier Duarte Bagnolesi, gestor da nova agência, que abriu as portas recentemente. Guaíba A Agência em Guaíba, no Rio Grande do Sul, nasce alinhada ao crescimento populacional e econômico da cidade, um polo industrial que a cada dia atrai novas empresas e indústrias. Com essas expectativas no município – que já tem confirmadas as instalações da Terex, CG Global e Fate Vipal, fabricantes de equipamentos para indústrias, equipamentos elétricos e pneus, respectivamente – estima-se que mais de 3 mil empregos serão criados e aproximadamente R$ 300 milhões investidos na região. “A cidade de Guaíba está passando por uma grande transformação e deve dobrar de tamanho nos próximos anos”, enfatiza Thiago Monteiro, um dos sócios da nova agência. Segundo ele, o momento é propício para a chegada de uma marca forte como a Auxiliadora Predial, pois um processo de verticalização na cidade deve ter início em breve. A Agência Guaíba vai ter 170 metros quadrados e 10 corretores. Alvorada Em Alvorada, a loja da Auxiliadora Predial tem cerca de 100 metros quadrados e começa a operar com cinco corretores. “Alvorada está localizada na região metropolitana de Porto Alegre, com um déficit habitacional muito grande, cidade na qual não tem imobiliárias de grande porte”, disse Arion Peixoto, franqueado da nova agência. Segundo Peixoto, atual mente há vários empreendimentos sendo lançados e para serem lançados, além do vasto número de imóveis usados disponíveis no mercado. A Agência Gravataí localiza-se na Rua Adolfo Inácio Barcelos, 915 Gravataí O mesmo otimismo marca a abertura da loja de Gravataí. “É uma cidade emergente na Grande Porto Alegre”, disse Alvacir Louzada. A fábrica da GM e o polo industrial local devem continuar fomentando o crescimento econômico em ritmo acelerado nos próximos meses e anos. A nova agência de Gravataí tem 160 metros quadrados e deve abrir as portas com uma equipe de dez corretores. Porto Alegre Em Porto Alegre, a constante transformação e a perspectiva de incremento do mercado imobiliário que o bairro Humaitá vem passando, atraiu a abertura de mais uma filial. “Muitas obras, empreendimentos e uma previsão favorável de crescimento econômico para a região”, foram apontados com os principais motivos da inauguração, segundo César Scola, gerente de expansão. A empresa possui 30 agências na Capital, sendo que a Ipiranga foi em agosto de 2012. Números expressivos Chegando à marca das 60 lojas hoje no Brasil, a Auxiliadora Predial está presente em São Paulo, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, com uma bagagem de mais de 81 anos de história e liderança nos segmentos de administração de condomínio, aluguel e venda de imóveis. Guiada pelo movimento favorável do mercado, com investimentos em infraestrutura desencadeados pela Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, aliada à concessão de crédito crescente, a Auxiliadora Predial tem como meta chegar às 70 franquias em todo o Brasil até o final deste ano. Loja no município de Alvorada, grande Porto Alegre Outubro-Novembro-Dezembro/2012 11 entrevista “Os familiares reclamam minha presença na praia no verão, mas estou comprometida com a função de síndica” Quando questionada sobre o porquê de ter encarado o pa- mas com uma proposta sólida de reverter o quadro nega- pel de síndica do Condomínio Edifício Mar Negro, em Tra- tivo que os condôminos estavam submetidos há anos, a pe- mandaí, Kathia Remião Cardoso, responde com uma úni- dagoga mãe de dois filhos descobriu que ser síndica é mais ca palavra: necessidade. Segundo ela, que está à frente do que um trabalho e, sim, uma vocação que, por unanimida- condomínio há mais de 8 anos, a situação era preocupante: de, tanto da família quanto dos condôminos, ela sabe de- o prédio estava deixado de lado e nenhuma reforma ou re- sempenhar muito bem. Prova disso é que Kathia é também vitalização era proposta. Naquele ano, em 2008, quando síndica há 16 anos do prédio onde mora, em Porto Alegre. conheceu a proposta dos candidatos à síndico, Kathia se Conheça mais sobre a história desta virginiana, detalhista, preocupou e resolveu se candidatar. Sem muita campanha, organizada e muito fiel a seus objetivos. Qual é a estrutura física do Condomínio? O condomínio tem 187 apartamentos mais uma loja, divididos em quatro blocos. Na área de lazer contamos com os salões com churrasqueira. Um típico condomínio de praia. Essa área de lazer já é o necessário, pois a praia está ali, logo a frente. Qual é a composição administrativa do Condomínio? Um síndico, um subsíndico e o conselho fiscal, que tem três integrantes. Kathia Cardoso, na lateral do Condomínio Mar Negro, em Tramandaí. Atravessando a rua, está o mar. “Nas férias fico envolvida com as questões do condomínio e, dificilmente, dá pra curtir uma prainha” Como é o seu dia a dia no Condomínio? Como o condomínio fica na praia e eu moro em Porto Alegre, a comunicação é Registros feitos pela síndica mostram as primeiras reformas em 2008, quando o prédio foi condenado por laudos da Cientec 12 síndico 197 A síndica Kathia, na entrada do Condomínio Mar Negro, cuja restauração externa está em fase de acabamento e o próximo passo será o paisagismo diária por telefone. No inverno, vou a Tramandaí de 15 em 15 dias, no verão fico durante minhas férias, geralmente em janeiro, e no restante dos meses vou todos os finais de semana. Não tem um dia em que o Eduardo, o zelador, não me ligue. Eu sempre digo para ele não deixar os problemas crescerem e me comunicar tudo na hora em que acontecer. O que a motivou a ser síndica? Não foi bem uma motivação, foi uma necessidade. Em 2008, nosso condomínio estava literalmente caindo aos pedaços, não precisava ser profissional para avaliar, os ferros da estrutura estavam expostos e desmanchando. Era assustador! Dessa forma, mesmo com os outros candidatos apostando em uma campanha forte, eu decidi somente escrever a minha plataforma e distribuir nos apartamentos, passando o papel por baixo da porta. As pessoas não me conheciam muito, mas depois do primeiro debate em que os candidatos puderam expor suas propostas, e venci as eleições. Quais foram as primeiras medidas instituídas na sua administração? Solicitei um laudo de um engenheiro estrutural para atestar a urgência da obra. Procurei, também, a Fundação de Ciência e Tecnologia do Rio Grande do Sul (Cientec) que tem um departamento de engenharia de edificações especializado em laudo de avaliação estrutural. Assim teríamos duas opiniões, uma de profissional liberal e uma de um órgão público. Por incrível que pareça os resultados foram idênticos: os prédios estavam condenados e era preciso fazer algo urgente. A partir deste laudo, que melhorias foram implementadas? Após a constatação das perícias, iniciamos as obras de forma emergencial. Fizemos uma assembleia extraordinária, onde avaliamos os orçamentos, definimos a empresa e iniciamos a primeira reforma, que foi a restauração estrutural interna do condomínio. Não sobrou quase nada. A parte de reboco e colunas foram todos refeitos, aproveitamos e trocamos os pisos e modernizamos um pouco a parte estética. No período da obra, enfrentamos um outro problema: um vento muito forte destruiu toda a cobertura dos salões da churrasqueira. Tivemos que demolir tudo e construir a estrutura nova, tendo a chance de criar um ambiente melhor, com mesas e ilhas de granito. Que outras iniciativas poderiam ser destacadas? Modificamos a entrada do prédio, cercamos com tela e madeira e foi