An die Gesellschafterinnen und Gesellschafter der JAMESTOWN

JT25-GesellschaftRS 12/05
13.12.2005 12:37 Uhr
Seite 1
5
Ablage im Kundenordner unter ”Gesellschafterrundschreiben”
JAMESTOWN fuenfundzwanzig L.P. & Co. KG
Marienburger Str. 17 · 50968 Köln
An die
Gesellschafterinnen und Gesellschafter der
JAMESTOWN fuenfundzwanzig L.P. & Co. KG
(“JAMESTOWN 25”)
Köln, 15.12.2005
Gesellschafterinformation / Jahresbericht 2005
Der Inhalt in Kürze:
Für die vier Investitionsobjekte des Fonds ist das Geschäftsjahr 2005
sehr unterschiedlich verlaufen. Im New Yorker Gebäude konnte mit
dem bekannten Internet-Unternehmen Google ein 15-jähriger Mietvertrag über 10% der Flächen abgeschlossen werden. Dieser wichtige
Vermietungserfolg führt zur Vollvermietung des größten Fondsobjekts.
Die Hurrikans „Katrina“ und „Wilma“ haben das Ritz-Carlton Hotel in
Miami nicht verschont. Wegen der noch ungewissen Höhe der Schadensregulierung durch die Versicherung wird für 2005 kein Barüberschuss aus diesem Objekt zugrunde gelegt. Im Investitionsobjekt in
San Francisco führt ein erfolgreicher Mieterwechsel in zwei Geschossen zu einer Ersparnis von $ 1,15 Mio. Das Bürogebäude in Atlanta entwickelt sich prospektgemäß.
Die Stärken der Risikodiversifizierung des Fonds kommen in diesem Jahr
besonders zum Tragen: Auf Fondsebene ist für 2005 ein prospektgemäßer Barüberschuss für classic-Anteile von 7,25% und für kompakt-Anteile
von 6,5% für die Anleger zu erwarten, der zum 31.05.2006 entweder
ausgezahlt oder zum Zukauf weiterer Anteile gemäß Wiederanlageplan
verwandt wird.
JAMESTOWN 25 Kerndaten:
Emission: 04 bis 06/2004 an rd. 14.000 Anleger
classic-Anteile: ab $ 30.000 Beteiligung
kompakt-Anteile: $ 10.000 bis $ 20.000 Beteiligung
Eigenkapital: $ 431,2 Mio., davon ca. 83% classic
Barüberschuss:
7,25% prognostiziert für classic
6,50% prognostiziert für kompakt
Anlagedauer: 7 bis 12 Jahre
Verkehrswert der Anteile: 100% der Nominaleinlage
Investitionsobjekte:
Immobilien und Standorte
Barüberschuss für 2005 zum 31.05.2006:
JAMESTOWN 25 classic Anteile 7,25%
JAMESTOWN 25 kompakt Anteile 6,50%
Ritz-Carlton Hotel:
Wegen Hurrikans in 2005 kein
Barüberschuss zugrunde gelegt
Vollvermietung in den drei
Geschäftshäusern
Geschäftshaus New York: Bedeutender
15-Jahres-Mietvertrag mit Google
Geschäftshaus Pacific Place:
Erfolgreicher Mieterwechsel
führt zu $ 1,15 Mio. Ersparnis
IBM Bürogebäude Atlanta:
Prospektgemäßer Verlauf
Barüberschuss 2006 ebenfalls mit
7,25% bzw. 6,50% budgetiert
Nächster Bericht zum 31.05.2006
Rückgaberecht: Bei persönlichen Notfällen zu 95% des
Verkehrswertes (s. Prospekt)
Einnahmensicherheit: 78% der Mietflächen (ohne
Hotel in Miami, da dort kein Mietvertrag) vermietet bis
2013 und länger; breite Mieterstreuung des Gesamtfonds; JAMESTOWN 25 Vorzugsstellung bei Investitionsobjekten in New York und Miami hinsichtlich Ausschüttung und Verkaufserlös, d.h. das JAMESTOWN 25 Eigenkapital wird vorrangig bedient.
