JK Wohnbau Geschäftsbericht 2009

Transcrição

JK Wohnbau
Geschäftsbericht 2009
Mit 1,368 Mio. Einwohnern ist München die
drittgrößte Stadt in Deutschland und weist im
Bundesvergleich mit 15,3 Mrd. Euro das höchste
monetarisierte Projektvolumen auf
Inhalt
über die jk wohnbau ag
2
Brief des Vorstands
3
Geschäftsmodell im Überblick
5
Highlights im Geschäftsjahr 2009
12
Interview mit Dr. Josef L. Kastenberger
15
Referenzprojekte der JK Wohnbau
18
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
21
Konzern-Lagebericht
22
Wirtschaftsbericht
23
Geschäftsverlauf 2009
29
Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
29
Risikobericht
31
Nachtragsbericht
33
Prognosebericht
34
Konzern-Abschluss
35
Konzern-Bilanz
36
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
38
Konzern-Kapitalflussrechnung
39
Veränderung des Konzern-Eigenkapitals
40
Konzern-Anhang
42
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
94
Jahresabschluss der gmbh
95
Bilanz (HGB)
96
Gewinn- und Verlustrechnung (HGB)
98
Anhang
99
103
Impressum
105
Disclaimer
105
1
München bietet mit die höchste Lebensqualität in
ganz Deutschland - und nimmt auch im europäischen
Vergleich eine Spitzenposition ein
Leben in München!
2
Brief des vorstands
Brief des Vorstands
Sehr geehrte Anteilseigner
und Geschäftspartner,
die Wirtschaftslage im Jahr 2009 war in Deutschland weiterhin geprägt durch die Auswirkungen
der weltweiten Finanzkrise. Trotz der schwierigen
wirtschaftlichen Lage hat sich die JK Wohnbau als
Projektentwickler von Wohnimmobilien im Geschäftsjahr sehr gut entwickelt. So konnten wir
Ende des Jahres 2009 auf einen Track Record von
1.400 fertig gestellten Wohneinheiten seit unserer Gründung 1995 zurückblicken. Eine Studie der
Beratungsgesellschaft BulwienGesa bescheinigte
uns, was wir bis dato nur schätzen konnten: Dass
die JK Wohnbau zu den Top 3 Projektentwicklern
für Wohnimmobilien in München zählt. Verschiede Faktoren haben dazu beigetragen. So haben
sich das Bedürfnis von Investoren nach sicheren
Wertanlagen sowie die verstärkte Bau-, Vertriebsund Marketingaktivitäten der JK Wohnbau positiv
auf den Geschäftsverlauf im Jahr 2009 ausgewirkt. Zudem hat sich der Markt für Wohnimmobilien in München weiter positiv entwickelt. Die
Bevölkerung in München wird nach Schätzungen
der Stadt München bis 2025 um ca. 110.000 Einwohner wachsen. Durchschnittlich werden pro
Jahr ca. 4.000-5.000 Wohnungen in München gebaut. Der jährliche Münchener Bedarf liegt jedoch
bei 7.000 Wohnungen und wurde mit 4.328 fertig
gestellten Wohnungen im Jahr 2009 wie auch in
den Vorjahren wieder nicht gedeckt. Es herrscht
also ein deutlicher Nachfrageüberhang, der sich
in stabilen bis leicht steigenden Miet- und Immobilienpreisen und Leerstandsquoten von rund
einem Prozent ausdrückt.
Die gute operative Entwicklung der JK Wohnbau
spiegelt sich vor allem in der notariell verbrieften
Verkaufsleistung der JK Wohnbau Gruppe wider,
die von € 60 Mio. im Jahr 2008 auf den Rekordwert von € 125 Mio. im Jahr 2009 gestiegen ist.
Diese Verkaufsleistung wird sich in rund drei
Jahren auch in den Umsätzen nach IFRS zeigen.
Schließlich dauert ein Projekt bis zur Übergabe
der Wohnimmobilie circa drei Jahre, und nach
aktuellen Bilanzierungsvorschriften darf eine Immobilie erst mit der Übergabe als Umsatz nach
IFRS angegeben werden. Daher unterliegt die Ertragslage nach IFRS zum Teil starken Schwankungen, die nicht in der Leistung des jeweiligen Geschäftsjahres begründet liegen. In den Vorjahren
wurde von Projektentwicklern noch die Percentage of Completion-Methode angewandt, nach der
Umsätze im Gleichklang mit der Baufertigstellung
angesetzt werden konnten. Diese Änderung der
Rechnungslegung ist spätestens für Geschäftsjahre anzuwenden, die nach dem 1. Januar 2010
beginnen. Wir sind allerdings der Empfehlung der
IFRS gefolgt und haben den neuen Standard bereits für das Geschäftsjahr 2009 angewandt.
Der in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung
auszuweisende IFRS-Umsatz im Geschäftsjahr
2009 sank von € 62,3 Mio. auf € 27,0 Mio. Neben
den beschriebenen Änderungen der IFRS Rechnungslegung aus dem Abschluss eines großen
Projektes im Vorjahr ist dies durch die Tatsache
begründet, dass vier große laufende Projekte
aufgrund von Joint Venture Partnerschaften nicht
voll konsolidiert sind und somit nur „at equity“
im Finanzergebnis erfasst werden. In die Gewinn- und Verlustrechnung gehen nach der „at
equity“-Methode nicht die einzelnen Aufwandsund Ertragspositionen der einzubeziehenden Joint
Ventures ein, sondern lediglich das anteilige Jahresergebnis in der Position „at equity“. Hätte eine
Vollkonsolidierung, also die Aufnahme der Joint
Venture Projektgesellschaften in die Ertrags- und
Dr. Josef Kastenberger
Gründer und Vorstandsvorsitzender der JK Wohnbau
„Eine Studie der Beratungsgesellschaft
BulwienGesa
bescheinigte uns, was wir
bis dato nur schätzen konnten: Dass die JK Wohnbau zu
den Top 3 Projektentwicklern
für Wohnimmobilien in München zählt.“
3
Projekt: Neue Hirschpark Terrassen
104 Wohnungen in exklusiver Lage: Direkt am Hirschgarten
gelegen, haben die zukünftigen Bewohner ein
innerstädtisches Naherholungsgebiet direkt vor der Haustür.
Von der 2-Zimmer- bis zur 5-Zimmer-Wohnung, über die Maisonette-Wohnung oder die Haus-in-Haus-Lösung mit eigenem
Eingang bis zur ca. 232 Quadratmeter großen PenthouseWohnung wird eine große Vielfalt an Individualität erreicht.
Aufwandspositionen der Gewinn- und Verlustrechnung, stattgefunden („as if“-Betrachtung),
würde sich für das Geschäftsjahr 2009 ein Umsatz
von € 61,6 Mio. ergeben. Damit entwickelten sich
die Umsätze ungefähr auf dem Niveau des Jahres 2008, welches nach „as if“-Vollkonsolidierung
Umsätze in Höhe von € 62,4 Mio. ausweist. Das
Konzernergebnis erhöhte sich gleichzeitig sich auf
€ 10,0 Mio. nach € -4,4 Mio. im Vorjahr.
die die Erfolgsgeschichte der JK Wohnbau nicht
möglich wäre.
München, im Oktober 2010
Dr. Josef L. Kastenberger
„Für das Geschäftsjahr 2010
stehen unser geplanter Börsengang im November sowie die fortschreitende Realisierung der Projektpipeline
im Vordergrund.“
Für das Geschäftsjahr 2010 stehen unser geplanter Börsengang im November sowie die
fortschreitende Realisierung der Projektpipeline
im Vordergrund. Die kürzlich erfolgte Umwandlung der JK Wohnbau GmbH in eine Aktiengesellschaft war hierfür ein erster vorbereitender
Schritt. Mit dem Börsengang wollen wir unsere
Eigenkapitalbasis stärken und Projekte in Zukunft
eigenfinanzieren. Stand Oktober 2010 haben
wir ca. 1.700 Wohneinheiten in 10 Objekten im
Kerngeschäft Neubau von Wohnimmobilien in
Planung und Umsetzung, die wir in den nächsten Jahren realisieren wollen. Weiterhin wollen
wir das attraktive und wachstumsstarke Umfeld
im Münchener Wohnimmobilienmarkt durch umsichtigen Ausbau des Kerngeschäfts Neubau von
Wohnimmobilien weiter zu nutzen. Als zweiter
Geschäftsbereich soll mit der Zweitmarke „gindiwo“ die Erschließung des attraktiven Markts der
Wohnungsprivatisierung, also die Modernisierung
und der Verkauf von bestehenden Wohnobjekten
in München, weiter vorangetrieben werden.
Besonderen Dank möchte ich an dieser Stelle an
unsere Mitarbeiter und Geschäftspartner für die
erstklassige Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen im Jahr 2009 richten, ohne
4
Die Gesellschaft ist im Großraum München als
Projektentwickler im Neubau von qualitativ hochwertigen Wohnimmobilien und in der Wohnungsprivatisierung tätig. Unter Projektentwicklung
wird in der Immobilienbranche die Konzeption
und Erstellung von in der Regel größeren Immobilienprojekten verstanden. Sie beginnt mit dem
Grundstückserwerb, beinhaltet die Planung und
die Finanzierung sowie den Bau von schlüsselfertigen Objekten und deren anschließenden Verkauf. Dabei ist das Ziel der Projektentwicklung,
ein Bauvorhaben unter Beachtung aller technischen, juristischen und wirtschaftlichen Aspekte
innerhalb eines vorgegebenen Kosten-, Qualitätsund Zeitrahmens zu realisieren. In ihrem Kerngeschäftsfeld, dem Neubau qualitativ hochwertiger
Wohnimmobilien im Großraum München, deckt
die JK Wohnbau Gruppe die gesamte Wertschöpfungskette der Projektentwicklung vom Kauf des
Grundstücks, über Planung und Genehmigung,
bis hin zu Erstellung und Verkauf der einzelnen
Wohnungen und Häuser ab. Über ihre 100%-ige
Tochtergesellschaft gindiwo Holding GmbH ist die
JK Wohnbau außerdem in der Wohnungsprivatisierung tätig. In diesem Geschäftsbereich erwirbt
die Gesellschaft bestehende Immobilien von öffentlichen und privaten Anbietern, wie etwa der
öffentlichen Hand, Unternehmen oder Privatpersonen, um diese nach grundlegender Sanierung
und Aufteilung an private und institutionelle Interessenten weiter zu veräußern.
Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ist darauf
angelegt, die errichteten Wohnungen und Häuser
vollständig zu veräußern. Eine Vermietung bzw.
ein Halten im Bestand der Wohnungen oder Häuser wird von der JK Wohnbau nicht angestrebt.
Die Gesellschaft ist mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Ballungsgebiet München tätig.
Projektablauf
JK Wohnbau
Kooperationsmodell Ungarn
Projektentwicklung
von Wohnbauten
Gindiwo
Wohnungsprivatisierung
Grundstücksakquise
Wohnungsakquise
Grundstücksentwicklung
Wohnungsentwicklung
Wohnanlagenbau/
Verkauf
ProjektAbschluss/
Übergabe
Sanierung/
Umnutzung/Verkauf
Übergabe
Serviceleistungen:
• Beratung & Bemusterung
• Abwicklung Sonderwünsche
• Laufende Information über
Entwicklung & Bautenstand (JK-Bulletins)
• Ansprechpartner für alle Belange von Bau bis Finanzen
• Übergabe der Wohnung
• Evtl. Mängelbeseitigung
5
PROJEKT: LA PROVENCE (Außenansicht)
Das Juwel am Stadtrand: idyllischen Lauf der Würm,
neben sattgrünen Weiden, entstehen mit dem
„La Provence“ raffinierte Doppelhaushälften und
Eigentumswohnungen. Die Architektur orientiert
sich am provençalischen Baustil, ist modern und von
individuell-markanter Optik.
Umsatzverteilung Geschäftsbereiche
Neubau von
Wohnimmobilien:
83%
(gindiwo): 17%
Geschäftsbereich Neubau von
Wohnimmobilien
Die JK Wohnbau hat seit
ihrer Gründung über 1.400
Wohnungen in 33 Objekten
erstellt und verkauft.
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Das Leistungsprofil der Gesellschaft in ihrem
Kerngeschäft, dem Neubau qualitativ hochwertiger Wohnimmobilien im Großraum München,
erstreckt sich von der Identifizierung und dem Erwerb eines geeigneten Grundstücks über dessen
gegebenenfalls erforderliche Freimachung, die
anschließende Planung, Entwicklung und bauliche Realisierung des Projekts bis zur Aufteilung
nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem
Verkauf der Wohnungen und Wohnhäuser an private und institutionelle Käufer. Die Gesellschaft
realisiert dabei sowohl Projekte mit mehreren
freistehenden Wohnhäusern (z. B. Doppelhäuser) auf einem Grundstück wie auch Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen in unterschiedlichen
Größen und Ausstattungen. Die JK Wohnbau hat
seit ihrer Gründung über 1.400 Wohnungen in 33
Objekten erstellt und verkauft.
Der typische Projektzeitraum liegt vom Grundstückserwerb bis zur Übergabe der Immobilie bei
durchschnittlich zwei bis drei Jahren.
Akquisition
Die Gesellschaft nutzt fortlaufend alle im Immobiliengeschäft zur Verfügung stehenden Akquisitionswege, um Grundstücke im Großraum München
zu erwerben, die sich nach Lage und Beschaffenheit für die Bebauung mit hochwertigen Wohnimmobilien eignen. Die JK Wohnbau nimmt in diesem Rahmen regelmäßig an Ausschreibungen und
Bieterverfahren für zum Verkauf stehende Grundstücke teil. Ebenso sind im Unternehmen weitere
Mitarbeiter beschäftigt, die Kontakte sowohl zu
privaten als auch zu öffentlich-rechtlichen Grundstückseigentümern pflegen. Als einer der führenden Projektentwickler von Wohnimmobilien im
Großraum München ist die Gesellschaft weiterhin
regelmäßig an Ausschreibungen und Bieterverfahren kommunaler Gebietskörperschaften sowie
anderer Körperschaften wie etwa Krankenkassen
beteiligt, die beabsichtigen, Grundstücke zu veräußern. Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft
über ein breites Netzwerk an Kontakten zu Politik, Gemeinden, Kommunen, Mittelstand und
Industrieunternehmen sowie führenden Maklern
im Großraum München. Außerdem ist die Gesellschaft laufend in Kontakt mit führenden Maklern
im Großraum München und wertet Zeitungen und
Zeitschriften sowie auf Immobilien spezialisierte
Internetportale nach Objekten aus, die sich für die
Geschäftstätigkeit der JK Wohnbau eignen
Im Fokus der Gesellschaft liegen dabei Grundstücke, die ein hohes Entwicklungspotenzial
aufweisen. Grundsätzlich für eine Bebauung in
Frage kommende Grundstücke werden vor dem
Erwerb auf der Basis standardisierter Verfahren
PROJEKT: LA PROVENCE (Terrasse)
Die Architektur in La Provence orientiert sich am
provençalischen Baustil, ist modern und von individuellmarkanter Optik. Das „La Provence“ ist wie geschaffen,
um kleinen und großen Familien eine sichere Zukunft zu
bieten, in der es an nichts mangeln soll.
zunächst dahingehend bewertet, für welche Art
und Weise der Bebauung sie sich eignen. Im
Rahmen einer SWOT-Analyse prüft die Gesellschaft detailliert Stärken, Schwächen, Chancen
und Risiken, definiert eine Zielgruppe, schätzt die
realisierbaren Verkaufspreise pro Quadratmeter
ein und bewertet deren Potenzial für das zu bebauende Grundstück. Im Rahmen der Bewertung
des Grundstücks, in die auch die Mitarbeiter des
Vertriebs eingebunden sind, werden Lage, Umgebung und infrastrukturelle Anbindung eingehend
untersucht und eine detaillierte Renditeplanung
durchgeführt.
Darüber hinaus gibt die Gesellschaft vor dem
Kauf eines Grundstücks Gutachten in Auftrag, die
das Altlastenrisiko bewerten. Ab einem Investitionsvolumen von € 20 Mio. lässt die Gesellschaft
überdies eine externe Bestandsanalyse erstellen.
Außerdem prüft die Gesellschaft mit ihren Beratern die rechtlichen Voraussetzungen für den
Erwerb und die Bebauung des Grundstücks, insbesondere welche Voraussetzungen mit Blick auf
die Baurechtssicherheit an öffentlich rechtliche
Genehmigungen, wie Baugenehmigungen, seitens der Behörden gestellt werden. Soweit die
Bewertung eines Grundstücks positiv ausfällt und
die Baurechtssicherheit hergestellt ist, erwirbt die
Gesellschaft das fragliche Grundstück über eine
Projektgesellschaft.
Entwicklung
Unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks
beginnt die Gesellschaft mit dessen Entwicklung.
Die Entwicklungsphase nimmt in der Regel ca.
sechs Monate in Anspruch. Wesentlicher Bestandteil der Entwicklung ist die Planung der Bebauung
durch Architekten. Den Architekten beauftragt die
Gesellschaft nach einer Ausschreibung, in deren
Verlauf mehrere Architekten nach den Vorgaben
der Gesellschaft zu Zielgruppe und Anzahl sowie
Größe der Wohnungen oder Häuser ihre Konzepte
vorstellen. Die Gesellschaft arbeitet regelmäßig
mit externen namhaften Architekten zusammen,
zu denen sie in vielen Fällen langjährige Geschäftsbeziehungen pflegt. Darüber hinaus wird
die Entwicklungsphase durch ein eigenes Projektteam der Gesellschaft begleitet, in dem eigene
Architekten, Bauingenieure und weitere technische Mitarbeiter tätig sind.
Ein Projekt nimmt etwa 2
bis 3 Jahre in Anspruch, bis
es fertiggestellt und übergeben ist.
Außerdem werden bereits in die Planung der
Wohnungen und Häuser Mitarbeiter des Vertriebs
eingebunden, die aufgrund ihrer Kundennähe
über aktuelle Nachfragetrends bestmöglich informiert sind. Die Gesellschaft stellt damit bereits
im Planungsstadium sicher, dass die Nachfrage
nach einer bestimmten räumlichen Gestaltung
der Wohnung oder des Hauses befriedigt werden kann. Grundsätzlich plant die Gesellschaft
dabei ausschließlich hochwertige Immobilien, die
bestimmte Voraussetzungen an die Raumaufteilung, die Gestaltung der Küchen und Bäder und
die sonstige Ausstattung erfüllen. Die technische
Abteilung, der im Jahr 2009 20 Mitarbeiter angehörten, vergibt außerdem Aufträge an Baufirmen
und koordiniert die Baumaßnahmen. Die Gesellschaft arbeitet dabei sowohl mit überregional
und international agierenden Bauunternehmen
als auch mit lokalen Handwerkern zusammen,
zu denen sie anhaltende Geschäftsbeziehungen
unterhält und die sie oftmals aus vorhergehenden Projekten kennt. Damit stellt die Gesellschaft
sicher, dass die hohen Anforderungen an die
qualitativ hochwertige bauliche Beschaffenheit
der Immobilien gewährleistet werden können.
Abhängig von der Größe des Projekts vergibt die
Gesellschaft Bauaufträge auch an bundesweit
7
Projekt: Isar Deluxe (Außenansicht)
In der Waltherstraße im Verbund mit den Objekten Isar Stadt
Palais und Isar Living entstehen 54 Wohneinheiten für hohe
Ansprüche.
Die Isarvorstadt liegt ausgesprochen zentral mit einer
hervorragenden Verkehrsanbindung. Die Fußgängerzone ist in
wenigen Minuten zu Fuß erreichbar.
und international tätige Generalunternehmer, die
alle weiteren Gewerke beauftragen.
Das Wohnbaukonzept der
Gesellschaft gibt dem Kun-
Vertrieb
Bereits zu Beginn der Entwicklungsphase beginnt
die Gesellschaft mit der Vermarktung und dem
Vertrieb eines Projekts. Der Vertrieb erfolgt im
Wesentlichen über eigene, langjährige und etablierte Vertriebsstrukturen der Gesellschaft durch
freie Mitarbeiter, die auf der Basis von Erfolgshonoraren tätig sind. Die Gesellschaft strebt sowohl
den Verkauf einzelner Wohnungen oder Häuser
als auch ganzer Wohnanlagen an einen Käufer
an. Kunden der Gesellschaft sind in erster Linie
Investoren und Selbstnutzer. Zu den Investoren,
die von der Gesellschaft entwickelte Immobilien
erwerben, zählen unter anderem Fonds, Versicherungen, berufsständige Kammern, Family Offices
und sonstige Kapitalanleger.
den die Möglichkeit, an der
Gestaltung mitzuwirken und
seine individuellen Vorstellungen umzusetzen.
Marketing
Neben dem Vertrieb erfolgt auch das Marketing
der Gesellschaft ausschließlich durch eigene Mitarbeiter der JK Wohnbau. Im Jahr 2009 waren im
Marketing drei Mitarbeiter beschäftigt.
Die Marketingaktivitäten der Gesellschaft sind
dabei in strategische und operative Marketingmaßnahmen zu trennen. Das strategische Marketing dient dazu, die Dachmarke JK Wohnbau zu
stärken und bei den Kunden und Interessenten
Glaubwürdigkeit und Vertrauen aufzubauen. Daneben dienen strategische Marketingmaßnahmen dazu, sich in der Wahrnehmung der Kunden
und Interessenten deutlich vom Wettbewerb zu
differenzieren. Hierbei wird ein strategischer
Cross-Marketing-Ansatz verfolgt, der sich über
alle Kanäle erstreckt. So werden Radio, TV, Außenwerbung und Print genutzt, aber auch neue
8
Medien wie das Internet und Social Media. Diese
strategischen Maßnahmen unterstützen gleichzeitig die Wirksamkeit der operativen Marketingansätze für die einzelnen Projekte.
Die operativen Marketingmaßnahmen werden
unmittelbar zum Standortmarketing und zur
Verkaufsförderung der einzelnen Projekte eingesetzt. Dabei betreibt die Gesellschaft je nach Projekt eine strategische Produktentwicklung (Produkt- und Zielgruppenanalyse), die dann in die
Umsetzung der operativen Maßnahmen mündet.
Diese verkaufsfördernden Maßnahmen finden
Ausdruck in der Verkaufsstärke der JK Wohnbau.
Das operative Marketing erfolgt über Anzeigen in
Tageszeitungen und Fachmagazine, über Außerwerbung (z. B. Plakate), durch Direkt-Marketing
in Form von Mailings oder Postwurfsendungen,
auf Fachmessen sowie über Internetportale und
die Internetseite der Gesellschaft. Darüber hinaus betreibt die Gesellschaft ein umfangreiches
Point-of-Sale-Marketing, indem sie nach dem Erwerb der Grundstücke Bautafeln zur Information
anbringt und Verkaufspavillons einrichtet, in denen sich potentielle Kunden während der gesamten Bauphase über das jeweilige Objekt informieren können und von Mitarbeitern der JK Wohnbau
vor Ort beraten werden. Sobald das Projekt im
Rohbau fertig gestellt ist, errichtet die Gesellschaft eine Musterwohnung bzw. ein Musterhaus.
Während der Bauphase werden außerdem Veranstaltungen durchgeführt, bei denen geladene
Interessenten etwa im Rahmen des Richtfestes
oder der Eröffnung einer Musterwohnung über
die Projekte informiert werden.
Projekt: Isar Deluxe (Terasse)
Im Isar de Luxe sprechen klare Linien, viel Glas und bodentiefen Fenster sowie die raffinierte Terrassierung im oberen
Gebäudeteil eine Sprache der Harmonie und Transparenz.
Bau
Der Bau der Wohnimmobilien erfolgt mit modernen Bautechniken. Die Gesellschaft recherchiert
systematisch neue Wohnbaulösungen, die sie
in der Konzeption, der Substanz und der Ausstattung der Wohnungen und Häuser umsetzt.
Das Wohnbaukonzept der Gesellschaft gibt dem
Kunden die Möglichkeit, an der Gestaltung mitzuwirken und seine individuellen Vorstellungen
umzusetzen. Dem Kunden bietet die Gesellschaft
mit den Ausstattungslinien „Classic“, „Comfort“,
„Elegance“, „De Luxe“ und „Premium“ Ausstattungskonzepte in verschiedenen Preisklassen, die
der Kunde zudem nach eigenen Vorstellungen ergänzen und modifizieren kann. Die Planung der
Wohnimmobilien und Außenanlagen orientiert
sich dabei beispielsweise an den Grundsätzen des
Feng Shui. Außerdem integriert die JK Wohnbau in
ihre Objekte Kunst am Bau und errichtet die Wohnungen und Häuser nach ökologischen Kriterien,
z.B. Pellet-Heizungen, Solarzellen zur Brauchwasseraufbereitung etc., die es den Kunden ermöglichen können, Förderkonzepte in Anspruch zu
nehmen (z.B. KfW-Mittel).
Der Bau der Objekte erfolgt abhängig von Größe und Ausstattung der Immobilien durch Generalunternehmer oder durch Einzelvergabe an
die verschiedenen Gewerke unmittelbar durch
die Gesellschaft. Die Qualität der Umsetzung der
Baumaßnahmen stellt die Gesellschaft über die
fortlaufende Einbindung der TÜV Süd AG in die
gesamte Bauphase sicher. Die TÜV Süd AG begleitet die Baumaßnahmen vor Ort und unterstützt
die Gesellschaft dabei, Baumängel aufzufinden
und zu beheben bzw. soweit möglich bereits ihrer
Entstehung vorzubeugen. Für die Bauphase kalkuliert die Gesellschaft abhängig von der Größe
des Gebäudes einen Zeitraum von durchschnitt-
lich ca. 21 Monaten. Den Bau der Wohnimmobilien überwacht die Gesellschaft fortlaufend durch
ihr internes Controllingsystem, aus dem sich für
jedes laufende Projekt die Kosten- und Erlösentwicklung ablesen lässt. Es handelt sich dabei
um eine für die Gesellschaft individualisierte
Standard-Software. Das Kosten- und Erlöscontrolling wird wöchentlich aktualisiert. Dies gibt der
Gesellschaft die Möglichkeit, zeitnah strategisch
in ein Projekt einzugreifen und gegebenenfalls
erforderliche Anpassungen vorzunehmen, soweit
etwa die Kosten den ursprünglichen Planungsstand übersteigen.
Abschluss
Jedes Projekt der Gesellschaft wird durch den TÜV
Süd abgenommen. Etwaige bei der Bauabnahme
festgestellte Mängel werden unverzüglich beseitigt, damit die Wohnung bzw. das Haus in einem
den hohen Qualitätsstandards der Gesellschaft
entsprechenden Zustand an den Käufer übergeben werden können. Die Käufer werden bereits
während der Bauphase sowie während und nach
der Übergabe intensiv durch die Gesellschaft begleitet und betreut. Die Betreuung der Kunden
erfolgt durch das Kundencenter der JK Wohnbau.
Jedem Käufer ordnet die Gesellschaft für das gesamte Projekt einen festen Kundenbetreuer zu,
der den Käufer etwa über Baufortschritte informiert, etwaige Änderungs- und Sonderwünsche
des Käufers mit ihm bespricht und vereinbart, mit
dem Käufer die Inneneinrichtung bemustert und
abstimmt, die unverzügliche Beseitigung etwaig
aufgetretener Mängel veranlasst und dem Käufer
auch nach der Übergabe für alle auftretende Fragen zur Verfügung steht.
Jedes Projekt der Gesellschaft wird durch den TÜV
Süd abgenommen.
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Selectio – Wohnen nach Wahl
Unter dem Motto „Selectio – Wohnen nach Wahl“ werden insgesamt ca. 260 Wohneinheiten in 11 Häusern entwickelt. Die
Besonderheit des gesamten Objektes: wo immer technisch
möglich, stehen den Immobilieninteressenten pro Wohnung
bis zu vier verschiedene Grundrissvarianten zur Auswahl.
Geschäftsfeld
Viele Wohnungskäufer wollen heute in Altbauten von
1960 wohnen – aber mit
Wohnstandards von 2010
Im Geschäftsbereich der Wohnungsprivatisierung,
in dem die Gesellschaft über ihre 100%-ige Tochtergesellschaft gindiwo Holding GmbH tätig ist,
erstreckt sich das Leistungsprofil der JK Wohnbau von der Akquisition und dem Erwerb einer
bestehenden Immobilie, über die anschließende
Planung, Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen und gegebenenfalls Erweiterung, z. B.
Aufstockung dieser Immobilien bis zur Aufteilung
und Verkauf der Wohnungen an private und institutionelle Käufer. Wie auch im Geschäftsbereich
Neubau von Wohnimmobilien ist das Geschäftsmodell der JK Wohnbau im Geschäftsbereich
Wohnungsprivatisierung darauf angelegt, die erworbenen und sanierten Wohnungen vollständig
zu veräußern. Eine Vermietung bzw. ein Halten
der Immobilien im eigenen Bestand ist nicht Gegenstand der Geschäftstätigkeit der JK Wohnbau
Gruppe. Der Projektverlauf einer Wohnungsprivatisierung ist weitgehend mit demjenigen der Projektentwicklung im Neubau vergleichbar.
Der typische Projektzeitraum liegt vom Immobilienerwerb bis zur Übergabe der Immobilie an die
Käufer allerdings bei durchschnittlich zwei Jahren.
Akquisition
Die JK Wohnbau akquiriert für die Wohnungsprivatisierung geeignete Objekte wie im Geschäftsbereich Neubau über alle zur Verfügung stehenden
Akquisitionswege. Dabei kann die Gesellschaft in
diesem Geschäftsbereich auf ein größeres Angebot an zum Verkauf stehenden und renovierungsbedürftigen Immobilien zurückgreifen. Bei den zu
erwerbenden Immobilien handelt es sich regelmäßig von im Privateigentum oder im Eigentum
10
der öffentlichen Hand stehenden Wohnimmobilien, die zum Teil leer stehen bzw. vor Veräußerung
durch den Verkäufer freizumachen sind. Vermietete Wohnungen werden dabei den Mietern zum
Kauf angeboten oder vermietet an Kapitalanleger
verkauft. Der Fokus der Gesellschaft liegt auf
Mehrfamilienhäusern, die aufgrund ihrer Lage
und infrastrukturellen Anbindung ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial aufweisen.
Vorrangig erwirbt die Gesellschaft daher Altbauten in gehobenen oder besten Wohnlagen, nach
denen eine anhaltend hohe Nachfrage besteht.
Abhängig von der Lage und nach eingehender
Prüfung durch die Gesellschaft kommt auch eine
Umnutzung von Gewerbeimmobilien in Frage.
Nach einer detaillierten Bewertung der Immobilien unter Einbeziehung der künftigen Zielgruppe
und Kalkulation der Kosten erwirbt die JK Wohnbau mit ihrer Zweitmarke gindiwo die Immobilie,
nachdem alle für eine Renovierung erforderlichen
Genehmigungen eingeholt sind.
Entwicklung
Unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie beginnt die Gesellschaft mit der Planung der Modernisierungsmaßnahmen. Dabei konzentriert sich
die Gesellschaft vorrangig auf aufwand- und kostensparende Maßnahmen, die ein hohes Wertsteigerungspotenzial aufweisen. Die Gesellschaft
verbessert etwa die Energieeffizienz des Gebäudes und modernisiert den Wohninnenraum, indem etwa die Räume neu aufgeteilt, zeitgemäße
Bäder und Küchen eingebaut und Balkone an den
Gebäuden angebracht werden. Damit trägt die
Gesellschaft dem Bedürfnis der Nutzer Rechnung,
zwar in Altbauten zu wohnen, jedoch trotzdem
Zugang zu neuesten Wohnstandards zu haben.
