Credit Suisse Real Estate Fund International

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Schweiz: Nur für qualifizierte Anleger
gemäss Art. 10 KAG und Art. 6 KKV
Kapitalerhöhung 2015
Real Estate Investment Management
Oktober 2015
Kapitalerhöhung November 2015 – weshalb teilnehmen?
Argumente auf einem Blick:
 Robust hohe Ausschüttungsrenditen des Produkts bleiben attraktiv im
aktuellen Negativzinsumfeld
 Hohe Diversifikationswirkung zu Aktien, Obligationen und Schweizer
Immobilienanlagen
 Mietmärkte sind in verschiedenen Ländern zurzeit in einer zyklisch
attraktiven Situation
 Globaler Fokus erlaubt qualitatives Wachstum des Portfolios
 Professionelles Portfoliomanagement und überzeugender Track Record
Oktober 2015
2
Erfolgsfaktoren
Der CS REF International wurde als erster international
investierender Schweizer Immobilienfonds im Jahr
2005 gestartet.
Der Fonds weist per 30.06.2016 einen Verkehrswert von
2’265,8 Mio. CHF auf (37 Liegenschaften).
Diversifiziertes Portfolio mit Liegenschaften in Amerika,
Asien-Pazifik sowie Europa. Der Fonds wird von Zürich
aus gesteuert mit lokaler Verankerung in den Regionen.
In den ersten zwei Novemberwochen 2015 wird eine
Kapitalerhöhung über max. 189.3 Mio. CHF
durchgeführt.
Der Anlegerkreis ist auf qualifizierte Anleger beschränkt.
Ausserbörslicher Handel wird durch die Credit Suisse
sichergestellt. Durchschnittlicher Handelsumsatz seit
2007 von 25.1 Mio. CHF pro Monat.
Washington DC (USA), 1099 New York Avenue
USD 172.7 Mio. (7.1% des Portfolios)
Marktwert per 30.06.2015
Fondswährung ist der Schweizer Franken (CHF).
Fremdwährungen werden mehrheitlich abgesichert.
Quelle: Credit Suisse AG
Oktober 2015
3
Anlagepolitik und Strategie
Anlagepolitik
− Investitionen in ertragsstarke Immobilien
mit kommerzieller Nutzung sowie mit
Mischnutzungen
− International breit diversifiziert, wobei
regional je ein Drittel in Amerika, AsienPazifik sowie Europa investiert wird
München (D), „Laimer Würfel“
EUR 77.5 Mio. (3.6% des Portfolios)
Strategie
− Buy and Hold (80 – 90% des Portfolios):
Langfristige Sicherung von Cashflows
aus Immobilien an guten Lagen
− Aktives Portfoliomanagement (10 – 20%
des Portfolios): Anlagen in
Wachstumsmärkten sowie Ausnutzung
von Marktzyklen in entwickelten
Volkswirtschaften
Oktober 2015
4
Kennzahlen
Jahresberichte /
Halbjahresberichte
31.12.2012
31.12.2013
31.12.2014
30.6.2015
Mio. CHF
2’071,5
2’190,4
2’431,7
2’265,8
%
-3,58
-1,10
3,92
17,50
in CHF
39.00
40.00
41.00
n/a
Ausschüttungsrendite
%
4,00
3,98
3,81
n/a
Performance
%
0,75
7,04
11,35
12,11
Mietzinsausfallquote
%
6,44
6,04
5,92
4,63
Verkehrswert der Liegenschaften
Agio
Ausschüttung pro Anteil
Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Historische Performance-Angaben sind
keine Garantie für laufende und zukünftige Wertentwicklungen und Erträge.
Die Kennzahlen wurden nach der neuen Fachinstruktion der SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» berechnet, welche seit 17.11.2010 in Kraft ist.
Oktober 2015
5
Netto-Performance per 30.9.2015
1) Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die
bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht.
Letzter Datenpunkt: 30.9.2015
Oktober 2015
6
Agios und Disagios der Schweizer Immobilienfonds
Mittel der kotierten CH-Fonds1: 23.2%
1
werden auch die OTC gehandelten Fonds CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF LogisticsPlus sowie der CS REF Global berücksichtigt, liegt das gewichtete Agio bei 22.5%
Quelle: Credit Suisse AG, Datastream, Jahres- und Halbjahresberichte der Fonds
Oktober 2015
7
Diversifiziertes internationales Immobilienportfolio
USA
Kanada
Deutschland
Australien
Grossbritannien
Niederlande
Neuseeland
Chile
Japan
Ireland
27.44%
14.16%
14.04%
12.95%
8.02%
7.95%
4.64%
4.51%
3.95%
2.35%
Americas
Europe
APAC
46.11%
32.36%
21.53%
Letzter Datenpunkt: Juni 2015 Credit Suisse AG
Oktober 2015
8
Diversifikation nach Nutzung
Nutzflächenaufteilung nach Nettomietertrag
79.25%
0.60%
7.05%
0.25%
1.00%
0.90%
Büro
Verkauf
Hotels, Kinos, Restaurants
Lager
Wohnungen
10.95%
Parking
Divers
Oktober 2015
9
10 grösste Mieter
Australian Tax Office (ATO)
10.9%
Endemol Nederland Holding B.V.
4.3%
DAB Bank AG
2.7%
Media-Saturn Holding
2.7%
Jenner & Block
2.5%
MillerCoors
2.4%
CW Television Inc.
2.4%
Commonwealth of Australia
2.1%
Regus Group
2.1%
Watson Farley & Williams
2.0%
Oktober 2015
10
Hedging
 Das Währungshedging wird durch die
Fachleute der Currency Overlay Group der
Credit Suisse durchgeführt.
 Im Durchschnitt werden 85% des
eingesetzten Kapitals gegen Währungsschwankungen abgesichert.
 Eingesetzt werden Devisenterminkontrakte
mit einer Laufzeit von in der Regel zwei bis
sechs Monaten.
 Die einzelnen Transaktionen sowie die
resultierenden Gewinne oder Verluste
werden im Halbjahres- und Jahresbericht
detailliert ausgewiesen.
Oktober 2015
11
Käufe H1 2015
NZ, Wellington, Justice Center