Fremdmittel: $ 603,65 Mio., Festzinsen 5,26% bis
5,70% bis 2014, Hotel Miami 6,71% bis 2008; Tilgung
$ 74,5 Mio. bis Ende 2013 prospektiert
Fondsmittel
Geschäftshaus 111 Eighth Avenue*
Chelsea/Midtown South, New York
Geschäftshaus Pacific Place
801 Market Street, San Francisco
$ 586,90 Mio. bzw. 57%
IBM Bürogebäude
4111 Northside Parkway, Atlanta
Ritz-Carlton Hotel**
455 Grand Bay Drive, Key Biscayne, Miami
$ 141,50 Mio. bzw. 14%
qm/Nutzung
$ 199,10 Mio. bzw. 19%
$ 107,35 Mio. bzw. 10%
$ 1.034,85 Mio. bzw. 100%
Fertigstellung
259.605
Büro, Telekomm
39.968
Einzelhandel,
Büro, Hotel
72.899
Büro
47.441
(422 Zimmer)
1932
1907/1981
1978/1987
2001
419.917
* JAMESTOWN 25 gehört eine 70%-ige Beteiligung, bei "qm" sind 100% der Fläche ausgewiesen
** JAMESTOWN 25 gehört eine 60%-ige Beteiligung, bei "qm" sind 100% der Fläche ausgewiesen
Telefon (02 21) 30 98- 0 · Telefax (02 21) 30 98-1 00 · Internet: www.jamestown.de · E-mail: [email protected]
Sitz der Gesellschaft: Marienburger Str. 17 · 50968 Köln · HRB 21854 · Komplementärin: JAMESTOWN 25 Investment Services, L.P.
JT25-GesellschaftRS 12/05
13.12.2005 12:37 Uhr
Seite 2
Auch für das Wirtschaftsjahr 2006 sind Barüberschüsse von 7,25% für classic-Anteile bzw. 6,5% für kompakt-Anteile
budgetiert. Aufgrund der Konjunktur- und Standortentwicklungen werden die Zukunftsaussichten des Fonds positiv
eingeschätzt.
Situation auf dem Immobilienmarkt in den USA
Die US-amerikanische Wirtschaft hat sich in den vergangenen Monaten robuster gezeigt als von den meisten
Beobachtern erwartet. Das für 2005 erwartete Wirtschaftswachstum von 3,3%, die geringe Arbeitslosenquote von 5,1% und das demographische Wachstum sind gute Rahmenbedingungen. Auf der anderen Seite
können steigende Öl- und Rohstoffpreise, die negative Sparquote und stagnierende Reallöhne negative Auswirkungen auf den privaten Konsum der Verbraucher und auf den Arbeitsmarkt haben. Mit einer behutsamen
Steuerung der Zinspolitik durch die US-Notenbank ist es jedoch auch in der Vergangenheit gelungen, den
Inflationsängsten zu begegnen und den Motor der US-amerikanischen Konjunktur am Laufen zu halten.
Das niedrige Zinsniveau auf den Kapitalmärkten und das veränderte Investitionsverhalten von großen institutionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds, die den Anteil von Immobilien in ihrem Portfolio
stärker gewichten, haben für große Nachfrage und Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt gesorgt. Auch
die Vermietungssituation hat sich verbessert. Im 3. Quartal 2005 lagen die Leerstandsraten in den USA für
Büroflächen durchschnittlich bei 14,4%. In den für JAMESTOWN 25 relevanten Standorten Midtown South in
New York, San Francisco und Atlanta waren in den vergangenen Monaten ein steigendes Mietniveau und rückläufige Leerstandsraten bei Büroimmobilien zu beobachten. Auch die Hotelbranche in den USA konnte eine
positive Entwicklung verzeichnen. Die durchschnittlichen Belegungsraten und Zimmerpreise sind gegenüber
2004 weiter angestiegen und die Branche ist für die Zukunft optimistisch.
Geschäftshaus 111 Eighth Avenue in New York
Die Vermietungssituation bei dem mit einem Anteil von 57% größten Investitionsobjekt entwickelt sich sehr
gut. Vor wenigen Wochen konnte mit dem bekannten Internet-Unternehmen Google ein bedeutsamer Mietvertrag über rd. 26.372 qm (rd. 10,2% der Gebäudeflächen) bis 2021 unterzeichnet werden. Die Mietzahlungen
beginnen im November 2006, für 25% der Mietflächen im März 2008. Der Erfolg zeigt sich insbesondere
dadurch, dass über die Laufzeit von 15 Jahren insgesamt rd. $ 43,6 Mio. höhere Mieten als in der Prospektprognose erzielt werden. Für diese Flächen wird ein außerordentlicher Vermietungsaufwand von rd. $ 30 Mio.
erforderlich, der von der Objektgesellschaft fremdfinanziert wird. Dieser höheren Fremdfinanzierung steht
eine erhebliche Wertsteigerung durch den Google-Mietvertrag gegenüber. Die Finanzierungskosten werden
aus den erzielten Mehreinnahmen getragen.
