An die Gesellschafterinnen und Gesellschafter der JAMESTOWN

Ablage im Kundenordner unter „Gesellschafterrundschreiben”
JAMESTOWN fuenfundzwanzig L.P. & Co. KG
Marienburger Str. 17 · 50968 Köln
An die
Gesellschafterinnen und Gesellschafter der
JAMESTOWN fuenfundzwanzig L.P. & Co. KG
(„JAMESTOWN 25”)
Köln, 03.12.2007
Gesellschafterinformation / Jahresbericht 2007
Das Geschäftsjahr 2007 ist für den Fonds JAMESTOWN 25 sehr erfolgreich verlaufen. Der bereits für das Vorjahr erhöhte Barüberschuss
von 8,75% für classic-Anteile und 8,00% für kompakt-Anteile wird
auch für 2007 und die Folgejahre erwartet. Entsprechend der bei Beitritt getroffenen Entscheidung wird der Barüberschuss für das
Geschäftsjahr 2007 am 31.05.2008 entweder ausgezahlt oder zum
Zukauf weiterer Anteile gemäß Wiederanlageplan verwandt.
Die Investition in das Ritz-Carlton Hotel Key Biscayne, Miami, wurde
mit dem Verkauf im Mai 2007 erfolgreich abgeschlossen. Der im Mai
2006 ausgezahlte Refinanzierungserlös und der im Mai 2007 erzielte
Verkaufserlös führen für die Anleger zu einem Gesamterlös von 119%
bezogen auf das in diesem Objekt anteilig investierte Eigenkapital.
Der Inhalt in Kürze:
Erhöhter Barüberschuss
auch für 2007:
JAMESTOWN 25 classic-Anteile 8,75%
JAMESTOWN 25 kompakt-Anteile 8,00%
Stabile Ertragsentwicklung in
Folgejahren erwartet
Vermietungsstand in allen
Fondsobjekten rund 100%
Auf dem Sekundärmarkt werden JAMESTOWN 25 Fondsanteile zu derzeit 125% für Verkäufer und 135% für Käufer gehandelt.
JAMESTOWN 25 Kerndaten:
Anlagedauer: 7 bis 12 Jahre
Emission: 04 bis 06/2004 an rd. 14.000 Anleger
Nominalwert der Anteile: $ 0,89 pro Anteil
Einnahmensicherheit: 88% der Mietflächen vermietet bis 2013 und länger; breite Mieterstreuung
des Gesamtfonds; JAMESTOWN 25 Vorzugsstellung
bei Investitionsobjekt in New York hinsichtlich Ausschüttung und Verkaufserlös, d.h. das JAMESTOWN 25
Eigenkapital wird vorrangig bedient.
Barüberschuss p.a.:
2004-2005: 7,25% für classic, 6,50% für kompakt
seit 2006: 8,75% für classic, 8,00% für kompakt
Fremdmittel: $ 563,6 Mio., Festzinsen 5,26% bis
5,70% bis 2014, Tilgung von $ 13,0 Mio. erfolgt bis
Ende 2007
Eigenkapital: $ 431,2 Mio.; zum 01.06.2006
erfolgte 11% Rückzahlung an die Anleger und
damit Reduzierung auf 89% bzw. $ 383,768 Mio.
Investitionsobjekte in der Bewirtschaftung:
Immobilien und Standorte
Fondsmittel
qm/Nutzung
Fertigstellung
Geschäftshaus 111 Eighth Avenue*
Chelsea/Midtown South, New York
$ 607,90 Mio. bzw. 64%
259.605
Büro, Telekomm.
1932
Geschäftshaus Pacific Place
801 Market Street, San Francisco
$ 199,10 Mio. bzw. 21%
39.968
Einzelhandel,
Büro, Hotel
1907/1981
IBM Bürogebäude
4111 Northside Parkway, Atlanta
$ 141,50 Mio. bzw. 15%
72.899
Büro
1978/1987
$ 948,50 Mio. bzw. 100%
372.472
*JAMESTOWN 25 gehört eine 70%-ige Beteiligung, bei ”qm” sind 100% der Fläche ausgewiesen
Investitionsobjekt verkauft:
Ritz-Carlton Hotel, Key Biscayne, Miami; refinanziert zum 01.06.2006, verkauft am 15.05.2007
Telefon (02 21) 30 98- 0 · Telefax (02 21) 30 98-1 00 · Internet: www.jamestown.de · E-mail: [email protected]
Sitz der Gesellschaft: Marienburger Str. 17 · 50968 Köln · HRB 21854 · Komplementärin: JAMESTOWN 25 Investment Services, L.P.