refeita a calçada frontal, entre outras reformas. Continuamos em obras no momento, agora é a vez da restauração externa, que está em fase de acabamento. Depois virá o paisagismo. Enfim, sempre estamos melhorando algo. Quantas pessoas trabalham no Condomínio? Fora de temporada conto com meus dois fiéis escudeiros: meu braço direito, Eduardo e seu ajudante, Júlio Cesar. Na portaria o funcionário é terceirizado. Durante a alta temporada, ficam os dois e mais oito funcionários terceirizados. Como é feito o planejamento orçamentário? O planejamento é feito por meio de um estudo de receitas e despesas. Somos controlados no orçamento, acredito que, muito pelo meu jeito, pois sou ponderada e sempre vou em busca do melhor preço, negociando e pedindo descontos. Chego até a comprar materiais de outros estados, pois apresentam um preço bom e melhor qualidade. Pensando que o condomínio foi construído nos anos 60, pre- O novo salão das churrasqueiras do Condomínio Mar Negro, com ilhas de granito Outubro-Novembro-Dezembro/2012 13 entrevista cisamos ter sempre um fundo de obras para garantir a tranquilidade de todos. Como são realizadas as assembleias? As assembleias são realizadas nos meses de janeiro de cada ano. Preparamos uma pauta com os itens mais importantes e realizamos as prestações de contas do ano que passou e aprovação da previsão orçamentária. As assembleias são realizadas em Tramandaí, num salão próximo ao condomínio, pois é o período que as pessoas mais comparecem por estarem mais disponíveis. Já as assembleias extraordinárias, fora de temporada, realizo em Porto Alegre, sempre num espaço oferecido pela Auxiliadora Predial. Como você lida com o problema da inadimplência? A inadimplência sempre existe, ainda mais em um condomínio do tamanho do nosso. Acredito que estamos bem, pois nosso percentual de inadimplentes não chega a 4%. Essa foi uma postura que adotei desde que me tornei síndica, de procurar reduzir os inadimplentes que na época eram muitos, buscando negociar os pagamentos atrasados e, em último caso, recorrer ao judiciário. A vida pessoal chega a ser impactada pelas atribuições de síndico? Muito! Principalmente na época de veraneio, pois minha família quer curtir o verão comigo, mas é sempre difícil, pois fico envolvida com as questões do condomínio e durante pouco tempo “desligo” completamente. Eles realmente reclamam a minha presença, mas penso que me comprometi com essa missão e tenho que cumpri-la da melhor forma. Como você avalia o atendimento da Auxiliadora Predial? Gosto muito do atendimento da Auxiliadora Predial, principalmente do Vitor, meu assistente de condomínio. Ele é uma pessoa prestativa e está sempre disposto a me orientar quando necessário. Resolvemos os problemas de forma integrada, um ajudando o outro, pois sei que ele 14 síndico 197 O Condomínio Edifício Mar Negro, em Tramandaí, tem quase 200 apartamentos. Com 40 anos de construção, passou por grande reforma para ficar em condições precisa dar suporte a outros síndicos. Utilizo também os serviços da Auxiliadora Predial na parte de administração, financeira e assessoria, e, quando necessário, o departamento jurídico. Como você define o papel do síndico? O síndico é a pessoa escolhida para defender os interesses dos condomínios, administrar um grupo, para tornar viável a convivência harmoniosa, segura e correta.Para ser síndico são necessários paciência, inteligência, coragem e determinação, justamente para entender e assumir a administração do condomínio e de todos os serviços necessários para a sua manutenção, visando disciplinar os direitos e deveres de cada um, bem como o de viver em comunidade. Que orientação pode ser dada a um síndico de primeira viagem? Em primeiro lugar, procurar o maior número de informações de como exercer o Perfil Um lugar especial Um livro Confira o blog do Condomínio Mar Negro: http://marnegro.blog.terra.com.br Garopaba Viagem que pretende fazer Um sonho cargo, pois não é tarefa fácil. Para administrar um condomínio, seja ele pequeno ou grande, a responsabilidade será a mesma. Se o síndico não tiver experiência em contabilidade, ele deve buscar aprender ou se cercar de uma equipe, subsíndico e conselheiros fiscais, experientes que possam ajudá-lo na jornada. Eu não entendo de tudo, mas tenho um subsíndico e uma conselheira fiscal que são contadores, que auxiliam na área fiscal. A gente tem que entender de tudo um pouco. Além das questões técnicas, o síndico precisa se relacionar bem com os moradores, ter paciência, saber ouvir e dispensar a atenção adequada a cada condômino. Se você associar a isto uma preparação adequada e disposição para encarar o desafio, a gestão tem tudo para ser eficiente. A troca de experiências, inclusive, é fundamental para descobrir os caminhos de uma convivência harmoniosa. Europa, principalmente a Itália Viver bastante e com qualidade Mestre dos mestres, Augusto Cury Uma personalidade A presidente Dilma, pela coragem de administrar um país como o Brasil O vizinho ideal O que sabe conviver bem, respeitando as regras, a moral e os bons costumes Uma alegria Meus filhos O futuro Poder aproveitar com meu marido a nossa aposentadoria Ser síndico é Ser ético e respeitar o próximo Outubro-Novembro-Dezembro/2012 15 gestão Nara Janssen, síndica do Condomínio Pacific Residence Club, em Xangri-lá, lembra que, durante o inverno, os moradores só estão nos finais de semana e no verão, muitos ficam todo o período de férias Condomínios prontos para receber os veranistas O olhar atento do síndico é fundamental para manter os espaços comuns e a segurança em dia durante todo o ano A temporada de verão está chegando e, com ela, os condomínios do litoral ficam repletos de visitantes. Se ao longo do ano muitos condôminos nem aparecem pela praia, é nos meses de calor que chegam cheios de disposição para aproveitar a infraestrutura do prédio ou condomínio e descansar com a família. Aos síndicos, fica o desafio de lidar com momentos tão distintos do ano e de manter tudo pronto para receber os visitantes. Pequenas reformas, manutenção de jardins e áreas comuns, além do embelezamento do local são algumas das atividades que devem receber o olhar atento do síndico durante o ano inteiro. No Condomínio Atlântida Ilhas Park, em Xangri-lá, no Litoral Norte do Estado, apenas de 10 a 20% das cerca de 100 casas são ocupadas durante o inverno. No verão, em compensação, esse índice al16 síndico 197 cança os 80%. “Nosso maior desafio é manter a segurança com o mesmo rigor dos meses de verão”, afirma o síndico Gerson Fischmann. Morador de Porto Alegre, ele conta com a supervisão constante das agências locais da Auxiliadora Predial durante o ano. “A manutenção é feita durante o ano inteiro por empresas terceirizadas”, complementa. Neste condomínio, há atividades di- versas como recreação durante o verão e em feriadões, salões para o uso dos condôminos, quadras de tênis futebol e vôlei – todas muito disputadas pelos visitantes e moradores. “Em nosso condomínio, pelo trabalho desenvolvido, a grande maioria dos proprietários mostra-se amplamente satisfeita com as condições de conservação do condomínio, segurança e atendimento”, analisa Fischmann. Condomínio Pacific Residence Club, em Xangri-lá Área das piscinas do Atlântida Ilhas Park, em Xangri-lá. Abaixo a sala de jogos e a pista de skate Rotinas afetadas pela sazonalidade No litoral, as estações do ano ditam as atividades de manutenção dos condomínios. De acordo com a supervisora comercial