Abgesehen vom Google-Mietvertrag konnte in 2005 die Anschluss- bzw. Neuvermietung von rd. 17.442 qm
Büro- und Telekommunikationsflächen meist für eine Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen werden. Somit
ist das Objekt mit 99,6% praktisch voll vermietet - gegenüber 87% zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe
im März 2004. Bis Ende 2012 laufen Mietverträge für insgesamt nur 11% der Mietflächen aus, so dass für
diese Jahre eine stabile Vermietungssituation besteht. In 2004 und 2005 wurden gegenüber der Prospektprognose geringere Barüberschüsse erzielt, die im Wesentlichen zu Lasten des Joint-Venture-Partners gehen.
Pacific Place in San Francisco
Die im Juni 2005 freigewordene Bürofläche über 978 qm konnte bis Oktober 2010 vermietet werden, ferner
eine kleinere Bürofläche von 273 qm auf kurzfristiger Basis. Die Vermietungskosten von rd. $ 370.000 wurden
aus der im JAMESTOWN 25 Investitionsplan gebildeten Barrücklage von $ 2,3 Mio. entnommen. Der Vermietungsstand beträgt 100%. Für die Folgejahre besteht weitgehend Einnahmensicherheit, da keine größeren Mietverträge auslaufen.
Zur Erinnerung: Die JAMESTOWN 25 Vorzugsstellung 111 Eighth Avenue beim jährlichen Barüberschuss
An 111 Eighth Avenue ist der Verkäufer als Joint-Venture-Partner mit einem Anteil von 30% beteiligt. Die Vorzugsstellung
bewirkt, dass bei positiven bzw. negativen Ergebnisabweichungen zunächst der Joint-Venture-Partner begünstigt bzw. belastet wird. Dies führt zu einer höheren Stabilität im Vergleich zum Alleinerwerb der Immobilie. Gemäß Vorzugsstellung erhält
JAMESTOWN 25 den nach Kapitaldienst verfügbaren Jahresüberschuss bis zu $ 17,7 Mio. vollständig. Der hiernach bis zu
$ 11,8 Mio. verfügbare Barüberschuss, also die „nachrangige Ausschüttung“, entfällt zu 25% auf JAMESTOWN 25 und zu 75%
auf den Joint-Venture-Partner. Die Vorzugsausschüttung von $ 17,7 Mio. gilt kumulativ, d.h. sollte in einem Jahr nicht der
gesamte Betrag an JAMESTOWN 25 ausgezahlt werden können, wird der Restbetrag aus dem Barüberschuss der folgenden
Jahre ausgeglichen, bevor die nachrangige Ausschüttung bedient werden kann. (Weitere Details s. Prospekt, Seite 24.) Eine
ähnliche Vorzugsstellung genießt JAMESTOWN 25 beim Ritz-Carlton Hotel in Key Biscayne, Miami (s. Prospekt, Seite 53/54).
JT25-GesellschaftRS 12/05
13.12.2005 12:37 Uhr
Seite 3
JAMESTOWN hat den Mieter ICON kürzlich aus seinem Vertrag für die Flächen im 8. und 9. Geschoss vorzeitig
entlassen und hat diese Flächen vollständig an den Mieter Macy’s langfristig bis Februar 2015 vermietet. Die
von ICON geleistete Abstandszahlung und rd. $ 780.000 aus der Barrücklage decken sämtliche Kosten dieses
Mieterwechsels und stellen die für diese Flächen bis 2015 prospektierten Mieteinnahmen sicher. Die insbesondere wegen der Bonitätsschwäche von ICON im Investitionsplan gebildete Barrücklage (s. Prospekt, S. 27)
ist nach diesem Mieterwechsel hinfällig. Hierdurch entsteht erfreulicherweise eine Ersparnis von $ 1,15 Mio.,
die das Objektergebnis in 2005 verbessert.
IBM-Bürogebäude in Atlanta
Das Investitionsobjekt in Atlanta entwickelt sich auch in 2005 prognosegemäß. Ab kommendem Januar setzt
die geplante Tilgung der Langfristfinanzierung ein, die sich in 2006 auf rd. $ 1,2 Mio. belaufen wird. Vor dem
Hintergrund des bis 2014 abgeschlossenen Nettomietvertrages mit IBM für 100% der Mietflächen sind weder
in 2005 noch in den Folgejahren nennenswerte Veränderungen gegenüber der Prospektprognose zu erwarten.
