geo-referenciamento de imóveis rurais

GEO-REFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS
CARLOS ANTÔNIO DE ARAÚJO
SUMÁRIO: 1. As alterações introduzidas pela Lei 10.267/01 - 2. O que é
geo-referenciamento? - 3. Finalidade do geo-referenciamento - 4. Quando
é exigido o memorial descritivo?: 4.1 Do cadastro nacional de imóveis
rurais junto ao INCRA - 5. Do processo - Conclusão.
1. AS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELA LEI 10.267/01
A Lei 10.267/01 introduziu no sistema fundiário e registral brasileiro a
obrigatoriedade de se realizar o geo-referenciamento de todos os imóveis
rurais. Referida lei foi regulamentada pelo Decreto 4.449/02, o qual foi alterado
pelo Decreto 5.570/05.
O geo-referenciamento dos imóveis rurais será progressivo e de acordo
com a área de cada imóvel, sendo que o citado Decreto 5.570/02 impõe a
realização do mesmo nos seguintes prazos: a partir de 20.02.2004 para os
imóveis com área de cinco mil hectares ou superior; 20.11.2004 para os
imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares; 20.11.2008, para os
imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares e 20.11.2011, para
os imóveis com área inferior a quinhentos hectares, prazos estes definidos pelo
artigo 10 do Decreto 4.449/02, cuja redação foi dada pelo Decreto 5.570/05.
Referidos prazos serão aplicados também a procedimento judicial ou
administrativo, de acordo com o artigo 10, parágrafo 2º, do Decreto 4.449/02,
combinado com o artigo 16 do mesmo decreto.
Esgotados os mencionados prazos, ficam os oficiais do registro de
imóveis proibidos de praticarem atos registrais envolvendo as áreas rurais,
relativos a desmembramento, parcelamento ou remembramento, transferência
de área total, criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de
qualquer procedimento judicial ou administrativo, até que seja feita a
identificação do imóvel na forma prevista no Decreto 4.449/02, ou seja, o georeferenciamento, sob pena de nulidade e de nenhum efeito surtir quaisquer
atos que infrinjam o disposto na referida lei, não podendo ainda os serviços
notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos
Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e
criminal de seus titulares ou prepostos.
O geo-referenciamento veio a alterar substancialmente os requisitos da
matrícula do imóvel, dado pelo artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, item 3, letra
"a", e pelos parágrafos 3º e 4º do citado artigo, sendo eles:
"Art. 176. O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis
e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos
ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
II - são requisitos da matrícula:
3) A identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de
imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º
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será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado
e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as
coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georeferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser
fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários
de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a 4 (quatro) módulos
fiscais.
§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação
de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos
fixados por ato do Poder Executivo".
2. O QUE É GEO-REFERENCIAMENTO?
A citada lei faz menção expressa ao Sistema Geodésico Brasileiro, o
que pode ser definido como um conjunto de normas técnicas que têm por
objetivo dar a exata dimensão, localização e confrontação de qualquer
propriedade brasileira, pública ou privada. O Dicionário Luft(1) define geodésia
como sendo a ciência da forma e das dimensões da Terra, ou de parte da
superfície desta.
Segundo Kátia Duarte Pereira e Moema José de Carvalho Augusto,(2)
da Coordenação de Geodésia do IBGE, geo-referenciar ao Sistema Geodésico
Brasileiro - SGB significa identificar inequivocamente o imóvel, descrevendo-o
através de coordenadas do sistema de referência do mapeamento oficial
adotado no país, que é de responsabilidade do IBGE.
O geo-referenciamento é extremamente importante para o Brasil, devido
à sua dimensão continental e aos constantes conflitos agrários, em especial,
nas Regiões Norte e Centro-Oeste, última fronteira agrícola do país.
Realizado o geo-referenciamento de uma propriedade, não restarão
mais dúvidas acerca de sua exata localização, dimensão e confrontação,
sepultando de vez parte do sistema registral brasileiro, onde as propriedades
são caracterizadas de acordo com os confrontantes.
3. FINALIDADE DO GEO-REFERENCIAMENTO
O geo-referenciamento tem por finalidade conhecer a exata dimensão,
localização e confrontantes de cada propriedade rural, contribuindo para o fim
dos conflitos agrários, invasão de terras públicas, etc., dotando as autoridades
de dados confiáveis para executar as diversas políticas públicas ligadas à área
rural, inclusive a cobrança do ITR - Imposto Territorial através da Receita
Federal do Brasil.
O decreto regulamentador da Lei 10.267/01 impõe aos serviços de
registros de imóveis a obrigação de comunicar mensalmente ao INCRA as
modificações ocorridas nas matrículas, decorrentes de mudanças de
titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, unificação de
imóveis, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural,
bem como outras limitações e restrições de caráter dominial e ambiental, para
fins de atualização cadastral.