da Agência Capão da Canoa da Auxiliadora Predial, Tatiani Führ, nos meses frios o foco é na manutenção. “São feitos trabalhos que não teriam sucesso com grande circulação de pessoas, como reparos em piscinas, jardins, limpezas de caixas d’água, manutenção das academias e treinamentos com os prestadores de serviços”, informa. Outro fator primordial é alinhar o trabalho de portaria e segurança, evitando a entrada e circulação de pessoas estranhas ao condomínio. Já no verão, o foco está no atendimenQuadra de tênis do Condomínio Pacific, em Xangri-lá sendo utilizada durante o mês de setembro de 2012 to aos condôminos – o trabalho intenso tem que ser perfeito, pois qualquer descuido pode prejudicar todos os moradores. “Tratamos os condomínios realmente como mini-cidades, com um gestor alocado dentro do empreendimento, responsável pelo andamento dos projetos e pela coordenação dos prestadores de serviços”, lembra Tatiani. Enquanto o gestor cuida da operacionalização do condomínio, na Agência Capão da Canoa é feito o trabalho contábil e administrativo. Para alinhar as duas frentes de trabalho, existe uma supervisão exclusiva para esse tipo de condomínios, responsável também pela sinergia entre gestores, que acaba gerando mais informações e oportunidades de negociação com fornecedores. “Essa nova estrutura proposta pelo nosso gerente Marcelo Borba de ter uma equipe focada exclusivamente no atenOutubro-Novembro-Dezembro/2012 17 gestão Playground do Condomínio Pacific em pleno desfrute durante o mês de setembro de 2012 dimento a esse tipo de condomínios está, nos seus poucos meses de implantação, gerando excelentes resultados e um aumento significativo no grau de satisfação dos síndicos e condôminos, que sentem a segurança em saber que estamos atentos a todos os detalhes”, diz Tatiani. Previsão orçamentária Na área do planejamento estratégico, é realizada a análise contábil do condomínio e se estabelecem as prioridades de investimentos e procedimentos, para preservar a saúde financeira do condomínio. Em agosto, foi lançada a Ação Verão 2013, onde serão definidos os planos de ação até o final do ano, para chegar ao veraneio com tudo em dia. “A finalidade é que os condôminos e síndicos tenham mais liberdade para aproveitar os poucos meses de calor, sabendo que as demandas estão sob controle.” Condomínio Atlântida Ilhas Park 18 síndico 197 Tatiani Fuhr é supervisora comercial da Agência Capão da Canoa da Auxiliadora Predial Cancha de bocha e campo de futebol no Atlântida Ilhas Park, em Xangri-lá Atenção às áreas comuns No Condomínio Pacific Residence Club, também em Xangri-lá, o cuidado especial durante o inverno é com as áreas de convivência. Com grande infraestrutura como piscina térmica, sauna, sala de ginástica, quadra de tênis coberta, sala de recreação, gourmeterias e restaurantes funcionando durante os feriados, a frequência de moradores é grande também nos meses frios. Tanto que neste condomínio foram realizadas atividades de dança e palestras ao longo do ano. Ações que devem se intensificar no verão, principalmente com a contratação de uma empresa de recreação, para crianças. “A grande diferença é que, no inverno, os moradores frequentam somente aos finais de semana, enquanto, no verão, muitas famílias ficam todo o período de férias escolares”, conta a síndica Nara Janssen. Os períodos de baixa frequência durante os dias da semana são, então, utilizados para intensificar a limpeza, conserto de cadeiras e materiais de piscina e demais áreas comuns. Jardinagem, segurança e manutenção dos espaços são mantidos durante todo o ano, através de empresas especializadas no Litoral. “O grande desafio pra mim que estou à frente do Pacific – mesmo que de longe, afinal resido em Porto Alegre – é fazer com que todos os prestadores cumpram suas funções”, afirma Nara. E o retorno dos condôminos, garante, tem sido bastante positivo. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 19 sustentabilidade Ser sustentável é preciso Projetos que aumentam a eficiência fazem bem às finanças e ao dia a dia dos condomínios A adoção de telhado verde ameniza a temperatura interna da edificação T ratar da sustentabilidade dentro dos condomínios é um desafio importante e inadiável aos síndicos. Medidas como o consumo mais consciente da energia elétrica e água, gerenciamento correto dos resíduos gerados e, até mesmo, a adoção de atitudes pró-ativas como o cultivo de hortas orgânicas, telhados ecológicos e jardins nas áreas comuns, proporcionam uma rotina saudável e sustentável para todos. Para ajudar a definir os pontos problemáticos e as práticas que podem ser adotadas nos condomínios – além de auxiliar essas mudanças a acontecerem, de fato – há empresas especializadas, como a Sambaqui Projetos Sustentáveis. Observar a logística dos resíduos – desde a produção nos apartamentos até 20 síndico 197 o descarte final, garantindo que se dê o destino correto – e avaliar se há consumo excessivo de água e luz são alguns dos primeiros passos para dar um diagnóstico de como vai a sustentabilidade do condomínio. “Estudar os processos traz enorme ganho ao condomínio, seja na contribuição com o ideal de sustentabilidade ou com o retorno financeiro”, explica o consultor da Sambaqui, o biólogo Gabriel de Souza. Alterações de equipamentos e pro- cessos trazem ganho imediato. Mas existem outros que são perceptíveis a longo prazo, como um bom gerenciamento de resíduos, que evita o surgimento de vetores (baratas, ratos, moscas), dispensando a dedetização, por exemplo. Utilizar local correto para descarte de óleo de cozinha pode evitar o entupimento da rede de esgoto. E, principalmente, o treinamento e a conscientização de funcionários e moradores com ações em dias comemorativos, palestras e até peças de A Lei 12.305 de 2010 institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos e altera a Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, determinando que para todos os tipos de lixo deverão ser esgotadas as possibilidades de tratamento e recuperação por processos tecnológicos disponíveis e economicamente viáveis, e somente o que realmente não é possível reciclar deverá ir para os aterros sanitários. Como começar? Ações simples, do dia a dia, podem representar um ganho na sustentabilidade do condomínio. Siga essas dicas e avalie se o seu ambiente precisa de ajustes. Estude a instalação de sensores de presença para a energia elétrica. Ecotelhado Cisterna capta água da chuva teatro. “Este é o investimento de melhor custo benefício”, garante Souza. também a opção de aumentar a área permeável, substituindo o concreto dos condomínios por vegetação, pisograma ou concregrama – aqueles pisos furados colocados em estacionamentos, onde intercala-se concreto e grama. “São ações que contribuem na prevenção dos alagamentos em dias de chuvas nas grandes cidades, pois com a absorção da água, menor quantidade vai para a rede fluvial”, define o biólogo. Mais verde Outra opção para os condomínios é aumentar a área verde e, com isso, melhorar a qualidade de vida no local. Grandes projetos em que cada condômino compreenda o seu papel são excelentes alternativas para melhorar também a convivência entre os vizinhos. A arborização da cobertura com mudas nativas é uma das escolhas sustentavelmente corretas. “A utilização de coberturas verdes contribui para a cidade, auxiliando na redução do fenômeno ‘Ilhas de Calor’, que se dá pelo fato dos conglomerados possuírem muito concreto, fazendo com que as