Wellington (NZ), Justice Center



Arrondierung der zweiten Hälfte des Gebäudes
Nutzung
Büro
Lage
CBD, Grade A
Baujahr/Totalsanierung 1960 / 2011
Investitionsvolumen
NZD 158 Mio
CHF 128 Mio
Hauptmieter
Ministry of Justice,
Accident Compensation
Corp
∅ Mietvertragslaufzeit 9.1 Jahre
Vermietbare Fläche
35’267 m²
Parking
134 parking spots
NZD 166.2 Mio. (4.6% des Portfolios)
Oktober 2015
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Eckdaten zur Kapitalerhöhung
Art der Emission:
«Best-Effort» Emission mit ausserbörslichem Handel der Bezugsrechte
Zeichnungsfrist:
2.11.–13.11.2015 (12:00 Uhr)
Ausserbörslicher Handel Bezugsrechte:
2.11.–11.11.2015
Liberierung:
20.11.2015
Ausgabepreis:
CHF 1075.00 netto pro Anteilsschein
Bezugsverhältnis:
12:1 (12 bisherige zu 1 neuen Anteilsschein)
Angestrebtes Volumen:
Maximal CHF 189,3 Mio.
Identifikation Fondsanteil:
Identifikation Bezugsrecht:
Valorennummer: 1968511
ISIN: CH0019685111
Valorennummer: 29858166
ISIN: CH0298581668
Oktober 2015
13
Verwendung des Emissionserlöses
Das Bauprojekt “The Exchange” in Vancouver (http://www.theexchangebuilding.ca/) wird in den kommenden 18
Monaten wie geplant fertig gestellt.
 Kapitalbedarf für Neubauprojekt von rund CHF 120 Mio.
Drei Akquisitionen in Asien-Pazifik und Europa befinden sich in einem weit fortgeschrittenen Akquisitionsstadium.
 Kapitalbedarf für Akquisitionen von rund CHF 100 Mio.
Die Akquisitionspipeline in einem früheren Stadium ist gut gefüllt.
 Weiterer Ausbau des Portfolios ist absehbar
 Die Mittel aus der Emission werden in den nächsten Monaten für den weiteren strategiekonformen
Ausbau des Portfolios sowie eine stärkere Diversifikation nach Objekten und Mietern eingesetzt.
Oktober 2015
14
Projekt im Bau
CA, Vancouver, Old Stock Exchange
Vancouver ist ein Zielmarkt seit 2006
Kauf der “alten Börse” und damit die
Realisierung des Markteintritts im August 2011
JV 80/20 mit Swissreal Investments Ltd
Erweiterungsbau
LEED Platinum Büroturm als Erweiterung der
alten Börse
Vancouver (CA), The Exchange
Vermietbare Fläche
ca. 35’000 m2
Investitionsvolumen
ca. CHF 200 Mio.
Bewilligung der Umzonierung erhalten im
November 2012
Baubewilligung erhalten im August 2013
Geplante Bauzeit
2014 bis 2017
Oktober 2015
15
Liegenschaft in Due Diligence
AUS, Brisbane, 99 Melbourne Street