Tais comunicações servem para compor o CNIR - Cadastro Nacional de
Imóveis Rurais, que tem base comum de informações, gerenciada
conjuntamente pelo INCRA e pela Secretaria da Receita Federal, produzida e
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compartilhada pelas diversas instituições públicas federais e estaduais
produtoras e usuárias de informações sobre o meio rural brasileiro. De acordo
com o parágrafo 6º do artigo 7º do Decreto 4.449/02, o CNIR não criará código
próprio de identificação, devendo ser utilizado o código que o INCRA houver
atribuído ao imóvel no CCIR, o qual deverá ser mencionado nos atos notariais
e registrais de que trata o artigo 176 da Lei de Registros Públicos.
A obrigação de prestar informações ao CNIR é estendida aos titulares de
domínio útil e aos possuidores a qualquer título, sempre que houver alteração
nos imóveis rurais, em relação à área ou à titularidade, bem como nos casos
de preservação, conservação e proteção de recursos naturais.
Por disposição expressa do artigo 198 da Lei 5.172/66 - Código
Tributário Nacional, os dados armazenados pelo CNIR são protegidos por sigilo
fiscal, deles não podendo fazer uso indevido o INCRA ou a Receita Federal do
Brasil.
O geo-referenciamento servirá, ainda, para a correta identificação dos
imóveis rurais, eis que o artigo 176 da Lei de Registros Públicos dispõe que é
requisito da matrícula a identificação do imóvel, que será feita com indicação,
se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação
e de suas características, confrontações, localização e área. O mesmo artigo
determina a realização do geo-referenciamento, mencionando expressamente
a identificação do imóvel quanto à sua localização e área.
4. QUANDO É EXIGIDO O MEMORIAL DESCRITIVO?
Segundo o dicionário jurídico DireitoNet,(3) memorial descritivo vem a
ser "um relatório ou uma narração que descreve os fatos ou atos praticados
para o cumprimento de um objetivo desejado. É mais conhecido como o
relatório apresentado pelo agrimensor na demarcação e divisão de terras".
De acordo com a Lei 10.267/01, o geo-referenciamento será obrigatório
quando ocorrer desmembramento, parcelamento, remembramento, ou
transferência de área total. Também será exigível nos autos judiciais que
versem sobre imóveis rurais, garantida a isenção de custos financeiros aos
proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro
módulos fiscais.
A Lei 6.739/79, ao disciplinar a matrícula e o registro de imóveis rurais,
faz menção expressa ao artigo 225 da Lei de Registros Públicos - Lei 6.015/73,
para assegurar à União, aos Estados, Distrito Federal e Municípios o direito de
promoverem, via administrativa, a retificação da matrícula, do registro ou da
averbação feita em desacordo com o art. 225 da Lei nº 6.015/73, quando a
alteração da área ou dos limites do imóvel importar em transferência de terras
públicas.
Entendemos que tal retificação prescinde de geo-referenciamento e
memorial descritivo do imóvel, mesmo porque a Lei 10.267/01 não distingue
terras privadas de terras públicas.
O artigo 225 da Lei de Registros Públicos determina aos tabeliães,
escrivães e juízes, que indiquem com precisão, nas escrituras e nos autos
judiciais, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis,
mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de
terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que
quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima,
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exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário, considerando
irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do
imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
Embora o texto indique tratar-se de imóveis urbanos, o mesmo se aplica
aos imóveis rurais, por interpretação sistemática dos artigos 8º-A, 8º-B e 8º-C
da Lei 6.739/79, os quais listam os procedimentos a serem adotados pelo
Oficial do Registro de Imóveis por ocasião da retificação de área, proposta pelo
poder executivo das três esferas de governo, assegurando ao Oficial o direito
de suscitar dúvida quando entender necessário.
4.1 Do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais Junto ao INCRA
A Instrução Normativa nº 24 do INCRA estabelece os critérios técnicos
para o geo-referenciamento, determinando que todos os proprietários, titulares
do domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóveis rurais, estão
obrigados a prestar a Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais, composta
de formulários e das plantas e memoriais descritivos correspondentes, sempre
que ocorrer modificações nas informações referentes ao imóvel ou à pessoa a
ele vinculada.
A referida instrução normativa conceitua imóvel rural, na forma do inciso
I, art. 4º da Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993 e suas alterações, como
sendo o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização,
que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa
vegetal, florestal ou agroindustrial.
Para os efeitos da mencionada instrução normativa, o INCRA considera
como um único imóvel rural duas ou mais áreas confinantes, pertencentes ao
mesmo proprietário, titular de domínio útil ou possuidor a qualquer título, na
forma individual ou em condomínio ou composse, mesmo quando o imóvel
estiver situado total ou parcialmente em um ou mais municípios ou em mais de
uma Unidade da Federação, estiver situado total ou parcialmente em zona rural
ou urbana, ou ter interrupções físicas por cursos d'água, estradas ou outro
acidente geográfico, desde que seja mantida a unidade econômica, ativa ou
potencial.