Investitionsobjekt Hotel Key Biscayne, Miami
Das mit einem Anteil von 10% kleinste Investitionsobjekt, das Ritz-Carlton Hotel Key Biscayne, Miami, wurde
von den beiden schweren Hurrikans „Katrina“ und „Wilma“, die 2005 im Südosten der USA zum Teil verheerende Schäden anrichteten, nicht verschont. Wenngleich das Hotelgebäude keine nennenswerten Sachschäden zu verzeichnen hat, wurden die Außenanlagen (Tennisplätze, Strandbar, Pools und Grünflächen) völlig
zerstört und mussten erneuert werden. Während und nach den Wirbelstürmen war das Hotel zeitweise
geschlossen. Darüber hinaus wurden zwischen Juli und Oktober zahlreiche Zimmerreservierungen storniert,
so dass hieraus erhebliche Einnahmenausfälle zu verzeichnen sind. Insgesamt beläuft sich der Schaden durch
die beiden Hurrikans auf voraussichtlich über $ 5 Mio. Das Hotel ist durch eine Gebäudesach- und Betriebsausfallversicherung versichert. Die Regulierung der Sachschäden ist unstrittig, es ist jedoch unklar, wann und
JAMESTOWN 25 insgesamt
(alle Angaben in Tsd. $)
Prospekt- Ergebnis
prognose
Jahr
2004*
1. Barüberschuss Investitionsobjekte
1.1. Investitionsobjekt New York
16.689
abzüglich Anteil
Joint-Venture-Partner
-1.496
= Anteil JAMESTOWN 25
15.193
+/-
2004
Prospektprognose
erwartet
für
2005*
2005
+/-
Budget
für
2006
14.674
-2.015
22.560
21.289
-1.271
24.183
0
14.674
1.496
-519
-3.645
18.915
-2.691
18.597
954
-318
-4.862
19.321
1.2. Investitionsobjekt San Francisco 5.085
5.484
399
6.921
8.011** 1.090
6.249
1.3. Investitionsobjekt Atlanta
5.855
5.855
0
5.861
5.861
0
4.680
1.4. Investitionsobjekt Hotel Miami
1.973
1.771
-202
4.150
0
-4.150
3.433
28.106
27.784
-322
35.848
32.469
-3.378
33.683
760
438
-322
1.053
1.207***
27.346****
0
31.262
31.262****
0
31.262****
7,25%
6,50%
0
0
7,25%
6,50%
7,25%
6,50%
0
0
7,25%
6,50%
0
0
0
0
3.533
3.533
0
0
-3.533
-3.533
1.287
1.287
1.5. Gesamt zur Verteilung
2.
Barüberschuss Komplementärin
3.
Barüberschuss Anleger
27.346
bezogen auf $ 431,2 Mio. Einlage,
entspricht
Barüberschuss classic
7,25%
Barüberschuss kompakt
6,50%
4.
*
Liquiditätssaldo
Liquiditätssaldo kumuliert
0
0
155
1.134***
Prospektprognose siehe Dokumentationsteil (S. 2-5) des Emissionsprospektes; für 2004 waren im Prospekt
zur besseren Vergleichbarkeit mit Folgejahren zwölf Monate berücksichtigt. Da die Ankäufe in New York am
04.03.2004 und in San Francisco am 26.02.2004 stattfanden, erfolgte in der Tabelle für die Prospektprognose
2004 eine zeitanteilige Anpassung, die einen Vergleich mit den für 2004 erzielten Werten ermöglicht.
** einschließlich $ 1,15 Mio. aufgelöste Barreserve aus Objektgesellschaft Pacific Place
*** einschließlich nachgeholter Anspruch aus 2004 und 2005
**** einschließlich 7,25% Zinsaufwand für noch nicht eingezahlte Eigenkapitalbeiträge
JT25-GesellschaftRS 12/05
13.12.2005 12:37 Uhr
Seite 4
in welcher Höhe der Betriebsausfallschaden ersetzt wird. Daher kann der Ergebnisbeitrag für 2005 derzeit
nicht verlässlich bestimmt werden. Vorsichtshalber wird deshalb für das Geschäftsjahr 2005 kein Barüberschuss aus dem Investitionsobjekt zugrunde gelegt.
Die im Prospekt beschriebene Erweiterung des Tagungs- und Veranstaltungsbereichs hat bislang nicht stattgefunden. Derzeit ist nicht absehbar, ob und wann mit den entsprechenden Genehmigungen zu rechnen ist.