Die gindiwo beginnt dabei unmittelbar nach dem
Erwerb bereits mit der Vermarktung und dem
Selectio – Wohnen nach Wahl
Zudem stehen, je nach Geschmack, zwei verschiedene Ausstattungslinien zur Verfügung;
die eher zeitlos elegante Linie „FlexiLine classic“ sowie die eher designorientierte Ausstattungsvariante „FlexiLine modern“. Alle Varianten sind für den Kunden ohne Aufpreis
zu erhalten. Das Konzept wurde von der renommierten Fachzeitschrift „Immobilienwirtschaft“ mit dem Immobilien-Marketing-Award prämiert.
Vertrieb der Wohnungen an private Käufer zur
Selbstnutzung oder als Kapitalanlage an institutionelle Investoren.
Modernisierung / Umnutzung
Die Modernisierung und Umnutzung der Wohnungen wird von externen Architekten geplant,
die jeweils durch technische Mitarbeiter der
Gesellschaft unterstützt werden. Dabei legt die
Gesellschaft insbesondere während der Modernisierung Wert darauf, dass die Mieter in den
Sanierungsprozess eingebunden werden und die
Baumaßnahmen unter möglichst geringer Beeinträchtigung der Mieter verlaufen. Während der
gesamten Bauphase überwacht die gindiwo die
Baufortschritte durch ihr eigenes Controllingsystem, das einen fortlaufenden Überblick über die
Kostenentwicklung gibt und den Erlös für die gindiwo nach Verkauf der Wohnungen prognostizierbar macht. Die Sanierungsmaßnahmen werden
durch die TÜV Süd AG begleitet.
Abschluss
Bei der Veräußerung wird die Gesellschaft von
ausgewählten Finanzierungspartnern und Maklern unterstützt. Soweit die Wohnungen während der Renovierung vermietet sind, versucht
die Gesellschaft vorrangig, die instandgesetzten
Wohnungen an die Mieter zur Selbstnutzung zu
veräußern. Sollte dies nicht möglich sein oder die
Wohnungen leer stehen, verkauft die Gesellschaft
einzelne oder mehrere Wohnungen oder das gesamte sanierte Haus an Kapitalanleger, zu denen
sowohl Privatpersonen als auch institutionelle
Investoren zählen, denen die JK Wohnbau auf
Wunsch in Zusammenarbeit mit verschiedenen
Maklern auch Vermietungsangebote unterbreitet.
11
Highlights im
Geschäftsjahr 2009
04/2009
Spatenstich für die Errichtung
des „Prinzenpark“ – Naherholungsgebiet (Spielplatz, Park
und See) unmittelbar am
Projekt „nido“ in Karlsfeld
05/2009
„Goldene Immo Idee 2009“
für das Projekt „nido“ in Karlsfeld
02/2009
Verkaufsstart
2. Bauabschnitt „Selectio“
München/Giesing
Musterwohnungseröffnung
„Selectio“ München/Giesing
06/2009
Verkaufsstart WA 19 – Hirschpark Terrassen, München/
Neuhausen
12
Highlights im Geschäftsjahr 2009
12/2009
07/2009
Verbesserung des
Unternehmensratings
von BBB auf BBB+
Globalverkauf WA 20 – Hirschpark
Terrassen, München/Neuhausen;
Landesärztekammer Hessen kauft
170 Wohneinheiten für 44 Mio. Euro
JK Wohnbau schließt
Geschäftsjahr mit
Rekordwert von
125 Mio. Euro notarielle
Verkaufsleistung ab
10/2009
JKW erreicht 100 Mio. Euro
notarielle Verkaufsleistung
Baubeginn WA 19 – Hirschpark
Terrassen, München/Neuhausen
11/2009
Baubeginn bei den Projekten
„nido“ in Karlsfeld und „LaProvence“,
München/Obermenzing
13
Seit der Gründung im Jahr 1995 ist die JK Wohnbau unter der Führung von Dr. Kastenberger
zu einem der Top 3 Projektentwickler für Wohnimmobilien in München herangewachsen. Der
promovierte Diplom-Betriebswirt war dabei bereits in verschiedenen Immobilienverbänden
auf Vorstands- und Präsidentenebene tätig. In der JK Wohnbau Gruppe ist er verantwortlich für
die Bereiche Unternehmensentwicklung und strategische Ausrichtung sowie die Felder
Akquisition, Marketing und Vertrieb.
14
Interview mit
Dr. Kastenberger, wo liegen die Herausforderungen, denen sich die JK Wohnbau
täglich gegenüber sieht?
Wir sind seit unserer Gründung im Jahr 1995 im
Bereich Projektentwicklung für Wohnungsbau
sowie seit einigen Jahren im Bereich Wohnungsprivatisierung tätig. Unser Fokus liegt
dabei klar auf dem wachstumsstarken Wohnimmobilienmarkt im Großraum München. Die
größte Herausforderung ist es für uns dabei nicht,
Käufer für unsere Wohnungen zu finden. Zwar
sind die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen
und Häuser in München deutlich teurer als im
Bundesdurchschnitt, München ist dabei aber
ein klarer Nachfragemarkt. Herausforderungen
ergeben sich jedoch dadurch, dass geeignete
Grundstücke in München rar sind. So fallen auf
jede öffentliche Ausschreibung oft zahlreiche
Interessenten, der Wettbewerb ist hier also hoch.
Daher ist auch unser Netzwerk in Wirtschaft,
Gemeinden und Politik für unser Geschäft sehr
wichtig. So gelangen wir zum Teil an Grundstücke,
die noch gar nicht ausgeschrieben sind und
können uns so Wettbewerbsvorteile sichern. Bei
der tatsächlichen Bautätigkeit sind die wichtigsten
Faktoren
die
Baufortschrittsgeschwindigkeit
und natürlich die Kosten. Da sich JK Wohnbau
auf Großprojekte mit 50 Wohnungen oder mehr
konzentriert, ist hier die Planung komplex. Um
dem zu entsprechen, setzen wir umfassende
Controllingsysteme
ein,
die
uns
einen
tagesaktuellen Einblick in Baufortschritt und
Kosten ermöglichen. Dadurch haben wir unsere
Projekte jederzeit voll im Griff.
Was ist das besondere am Münchener
Markt für Wohnimmobilien?
Der Münchener Wohnimmobilienmarkt ist laut
verschiedensten Studien einer der attraktivsten
Wohnimmoblienmärkte in ganz Europa. Dies ergibt
sich aus einer Kombination von ausgezeichneter
Risikobewertung und hohen Ertragspotenzialen.
Dabei ist München klarer Wachstums- und
Nachfragemarkt mit einem prognostizierte Zuzug
von 110.000 Menschen bis 2025.
München braucht uns: Das städtische Bauamt
München sieht einen Wohnungsbedarf von ca.
7.000 Wohnung pro Jahr bis zum Jahr 2025 und
einer Leerstandsquote von nur ca. einem Prozent.
Im Jahr 2009 wurden davon gerade einmal
4.328 Wohnungen gebaut. Dementsprechend
groß ist das Potenzial im Wohnimmobilienmarkt
München und damit auch der JK Wohnbau.
Wir haben dieses Potenzial schon 1995
erkannt und konnten uns bereits zu einem
frühen Zeitpunkt erfolgreich auf dem Markt
positionieren. Heute ist die JK Wohnbau nach
einer Studie des Marktforschungsunternehmens
BulwienGesa unter den Top 3 der Projektentwickler für Wohnimmobilien in München.
„München ist klarer Wachstums-
und
Nachfrage-
markt mit einem Zuzug von
110.000 Menschen bis 2025
und einer Leerstandsquote
von nur ca. einem Prozent.“
Welche Auswirkungen hatte die Finanzkrise auf die JK Wohnbau?
Sicherlich hat die Finanzkrise bei vielen
Immobilienkäufern ein Zögern ausgelöst und
sich vor allem 2008 auf die notarielle Verkaufsleistung der JK Wohnbau ausgewirkt.
Mittelfristig sehen wir die Auswirkungen der
Finanzkrise jedoch positiv, da sich ein klarer
Trend zur Investition in das „Betongold“ zeigt.
15
Projekt: Harlaching Meichelbeck (Außenansicht)
Klare Linien prägen die Fassaden, hohe Fenster geben dem Anwesen ein
harmonisches Gesicht. Die Dachterrassen laden ein, bei besten Aussichten
über allem zu residieren. Mit seiner zeitlos eleganten Architektur fügt sich
das Meichelbeck-Palais perfekt ein in das gediegene Flair Harlachings.
„Momentan haben wir ca.
1.700 Wohneinheiten in 10
Objekten im Kerngeschäft
Neubau von Wohnimmobi-
Dies zeigt die Verkaufsleistung der JK Wohnbau
von € 125 Mio. im Jahr 2009. Die Investoren
zeigen im Nachgang der Finanzkrise vermehrt
das Bedürfnis nach sicheren Wertanlagen.
Dies kommt uns als Projektentwickler für
Wohnimmobilien in München natürlich zu gute:
Durch einen stabilen Markt mit leicht steigenden
Preisen, der trotzdem aber nicht wie andere
Metropolen überhitzt ist, finden Investoren in
München attraktive Anlagemöglichkeiten im
Wohnimmobilienbereich.
lien in Planung und Umsetzung.“
Was hat die Vergangenheit der JK Wohnbau
geprägt?
Die JK Wohnbau blickt auf über 15 Jahr
Erfahrung als Projektentwickler im Münchener
Wohnimmobilienmarkt zurück. So konnten wir
bereits über 1.400 Wohneinheiten in 33 Projekten
in München realisieren. Unsere notarielle
Verkaufsleistung, die sich aus den Kaufverträgen
ergibt, die wir mit den Immobilienkäufern
vor einem Notar beurkunden, weist dabei
eine jährliche Wachstumsrate von 41% auf. So
haben wir 2009 mit dem Rekordergebnis von
€ 125 Millionen Verkaufsleistung abgeschlossen.
In Zukunft wollen wir unsere Wachstumsstory
im Münchener Wohnimmobilienmarkt fortsetzen. Strategisch planen wir in unserem
bereits seit 15 Jahren bestehenden, stabilen
und
renditestarken
Kerngeschäft
der
Projektentwicklung für Wohnungsbau die
Anzahl und Größe der Projekte im Großraum
München zu erhöhen. Gleichzeitig wollen wir
in unserem zweiten, jungen Geschäftsfeld der
Wohnungsprivatisierung weiter wachsen und
Marktanteile im attraktiven Markt bestehender
Wohnimmobilien in München erschließen. Basis
16
für unser weiteres Wachstum ist dabei unsere
starke Marke und Marktstellung sowie unser
ausgeprägtes Netzwerk in Politik und Gemeinden,
dem Mittelstand, Industrieunternehmen und
institutionellen Großanlegern wie zum Beispiel
Ärztekammern und Versicherungen. Ebenso
trägt unsere speziell auf die einzelnen Projekte
abgestimmte Vertriebsstrategie, zu der zum
Beispiel projektspezifische Verkaufsbüros und
langjährige Vertriebsmitarbeiter gehören, die
speziell auf die verschiedenen Projekte geschult
werden, maßgeblich zum Erfolg bei.
Welche Stellung nimmt der geplante Börsengang in Ihrer Zukunftsplanung ein?
Die Gesellschaft plant, den ihr zufließenden
Nettoemissionserlös zu einem ganz überwiegend
Teil zu verwenden, um weitere Projekte im
Geschäftsbereich Neubau von Wohnimmobilien
und Wohnungsprivatisierung zu finanzieren, und
zu einem geringeren Teil zu verwenden, um die
Finanzierungsstruktur bei bestehenden Projekten
zu verbessern.
Momentan haben wir ca. 1.700 Wohneinheiten
in 10 Objekten im Kerngeschäft Neubau von
Wohnimmobilien in Planung und Umsetzung.
Das Volumen der neuen Projekte, für den
wir den Emissionserlös ganz überwiegend
nutzen wollen, hängt von der Höhe unseres
Emissionserlöses ab. Wir wollen daneben auch
unsere Eigenkapitalquote nachhaltig stärken, um
so genügend Spielraum für weitere Investitionen
zu schaffen. Unsere Projektrenditen wären dann
nicht mehr mit Finanzierungspartnern zu teilen,
was voraussichtlich einen entscheidenden
Einfluss auf die künftige Profitabilität haben wird.
Abschließend kann man also sagen, dass die JK
Projekt: Harlaching Meichelbeck (Innenansicht)
Das Meichelbeck-Palais repräsentiert stilvoll zu wohnen auf eine
zeitgemäße Art. Was die Architektur schon von außen verspricht,
hält die Innenausstattung mit überzeugender Konsequenz: Räume
mit viel Licht und teilweise offenen Sichtachsen schmücken sich
mit Parkett und stilvollen Extras.
Wohnbau auch ohne den Börsengang eine sehr
gute Entwicklung machen wird. Mit den Mitteln
aus dem Börsengang allerdings würden wir unser
Wachstum und unseren Erfolg noch deutlich
steigern.
Ihre Eigenkapitalquote war in der Vergangenheit sogar negativ, wie kam das?
Negative Eigenkapitalquoten sind bei Bilanzen
von Projektentwicklern bedingt durch die hohen,
langfristigen Investitionskosten in Grundstücke
und die Bautätigkeit, welche die Projektentwicklung erfordern. Durch diese hohen Vorfinanzierungen unter Aufnahme von Fremdkapital werden Verlustvorträge geschaffen, die bilanziell das
Eigenkapital entsprechend schmälern. Dass die
JK Wohnbau also trotz ihrer ausgeprägten Investitionstätigkeit ein positives Eigenkapital
aufweisen kann, spricht für die Leistungskraft
und Stabilität unseres Geschäftsmodells. Unsere
vielfältigen, langjährigen Bankenpartner kennen
diese Besonderheit und stehen uns seit Jahren als
Finanzierungspartner zur Seite. Mit den Mitteln
des Börsengangs wollen wir zudem unsere Eigenkapitalbasis entscheidend stärken und so unsere
Basis für weiteres Wachstum sichern.
17
Referenzprojekte
JK Wohnbau
Die JK Wohnbau bearbeitete Stand 31.12.2009
12 Projekte mit insgesamt 1.581 Wohn- und
Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 11 Projekte mit
1.578 Wohn- und Gewerbeeinheiten) .
Der Bereich Neubau von
Wohnimmobilien stellt seit
Projekte im Bereich Neubau von Wohnimmobilien:
der Gründung 1995 das Kerngeschäft der JK Wohnbau dar
Projekt
Fläche
Wohn- Gewerbe- Bauten- Verkaufsvorauss.
in m² einheiten einheiten
stand
stand Fertigstellung
Harlaching,
Menterschwaige
1.235
5
0
95,1%
36,4%
12/2010
La Provence
München,
Obermenzing
5.433
55
0
5,6%
34,3%
06/2011
Nido
Karlsfeld am
Prinzenpark,
bei München 50.818
551
0
2,8%
3,9%
03/2014
Ars Vivendi
Meichelbeck
Palais
München,
Harlaching
1.171
10
0
0,0%
0,0%
09/2012
Hirschpark
Terrasse
München,
Neuhausen 17.261
206
0
7,6%
79,7%
11/2011
Die Neuen
Hirschpark
Terrassen
München,
Neuhausen 12.340
104
0
3,1%
0,4%
12/2013
München,
Giesing 19.020
263
1
43,3%
37,8%
03/2012
München,
Isarvorstadt 14.894
156
15
93,2%
94,6%
12/2010
Selectio
Isar Stadt Palais
Isar Living
Isar De Luxe
18
Standort
München,
Isarvorstadt
4.969
60
0
73,2%
91,3%
12/2010
München,
Isarvorstadt
5.997
58
0
46,3%
62,8%
12/2010
Referenzprojekte JK Wohnbau
Projekt: Harlaching Defregger
Inmitten repräsentativer Bauten der Jahrhundertwende
entstehen in der Defreggerstraße an der Menterschwaige zwei elegante Villen mit luxuriöser Ausstattung. Sensibel geplant, beherbergen die Villen drei Wohnungen,
jeweils über eine volle Etage, sowie zwei Villenhälften.
Projekt im Fokus: [driem], Willy-BrandtAllee – München-Riem
Unter dem Motto „[driem] – Wohnträume
neu erleben“ werden in den nächsten drei
Jahren auf ca. 14.137 m² Wohnfläche 181
Wohneinheiten verteilt auf drei Häuser in
München-Riem entstehen. Die JK Wohnbau
schafft hier interessante Wohnungen, die alle
Annehmlichkeiten urbanen Wohnens miteinander
vereinen. Mit den Riem-Arcaden und dem
U-Bahn-Anschluss in die Innenstadt praktisch
vor der Haustüre und auf der anderen Seite dem
ehemalige Buga-Gelände und dem Riemer See
in Fußdistanz, erfüllt die Wohnlage alle Wünsche.
Die interessant geschnittenen Wohnungen bieten
eine Auswahl von der 2-Zimmer-Single-Wohnung
über Erdgeschoss-Wohnungen mit Gartenanteil
bis hin zur 4-Zimmer-Dachterrassen-Wohnung.
Mit Wohn-/Nutzflächen von ca. 57 m² bis ca.
141 m² entstehen Wohnungen mit einem PreisLeistungs-Verhältnis, das sich in München sehen
lassen kann, bei Preisen von € 148.900 bis zu
€ 428.900.
19
Wohnkultur beginnt mit dem richtigen Ort und einem großzügigen Raumangebot für individuelle Entfaltung. Die Villen
in der Defreggerstraße bieten Ihnen beides. Ein Gartengrundstück in traditionell elegantem Viertel und luxuriöse Grundrisse für höchsten Komfort.
Der Bereich Wohnungsprivatisierung ist das junge Ge-
Projekte im Bereich
Wohnungsprivatisierung:
schäftsfeld der JK Wohnau –
hier soll der attraktive Markt
Projekt
Standort
Fläche
in m²
Wohneinheiten
Gewerbeeinheiten
Bautenstand
München
Sendling,
Westpark
4.135
49
6
100,0%
70,1%
12/2010
München,
Giesing
2.600
40
2
95,0%
0,0%
12/2011
bestehender Immobilien in
Verkaufsvorauss.
stand Fertigstellung
München erschlossen werden
Partnachgärten
(gindiwo)
Wohnidylle
St. Bonifatius
(gindiwo)
Projekt im Fokus: Wohnidylle St. Bonifatius
– München, Giesing (Projekt der gindiwo)
Die Wohnanlage mit insgesamt 41 Wohn- und
einer Gewerbeeinheit wurde 1951 errichtet
und soll neben der fachgerechten Sanierung
auch mit marktgerechteren Wohnungstypen
von 1-bis 3-Zimmerwohnungen ausgestattet
werden. Dabei bietet sich die Neuschaffung
von Dachgeschosswohnungen über mehrere
Ebenen und modernen Lofts an. Alle Wohnungen
profitieren von einem Balkon mit Blick auf
den idyllischen, ruhigen Innenhof nach Süden.
Nicht nur der Komfort der Wohnungen soll
gesteigert werden, sondern auch die Umsetzung
eines Energieeinsparkonzeptes wird zu einer
verbesserten Energieeffizienz beitragen.
20
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Erläuterungen zur Gewinnund Verlustrechnung
Da wir uns zunehmend auf Großprojekte mit über
50 Wohneinheiten konzentrieren, steigen auch
entsprechend die Investitionssummen. In unserer
Branche sind daher Finanzierungspartnerschaften
üblich. Insgesamt bearbeitet die JK Wohnbau
zurzeit vier Projekte als Joint Ventures: zwei
Objekte in der Wilhem-Hale-Straße und die
Objekte Hohenwaldeck und Waltherstraße. Durch
diesen Umstand ist im Konzernabschluss keine
Vollkonsolidierung dieser Projekte zulässig.
Die Auswirkungen der Einbeziehung dieser „at
equity“ in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen hat wesentliche Auswirkungen
auf die Vergleichbarkeit der Ertragslage. In
der nachfolgenden Tabellen ist daher eine
Konzernerfolgsrechnung für das Jahr 2009
dargestellt, in denen die Beteiligungsergebnisse
eliminiert auf die anderen Positionen der
Konzernergebnisrechnung zugeordnet wurden.
Die „as if“-Vollkonsolidierung stellt dabei die
nach IFRS aussagekräftigste Darstellung der
operativen Entwicklung der JK Wohnbau dar vor
dem Hintergrund, dass zukünftige Projekte mit
den Erlösen aus dem geplanten Börsengang unter
Aufnahme von Fremdkapital eigenfinanziert
werden sollen.
„As if“-Darstellung wesentlicher
GuV-Kennzahlen
Die Darstellung zeigt, dass sich unter einer fiktiven
Vollkonsolidierung der Projektpartnerschaften die
Umsatzerlöse von T€ 26.948 um T€ 34.609 auf
T€ 61.557 erhöhen.
Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf
die Objektgesellschaften Wilhelm-Hale-Str. 35
(T€ 19.976), Hohenwaldeck (T€ 14.378) sowie
Wilhelm-Hale-Str. 45 (T€ 255). Das sich um
T€ 11.338 auf T€ 15.419 verbesserte EBIT ist auf
die Gesellschaften Hohenwaldeck (T€ 8.444),
Wilhelm-Hale-Str. 35 (T€ 2.243), Waltherstraße
(T€ 329) sowie Wilhelm-Hale-Str. 45 (T€ 322)
zurückzuführen. Das Konzernergebnis nach
Steuern erhöht sich von T€ 5.847 um T€ 4.152 auf
T€ 9.999, was im Wesentlichen auf das positive
Ergebnis der Objektgesellschaft Hohenwaldeck
in Höhe von T€ 5.894 zurückzuführen ist. Der
positive Ergebnisbeitrag ist im Wesentlichen auf
die Übergabe von Wohneinheiten aus dem ersten
Bauabschnitt des Projektes zurückzuführen.
01.01. –
31.12.2009
geprüft
01.01. –
31.12.2009
„as if“ vollkonsolidiert
ungeprüft
TEUR
TEUR
Umsatzerlöse
26.948
61.557
Gesamtleistung
44.577
82.145
Rohertrag
12.169
24.358
EBIT
4.081
15.419
Konzernergebnis vor Steuern
4.684
10.268
Ergebnis nach Steuern
5.847
9.999
21
Konzern-Lagebericht
22
Konzern-Lagebericht
Konzern-Lagebericht für das
Geschäftsjahr 2009
Wirtschaftsbericht
I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur
Die JK Wohnbau AG ist ein Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München. Das Unternehmen kauft Grundstücke in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft
sie anschließend. Der Fokus liegt dabei auf größeren Projekten mit über 50 Wohneinheiten. Neben
dem Kerngeschäft der Projektentwicklung ist die JK Wohnbau mit dem Geschäftsbereich gindiwo auch
in der Wohnungsprivatisierung im Großraum München tätig und erschließt so den Markt bestehender
Wohnobjekte. Hier werden Wohnimmobilien im Großraum München erworben, saniert und wieder verkauft. Ein Projekt nimmt dabei durchschnittlich drei Jahre bis zur Übergabe der Wohnung an die Käufer
in Anspruch. Käufergruppen der Wohnimmobilien sind dabei Eigennutzer, private Investoren sowie
institutionelle Immobilienanleger.
1994 mit Sitz in München gegründet, kann die JK Wohnbau auf über 1.400 verkaufte Wohneinheiten
in 33 realisierten Projekten zurückblicken. Dies macht JK Wohnbau in Kombination mit der bereits gesicherten Projektpipeline von 1.200 Wohneinheiten bis 2013 zu einem der Top 3 Projektentwickler für
Wohnimmobilien in München.
Dr. Josef L. Kastenberger hält dabei als Geschäftsführer 100 % an der JK Wohnbau GmbH.
Der JK Wohnbau GmbH gehören wiederum 18 Objektgesellschaften, die jeweils für die Wohnimmobilien-Projekte geschaffen wurden und zum Teil als Joint Venture gegründet wurden. Weiterhin sind unter
der JK Wohnbau GmbH drei Verwaltungsgesellschaften gebündelt sowie eine Projektentwicklungs- und
eine Vertriebsgesellschaft. Die Anteile der JK Wohnbau GmbH an diesen Gesellschaften betragen zwischen 40 % und 100 %.
Ebenso der JK Wohnbau GmbH zu 100 % unterstellt ist die gindiwo Holding GmbH, unter der wiederum
drei Objektgesellschaften für den Geschäftsbereich Wohnungsprivatisierung gebündelt sind. Die Anteile
der gindiwo Holding GmbH an diesen Objektgesellschaften beträgt jeweils 100 %. Ebenfalls der gindiwo
Holding unterstellt findet sich die GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH.
II. Gesellschaftssteuerung
Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführung gesteuert, die sich vor allem an Absatz- und Baufortschrittskennzahlen orientiert. Durch ein eigen entwickeltes, ausführliches Controlling-IT-System kann
das Management tagesaktuell in Entwicklungen der Gesellschaft, der einzelnen Projekte und alle relevanten Daten Einsicht erhalten. Damit wird ein kontinuierlicher Abgleich der Planzahlen mit den
Ist-Werten sichergestellt, so dass bei Abweichungen rechtzeitig Maßnahmen ergriffen und Ursachen
geprüft werden können. Im Besonderen gelten als Einzelindikatoren das Verhältnis von Bauten- zu
Verkaufsständen sowie die notarielle Verkaufsleistung.
III. Mitarbeiter
Zum Stichtag am 31.12.2009 waren in der JK Wohnbau GmbH 42 Mitarbeiter (Vorjahr: 42) tätig.
Insgesamt arbeiteten zum Stichtag 21 Personen (Vorjahr: 22 Personen) im Bereich Management und
Administration, 13 Mitarbeiter (Vorjahr: 13 Mitarbeiter) waren im Bereich Technik und 8 Mitarbeiter
(Vorjahr: 7 Mitarbeiter) in den Bereichen Verkauf, Marketing und den Kundencentern tätig. Daneben
beschäftigt die JK Wohnbau Gruppe vornehmlich im Bereich Vertrieb noch freiberufliche Mitarbeiter auf
Provisionsbasis.
23
IV. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Makroökonomisches Umfeld
Nach einem erneut starken Konjunktureinbruch zur Jahreswende 2008 / 2009 war auch das Jahr 2009
von der schwersten globalen Rezession seit der Weltwirtschaftskrise 1929 geprägt. Für Deutschland
bezifferte das Statistische Bundesamt den Rückgang des Bruttoinlandsprodukts für 2009 mit 5,0 %.1 Die
weltweite Wirtschaftsleistung sank nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) um 0,6 %
im Jahr 2009.2 Auf die sich weltweit verschlechternde wirtschaftliche Lage reagierten viele Regierungen
und Notenbanken mit einer expansiven Geld- und Fiskalpolitik. In fast allen größeren Industrienationen
wurden Konjunkturpakete auf den Weg gebracht, um den Auswirkungen der Krise entgegenzuwirken.
Der Leitzins wurde von der Europäischen Zentralbank (EZB) auf das Rekordtief von 1,0 % gesenkt.3
In der zweiten Jahreshälfte 2009 führten die Maßnahmen der Regierungen und eine Rückkehr des
Vertrauens an den Kapitalmärkten zu einer Erholung der Konjunktur. Auf Grund des politisch geförderten, verstärkten Einsatzes von Kurzarbeit und dem Abbau von Arbeitszeitkonten schlug sich die Krise
dabei 2009 nur moderat in den Arbeitslosenzahlen nieder. So waren 2009 rund 8,2 % oder 3,42 Mio.
Menschen (Vorjahreswert 3,27 Mio. Menschen bzw. 8,0 %) ohne Arbeit.4
Nach einem schwachen Jahresauftakt 2010 kam die Konjunktur im zweiten Quartal jedoch wieder in
Fahrt und verzeichnete eine deutlichen Aufschwung. Im zweiten Quartal 2010 war das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Aussage des Statistischen Bundesamts – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um
2,2 % höher als im ersten Quartal. Eine solch hohe Wachstumsquote im Vergleich zum Vorquartal gab
es noch nie im vereinigten Deutschland. Darüber hinaus wurde auch das Ergebnis für das erste Quartal
2010 auf nun +0,5 % deutlich nach oben korrigiert.5
Der Markt für Projektentwickler in Deutschland
Zu den A-Städten gehören nach der Definition des Markforschungsunternehmens BulwienGesa die
attraktivsten Städte für Immobilien in Deutschland: München, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main,
Hamburg, Köln und Stuttgart. Der Markt für Projektentwickler in den deutschen A-Städten verzeichnete
2009 ein Gesamtprojektvolumen von 21,5 Mio m².6
Das Gesamtprojektvolumen setzt sich dabei aus über 2.264 Einzelprojekten zusammen. Im Vorjahresvergleich ist das Projektvolumen um 3,5 % gesunken und befindet sich damit etwa auf dem Niveau des
Jahres 2008. Die Projektanzahl ist währenddessen 2009 um 7,7 % gestiegen und verdeutlicht damit
den sich bereits 2008 abzeichnenden Trend hin zu kleineren Projektentwicklungen im Gesamtmarkt
Deutschland. Die im Bau befindlichen Flächen sind dabei im Jahr 2009 um über 1 Mio. m² (16,7 %) auf
5,14 Mio. m² gesunken. Auch in den Projektplanungen bis 2014 zeigt sich für die Projektentwickler in
Deutschland ein Rückgang um 4,8 % auf 8,6 Mio. m². Dieser Planungsrückgang liegt jedoch hauptsächlich in den Segmenten Büro (-12,1 %) und sonstige Flächen (-11,7 %) begründet. Relevante Zuwächse
beim Projektvolumen konnten 2009 einzig in den Segmenten Wohnen (+5,4 %) und Hotel (+1,4 %)
erreicht werden.
Die Entwicklungen zeigen deutlich die Zurückhaltung vieler deutscher Projektentwickler vor allem bei
Großprojekten, die auch maßgeblich durch den erschwerten Zugang zu Fremdkapital bedingt ist.
Bundesagentur für Arbeit – Arbeitsmarkt 2009, Mai 2010
IWF - World Economic Outlook, Juli 2010.pdf
3
EZB - Leitzins, August 2010.pdf
4
Statistische Ämter des Bundes und der Länder - Arbeitslosenquote 2009, April 2010
5
Statistisches Bundesamt - Bruttoinlandsprodukt im 2.Quartal 2010 mit Rekordzuwachs, August 2010
6
BulwienGesa - Der Markt für Projektentwicklungen in deutschen A-Städten, April 2010
1
2
24
Konzern-Lagebericht
Der Markt für Projektentwickler in München
Nach Ergebnissen des Markforschungsunternehmens BulwienGesa erreichte München 2009 mit einem
Projektvolumen von 3,7 Mio. m² trotz eines Verlustes von 7,6 % zum Vorjahr den dritten Platz der
deutschen Metropolen nach Hamburg (4,3 Mio. m²) und Berlin (4,8 Mio. m²).7 Die Volumenverteilung
der Segmente liegt in München dabei mit 1,84 Mio. m² bei Wohnen, 1,19 Mio. m² Büro, 0,33 Mio. m²
Einzelhandel und 0,24 Mio. m² Hotel.
Betrachtet man das monetäre Projektvolumen, führt München jedoch mit 15,3 Mrd. € trotz eines Rückgangs um rd. 1 Mrd. € die europäischen Metropolen an. Auf den folgenden Plätzen befinden sich Berlin
mit 14,7 Mrd. € und Hamburg mit 14,4 Mrd. €. Die Segmente Wohnen (ca. 50 %) und Büro (ca. 35 %)
machen in München dabei die größten Blöcke des monetären Projektvolumens aus und verdeutlichen
die andauernd hohe Wohnungsnachfrage.