Fertigstellung
Voraussichtliche Signing
Investitionskosten
Objektnettorendite
Nutzung
Lage
Mieterstruktur
Grösste Mieter
 Vermietbare Fläche
 Parking
2006
September 2015
ca. AUD 41 Mio.
8.2%
Büro
South Brisbane
8 Mieter
IAG, Stockland,
Austcover
6’185 m²
34
Brisbane (AUS), 99 Melbourne Street
Oktober 2015
16
Liegenschaft in Due Diligence
NZL, Auckland, 151 Victoria Street











Fertigstellung
Sanierung
Investitionskosten
Objektnettorendite
Nutzung
Lage
Mieterstruktur
Mieter
Mietvertragsende
Vermietbare Fläche
Parkplätze
1961/62
2007/2010-12
ca. NZD 28 Mio.
6.3%
Büro
Auckland
1 Mieter
NZ Post Limited
2022
4’777 m²
75
Auckland (NZL), 151 Victoria Street
Oktober 2015
17
Pipeline
GER, Düsseldorf, Kaistrasse 5







Baujahr
Investitionskosten
Nutzung
Lage
Hauptmieter
Vermietbare Fläche
Parking
1997
ca. EUR 28 Mio.
Büro
Medienhafen
HPP Architekten
8’800 m²
194 Parkplätze
Düsseldorf (GER), Kaistrasse 5
Oktober 2015
18
Pipeline
JPN, Osaka, Umeda Gate Tower









Baujahr
Investitionskosten
Nutzung
Lage
Hauptmieter
Vermietbare Fläche
Grundstücksfläche
Parking
Skala
März 2010
ca. JPY 15 Mrd.
Büro
CBD Osaka
Kajima
15’761 m²
2’642 m²
61 Parkplätze
21 Stockwerke,
1 Untergeschoss
Osaka (JPN), Umeda Gate Tower
Oktober 2015
19
Pipeline
USA, Boston, 333 Summer Street