Situation auf dem Immobilienmarkt in den USA
Seit August hat die Krise am US-Hypothekenmarkt mit ihren Auswirkungen auf den Finanzsektor die Nachrichtenlage beherrscht. Entstanden sind die Probleme insbesondere durch eine unvorsichtige Kreditvergabepraxis amerikanischer Hypothekenbanken bei Eigenheimfinanzierungen an bonitätsschwache Kunden
(„subprime loans“). Das gestiegene Zinsniveau führte schließlich dazu, dass viele dieser Kunden ihre Hypothekendarlehen nicht mehr bedienen können. Schon hieraus wird deutlich, dass es sich um keine allgemeine
US-Immobilienkrise, sondern vielmehr um eine Krise des Finanzsektors handelt. Wegen ihres Engagements
bei verbrieften Hypothekenkrediten sind Finanzinstitute auf beiden Seiten des Atlantiks betroffen.
Die Fundamentaldaten für den amerikanischen Immobilienmarkt sind insgesamt positiv zu beurteilen. Bei den
Gewerbeimmobilien sind sinkende Leerstände und steigende Mieten zu beobachten. Im 3. Quartal 2007 lagen
die Leerstandsraten in den USA für Büroflächen bei durchschnittlich 12,6% (gegenüber 13,2% im Vorjahr).
Steigendes Mietniveau und rückläufige Leerstandsraten bei Büroimmobilien sind auch an den Standorten der
JAMESTOWN 25 Investitionsobjekte in Midtown South in New York, San Francisco und Atlanta zu beobachten.
Ungeachtet der Situation am Hypothekenmarkt können die Investitionsobjekte von JAMESTOWN 25 von dieser
positiven Entwicklung profitieren.
Geschäftshaus 111 Eighth Avenue in New York
Das Geschäftshaus in New York ist mit einem Anteil von 64% am Fondsvolumen das größte Investitionsobjekt von JAMESTOWN 25. Wie bereits in unserem Rundschreiben vom März 2007 mitgeteilt, konnte bei dem
Verkauf eines Unternehmens ein unerwarteter Zusatzerlös für den Fonds von $ 26,2 Mio. erzielt werden. Die
Objektgesellschaft hatte dieses Tochterunternehmen ursprünglich zur Koordination der Telekommunikationsaktivitäten im Gebäude gegründet. Da der Fonds hierfür kein Eigenkapital investiert hatte, sind die nun erzielten Erlöse, die in die Liquiditätsreserve von JAMESTOWN 25 geflossen sind, besonders erfreulich.
Auch auf der Vermietungsseite gibt es gute Nachrichten: Das Investitionsobjekt ist mit 99,5% praktisch vollvermietet. In 2007 konnten Büroflächen von insgesamt 6.290 qm an das Internet-Unternehmen Google und
einen weiteren Nutzer für 15 Jahre auf einem höheren Marktniveau neu vermietet werden. Die hierfür erforderlichen Vermietungsaufwendungen belasten den Barüberschuss für 2007 und 2008, langfristig tragen die
höheren Mieteinnahmen aber zur positiven Wertentwicklung des Gebäudes bei. Das Hypothekendarlehen
wird in 2007 und 2008 vertragsgemäß mit rd. $ 6,4 Mio. bzw. $ 6,7 Mio. getilgt. Für 2008 und die Folgejahre
besteht eine stabile Vermietungs- und Einnahmensituation, da über 84% der Gebäudeflächen bis 2013 und
länger vermietet sind.
Pacific Place in San Francisco
Das Investitionsobjekt Pacific Place ist vollständig vermietet. Die für 2007 und 2008 erwarteten Barüberschüsse liegen leicht über der jeweiligen Prospektprognose. Vertragsgemäß wird das Hypothekendarlehen in
2007 und 2008 mit rd. $ 1,6 Mio. bzw. $ 1,7 Mio. getilgt. Da der nächste größere Mietvertrag erst 2014 ausläuft, besteht für die nächsten Jahre weitgehend Einnahmensicherheit.
