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DNotI
Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer:
13132
letzte Aktualisierung:
28.11.2003
EigZulG § 2
Eigenheimzulage: Steuerliche Voraussetzungen eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts
I.
Frage
Muss die Bestellung eines zur Eigenheimzulage berechtigenden eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts sich in jedem Fall nach dem im Bundesbaublatt 1956, S. 615 abgedruckten
Mustervertrag errichten?
II. Zur Rechtslage
1.
Erlass des BMF
Nach dem Erlass zum EigZulG v. 10.2.1998 (BBStBl. I 1998, 190 ff.) ist der Dauerwohnberechtigte i. S. d. §§ 31 ff. WEG nur dann als wirtschaftlicher Eigentümer der zu
fördernden Wohnung anzusehen, wenn seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher
Betrachtungs weise den Rechten und Pflichten eines Eigentümers der Wohnung entsprechen und wenn er aufgrund des dauernden Wohnrechtsvertrags bei Beendigung des
Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält (Erlass zum EigZulG, Rn. 8).
Ob dies zutrifft, richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Erlass, a. a. O., unter Verw. auf BFH, Urt. v. 22.10.1985, BFHE 145, 161 = BStBl. II 1986, 258 = BB
1986, 511 = MittBayNot 1986, 104). Entspricht der Dauerwohnrechtsvertrag dem Mustervertrag über die Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts (BBauBl.
1956, 615; auch abgedruckt in MittBayNot 1999, 358 ff.), so kann ohne weitere Prüfung
anerkannt werden, dass der Dauerwohnberechtigte wirtschaftlicher Eigentümer der
Wohnung ist (Erlass, a. a. O.).
Aus dieser Formulierung ergibt sich, dass selbst nach Auffassung der Finanzverwaltung
der Dauerwohnberechtigte auch dann wirtschaftlicher Eigentümer sein kann, wenn seine
Rechte nicht auf dem genannten Mustervertrag beruhen. Zwingender Inhalt des Dauerwohnrechtsvertrages ist lediglich, dass der Dauerwohnberechtigte bei Beendigung des
Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält (so auch FG Köln, Urt. v.
27.4.2000, DStRE 2001, 143, 144).
2.
Voraussetzungen im Einzelnen
Es stellt sich somit die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Rechte und Pflichten
des Dauerwohnberechtigten bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise den Rechten und
Pflichten eines Wohnungseigentümers entsprechen.
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mr pool Gutachten/13132.doc
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a) Nach dem von der Finanzverwaltung zitierten BFH-Urt. v. 23.10.1985 (a. a. O.)
kommt eine dem Wohnungseigentum ähnliche Gestaltung des Dauerwohnrechts in
Betracht, wenn es zeitlich unbeschränkt oder auch besonders lange Zeit gestellt
wird und der Dauerwohnberechtigte sowohl die Finanzierung von Grundstückserwerb und Gebäudeerrichtung als auch die Verzinsung und Tilgung des Fremdkapitals sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten übernimmt. U. E. darf allerdings
nicht davon ausgegangen werden, dass nur bei Erfüllung dieser Voraussetzungen
das Dauerwohnrecht dem Wohnungseigentum gleichgestellt werden kann. Dies ergibt sich bereits daraus, dass ansonsten eine abgezahlte Wohnung oder eine Wohnung, für die der Eigentümer keinen Kredit aufnehmen musste, niemals tauglicher
Gegenstand eines zur Eigenheimzulage berechtigenden entgeltlich erworbenen
Dauerwohnrechts sein könnte.
Vielmehr ist davon auszugehen, dass folgende Kernmerkmale des genannten Mustervertrages erfüllt sein müssen (vgl. Hausen/Kohlrust/Schulz, Die Eigenheimzulage, 1996, Rn. 55):
- Das Dauerwohnrecht muss grundsätzlich veräußerlich und vererblich sein;
- Bei vorzeitiger Beendigung des Dauerwohnrechts hat der Grundstückseige ntümer dem Dauerwohnberechtigten eine angemessene Entschädigung i. H. d.
Verkehr swerts des Dauerwohnrechts zu zahlen;
- Nach Ablauf des Dauerwohnrechts ist der Eigentümer verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten gegen Aufhebung des Dauerwohnrechts Wohnungseige ntum zu verschaffen. Bei Abschluss des dauernden Wohnrechts ist daher eine
entsprechende Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorzunehmen.
b) Entscheidend ist jedoch stets, dass der Dauerwohnberechtigte als wirtschaftlicher
Eigentümer der Wohnung anzusehen ist.