Das Projektvolumen in München verteilt sich dabei zu 55 % auf regionale Projektentwickler (+6,3 %
zum Vorjahr), was maßgeblich durch die dynamische Entwicklung im Wohnsegment und die Vorteile
der lokalen Unternehmen durch ihre städtespezifische Immobilienexpertise zu begründen ist. Auf die
regionalen Projektentwickler folgen mit 27 % die überregionalen Marktteilnehmer (-11,3 % zum Vorjahr), mit 10 % die nicht zuzuordnenden Projektentwickler (+24,4 % zum Vorjahr) und mit 7,5 % die
internationalen Unternehmen (-17,2 % zum Vorjahr).
Der Markt für Wohnflächen in München
Der Markt für Wohnflächen zeigt in München ein Gesamtprojektvolumen von rd. 1,84 Mio. m².8 Zum
Vorjahr hat dieses Volumen geringfügig um 31 Tsd. m² abgenommen, was sich durch weniger im Bau
befindlichen Flächen begründet. Davon wurden im Jahr 2009 692 Tsd. m² Wohnfläche fertig gestellt,
544 Tsd. m² befanden sich im Bau und 608 Tsd. m² wurden geplant.
Betrachtet man die Anbieter am Markt nach dem gesamten Projektvolumen, was sich aus fertig gestellten Projekten, im Bau befindlichen Projekten und konkret geplanten Projekten zusammenfasst,
sind die Top 3 Projektentwickler für Wohnimmobilien im Münchener Markt Baywobau mit 124 Tsd. m²,
BBIKG mit 110 Tsd. m² und JK Wohnbau mit 89 Tsd. m².
Der Wohnungsmarkt in München
Münchens Einwohnerzahl hat sich 2009 mit 1,37 Mio. Einwohnern erneut erhöht. Die Zahl der Haushalte stieg zwischen 1992 und 2009 um rd. 8,1 % auf über 780 Tsd. und entwickelte sich damit unter der
dem Wachstum der Einwohnerzahl im gleichen Zeitraum (9,1 %).9
Bis 2025 soll die Bevölkerung in München entgegen dem soziodemographischen Bundestrend einen
Zuzug von jährlich rd. 10.000 Bewohnern erfahren.10 Parallel dazu prognostiziert die Wohnungsmarktprognose vom Bundesinstitut für Bau- Stadt- und Raumforschung, dass die Nachfrage nach Wohnfläche
bis 2015 um insgesamt 14 % steigen wird, das Leerstandsrisiko ist nach Aussage der Studie in München
bis 2025 zudem mit am geringsten in ganz Deutschland.11 Aktuell liegt die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien bei nur ca. einem Prozent.12
9
10
Landeshauptstadt München Direktorium - Statistisches Taschenbuch 2009, Stand Juni 2009
11
BBSR - Wohnungsmärkte im Wandel, Januar 2010
12
Immobilienverband Deutschland (IVD) – Marktbericht: Wohnungsmieten in München, Juni 2010
7
8
25
Der Markt für Münchener Wohnimmobilien ist dabei ein klarer Nachfragemarkt. Der jährliche Bedarf
von rd. 7.000 neuen Wohnungen wird regelmäßig nicht gedeckt. So werden pro Jahr nur zwischen
4.000 und 5.000 Wohnungen fertig gestellt, 2009 betrug der Wert 4.328.13 Positiv wirkte sich ebenso
die Finanzkrise aus, da sich der bereits Anfang des Jahres abzeichnende Trend der verstärkten Investition in die wertbeständige Anlageform „Wohnimmobilie“ sowohl von Eigennutzern wie auch von
Kapitalanlegern auch im Verlauf des Jahres 2010 fortgesetzt hat.14
Dementsprechend entwickeln sich auch die Preisniveaus deutlich über dem Bundesdurchschnitt. So lag
der durchschnittliche Mietpreis pro m² nach einer Studie des Immobilienportals Immowelt im Jahr 2009
bei 12,14 € pro m² (192 % des Bundesdurchschnitts), der Kaufpreis für Wohnungen mit durchschnittlich 3.396 € pro m² bei 224 % des Bundesdurchschnitts und die Preise für Häuser mit durchschnittlich
739.472 € pro Haus bei 295 % des Bundesdurchschnitts.15
Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen pro m² liegt dabei in der Münchener Innenstadt bei
über 4.000 €. Selbst in den Außenbezirken Münchens, dem sogenannten Speckgürtel, beträgt der
durchschnittliche Kaufpreis pro m² für Wohnungen zum überwiegenden Teil noch über 2.500 €. Dies
liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von ca. 1.500 € pro m².16
Die Beratungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers schreibt München dabei kurz- und mittelfristig das
höchste Entwicklungspotenzial aller europäischen Metropolen zu.17
V. Bautätigkeit, Produkte und Vertrieb
Anspruch der JK Wohnbau GmbH ist es, im Raum München qualitativ hochwertige Wohnungen und
Wohnungsanlagen in attraktiven Lagen zum Kauf zu bieten. Bezüglich Architektur, Stil, Design aber Baumaterialien und Bautechnik werden dabei höchste Maßstäbe gesetzt. Das Konzept „Selectio – Wohnen
nach Wahl“ wurde zum Beispiel von der Fachzeitschrift „Immobilienwirtschaft“ mit dem ImmobilienMarketing-Award prämiert.
Die JK Wohnbau GmbH bietet fünf Ausstattungslinien vom hochwertigen Basissegment bis zur Luxusausstattung. Die Klassifizierung der einzelnen Linien ergibt sich dabei durch unterschiedliche Materialien und Produkten zum Beispiel bei Rolläden, Bodenbeschaffenheit, Fenstern und Türen, Elektroinstallationen oder Badarmaturen. JK Classic mit Verkaufspreisen bis 3.500 € / m² ist dabei das
hochwertige Basissegment der Ausstattungslinien der JK Wohnbau AG. JK Comfort mit Verkaufspreisen bis
4.250 € / m² bezeichnet das mittlere Preissegment und bietet über die Classic-Linie hinaus hochwertigeres Baumaterial wie z.B. Parkett- statt Laminatböden sowie höherwertige Fließen. In den oberen
Preisklassen finden sich die JK Elegance (bis 5.000 € / m²), JK Deluxe (bis 6.500 € / m²) sowie die Linie
JK Premium (ab 6.500 € / m²).
Statistisches Amt München – Wohnungsfertigstellung, 2010
Ernst & Young – Trend Barometer Real Estate Investment Market Germany, Februar 2010
15
Immowelt - Marktbericht München, 1. Quartal 2010
16
Immowelt - Marktbericht München, 1. Quartal 2010
17
PwC - Emerging Trends in Real Estate Europe, 2010
13
14
26
Konzern-Lagebericht
Bei der Vergabe der Bauaufträge wird besonders auf Wirtschaftlichkeit und Qualität der Bauunternehmen geachtet. Bei der Umsetzung der Bauprojekte bedient sich JK Wohnbau in der Regel Generalunternehmern, die durch interne und externe Projektsteuerer geleitet und geführt werden.
Der Vertrieb wird bei JK Wohnbau durch langjährige, rein provisionsvergütete freie Mitarbeiter gestaltet. Die Vertriebsmitarbeiter werden auf jedes Projekt spezifisch geschult. Zudem stehen projektspezifische Verkaufsbüros und Musterwohnungen bzw. -häuser zur Verfügung.
VI. Projekte
Die JK Wohnbau bearbeitete Stand 31.12.2009 12 Projekte mit insgesamt 1.581 Wohn- und Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 11 Projekte mit 1.578 Wohn- und Gewerbeeinheiten).
Im Einzelnen waren dies zum Bilanzstichtag:
Projekt
Ars Vivendi
Partnachgärten
(gindiwo)
La Provence
Nido
Wohnidylle St.
Bonifatius
(gindiwo)
Meichelbeck
Palais
Standort
Fläche
Wohnin m² einheiten
Gewerbeeinheiten
Bautenstand
Verkaufsstand
vorauss.
Fertigstellung
Harlaching,
Menterschwaige
1.235
5
0
95,1 % 36,4 % 12 / 2010
München
Sendling, Westpark
4.135
49
6
100,0 % 70,1 % 12 / 2010
München,
Obermenzing
5.433
55
0
5,6 % 34,3 % 06 / 2011
Karlsfeld am
Prinzenpark, bei
München 50.818
551
0
2,8 %
3,9 % 03 / 2014
2.600
40
2
95,0 %
0,0 % 12 / 2011
0,0 % 09 / 2012
München,
Giesing
München,
Harlaching
1.171
10
0
0,0 %
Hirschpark Terrasse
München,
Neuhausen 17.261
206
0
7,6 % 79,7 % 11 / 2011
Die Neuen
Hirschpark Terrassen
München,
Neuhausen
12.340
104
0
München, Giesing 19.020
263
1
43,3 % 37,8 % 03 / 2012
Isar Stadt Palais
München,
Isarvorstadt 14.894
156
15
93,2 % 94,6 % 12 / 2010
Isar Living
München,
Isarvorstadt
4.969
60
0
73,2 % 91,3 % 12 / 2010
Isar De Luxe
München,
Isarvorstadt
5.997
58
0
46,3 % 62,8 % 12 / 2010
Selectio
3,1 %
0,4 % 12 / 2013
27
VII. Strategie und Ziele
Die JK Wohnbau beabsichtigt vorrangig bis 2013 die gesicherte Projektpipeline von über 1.200 Wohneinheiten zu realisieren. Weiterhin will das Unternehmen das attraktive und wachstumsstarke Umfeld
im Münchener Wohnimmobilienmarkt durch umsichtigen Ausbau des Kerngeschäfts Projektentwicklung von Wohnungsbauten weiter erschließen. Projektbedingt erfolgt hier eine verstärkte Fokussierung
auf Großprojekte ab 50 Wohneinheiten.
Als zweiten Geschäftsbereich soll mit der gindiwo die Erschließung des attraktiven Markts für Sanierung
und Verkauf von bestehenden Wohnobjekten in München weiter vorangetrieben werden.
Ihre derzeitige Position im Wohnimmobilienbereich plant das Unternehmen in München zudem zur
Marken- und Marktführerschaft weiter auszubauen. Daher plant die JK Wohnbau Gruppe ihre Marketingaktivitäten noch zu verstärken. Weitere Diversifikation hinsichtlich von Wohnobjekten, Lage und
Ausstattung und der Einsatz ökologischer Materialien, Wohnangeboten gemäß Feng Shui, Kunst am Bau
und nachhaltiges Bauen nach DGNB soll zudem Zugang zu neuen Zielgruppen schaffen.
In den einzelnen Geschäftsbereichen soll durch Optimierung der Finanzierungsstruktur die Profitabilität
in den Geschäftsfeldern Projektentwicklung und Wohnungsprivatisierung erhöht werden.
Zur Unterstützung bei der Grundstücks- und Wohnungsakquise soll des Weiteren die konsequente Erweiterung des langjährig gewachsenen Netzwerks in Politik, Mittelstand und Industrie dienen.
28
Konzern-Lagebericht
Geschäftsverlauf 2009
Die sich Ende des Jahres 2008 abzeichnende gute Entwicklung im Verkauf von Wohnimmobilien hat sich
auch im Gesamtjahr 2009 weiter fortgesetzt. So stiegen die notariell verbrieften Verkaufsleistungen
der JK Wohnbau Gruppe von € 79 Mio. in 2008 auf € 125 Mio. in 2009 an. Beigetragen hierzu hat auch
das wieder einsetzende Interesse institutioneller Investoren zum Erwerb von bestehenden oder noch
zu entwickelnden Bestandsimmobilien, wodurch die JK Wohnbau hierbei durch einen entsprechenden
Globalerkauf in mehrstelliger Millionenhöhe profitieren konnte. Ebenfalls deutlich angewachsen ist
aber auch der Einzelverkauf an Selbstnutzer und in steigendem Maße an Kapitalanleger, welche das
derzeit historisch niedrige Zinsniveau bei der Immobilienfinanzierung nutzen. Bewährt hat sich dabei,
dass wie auch in Vergangenheit die JK Wohnbau den Markterfordernissen dadurch Rechnung trägt, ihre
Geschäftsaktivitäten ausschließlich auf die Region München zu konzentrieren.
Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die vorliegenden Finanzinformationen wurden aufgrund der vorzeitigen Anwendung von IFRIC 15, der
eine Anwendung der bisher angewendeten Percentage of Completion-Methode für Projektentwickler
verbietet. Diese Änderung der Rechnungslegungsmethodik ist spätestens für Geschäftsjahre, die nach
dem 31.12.2009 enden anzuwenden. Die JK Wohnbau Gruppe folgt der Empfehlung des IFRIC und
wendet den neuen Standard bereits vorzeitig auf das Geschäftsjahr, welches zum 31.12.2009 endet,
an. Dem entsprechend wurden die Vorjahresangaben angepasst und sind mit den im Konzernabschluss
2008 enthaltenen Werten nicht vergleichbar.
I. Ertragslage
Das Konzernjahresergebnis nach Steuern betrug im Geschäftsjahr 2009 T€ 5.803 (Vorjahr: T€ -3.725).
Das EBIT ist von T€ 3.609 auf T€ 4.081 im Wesentlich als Folge einer geringeren Materialaufwandsquote
von 72,7 % im Vergleich zu 74,5 % im Vorjahr angestiegen.
Während die notariell verbriefte Verkaufsleistung im JK Wohnbau Konzern von € 60 Mio. im Vorjahr auf
€ 125 Mio. in 2009 gestiegen ist, sank das in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung auszuweisende
Umsatzvolumen im Geschäftsjahr 2009 von T€ 62.299 auf T€ 26.948. Dies resultiert im Wesentlichen
aus dem Abschluss eines großen Projektes im Vorjahr sowie der Tatsache, dass vier große laufende
Projekte aufgrund von Joint Venture Partnerschaften nicht vollkonsolidiert und somit nur at equity im
Finanzergebnis erfasst werden. Infolge dessen ist auch der Rohertrag von T€ 15.304 auf T€ 12.169 gesunken. Die Gesamtleistung ist entsprechend von T€ 59.965 auf T€ 44.577 gefallen.
Der Materialaufwand ist gegenüber dem Geschäftsjahr 2008 von T€ 44.661 auf T€ 32.409 gesunken.
Der Personalaufwand ist im laufenden Geschäftsjahr von T€ 3.166 um T€ 130 auf T€ 3.297 leicht
gestiegen.
29
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnten von T€ 8.693 um T€ -3.086 auf T€ 5.607 gesenkt
werden. Dies resultiert vornehmlich aus geringeren Aufwendungen der Warenabgabe sowie Rechtsund Beratungskosten.
Das Finanzergebnis hat sich von T€ -7.035 um T€ 7.368 auf T€ 603 gegenüber dem Vorjahr verbessert. Bei leicht gesunkenen Finanzerträgen (T€ 5.140, Vj. T€ 7.171) konnten die Finanzaufwendungen
aufgrund geringerer Zinsen von T€ 14.179 im Vorjahr auf T€ 7.085 sowie durch eine Steigerung des
Ergebnisses aus at equity Beteiligungen um T€ 2.575 verbessert werden.
II. Vermögenslage
Die Bilanzsumme ist mit T€ 150.280 (Vj. T€ 116.186) gegenüber dem Vorjahr um T€ 34.094 angestiegen.
Die langfristigen Vermögenswerte sind gegenüber dem Vorjahr von T€ 23.211 um T€ 3.107 auf
T€ 26.318 gestiegen. Die Steigerung ist im Wesentlichen auf die Erhöhung von aktiven latenten Steuern zurückzuführen, die wegen vorlaufender Kosten einzelner Konzerngesellschaften zu höheren ertragsteuerlichen Verlustvorträgen bei den Konzerngesellschaften geführt haben. Aufgrund der guten
Ergebnisentwicklung bei at equity bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen hat sich der Beteiligungsbuchwert von T€ 658 um T€ 2.340 auf T€ 2.998 verbessert. Die immateriellen Vermögenswerte und
Sachanlagen betrugen im Geschäftsjahr T€ 633 und sind im Wesentlichen durch Abschreibungen im
Vergleich zum Vorjahr gesunken.
Die kurzfristigen Vermögenswerte weisen gegenüber dem Geschäftsjahr 2008 einen Anstieg in Höhe
von T€ 14.361 im Wesentlichen durch einen Anstieg in den Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten mit unfertigen Bauten auf. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 hat die Zunahme des Bautenstands in Verbindung mit dem vermehrten Abschluss notarieller Kaufverträge zu diesem Anstieg
geführt. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind von T€ 1.407 auf T€ 2.151 gestiegen.
Im Geschäftsjahr wurden der Gesellschaft Mittel in Höhe von T€ 5.939 aufgrund einer beschlossenen,
aber noch nicht durchgeführten Erhöhung des Stammkapitals zugeführt, so dass in Verbindung mit dem
Jahresüberschuss in Höhe von T€ 364 insgesamt ein positives Eigenkapital von T€ 5.699 ausgewiesen
wird.
Die langfristigen Schulden entfallen im Wesentlichen auf Finanzschulden aus stillen Beteiligungen,
partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen. Der Bestand dieser Finanzschulden hat sich
gegenüber dem Vorjahr von T€ 37.157 auf T€ 51.812 erhöht.
Die kurzfristigen Schulden haben sich gegenüber dem Vorjahr von T€ 90.152 auf T€ 95.385 erhöht.
Der Senkung der kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten in Höhe von T€ 49.911 auf
T€ 38.981, der sonstigen Rückstellungen in Höhe von T€ 6.447 auf T€ 3.916 und der übrigen Schulden
in Höhe von T€ 7.777 auf T€ 7.564 stehen eine Erhöhung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen in Höhe von T€ 3.991 auf T€ 11.107 gegenüber.
30
Konzern-Lagebericht
III. Finanzlage
Die flüssigen Mittel haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 744 auf T€ 2.150 erhöht.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -1.014 ist im Wesentlichen durch den
Anstieg der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderer Vorräte sowie dem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten geprägt.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit (T€ 1.246) entfällt auf Investitionen in Sachanlagen, immaterielle
Vermögenswerte sowie auf die Herstellung und den Erwerb von als Finanzanlagen gehaltenen Immobilien (T€ -58), Reduzierung der gewährten Ausleihungen an nahe stehende Personen (T€ 1.423) und
auf den Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener Zahlungsmittel (T€ -138).
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit (T€ 512) beinhaltet eine Nettokapitalaufnahme von T€ 4.877
sowie gezahlten Zinsen in Höhe von T€ -4.367.
Zum 31. Dezember 2009 verfügte der JK Wohnbau Konzern über Kreditlinien von insgesamt T€ 155.832,
wovon T€ 46.890 nicht in Anspruch genommen wurden und damit für künftige Projektfinanzierungen
zur Verfügung stehen.
Risikobericht
Risikomanagement ist ein integraler Bestandteil der Geschäftspraxis des Konzerns und umfasst sämtliche organisatorischen Prozesse auf verschiedenen Ebenen und sämtliche Risikoarten. Auf Konzernebene ist das Risikomanagement ein wesentlicher Bestandteil der Geschäftsplanungs- und Controllingprozesse. Im Konzern werden die Aufgaben der Risikoidentifikation und -bewertung von jeder
Organisationseinheit wahrgenommen. Wesentliche Risiken werden regelmäßig an die zuständigen
Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.
Die Darstellung der Risiken erfolgt nach der Bruttomethode, d.h. es erfolgt keine Saldierung mit Chancen.
I. Gesamtwirtschaftliche Risiken
Die weltweite Finanzkrise, die im Wesentlichen durch den kollabierenden US-Wohnungsmarkt ausgelöst wurde, war 2008 und 2009 das bestimmende Thema der weltwirtschaftlichen Entwicklung. Das
Vertrauen der Banken untereinander wurde nachhaltig beschädigt. Dies führte unter anderem zu einer
mangelnden Verfügbarkeit von Kapital. Inzwischen hat eine Reihe von Staaten Rettungspakete in Form
von Bürgschaften und Krediten initiiert, die das internationale Finanz- und Wirtschaftssystem beruhigen
sollen. Zudem wurden weltweit Konjunkturprogramme angekündigt und beschlossen. Diese Faktoren
kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.
II. Finanzwirtschaftliche Risiken
Der JK Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditäts- und das Zinsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner des Konzerns. Konzernweite Finanzplanungsinstrumente sichern die ständige Kenntnis
der Liquiditätssituation im Konzern. Risiken aus Zinsänderungen treten durch marktbedingte Schwan-
31
kungen der Zinssätze auf. Sie wirken sich für die Gesellschaft auf die Höhe der Zinsaufwendungen im
Geschäftsjahr aus. Ein gezielter Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken erfolgt im Konzernverbund der JK Wohnbau GmbH nicht. Dem Zahlungsausfallrisiko
wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie der Bildung von Wertberichtungen Rechnung getragen.
Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des
Konzerns.
III. Beteiligungsrisiken
Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in jeweiligen Projektgesellschaften geführt.
Bei Gesellschaften, bei denen der Konzern keinen beherrschenden Einfluss ausüben kann, resultiert
hieraus ein Beteiligungsrisiko. Diesem Risiko begegnet der Konzern durch ein zentrales Beteiligungscontrolling, das die Entwicklung der Beteiligungen überwacht und dadurch Risiken rechtzeitig erkennt.
Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische
Soll / Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlösseite.
IV. Projektrisiken
Als Wohnimmobilien- und Bauträger-Unternehmen sind wir bei der Wahrnehmung von Ertragschancen auch Risiken ausgesetzt. Unser Kerngeschäftsfeld unterliegt vor allem wegen der schwankenden
Bautätigkeit zyklischen Schwankungen, die sich möglicherweise nachteilig auf die Ertragslage und die
Werthaltigkeit im Bestand gehaltener Objekte auswirken können. Wir sind uns dabei bewusst, dass
sich aus den zyklischen Schwankungen für unser Geschäft, dem Bauträger- und Projektentwicklungsgeschäft, ein Gefährdungspotenzial ergibt. Diesem Risiko begegnen wir durch den permanenten Ausbau
unseres Risikomanagement-Systems.
Neben den allgemeinen unternehmerischen Risiken haben wir im Rahmen einer Risikoanalyse die Zulassung der geplanten Geschossflächen durch die Lokalbaukommission als wesentliches operatives Risiko identifiziert. Diesem Risiko begegnen wir durch unsere langjährige Erfahrung in der Projektplanung.
Für die Bauindustrie wie auch für andere Industrien ergeben sich als Folge der Finanzmarktkrise Änderungen hinsichtlich der allgemeinen Refinanzierungsanforderungen. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten und das Konzessionsgeschäft eine besondere Herausforderung dar. Es bleibt abzuwarten, welche Veränderungen sich 2010 bei der Finanzierung von
Projektentwicklungen ergeben werden und wie sich der Investorenmarkt entwickelt. Die künftigen
Projektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue
Projekte realisiert werden können. Andererseits wird erwartet, dass insbesondere die Bauwirtschaft
von angekündigten Konjunkturprogrammen profitiert. Diese sehen deutlich höhere Investitionen in die
Infrastruktur vor.
Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit ist für den JK Wohnbau Konzern der Konjunkturverlauf in Deutschland sowie der Wohnimmobilienmarkt in München von hoher Bedeutung.
Binnenwirtschaftliche Risiken ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine Preisentwicklung sowie die Entwicklung von Angebot und
Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese Faktoren kann die Gesellschaft nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.
32
Konzern-Lagebericht
V. IT-Risiken
Der JK Wohnbau Konzern führt die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten auf einer eigenen EDV-Anlage aus. Die
Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen outgesourct. Die Verfügbarkeit
der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevante Daten werden regelmäßig gesichert.
VI. Personalrisiken
Der Wettbewerb um hoch qualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter
einzustellen, zu integrieren und dauerhaft an den JK Wohnbau Konzern zu binden. Aus diesem Grund
werden der Nachfolgeplanung, der Qualifikation und Motivation der Mitarbeiter sowie der Fluktuation
besondere Bedeutung geschenkt.
VIII. Gesamtaussage zur Risiko
Das Risikomanagement ist integrativer Bestandteil aller Geschäftsprozesse. Zurzeit sind für den JK
Wohnbau Konzern aus vergangenen Entwicklungen keine Existenz gefährdenden Risiken ersichtlich.
Der JK Wohnbau Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, den fälligen Zahlungsverpflichtungen
nachzukommen.
Die Geschäftsführung ist durch eine zeitnahe und periodische Berichtserstattung jederzeit in der Lage,
bei einer Planabweichung geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen.
Nachtragsbericht
Nach Beendigung des Geschäftsjahres wurde die bereits beschlossene Erhöhung des Stammkapitals in
Form von mehreren Sachkapitalerhöhungen in Höhe von insgesamt T€ 5.939 durchgeführt. Die Sachkapitalerhöhungen wurden mit Datum 05.07.2010, 08.07.2010 und 16.08.2010 in das Handelsregister
eingetragen. Hierbei beteiligte sich die JK Holding GmbH, eine Schwestergesellschaft der JK Wohnbau
GmbH, welche zu 100 % durch Dr. Josef L. Kastenberger gehalten wird, mit 25,5 % an der JK Wohnbau
GmbH. Weiterhin wurde Ende Juli 2010 der Rechtsformwechsel der Muttergesellschaft des JK Wohnbau Konzerns, der JK Wohnbau GmbH, in eine Aktiengesellschaft durch die Gesellschafterversammlung
beschlossen und beurkundet. Zum Zeitpunkt der Berichterstellung steht die notwendige Handelsregistereintragung noch aus. Daneben sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Darstellung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Gesellschaft
aufweisen.
33
Prognosebericht
Um die Ertragskraft des Konzerns weiter zu steigern, werden wir entsprechend unserer Unternehmensplanung unser Angebot an Wohnungen und Ausstattungslinien im Wachstumsmarkt München weiter
ausbauen, d.h. wir werden im Hochpreis-Segment sowie im Standardbereich verstärkt neue Projekte
durchführen. Bezüglich unseres Hochpreis-Segments halten wir gute bis sehr gute Lagen für wesentliche Erfolgskriterien. Daneben werden wir strategische Kooperationen mit finanzstarken Partnern eingehen, um das geplante Wachstum nachhaltig zu erzielen. Im Zuge dieser angestrebten Expansion
haben wir uns sowohl im Vertriebsbereich, im kaufmännischen Bereich als auch im technischen Bereich
weiter personell verstärkt.
Die geplante notarielle Verkaufsleistung für das Geschäftsjahr 2009 der JK Wohnbau Gruppe (inkl. Gemeinschaftsunternehmen) in Höhe von € 100 Mio. konnten wir mit einer notariellen Verkaufsleistung
in Höhe von € 125 Mio. übertreffen. Im Hinblick auf der bis Ende Juli 2010 bereits erreichten notariellen Verkaufsleistung von € 64 Mio. ohne Globalverkauf sowie der gesicherten Projektpipeline von
über 1.200 Wohneinheiten bis 2013 sieht die Geschäftsführung dem weiteren Jahresverlauf positiv
entgegen. Dementsprechend prognostiziert das Unternehmen, dass die Verkaufsleistung des Vorjahres
mindestens erreicht werden sollte. Für 2011 ist aufgrund der wieder verbesserten Marktlage und den
geplanten Projekten eine weitere Steigerung der Verkaufsleistung realistisch.
Zusammenfassend sehen wir aufgrund der verstärkten Nachfrage nach werthaltigen Anlagenformen
wie der Immobilie in 2010 und der weiteren Zukunft sehr gute Chancen, mit den bereits akquirierten
und geplanten Objekten und Grundstücken unser Wachstum erfolgreich fortzuführen.
München, im August 2010
Geschäftsführer
34
Thema
Konzern-Abschluss
35
Konzern-Bilanz
zum 31. Dezember 2009
Aktiva
in EUR
Anhang
31.12.2009
31.12.2008
angepasst*
1.1.2008
angepasst*
26.317.553,73
23.210.848,75
23.835.952,27
(21)
157.505,00
180.542,24
44.023,24
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
(22)
10.150.189,73
10.427.451,73
10.696.818,92
b) Sonstige Sachanlagen
(23)
475.639,00
612.962,00
484.208,00
I. Langfristige Vermögenswerte
1. Immaterielle Vermögenswerte
2. Sachanlagen
3. Finanzielle Vermögenswerte
a) Verzinsliche Ausleihungen an nahe stehende
Personen
(24)
700.543,37
2.112.483,25
1.112.659,55
b) Objektgesellschaften
(25)
2.449.633,46
2.139.926,93
2.662.514,92
c) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen
(26)
2.998.129,58
658.449,63
689.764,98
(20)
9.385.913,59
7.079.032,97
8.145.962,66
4. Latente Steuerguthaben
II. Kurzfristige Vermögenswerte
123.962.559,27
92.975.083,93 100.527.511,61
1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
a) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
unfertigen Bauten
(27)
101.249.732,76
83.959.476,60
86.293.770,65
b) G
rundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
fertigen Bauten
(28)
8.957.111,96
18.480,00
18.480,00
(29)
1.066.351,33
826.239,99
1.938.044,65
(20)
96.361,15
95.393,13
116.774,67
4. Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte
(30)
10.442.353,76
6.668.777,51
6.074.705,17
5. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
(31)
2.150.648,31
1.406.716,70
6.085.736,47
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen
a) Forderungen aus Grundstücksverkäufen
3. Steuererstattungsansprüche
a) Tatsächliche Steuererstattungsansprüche
Summe Aktiva
150.280.113,00 116.185.932,68 124.363.463,88
*Anpassung aufgrund der rückwirkenden Anwendung der Interpretation IFRIC 15 sowie auf Grund von Fehlerkorrekturen. Ausführliche Erläuterungen hierzu finden
Sie auf Seite 56 sowie im Kapitel „Korrektur von Fehlern aus den Vorjahren“.
36
Konzern-abschluss
Passiva
in EUR
I.
Anhang
Eigenkapital
31.12.2009
31.12.2008
angepasst*
1.1.2008
angepasst*
212.394,24
-11.794.794,33
-10.813.149,92
1.
Gezeichnetes Kapital
(32)
4.000.000,00
4.000.000,00
1.000.500,00
2.
Rücklagen
(33)
1.100.296,87
1.003.483,80
1.260.007,06
3.
Einlage
(34)
4.
Bilanzverlust
5.
Anteile der Minderheitsgesellschafter
II.
Langfristige Schulden
1.
Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber
Gesellschaftern von Objektgesellschaften
2.
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen
3.
Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten
4.
5.
III.
5.939.000,00
0,00
0,00
-10.872.002,21
-16.798.278,13
-13.073.656,98
45.099,58
0
0
54.682.409,01
37.828.832,11
36.645.614,34
(35)
43.000,00
63.000,00
93.213,61
(36)
41.732.832,20
35.160.477,81
34.745.814,70
(37)
10.078.940,77
1.996.732,57
924.028,73
Latente Steuerschulden
(20)
1.939.281,96
0,00
882.557,30
Sonstige Rückstellungen
(41)
888.354,08
608.621,73
0,00
95.385.309,75
90.151.894,90
98.530.999,46
Kurzfristige Schulden
1.
(37)
38.980.582,20
49.911.298,87
45.339.818,45
2.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(39)
11.106.819,28
3.991.479,41
2.929.574,02
3.
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen
(40)
33.563.131,30
21.743.563,14
32.739.466,15
4.
Tatsächliche Steuerschulden
(20)
253.895,00
281.994,00
255.638,76
5.