O INCRA, no processo de atualização cadastral dos imóveis rurais,
obriga os proprietários ou possuidores a apresentarem os seguintes
formulários: Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais - Dados Sobre
Estrutura, para coleta de dados referentes à área, situação jurídica, localização
do imóvel rural, entre outros; Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais Dados Sobre Uso, para coleta de dados referentes à situação do uso e à
exploração do imóvel rural; Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais Dados Pessoais e de Relacionamentos: utiliza-se para coleta de dados sobre
as pessoas físicas ou jurídicas e informações referentes ao relacionamento, por
detenção ou uso temporário, das pessoas com o imóvel rural; Planta e
Memorial Descritivo: utiliza-se para coleta de dados de localização geográfica
dos imóveis rurais; e, Mapa de Uso: utiliza-se para coleta de dados de
exploração dos imóveis rurais.
Todos os formulários devem ser preenchidos de acordo com as
instruções contidas no Manual de Orientação para Preenchimento da
Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais, editado pelo INCRA em 2002, e
as peças técnicas deverão ser apresentadas em conformidade com a Norma
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Técnica para Geo-referenciamento de Imóveis Rurais, aprovada pela
Portaria/INCRA/P/nº 1.101, de 17 de novembro de 2003.
A atualização cadastral compreende as operações de inclusão, alteração
e cancelamento, efetuada por meio dos já mencionados formulários.
A apresentação do formulário Declaração para Cadastro de Imóveis
Rurais - Dados sobre Uso, somente é obrigatória para imóveis cuja área total
seja igual ou superior a quatro módulos fiscais, salvo casos em que haja
determinação expressa do INCRA.
Assim, o memorial descritivo está diretamente ligado ao georeferenciamento, sendo parte integrante deste, não sendo possível realizar o
geo-referenciamento sem a elaboração do memorial descritivo elaborado por
engenheiro. É obrigatória a apresentação do memorial descritivo nas situações
previstas na alínea "a", item 3, do inciso II, do § 1º do artigo 176 da Lei
6.015/73, bem como nas hipóteses dos artigos 213 e 225 da mesma lei.
5. DO PROCESSO
Estando o imóvel rural obrigado a realizar o geo-referenciamento, deverá
seu proprietário contratar engenheiro para o fim específico de levantar as
coordenadas do imóvel, de acordo com o sistema geodésico brasileiro.
De acordo com o artigo 213 da Lei de Registros Públicos, a realização
do geo-referenciamento induz inevitavelmente à retificação do registro,
havendo ou não alteração das medidas perimetrais do imóvel, eis que o Oficial
lançará, na matrícula do imóvel, os rumos, ângulos de deflexão ou inserção de
coordenadas geo-referenciadas.
Antes de proceder à retificação do registro, deverá o oficial se certificar
de que a planta do imóvel elaborada por geo-referenciamento contém a
assinatura de todos os confrontantes, e em faltando a assinatura de algum
deles, deverá o Oficial notificá-lo a requerimento do interessado, para se
manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo
correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de
Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da
comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do
Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele
fornecido pelo requerente, e uma vez não encontrado o confrontante ou
estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial
encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante
mediante edital, com prazo de quinze dias, publicado por duas vezes em jornal
local de grande circulação. Presumir-se-á a anuência do confrontante que
deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação
requerida. Se houver impugnação fundamentada por parte de algum
confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver
assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se
manifestem sobre a impugnação.
Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação
amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente,
que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar
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sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que
remeterá o interessado para as vias ordinárias.
Pelo mesmo procedimento poderão ser apurados os remanescentes de
áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como
confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros
retificados pelo mesmo procedimento, desde que constem do registro ou sejam
logradouros devidamente averbados.
Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis
contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes. O condomínio geral, de
que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por
qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331
e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico
ou pela Comissão de Representantes.
O geo-referenciamento também será obrigatório quando ocorrer
retificação de área, de acordo com o artigo 213 da Lei de Registros Públicos, a
requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida
perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e
memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de
Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
CONCLUSÃO
Conjugando-se o parágrafo 3º do artigo 176 da Lei 6.015/73, com o
artigo 2º da Instrução Normativa de nº 24 do INCRA, conclui-se que o georeferenciamento, composto de planta e memorial descritivo, deve ser
obrigatoriamente apresentado ao INCRA para fim de atualização cadastral, e
ao cartório de notas para lavratura da escritura de compra e venda de imóvel
rural, bem como ao Cartório do Registro de Imóveis, sem o que os serviços
notariais não poderão lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos
registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade
administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos. Na omissão da lei,
pressupõe-se que o oficial do registro de imóveis esteja obrigado a arquivar
cópia de todo o processo de geo-referenciamento.
NOTAS
(1) Dicionário LUFT. 2. ed. Ática, 1991.
(2) O sistema geodésico brasileiro e a lei de geo-referenciamento de imóveis.
Disponível em: http://www.geodesia.ufsc.br .
(3) http://www.direitonet.com.br .
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