Wirtschaftliches Eigentum liegt vor, wenn ein anderer als der rechtliche Eigentümer nach dem Gesamtbild der Verhä ltnisse die tatsächliche Herrschaft über ein
Wirtschaftsgut ausübt und den nach bürgerlichem Recht Berechtigten (durch ve rtragliche Vereinbarungen oder aus anderen Gründen) für die gewöhnliche Nutzungsdauer wirtschaftlich von der Einwirkung ausschließen kann, gem. § 39 Abs. 2
Nr. 1 AO. Dem Herausgabeanspruch des zivilrechtlichen Eigentümers darf bei dem
für die gewählte Gestaltung typischen Verlauf zumindest tatsächlich keine nennenswerte praktische Bedeutung zukommen (Fischer, Vors. Richter am BFH, DStR
2001, 2014 ff.).
Entgegen dem Wortlaut von § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO kann wirtschaftliches Eigentum
auch dann vorliegen, wenn die tatsächliche Nutzung durch den Berechtigten
kürzer als die gewöhnliche Nutzungsdauer ist, sofern das Nutzungsverhältnis
grundsätzlich auf Dauer angelegt war und im Fall einer vorzeitigen, d. h. vor Ablauf der gewöhnlichen Nutzungsdauer eintretenden, Beendigung des Nutzungsverhältnisses ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch auf den vollen
Zeitwert des Gegenstand besteht (vgl. BFH, Urt. v. 18.7.2001 BFHE 196, 145 =
DStR 2001, 2016 = DB 2001, 2691 = ZEV 2001, 34 = ZfIR 2002, 322; Fischer,
DStR 2001, 2014, 2015).
Ob das Vorliegen eines solchen Entschädigungsanspruchs auch die im Musterve rtrag ent haltenen Merkmale der Veräußerlichkeit und der Vererblichkeit des Daue rwohnrechts sowie den Anspruch auf Eigentumsverschaffung nach Ablauf des Dau-
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erwohnrechts einschließlich Vormerkung entbehrlich macht, ist schwer zu beantworten.
Aus Sicht der Finanzverwaltung, die in ihrem Erlass zum Eigenheimzulagegesetz
ausdrücklich auf die Vergleichbarkeit mit dem Wohnungs eigentum abstellt, dürfte
diese Frage zu verneinen sein. Stellt man dagegen allein auf das Erfordernis wirtschaftlichen Eigentums ab, so lässt sich vor dem Hintergrund der ne ueren BFHRechtsprechung durchaus vertreten, dass maßgeblich, aber auch ausreichend ein
Anspruch auf vollen Wertersatz im Zeitpunkt der Beendigung der Nutzung ist (s.
o.). Zu berücksichtigen ist allerdings, dass diese Rechtsprechung bislang nur solche
Sachverhalte betraf, in denen das Förderobjekt vom Nutzungsberechtigten selbst errichtet wurde. Dagegen ist uns kein Fall bekannt, in dem zwischen dem Eigentümer
einer bereits errichteten Wohnung und deren Nutzer ein entgeltlicher Nutzungsve rtrag vereinbart wurde, auf dessen Grundlage der Nutzungsberechtigte Eigenheimzulage beanspruchte. Auch der Erlass (Rn. 7) zum Eigenheimzulagegesetz beschränkt sich insoweit auf den Fördertatbestand der „Herstellung einer Wohnung“.
In der oben zitierten Entscheidung des FG Köln wurde die Gewährung der Eigenheimzulage für einen Dauerwohnberechtigten jedenfalls noch mit der Begründung
abgelehnt, dass der Dauerwohnberechtigte keinen Anspruch auf Übertragung des
Wohnungseigentums nach Ablauf des Dauerwohnrechts hatte und das Dauerwohnrecht auch nicht frei veräußerlich war (FG Köln, DstRE 2001, 143, 145). Auch gegen ein Urteil des FG Hamburg v. 8.5.2002 (DStRE 2002, 1186, 1187), nach dem
für die Annahme wirtschaftlichen Eigentums die Einräumung eines Wohnungsrechts ausreiche n soll, hat das Finanzamt Revision eingelegt. Das Verfahren ist derzeit noch beim BFH anhängig.
3.
Ergebnis
a) Als Ergebnis lässt sich daher festhalten, dass nach der derzeitigen Auffassung der
Finanzverwaltung und auch der Rechtsprechung des BFH der Dauerwohnberechtigte, der nicht selbst die Wohnung errichtet hat, nur dann einen Anspruch auf Eigenheimzulage hat, wenn der Dauerwohnrechtsvertrag die o. g. (3 Spiegelstriche unter
Ziffer 2a) Essentialia des Mustervertrages erfüllt.
b) Hat dagegen der Dauerwohnberechtigte die Wohnung selbst errichtet, so lässt
sich vor dem Hintergrund der jüngsten BFH-Rechtsprechung gut vertreten, dass es
ausreiche, wenn der Dauerwohnberechtigte im Zeitpunkt der Beendigung seiner
Nutzung einen Anspruch auf vollen Wertersatz hat.