(41)
3.916.460,49
6.446.687,00
6.803.539,72
6.
Übrige Schulden
(38)
7.564.421,48
7.776.872,48
10.462.962,36
150.280.113,00
116.185.932,68
124.363.463,88
Summe Passiva
37
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
für das Geschäftsjahr 2009
in EUR
Anhang
2009
2008
angepasst*
Umsatzerlöse
(9)
26.171.119,79
60.692.744,68
b) aus der Hausbewirtschaftung
(10)
709.592,81
506.706,98
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
(11)
67.522,94
1.099.592,54
a) aus dem Verkauf von Objekteinheiten
Erhöhung / Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
(12)
Gesamtleistung
Materialaufwand
(13)
Rohertrag
Personalaufwand
(14)
Abschreibungen
17.628.888,07
-2.334.294,05
44.577.123,61
59.964.750,15
32.408.619,75
44.660.978,59
12.168.503,86
15.303.771,56
3.296.522,56
3.166.281,14
493.045,81
469.957,28
Sonstige betriebliche Erträge
(15)
1.309.137,95
634.461,11
Sonstige betriebliche Aufwendungen
(16)
5.607.001,32
8.692.976,00
4.081.072,11
3.609.018,25
EBIT
Finanzerträge
(17)
5.140.281,61
7.171.473,90
Finanzaufwendungen
(18)
7.084.774,87
14.178.607,89
Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen
(19)
Ertragsteueraufwand / -ertrag
Ergebnis nach Steuern
davon zurechenbar den Gesellschaftern der JKW
davon zurechenbar Minderheitsgesellschaftern
(20)
2.547.126,75
-27.934,46
4.683.705,61
-3.426.050,20
-1.163.358,27
298.570,95
5.847.063,87
-3.724.621,15
5.803.464,29
-3.724.621,15
43.599,58
0,00
0
0
5.847.063,87
-3.724.621,15
5.803.464,29
-3.724.621,15
43.599,58
0,00
Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse
Konzerngesamtergebnis
davon zurechenbar den Gesellschaftern der JKW
davon zurechenbar Minderheitsgesellschaftern
*Anpassung aufgrund der rückwirkenden Anwendung der Interpretation IFRIC 15. Ausführliche Erläuterungen hierzu finden Sie
auf Seite 47/48.
38
Konzern-abschluss
Konzern-kapitalflussrechnung
in TEUR
Anhang
2009
2008
angepasst*
4.684
-3.426
Abschreibungen
(21), (22),(23)
493
470
Wertberichtigungen
(27), (28),(29)
1.954
(1.487)
Finanzergebnis
(603)
7.035
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge
(200)
0
Rückgang (+) und Anstieg (-) der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und
anderer Vorräte
(27),(28)
(19.650)
3.633
Rückgang (+) und Anstieg (-) der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und
der kurzfristigen Forderungen
(29), (30)
(2.770)
(244)
Anstieg (+) und Rückgang (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und der sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten
(37),(38)
18.498
(17.276)
(39)
(2.307)
252
Sonstige Veränderungen
(975)
(439)
Gezahlte Ertragsteuern
(138)
(66)
(1.014)
(11.548)
(48)
(185)
Anstieg (+) und Rückgang (-) der sonstigen
Rückstellungen
Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten
(21)
Erwerb/Herstellung von als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
(22)
0
(8)
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
(23)
(10)
(273)
Veränderung der verzinslichen Ausleihungen
an nahe stehende Unternehmen
1.423
(937)
Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich
erworbener Zahlungsmittel
(138)
0
Erhaltene Zinsen
Cashflows aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen
Auszahlung aus der Tilgung von Finanzschulden
Gezahlte Zinsen
19
6.059
1.246
4.656
21.346
33.823
2
3.000
(16.469)
(29.474)
(4.367)
(5.136)
Cashflows aus Finanzierungstätigkeit
512
2.213
Zahlungswirksame Veränderung der Zahlungsmittel
und Zahlungsmitteläquivalente
744
(4.679)
Anfangsbestand der Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente
1.407
6.086
Endbestand der Zahlungsmittel und
2.151
1.407
744
(4.679)
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und
39
Veränderung des Konzern-eigenkapitals
im Geschäftsjahr 2009
in EUR
Anhang
01.01.2008
Gezeichnetes
Kapital
Rücklagen Zur Durchführung der beschlossenen
Kapitalerhöhung geleistete Einlage
1.000.500,00
1.260.007,06
0,00
1.000.500,00
1.260.007,06
0,00
Änderungen von Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Fehlerkorrekturen
01.01.2008 angepasst
Kapitalerhöhung
(32)
Finanzgarantien
(33)
31.12.2008 angepasst
2.999.500,00
4.000.000,00
-256.523,26
0,00
1.003.483,80
0,00
Finanzgarantien
Dr. Josef Kastenberger
(33)
Einstellung Anteile Minderheitsgesellschafter in die Rücklagen
(33)
Veränderung Konsolidierungskreis
Zur Durchführung der
beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlage
31.12.2009
* davon Fehlerkorrekturen in Höhe von € -4.410.749,61
40
219.624,70
-122.811,63
0,00
(4)
(34)
5.939.000,00
4.000.000,00
1.100.296,87
5.939.000,00
Konzern-abschluss
Bilanzverlust
Konzerneigenkapital der
Mehrheitsgesellschafter
Anteile der Minderheitsgesellschafter
Gesamtkonzerneigenkapital
-5.622.277,56
-3.361.770,50
0,00
-3.361.770,50
-5.263.990,71
-5.263.990,71
-5.263.990,71
-2.187.388,71
-2.187.388,71
-2.187.388,71
-13.073.656,98
-10.813.149,92
-3.724.621,15*
-3.724.621,15
-3.724.621,15
2.999.500,00
2.999.500,00
0,00
-256.523,26
-10.813.149,92
-256.523,26
-16.798.278,13
-11.794.794,33
0,00
-11.794.794,33
5.803.464,29
5.803.464,29
43.599,58
5.847.063,87
219.624,70
122.811,63
219.624,70
0,00
0,00
0,00
1.500,00
5.939.000,00
-10.872.002,21
167.294,66
1.500,00
5.939.000,00
45.099,58
212.394,24
41
Konzern-Anhang
42
konzern-anhang
Konzern-anhang für das Geschäftsjahr 2009
1. Allgemeines
Die JK Wohnbau GmbH mit Sitz in München, Deutschland, im folgenden “JKW” oder “Gesellschaft”, ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht. Sie ist als Muttergesellschaft des Konzerns beim Amtsgericht München unter der Nummer HRB 108446 registriert. Der Hauptsitz der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft befindet sich in der Leopoldstraße 8, 80802 München, Deutschland. Der Konzernabschluss ist in Euro (€) dargestellt,
da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis
in Tausend Euro (T€). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auftreten können. Die Konzern-Gesamtergebnisrechnung
wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der JK Wohnbau GmbH und ihrer in den
Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen entspricht dem Kalenderjahr.
(1) Geschäftstätigkeit
Der Konzern ist ein Immobilienunternehmen. Der Schwerpunkt seiner Geschäftstätigkeit umfasst die Entwicklung
und Veräußerung von Wohnimmobilien. Der Konzern betreibt seinen Geschäftsbetrieb ausschließlich in gemieteten
Geschäftsräumen.
(2) Eigentumsverhältnisse
Die Eigentumsverhältnisse an der Gesellschaft lassen sich wie folgt darstellen:
31.12.2009
Anteilseigner
Summe
31.12.2008
Sitz des
Anteilseigners
Anteile
in €
Anteile
in %
Anteile
in €
Anteile
in %
München
4.000.000
100,00 %
4.000.000
100,00 %
4.000.000
100,00 %
4.000.000
100,00 %
(3) Grundlagen der Erstellung des Abschlusses
Der Konzernabschluss ist in Übereinstimmung mit den Internationalen Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt
worden. Die vom International Accounting Standards Board (IASB) erlassenen und in der Europäischen Union zum
Stichtag 31. Dezember 2009 verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) –
vormals International Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen des International Financial Reporting
Interpretations Committee (IFRIC), vormals Standing Interpretations Commitee (SIC), so wie sie von der Europäischen Union verpflichtend anzuwenden sind, wurden berücksichtigt. Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr
2009 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzern hat Standards und IFRIC
Interpretationen, die bereits herausgegeben wurden, jedoch noch nicht in Kraft getreten sind, mit der Ausnahme
des IFRIC 15 nicht vorzeitig angewandt. Die Erstanwendung dieser Standards und Interpretationen erfolgt zum
verpflichtenden Termin.
43
Neu anzuwendende bzw. geänderte und anzuwendende Interpretationen und Standards
Der Konzern hat im Geschäftsjahr die nachfolgend aufgelisteten neuen und überarbeiteten IFRS Standards und
Interpretationen angewandt.
Standard / Interpretation
Anwendungspflicht
in 2009
Übernahme
durch EU-Kommission
IFRS 8 „Geschäftssegmente“
01.01.2009
21.11.2007
Überarbeitete Fassung des IAS 23
„Fremdkapitalkosten“
01.01.2009
17.12.2008
Änderung des IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung: Ausübungsbedingungen und Annulierungen
01.01.2009
17.12.2008
IFRIC 13 „Kundenbindungsprogramme“
01.01.2009
16.12.2008
Überarbeitete Fassung des IAS 1
„Darstellung des Abschlusses“
01.01.2009
18.12.2008
Änderungen des IAS 32 und des IAS 1:
„Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende
Verpflichtungen“
01.01.2009
22.01.2009
Änderungen des IFRS 1 und des IAS 27:
„Anschaffungskosten von Anteilen an Tochterunternehmen,
gemeinschaftlich geführten Unternehmen und assoziierten
Unternehmen“
01.01.2009
24.01.2009
Diverse: „Verbesserung des International Financial Reporting
Standards“*
01.01.2009
24.01.2009
Änderung des IFRS 7 „Verbesserte Angaben zu Finanzinstrumenten“
01.01.2009
01.12.2009
Änderung des IFRS 9 und IAS 39
„Eingebettete Derivate“
01.01.2009
01.12.2009
IFRIC 18 „Übertragung von Vermögenswerten
durch einen Kunden“
01.07.2009
01.12.2009
IFRIC 16 „Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb“
01.01.2009
06.05.2009
IFRC 15 „Verträge über die Errichtung von
Immobilien“
01.01.2010
23.07.2009
*Die enthaltenen Änderungen des IFRS 1 und IFRS 5 sind erst für Geschäftsjahre, die ab den 1. Juli 2009 beginnen, verpflichtend anzuwenden.
IFRS 8 „Geschäftssegmente“
IFRS 8 regelt die Angaben im Rahmen der Segmentberichterstattung neu. Als nichtkapitalmarktorientiertes Unternehmen ist der Konzern nicht zur Aufstellung einer Segmentberichterstattung verpflichtet, so dass mit dem
Inkrafttreten des IFRS 8 „Geschäftssegmente“ keine Änderungen einhergehen.
Überarbeitete Fassung des IAS 23 „Fremdkapitalkosten“
NNach der überarbeiteten Fassung des IAS 23 sind Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder
der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, zu aktivieren. Ein qualifizierter
Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den eine erhebliche Zeitspanne bis zum möglichen Verkauf oder seiner
Nutzung benötigt wird. Die Fremdkapitalkosten sind für den Zeitraum bis zum Verkauf oder der Nutzung aktivierungspflichtig. Die Änderungen sind ab dem 1. Januar 2009 anzuwenden.
Aus der Anwendung des geänderten IAS 23 haben sich keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns ergeben, da das zuvor gültige Wahlrecht zur Aktivierung der Fremdkapitalkosten bereits
entsprechend ausgeübt wurde.
44
konzern-anhang
Änderung des IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung: Ausübungsbedingungen und Annullierungen“
Die Änderung betrifft Ausübungsbedingungen und Annullierungen. Ausübungsbedingungen sind ausschließlich
marktübliche Dienst- oder Leistungsbedingungen. Die Annullierung eines Plans wird unabhängig davon, ob die
Annullierung vom Unternehmen oder von einem Mitarbeiter veranlasst wurde, bilanziell gleich behandelt.
Für den Konzern haben sich hieraus keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben.
IFRIC 13 „Kundenbindungsprogramme“
Die Interpretation enthält rechungslegungsbezogene Leitlinien für Unternehmen, die bei Verkauf von Gütern oder
der Erbringung von Dienstleistungen an Kunden Prämiengutschriften an diese vergeben.
Überarbeitete Fassung des IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“
Die Änderung des IAS 1 bestimmt, dass sämtliche nicht eigentümerbezogenen Eigenkapitalveränderungen entweder in einer Gesamtergebnisrechnung oder in zwei getrennten Abschlussbestandteilen darzustellen sind. Daneben
sind alle ergebniswirksamen Veränderungen von zuvor erfolgsneutral im Eigenkapital erfassten Ergebnisbestandteilen separat darzustellen. Darüber hinaus ist unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich eine Eröffnungsbilanz
des Vorjahres aufzustellen. Die Änderungen des IAS 1 sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar
2009 beginnen, anzuwenden.
Die JKW hat sich für die Aufstellung der Konzern-Gesamtergebnisrechnung zu einer erweiterten Gewinn- und
Verlustrechnung, die neben dem Periodenergebnis auch die direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisse ausweist,
entschieden.
Änderung des IAS 32 und des IAS 1: „Kündbare Finanzinstrumente und bei Liquidation entstehende Verpflichtungen“
Die verabschiedeten Änderungen des IAS 32 und des IAS 1 haben Auswirkungen auf die Klassifizierung von Finanzinstrumenten mit Inhaberkündigungsrechten. Infolge der Änderungen werden einige Instrumente, die bislang die
Definition einer finanziellen Verbindlichkeit erfüllten, unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital klassifiziert.
Aus der Anwendung des geänderten IAS 32 und IAS 1 haben sich keine Auswirkungen für den Konzern ergeben.
Änderung des IFRS 1 und des IAS 27: „Anschaffungskosten von Anteilen an Tochterunternehmen, gemeinschaftlich geführten Unternehmen und assoziierten Unternehmen“
Nach der Änderung von IFRS 1 kann ein Erstanwender nunmehr in seinem Einzelabschluss als Ersatz für die Anschaffungskosten von Anteilen an Tochterunternehmen, gemeinschaftlich geführten Unternehmen oder assoziierten Unternehmen entweder den beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umstellung des Unternehmens
auf IFRS oder den nach den vorherigen Rechnungslegungsgrundsätzen ermittelten Buchwert zu diesem Zeitpunkt
verwenden. Aus IAS 27 wird die Definition der „Anschaffungskostenmethode“ gestrichen, so dass ein Anteilseigner
alle Dividenden aus Tochterunternehmen, gemeinschaftlich geführten Unternehmen oder assoziierten Unternehmen in seinem Einzelabschluss als Ertrag erfassen muss, auch wenn sie aus den Rücklagen vor Übernahme gezahlt
werden. Durch die Änderungen an IAS 27 wird ebenfalls klargestellt, wie nach IAS 27 die Anschaffungskosten von
Anteilen zu bestimmen sind, wenn ein Mutterunternehmen die Struktur der Unternehmensgruppe durch Bildung
eines neuen Mutterunternehmens reorganisiert und das neue Mutterunternehmen durch Ausgabe von Eigenkapitalinstrumenten im Austausch für bestehende Eigenkapitalinstrumente des ursprünglichen Mutterunternehmens
die Beherrschung über Letzteres übernimmt.
Aus der Anwendung des geänderten IAS 27 und IFRS 1 haben sich keine Auswirkungen für den Konzern ergeben.
45
Diverse: „Verbesserung der International Financial Reporting Standards“ (Mai 2008)
Der IASB veröffentlichte im Mai 2008 einen Sammelstandard zur Änderung verschiedener IFRS-Standards mit dem
primären Ziel, Inkonsistenzen zu beseitigen und Formulierungen klarzustellen. Die Sammelstandards sehen für
jeden geänderten IFRS eine eigene Übergangsregelung vor. Die Anwendung folgender Neuregelungen führte zwar
zur Änderung der Rechnungslegungsmethoden, ergab jedoch keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Konzerns:
•IAS 1 Darstellung des Abschlusses: Die in Übereinstimmung mit IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung als zu Handelszwecken gehalten klassifizierten Vermögenswerte und Schulden dürfen in der Bilanz nicht
automatisch als kurzfristig klassifiziert werden. Der Konzern hat analysiert, ob sich die erwartete Periode der
Realisierung der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten von der Klassifizierung des Instruments
unterscheiden. Diese Analyse führte nicht zu einer Umklassifizierung von kurzfristigen Finanzinstrumenten in
langfristige Finanzinstrumente in der Bilanz.
•IAS 23 Fremdkapitalkosten: Die Definition von Fremdkapitalkosten wurde dahingehend überarbeitet, als zwei
Komponenten der Fremdkapitalkosten zusammengefasst und somit die Leitlinien in IAS 39 zur Bestimmung der
Zinsen mittels der Effektivzinsmethode übernommen werden. Hieraus ergaben sich jedoch keine Auswirkungen
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
•Aus den anderen nachfolgend aufgelisteten Neuregelungen in „Verbesserungen der IFRS“ ergaben sich keine
Auswirkungen auf die Rechnungslegungsmethoden und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns:
•IFRS 5 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche
•IFRS 7 Finanzinstrumente: Angaben
•IAS 8 Rechnungslegungsmethoden, Änderungen von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen und Fehler
•IAS 10 Ereignisse nach der Berichtsperiode
•IAS 16 Sachanlagen
•IAS 19 Leistungen an Arbeitnehmer
•IAS 20 Bilanzierung und Darstellung von Zuwendungen der öffentlichen Hand
•IAS 27 Konzern- und Einzelabschlüsse
•IAS 28 Anteile an assoziierten Unternehmen
•IAS 31 Anteile an Gemeinschaftsunternehmen
•IAS 34 Zwischenberichterstattung
•IAS 38 Immaterielle Vermögenswerte
•IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung
•IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Änderung des IFRS 7 „Verbesserte Angaben zu Finanzinstrumenten“
Die Änderungen betreffen erweiterte Angaben zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte und zum Liquiditätsrisiko. Der geänderte Standard sieht nunmehr eine quantitative Analyse der beizulegenden Zeitwerte auf Grundlage
einer dreistufigen Hierarchie für jede Klasse von Finanzinstrumenten vor. Für beizulegende Zeitwerte der dritten
Stufe ist darüber hinaus eine Überleitung des Buchwertes von Anfangs- und Endsaldo sowie der erfolgswirksamen
und erfolgsneutralen Änderungen erforderlich. Wesentliche Umgliederungen zwischen Bewertungen von beizulegenden Zeitwerten der Stufe 1 und 2 sind anzugeben. Die Änderung stellt darüber hinaus die Anforderungen an
die Angaben zum Liquiditätsrisiko im Hinblick auf Sicherungsgeschäfte und Vermögenswerte klar, die zum Liquiditätsmanagement verwendet werden.
46
konzern-anhang
Die erstmalige Anwendung führt im Konzernabschluss insbesondere bei Angaben zum beizulegenden Zeitwert
von nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Vermögensgegenständen zu erweiteten Anhangsangaben.
Angaben zum Risiko, insbesondere zum Risiko veränderter Cashflows aufgrund veränderlicher Zinssätze, wurden
unter Berücksichtigung der kurzen Restlaufzeiten und der i.d.R. festverzinslichen Vertragsgestaltung der Darlehensverträge unterlassen.
Änderung der IFRIC 9 und IAS 39 „Eingebettete Derivate“
Die Änderung von IFRIC 9 verlangt von einem Unternehmen eine Beurteilung, ob ein eingebettetes Derivat vom
Basisvertrag zu trennen ist, wenn ein Unternehmen einen solchen finanziellen Vermögenswert aus der Kategorie
der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertenden Finanzinstrumente umgliedert. Diese Beurteilung hat auf Grundlage der Umstände zu erfolgen, die an dem späteren der beiden nachfolgend genannten Termine galten: dem Zeitpunkt, an dem das Unternehmen Vertragspartei wurde, oder dem Zeitpunkt der Änderungen
der Vertragsbedingungen, in deren Folge es zu einer erheblichen Änderung der Zahlungsströme kam. Ergänzend ist
eine Neubeurteilung der Trennungspflicht eines eingebetteten Derivates bei Umgliederung des Gesamtvertrages
aus einer zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten Kategorie heraus notwendig. Damit reagiert das IASB auf die in
2008 neu geschaffenen Umgliederungsmöglichkeiten von finanziellen Vermögenswerten im IAS 39.
IAS 39 besagt zudem nun, dass eine Umgliederung eines kombinierten Vertrages (Basisvertrag zusammen mit eingebettetem Derivat) dann nicht zulässig ist, wenn das eingebettete Derivat nicht separat bewertet werden kann.
Diese Änderungen von IFRIC 9 und IAS 39 wurden im März 2009 veröffentlicht und sind erstmals für Geschäftsjahre
anzuwenden, die am oder nach dem 30. Juni 2009 enden. Der Konzern wendet diese Änderung an. Die erstmalige
Anwendung dieser Interpretation im Geschäftsjahr 2009 hat keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
IFRIC 18 „Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden“
IFRIC 18 gibt zusätzliche Hinweise zur Bilanzierung von Vereinbarungen zur Übertragung von Vermögenswerten des
Kunden an ein Unternehmen, das diese dazu nutzt, den Kunden mit Gütern oder Dienstleistungen zu versorgen.
IFRIC 16 „Absicherung einer Nettoinvestition in einem ausländischen Geschäftsbetrieb“
Ziel der Interpretation ist eine Klarstellung zweier Sachverhalte, die sich im Rahmen der beiden Standards IAS 21
und IAS 39 im Zusammenhang mit der Bilanzierung der Absicherung von Fremdwährungsrisiken innerhalb eines
Unternehmens und seiner ausländischen Geschäftsbetriebe ergeben. IFRIC 16 stellt klar, was als Risiko bei der
Absicherung einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb anzusehen ist und wo innerhalb der
Unternehmensgruppe das Sicherungsinstrument zur Minderung dieses Risikos gehalten werden darf. Für den Konzern haben sich hieraus keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben.
IFRIC 15 „Verträge über die Errichtung von Immobilien“
IFRIC 15 soll eine einheitliche Bilanzierung von Immobilienverkäufen, bei denen es vor Abschluss der Bauarbeiten
zum Vertragsschluss kommt, herbeiführen. Derartige Geschäfte sind entweder nach IAS 11 „Fertigungsaufträge“,
das heißt mit einer dem jeweiligen Fertigstellungsgrad entsprechenden Umsatzrealisierung, oder nach IAS 18 „Erlöse“ mit einer regelmäßig späteren Umsatzrealisierung (bei Abnahme) zu bilanzieren. IFRIC 15 regelt, dass eine
Umsatzrealisierung nach IAS 11 nur dann vorzunehmen ist, wenn es sich um einen direkt mit dem Auftraggeber
verhandelten Vertrag über die spezifische Fertigung einzelner Gegenstände oder einer Anzahl von Gegenständen
handelt. Voraussetzung hierfür ist, dass dem Erwerber vor Baubeginn die Möglichkeit eingeräumt wird, die strukturellen Hauptelemente des Bauplans zu bestimmen und / oder Änderungen der strukturellen Hauptelemente
vorzunehmen, nach dem die Errichtung begonnen hat. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Auftraggeber von
dieser Möglichkeit Gebrauch macht. In den Fällen, in denen der Auftraggeber nicht diese Möglichkeit der Einflussnahme hat, liegt ein Verkauf vor, der nach den Regelungen des IAS 18 zu bilanzieren ist. Mit Übernahme durch
47
die Europäische Union wird IFRIC 15 verpflichtend für nach dem 31. Dezember 2009 beginnende Geschäftsjahre
anzuwenden sein.
Die JK Wohnbau GmbH hat die Interpretation freiwillig bereits im Geschäftsjahr 2009 angewendet, wodurch sich
Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ergeben. Die Bilanzierung von Immobilienverkäufen erfolgt im JKW Konzern gemäß IAS 18 „Erlöse“, da die Voraussetzungen für eine dem jeweiligen
Fertigstellungsgrad entsprechenden Umsatzrealisierung nicht erfüllt sind. Die Interpretation wurde retrospektiv
angewandt; dies führt im Konzernabschluss zu Ergebnisverschiebungen zwischen einzelnen Perioden.
Aufgrund der Bilanzierungsänderung verminderten sich die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten
im Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2008 um T€ 1.496 auf T€ 60.693 (vor IFRIC 15 Anpassung: T€ 62.189); gegenläufig erhöhten sich die Bestandsveränderungen um T€ 478 auf T€ -2.383 (vor IFRIC 15 Anpassung: T€ -2.861).
Der Materialaufwand reduzierte sich um T€ 1.237 auf T€ 39.288 (vor IFRIC 15 Anpassung: T€ 40.525). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um T€ 1. Das Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen
verminderte sich um T€ 923 auf T€ -28 (vor IFRIC 15 Anpassung: T€ 895). Nach Berücksichtigung eines latenten
Steueraufwands in Höhe von T€ 1.212 (vor IFRIC 15 Anpassung: T€ 1.174) verminderte sich das Konzernjahresergebnis um T€ 743 auf T€ 686 (vor IFRIC 15 Anpassung: T€ 1.429).
Aufgrund der Bilanzierungsänderung nach IFRIC 15 erhöhten sich zum 31. Dezember 2008 die aktiven latenten
Steuern um T€ 71 (1. Januar 2008: Verminderung um T€ 113) und die Vorräte um T€ 54.953 (1. Januar 2008:
T€ 54.476). Zu den Bilanzstichtagen bestehen aufgrund der IFRIC 15 Anpassungen keine künftigen Forderungen
aus Fertigungsaufträgen mehr. Die Anteile an at equity bewerteten Beteiligungen reduzierten sich um T€ 923
(1. Januar 2008: T€ 0). Die passiven latenten Steuern haben sich um T€ 981 reduziert (1. Januar 2008: T€ 1.202).
Zum 31. Dezember 2008 bestehen nunmehr Verbindlichkeiten aus Anzahlungen in Höhe von T€ 21.744 (1. Januar
2008: T€ 32.739). In Summe ist aus der Anwendung von IFRIC 15 eine Verminderung der Anteile des Konzerns im
Eigenkapital in Höhe von T€ 6.007 (1. Januar 2008: T€ 5.264) zu verzeichnen.
Für die angepasste Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2008 werden im Anhang diejenigen Posten aufgegliedert, die
durch die retrospektive Erstanwendung von IFRIC 15 von den ursprünglich veröffentlichten abweichen.
48
konzern-anhang
Bereits veröffentlichte, aber nicht verpflichtende, nicht angewandte Standards und Interpretationen:
Standard / Interpretation
Anwendungspflicht
Übernahme
durch EU-Kommission
Überarbeiteter IAS 24 "Nahe stehende Unternehmen und
Personen“
01.01.2011
Offen
Überarbeiteter IAS 27 "Konzern- und Einzelabschlüsse"
01.07.2009
12.06.2009
IFRIC 17 "Sachdividenden an Eigentümer"
01.07.2009
27.11.2009
IFRIC 19 "Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente"
01.07.2010
Offen
Überarbeiteter IFRS 3 "Unternehmenszusammenschlüsse"
01.07.2009
12.06.2009
Überarbeiteter IAS 39 "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung (Eligible Hedged Items)"
01.07.2009
16.09.2009
Umstrukturierung des IFRS 1
01.07.2009
26.11.2009
Überarbeiteter IFRS 2 "Anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich"
01.01.2010
24.03.2010
Überarbeiteter IFRS 1 "Zusätzliche Ausnahmen für die erstmalige Anwendung der IFRS"
01.01.2010
24.06.2010
Überarbeiteter IFRS 1 "Limited Exemption from Comparative
IFRS 7 Disclosures for First-time Adopters"
01.07.2010
Offen
Überarbeiteter IAS 32 "Finanzinstrumente: Darstellung, Klassifizierung von Bezugsrechten"
01.02.2010
24.12.2009
Überarbeiteter IFRIC 14 "Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestdotierungsverpflichtungen
und ihre Wechselwirkung"
01.01.2011
Offen
Diverse: "Verbesserung der International Financial Reporting
Standards"
01.01.2010
24.03.2010
Überarbeiteter IAS 24 „Nahe stehende Unternehmen und Personen“
Die Änderung vereinfacht die Berichtspflichten von Unternehmen, an denen der Staat beteiligt ist. Zudem wurde
die Definition eines nahe stehenden Unternehmens oder einer nahe stehenden Person überarbeitet. Der JK Wohnbau Konzern erwartet aus der verpflichtenden Anwendung keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Überarbeiteter IAS 27 „Konzern- und Einzelabschlüsse“
Mit der überarbeiteten Fassung von IAS 27 hat das IASB die Vorschriften zur Bilanzierung von Transaktionen zwischen nicht beherrschenden und beherrschenden Anteilseignern eines Konzerns sowie die Bilanzierung im Falle
des Verlusts der Beherrschung über ein Tochterunternehmen geändert. Transaktionen, durch die ein Mutterunternehmen seine Beteiligungsquote an einem Tochterunternehmen ändert, ohne die Beherrschung über das Tochterunternehmen zu verlieren, sind künftig als erfolgsneutrale Eigenkapitaltransaktionen zu bilanzieren. Ferner regelt
der Standard, wie ein Entkonsolidierungserfolg berechnet und eine verbleibende Restbeteiligung am ehemaligen
Tochterunternehmen bewertet werden muss. Darüber hinaus werden die bisherigen Regelungen zum Verlustfall
aufgehoben. Dem einheitstheoretischen Konzept des Konzerns als einer durch verschiedene Eigenkapitalgebergruppen finanzierten Einheit folgend, wird die Sonderstellung der Minderheit abgeschafft. Aus der erstmaligen
Anwendung werden sich insbesondere Auswirkungen auf die Behandlung negativer Beträge bei den Minderheitsanteilen ergeben. Dies bedeutet, dass künftig – soweit die Anteile der Minderheit am Verlust zu einem bilanziellen
Negativansatz führen würden – die Verlustanteile nicht mehr zugunsten des Mutterunternehmens berücksichtigt
werden, sondern den Minderheiten in gleichem Umfang wie Gewinne zuzurechnen sind. Die veröffentlichten
geänderten Vorschriften von IAS 27 sind prospektiv für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli
2009 beginnen.
49
IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“
Diese Interpretation regelt die bilanzielle Behandlung von Sachausschüttungen. Danach hat ein Unternehmen die
auszuschüttende Dividende mit dem beizulegenden Zeitwert der auszukehrenden Vermögenswerte zu bewerten
und den Unterschiedsbetrag zwischen der Dividende und dem Buchwert der ausgekehrten Vermögenswerte erfolgswirksam zu erfassen. Der JK Wohnbau Konzern erwartet aus der verpflichtenden Anwendung keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
IFRIC 19 „Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten durch Eigenkapitalinstrumente“
Diese Interpretation regelt, dass Eigenkapitalinstrumente, die zur vollständigen oder partiellen Tilgung einer finanziellen Verbindlichkeit an Kreditgeber ausgegeben werden, als „gezahltes Entgelt“ anzusehen sind und der
Kreditnehmer somit die finanzielle Verbindlichkeit vollständig oder teilweise auszubuchen hat. Weiterhin enthalten sind im Wesentlichen Regelungen zur Bewertung dieser Eigenkapitalinstrumente sowie zur Bilanzierung und
Ausbuchung der Verbindlichkeit. Der JK Wohnbau Konzern erwartet aus der verpflichtenden Anwendung keine
Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Überarbeiteter IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“
Die wesentlichen Änderungen betreffen insbesondere die Einführung eines Wahlrechts bei der Bewertung von
Minderheitsanteilen zwischen der Erfassung mit dem anteiligen identifizierbaren Nettovermögen (sog. PurchasedGoodwill-Methode) und der sog. Full-Goodwill-Methode, wonach der gesamte, auch auf die Minderheitsgesellschafter entfallende Teil des Geschäfts- oder Firmenwertes des erworbenen Unternehmens zu erfassen ist. Weiterhin sind die erfolgswirksame Neubewertung bereits bestehender Beteiligungsanteile bei erstmaliger Erlangung
der Beherrschung (sukzessiver Unternehmenserwerb), die zwingende Berücksichtigung einer Gegenleistung, die
an das Eintreten künftiger Ereignisse geknüpft ist, zum Erwerbszeitpunkt sowie die ergebniswirksame Behandlung
von Transaktionskosten hervorzuheben. Die Übergangsbestimmungen sehen eine prospektive Anwendung der
Neuregelung vor. Für Vermögenswerte und Schulden, die aus Unternehmenszusammenschlüssen vor der erstmaligen Anwendung des neuen Standards resultieren, ergeben sich keine Änderungen.