temperaturas nas áreas urbanas sejam mais elevadas”, explica Souza. Já as hortas orgânicas tratam-se de canteiros divididos em espaços reservados a cada apartamento interessado. Há Reavalie a necessidade de alguns pontos de iluminação Preveja a instalação de fotocélulas em locais naturalmente iluminados Analise mensalmente o consumo de água e veja se não existe um aumento gradual ou grandes variações Evite o uso desnecessário de água para limpeza de calçadas Verifique como funciona o descarte dos resíduos do condomínio, se existe um comprometimento com os horários da coleta seletiva e com os resíduos especiais Crianças respondem bem aos estímulos de proteger à natureza. Estimule-as a participar Lixo no lugar certo A preocupação com o descarte correto do lixo está presente em diversas ações e campanhas nos âmbitos público e privado. Criar o hábito de separar os resíduos e encaminhá-los para reciclagem e reaproveitamento, no entanto, ainda é um grande desafio dos condomínios. Mesmo que exista uma legislação específica (veja quadro), muitos cidadãos e instituições ainda não despertaram para a importância da reciclagem. Oriente os condôminos e levar temas como a separação dos resíduos e a importância da colaboração nas reuniões e assembleias Perceba a possibilidade de tornar o condomínio mais verde, seja na cobertura, jardins ou garagens Identifique vazamentos que aumentem o gasto de água Identifique tecnologias ultrapassadas que possam ser substituídas e gerar economia ao condomínio Outubro-Novembro-Dezembro/2012 21 capa Trabalhar em casa é tendência nos condomínios A utilização de espaços residenciais como home offices já faz parte da realidade e síndicos devem ter bom senso na hora de administrar possíveis conflitos U m assunto delicado tem permeado as discussões em várias reuniões condominiais. A existência de home offices – pequenos comércios ou escritórios dentro das residências – causa discordâncias e altera a rotina dos condomínios. É tendência que os profissionais liberais ou pequenos empreendedores transformem o seu apartamento ou casa dentro de condomínio horizontal em escritório. Ali são desenvolvidas parte ou a totalidade das tarefas de trabalho, sem a necessidade de deslocamento até uma empresa. Comum nos Estados Unidos e na Europa, é uma prática que vem se difundindo amplamente no Brasil. Principalmente em função dos avanços tecnológicos e o facilitado acesso à internet e aos bancos de dados virtuais. Este tipo de negócio já é tão comum que novos empreendimentos estão reservando, inclusive, um espaço diferenciado para reuniões de trabalho em áreas comuns. São pequenos escritórios equipados com mesas, internet sem fio e projetores, ideal para receber clientes e fornecedores. Na Capital, por exemplo, há pelo menos três condomínios finalizados ou em construção com esse tipo de perfil. Assunto é polêmico Utilizar o espaço que deveria ser para residência em ambiente profissional, no entanto, pode acabar gerando conflitos entre a vizinhança. O trânsito de clientes e entregadores, as demandas de autorização de entrada à portaria e até a alteração de fachada com placas pode causar incômodo aos moradores. Cabe ao síndico, nesses casos, ter tranquilidade para gerir a questão. Na opinião do consultor jurídico da Auxiliadora Predial, Pedro Becker, a pa22 síndico 197 lavra de ordem, nesse momento, é o bom senso. A sociedade está em modificação muito rápida e a legislação sempre vem na sequencia. Ou seja, ainda não há definições legais sobre o tema que discipline a forma de se comportar frente aos novos tempos. Se atualmente a maioria das convenções negam a possibilidade do trabalho profissional em condomí- nios, mais tempo menos tempo, isto deverá mudar. “Conflitos que envolvam essa ordem de comportamento, se em Juízo, terão tratamento especial e formador. Claro que as convenções poderão prever essa nova forma de comportamento mas, até termos uma atividade padronizada e aceitável, levará tempo”, pondera. Entre Prós e contras de trabalhar em casa Pontos favoráveis Evita deslocamentos no trânsito, tendo ganho de tempo e redução de despesas com locomoção. Economia com valores de aluguel, taxas (como luz e água), cotas condominiais e imposto territorial urbano, entre outros. Normalmente, os apartamentos já têm infraestrutura para o uso de computadores e até redes wireless de uso pessoal que são aproveitadas para as rotinas da empresa/trabalho. Horário flexível e a possibilidade de trabalhar à noite e nos finais de semana. Redução do estresse e equilíbrio da vida familiar. Pontos desfavoráveis Alteração da rotina dos condomínios, que precisam estar atentos à ampliação da circulação de prestadores de serviço, como motoboys e visitantes. Colocação de placas identificando os serviços desagrada moradores. Utilização das caixas de correspondência internas para divulgação de folders e cartões de visita desgosta moradores. Invasão da privacidade dos moradores que compraram o imóvel somente para morar e têm que conviver com rotinas comerciais. Crescimento dos riscos relativos à segurança. Necessidade de disciplina permanente. Dificuldade de manter o foco, em função das rotinas domésticas estarem presentes. Interrupção constante nas atividades, seja por conta do barulho externo (prédios residenciais não estão preparados para rotinas comerciais), seja por outras demandas domésticas, como familares, telefone e interfone. Isolamento, falta de convivência interpessoal. os assuntos que mais deverão permear as discussões, afirma o advogado, estão a segurança e a multiutilização da economia com maior fluxo de pessoas. “Bom senso é o que deverá prepronderar até que a legislação regulamente a atividade nos seus diversos aspectos”, afirma. Prática causa desconforto entre os condôminos Em alguns condomínios o assunto é tão polêmico que chega a causar um mal-estar entre os vizinhos. Um síndico que preferiu ter sua identidade mantida em sigilo, narrou que pelo menos há dois anos, a instalação de um escritório no condomínio de casas que atua é motivo de discordâncias. “Mesmo que a nossa convenção afir- me que é um espaço exclusivamente residencial, estamos enfrentando a situação na qual um morador montou um negócio na residência e os vizinhos estão se sentindo incomodados, com a privacidade do condomínio invadida”, afirma. Por se tratar de um condomínio pequeno, no entanto, os próprios vizinhos não se dispõem a fazer uma reclamação formal, para tentar manter a harmonia no espaço. As queixas ao síndico, no entanto, são frequentes. “É diferente eu trabalhar em casa e receber muito eventualmente um colega ou cliente para reunião. O que está acontecendo no condomínio são interferências diárias de prestadores de serviço e funcionários diretos, que trabalham diariamente no local”, relata o síndico. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 23 capa Das reclamações que recebe, a questão de segurança está em primeiro lugar, diz o síndico. No entanto, há também uma questão trabalhista envolvida na situação. “O porteiro do condomínio acaba sendo utilizado para liberar ou não a entrada desses trabalhadores, orientar, atender. Em um prédio comercial, isso é função da portaria, mas em um condomínio residencial não”, alega o síndico que preferiu não ser identificado. No intuito de tentar resolver a situação, o síndico irá marcar uma assembleia onde os condôminos serão chamados a votar por seguir a convenção e não permitir que haja atividade comercial no condomínio ou abrir essa exceção. Um prédio e duas realidades No Condomínio Edifício Vera Cruz, no bairro Floresta, a síndica Adalina Moraes Marques tem se deparado com circunstâncias bem distintas. Há duas situações de home offices no edifício mas, enquanto uma delas nem chega a ser conhecida por outros moradores, a outra tem sido alvo de reclamações dos condôminos. Vinícius Gomes trabalha com informática e é contratado de uma empresa norte-americana de hospedagem de sites. A rotina de Vinícius Gomes, que trabalha no Edifício Vera Cruz, no bairro Floresta, em Porto Alegre, não interfere em nada na vida dos vizinhos Toda sua plataforma de trabalho é online e seu único instrumento para o exercício da profissão é um computador, que foi acomodado dentro do quarto do rapaz. “Aqui eu atendo os clientes, faço conferências com outros profissionais da empresa e tenho meu rendimento monitorado virtualmente”, explica. “A grande vantagem é que faço tudo isso sem precisar enfrentar trânsito ou mau tempo.” Como não realiza reuniões ou atendimentos presenciais, o seu home office não interfere no dia a dia dos outros Adalina Marques é síndica do Edifício Vera Cruz, onde há os dois exemplos de home office: o que atrapalha e o que não traz nenhum transtorno ao Condomínio 24 síndico 197 condôminos. “Acho que a única vez que eu recebi algo físico foi meu contrato assinado, que veio por Sedex, em junho”, relata. Questão da segurança preocupa No mesmo prédio, no entanto, um outro morador possui uma revenda de produtos para computadores e recebe tanto fornecedores, como clientes em busca de peças, quase que diariamente. De acordo com Adalina, isso tem causado um problema de segurança no local. “Não temos porteiro, então qualquer pessoa que toca o interfone entra, sem controle algum”, relata. Para a síndica, o trânsito de pessoas estranhas pode aumentar a incidência de roubos e furtos nas residências. Como já há reclamação de outros moradores, Adalina estuda, agora, as convenções para saber qual atitude tomar. O Condomínio Edifício Vera Cruz possui sala comercial em seu térreo, por isso pode haver alguma dificuldade em resolver a questão pelas regras condominiais. “Mais fácil seria poder contar com o bom senso de todos os moradores. É possível ter um home office sem interferir na vida dos vizinhos. Basta que o condômino venha até a portaria para receber seus clientes, evitando que pessoas estranhas se aproveitem das oportunidades para entrar no prédio e causar algum dano”, dá a receita. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 25 gestão Certificação digital dos condomínios entrou em fase final Admissão ou demissão de funcionários são algumas das operações só possíveis com o CNPJ eletrônico G rande parte dos condomínios clientes da Auxiliadora Predial regularizaram a certificação digital, atividade iniciada no final de 2011 e ainda em curso. Regulado por Instrução Normativa federal, o processo é obrigatório. Conforme orienta o responsável pela área Contábil da Auxiliadora Predial, Jens Voelcker esse documento é como uma carteira de identidade para ser utilizada nos meios eletrônicos, como a internet, computadores e celulares. Agora, as informações referentes ao recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), à seguridade social (INSS) e outros benefícios dos funcionários das edificações deverão ser, obrigatoriamente, transmitidas ao canal Conectividade Social da Caixa Econômica Federal, via internet e assinadas digitalmente. A Auxiliadora Predial realizou parceria com a empresa Safeweb Segurança da Informação, a fim de facilitar o encaminhamento da certiticação para seus clientes. Os gestores das edificações – como responsáveis legais por elas – compareceram em datas pré-agendadas nas agências da Auxiliadora Predial de seu relacionamento e efetuaram a emissão do CNPJ do condomínio. “Buscamos proporcionar conforto, comodidade e segurança aos clientes. Como o processo é concluído em minutos, eles ganham tempo e agilidade”, lembra Sandra Cronhal, assistente financeiro, dedicada ao processo de certificação dos condomínios da Auxiliadora Predial, explicando que parte da documentação necessária foi separada e organizada com antecedência, para maior brevidade no tempo de atendimento. Paulo Roberto Redel, síndico do Condomínio Geneve, no bairro Auxiliadora, em Porto Alegre, realizou a certificação digital em menos de 15 minutos. “Foi rápido e prático, não precisei me envolver nem com o agendamento”, lembrou Ângela Duarte Testa, síndica do Condomínio Vila Verde, no bairro Mont’ Serrat, na Capital: “Achei boa a iniciativa da Auxiliadora Predial, pois não precisei me deslocar e enfrentar filas na Caixa Econômica Federal”, opinou O que é certificação digital ou CNPJ eletrônico As informações de pagamentos de benefícios, admissão, demissão etc., dos funcionários de condomínios são transmitidas para o governo por meio da Conectividade Social, utilizando um sistema exclusivo da Caixa Econômica Federal. Portanto, será necessário e obrigatório que todos os condomínios recebam um “e-CNPJ”, que é um CNPJ Digital, gravado em um cartão com chip ou Token, onde são registradas todas as informações legais do condomínio e de seu responsável (o síndico). O processo de emissão desse “e-CNPJ” é o que é chamado de Certificação Digital. 26 síndico 197 Entre as dificuldades que podem ser enfrentadas pelos síndicos que não realizarem a certificação estão a impossibilidade de informar afastamentos, rescisões, recolhimentos de FGTS executados. Jens Voelcker ressalta ainda que uma nova assinatura digital deve ser feita a cada mudança de gestor. Até o presente momento, não existe multa pelo não cumprimento da lei. O impacto maior será para os condomínios que têm funcionários, pois não conseguirão fazer operações de movimentação e liberação do FGTS dos mesmos e, com isso, correm o risco de serem multados pela fiscalização dos órgãos reguladores. Ainda sem certificação? Caso ainda não tenha providenciado o CNPJ eletrônico, o síndico deve procurar o seu assessor de condomínio para obter informações. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 27 geral A fluorescente quebrou, e agora? Resíduos de lâmpadas fluorescentes são prejudiciais à saúde. Saiba como proceder em caso de quebra O uso da lâmpada fluorescente garante economia para os condomínios. Além de mais durável, ajuda a reduzir os gastos com energia elétrica. Com diversas apresentações, entre elas a forma pequena e compacta, passou a ser bastante utilizada nas áreas de uso comum dos prédios. No entanto, apesar da praticidade, ela contém mercúrio, um componente químico que pode ser bastante prejudicial à saúde. É por causa dele que o descarte desses equipamentos deve ser feito com muito cuidado – a lâmpada não deve ser quebrada, nem descartada no lixo comum. Tratando-se de um metal pesado e tóxico, o mercúrio traz riscos a quem manusear a lâmpada quebrada e também ao meio ambiente, em caso de descarte direto na natureza. Ao ser inalado, A Rede Zaffari de Supermercados está implantando em suas lojas um local para descarte de fluorescentes, pilhas e baterias 28 síndico 197 o metal pode causar problemas neurológicos e intoxicação. Na questão ambiental, pode contaminar mananciais de água, prejudicando animais e plantas do ecossistema. Conforme o engenheiro químico do Departamento Municipal de Lixo Urbano de Porto Alegre (DMLU), Eduardo Fleck, esse tipo de resíduo deve retornar ao fabricante ou comércio que vendeu ao consumidor. “Uma