Bis zur Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs durch die beiden Hurrikans hatte sich das Hotel mit einer
Belegungsrate von 74,9% und einem durchschnittlichen Zimmerpreis von $ 339 deutlich besser als prospektiert entwickelt. Das Luxushotel genießt darüber hinaus einen exzellenten Ruf und wurde erstmals im
November 2005 als einziges Hotel in Miami mit dem prestigeträchtigen „Five Diamond Award“ ausgezeichnet.
Das Hotelmanagement geht davon aus, an die Vorjahreszahlen anknüpfen zu können. Für 2006 ist daher eine
Belegungsrate von 73,7% und ein durchschnittlicher Zimmerpreis von $ 352 budgetiert.
Entwicklung auf Fondsebene
Für das Geschäftsjahr 2004 wurde ein Barüberschuss zur Verteilung von $ 27,784 Mio. (Zeile 1.5. in Tabelle)
erzielt. Der prospektgemäße Barüberschuss von $ 27,346 Mio. bzw. 7,25% für classic-Anteile und 6,5% für kompaktAnteile wurde am 31.05.2005 an die Anleger ausgeschüttet oder für den Wiederanlageplan verwandt. Die Komplementärin hat ihren Anspruch in 2004 nur teilweise erhalten und wird den Restbetrag vertragsgemäß in Folgejahren nachholen.
In 2005 wird auf Fondsebene ein Barüberschuss zur Verteilung von $ 32,469 Mio. erwartet. Dies erlaubt einen für
2005 prospektgemäßen Barüberschuss für die Anleger in Höhe von 7,25% für classic-Anteile und 6,5% für kompaktAnteile. Für die Komplementärin ist neben der Ausschüttung für 2005 eine teilweise Nachholung des Anspruchs
aus 2004 vorgesehen, der Restanspruch wird nach 2006 vorgetragen. Aufgrund des fehlenden Ergebnisbeitrags aus dem Investitionsobjekt Miami ist der Aufbau einer Liquiditätsreserve erst für 2006 budgetiert.
In der letzen Spalte der Tabelle sind die Budgetzahlen für das Geschäftsjahr 2006 dargestellt. Während die
budgetierten Barüberschüsse für die Investitionsobjekte in New York und Miami unter der Prospektprognose
liegen, ist der Budgetansatz für das Objekt San Francisco geringfügig höher. Für das Investitionsobjekt Atlanta
wird ein prospektgemäßer Barüberschuss budgetiert. Hiernach ergibt sich ein Barüberschuss zur Verteilung
in Höhe von $ 33,683 Mio., der wiederum die prospektgemäße Ausschüttung von $ 31,262 Mio. bzw. 7,25%
für classic-Anteile und 6,5% für kompakt-Anteile an die Anleger ermöglicht. Neben der Ausschüttung an die Komplementärin, die die vollständige Nachholung ihrer Ansprüche aus 2004 und 2005 berücksichtigt, werden
zudem $ 1,287 Mio. als Zuführung zur Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft budgetiert.
Sekundärmarkt
In allen JAMESTOWN-Fonds betreuen wir den Sekundärmarkt, in dem wir Kauf- und Verkaufsinteressenten für
Gesellschaftsanteile zusammenführen. Während Kauf- und Verkaufsinteressenten den Marktpreis bestimmen,
sehen wir unsere Aufgabe als Mittler, damit Umsätze tatsächlich herbeigeführt werden. In 2005 wurden bislang
Wiederverkäufe zwischen JAMESTOWN 25 Gesellschaftern über insgesamt $ 1.185.000 meist auf der Basis von
95% für Verkäufer und 105% für Käufer abgewickelt. Da der Fonds weitere Anteile für den Wiederanlageplan
ankaufen möchte, können Verkaufsinteressenten ihre Anteile kurzfristig auf der Basis von 95% zurückgeben.
Interessenten wenden sich bitte telefonisch an Herrn Martin Jonas (Tel. 0221 / 30 98-126) oder Frau Petra
Queins (Tel. 0221 / 30 98-124).
Inzwischen wurde auch unsere ausführliche Leistungsbilanz für alle JAMESTOWN-Fonds zum 01.01.2005
fertiggestellt. Auf Anfrage senden wir Ihnen gerne ein Exemplar zu.
Voraussichtlich werden Sie zum 31.05.2006 die nächste Gesellschafterinformation zusammen mit dem Barüberschuss für das Jahr 2005 erhalten.
Mit freundlichem Gruß
JAMESTOWN 25
durch: JAMESTOWN 25 Investment Services, L.P.
Dr. Huf
i. A. Dr. Gerber