Überarbeiteter IAS 39 „Finanzinstrumente, Ansatz und Bewertung“
Das IASB hat am 31. Juli 2008 Ergänzungen zu IAS 39 veröffentlicht. Die Ergänzungen sind in einem Dokument mit
dem Titel „Eligible Hedged Items“ zusammengefasst. Darin wird konkretisiert, wie die IAS 39 enthaltenen Prinzipien zur Abbildung von Sicherungen (Hedge Accounting) auf zwei konkrete Situationen anzuwenden sind: bei einem
einseitigen Risiko in Bezug auf ein gesichertes Grundgeschäft und bei Inflation in einem finanziell gesicherten
Grundgeschäft. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen.
Eine vorzeitige Anwendung ist zulässig. Der JK Wohnbau Konzern erwartet aus der verpflichtenden Anwendung
keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
Soweit Standards und Interpretationen für diesen Abschluss relevant waren, hat eine Anwendung stattgefunden.
Umstrukturierung des IFRS 1
Das IASB hat am 27. November 2008 die überarbeitete Version von IFRS 1 veröffentlicht. Der Inhalt des Standards
bleibt unverändert. Die Änderungen betreffen ausschließlich den formalen Aufbau von IFRS 1. Hierzu werden die
allgemeinen von den spezifischen Regelungen des Standards getrennt. Zahlreiche Änderungen anderer Standards
und neue Standards hatten den 2003 herausgegebenen IFRS 1 zunehmend komplexer und unübersichtlicher gemacht. Im geänderten IFRS 1 sind im Hauptteil die allgemeinen Regelungen wie beispielsweise Anwendungsbereich, allgemeine Ansatz- und Bewertungsvorschriften zusammengefasst, während die spezifischen Regeln zur
Befreiung und Ausnahmen von Regelungen einzelner IFRS in den verschiedenen Anhängen am Ende von IFRS 1
dargestellt werden. Durch die neue Struktur sollen Klarheit und Anwendbarkeit des IFRS 1 verbessert werden. Der
überarbeitete IFRS 1 ersetzt den gegenwärtigen IFRS 1 und ist anwendbar für Unternehmen, die ab dem 1. Januar
2009 erstmalig einen IFRS-Abschluss erstellen. Eine frühere Anwendung ist zulässig. Der geänderte Standard hat
keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss des Unternehmens.
50
konzern-anhang
Überarbeiteter IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung mit Barausgleich“
Das IASB hat am 18. Juni 2009 Änderungen an IFRS 2 zur Bilanzierung von anteilsbasierten Vergütungen mit Barausgleich veröffentlicht. Erhält demnach ein Unternehmen im Rahmen einer anteilsbasierten Vergütungsvereinbarung Güter oder Dienstleistungen, so hat das Unternehmen künftig diese Güter oder Dienstleistungen zu bilanzieren. Dabei spielt es keine Rolle, welches Unternehmen im Konzern die korrespondierende Verpflichtung erfüllt und
ob diese in bar oder in Anteilen beglichen wird. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem
1. Januar.2010 beginnen, anzuwenden. Eine vorzeitige Anwendung ist möglich. Die erstmalige Anwendung dieses
geänderten Standards wird keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Gesellschaft haben.
Überarbeiteter IFRS 1 „Zusätzliche Ausnahmen für die erstmalige Anwendung der IFRS“
Die am 23. Juli 2009 veröffentlichten Änderungen an IFRS 1 betreffen die retrospektive Anwendung von IFRS in
besonderen Situationen und sollen sicherstellen, dass Unternehmen bei der Umstellung auf IFRS keine unverhältnismäßig hohen Kosten entstehen. Konkret befreien die Änderungen Unternehmen der Öl- und Gas-Industrie, die
unter nationalen Rechnungslegungsvorschriften Explorations- und Entwicklungskosten für Objekte in der Entwicklungs- oder Produktionsphase in einer geographischen Region zusammengefasst in cost centern erfasst haben,
von der vollständigen retrospektiven Anwendung der IFRS auf die betreffenden Öl- und Gas-Vermögenswerte.
Weiterhin befreien die Änderungen auch Unternehmen mit bestehenden Leasing-Verträgen von der Neubeurteilung dieser Verträge im Hinblick auf deren Klassifizierung gemäß IFRIC 4 „Feststellung, ob eine Vereinbarung
ein Leasingverhältnis enthält“, falls zu einem früheren Bilanzstichtag bereits eine Beurteilung nach nationalen
Rechnungslegungsvorschriften erfolgte, die den Regelungen des IFRIC 4 vergleichbar sind. Die Änderungen sind
für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2010 beginnen, anzuwenden. Eine vorzeitige Anwendung ist
möglich. Die erstmalige Anwendung dieses geänderten Standards wird voraussichtlich keine Auswirkungen auf
den Konzernabschluss der Gesellschaft haben.
Überarbeiteter IFRS 1 „Limited Exemption from Comparative IFRS 7 Disclosures for First-time Adopters“
Der IASB hat am 28. Januar 2010 eine geringfügige Änderung des IFRS 1 „Erstmalige Anwendung der International
Financial Reporting Standards“ veröffentlicht. Die Änderung mit dem Titel Limited Exemption from Comparative IFRS 7 Disclosures for First-time Adopters bringt IFRS-Erstanwendern eine Erleichterung bei der erstmaligen
Umsetzung jener Zusatzangabepflichten, die im März 2009 in IFRS 7 neu aufgenommen wurden. Hiermit wird
sichergestellt, dass auch Erstanwender der IFRS von den Übergangsregeln zur Anwendung des geänderten IFRS 7
profitieren. IFRS 7 ist erstmals für Geschäftsjahre, die nach dem 1. Juli 2010 beginnen, verpflichtend anzuwenden.
Eine frühere Anwendung ist möglich. Die erstmalige Anwendung wird keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Gesellschaft haben.
Überarbeiteter IAS 32 „Finanzinstrumente: Darstellung, Klassifizierung von Bezugsrechten“
Das IASB hat am 8. September 2009 Änderungen an IAS 32 zur Klassifizierung von Bezugsrechten veröffentlicht.
Der Standard klärt dabei solche Fälle, in denen Bezugsrechte auf eine von der funktionalen Währung abweichenden Währung des Unternehmens lauten. Bisher wurden solche Rechte als derivative Finanzverbindlichkeiten
qualifiziert. Nach der neuen Regelung sind solche Rechte unter bestimmten Voraussetzungen als Eigenkapital
einzustufen, unabhängig von der festgelegten Währung des Ausübungspreises. Die neue Änderung umfasst nur
solche Bezugsrechte, bei denen eine feste Anzahl der zu beziehenden Instrumente und ein fixer Fremdwährungsbetrag zuvor vereinbart wurden und wenn dieses Recht allen bisherigen Inhabern von Eigenkapitaltiteln derselben
Klasse proportional gewährt wird. Die Änderungen sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Februar 2010
beginnen, anzuwenden. Eine vorzeitige Anwendung ist möglich. Die erstmalige Anwendung wird voraussichtlich
keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben.
51
Überarbeiteter IFRIC 14 „Die Begrenzung eines leistungsorientierten Vermögenswertes, Mindestdotierungsverpflichtungen und ihre Wechselwirkung“
Diese Änderung betrifft Vorschriften zur Bilanzierung von Pensionsplänen unter den Umständen, dass ein Unternehmen Mindestfinanzierungsvorschriften unterliegt und eine Vorauszahlung von Beiträgen leistet, die diesen
Anforderungen genügen. Die Änderung erlaubt es Unternehmen, den Nutzen aus einer solchen Vorauszahlung
als Vermögenswert anzusetzen. Effekte auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage werden sich
hierdurch nicht ergeben.
Diverse: „Verbesserung der International Financial Reporting Standards“ (April 2009)
Der IASB veröffentlichte im April 2009 einen Sammelstandard zur Änderung verschiedener IFRS-Standards mit dem
primären Ziel, Inkonsistenzen zu beseitigen und Formulierungen klarzustellen. Die Sammelstandards sehen für jeden geänderten IFRS eine eigene Übergangsregelung vor. Die Anwendung folgender Neuregelungen wird zwar zur
Änderung der Rechnungslegungsmethoden führen, jedoch werden sich keine Auswirkungen auf die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns ergeben:
•IFRS 5 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche: Es wird
klargestellt, dass für langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten
klassifiziert sind, und aufgegebene Geschäftsbereiche allein die Angabepflichten des IFRS 5 einschlägig sind. Die
in anderen IFRS vorgesehenen Angabepflichten sind nur dann zu beachten, wenn die jeweiligen Standards oder
Interpretationen diese Angaben ausdrücklich für Vermögenswerte nach IFRS 5 und aufgegebene Geschäftsbereiche fordern.
•IFRS 8 Geschäftssegmente: Es wird klargestellt, dass Segmentvermögenswerte und Segmentschulden nur dann
ausgewiesen werden müssen, wenn diese Vermögenswerte und Schulden der verantwortlichen Unternehmensinstanz regelmäßig gemeldet werden.
•IAS 7 Kapitalflussrechnung: Es wird ausdrücklich festgestellt, dass lediglich solche Ausgaben, die zum Ansatz
eines Vermögenswerts führen, als Cashflows aus der Investitionstätigkeit eingestuft werden können.
•IAS 18 Erträge: Der Board hat Leitlinien zur Beurteilung, ob ein Unternehmen als Auftraggeber oder Vermittler
handelt, in den Appendix zum IAS 18 angefügt. Der Konzern wird seine Geschäftsbeziehungen im Hinblick auf
diese Konkretisierungen analysieren.
•IAS 36 Wertminderung von Vermögenswerten: Sofern der „beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten“ auf Basis eines Discounted-Cashflow-Modells ermittelt wird, sind zusätzliche Angaben zum Diskontierungssatz erforderlich, entsprechend den Pflichtangaben, wenn ein Discounted-Cashflow-Modell zur Ermittlung des
„Nutzungswerts“ herangezogen wird. Die Änderung stellt weiterhin klar, dass eine zahlungsmittelgenerierende
Einheit, zu der ein im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworbener Geschäfts- oder Firmenwert
zugeordnet wird, nicht größer sein darf, als ein Geschäftssegment i.S.v. IFRS 8 vor der Aggregation nach den dort
genannten Kriterien. Die Änderungen werden keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben.
•IAS 38 Immaterielle Vermögenswerte: Ausgaben für Werbekampagnen und Maßnahmen der Verkaufsförderung
werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern das Recht auf Zugang zu den Waren oder die Dienstleistungen
erhalten hat.
Der Hinweis darauf, dass selten, wenn überhaupt, überzeugende substanzielle Nachweise zur Rechtfertigung einer anderen Abschreibungsmethode als der linearen Abschreibungsmethode für immaterielle Vermögenswerte
vorliegen, wurde gestrichen. Der Konzern wird die Nutzungsdauern seiner immateriellen Vermögenswerte neu
beurteilen.
52
konzern-anhang
•Aus den anderen nachfolgend aufgelisteten Neuregelungen in „Verbesserungen der IFRS“ werden sich keine
Auswirkungen auf die Rechnungslegungsmethoden und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ergeben:
•IFRS 2 Anteilsbasierte Vergütung
•IAS 17 Leasingverhältnisse
•IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung
•IFRIC 9 Neubeurteilung eingebetteter Derivate
•IFRIC 16 Absicherungen einer Nettoinvestition in einen ausländischen Geschäftsbetrieb
(4) Konsolidierungskreis
Der vorliegende Konzernabschluss umfasst neben der JK Wohnbau GmbH 17 (im Vj. 14) Tochtergesellschaften
sowie 5 (im Vj. 5) at equity konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen. Der Konsolidierungskreis hat sich während
des Geschäftsjahrs 2009 wie folgt verändert.
Erwerb von Tochtergesellschaften
Mit Vertrag und Wirkung zum 1. April 2009 hat die JK Wohnbau GmbH 95 % der Anteile an der J.K. Verwaltungs
GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG, München, zu einem Kaufpreis in Höhe von T€ 1.500 erworben. Die Bilanzierung des Unternehmenszusammenschlusses erfolgte nach IFRS 3.
Die folgenden Vermögenswerte und Schulden wurden im Rahmen der J.K. Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG erworben:
Erworbene Vermögenswerte und Schulden der J.K. Verwaltungs
GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG
beizulegender
Zeitwert
T€
Buchwert
vor Erwerb
T€
Verzinsliche Ausleihungen an nahestehende Personen
11
11
Latente Steuerguthaben
26
26
8.600
5.779
101
101
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
1.362
1.362
5.993
5.993
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen
Bauten
Sonstige kurzfristige Forderungen und Vermögenswerte
Passive latente Steuern
930
68
68
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
1.406
1.406
Nettovermögen
1.702
-188
Anschaffungskosten
1.500
Negativer Unterschiedsbetrag
202
Aus dem Erwerb resultierte ein negativer Unterschiedsbetrag in Höhe von T€ 202, der erfolgswirksam vereinnahmt
wurde und in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen wird. Der
negative Unterschiedsbetrag resultiert aus einem im Vergleich zum gezahlten Kaufpreis höheren Wert der erworbenen Vermögenswerte.
Seit der Einbeziehung in den Konzernabschluss hat die J.K. Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG Umsatzerlöse in Höhe von T€ 191 erzielt und T€ 86 zum Konzernjahresergebnis – ohne Berücksichtigung des Ertrags
aus der Auflösung des negativen Unterschiedsbetrags – beigetragen.
53
Wäre der Erwerb der J.K. Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG bereits am 1. Januar 2009 erfolgt, hätte
die J.K. Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG im Geschäftsjahr 2009 Umsatzerlöse in Höhe von T€ 257
erzielt und T€ 69 zum Konzernjahresergebnis beigetragen.
Mit Vertrag und Wirkung zum 13. August 2009 hat die JK Wohnbau GmbH 100 % der Anteile an der gindiwo Holding
GmbH (vormals: 199 Profi-Start GmbH bis 12. August 2009), München, zu einem Kaufpreis von T€ 28 erworben. Mit
Vertrag und Wirkung zum 21. August erfolgt darüber hinaus der Erwerb von 100 % der Anteile an der gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung Objekt St. Bonifatius Straße mbH (vormals: 200 Profi-Start GmbH
bis 21. August 2009), München, ebenfalls zu einem Kaufpreis von T€ 28 erworben. Bei beiden Gesellschaften handelte es sich zum Erwerbszeitpunkt um Vorratsgesellschaften ohne operative Geschäftstätigkeit. Die Durchführung
einer Kaufpreisallokation gemäß IFRS 3 war nicht erforderlich.
Mit Vertrag und Wirkung zum 20. November 2009 hat die JK Wohnbau GmbH 94 % der Anteile an der JK Wohnbau Objekt Meichelbeckstraße GmbH (vormals: JK Wohnbau Objekt Meichelbeckstraße KG, Formwechsel zum
20. November 2009) zu einem Kaufpreis von € 500 erworben. Bei der Gesellschaft handelte es sich zum Erwerbszeitpunkt um eine Vorratsgesellschaft ohne operative Geschäftstätigkeit. Die Durchführung einer Kaufpreisallokation gemäß IFRS 3 war nicht erforderlich.
Gründung von Tochtergesellschaften
Die gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung Objekt Helene-Mayer-Ring mbH, München, wurde am 14. Dezember 2009 von der gindiwo Holding GmbH, einer 100 %igen Tochtergesellschaft der JK Wohnbau
GmbH, gegründet.
Umwandlungen
Mit Wirkung zum 30. Dezember 2009 ist der Kommanditist der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Moosach
KG ausgeschieden. Die JK Wohnbau GmbH hat als Komplementärin die verbleibenden Vermögenswerte und Schulden im Wege der Anwachsung aufgenommen.
Die J.K. Wohnbau Unterföhring Süd GmbH & Co. KG ist auf Grund des Verschmelzungsvertrags vom 1. April 2009
zum Verschmelzungsstichtag 4. August 2008 mit der Gesellschaft verschmolzen worden.
Entkonsolidierungen
Die Isaria II Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG wurde zum 30. Dezember 2008 entkonsolidiert, nachdem
die JK Wohnbau GmbH als Komplementärin aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Der Konzern hält seit diesem
Zeitpunkt keine Kapitalanteile der Isaria II Immobilienverwaltungs GmbH & Co. KG mehr. Die Buchwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden zum Austrittszeitpunkt stellen sich wie folgt dar:
Entkonsolidierung Isaria II
Buchwert zum Zeitpunkt
der Entkonsolidierung
T€
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
Nettovermögen
Veräußerungspreis
Abgangsgewinn
54
1
11
-12
0
12
konzern-anhang
Die Viktoriastraße Nr. 5 Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH & Co. KG wurde zum 30. Dezember 2008 entkonsolidiert, nachdem die JK Wohnbau GmbH als Komplementärin aus der Gesellschaft ausgeschieden ist. Der Konzern
hält seit diesem Zeitpunkt keine Kapitalanteile an der Viktoriastraße Nr. 5 Grundstücks- und Hausverwaltungs
GmbH & Co. KG mehr. Die Buchwerte der identifizierten Vermögenswerte und Schulden zum Austrittszeitpunkt
stellen sich wie folgt dar:
Entkonsolidierung Viktoriastraße
Buchwert zum Zeitpunkt
der Entkonsolidierung
T€
3
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
11
Nettovermögen
-14
Veräußerungspreis
0
Abgangsgewinn
14
Tochterunternehmen
Es wurden alle Tochtergesellschaften, welche von der JKW beherrscht werden, voll konsolidiert. In den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 wurden folgende Gesellschaften auf Basis der Vollkonsolidierung einbezogen:
Vollkonsolidierte Tochterunternehmen
Name
Sitz
31.12.2009 31.12.2008
Kapitalanteil Kapitalanteil
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Moosach KG
München
–
99 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Westpark KG
München
99 %
99 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Giesing-Süd KG
München
82 %
82 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Unterföhring-Süd KG
München
–
99 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG
München
70 %
70 %
JK Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG
München
95 %
–
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Stahlstraße KG
München
70 %
70 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG
München
99 %
99 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Albert-Roßhaupter-Str. 39 KG
München
74 %
74 %
Isaria Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG
München
100 %
100 %
Isaria III Immobilienverwaltug GmbH & Co. KG
München
100 %
100 %
J.K. Projektentwicklung GmbH
München
100 %
100 %
JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH
München
95 %
95 %
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Karlsfeld 2 KG
München
94 %
95 %
München
94 %
95 %
JK Wohnbau Objekt Meichelbeckstraße GmbH
München
94 %
–
gindiwo Holding GmbH
München
100 %
–
gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung Objekt
St. Bonifatius Straße mbH
München
100 %
–
gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung Objekt
Helene-Mayer-Ring mbH
München
100 %
–
55
Gemeinschaftsunternehmen
Als Gemeinschaftsunternehmen werden Unternehmen gezeigt, die gemeinschaftlich mit einem oder mehreren
Partnern geführt werden, ohne Kontrolle ausüben zu können. Gemeinschaftsunternehmen werden at equity in den
Konzernabschluss einbezogen. Der Konzernabschluss umfasst 5 (Vj. 5) Gemeinschaftsunternehmen:
Name
Sitz
31.12.2009 31.12.2008
Kapitalanteil Kapitalanteil
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH
München
50 %
50 %
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG
München
50 %
50 %
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG
München
50 %
50 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG
München
40 %
60 %
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG
München
53 %
75 %
(5) Korrektur von Fehlern aus den Vorjahren
Die Vergleichszahlen des Vorjahres wurden im Abschluss zum 31. Dezember 2009 auf Grund einer geänderten
Informationslage korrigiert. Die Anpassungen betreffen die Korrektur von Fehlern im Konzernabschluss zum
31. Dezember 2007 und beziehen sich auf die Bewertung von Vorräten bei der Objektgesellschaft Maistraße sowie
den Ansatz einer Drohverlustrückstellung im Zusammenhang mit der Objektgesellschaft Maistraße. Die Fehlerkorrektur erfolgt nach IAS 8 retrospektiv. Die folgende Darstellung erläutert die Korrekturbeträge der betroffenen
Bilanzposten:
Bilanzposition
in T€
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
unfertigen Bauten
01.01.2008
berichtet
01.01.2008
angepasst*
01.01.2008
nach Fehlerkorrektur
8.395
8.282
8.146
34.458
88.934
86.294
2.674
1.472
883
Ergebnisvortrag
-1.275
-6.539
-8.726
*Anpassung aufgrund der rückwirkenden Anwendung der Interpretation IFRIC 15. Ausführliche Erläuterungen hierzu finden Sie in der Textziffer „Grundlagen der Erstellung des Abschlusses“.
56
konzern-anhang
In der nachfolgenden Übersicht sind die Effekte aus der Fehlerkorrektur auf die betreffenden Positionen der Bilanz
und Gesamtergebnisrechnung dargestellt.
in T€
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
unfertigen Bauten
31.12.2008
berichtet
31.12.2008
angepasst*
31.12.2008
nach Fehlerkorrektur
5.642
5.713
7.079
31.597
86.550
83.959
981
0
0
1.074
1.074
6.447
Ergebnisvortrag
-5.622
-10.886
-13.074
Jahresergebnis
1.429
686
-3.725
Verminderung (-) Erhöhung (+) des Bestands an
zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen
oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
-2.861
-2.383
-2.334
Materialaufwand
40.525
39.288
44.661
1.174
1.212
299
Ertragsteueraufwand
*Anpassung aufgrund der rückwirkenden Anwendung der Interpretation IFRIC 15. Ausführliche Erläuterungen hierzu finden Sie in der Textziffer „Grundlagen der Erstellung des Abschlusses“.
2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
(6) Verwendung von Schätzungen und Annahmen
Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses müssen von der Geschäftsführung Schätzungen und Annahmen
vorgenommen werden, die einen Einfluss auf die Posten des Konzernabschlusses und die Erläuterungen zum
Konzernabschluss haben. Die tatsächlichen Entwicklungen können von den vorgenommenen Schätzungen und
Annahmen abweichen.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Wertberichtigung zweifelhafter Forderungen umfasst in erheblichem Maß Einschätzungen und Beurteilungen
einzelner Forderungen, die auf der Kreditwürdigkeit des jeweiligen Kunden, den aktuellen Konjunkturentwicklungen und der Analyse historischer Forderungsausfälle beruhen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 betrug der
Buchwert der gesamten Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen T€ 70 (im Vj. T€
136).
Rückstellungen
Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Ein wesentlicher
Teil des Geschäfts wird über langfristige Verträge abgewickelt. Der Konzern bildet eine Rückstellung für drohende
Verluste für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer
Informationen ändern. Verlustaufträge identifiziert der Konzern durch die laufende Kontrolle der zukünftigen Erträge und Kosten aus diesen Verträgen. Dies erfordert ebenfalls in erheblichem Maß Einschätzungen. Der Konzern
bildet Rückstellungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung
unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge
unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte
der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009
beträgt der Buchwert der Rückstellungen T€ 4.805 (im Vj. T€ 7.055).
57
Ertragsteuern
Für die Bildung von Steuerrückstellungen müssen Schätzungen vorgenommen werden. Außerdem ist zu bestimmen, ob eine Wertberichtigung bei den aktiven latenten Steuern notwendig ist. Die Wahrscheinlichkeit, dass
aktive latente Steuern, welche aus zeitlichen Unterschieden und Verlustvorträgen herrühren, in Zukunft gegen zu
versteuernde Gewinne verrechnet werden können, ist zu beurteilen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der
Auslegung komplexer Steuervorschriften sowie der Höhe und des Zeitpunkts künftiger zu versteuernder Einkünfte.
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 betrugen die Vermögenswerte aus laufenden Ertragsteuern T€ 96 (im Vj.
T€ 95) sowie die Verbindlichkeiten aus laufenden Ertragsteuern T€ 254 (im Vj. T€ 282). Die Vermögenswerte aus
latenten Steuern betrugen T€ 9.386 (im Vj. T€ 7.079) sowie die Verbindlichkeiten aus latenten Steuern T€ 1.939
(im Vj. T€ 0).
(7) Konsolidierungsgrundsätze
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach IFRS 3. Bei der Kapitalkonsolidierung werden die Anschaffungskosten der
Beteiligungen mit den Zeitwerten der erworbenen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden verrechnet. Ein verbleibender aktiver Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert bilanziert und mindestens
einmal jährlich einer Prüfung auf Werthaltigkeit unterzogen. Ein verbleibender passiver Unterschiedsbetrag wird
nach Überprüfung der Zeitwerte der erworbenen Vermögenswerte und Schulden ertragswirksam vereinnahmt.
Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften werden eliminiert. Zwischenergebnisse werden, soweit wesentlich, eliminiert.
(8) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Weitere Erläuterungen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz
sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus deren Erläuterung. Die Erstellung des Konzernabschlusses
erfolgt unter Beachtung des going-concern-Prinzips und grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips.
Umsatzrealisierung und Umsatzausweis
Die Umsatzerlöse enthalten alle Erlöse, die aus der typischen Geschäftstätigkeit des Konzerns resultieren. Die
Umsatzerlöse werden ohne Umsatzsteuer ausgewiesen. Umsatzerlöse werden zu dem Zeitpunkt realisiert, zu dem
die Erzeugnisse oder Waren geliefert bzw. die Leistungen erbracht worden sind und der Gefahrenübergang an
den Kunden stattgefunden hat. Die Höhe der Umsatzerlöse muss verlässlich bestimmbar sein und von der Einbringlichkeit der Forderung muss ausgegangen werden können. Skonti, Kundenboni und Rabatte vermindern die
Umsatzerlöse.
Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen
Sonstige Erträge werden zeitraumbezogen nach dem Realisationsprinzip erfasst. Zinserträge werden zeitanteilig
erfasst.
Aufwandsrealisierung
Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand
erfasst. Zinsen werden zeitanteilig als Aufwand erfasst.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke sowie andere Vorräte werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit dem niedrigeren Nettoveräußerungserlös angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen hierbei die
direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten, d. h. insbesondere Anschaffungskosten für das Grundstück sowie Anschaffungsnebenkosten. Die Herstellungskosten umfassen die dem Immobilienentwicklungsprozess
direkt zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.
58
konzern-anhang
Der erwartete Nettoveräußerungspreis entspricht dem im normalen Geschäftsgang voraussichtlich erzielbaren
Verkaufserlös abzüglich noch anfallender Vertriebskosten.
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen werden zu ihrem Nominalwert
angesetzt. Für erkennbare Risiken werden Einzelwertberichtigungen gebildet. Die Wertminderungen, welche in
Form von Einzelwertberichtigungen vorgenommen werden, tragen den erwarteten Ausfallrisiken hinreichend
Rechnung; konkrete Ausfälle führen zur Ausbuchung der betreffenden Forderungen.
Ertragsteuern / Latente Steuern
Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Die Verbindlichkeit
des Konzerns für den laufenden Steueraufwand wird auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet. Die
Bewertung der latenten Steuern erfolgt entsprechend der „Liability Method“ nach IAS 12 „Ertragsteuern“. Dies
bedeutet, dass mit Ausnahme der Geschäfts- oder Firmenwerte aus der Konsolidierung für sämtliche temporären
Unterschiede zwischen den Wertansätzen von Vermögenswerten und Schulden in der IFRS- und Steuerbilanz latente Steuern gebildet werden, unabhängig von dem Zeitraum, innerhalb dessen sich diese Differenzen ausgleichen. Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die
Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuervorschriften) zu Grunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gültig sind oder Kürze gelten werden.
Ertragsteuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden im Eigenkapital und
nicht ergebniswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Auf Verlustvorträge werden aktive latente Steuern
gebildet, soweit deren Realisierbarkeit wahrscheinlich ist.
Fremdkapitalkosten
Die Behandlung von Fremdkapitalkosten erfolgt entsprechend der Methode des IAS 23. Fremdkapitalkosten, die
direkt dem Erwerb, Bau oder Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Herstellungs- und Anschaffungskosten aktiviert. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der
Periode, in der sie angefallen sind, erfolgswirksam erfasst.
Geschäfts- oder Firmenwert
Der im Rahmen der Konsolidierung anfallende Geschäfts- oder Firmenwert stellt den Überschuss der Anschaffungskosten eines Unternehmenserwerbs über den Anteil des Konzerns am beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren
Vermögenswerte, Schulden, Eventualschulden zum Erwerbszeitpunkt dar. Dieser Geschäfts- oder Firmenwert wird
der jeweiligen zahlungsmittelgenerierenden Einheit zugeordnet.
Immaterielle Vermögenswerte
Der Bilanzposten Immaterielle Vermögenswerte enthält Lizenzen, Nutzungsrechte, vertragliche Rechte und zugekaufte Software. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft
angewandt:
Abschreibungsmethode
Nutzungsdauer
Software
linear
3 bis 5 Jahre
Negativer Unterschiedsbetrag (andere Schutzrechte)
linear
6 Jahre
59
Sachanlagen
Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige
Abschreibungen und Wertminderungen, bewertet. Abgänge werden sowohl bei den historischen Anschaffungskosten als auch bei den kumulierten Abschreibungen erfasst. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen ausgewiesen.
Der Konzern überprüft Sachanlagen regelmäßig daraufhin, ob Anzeichen für eine Wertminderung von Sachanlagevermögen vorliegen. Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft
angewandt:
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Nutzungsdauer
linear
3 - 10 Jahre
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen
oder zur langfristigen Wertsteigerung gehalten und nicht vom Konzern selbst genutzt werden. Diese Immobilien
werden zum Zugangszeitpunkt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Folgebewertung basiert
auf Nutzungsdauern, die durch entsprechende Immobiliengutachten bestätigt sind. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden linear abgeschrieben. Im Zugangsjahr erfolgt die Abschreibung zeitanteilig (pro rata
temporis). Die folgenden Abschreibungsmethoden und Nutzungsdauern werden von der Gesellschaft angewandt:
Nutzungsdauer
linear
33,3 - 50 Jahre
Finanzanlagen
Alle Ankäufe und Veräußerungen von Finanzanlagen werden zum Erfüllungstag erfasst. Die Anschaffungskosten
beinhalten die Transaktionskosten. Die als finanzielle Vermögenswerte angesetzten nicht verbrieften Ausleihungen an Gesellschafter von Objektgesellschaften betreffen die negativen Kapitalkonten von Gesellschaftern bei
Tochterunternehmen in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, die der Kategorie Darlehen und Forderungen zugeordnet werden. Darlehen und Forderungen werden bei der Zugangsbewertung zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich
Transaktionskosten, die beim Erwerb direkt zurechenbar sind, bewertet. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen
Die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile werden in
der Bilanz zu Anschaffungskosten zuzüglich nach dem Erwerb eingetretener Änderungen des Anteils des Konzerns
am Reinvermögen erfasst. Der mit einem at equity einbezogenen Unternehmen verbundene Geschäfts- oder
Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Bei der Anwendung
der Equity-Methode stellt der Konzern fest, ob hinsichtlich der Nettoinvestition des Konzerns die Berücksichtigung
eines zusätzlichen Wertminderungsaufwands erforderlich ist. Die Gesamtergebnisrechnung enthält den Anteil des
Konzerns am Erfolg der Unternehmen (ausgewiesen unter: „Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen“).