lei federal implantou o conceito de logística reversa para esses e outros resíduos do pós-consumo. Em Porto Alegre, dada a impossibilidade legal de a prefeitura recolher e destinar tais resíduos, as soluções estabelecidas pelos instrumentos regradores locais conduzem à responsabilidade do consumidor entregar os resíduos às casas e comércio de aquisição”, explica. Depois de recebidas pelos fornece- Legislação A Lei Federal 12.305/2010 implantou o conceito de logística reversa para os resíduos considerados perigosos ou tóxicos, como as lâmpadas fluorescentes. Por liberarem o mercúrio, que é prejudicial à saúde e o meio ambiente, essas lâmpadas não podem ser descartadas no lixo doméstico. A legislação prevê uma responsabilidade compartilhada pelo ciclo de vida dos produtos os fabricantes, importadores, distribuidores, comerciantes, consumidores e os titulares dos serviços públicos de limpeza urbana. Determina, em seu artigo 33, que indústria e governo devem estruturar e implementar um sistema de logística reserva, mediante retorno dos produtos para os fornecedores após o uso pelo consumidor, de forma independente do serviço público de limpeza urbana. Em Porto Alegre, uma lei municipal prevê que o consumidor pode entregar as lâmpadas diretamente ao comércio onde foi adquirida. dores, essas lâmpadas são levadas às chamadas plantas de descontaminação. Lâmpadas devem ser entregues inteiras O interior do tubo das lâmpadas fluorescentes é revestido com uma poeira que contém diferentes substâncias tóxicas, como vapor de mercúrio, óxidos de metais pesados e também soldas de chumbo. Por isso, elas devem ser mantidas sempre inteiras, para o descarte. Como armazenar dentro do condomínio As lâmpadas devem ser guardadas em um local de nenhuma ou pouca circulação. Não devem ser colocadas diretamente no chão, e, sim, em um estrado de madeira. Necessitam ser dispostas na horizontal, nunca em pé, encostadas em uma parede. E se quebrar! Se, por acidente, uma lâmpada se quebrar, o ideal é que se retire crianças e animais do entorno, além de abrir portas e janelas para arejar o espaço. O gás que é liberado não deve ser inalado. “Depois de quebrada, o gás mercúrio se dissipa, portanto essa lâmpada passa a ser um resíduo comum. Nesses casos, além do cuidado para não inalar o ar tóxico, deve-se colocar os restos em um jornal ou dentro de uma garrafa e descartar no lixo comum.”, explica o auxiliar de serviço técnico do DMLU, Paulo Ricardo Alves Guimarães. Auxiliadora Predial oferece local para descarte A Agência Petrópolis (Rua Lucas de Oliveira, 1969) possui coletor de lâmpadas e baterias. Após o armazenamento correto (utilizando embalagens apropriadas e reutilizadas) as lâmpadas são encaminhadas ao destino final, onde sofrem descontaminação e reciclagem. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 29 jurídico Exigências da lei para alterar o regimento interno Quórum para mudança do Regimento Interno é responsabilidade do condomínio. Mas é bom ficar atento, porque a lei permite outras interpretações O Código Civil, implementado em 2002, modernizou uma série de normas e criou outras tantas, visando tornar o convívio social melhor ou, pelo menos, juridicamente mais fácil de tratar. Mas algumas das alterações propostas pelo Código mais confundiram do que de fato ajudaram, como no caso da quantidade mínima de pessoas necessária para alterar o Regimento Interno de um condomínio. Antes, o que valia era a redação encontrada no artigo 9º da Lei nº 4.591/64, que não exigia quórum qualificado na assembleia para aprovação do Regimento Interno. Ou seja, as alterações poderiam basicamente ser feitas independentemente da quantidade de pessoas que aceitassem o que fosse acertado em uma reunião oficial. 30 síndico 197 Fim da necessidade de quórum especial Com o advento do chamado Novo Código Civil a situação mudou, exigindo, de acordo com o artigo nº 1.351, pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos para que se pudesse proceder alguma alteração. Porém, em 2004, o texto foi alterado por força da Lei nº 10.931/04 que estipulou, desde então, não ser mais necessário quórum especial para proceder a alterações no Regimento Interno, ficando a cargo do próprio condomínio estabelecer esse número mínimo de pessoas. ração de Regimento Interno, de maneira geral, foi mitigado, estabelecendo-se majoritariamente nas Convenções da época, quóruns menores tanto para a aprovação quanto para a alteração dos Regimentos Internos. Tal opção, realmente, penso ser muito melhor, mais maleável, já que trata de regrar as relações de convívio que se modificam no tempo e em decorrência das alterações sociais que também sofrem variações e, portanto, devem ser mais maleáveis”, pontua. Entendimentos diversos O advogado ressalta, no entanto, que é possível haver outras interpretações a respeito do assunto. “Alguns inclusive entendem não mais ser necessário quórum algum. Mas como afirma Miguel Reale Jr., um dos mentores do Código Civil em vigor, este é o Código Cidadão, e explica que por isto tem muitos dispositivos por vezes imprecisos e ambíguos para que o juiz, ao interpretá- lo, tenha mais liberdade”, aponta Becker. Regimento é subordinado à Convenção Para o advogado e consultor jurídico da Auxiliadora Predial, Pedro Becker, continua existindo a necessidade de quórum especial de 2/3 dos condôminos para a alteração do Regimento Interno, uma vez que ele está subordinado a Convenção do Condomínio – que é o principal conjunto de normas que rege as relações entre os condôminos e, em especial, disciplina o uso das partes comuns do condomínio. “Em que pese alterada a redação do artigo 1.351 pela supressão havida em decorrência da lei nº 10.931/2004, permanece em sua redação atualizada a necessidade do quórum de 2/3 para a alteração da Convenção e, como tal, da mesma forma que necessário este quórum para a alteração do Regimento Interno constante do transcrito”, explica. Até a implantação do Novo Código Civil, Convenção e Regimento podiam ser tratados separadamente, como consta na Lei nº 4.591/64 e, desta forma, serem alterados com número diferente de participantes. “Neste período, o quórum para alteOutubro-Novembro-Dezembro/2012 31 segurança Fogo se combate com prevenção Final do ano é hora de renovar o Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio, um documento importante e que pode salvar vidas C arga e posicionamento de extintores, rotas de fuga, sinalizações de emergência e até os locais adequados para acomodação de botijões de gás. Tudo isso pode parecer corriqueiro e até óbvio, mas são ítens que requerem a máxima atenção e, por isso, fazem parte do Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCI), um documento que todo condomínio deve ter e que precisa ser renovado a cada final de ano ou a cada dois anos, dependendo do caso. Em Porto Alegre, diferentemente de todas as outras cidades do Estado, ele é regido pela Lei Complementar nº 420/98, mas seu objetivo é o mesmo: avaliar os pontos fracos do edifício e procurar soluções para reduzir a possibilidade de ocorrência de um incêndio, proteger a vida dos moradores, minimizar a propagação do fogo e reduzir os danos materiais. O Plano também informa como agir, a importância de detalhar as rotas de fuga da edificação e ainda, como utilizar corretamente os equipamentos de segurança. São medidas essenciais que fazem a diferença em casos de fogo fora de controle. “Para apontar cuidados e adequar recursos necessários, todos os condomínios são obrigados a elaborarem o seu PPCI e a contarem com o Alvará de Prevenção e Proteção Contra Incêndios do Dois tipos de planos de prevenção Alguns condomínios, devido a sua características estruturais, podem apresentar um outro tipo de Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndios, o Plano Simplificado de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PSPCI), o que altera um pouco as exigências por parte dos organismos competentes. A diferença está basicamente no tamanho do condomínio, já que edifícios menores apresentam menos riscos de incêndio. Por isso, em 2002, foi instituída a Portaria nº 138 que diz que poderá ser apresentado um Plano Simplificado de Prevenção Contra Incêndios as edificações com área total edificada de até 750 metros quadrados; com até três pavimentos; ou que exigirem prevenção apenas por sistema de extintores de incêndio, sistema de iluminação de emergência e sistema de sinalização básica e complementar. 