IBM-Bürogebäude in Atlanta
Für das Investitionsobjekt in Atlanta ist auch in 2007 ein prognosegemäßer Verlauf zu erwarten. Plangemäß
wird das Hypothekendarlehen in 2007 und 2008 um jeweils rd. $ 1,3 Mio. zurückgeführt. Der mit IBM abgeschlossene Nettomietvertrag für 100% der Mietflächen besteht bis 2014, so dass weder in 2007 noch in den
Folgejahren wesentliche Veränderungen gegenüber der Prospektprognose zu erwarten sind.
Zur Erinnerung: Die JAMESTOWN 25 Vorzugsstellung beim jährlichen Barüberschuss von 111 Eighth Avenue
An 111 Eighth Avenue sind Joint-Venture-Partner mit einem Anteil von 30% beteiligt. Die Vorzugsstellung bewirkt,
dass bei positiven bzw. negativen Ergebnisabweichungen zunächst die Joint-Venture-Partner begünstigt bzw. belastet
werden. Dies führt zu einer höheren Stabilität im Vergleich zum Alleinerwerb der Immobilie. Gemäß Vorzugsstellung erhält JAMESTOWN 25 den nach Kapitaldienst verfügbaren Jahresüberschuss bis zu $ 17,7 Mio. vollständig.
Der hiernach bis zu $ 11,8 Mio. verfügbare Barüberschuss, also die „nachrangige Ausschüttung“, entfällt zu 25% auf
JAMESTOWN 25 und zu 75% auf die Joint-Venture-Partner. Die Vorzugsausschüttung von $ 17,7 Mio. gilt kumulativ,
d.h. sollte in einem Jahr nicht der gesamte Betrag an JAMESTOWN 25 ausgezahlt werden können, wird der Restbetrag
aus dem Barüberschuss der folgenden Jahre ausgeglichen, bevor die ebenfalls kumulative nachrangige Ausschüttung
bedient werden kann. (Weitere Details s. Prospekt, Seite 24.)
JAMESTOWN 25 insgesamt (ohne Refinanzierungs- und Verkaufserlöse Investitionsobjekt Hotel Miami)
(alle Angaben in Tsd. $)
Prospekt- Ergebnis
prognose*
Jahr
+/-
Prospektprognose*
erwartet
für
2007
2007
+/-
Budget
für
2006
2006
2008
1. Barüberschuss Investitionsobjekte
1.1 Investitionsobjekt New York
26.893
abzgl. Anteil Joint-Venture-Partner -6.895
Zusatzerlös für JAMESTOWN 25
0
= Anteil JAMESTOWN 25
19.998
28.703
-8.253
26.266
46.716
1.810
-1.358
26.266
26.718
30.705
-9.754
0
20.951
35.373
-13.255
0
22.118
4.668
-3.501
0
1.167
30.897
-9.898
0
20.999
1.2 Investitionsobjekt
San Francisco
6.052
6.176
124
6.087
6.308
220
6.608
1.3 Investitionsobjekt Atlanta
4.680
4.658
-22
4.674
4.674
0
4.668
1.4 Investitionsobjekt Hotel Miami
2.609
3.107
498
0
0
0
0
33.339
60.657
27.318
31.712
33.100
1.387
32.275
905
1.972
1.068
861
1.876
1.016
1.876
6.051
27.823
33.580** 5.757
33.580**
1.5 Gesamt zur Verteilung
2.
Barüberschuss Komplementärin
3.
Barüberschuss Anleger
29.246
bezogen auf Eigenkapital-Einlage,
entspricht
Barüberschuss classic
7,25%
Barüberschuss kompakt
6,50%
35.297**
8,75%
8,00%
1,50%
1,50%
7,25%
6,50%
8,75%
8,00%
1,50%
1,50%
8,75%
8,00%
4.
Liquiditätssaldo
3.189
23.388
20.199
3.029
-2.356
-5.385
-3.181
5.
Liquiditätssaldo kumuliert
6.722
27.397
20.675
9.750
25.041
15.290
21.860
*
Prospektprognose siehe Dokumentationsteil (S. 2-5) des Emissionsprospektes; Mit der Rückzahlung von 11%
des gesamten Fondseigenkapitals am 31.05.2006 an die Anleger wurde die Prospektprognose ab 01.01.2006
entsprechend angepasst.