Wertminderungen von langlebigen Vermögenswerten
Ein Werthaltigkeitstest wird bei Geschäfts- oder Firmenwerten mindestens jährlich, bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagevermögen nur bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte
durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln
60
konzern-anhang
ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die
weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem
Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Der Geschäfts- oder Firmenwert wird als Vermögenswert erfasst und mindestens jährlich auf eine Wertminderung hin überprüft. Jede Wertminderung wird sofort
erfolgswirksam erfasst. Eine spätere Wertaufholung findet bei Geschäfts- oder Firmenwerten nicht statt. Bei Entfall
des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung von immateriellen Vermögenswerten beziehungsweise Sachanlagen erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der ursprünglichen fortgeführten Anschaffungskosten.
Rückstellungen
Rückstellungen werden gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem vergangenen Ereignis besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann. Die Eintrittswahrscheinlichkeit hinsichtlich des Abflusses von Ressourcen muss über
50 % liegen. Rückstellungen werden nur für rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten gebildet.
Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt und nicht mit Erstattungsansprüchen saldiert. Rückstellungen, denen eine große Zahl gleichartiger Ereignisse zugrunde liegt, werden mit ihrem
Erwartungswert bilanziert.
Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und Forderungen)
Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit
resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger
Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung
nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt,
wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang
Angaben zu Eventualschulden gemacht. Gleiches gilt für Eventualforderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich
ist.
Finanzinstrumente
Finanzinstrumente sind nach IAS 39 Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert
und bei einem anderen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Sofern bei
finanziellen Vermögenswerten Handels- und Erfüllungstag zeitlich auseinander fallen, ist für die erstmalige Bilanzierung der Erfüllungstag maßgeblich. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen
Zeitwert. Für die Bewertung unterscheidet IAS 39 finanzielle Vermögenswerte in die Kategorien:
•Erfolgswirksam zum Zeitwert bilanzierte Finanzinstrumente
•Bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen
•Ausgereichte Kredite und Forderungen
• Zur Veräußerung verfügbare Wertpapiere
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen, Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen und sonstige Forderungen sowie notierte und nicht notierte Finanzinstrumente.
Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest. Der Konzern hat keine finanziellen Vermögenswerte als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft.
Der Konzern verwendet keine derivativen Finanzinstrumente, um sich z. B. gegen Zinsrisiken abzusichern.
61
Finanzielle Verbindlichkeiten sind dagegen den beiden Kategorien zuzuordnen:
•Erfolgswirksam zum Zeitwert bilanzierte und zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente
• Übrige finanzielle Verbindlichkeiten
Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die
finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten, Kontokorrentkredite, Darlehen und Finanzgarantien. Der Konzern hat keine finanziellen
Verbindlichkeiten als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft.
Je nach Kategorisierung der Finanzinstrumente erfolgt die Folgebewertung entweder zum beizulegenden Zeitwert
oder zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Der beizulegende Zeitwert
entspricht dem Markt- oder Börsenpreis, sofern die zu bewertenden Finanzinstrumente an einem aktiven Markt
gehandelt werden. Sofern kein aktiver Markt für ein Finanzinstrument besteht, wird, wenn möglich, der beizulegende Zeitwert mittels geeigneter finanzmathematischer Methoden, wie zum Beispiel anerkannten Optionspreismodellen oder der Diskontierung zukünftiger Zahlungszuflüsse mit dem Marktzinssatz, errechnet. Die fortgeführten Anschaffungskosten entsprechen den Anschaffungskosten abzüglich Tilgungen, Wertminderungen und der
Auflösung einer Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem bei Endfälligkeit rückzahlbaren Betrags. Derzeit wird für aktivische Finanzinstrumente ausschließlich die Kategorie „Kredite und Forderungen“, für passivische
Finanzinstrumente ausschließlich die Kategorie „sonstige finanzielle Verbindlichkeiten“ genutzt. Der Ausweis in
der Bilanz erfolgt als „Finanzielle Vermögenswerte“ und „Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte“
unter den Aktiva sowie innerhalb der Positionen „Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen
und anderen Kapitalüberlassungen“ sowie „Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten“ unter den Passiva.
Bei finanziellen Vermögenswerten erfolgt regelmäßig ein Wertminderungstest, falls Anhaltspunkte für eine nachhaltige Wertminderung erkennbar sind. Stellt der Konzern fest, dass für einen einzeln untersuchten finanziellen
Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf Wertminderung besteht, nimmt er den
Vermögenswert in eine Gruppe finanzieller Vermögenswerte mit vergleichbaren Ausfallrisikoprofilen auf und untersucht sie gemeinsam auf Wertminderung. Vermögenswerte, die einzeln auf Wertminderung untersucht werden
und für die eine Wertberichtigung neu bzw. weiterhin erfasst wird, werden nicht in eine gemeinsame Wertminderungsbeurteilung einbezogen. Bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass eine Wertminderung eingetreten ist,
ergibt sich die Höhe des Wertminderungsverlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und
dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows (mit Ausnahme erwarteter künftiger, noch nicht eingetretener
Kreditausfälle). Der Barwert der erwarteten künftigen Cashflows wird mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des
finanziellen Vermögenswerts abgezinst. Ist ein Kredit mit einem variablen Zinssatz ausgestattet, entspricht der
zur Bewertung eines Wertminderungsaufwands verwendete Abzinsungssatz dem aktuellen effektiven Zinssatz.
Der Buchwert des Vermögenswertes wird unter Berücksichtigung des Wertminderungsaufwandes sofort ergebniswirksam erfasst; entsprechend ist eine Darstellung der Entwicklung von Wertberichtigungskonten in Form eines
Wertberichtigungsspiegels nicht erforderlich. Der beizulegende Zeitwert aller kurzfristigen Finanzinstrumente entspricht, soweit nicht anders angegeben, aufgrund der Kurzfristigkeit den Nominalwerten.
Ein finanzieller Vermögenswert (bzw. ein Teil eines finanziellen Vermögenswerts oder ein Teil einer Gruppe ähnlicher finanzieller Vermögenswerte) wird ausgebucht, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
•Die vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus einem finanziellen Vermögenswert sind erloschen.
•Der Konzern hat seine vertraglichen Rechte auf den Bezug von Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert
an Dritte übertragen oder eine vertragliche Verpflichtung zur sofortigen Zahlung des Cashflows an eine dritte
Partei im Rahmen einer Vereinbarung , die die Bedingungen in IAS 39.19 erfüllt (sog. Durchleitungsvereinbarung), übernommen und dabei entweder (a) im Wesentlichen alle Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum
am finanziellen Vermögenswert verbunden sind, übertragen oder (b) zwar im Wesentlichen alle Chancen und
Risiken, die mit dem Eigentum am finanziellen Vermögenswert verbunden sind, weder übertragen noch zurückbehalten, jedoch die Verfügungsmacht an dem Vermögenswert übertragen.
62
konzern-anhang
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrunde liegende Verpflichtung
erfüllt, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht
oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch
oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.
Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert, sodass nur der Nettobetrag in der
Bilanz ausgewiesen wird, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge
miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit
der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.
Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten
nahezu identisch sind.
Derivative Geschäfte werden unabhängig von Ihrem Erwerbszweck als Handelsbestand („held for trading“)
und damit als „zum beizulegenden Zeitwert durch Gewinn und Verlust zu bewerten“ kategorisiert. Sofern eine
Sicherungsbeziehung zwischen einem Derivat und einem originären Finanzinstrument erstellt wird, wird das
Sicherungsderivat der Position „derivative Geschäfte in Sicherungsbeziehungen“ zugeordnet. Derzeit nutzt die JK
Wohnbau keine Sicherungsbeziehungen. Derivative Geschäfte wurden mit Ausnahme eingebetteter Derivate nicht
abgeschlossen.
Eingebettete Derivate sind nach IAS 39 zu unterscheiden in trennungspflichtige und nicht trennungspflichtige
eingebettete Derivate. Das wesentliche Kriterium, das zu einer Trennungspflicht führt, ist die Ungleichheit der zu
Grunde liegenden Risiken im Basisvertrag und dem Derivat. Nicht zu trennen sind dabei Derivate, die eng verwandte Risiken („closely related“) zum Basisvertrag aufweisen. Die JK Wohnbau untersucht neu zugehende Finanzinstrumente auf enthaltene eingebettete Derivate und prüft gegebenenfalls die Trennungspflicht dieser Derivate.
Trennungspflichtige eingebettete Derivate werden von ihrem originären Finanzinstrument getrennt und separat
bilanziert. Nach Einzelfallentscheidung können das Derivat und das zugehörige Grundgeschäft als Gesamtvertrag
auch als zum beizulegenden Zeitwert durch Gewinn und Verlust zu bewerten designiert werden („Fair-Value-Option“). Für die Trennung der eingebetteten Derivate ermittelt die JK Wohnbau den beizulegenden Zeitwert des Derivats und bucht diesen als Anschaffungsnebenkosten oder Kaufpreisminderungen von den Anschaffungskosten des
Basisgeschäfts ein. Sofern der Zeitwert des Derivats bei Zugang unwesentlich ist, verzichtet die JK Wohnbau aus
Wesentlichkeitsgründen auf die explizite Darstellung. Die Unwesentlichkeit des Zeitwertes des eingebetteten Derivates wird in der Folge jährlich überprüft, die Überprüfung zum 31. Dezember 2009 ergab keinen Handlungsbedarf.
Leasingverhältnisse
Leasingverhältnisse, bei denen im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen eines
Vermögenswerts bei dem Leasinggeber liegen, werden als operatives Leasingverhältnis klassifiziert. Die geleisteten Leasingzahlungen werden direkt erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung als Aufwand erfasst.
Klassifizierung des Gesellschaftskapitals bei Personenhandelsgesellschaften
Finanzinstrumente, die für den Halter einen Anspruch auf Rückzahlung des der Gesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals begründen, sind gemäß IAS 32 als Fremdkapital zu klassifizieren. Die Tochterunternehmen der JK
Wohnbau GmbH sind in der Regel in der Rechtsform einer Personenhandelsgesellschaft organisiert, bei der durch
den Gesellschaftsvertrag nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gesellschafter kündigen und so die Gesellschaft
zur Auszahlung von Abfindungsguthaben verpflichten. Die bei Gesellschaften anderer Rechtsform ansonsten im
63
Eigenkapital auszuweisenden Beträge sind daher in der IFRS-Konzernbilanz der JK Wohnbau GmbH wie folgt ausgewiesen:
•Negative Kapitalkonten als langfristiger finanzieller Vermögenswert unter der Position „Nicht verbriefte Ausleihungen an Gesellschaftern von Objektgesellschaften“
•Positive Kapitalkonten als Fremdkapital unter der Position „Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Objektgesellschaften“
Die Gewinnzuweisungen an die Gesellschafter werden in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als Aufwand erfasst. Die Verlustübernahmen durch Gesellschafter werden dazu korrespondierend in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung als Finanzertrag ausgewiesen.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente haben beim Zugang eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten und
sind mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
3. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung
(9) Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten lassen sich auf die einzelnen Objekte wie folgt aufteilen:
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten
T€
2008
angepasst
T€
18.624
0
Objekt Defreggerstraße
3.544
0
Objekt Roßhaupter Straße
2.640
0
Objekt Moosach
1.361
0
Objekt Westpark
0
44.234
Objekt Unterföhring-Süd
0
16.077
Objekt Solln
0
34
Objekt Giesing-Süd
0
339
Objekt Prentelweg
0
5
Objekt Haidhausen
0
2
Sonstige Objekte
2
2
26.171
60.693
Objekt Maistraße
Summe
2009
(10) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 710 (im Vj. T€ 507) beinhalten im Wesentlichen
Erlöse aus der Vermietung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Höhe von T€ 509 (im Vj. T€ 490).
(11) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 68 (im Vj. T€ 1.100) beinhalten Weiterbelastungen an Dritte. Im Vorjahr enthielten sie eine Provision in Höhe von T€ 400 von der JK Wohnbau GmbH &
Co. Objekt Waltherstraße KG und der JK Holding GmbH.
64
konzern-anhang
(12) Erhöhung / Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
Die Bestandsveränderungen des Jahres entfallen auf die einzelnen Objekte wie folgt:
Bestandsveränderung
2009
T€
2008
angepasst
T€
Objekt Maistraße
8.541
21.064
Objekt Karlsfeld 1
5.181
13.797
Objekt Meichelbeckstraße
2.845
0
Objekt Karlsfeld 3
2.008
478
Objekt Karlsfeld 2
1.928
505
Objekt Stahlstraße
1.635
247
Objekt Viktoriastraße
348
0
Objekt St. Bonifaziusstraße
214
0
21
(34.002)
Objekt Westpark
Objekt Giesing-Süd
2
(334)
Objekt Unterföhring-Süd
0
(10.707)
Objekt Moosach
(1.064)
819
(1.262)
2.899
Objekt Albert-Roßhaupter-Straße 39
(2.633)
0
(135)
2.900
17.629
(2.334)
Sonstige Objekte
Summe
65
(13) Materialaufwand
Materialaufwand
Objekt Maistraße
2009
T€
2008
angepasst
T€
24.161
16.564
2.778
0
1.831
2.156
Objekt Karlsfeld
1.233
13.560
Objekt Stahlstraße
651
224
Objekt Westpark
493
7.477
Objekt Moosach
301
719
235
0
209
0
Objekt Pasing
115
48
Objekt Thalkirchen
81
26
Objekt Haidhausen
38
133
Objekt Obersendling
35
39
Objekt Marsopstraße
34
0
Objekt Bruderhofstraße
21
0
Objekt Giesing-Süd
19
29
Objekt Solln
13
47
Objekt Ingolstadt
9
11
Objekt Neuhausen
8
7
Objekt Prentelweg
8
0
Objekt Arnulfpark
7
107
Objekt Albert-Roßhaupter-Straße 39
3
32
Objekt Unterföhring Süd
0
3.377
Objekt Obermenzing
0
6
126
99
32.409
44.661
Personalaufwand
2009
T€
2008
T€
Löhne und Gehälter
2.953
2.807
344
359
3.297
3.166
Sonstige Objekte
Summe
(14) Personalaufwand
Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
Soziale Abgaben und Altersversorgung
Summe
Die Zahlungen an staatliche Rentenversicherungsträger sind in den Sozialen Abgaben und Altersversorgung enthalten.
66
konzern-anhang
(15) Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr belaufen sich auf T€ 1.309 (im Vj. T€ 634). Die Zusammensetzung der sonstigen betrieblichen Erträge ist wie folgt:
2009
T€
2008
T€
Erträge aus Haftungsvergütungen
474
176
Ertrag aus der Auflösung negativer Unterschiedsbeträge aus
der Kapitalkonsolidierung
202
0
Auflösung von Rückstellungen
175
50
Erträge aus abgeschriebenen Forderungen
81
24
Kfz-Nutzung
14
19
Anpassung Abfindungsanspruch J. Kastenberger
5
0
Entkonsolidierung Objektgesellschaften
0
26
Versicherungsentschädigungen
Sonstiges
Summe
0
7
358
332
1.309
634
Die sonstigen betrieblichen Erträge aus der Entkonsolidierung von Objektgesellschaften bezogen sich im Vorjahr
auf die Isaria II Immobilienverwaltungs GmbH & Co. KG in Höhe von T€ 12 sowie die Entkonsolidierung der Viktoriastraße Nr. 5 Grundstücks- und Hausverwaltungs GmbH & Co. KG in Höhe von T€ 14. Der Ertrag aus der Auflösung
negativer Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung resultiert aus der Erstkonsolidierung der J.K. Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG. Für weitere Erläuterungen verweisen wir auf die Tz. (4) Konsolidierungskreis.
67
(16) Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
2009
T€
2008
T€
Werbe- und Reiseaufwendungen
2.091
2.886
Raumaufwendungen
797
708
Rechts- und Beratungsaufwendungen
788
1.534
Abschluss- und Prüfungsaufwendungen
578
523
Aufwendungen der Warenabgabe
565
2.035
Buchführungsaufwendungen
207
309
Kfz-Aufwendungen
122
130
Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen
63
40
Forderungsverluste
58
119
Kommunikationsaufwendungen
56
26
Fortbildungsaufwendungen
53
82
Versicherungen, Beiträge und Abgaben
51
101
Sonstige Steuern
47
43
Bürobedarf
37
13
Bearbeitungs- und Schätzaufwendungen
33
27
Spenden
12
43
Grundstücksakquise
4
0
Entkonsolidierungsverluste
0
32
Einzelwertberichtigungen
0
29
45
13
5.607
8.693
Finanzerträge
2009
T€
2008
T€
Erträge aus Ergebnisübernahmen
4.186
6.240
479
220
0
483
475
228
5.140
7.171
Sonstiges
Summe
(17) Finanzerträge
Finanzerträge Kommanditisten Objektgesellschaften
Erträge aus der Auflösung von Rücklagen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Summe
68
konzern-anhang
(18) Finanzaufwendungen
Finanzaufwendungen
2009
T€
2008
T€
Zinsen und ähnliche Aufwendungen an Kreditinstitute, stille
Beteiligte und andere Kapitalgeber
5.609
12.429
Finanzierungskosten
897
1.007
Haftungsübernahmen Dr. Josef L. Kastenberger
220
227
Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen
359
516
7.085
14.179
Summe
Zu den Haftungsübernahmen von Dr. Josef L. Kastenberger siehe auch Tz. (33) Rücklagen.
Von den gesamten Finanzierungsaufwendungen in Höhe von T€ 7.085 sind T€ 6.189 (im Vj. T€ 5.101) als Herstellungskosten in den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit unfertigen bzw. mit fertigen Bauten
aktiviert worden. Der Finanzierungskostensatz liegt zwischen 3,6 % und 20,0 %.
(19) Ergebnis von at equity einbezogenen Unternehmen
Die ausgewiesenen Gewinnanteile in Höhe von T€ 2.547 (im Vj. Verlustanteile in Höhe von T€ 28) entfallen vollständig auf die nach der at equity Methode in den Konzernabschluss einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen.
(20) Ertragsteuern
Die deutsche Gewerbesteuer wird auf das zu versteuernde Einkommen einer Gesellschaft erhoben, korrigiert um
die Kürzung bestimmter Erträge, die nicht gewerbesteuerpflichtig sind, und um die Hinzurechnung bestimmter
Aufwendungen, die für Gewerbeertragsteuerzwecke nicht abzugsfähig sind. Zudem sind unter anderen Kapitalgesellschaften körperschaftssteuerpflichtig. Die Höhe bemisst sich am zu versteuernden Einkommen.
Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und Bilanzwert nach IFRS
erhoben. Wird die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung.
Bei der Berechnung latenter Steuern wurde der gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 32,98 % (im
Vj. 32,98 %) angewandt.
Die aktiven und passiven latenten Steuern resultieren aus Buchungsunterschieden der folgenden Positionen:
69
Zuordnung latenter Steuern
Aktive latente
Steuern
31.12.2009
T€
Passive latente
Steuern
31.12.2009
T€
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen
Bauten
24
3.326
75
0
Übrige Vermögenswerte
0
105
Übrige Schulden
966
0
Drohverlustrückstellungen
643
0
0
24
5.422
0
Gewährleistungsrückstellungen
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge
3.772
0
Zwischensumme
10.902
3.455
Saldierungen*
(1.516)
(1.516)
9.386
1.939
Latente Steuern laut Konzernbilanz
* Nach IAS 12 sind aktive latente und passive latente Steuern gegenüber derselben Steuerbehörde zu saldieren,
wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Zuordnung latenter Steuern
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen
Bauten
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte
Drohverlustrückstellungen
Körperschaftsteuerliche Verlustvorträge
Aktive latente
Steuern
31.12.2008
T€
Passive latente
Steuern
31.12.2008
T€
0
747
75
0
0
20
921
0
3.282
0
Gewerbesteuerliche Verlustvorträge
3.568
0
Zwischensumme
7.846
767
Saldierungen*
(767)
(767)
Latente Steuern laut Konzernbilanz
7.079
0
* Nach IAS 12 sind aktive latente und passive latente Steuern gegenüber derselben Steuerbehörde zu saldieren,
wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Die latenten Steuern und tatsächlichen Aufwendungen für Steuern vom Einkommen und Ertrag stellen sich für die
Geschäftsjahre wie folgt dar:
70
konzern-anhang
Tatsächliche und latente Steuern
31.12.2009
T€
31.12.2008
angepasst
T€
31
114
Latenter Steueraufwand / -ertrag
(1.194)
185
Summe Steueraufwand / -ertrag
(1.163)
299
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
96
95
254
282
Tatsächlicher Steueraufwand
Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:
Tatsächliche Steuern in der Konzernbilanz
Laufende Ertragsteuerforderungen
Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten
Die folgende Tabelle zeigt die steuerliche Überleitungsrechnung von dem im Geschäftsjahr erwarteten Ertragsteueraufwand zum tatsächlich ausgewiesenen Steuerertrag bzw. Steueraufwand. Zur Ermittlung des erwarteten
Steuerertrags wird der im Geschäftsjahr 2009 gültige Konzernsteuersatz von 32,98 % mit dem Ergebnis vor Steuern
multipliziert.
Steuerüberleitung
Ergebnis vor Steuern
Konzernsteuersatz ( %)
erwarteter Steueraufwand / -ertrag
Nichtabziehbare Aufwendungen
Atypisch stille Beteiligung
Wertberichtigungen auf aktive latente Steuern
Anpassung Wertberichtigung auf aktive latente Steuern
2009
T€
2008
angepasst
T€
4.684
(3.426)
32,98 %
32,98 %
1.545
(1.130)
192
1.015
0
171
(40)
0
0
3
Permanente Differenzen
1.174
0
Steuern aus früheren Perioden
(300)
(4)
Steuerfreie Erträge
(1.625)
(205)
Steuersatzdifferenzen
(1.640)
233
(475)
0
Erstattung Verlustvorträge
Steuerliche Organschaft
Sonstige Differenzen
24
0
(18)
216
Gesamtsteueraufwand / -ertrag
(1.163)
299
Effektive Steuerbelastung
-24,83 %
-8,73 %
Die ausgewiesenen Steuersatzdifferenzen ergeben sich aus der Differenz zwischen dem Konzernsteuersatz und
den individuellen Steuersätzen der Einzelgesellschaften. Die Vortragsfähigkeit steuerlicher Verlustvorträge ist unbegrenzt.
71
4. Erläuterungen zur Konzernbilanz
(21) Immaterielle Vermögenswerte
Geschäfts- oder
Firmenwert
Summe
2009
T€
Konzessionen und
gewerbliche Schutzrechte
2009
T€
2009
T€
Anschaffungskosten Stand 01.01.
3
279
282
Zugänge
0
49
49
Abgänge
(3)
0
(3)
Stand am 31.12
0
328
328
Abschreibungen Stand 01.01.
0
101
101
Zugänge
0
69
69
Stand am 31.12.
0
170
170
Nettobuchwert am 01.01.
3
178
181
0
158
158
Geschäfts- oder
Firmenwert
Konzessionen und
gewerbliche Schutzrechte
2008
T€
Summe
2008
T€
2008
T€
3
94
97
Zugänge
0
185
185
Stand am 31.12
3
279
282
0
53
53
Zugänge
0
48
48
Stand am 31.12.
0
101
101
3
41
44
3
178
181
Im laufenden Geschäftsjahr wurde der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von T€ 3 aus Wesentlichkeitsgründen
ausgebucht. Auf die Durchführung eines detaillierten Werthaltigkeitstests bei Geschäfts- oder Firmenwerten wurde
verzichtet.
Für die ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen. Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Verpflichtungen in Bezug auf den Erwerb von immateriellen
Vermögenswerten.
72
konzern-anhang
(22) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zugänge
Stand am 31.12
Zugänge
2009
T€
2008
T€
11.481
11.473
0
8
11.481
11.481
1.054
776
277
278
1.331
1.054
10.427
10.697
10.150
10.427
Stand am 31.12.
In dem Posten „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden Mietwohnungen und Ladeneinheiten ausgewiesen. Die beizulegenden Zeitwerte wurden nach dem Ertragswertverfahren bzw. auf Grundlage von Bodenrichtwerten von einem unabhängigen sachverständigen Gutachter ermittelt und sie belaufen sich auf T€ 11.339
(im Vj. T€ 10.954). Im Periodenergebnis wurden insgesamt Mieteinnahmen in Höhe von T€ 509 (im Vj. T€ 490)
erfasst. Für den Unterhalt der zur Vermietung bestimmten Wohneinheiten fielen Aufwendungen in Höhe von T€
130 (im Vj. T€ 127) an. Aus unkündbaren Leasing- und Mietverträgen erwartet der Konzern in den nächsten Jahren
die folgenden Zahlungen:
Mindestleasingzahlungen
Fälligkeit innerhalb eines Jahres
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren
Summe
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
432
432
1.479
1.868
0
10
1.911
2.310
In Zusammenhang mit den Objekten Isaria I und III bestehen mehrere Grundschulden. Des Weiteren wurden Ansprüche aus Mietverträgen dieser Objekte an verschiedene Kreditinstitute abgetreten. Wir verweisen auf Tz. (37)
dieses Anhangs.
(23) Sonstige Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Sonstige Sachanlagen
Zugänge
2009
T€
2008
T€
1.330
1.057
10
273
1.340
1.330
717
573
Zugänge
147
144
Stand am 31.12
Stand am 31.12.
864
717
613
484
476
613
73
Für die ausgewiesenen Sachanlagen bestehen keine Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen. Zum Bilanzstichtag bestehen keine vertraglichen Verpflichtungen in Bezug auf den Erwerb von Sachanlagen.
(24) Verzinsliche Ausleihungen an nahe stehende Personen
Die verzinslichen Ausleihungen an nahe stehende Personen bestehen gegenüber dem Gesellschafter Dr. Josef
Kastenberger in Höhe von T€ 701 (Vj. T€ 2.112).
Die Ausleihungen gegenüber Dr. Josef L. Kastenberger beruhen auf einem Rahmenvertrag mit der Gesellschaft.
Dieser sieht einen maximalen Verfügungsrahmen von T€ 3.000 (Vj. T€ 3.000) vor.
(25) Nicht verbriefte Ausleihungen an Gesellschafter von Objektgesellschaften
Die nicht verbrieften Ausleihungen an Gesellschafter von Objektgesellschaften betreffen zum Bilanzstichtag die
Kapitalkonten der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG, der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH
& Co. Objekt Albert-Roßhaupter-Straße 39 KG sowie der J.K Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG und
bestehen gegenüber der LBBW Immobilien Capital GmbH in Höhe von T€ 2.441 (Vj. 2.140) und Dr. J. Kastenberger
in Höhe von T€ 9 (Vj. T€ 0).
(26) Anteile an at equity einbezogenen Unternehmen
Bei den Beteiligungen an at equity bilanzierten Unternehmen handelt es sich ausschließlich um Anteile an den
Gemeinschaftsunternehmen JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH, München, JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH &
Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG, München, JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG,
München, der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG, München, sowie der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Waltherstraße KG. Aufgrund der Anteilsquote an Gemeinschaftsunternehmen sind
dem Konzern folgende Werte zuzurechnen:
Zuzurechnende Werte von Gemeinschaftsunternehmen
2009
T€
2008
angepasst
T€
Langfristige Vermögenswerte
1.285
903
Kurzfristige Vermögenswerte
50.362
40.385
Kurzfristige Verbindlichkeiten
36.511
36.890
Langfristige Verbindlichkeiten
12.987
5.201
Erträge
19.717
26.704
Aufwendungen
16.961
27.748
Die Entwicklung des Wertansatzes bei Gemeinschaftsunternehmen lässt sich folgendermaßen darstellen:
T€
2008
angepasst
T€
658
690
Zugänge / Abgänge
2.340
(32)
Stand am 31.12.
2.998
658
2009
Nettobuchwert 01.01.
658
690
Nettobuchwert 31.12.
2.998
658
Die anteiligen Jahresergebnisse der at equity bewerteten Gemeinschaftsunternehmen werden unter den Zugängen und Abgängen ausgewiesen.
74
konzern-anhang
(27) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit unfertigen Bauten
31.12.2009
T€
31.12.2008
angepasst
T€
01.01.2008
angepasst
T€
Objekt Maistraße
63.613
55.071
34.007
Objekt Karlsfeld
23.897
14.780
0
5.296
6.558
3.659
2.845
0
0
Objekt Stahlstraße
2.208
574
327
Objekt Westpark
394
373
29.002
214
0
0
Objekt Albert-Roßhaupter-Straße
7
2.640
2.640
Objekt Giesing Süd
2
0
334
Objekt Moosach
0
1.063
245
0
0
16.080
Sonstige
2.774
2.900
0
Summe
101.250
83.959
86.294
In der Berichtsperiode wurden Wertberichtigungen in Höhe von T€ 2.021 vorgenommen. Der Buchwert dieser zum
beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzten Vorräte beläuft sich auf T€ 20.389.
(28) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten
Objekt Neuhausen
Summe
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
8.939
0
18
18
8.957
18
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
1.136
962
70
136
1.066
826
(29) Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Bruttowert Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Einzelwertberichtigungen
Summe
75
Der erfasste Wertminderungsaufwand im Geschäftsjahr beläuft sich auf T€ 0 (im Vj. T€ 11). Die Wertminderungsaufwendungen werden in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.
weder wertmindert
Analyse der nicht wertberechtigten
Forderungen aus
Grundstücksverkäufen
davon überfällig und
nicht wertgemindert
Buchwert
31.12.2009
T€
noch überfällig zum
31.12.2009
T€
< 90 Tage
zum
31.12.2009
T€
90 - 180
Tage zum
31.12.2009
T€
180 - 360
Tage zum
31.12.2009
T€
> 360 Tage
zum
31.12.2009
T€
1.066
1.066
0
0
0
0
Forderungen aus
Grundstücksverkäufen
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus
Grundstücksverkäufen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden. Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Grundstücksverkäufen haben sich wie folgt entwickelt:
Entwicklung der Wertberichtigungen auf Forderungen
aus Grundstücksverkäufen
Stand 01.01.
Zuführungen
2009
T€
2008
T€
136
125
0
11
Verbrauch
66
0
Stand 31.12.
70
136
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
Forderung aus Verlustübernahme gegenüber
Partnerfonds „Kapital für den Mittelstand“ Anlage GmbH & Co. KG
4.453
4.453
Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen
(30) Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte
Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte
4.429
580
Forderungen aus Umsatzsteuer
635
261
Vorausbezahlte Rechnungen
151
399
82
0
Forderungen aus Weiterberechnungen
Debitorische Kreditoren
9
11
Forderungen gegenüber LBBW Immobilien Capital GmbH
0
459
Sonstige
683
506
Summe
10.442
6.669
Bei der Forderung gegenüber Partnerfonds „Kapital für den Mittelstand“ Anlage GmbH & Co. KG handelt es sich um
die Verlustübernahme der Partnerfonds „Kapital für den Mittelstand“ Anlage GmbH & Co. KG aus dem Geschäftsjahr
2006 bei einem Tochterunternehmen des Konzerns.