32 síndico 197 Arquivo Corpo de Bombeiros Corpo de Bombeiros”, resume Paulo Roberto Ferraz, perito técnico e engenheiro de Segurança do Trabalho. Renovação do alvará O alvará deve ser renovado a cada dois anos para ocupações de riscos leves (como os condomínios residenciais) e anualmente para as de médio e grande (como as edificações mistas – residencial e comercial). No Estado, a fiscalização é feita pelo Corpo de Bombeiros (responsável também pela emissão do alvará), mas em Porto Alegre ela também é efetuada pela Secretaria Municipal de Obras e Viação (Smov). “A elaboração do Plano de Prevenção Contra Incêndio deve ser executada por empresas ou profissionais liberais registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado com supervisão do Responsável Técnico, que pode ser um engenheiro, engenheiro de Segurança do Trabalho ou arquiteto”, explica Ferraz. Por ser um documento obrigatório, sua não apresentação acarreta notificação e penalidades. A multa por atraso em sua apresentação é de 75 Ufirs (Unidade Fiscal de Referência*, que em 2012 está em R$ 2,2752) e nas situações de demora no atendimento, há advertência e são cobradas 50 Ufirs para cada item não colocado ou regularizado. Outra exigência para os condôminos é de participarem de um curso de combate contra incêndio e primeiros-socorros, ministrado pelo Corpo de Bombeiros ou empresa especializada. Tem validade de quatro anos e duração de cinco/horas aula. O número de participantes varia conforme a área do local e quantidade de funcionários. PPCI deve ser renovado a cada final de ano ou a cada dois anos, dependendo do caso. Curso para moradores ministrado no Corpo de Bombeiros agora tem validade de quatro anos Como prevenir as principais causas de incêndio Más condições das instalações elétricas Ao reformá-las, é importante contratar profissionais e empresas legalmente habilitados, assim como evitar sobrecarregar as ligações existentes (evitando o excesso de utilização de “Tês”) e utilizar disjuntores adequados às instalações, de acordo com o projeto elétrico. Acidente doméstico É preciso ter cuidado para não acender velas ou incensos próximos a materiais de fácil combustão (como papéis, cortinas, entre outros), não esquecer cigarros acesos enquanto for realizar outra atividade e não aquecer demasiadamente os óleos vegetais ao preparar frituras. Fonte: Paulo Roberto Ferraz - engenheiro de Segurança do Trabalho e perito técnico. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 33 geral De olho no Laudo de Inspeção Em estudo, a possibilidade de prorrogação dos prazos para entrega dos laudos Informações sobre o LTIP 1) O que é o LTIP? O Laudo Técnico de Inspeção Predial é um documento obrigatório a todos os edifícios, que serve para atestar a segurança das edificações e indicar problemas ou risco de acidentes, bem como emitir as recomendações a serem adotadas para obter o Certificado de Inspeção Predial (CIP) – emitido por órgão público. 2) Quem pode emitir o LTIP? Profissionais habilitados pelo CREA-RS ou CAU-RS. 3) Quem deve providenciar o LTIP? Esse laudo deve ser emitido para prédios com mais de 10 anos de idade e, dependendo das características do prédio, o laudo precisará ser renovado periodicamente. 4) Como saber a idade do prédio? Para a emissão do LTPI, a idade é contada a partir da emissão da carta de Habite-se do edifício. Poderão receber laudo específico: elevadores, caldeiras e instalações de gás, entre outros M anter um edifício em boas condições é um desafio diário para qualquer síndico. Agora, uma nova exigência legal deve ser considerada quando o assunto é manutenção preventiva. Em abril deste ano foi promulgado o Decreto-lei número 17.720, que regulamenta o controle e a manutenção preventiva de edifícios através do Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP). O documento vem para auxiliar o artigo 10 da Lei Complementar número 284, de 27 de outubro de 1992, no que diz respeito ao controle da manutenção preventiva das edificações e seus equipamentos. Em resumo, significa que o prédio e suas dependências deverão ser inspecionados por um profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-RS). Caso isso não seja feito, o condomínio poderá ser multado. A Auxiliadora Predial estruturou um grupo de profissionais, entre arquitetos e engenheiros que ficarão à disposição dos condomínios para a realização desse serviço. Caso o síndico opte por contratar alguém de sua escolha, ele deverá informar a imobiliária para que ela saiba que o trabalho está sendo efetuado. 34 síndico 197 5) Quais são os prazos para emissão do LTIP? O Decreto concedeu prazos para apresentação dos laudos, conforme a idade de cada prédio, a contar da data de emissão do decreto (ou seja, do dia 2 de abril de 2012): Prédios com mais de 30 anos: prazo de 180 dias Prédios com idade entre 15 e 30 anos: prazo de 270 dias Prédios com idade entre 10 e 15 anos: prazo de 360 De acordo com Adriano Goularte, secretário da Smov, a Secretaria estuda a possibilidade de prorrogação dos prazos finais de entrega dos laudos. 6) Quais pontos específicos é preciso tomar cuidado redobrado? Os sistemas mecânicos, elétricos ou complementares das edificações, tais como elevadores, caldeiras, instalações de gás, prevenção contra incêndio, acústica, instalações hidrossanitárias, pára-raio, entre outros, poderão receber laudo específico de acordo com a legislação vigente, expedidos por responsáveis técnicos habilitados junto ao CREA-RS ou CAU-RS, conforme suas atribuições legais. 7) Qual a punição para quem não emitir o LTIP? A não apresentação do laudo ou o não atendimento de cada uma de suas recomendações acarretará multas mensais, de valor progressivo. As multas são cobradas em Unidade Financeira Municipal (UFM), afixada em 2012 no valor de R$ 2,7778. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 35 segurança Sinal de alerta Entradas e saídas dos veículos devem estar sinalizadas para garantir segurança dos transeuntes O tópico segurança costuma ser levado muito a sério por quem cuida de um condomínio. No entanto, essa preocupação, muitas vezes, precisa se estender para além dos limites dos edifícios, como é o caso das sinalização das garagens. Mais do que o rebaixamento e demarcação da área onde os veículos entram e saem 24 horas por dia, sem aviso prévio, é preciso pensar em quem está do lado de fora. É quando se fazem necessários os sinalizadores de garagem, dispositivos simples, mas de necessidade inquestionável em qualquer garagem de condomínio. Locais onde são obrigatórios Os sinalizadores – ou sinaleiras – estão previstos no Artigo nº 86 do Código de Trânsito Brasileiro, instituído em 1997. Segundo ele, os locais destinados a postos de gasolina, oficinas, estacionamentos ou garagens de uso coletivo deverão ter suas entradas e saídas devidamente identificadas, na forma regulamentada pelo Conselho Nacional de Trânsito (Contran). O Contran, por sua vez, instituiu, em na Resolução nº 38 publicada em 1998, que as entradas e saídas, além do rebaixamento da guia (meio-fio) da calçada, deverão ser identificadas pela instalação, em locais de fácil visibilidade e audição aos pedestres, de dispositivo que possua sinalização com luzes intermitentes na cor amarela, bem como emissão de sinal sonoro. 36 síndico 197 Os sinalizadores são imprescindíveis, especialmente nas garagens que estão fora do alcance de visão dos pedestres Condomínios devem instalar e manter os sinalizadores O Código de Trânsito Brasileiro não prevê padrões para os dispositivos ou mesmo a quem compete sua fiscalização. Em Porto Alegre, o poder público apenas intervém no caso de irregularidades que incomodem a vizinhança – como um sinal sonoro em nível muito elevado ou que toque constantemente. Ou seja, é de responsabilidade do condomínio a compra, instalação e manutenção do equipamento mais adequado para a suas necessidades. Os equipamentos são facilmente encontrados em lojas de materiais elétricos e possuem pouca variedade de modelo e preço – ficam entre R$ 130 e R$ 200 em média – e funcionam em sistema bi-volt (110v / 220v), compostos basicamente por duas lâmpadas incandescentes de 40 ou 50 watts recobertas por lentes de acrílico (geralmente nas cores amarela e vermelha) montadas sobre uma haste ou chapa de aço galvanizado e, em alguns casos, acompanhadas de uma pequena sirene e/ou uma placa aler- tando sobre a entrada e saída de veículos. Equipamento deve se destacar da fachada Segundo o engenheiro de Trânsito Caio Augusto Mathias, seja qual for o modelo de sinalizador adquirido, o importante é que ele não se confunda com a fachada do prédio e seja visível não somente para os pedestres na calçada, mas também para os outros veículos que estão trafegando na rua no momento do acionamento da garagem. “Como qualquer equipamento de segurança, o sinalizador de garagem precisa funcionar como tal. Ele deve indicar, de maneira clara, que há ali um risco em potencial e, portanto, precisa ser respeitado”, define Mathias. Modelos ajustáveis à realidade do prédio A maioria dos modelos pode ser ajustado de acordo com a necessidade do condomínio. Em alguns casos, por exemplo, as luzes podem ficar piscando o tempo todo e a sirene só ser acionada quando a garagem estiver de fato sendo usada. Ou então deixar que o equipamento emita o alerta visual e/ou sonoro apenas quando o portão se abrir. Para o engenheiro, a primeira opção é a mais adequada. “As luzes piscando chamam a atenção e fazem com que o transeunte, que pode estar distraído, adote uma postura de alerta e passe com mais cuidado na frente da garagem, ficando de olho no portão ou na possível saída de um veículo”, pontua, lembrando que o equipamento é ainda mais necessário em caso de garagens que estão fora do alcance de visão de pedestres e veículos. “Estacionamentos subterrâneos são pontos muito perigosos, porque o veículo que sai deles precisa arrancar com mais força. Nesses casos, todo o cuidado é pouco para evitar um acidente grave, sendo fortemente recomendado também conscientizar os próprios condôminos do risco ali existente”, reforça Mathias. Outubro-Novembro-Dezembro/2012 37 geral Decoração de ambientes ecologicamente correta Condomíninos podem utilizar o produto em recepções e áreas de convivência A desivos e papéis de paredes já são alternativas conhecidas para repaginar um ambiente de forma rápida e sem mudanças estruturais que tragam as complicações de uma obra. Revolucionando este segmento do mercado de decoração, o screenwall aparece como uma opção para quem quer as vantagens citadas anteriormente com um valor agregado: utilizar um produto feito de material reciclado e ecologicamente correto. O screenwall tem como principal diferencial a possibilidade de personalização, já que o cliente pode escolher a imagem que será impressa, no tamanho desejado para ser aplicada na parede ou móvel (biombos, balcões, painéis). O único pré-requisito é que ela tenha alta resolução. A empresa oferece um banco de mais de 800 imagens para os clientes, sugerindo também cores e a aplicação mais adequada. Além dessa flexibilidade na hora de escolher a imagem que ficará na parede do apartamento, área de convivência ou recepção, o screenwall é aplicado pela própria empresa com uma cola especial e orgânica, seguindo o padrão ecologicamente correto que confere à empresa o selo Ecofriendly (amigo do meio ambiente). Conheça mais o produto O screenwall é uma linha de revestimento decorativo, que além de ser produzido a partir da reciclagem de garrafa pet também pode ser produzido com materiais texturizados. O processo de fabricação é a impressão digital e para isso a Versátil I.D, a empresa fabricante, adquiriu um equipamento específico, no qual a tinta utilizada não contém agentes agressivos ao meio ambiente, como é comum nesse tipo de máquina. O produto tem fácil aplicação, alta durabilidade, não rasga e 38 síndico 197 possui textura leve, aliando beleza e sustentabilidade. A imagem de 1,5 x 2m já instalada está custando R$ 590. Uma outra vantagem apresentada pela diretora da empresa, Cris Ricco é a possibilidade do revestimento cobrir imperfeições na superfície “Como a aplicação não requer nenhuma preparação da parede, móvel ou objeto, é possível disfarçar buracos e pequenos desníveis, assim como, evitar uma preparação pré- via mais complexa da superfície e mais gastos para o cliente”, completa Cris. A durabilidade do material também impressiona. Em muitos casos, o papel de parede e o adesivo são mais sensíveis à ação do tempo e alterações climáticas, como a umidade. O material utilizado para a produção do screenwall é mais resistente e robusto, podendo ser limpo com um pano úmido, sem perigo de arranhões. Aplicação nos condomínios Segundo a arquiteta Andressa Venturini, o screenwall também é uma boa alternativa para condomínios, que podem utilizar o revestimento em áreas de recepção e de convivência. “É um recurso que temos para tornar qualquer ambiente agradável e sofisticado, sem agredir o meio ambiente e com inúmeras possibilidades de personalização”, lembra a arquiteta Cris Rigo. Mais informações: www.screenwall.com.br ou fone (51) 3779.4707 ADVOGADOS CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA ALARMES alimentos ELEVADORES ARQUITETURA BOMBAS E MOTORES EXTINTORES DE INCÊNDIO CAIXA D’ÁGUA - IMPERMEABILIZAÇÃO FACHADAS CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA Outubro-Novembro-Dezembro/2012 39 FERRAGENS jardins - máquinas hidrômetros IMPERMEABILIZAÇÕES LAUDOS - MARQUISES INCÊNDIO - PREVENÇÃO INSTALAÇÕES ELÉTRICAS limpeza terceirizada jardins - máquinas manutenção predial 40 síndico 197 manutenção predial PINTURAS material de limpeza monitoramento de alarmes PAINÉIS DE MEDIDORES PINTURAS Outubro-Novembro-Dezembro/2012 41 portaria e limpeza RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL segurança do trabalho serviços de tecnologia TELHADOS portas automáticas PORTEIROS ELETRÔNICOS 42 síndico 197
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