** einschließlich 8,75% Zinsaufwand für noch nicht eingezahlte Eigenkapitalbeträge
Entwicklung auf Fondsebene
Bereits für das abgelaufene Geschäftsjahr 2006 konnte der Barüberschuss gegenüber der Prospektprognose
um 1,5 Prozentpunkte auf 8,75% für classic-Anteile und 8,00% für kompakt-Anteile erhöht werden. Diese
Erhöhung wurde insbesondere wegen der Zusatzerlöse aus dem Investitionsobjekt New York möglich, wodurch
auf Fondsebene ein Barüberschuss zur Verteilung von $ 60,7 Mio. (Zeile 1.5 in Tabelle) zur Verfügung stand.
Nach Verteilung des Barüberschusses an die Anleger und die Komplementärin verblieb ein Saldo von $ 23,4
Mio., der in die Liquiditätsreserve von dann insgesamt $ 27,4 Mio. eingestellt wurde.
Auch für das laufende Jahr 2007 wird aus den drei Investitionsobjekten ein etwas höherer Barüberschuss
gegenüber der Prospektprognose erwartet. Auf der Fondsebene führt dies zu einem Barüberschuss zur Verteilung von voraussichtlich $ 33,1 Mio. Unter Berücksichtigung der gebildeten Liquiditätsreserve kann somit
der erhöhte Barüberschuss von 8,75% für classic-Anteile und 8,00% für kompakt-Anteile (basierend auf dem
reduzierten Eigenkapital von 89%) an die Anleger verteilt werden. Nach Ausschüttung an die Komplementärin
wird für Ende 2007 eine Liquiditätsreserve in Höhe von $ 25,0 Mio. erwartet.
Die Budgetzahlen für das Geschäftsjahr 2008 sind in der letzen Spalte der Tabelle dargestellt. Die für die drei
Investitionsobjekte budgetierten Barüberschüsse liegen aufgrund der höheren Vermietungsaufwendungen
beim Geschäftshaus New York in der Summe geringfügig unter der Prospektprognose. Der Barüberschuss
zur Verteilung ist mit $ 32,3 Mio. budgetiert. Unter Einbeziehung der in Vorjahren gebildeten Liquiditätsreserve kann somit auch für 2008 der höhere Barüberschuss von 8,75% für classic-Anteile und 8,00% für
kompakt-Anteile verteilt werden. Nach Ausschüttung an die Komplementärin ist zum Jahresende 2008 eine
nach wie vor großzügige Liquiditätsreserve von dann $ 21,9 Mio. budgetiert.
Sekundärmarkt
In allen JAMESTOWN-Fonds betreut JAMESTOWN den Sekundärmarkt, in dem Kauf- und Verkaufsinteressenten
für Gesellschaftsanteile zusammengeführt werden. Während Kauf- und Verkaufsinteressenten den Marktpreis bestimmen, sieht JAMESTOWN seine Aufgabe als Mittler, damit Umsätze tatsächlich herbeigeführt werden. In 2007 wurden bislang Wiederverkäufe zwischen JAMESTOWN 25 Gesellschaftern über insgesamt
$5.032.969 auf der Basis von 110% bis 140% für Verkäufer und 120% bis 150% für Käufer abgewickelt. Der
Nominalwert der Anteile beträgt seit dem 01.06.2006 $ 0,89 pro Anteil.
Der von Kauf- und Verkaufsinteressenten bestimmte Marktpreis hängt von deren Angebot und Nachfrage
ab. Derzeit können Verkäufer 125% des Nominalwertes erzielen. Für Käufer bedeutet dies einen Preis von
135%. Bei einer classic-Ausschüttung von 8,75% realisiert der Käufer somit 6,48% auf diesen Kaufpreis.
Interessenten wenden sich telefonisch an Herrn Martin Jonas (Tel. 0221 / 30 98-126) oder Frau Petra Queins
(Tel. 0221 / 30 98-124).
Inzwischen wurde auch unsere ausführliche Leistungsbilanz für alle JAMESTOWN-Fonds zum 01.01.2007
fertiggestellt. Auf Anfrage senden wir Ihnen gerne ein Exemplar zu.
Die nächste Gesellschafterinformation werden Sie voraussichtlich zum 31.05.2008 zusammen mit dem Barüberschuss für das Wirtschaftsjahr 2007 erhalten.
Mit freundlichem Gruß
JAMESTOWN 25
durch: JAMESTOWN 25 Investment Services, L.P.
Dr. Huf
i.A. Dr. Gerber