76
konzern-anhang
(31) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
Bank
2.148
1.403
Kasse
3
4
2.151
1.407
Summe
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente setzen sich zusammen aus Guthaben bei Kreditinstituten mit
einer Restlaufzeit von höchstens drei Monaten sowie dem Kassenbestand. Erhaltene Anzahlungen auf objektbezogene Käuferkonten wurden auf Grund vereinbarter Abtretungen im Rahmen von Darlehensverträgen mit den
entsprechenden Darlehensverbindlichkeiten verrechnet.
(32) Gezeichnetes Kapital
Im Geschäftjahr 2008 wurde das Stammkapital in mehreren Schritten um T€ 3.000 auf T€ 4.000 erhöht. Die
Stammkapitalerhöhungen wurden wie folgt vorgenommen:
Gesellschafterbeschluss vom:
Handelsregistereintragung am:
19. Februar 2008
22. Februar 2008
500
29. Juli 2008
06. August 2008
999.000
28. Oktober 2008
12. Dezember 2008
1.000.000
12. Dezember 2008
17. Dezember 2008
1.000.000
Summe
€
2.999.500
Im Geschäftsjahr 2009 beträgt das gezeichnete Kapital unverändert T€ 4.000.
Das gezeichnete Kapital ist in 8 Geschäftsanteile mit einem Nennwert von € 511.300, € 485.000, € 3.700, € 500,
€ 500, € 999.000, € 1.000.000 sowie € 1.000.000 unterteilt. Zum Bilanzstichtag sind alle Geschäftsanteile voll
eingezahlt.
(33) Rücklagen
Die Zuführung in die Rücklagen in Höhe von T€ 220 bestehen aus den für die Übernahme von persönlichen Bürgschaften des Gesellschafters in die Rücklagen eingestellten Beträgen. Die eingestellten Beträge orientieren sich
an einer risikoadäquaten Vergütung für die Übernahme von Bürgschaften wie sie auch zwischen fremden Dritten
üblich wäre.
Darüber hinaus betreffen Anteile anderer Gesellschafter die Minderheitenanteile am Eigenkapital der JK Wohnbau
Objekt Karlsfeld 1 GmbH, JK Wohnbau Objekt Meichelbeckstraße GmbH sowie der J.K. Wohnbaugesellschaft Objekt
Stahlstraße GmbH. Da die Minderheitenanteile teilweise einen negativen Wert aufweisen und die anderen Gesellschafter keine verbindliche Verpflichtung zum Verlustausgleich besitzen, werden sie gemäß IAS 27.35 in voller
Höhe (T€ 123) dem Mutterunternehmen zugerechnet und in den Rücklagen ausgewiesen.
77
(34) Zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlage
In der Gesellschafterversammlung vom 31. Dezember 2009 wurde beschlossen, das gezeichnete Kapital von
T€ 4.000 um T€ 5.939 auf T€ 9.939 zu erhöhen. Zu diesem Zweck haben die JK Holding GmbH und Herr Dr. Josef L.
Kastenberger eine Absichtserklärung mit Datum vom 31. Dezember 2009 geschlossen. Hierin verpflichten sie sich,
die von Herrn Kill und Herrn Klimmer zu erwerbenden Forderungen in die JK Wohnbau GmbH einzulegen.
(35) Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Objektgesellschaften
Die Abfindungsverbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von Objektgesellschaften setzten sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
Abfindungsverbindlichkeiten von Gesellschaftern von
Objektgesellschaften
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
26
46
LBBW Immobilien Capital GmbH
17
17
Summe
43
63
(36) Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen
Die langfristigen und kurzfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen
Kapitalüberlassungen setzen sich wie folgt zusammen:
Finanzschulden aus stillen Beteiligungen , partiarischen Darlehen
und anderen Kapitalüberlassungen
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
LBBW Immobilien Capital GmbH
16.920
17.130
J.K. Wohnbau Fonds I Beteiligungs GmbH & Co. KG
12.225
0
Partnerfonds „Kapital für den Mittelstand“ Anlage GmbH & Co. KG
8.482
10.004
Linda Fuchs
1.500
0
Ernst Klimmer
760
3.000
Winfried Kunz
500
0
Dr. Winfried Kill
470
3.917
Bayern Treuhand AG
400
0
Bayerische Städtebau Projektentwicklungs GmbH & Co. KG
258
833
Genussrechtskapital
78
48
46
Sonstige
170
230
Summe
41.733
35.160
konzern-anhang
Die hier ausgewiesenen Finanzschulden betreffen vor allem die objektbezogene Finanzierung der Objektgesellschaften des Konzerns. Die Zinssätze für die ausgewiesenen Finanzschulden liegen zwischen 7,0 % und 15,0 %. Die
Restlaufzeiten der Finanzschulden aus partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen lassen sich wie
folgt darstellen:
Finanzielle Verbindlichkeiten
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen
Kapitalüberlassungen
Finanzschulden aus partiarischen Darlehen, stillen Beteiligungen und sonstigen
Kapitalüberlassungen
31.12.2009
T€
Restlaufzeit
< 1 Jahr
Restlaufzeit
1 - 5 Jahre
Restlaufzeit
> 5 Jahre
41.733
0
41.733
0
31.12.2008
T€
Restlaufzeit
< 1 Jahr
Restlaufzeit
1 - 5 Jahre
Restlaufzeit
> 5 Jahre
35.160
0
35.160
0
Die Verbindlichkeiten gegenüber der LBBW Immobilien Capital GmbH sind durch selbstschuldnerische Bürgschaften von Herrn Dr. Josef L. Kastenberger in Höhe von T€ 11.755 und der JK Wohnbau GmbH in Höhe von T€ 13.483
besichert. Zudem tragen Dr. Kastenberger und die JK Wohnbau GmbH für die gewährten Darlehen das Eigenkapitalersatzrisiko.
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber der J.K. Wohnbau Fonds I Beteiligungs GmbH & Co. KG und dem Partnerfonds
„Kapital für den Mittelstand“ Anlage GmbH & Co. KG handelt es sich um atypisch stille und stille Beteiligungen an
einzelnen Projektgesellschaften des JK Wohnbau Konzerns zu Zwecken der Projektfinanzierungen.
Am 14. Juli 2007 wurde dem Konzern ein Darlehen in Höhe von T€ 3.500 von der Bayerischen Städtebau Projektentwicklungs GmbH & Co. KG zur Finanzierung des Objekts Unterföhring-Süd gewährt. Die Rückführung des
Darlehens erfolgt sukzessive mit der Freigabe der eingegangenen Käufergelder durch die Bayerische Landesbank.
Das Darlehen ist besichert durch eine Buchgrundschuld auf das Objekt Westpark in Höhe von T€ 6.380 sowie durch
eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Dr. Kastenberger im Rahmen des Schuldbeitritts als weiterer persönlicher
Schuldner.
Als Besicherung des Darlehensvertrags mit Winfried Kunz besteht eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Dr.
Kastenberger für die Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Darlehensgeber.
Bei dem Genussrechtskapital handelt es sich um die Emission von Genussrechtskapital im September 2003. Die
auf den Inhaber lautenden Genussscheine weisen einen Nennbetrag von jeweils € 10 aus. Die Genussrechtsbeteiligung wird mit einer Mindestvertragsdauer von zehn Geschäftsjahren zuzüglich der Restdauer des laufenden
Geschäftsjahres abgeschlossen, d. h. die Genussrechtsbeteiligung ist erstmals zum Ablauf des 31. Dezember 2013
sowohl für den Anleger wie für die JK Wohnbau GmbH ordentlich kündbar.
79
(37) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten
Die Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten setzen sich zum Bilanzstichtag folgendermaßen zusammen:
Aareal Bank AG
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
23.689
28.472
KBC Bank Deutschland AG
9.214
8.936
HypoVereinsbank AG
4.541
4.897
Merkur Bank KGaG
4.293
5.480
Hausbank München eG
2.300
0
Münchner Bank eG
1.476
0
Raiffeisenbank Oberschleißheim eG
1.188
0
Genossenschaftsbank eG München
1.171
1.198
SAB Sächsiche Aufbaubank
948
678
Kreissparkasse München-Starnberg
240
246
HSH Nordbank AG
0
1.710
Hypo Real Estate AG
0
286
Bayerische Landesbank
0
5
49.060
51.908
Summe
Die Restlaufzeiten der Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten lassen sich folgendermaßen darstellen:
Finanzsschulden gegenüber Kreditinstituten
31.12.2009
T€
Restlaufzeit
< 1 Jahr
Restlaufzeit
1 - 5 Jahre
Restlaufzeit
> 5 Jahre
49.060
38.981
1.409
8.670
31.12.2008
T€
Restlaufzeit
< 1 Jahr
Restlaufzeit
1 - 5 Jahre
Restlaufzeit
> 5 Jahre
51.908
49.668
243
1.997
Um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sowie die finanzielle Flexibilität des Konzerns sicherzustellen, wird eine
Liquiditätsreserve in Form von Kreditlinien und Barmitteln vorgehalten. Am Bilanzstichtag stehen dem Konzern
ungenutzte Kreditlinien in Höhe von T€ 46.890 (im Vj. T€ 71.171) zur Verfügung. Der Konzern bezahlt keine Bereitstellungsgebühr für ungenutzte Kreditlinien. Der Zinssatz für in Anspruch genommene Kreditlinien liegt für die fix
verzinslichen Darlehen zwischen 4,4 % und 8,5 % bzw. für die variabel verzinslichen Darlehen bei EONIA zuzüglich
1,2 % bzw. EURIBOR zuzüglich 1,6 %.
80
konzern-anhang
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (undiskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der
originären finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns ersichtlich. Die Werte in der Tabelle geben nicht diskontierte
Zahlungsströme wieder. Die Zinszahlungen von Finanzinstrumenten mit variabler Verzinsung werden auf Basis des
zum Bilanzstichtag aktuellen Zinssatzes bestimmt.
Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der orginären finanziellen Verbindlichkeiten
Cashflows 2010
Buchwert
31.12.2009
Zins
fix
T€
T€
Finanzschulden
aus partiarischen
Darlehen, stillen
Beteiligungen und
sonstigen Kapitalüberlassungen
41.733
Finanzsschulden
gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
gegenüber
nahe stehenden
Unternehmen
Summe
Zins
variabel
T€
Cashflows 2011 - 2015
Tilgung
Zins
fix
T€
T€
3.191
503 31.701
49.060
524
2.165 38.981
6.592
101
97.385
3.816
Cashflows > 2015
Tilgung
Zins
fix
T€
1.050
0 10.032
2.353
0
6.592
0
0
2.668 77.274
3.403
0
Zins
variabel
T€
Tilgung
T€
Zins
variabel
T€
0
0
0
1.409
5.199
0
8.670
0
0
0
0
0 11.441
5.199
0
8.670
T€
Vertraglich vereinbarte Zins- und Tilgungszahlungen der orginären finanziellen Verbindlichkeiten
Cashflows 2009
Buchwert
31.12.2008
Zins
fix
T€
T€
Finanzschulden
aus partiarischen
Darlehen, stillen
Beteiligungen und
sonstigen Kapitalüberlassungen
35.160
Finanzsschulden
gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
gegenüber
nahe stehenden
Unternehmen
Summe
Zins
variabel
T€
Cashflows 2011 - 2014
Tilgung
Zins
fix
T€
T€
2.452
503 14.045
3.202
51.908
252
2.328 49.668
535
0
6.197
114
6.197
0
0
93.265
2.818
2.958 69.910
3.737
127
Zins
variabel
T€
Cashflows > 2014
Tilgung
Zins
fix
Tilgung
T€
Zins
variabel
T€
T€
0 21.115
0
0
0
243
1.059
0
1.997
0
0
0
0
0 21.358
1.059
0
1.997
T€
Einbezogen wurden alle Instrumente, die am 31. Dezember 2009 im Bestand waren und für die bereits Zahlungen
vertraglich vereinbart waren. Planzahlen für zukünftige neue Verbindlichkeiten gehen nicht ein. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten sind immer dem frühesten Zeitraster zugeordnet.
81
Als Sicherheit für die Darlehen der Genossenschaftsbank eG München mit einem Nominalvolumen von T€ 1.218
wurde von Dr. Kastenberger selbstschuldnerische Bürgschaften bis zu einer Höhe von T€ 1.218 eingegangen,
darüber hinaus wurden Buchgrundschulden an den Objekten Isaria I und Isaria III in gleicher Höhe von T€ 1.218
eingetragen sowie die Ansprüche aus den Mietverträgen dieser Objekte an die Genossenschafts-Hypothekenbank
abgetreten.
Das Darlehen der Aareal Bank AG mit einem Nominalvolumen von T€ 84.743 ist besichert durch eine Buchgrundschuld an dem Objekt Maistraße in Höhe von T€ 79.500 sowie eine selbstschuldnerische Bürgschaft von Dr. Kastenberger in Höhe von T€ 7.000, einer Barsicherheit von T€ 5.194 und durch die Abtretung der Rechte und Ansprüche
aus den Kaufverträgen des Bauvorhabens Objekt Maistraße.
Es besteht ein Darlehen gegenüber der Merkur Bank KGaA mit einem Nominalbetrag von T€ 11.750, besichert
durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft von Dr. Kastenberger in Höhe von T€ 2.400, einer selbstschuldnerischen
Bürgschaft der JK Wohnbau GmbH mit einem Betrag von T€ 2.400 sowie Buchgrundschulden auf die Objekte Defreggerstraße und Viktoriastraße mit einem Betrag von T€ 11.000 und durch die Abtretung der Rechte und Ansprüche aus den Kaufverträgen für das Objekt Defreggerstraße.
Das Darlehen der KBC Bank Deutschland AG mit einem Nominalbetrag von T€ 10.000 ist besichert durch eine auf
das Objekt Karlsfeld 1 laufende Buchgrundschuld in Höhe von T€ 10.000 und eine selbstschuldnerische Bürgschaft
der JKW GmbH in Höhe von T€ 10.000.
Es existiert ein Darlehen der HypoVereinsbank AG mit einem Nominalwert von T€ 3.600, das besichert ist durch
eine selbstschuldnerische Bürgschaft von Dr. Kastenberger von T€ 1.825, eine selbstschuldnerische Bürgschaft der
JK Wohnbau GmbH in Höhe von T€ 3.600 sowie eine Grundschuld am Objekt Isaria I in Höhe von T€ 800 und der
Abtretung aller Ansprüche aus den Mietverträgen des Objektes.
Das Darlehen der SAB Sächsischen Aufbaubank mit einem Nominalbetrag von T€ 1.051 ist besichert mit einer
Buchgrundschuld auf das Objekt Isaria III in Höhe von T€ 764.
Ferner existieren zwei Darlehen der Kreissparkasse München-Starnberg mit einem Nominalvolumen von T€ 260.
Diese sind besichert durch eine Buchgrundschuld auf das Objekt Isaria III in Höhe von T€ 260.
Das Darlehen der Münchner Bank eG mit einem Nominalbetrag von T€ 1.150 ist besichert durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft von Dr. Kastenberger in Höhe von T€ 1.153 sowie einer Grundschuld am Objekt Viktoriastraße
mit einem Betrag von T€ 1.434.
Gegenüber der Raiffeisenbank Oberschleißheim eG besteht ein Darlehen mit einem Nominalvolumen in Höhe von
T€ 1.200. Dieses ist besichert durch ein selbstschuldnerische Bürgschaft von Dr. Kastenberger in Höhe von T€ 400
und eine Buchgrundschuld auf das Objekt Viktoriastraße mit einem Betrag von T€ 1.200.
Als Sicherheit für das Darlehen der Hausbank München eG mit einem Nominalbetrag von T€ 2.300 besteht eine
Buchgrundschuld auf das Objekt Viktoriastraße in Höhe von T€ 2.300.
Mit der Landesbank Berlin wurde ein Darlehensvertrag über ein Nominalvolumen mit einem Betrag von T€ 19.160
geschlossen. Dieses Darlehen ist besichert mit einer Buchgrundschuld auf das Objekt Karlsfeld I in Höhe von T€
19.160.
Ferner wurde ein Darlehensvertrag mit der Raiffeisenbank Fürstenfeldbruck eG mit einem Nominalvolumen in
Höhe von T€ 19.400 abgeschlossen. Das Darlehen dient der Finanzierung der Projektentwicklung der Objektge-
82
konzern-anhang
sellschaft Stahlstraße und wurde bis zum Bilanzstichtag noch nicht abgerufen. Dieses Darlehen wird mit einer
Buchgrundschuld auf das Objekt Stahlstraße in Höhe von T€ 19.400 besichert.
Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten wurden Vermögenswerte mit den folgenden Nettobuchwerten als Sicherheit verpfändet:
Gesicherte Finanzielle Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Nettobuchwerte der beliehenen Vermögenswerte
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
47.524
23.525
111.842
36.988
Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet werden, falls der
Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziellen Verbindlichkeiten nicht nachkommt.
(38) Übrige Schulden
Die übrigen Schulden setzen sich wie folgt zusammen:
Übrige Schulden
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
6.569
6.126
635
1.357
Steuern und Abgaben
84
96
Umsatzsteuer
33
7
Verbindlichkeiten gegenüber sonstigen nahe stehenden Unternehmen
23
29
220
162
7.564
7.777
Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen
Darlehen Bodensee Beteiligungs GmbH & Co. KG
Sonstige Verbindlichkeiten
Summe
Die Restlaufzeiten der übrigen Schulden lassen sich wie folgt darstellen:
Übrige Schulden
31.12.2009
T€
Restlaufzeit
< 1 Jahr
Restlaufzeit
1 - 5 Jahre
Restlaufzeit
> 5 Jahre
Übrige Schulden
7.564
7.564
0
0
Übrige Schulden
31.12.2008
T€
Restlaufzeit
< 1 Jahr
Restlaufzeit
1 - 5 Jahre
Restlaufzeit
> 5 Jahre
Übrige Schulden
7.777
7.777
0
0
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen handelt es sich im Wesentlichen um Verbindlichkeiten gegenüber den at equity in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen J.K. Wohnbaugesellschaft
mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG in Höhe von T€ 3.656 (im Vj. T€ 3.428), JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH &
Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG in Höhe von T€ 2.389 (im Vj. T€ 2.130) und der JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH
& Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 in Höhe von T€ 524 (im Vj. T€ 491).
83
Mit Vertrag vom 16. Juni 2006 und vom 29. September 2006 gewährte die Bodensee Beteiligungs GmbH & Co.
KG dem Konzern zwei partiarische Darlehen über einen Gesamtnominalbetrag von T€ 1.000. Die Darlehen hatten
ursprünglich eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 2008 und werden mit 20,00 % p.a. verzinst. Das Darlehen
und die Zinsen sind zum Ende der Laufzeit fällig. Das Darlehen wurde zwischenzeitlich verlängert. Für das Darlehen
wurden 51,00 % der Anteile der JK Wohnbau GmbH an der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG verpfändet. Des Weiteren wurden als Sicherheit eine Buchgrundschuld 2. Ranges in Höhe von T€ 509
sowie eine Buchgrundschuld 3. Ranges in Höhe von T€ 491 am Grundstück Defreggerstraße 6, München, gewährt.
Zusätzlich wurde das Darlehen durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Gesellschafters Dr. Josef L. Kastenberger in Höhe von T€ 1.000 besichert.
(39) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum Bilanzstichtag T€ 11.107 (im Vj. T€ 3.991). Der
Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ist innerhalb eines Jahres fällig.
(40) Verbindlichkeiten aus Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Anzahlungen
31.12.2009
T€
31.12.2008
angepasst
T€
01.01.2008
angepasst
T€
33.563
21.744
10.427
Objekt Westpark
0
0
12.022
0
0
10.290
33.563
21.744
32.739
Übrige Rückstellungen
T€
Summe
T€
Gewährleistungen
T€
5.808
1.246
1
7.055
0
329
12
341
Verbrauch
2.055
360
0
2.416
Auflösung
5
170
0
175
Objekt Maistraße
Summe
(41) Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:
Stand 01.01.2009
Zuführungen
Zinseffekte
84
Drohverluste
T€
0
(1)
0
(1)
Stand 31.12.2009
3.748
1.044
13
4.804
davon kurzfristig
3.748
156
13
3.916
davon langfristig
0
888
0
888
konzern-anhang
Übrige Rückstellungen
T€
Summe
T€
Gewährleistungen
T€
5.923
818
63
6.804
Zuführungen
435
707
1
1.143
Verbrauch
550
279
63
892
Auflösung
0
0
0
0
Stand 31.12.2008
5.808
1.246
1
7.055
davon kurzfristig
5.808
638
1
6.447
davon langfristig
0
608
0
608
Stand 01.01.2008
Drohverluste
T€
Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Drohverlustrückstellungen in Höhe von T€ 3.748 (im Vj.
T€ 5.808) sowie Gewährleistungsrückstellungen in Höhe von T€ 1.044 (im Vj. T€ 1.246).
5. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung
(42) Konzernkapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. In Übereinstimmung mit IAS 7 „Kapitalflussrechnung“ wird zwischen Zahlungsströmen aus Operativer-, Investiver- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Fonds der Kapitalflussrechnung
umfasst ausschließlich die in der Bilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
6. Sonstige Angaben
(43) Eventualverbindlichkeiten
Eventualverbindlichkeiten sind mögliche Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und deren
Existenz erst durch das Eintreten eines oder mehrerer ungewisser zukünftiger Ereignisse bestätigt wird, die jedoch
außerhalb des Einflussbereichs des Konzerns liegen. Ferner stellen gegenwärtige Verpflichtungen dann Eventualverbindlichkeiten dar, wenn eine Inanspruchnahme hieraus nicht wahrscheinlich ist und / oder die Höhe der
Verpflichtung nicht ausreichend zuverlässig geschätzt werden kann. Eventualverbindlichkeiten bestanden zum 31.
Dezember 2009 in Zusammenhang mit der Komplementärstellung der JK Wohnbau GmbH bei der JK Vertriebs
GmbH & Co. KG. Darüber hinaus besteht eine Bürgschaft zugunsten der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt
Hohenwaldeck KG für ein Darlehen bei der LBBW Immobilien Capital GmbH (T€ 4.150). Mit Datum von 22. Dezember 2008 hat die JK Wohnbau GmbH in einer Patronatserklärung gegenüber der JK Vertriebs GmbH & Co. KG erklärt,
dass sie die Gesellschaft bei Bedarf jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zur Höhe von T€ 250 ausstatten wird.
Die Gesellschaft kann im Zuge ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Rechtsstreitigkeiten, Schadenersatzansprüche, Ermittlungs- und Gerichtsverfahren einschließlich Fragen der Produkthaftung und wirtschaftliche Streitigkeiten
verwickelt werden. Zum 31. Dezember 2009 bestehen nach Ansicht der Geschäftsführung und ihrer Rechtsberater
keine im Hinblick auf das Geschäft der Gesellschaft, ihrer Finanzlage oder ihres betrieblichen Ergebnisses wesentlichen Sachverhalte.
85
(44) Angaben zu Leasingverhältnissen
Der Konzern als Leasingnehmer
Operating-Leasingverhältnisse: Das wirtschaftliche Eigentum an Leasinggeschäften verbleibt beim Leasinggeber,
wenn dieser die mit dem Leasinggegenstand verbundenen wesentlichen Chancen und Risiken trägt. Die Verpflichtungen des Konzerns aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen betreffen überwiegend Kraftfahrzeuge sowie Bürogebäude und sonstige Geschäfts- und Betriebsausstattung.
Die erfolgswirksam erfassten Aufwendungen aus Operating Leasing betragen im Geschäftsjahr 2009 T€ 623 (im Vj.
T€ 590). Es ergeben sich folgende Verpflichtungen aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen:
Mindestleasingzahlungen
Fälligkeit innerhalb eines Jahres
Fälligkeit zwischen einem und fünf Jahren
Fälligkeit nach mehr als fünf Jahren
Summe
31.12.2009
T€
31.12.2008
T€
595
583
2.233
3.052
706
826
3.534
4.461
Der Konzern als Leasinggeber
Operating-Leasingverhältnisse: Der Konzern tritt als Leasinggeber im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen
auf. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Vermietung von Wohn- und Ladeneinheiten von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
(45) Zusätzlich Angaben zu den Finanzinstrumenten
Finanzinstrumente sind gemäß IAS 32 Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert
und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder zu einem Eigenkapitalinstrument
führen.
Risikomanagement des Konzerns
Das Risikomanagement ist ein integraler Bestandteil der Geschäftspraxis des Konzerns. Das Risikomanagement
des Konzerns umfasst verschiedene Ebenen und Risikoarten. Auf Konzernebene ist das Risikomanagement ein
wesentlicher Bestandteil der Geschäftsplanungs- und Controllingprozesse. Im Konzern werden die Aufgaben der
Risikoidentifikation und -bewertung von jeder Organisationseinheit wahrgenommen. Wesentliche Risiken werden
regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit sind für den Konzern die wirtschaftliche Lage Deutschlands sowie die Lage auf dem Immobilienmarkt in München von hoher Bedeutung. Binnenwirtschaftliche Risiken
ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine
Preisentwicklung sowie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese
Faktoren kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.
Finanzielles Risikomanagement
Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten
und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben
sich aus der Änderung der Zinssätze, dem Liquiditätsrisiko sowie der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der
Gegenparteien des Konzerns. Die regelmäßige Berichterstattung der Risiken wird durch die entsprechenden Organisationseinheiten innerhalb des Konzerns durchgeführt.
86
konzern-anhang
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen haben überwiegend kurze Restlaufzeiten. Daher entsprechen deren Buchwerte zum Abschlussstichtag
näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige
Verbindlichkeiten haben regelmäßig kurze Restlaufzeiten; die bilanzierten Werte stellen näherungsweise die beizulegenden Zeitwerte dar. Die finanziellen Vermögenswerte beziehungsweise finanziellen Verbindlichkeiten des
Konzerns lassen sich vollständig den Bewertungskategorien Kredite und Forderungen („Loans and Receivables“)
beziehungsweise den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten („other Financial Liabilities“) zuordnen. Die Bewertung aller Finanzinstrumente erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Für sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, die kurzfristig sind, entspricht der Buchwert näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert. Langfristige
Verbindlichkeiten betreffen insbesondere die typischen und atypischen stillen Beteiligungen, die Genussrechte
sowie die als langfristig eingestuften Darlehensverbindlichkeiten.
Bezogen auf die in Zusammenhang mit der atypischen stillen Beteiligung bestehenden Einlagen wird aus dem
laufenden Gewinn ein Vorabgewinn bzw. eine Beteiligung am Projektgewinn gewährt. Falls im entsprechenden
Geschäftsjahr der Vorabgewinn nicht aus dem laufenden Gewinn erbracht werden kann, führt dies zu einer Erhöhung des Jahresfehlbetrags. Analog kommt es bei Abweichungen vom kalkulierten Planbauträgergewinn zu
entsprechenden Zu- und Abschlägen. Entsprechend ist die atypische stille Einlage aus Gewinn in späteren Geschäftsjahren wieder bis zur Höhe der ursprünglichen Einlage aufzufüllen. Im Geschäftsjahr 2009 ergab sich hieraus
unter Berücksichtigung der Verlustausgleichsverpflichtung der stillen Gesellschafter saldiert ein Effekt in Höhe von
T€ 20.707 (Vj. T€ 10.474).
Kreditrisiko
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass Gegenparteien einer Transaktion nicht in der Lage sind, ihre
Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko
entspricht ohne Berücksichtigung von Verrechnungsvereinbarungen und ohne Berücksichtigung jeglicher zusätzlicher Sicherheiten oder sonstiger Kreditverbesserungen maximal dem Buchwert der finanziellen Vermögenswerte
des Konzerns. Der Konzern trägt dem Kreditrisiko durch die Bildung von entsprechenden Abschreibungen Rechnung. Das Kreditrisiko wird durch Diversifikation gemindert, welche durch eine Vielzahl von Schuldnern (vgl. „Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“) erreicht wird. Weiterhin wird das Kreditrisiko durch Einholung von
Käuferanzahlungen gemindert.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Hohe Forderungsausfallrisiken sieht die Gesellschaft historisch bedingt nicht. Zweifelhafte Forderungen werden abgeschrieben. Im Falle von uneinbringlichen Forderungen werden diese vollständig abgeschrieben. Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen unterliegen einem aktiven Risikomanagement mit Fokussierung auf die Überwachung
der laufenden Forderungen. Das Ziel des Managements der Forderungen ist die Verbesserung der Konzernliquidität
durch eine optimierte Vermögensverwendung unter gleichzeitiger Einhaltung eines annehmbaren Risikoniveaus.
Die Gefahr von Risikokonzentrationen ist im Konzern als gering anzusehen, da ein Großteil der Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen gegenüber Erwerbern von Wohneinheiten besteht. Diese Forderungen zeichnen sich
durch eine große Zahl verschiedener Schuldner aus.
Liquiditätsrisiken
Liquiditätsrisiken ergeben sich, wenn zu einem beliebigen Zeitpunkt die finanziellen Verpflichtungen die finanziellen Vermögenswerte übersteigen. Die Steuerung des Liquiditätsrisikos erfolgt durch konzernweite Finanzplaninstrumente und wird laufend überwacht. Zu den ungenutzten vereinbarten Kreditrahmen mit Kreditinstituten des
Konzerns verweisen wir auf Tz. (37).
87
Marktrisiko
Ein Marktrisiko resultiert aus Marktpreisänderungen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des
Konzerns. Ein Marktrisiko kann das Finanzergebnis sowie das Eigenkapital des Konzerns beeinflussen. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen
von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Der Konzern unterliegt keinen Währungsrisiken, da alle Konzerntransaktionen in Euro erfolgen. Der Konzern unterliegt Zinsänderungsrisiken. Die periodischen
Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand
der Finanzinstrumente zum Abschlussstichtag bezogen werden. Dabei wird unterstellt, dass der Bestand zum Abschlussstichtag repräsentativ für das Gesamtjahr ist.
Zinssatzrisiken
Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf das Finanzergebnis und das
Eigenkapital des Konzerns haben können. Zinssatzschwankungen können zur Veränderung des Zinsertrags und
Zinsaufwands führen. Des Weiteren kann der Marktwert von bestimmten finanziellen Vermögenswerten, Verbindlichkeiten und Absicherungsinstrumenten beeinflusst werden. Marktwertänderungen aus Zinsrisiken ist die
Gesellschaft nicht ausgesetzt, da diese i.d.R. nur bei festverzinslichen Darlehen auftreten, welche nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Für festverzinsliche Finanzinstrumente, die nicht zum beizulegenden Zeitwert
bilanziert werden, verzichtet die Gesellschaft daher auf eine Darstellung der Marktwertsensitivität.
Zinsänderungsrisiken werden gemäß IFRS 7 mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von
Änderungen der Marktzinssätze auf Zinszahlungen, Zinserträge und -aufwendungen, andere Ergebnisteile sowie
gegebenenfalls auf das Eigenkapital dar. Den Zinssensitivitätsanalysen liegen die folgenden Annahmen zu Grunde:
•Marktzinssatzänderungen von originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung wirken sich nur dann auf das
Ergebnis aus, wenn diese zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Demnach unterliegen alle zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente mit fester Verzinsung keinen Zinsänderungsrisiken im Sinne
von IFRS 7.
•Marktzinssatzänderungen wirken sich auf das Zinsergebnis von originären, variabel verzinslichen Finanzinstrumenten aus und gehen demzufolge in die Berechnung der ergebnisbezogenen Sensitivitäten mit ein.