Totalsanierung
Investitionskosten
Nutzung
Lage




Hauptmieter
Vermietbare Fläche
Grundstücksfläche
Skala
2015
ca. USD 69 Mio.
Büro
Seaport District
(Innovation District)
LogMeln
10’877 m²
1’620 m²
7 Stockwerke
Boston (USA), 333 Summer Street
Oktober 2015
20
Vorteile einer Teilnahme an der Kapitalerhöhung
Risikodiversifikation
Tiefe Korrelation von Immobilien zu anderen Anlageklassen wie Geldmarkt, Aktien
oder Obligationen. Internationale Immobilien bieten sehr gute Diversifikationseigenschaften gegenüber Immobilienanlagen in der Schweiz.
Hohe qualitative Anforderungen an Standorte, Grundrisse, Bausubstanz sowie
Qualitatives Wachstum Nachhaltigkeit der Immobilien.
Nachhaltige
Ertragssteigerung
Konstante Immobilienerträge dank einer hohen Anzahl an Mietern sowie
nachhaltigem Unterhalt der Liegenschaften. Im Liegenschaftenbestand wird der
Abschluss von lang laufenden, indexierten Mietverträgen angestrebt.
Professionelles
Portfoliomanagement
Aktive Liegenschafts- und Leerstandsbewirtschaftung mit ausgewiesenen und
erfahrenen Fachspezialisten vor Ort.
Renditestarkes
Immobilienportfolio
Beteiligung an einem international breit diversifizierten Immobilienfonds mit
kommerziell genutzten Immobilien. Die Immobilienwerte sind weitgehend gegen
Wechselkursschwankungen abgesichert.
Oktober 2015
21
Kurzportrait
Portfoliomanager
Rainer Scherwey
SDRS 82, Product Management
Sihlcity – Kalandergasse 4
8070 Zürich
Tel.
044 / 334 62 06
Fax. 044 / 332 10 82
E-mail: [email protected]
www.credit-suisse.com/realestatefunds
Fondsdaten*
Fondsdomizil
Fondswährung
Ende des Geschäftsjahres
Emissionsdatum
Management Fee
TERREF (GAV)
Nettofondsvermögen (in Mio.)
Gesamtfondsvermögen (in Mio.)
Anzahl Liegenschaften
Schweiz
CHF
31. Dezember
1.2.2005
0,60% p.a.
0,85%
2‘094.9
2’538.0
37
Letzte Ausschüttung
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
31.03.2015
CHF 41.00
3,81%
Mietzinsausfallquote
Fremdfinanzierungsquote
4,63%
12,59%
Bloomberg
Valorennummer
ISIN
Anlegerkreis
CSREFIN SW
1968511
CH0019685111
Qualifizierte Anleger1
*Kennzahlen per letzten Halbjahres- bzw. Jahresabschluss
1 im Sinne von Art. 10 Abs. 3 KAG
Oktober 2015
22
Schweiz: Nur für qualifizierte Anleger
gemäss Art. 10 KAG und Art. 6 KKV
Anhang
Oktober 2015
Monatliche Handelsvolumen von durchschnittlich 25,1 Mio. CHF
Quelle: Halbjahres- und Jahresabschlüsse des Credit Suisse REF International
Oktober 2015
24
Top-Positionierung – Länder, Standorte, Liegenschaften
80% der Verkehrswerte der
Liegenschaften im Top-Segment
Gute Gesamtqualität
Quelle: Wüest & Partner AG
Oktober 2015
25
Laufzeiten der Mietverträge
Oktober 2015
26
Mietzinsausfallraten
Quelle: Halbjahres- und Jahresabschlüsse des Credit Suisse REF International
Oktober 2015
27
Liegenschaften im Fondsvermögen (Auszug)
München (D), „Laimer Würfel“
Bristol (UK), «Temple Quay», 3 Rivergate
CHF 80.7 Mio. (3.6% des Portfolios)
Marktwerte per 30.06.2015
Oktober 2015
28
Fukuoka (J), «Zara Tenjin», Tenjin Nishi Dori
Wellington (NZ), «Justice Centre», 19 Aitken Street
Oktober 2015
29
Chicago (USA), 250 South Wacker Drive
Santiago (CL), Appoquindo 5400
Oktober 2015
30
Disclaimer
Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und
nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede
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Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das
Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und
Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe
und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des
Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird.
Der Credit Suisse Real Estate Fund International ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz
über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Der Anlegerkreis des Credit Suisse Real Estate Fund International ist auf qualifizierte
Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 KAG beschränkt. Der in dieser Publikation genannte Anlagefonds ist in der Schweiz aufgelegt worden.
Fondsleitung ist die Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf
Basis des aktuellen Verkaufsprospekts mit integriertem Fondsvertrag und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser
aktueller ist) gültig. Der Prospekt, der Fondsvertrag sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Asset Management
Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden.
Copyright © 2015 Credit Suisse Group AG und / oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.
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