Aus den Darlehensbedingungen ergibt sich, dass wesentliche Teile der Darlehen der JK Wohnbau festverzinslich
sind. Seitens der Banken gibt es für die festverzinslichen Darlehen die vertraglich zugesicherte Möglichkeit, den
Zinssatz an geänderte Rahmenbedingungen anzupassen, wobei dies nicht als variabler Zinssatz aufzufassen ist, da
dies eine Änderung der Darlehenskonditionen und keine regelmäßige, unbedingte, unmittelbare, leitzinssatzabhängige Zinssatzänderung darstellt. Ein verändertes Marktzinsniveau kann sich daher lediglich auf die variabel verzinslichen Darlehen auswirken. Unter Berücksichtigung der drei (Vorjahr: zwei) vertraglich mit variablem Zinssatz
ausgestatteten Darlehen wurde bezogen auf den Buchwert (vgl. Tz. (8), Untertitel „Finanzinstrumente“) ein Basis
Point Shift von ± 100 Basispunkten p.a. berechnet. Ein hypothetisch daraus resultierender Effekt auf die Gewinnund Verlustrechnung beträgt jeweils T€ 400. Darlehen an at equity bilanzierten Beteiligungsunternehmen wurden
dabei nicht berücksichtigt. Im Vorjahr wurde dieser Basis Point Shift retrospektiv vorgenommen, der daraus resultierende Ergebniseffekt hätte T€ 276 betragen. Der Anstieg der Zinssensitivität ist insbesondere durch gestiegene
Volumina (Buchwerte) begründet.
Der IFRS 7.25 fordert, dass für Finanzinstrumente, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, der
Buchwert zur besseren Information dargestellt werden muss. Im Falle variabler Darlehen verzichtet die Gesellschaft
unter der Prämisse unveränderter Kreditbonität aufgrund der sich regelmäßig an den Marktwert anpassenden Zins
der Darlehen auf einen Marktwertvergleich. Im Falle der festverzinslichen, aber als kurzfristig eingestuften Darlehen verzichtet die Gesellschaft auf eine explizite Darstellung, da hier der Buchwert einen Näherungswert für den
Marktwert darstellt. Für die typischen und atypischen stillen Beteiligungen hat JK Wohnbau einen Marktwertvergleich erstellt und nur unwesentliche Abweichungen ermittelt, weshalb auf eine detaillierte Darstellung verzichtet
88
konzern-anhang
wird. Die verbleibenden Finanzinstrumente haben festverzinslichen Charakter und sind als langfristig eingestuft
worden. Die Vergleiche des Marktwertes zum Buchwert können folgender Tabelle entnommen werden:
alle Werte in T€
Buchwert
31.12.2009
Zeitwert
31.12.2009
Buchwert
31.12.2008
Zeitwert
31.12.2008
10.328
10.785
2.283
2.377
249
249
0
0
langfristige festverzinsliche Verbindlichkeiten
davon Anteil mit als kurzfristiger
Restlaufzeit:
Kapital
Der Konzern definiert das verwaltete Kapital als das Konzerneigenkapital. Die Ziele der Verwaltung des Kapitals
sind:
•Die Möglichkeit des Konzerns die Unternehmensfortführung sicherzustellen, um den Kunden weiterhin Wohnobjekte auf höchstem Niveau und den Investoren Erträge bieten zu können.
• Den Investoren angemessene Erträge auf Basis der eingegangenen Risiken bieten zu können.
•Die finanziellen Mittel bereitzuhalten, um dem Konzern Investitionen in Bereiche zu ermöglichen, welche den
Investoren weitere Erträge generieren.
Das Kapital wird mit Hilfe der Eigenkapitalquote überwacht.
(46) Transaktionen mit nahe stehenden Unternehmen und Personen
Als nahe stehende Personen und Unternehmen im Sinne des IAS 24 gelten Personen und Unternehmen, wenn
eine der Parteien direkt oder indirekt über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen
maßgeblichen Einfluss auszuüben.
Als nahe stehende Unternehmen wurden die als Gemeinschaftsunternehmen at equity einbezogenen Gesellschaften identifiziert:
• JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH
• JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG
• JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG
• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG
• JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG
Die Komplementärgesellschaften Hohenwaldeck Komplementär GmbH und Waltherstraße Komplementär GmbH
sind ebenfalls als nahe stehende Unternehmen zu klassifizieren.
Des Weiteren wurden die folgenden Gesellschaften als nahe stehende Unternehmen identifiziert, auf die der Eigentümer des Konzerns einen beherrschenden Einfluss ausübt:
• JK Holding GmbH
• JK Wohnbau Fonds GmbH
• JK Wohnbau München Fonds I Beteiligungs GmbH & Co. KG
• JK Treuhand Vermögensverwaltung GmbH
• GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH
• J.K. Verwaltungs GmbH
•Hohenwaldeck Verwaltungs GmbH
89
Ferner wurde die
• JK Vertriebs GmbH & Co. KG
als sonstige nahe stehende Unternehmen identifiziert.
Als nahe stehende Personen wurden die Mitglieder der Geschäftsführung und des Beirats sowie deren nahe Familienangehörige identifiziert. Die folgende Tabelle enthält die Gesamtbeträge aus Transaktionen zwischen nahe
stehenden Unternehmen und Personen für das betreffende Geschäftsjahr:
Transaktionen mit nahe stehenden
Personen und Unternehmen 2009
JK-COR Gesellschaften
Hohenwaldeck Gesellschaften
Waltherstraße Gesellschaften
Aufwand
2009
Forderungen
31.12.2009
T€
T€
T€
Verbindlichkeiten
31.12.2009
T€
0
101
0
2.913
14
290
0
3.656
15
0
6
0
492
17
585
0
2.135
199
2.085
0
15
0
3
23
0
780
701
0
Summe
2.671
1.387
3.380
6.592
Transaktionen mit nahe stehenden
Personen und Unternehmen 2008
Ertrag
2008
Aufwand
2008
Forderungen
31.12.2008
T€
T€
T€
Verbindlichkeiten
31.12.2008
T€
0
114
0
2.632
Hohenwaldeck Gesellschaften
271
265
0
3.428
Waltherstraße Gesellschaften
59
0
0
26
Holding Gesellschaften
192
110
267
18
JK Vertriebs GmbH & Co KG
231
910
73
0
Sonstige nahestehende Unternehmen
5
140
3
26
Nahestehende Personen
0
971
2.112
0
758
2.510
2.455
6.130
Holding Gesellschaften
JK Vertriebs GmbH & Co KG
Sonstige nahestehende Unternehmen
Nahestehende Personen
JK-COR Gesellschaften
Summe
90
Ertrag
2009
konzern-anhang
Transaktionen mit nahe stehenden Unternehmen
Bei den Aufwendungen mit JK COR Gesellschaften handelt es sich um Zinsaufwendungen. Die Verbindlichkeiten
bestehen im Wesentlichen aus den Zinsaufwendungen, aus den Verbindlichkeiten für eine Finders Fee in Höhe
von T€ 1.500 (im Vj. T€ 1.500) und einem Vorabgewinn in Höhe von T€ 183 (im Vj. T€ 536). Im Vorjahr bestanden
zudem Verbindlichkeiten für eine verauslagte Finders Fee in Höhe von T€ 500.
Bei den Erträgen gegenüber den Hohenwaldeck Gesellschaften handelt es sich um weiterbelastete Projektmanagement- und Marketingkosten. Die Aufwendungen entfallen auf Zinsen. Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 3.513
(im Vj. T€ 3.428) resultieren aus Abschlagszahlungen für Gemeinkosten. Weiterhin bestehen Verbindlichkeiten aus
einem Vorabgewinn in Höhe von T€ 143 (im Vj. T€ 0).
Die Erträge gegenüber den Waltherstraße Gesellschaften entfallen auf weiterbelastete Kosten für Projektmanagement und Marketing.
Bei den Erträgen der Holding Gesellschaften handelt es sich in Höhe von T€ 438 (im Vj. T€ 139) um eine Konzeptionsvergütung und in Höhe von T€ 49 (im Vj. T€ 45) um Erlöse aus einem Projekt. Die Aufwendungen betreffen
die Übernahme von Werbemaßnahmen. Die Forderungen setzen sich hauptsächlich aus Zinsen in Höhe von T€ 128
(im Vj. T€ 55), gewährten Darlehen in Höhe von T€ 236 (im Vj. T€ 130) und verauslagten bzw. weiterberechneten
Kosten in Höhe von T€ 212 (im Vj. T€ 52) zusammen.
Bei den Erträgen der JK Vertriebs GmbH & Co. KG handelt es sich in Höhe von T€ 2.099 (im Vj. T€ 0) um einen Vorabgewinn und in Höhe von T€ 0 (im Vj. T€ 200) um Marketingkosten. Die Aufwendungen entfallen im Wesentlichen
auf Zinsen und vorausgelagerte Kosten (im Vj. Aufwendungen aus einem Vorabgewinn in Höhe von T€ 899).
Die Aufwendungen gegenüber sonstigen nahe stehenden Unternehmen im Vorjahr in Höhe von T€ 139 resultieren
vorwiegend aus Aufwendungen für Unterstützungsleistungen im Bereich Marketing und Public Relations.
Bei den Aufwendungen gegenüber nahe stehenden Personen handelt es sich im Wesentlichen um Vergütungen
der Mitglieder der Geschäftsführung sowie des Beirats.
Angaben zur Geschäftsführung und zum Beirat sowie zu sonstigen Mitgliedern des Managements in
Schlüsselpositionen
Als Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen wurden die Mitglieder der Geschäftsführung und des
Beirats identifiziert.
Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen
Geschäftsführung
Dr. Lars Binkebank (seit 01.05.2008 bis 02.07.2009)
Rolf Werner (bis 23.10.2008)
Beirat
Prof. Dr. Herbert Wüst, Rechtsanwalt, München (Vorsitzender)
Peter E. Boos, Unternehmensberater, Neusäss (ab 01.09.2008 stellvertr.Vorsitzender)
Jörg Bauer, Bankdirektor a.D., Baierbrunn
Hans Spitzner, Staatssekretär a.D., München
Irini Touloumidou-Kastenberger, Kauffrau, München (bis 31.08.2008)
91
Transaktionen mit nahe stehenden Personen
Bei den Aufwendungen gegenüber nahe stehenden Personen handelt es sich um die Bezüge des Managements
sowie des Beirats. Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen in Höhe von T€ 733
(im Vj. T€ 925) bestehen wie im Vorjahr ausschließlich aus kurzfristig fälligen Leistungen.
Die Gesamtbezüge des Beirats beliefen sich im Geschäftsjahr auf T€ 47 (im Vj. T€ 46).
Der Konzern hat Dr. Josef L. Kastenberger ein Rahmendarlehen in Höhe von T€ 3.000 (im Vj. T€ 3.000) gewährt.
Das Darlehen ist mit 5 % p.a. verzinst.
Darüber hinaus hat Dr. Josef L. Kastenberger selbstschuldnerische Bürgschaften für Kredite und Darlehen der JK
Wohnbau übernommen. Für weitere Informationen hierzu siehe auch (37) Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten sowie (36) Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und anderen Kapitalüberlassungen.
Weiterhin hat die JK Wohnbau GmbH mit Vertrag und Wirkung zum 1. April 2009 95 % der Anteile an der J.K. Verwaltungs GmbH & Co. Objekt Viktoriastraße KG, München, zu einem Kaufpreis in Höhe von T€ 1.500 von Dr. Josef
Kastenberger erworben. Wir verwiesen auf Tz. (4) Konsolidierungskreis.
In der Gesellschafterversammlung vom 31. Dezember 2009 wurde zudem beschlossen, das gezeichnete Kapital
von T€ 4.000 um T€ 5.939 auf T€ 9.939 zu erhöhen. Zu diesem Zweck haben die nahe stehende JK Holding GmbH
und Herr Dr. Josef L. Kastenberger eine Absichtserklärung mit Datum vom 31. Dezember 2009 geschlossen mit der
Verpflichtung die von Herrn Kill und Herrn Klimmer zu erwerbenden Forderungen in Höhe von T€ 5.939 in die JK
Wohnbau GmbH einzulegen. Dazu verweisen wir auch auf Tz. (34).
(47) Personal
Beschäftigte
2009
2008
Beschäftigte
40
40
Summe
40
40
(48) Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB
Folgende Tochterunternehmen haben von der Befreiung des § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264 b HGB Gebrauch gemacht:
• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Westpark KG
• J.K. Wohnbau GmbH & Co. Objekt Karlsfeld 2 KG
• J.K. Wohnbau GmbH & Co. Objekt Karlsfeld 3 KG
• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG
• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Albert-Roßhaupter-Str. 39 KG
• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG
• J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Giesing Süd KG
• JK Projektentwicklungs GmbH
92
konzern-anhang
(49) Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Mit Verträgen vom 30.06.2010 wurde vereinbart, dass die am Bilanzstichtag bestehenden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Herrn Kill in Höhe von T€ 3.699 zusammengefasst und ab diesem Datum mit 8 % verzinst werden. Herr Dr. Kastenberger und die JK Holding GmbH übernehmen rückwirkend zum 31.12.2009 Teilbeträge dieses
Darlehens in Höhe von T€ 1.833 bzw. T€ 1.816. Das Darlehen von Herrn Klimmer in Höhe von T€ 3.000 wurde an
Herrn Dr. Kastenberger mit Vertrag vom 30.06.2010 in Höhe von T€ 2.240 im Rahmen seiner bestehenden Bürgschaft durch Schuldübernahme übertragen. Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 26.07.2010 wurden
beide Darlehen im Wege einer Sachkapitalerhöhung in die Muttergesellschaft eingebracht. Die Sachkapitalerhöhung wurde mit Datum 16.08.2010 in das Handelsregister eingetragen.
In der außerordentlichen Gesellschafterversammlung vom 30.06.2010 wurde beschlossen, das Stammkapital der
Gesellschaft im Rahmen einer Barkapitalerhöhung um T€ 1 durch Ausgabe eines neuen Geschäftsanteils an die JK
Holding GmbH zu erhöhen. In der gleichen außerordentlichen Gesellschafterversammlung wurde das Stammkapital der Gesellschaft im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung um T€ 824 durch Ausgabe eines neuen Geschäftsanteils
an die JK Holding GmbH erhöht. Die Leistung auf den neuen Geschäftsanteil ist von der JK Holding nicht in bar,
sondern dadurch zu leisten, dass die JK Holding sofort ihre Forderung gegen die gindiwo Holding GmbH aus dem
Verkauf des Geschäftsanteils an der GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH mit dem
Sitz in München in die Gesellschaft einbringt. Die Sachkapitalerhöhungen wurden mit Datum 05.07.2010 und
08.07.2010 in das Handelsregister eingetragen.
Im Juli 2010 wurde zur Verbesserung der Attraktivität für Investoren und als Vorbereitung zur Durchführung entsprechender Transaktionen der Rechtsformwechsel in eine Aktiengesellschaft zur Eintragung in das Handelsregister
angemeldet.
Die Gesellschaft plant eine neue Finanzierungsstruktur in 2010, die weitgehend eine Stärkung des Eigenkapitals
zur Finanzierung geplanter Projekte vorsieht. Das angestrebte Volumen bewegt sich zwischen 80 und 100 Mio.
Euro. Entsprechende Investorengespräche sind bereits erfolgversprechend geführt worden. Durch diese Maßnahmen würde sich das Finanzergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung deutlich verbessern.
Der aufgestellte Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 wurde durch die Geschäftsführung am 25.08.2010
genehmigt und zur Veröffentlichung freigegeben.
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des JK Wohnbau Konzerns vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des JK Wohnbau Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des
JK Wohnbau Konzerns beschrieben sind.
München, 25.08.2010
93
Bestätigungsvermerk
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS
Wir haben den von der JK Wohnbau GmbH aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn und
Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden nach
§ 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrags liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist
es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist
die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des
durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechungslegungsvorschriften und durch den
Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens , Finanz und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in
den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichtes Wir sind der
Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss
den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter
Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens , Finanz
und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.“
München, den 26. August 2010
AGP GmbHBernd AngererThomas Göntgen
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
94
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
konzern-anhang
Jahresabschluss der gmbh
95
Bilanz (HGB)
zum 31. Dezember 2009
Aktiva
in EUR
31.12.2009
31.12.2008
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögenswerte
1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten
157.505,00
177.794,00
157.505,00
177.794,00
440.437,00
572.670,00
440.437,00
572.670,00
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
7.887.191,75
6.336.191,75
2. Beteiligungen
1.690.808,54
523.255,35
II. Sachanlagen
1. Andere Anlagen, Betriebs und Geschäftsausstattung
III. Finanzielle Vermögenswerte
9.578.000,29
6.859.447,10
10.175.942,29
7.609.911,10
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen
Bauten
2. u
nfertige Leistungen
18.480,00
18.480,00
1.241.800,00
0,00
1.260.280,00
18.480,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksverkäufen
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
3. Forderungen gegen Gesellschafter
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
5. Sonstige Vermögensgegenstände
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks
C. Rechnungsabgrenzungsposten
D. Aktive latente Steuern
E. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag
Summe Aktiva
96
676.120,57
727.335,04
5.843.356,73
5.854.995,80
700.543,37
2.112.483,25
398,71
398,71
3.098.990,00
929.900,37
10.319.409,38
9.625.113,17
1.060.751,17
1.246.782,20
12.640.440,55
10.890.375,37
179.952,57
310.115,92
5.198.969,00
4.885.879,40
0,00
998.566,36
28.195.304,41
24.694.848,15
jahresabschluss der gmbh
Passiva
in EUR
A.
31.12.2009
31.12.2008
4.000.000,00
4.000.000,00
36.710,00
34.310,00
Eigenkapital
I.
Gezeichnetes Kapital
II.
Genussrechtskapital
III.
Kapitalrücklage
IV.
Verlustvortrag
V.
Jahresüberschuss/ fehlbetrag
VI.
Zur Durchführung der beschlossenenen Kapitalerhöhung
geleistete Einlage
VII.
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag
B.
Rückstellungen
1.
Steuerrückstellungen
2.
11.220,00
11.220,00
-5.044.096,36
-4.412.325,12
341.342,75
-631.771,24
5.939.000,00
0,00
0,00
998.566,36
5.284.176,39
0,00
102.841,00
25.940,00
3.506.985,00
3.152.481,69
3.609.826,00
3.178.421,69
1.436.450,00
C.
Verbindlichkeiten
1.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
1.535.569,00
2.
1.035.229,94
788.268,32
3.
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
6.067.444,94
6.414.677,32
4.
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht
6.568.733,50
6.074.460,28
5.
4.094.324,64
6.802.570,54
19.301.302,02
21.516.426,46
28.195.304,41
24.694.848,15
25.053.000,00
25.598.000,00
davon aus Steuern:
EUR 73.748,52 (Vorjahr: EUR 61.224,72)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
EUR 2.251,06 (Vorjahr: EUR 3.509,61)
Summe Passiva
Haftungsverhältnisse
1.
Verbindlichkeiten aus Bürgschaften, Wechsel- und
Scheckbürgschaften
davon verbundene Unternehmen:
EUR 24.803.000,00 (Vorjahr: EUR 25.248.000,00)
97
Gewinn- und Verlustrechnung (HGB)
in EUR
1.
2009
2008
780,00
0,00
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Verkauf von Grundstücken
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
1.800,00
43.790,62
5.009.695,47
6.014.985,22
5.012.275,47
6.058.775,84
2.
Erhöhung oder Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
1.241.800,00
0,00
3.
1.019.927,23
364.864,53
7.274.002,70
6.423.640,37
-7.197,28
-106.985,40
-7.197,28
-106.985,40
7.266.805,42
6.316.654,97
-2.952.114,94
-2.761.355,25
-327.068,88
-345.882,64
-3.279.183,82
-3.107.237,89
-210.693,81
-187.597,70
4.
Gesamtleistung
5.
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
Rohergebnis
6.
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und
für Unterstützung
davon für Altersvorsorge:
EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 3.082,00)
7.
Abschreibungen
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
8.
Betriebsergebnis
9.
Erträge aus Beteiligungen
-210.693,81
-187.597,70
-5.228.075,68
-5.163.385,40
-1.451.147,89
-2.141.566,02
3.000.000,00
2.565,06
352.135,12
405.918,28
-96.461,71
-544.364,54
-2.204.632,72
-1.660.402,11
1.051.040,69
-1.796.283,31
-400.107,20
-3.937.849,33
20.000,00
0,00
davon aus verbundenen Unternehmen:
EUR 3.000.000,00 (Vorjahr: EUR 0,00)
10.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen:
EUR 238.897,25 (Vorjahr: EUR 175.801,04)
11.
Aufwendungen aus Verlustübernahme
12.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen:
EUR 1.109.445,69 (Vorjahr: EUR 881.694,72)
Finanz und Beteiligungsergebnis
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
14.
Außerordentliche Erträge
15.
Außerordentliche Aufwendungen
Außerordentliches Ergebnis
-768.850,21
-1.835.000,00
-748.850,21
-1.835.000,00
16.
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
236.188,60
-432.626,36
17.
Sonstige Steuern
354.438,35
473.377,66
18.
Erträge aus Verlustübernahme
0,00
6.000.000,00
19.
Aufgrund von Gewinngemeinschaften, Gewinnabführungs- oder Teilgewinnabführungsverträgen abgeführte Gewinne
20. Jahresüberschuss/fehlbetrag
98
899.673,21
-899.673,21
341.342,75
-631.771,24
Anhang
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der JK Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr 2009 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des
GmbH Gesetzes zu beachten. Die Gliederung des Jahresabschlusses wurde nach der Verordnung über Formblätter
für Wohnungsunternehmen vorgenommen.
Für die Gewinn und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Angaben zur Bilanzierung und Bewertung
Die geltenden handelsrechtlichen Bewertungsvorschriften werden unter Berücksichtigung der Fortführung der
Unternehmenstätigkeit angewendet. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr
unverändert. Im Einzelnen kamen folgende Bilanzierungs und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung:
Anlagevermögen
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben worden.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs und Herstellungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer
der Vermögensgegenstände und entsprechend den steuerlichen Vorschriften linear bzw. degressiv vorgenommen.
Die Finanzanlagen wurden mit ihren Anschaffungskosten bewertet. Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere beizulegende Wert angesetzt.
Umlaufvermögen
Die Vorräte wurden zu Anschaffungs und Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag
niedriger waren, wurden diese angesetzt. In die Herstellkosten werden auch Fremdkapitalzinsen einbezogen,
soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.
Der Ausweis der Bank und Kassenbestände erfolgte mit dem Nennbetrag. Zinsen und Nebenkosten wurden periodengerecht abgegrenzt.
Rechnungsabgrenzungsposten
Bei den Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Ausgaben im Jahr 2009, die wirtschaftlich dem Geschäftsjahr 2010 zuzurechnen sind.
Latente Steuern (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer) werden für temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen der Steuerbilanz und der Handelsbilanz und für latente Steuern aus Verlustvorträgen angesetzt. Für die
Berrechnung der latenten Steuern wurden folgende Steuersätze angesetzt:
• Körperschaftsteuer (inkl. Solidaritätszuschlag)
• Gewerbesteuer (Hebsatz für München = 490%)
15,825%
17,150%
99
Rückstellungen
Die Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten wurden zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sofern die Tageswerte über den Rückzahlungsbeträgen lagen, wurden die Verbindlichkeiten zum höheren Tageswert angesetzt.
Angaben zu den einzelnen Positionen der Bilanz und der Gewinnund Verlustrechnung
Vorräte
Bei der Bewertung der in Ausführung befindlichen Bauaufträge wurden Herstellkosten und Gemeinkosten sowie
Fremdkapitalzinsen soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen in die Bewertung mit einbezogen.
Genussrechtskapital
Am Bilanzstichtag betrug der Gesamtbetrag der ausgegebenen Genussrechte € 36.710,00. Die ausgegebenen Genussrechte haben eine Laufzeit von 10 Jahren. Die ausgegebenen Genussrechte sind als Eigenkapital auszuweisen.
Der übersteigende Betrag (Agio) der Genussrechte wurde in Höhe von € 11.220,00 der Kapitalrücklage zugeführt.
Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2009:
Davon mit einer Restlaufzeit
in EUR
Gesamtbetrag
31.12.2009
bis zu einem
Jahr
zwischen
einem und
fünf Jahre
von mehr
als fünf
Jahre
Gesamtbetrag
31.12.2008
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
1.535.569,00
1.535.569,00
0,00
0,00
1.436.450,00
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
1.035.229,94
1.035.229,94
0,00
0,00
788.268,32
verbundenen Unternehmen
6.067.444,94
6.067.444,94
0,00
0,00
6.414.677,32
Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht
6.568.733,50
6.568.733,50
0,00
0,00
6.074.460,28
4.094.324,64
2.594.324,64
1.500.000,00
0,00
6.802.570,54
19.301.302,02 17.801.302,02 1.500.000,00
Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 4.035.569,00 sind durch Bürgschaften besichert.
100
0,00 21.516.426,46
Sonstige Angaben
Konzernabschluss
Die Gesellschaft stellt als Mutterunternehmen der JK Wohnbau Gruppe einen Konzernabschluss nach IFRS auf.
Geschäftsführung
Mitglieder der Geschäftsführung sind:
•Herr Dr. Josef L. Kastenberger, München, Kaufmann (seit Gründung)
•Herr Dr. Lars Binckebanck, Diplom Kaufmann (bis 02.07.2009)
Mitglieder des Beirats
Im Geschäftsjahr gehörten dem Beirat folgende Mitglieder an:
•Herr Prof. Dr. Herbert Wüst
•Herr Peter E. Boos
•Herr Jörg Bauer
•Herr Staatssekretär a.D. Hans Spitzner
Beteiligungen
Die JK Wohnbau GmbH ist persönlich haftende Gesellschafterin bei folgenden Gesellschaften:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Westpark KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Albert Roßhaupter Straße 39 KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Giesing Süd KG
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Stahlstraße KG
JK Vertriebs GmbH & Co. KG
101
Die JK Wohnbau GmbH hält über 20 % der Anteile der folgenden Gesellschaften:
Bezeichnung
Sitz
Stellung Beteiligung
Eigenkapital
Jahresergebnis
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co.
Objekt Westpark KG
München Komplementär
99 %
-2.520.147,43 €
-350.092,91 €
Objekt Giesing Süd KG
82 %
18.000,00 €
9.759,94 €
Objekt Maistraße KG
70 %
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH &
Co. Objekt Albert Roßhaupter Straße
39 KG
74 %
-244.167,70 €
713.679,74 €
Objekt Stahlstraße KG
70 %
-668.596,99 €
-441.099,12 €
Objekt Defreggerstraße KG
99 %
-1.396.430,19 €
0,00 €
JK COR Wohnbauentwicklung GmbH
& Co. Wilhelm Hale Straße 35 KG
München
Kommanditist
50 %
-1.455.743,59 €
-829.100,73 €
JK COR Wohnbaugesellschaft mbH &
Co. Wilhelm Hale Straße 45 KG
München
Kommanditist
50 %
-415.096,53 €
-202.139,10 €
-9.410.579,72 € -1.915.837,27 €
JK COR Wohnbauentwicklung GmbH
München
Gesellschafter
50 %
25.000,00 €
-698,66 €
Isaria Immobilienverwaltung GmbH
& Co. KG
München
Kommanditist
100 %
4.295.099,24 €
-176.597,50
Isaria III Immobilienverwaltungs
GmbH & Co. KG
München
Kommanditist
100 %
302.129,85 €
-83.409,22 €
Objekt Hohenwaldeck KG
40 %
München
Gesellschafter
94 %
15.426,63 €
-9.573,37 €
JK Verwaltungs GmbH & Co. Objekt
Viktoriastraße KG
München
Kommanditist
94,9 %
-225.443,50 €
-45.695,52 €
München
Gesellschafter
94 %
15.426,63 €
-9.573,37 €
-5.621.126,80 € -1.421.203,83 €
JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1
GmbH
München
Gesellschafter
95 %
-958.310,29 €
-0,00 €
gindowo Holding GmbH
München
Gesellschafter
100 %
-306.394,59 €
-331.394,59 €
J.K. Projektentwicklung GmbH*
München
Gesellschafter
100 %
25.000,00 €
0,00 €
* Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag mit Wirkung ab 01.01.2007
Ergebnisverwendungsvorschlag der Geschäftsführung
Der Bilanzverlust in Höhe von € 4.702.753,61 wird auf neue Rechnung vorgetragen.
München, den 20.07.2010
Geschäftsführer
102
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung der JK Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember
2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung
eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für
die Angaben in Buchführung und Jahresabschluss überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der
gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung,
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens , Finanz und Ertragslage der Gesellschaft.
München, den 21. Juli 2010
AGP GmbHBernd AngererThomas Göntgen
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
103
[Diese Seite wurde absichtlich freigelassen.]
JK Wohnbau Geschäftsbericht 2009 Impressum
Impressum
Herausgeber
JK Wohnbau AG
Palais Leopold – Leopoldstraße 8
80802 München-Schwabing
Deutschland
Telefon: +49 89 - 38 99 84-0
Telefax: +49 89 - 38 99 84-790
E-Mail: [email protected]
www.jkwohnbau.de
Investor Relations
cometis AG
Unter den Eichen 7
65195 Wiesbaden
Deutschland
Telefon: +49 611 20 58 55-0
Telefax: +49 611 20 58 55-66
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Konzept, Redaktion, Layout & Satz:
cometis AG
Zukunftsgerichtete Aussagen und Prognosen
Dieser Geschäftsbericht enthält zukunftsbezogene Aussagen. Zukunftsbezogene Aussagen sind Aussagen, die sich nicht auf historische Ereignisse und Tatsachen beziehen. Diese Aussagen beruhen auf Annahmen, Prognosen und Einschätzungen künftiger
Entwicklungen durch den Vorstand. Die Annahmen, Prognosen und Einschätzungen wurden auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt
zur Verfügung stehenden Informationen getroffen. Sollten die den Aussagen und Einschätzungen zugrunde gelegten Annahmen
zukünftiger Entwicklungen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit Erwarteten abweichen. Weder
der Vorstand noch die Gesellschaft können für den tatsächlichen Eintritt der zukunftsgerichteten Aussagen einstehen. Der Vorstand
und die Gesellschaft übernehmen keine Verpflichtung, über ihre gesetzlichen Verpflichtungen hinaus, irgendwelche Aussagen fortzuschreiben oder an zukünftige Ereignisse und Entwicklungen anzupassen.
Dieser Geschäftsbericht sowie die darin enthaltenen Informationen stellen weder in der Bundesrepublik Deutschland noch in einem
anderen Land ein Angebot zum Verkauf oder eine Aufforderung zum Kauf oder zur Zeichnung von Wertpapieren der JK Wohnbau
AG dar. Die Aktien der JK Wohnbau AG dürfen in den Vereinigten Staaten von Amerika nur nach vorheriger Registrierung oder ohne
vorherige Registrierung nur aufgrund einer Ausnahmeregelung von dem Registrierungserfordernis nach den Vorschriften des US
Securities Act von 1933 in der derzeit gültigen Fassung verkauft oder zum Kauf angeboten werden. Die JK Wohnbau AG beabsichtigt
nicht, ein öffentliches Angebot von Aktien in den Vereinigten Staaten durchzuführen. Eine Investitionsentscheidung betreffend die
Aktien der JK Wohnbau AG muss ausschließlich auf der Grundlage des jeweils in Deutschland gültigen Wertpapierprospekts erfolgen,
der unter www.JKWohnbau.de veröffentlicht wurde.
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JK Wohnbau Geschäftsbericht 2009

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