O Imposto de Renda e o aluguel de partes comuns

Informativo do Schneider Advogados Associados - Ano 2 - Nº 08 - Maio/Junho 2008
Rendimentos tributáveis
recebidos pelos condomínios
Já não é novidade que a gestão
O Imposto de Renda e o
aluguel de partes comuns
condominial vem exigindo cada vez
mais profissionalismo e atenção
n.º 2, que: “dispõe sobre o tratamen-
daqueles que se envolvem com ela.
to tributário dos rendimentos decor-
Mais uma prova desta importância
rentes de locação de partes comuns
foi trazida pelo Ato Declaratório
de condomínio edilício, desta forma:
Interpretativo n.º 2 de 2007, da
Artigo único. Na hipótese de locação de
Secretária da Receita Federal.
partes comuns de condomínio edilício,
Essa nova imposição aos
será observado: I - os rendimentos de-
proprietários, por conseqüência,
correntes serão considerados auferidos
também obrigou os condomínios
pelos condôminos na proporção da par-
a adequarem suas respectivas
cela que for atribuída a cada um, ainda
gestões de contas visando fornecer
que tais rendimentos sejam utilizados
as informações a serem declaradas
O Imposto de Renda tem como ob-
na composição do fundo de receitas do
pelos seus condôminos.
jetivo a realização dos ideais de justiça
condomínio, na redução da contribui-
Essa novidade fez com que a
fiscal, segundo a qual os cidadãos de-
ção condominial ou para qualquer ou-
Declaração de Imposto de Renda de
vem contribuir para as despesas públi-
tro fim; II - o condômino estará sujeito
Pessoas Físicas de 2008 (referente ao
cas na proporção dos seus rendimentos.
ao cumprimento de todas as exigências
exercício de 2007) fosse a primeira
O condomínio não possui personalidade
tributárias cabíveis, relativamente aos tri-
vez em que os condôminos tivessem
jurídica, mas pode firmar contratos, res-
butos administrados pela Receita Fede-
que declarar as receitas oriundas de
ponder judicialmente etc. Assim, os ren-
ral, especialmente às normas contidas na
receitas auferidas pelo condomínio
dimentos decorrentes dos contratos de
legislação do IR referentes à tributação
na locação de partes comuns.
locação com terceiros deverão ser decla-
de rendimentos auferidos com a locação
Condomínios e suas administradoras
rados à Receita, tais como: aluguéis das
de imóveis”. Mesmo que a renda des-
devem estar atentos e preparados
empenas laterais para propaganda, colo-
ses aluguéis seja destinada a um fundo
para cumprir mais esta exigência
cação de antena em terraços etc. Enfim,
de reserva, entende-se que, como estes
que traz conseqüências diretas
tudo o que trouxer renda ao condomínio
valores não teriam sido desembolsados
na declaração de rendimento dos
deverá ser calculado na proporção da
pelos condôminos, eles são somados ao
condôminos.
parcela que for atribuída a cada um dos
patrimônio dos proprietários e, por isso,
Desejamos a todos uma boa leitura.
condôminos e estes deverão oferecer
devem ser declarados e tributados. Sen-
tais valores à tributação em sua declara-
do, desta forma, dever do condomínio
ção anual de ajuste (IRPF).
prestar tal informação aos proprietários.
Giovani Oliveira
Gerente geral do Schneider
Tal entendimento foi consolidado
Advogados Associados
no Ato Declaratório Interpretativo SRF
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Lei n° 11.644: mais cuidados
na admissão de funcionários
Foi sancionada em março passado
sencial, uma vez que tem como objetivo
desde que haja por parte do emprega-
pelo presidente da República a Lei n°
verificar a aptidão clínica do candidato
dor alguns acautelamentos, tais como:
11.644, que, para efeito de contrata-
para o preenchimento da vaga.
autorização do candidato, preservação
ção, proíbe a exigência de comprova-
Outra cautela a ser adotada no ato
da intimidade do candidato mediante a
ção de experiência na mesma função
da contratação refere-se à autorização
não publicidade do resultado dos testes
por mais de seis meses. Tal alteração da
por parte do empregado para efeito
e exames e a prevalência do bom senso
CLT nos faz voltar à discussão sobre as
de realização de descontos salariais.
e razoabilidade durante todo o proces-
cautelas que devem ser adotadas pelos
Isto porque, o art. 462 da CLT deter-
so seletivo.
empregadores quando da contratação
mina que o empregador não poderá
A novidade trazida pela Lei n°
de seus empregados.
efetuar qualquer desconto nos salários
11644, modificando o art. 442 da CLT,
competitivida-
do empregado, salvo quando resultar
se fundamenta no cunho social que
de acentuada e tributação elevada é
de adiantamento, de dispositivos de lei
sempre permeou todo o Direito do Tra-
necessária uma gestão de pessoal ade-
ou contrato de trabalho. Temos assim,
balho. E, neste caso, com o claro obje-
quada, em especial, no que concerne
que os descontos não obrigatórios, tais
tivo de facilitar o acesso ao trabalho, o
à contratação e demissão de empre-
como, seguro de vida, assistência médi-
legislador restringiu ainda mais o poder
gados. Empresas modernas têm criado
ca etc. somente podem ser efetivados
do empregador em selecionar os seus
uma estrutura direcionada à prevenção
mediante a autorização expressa pelo
funcionários. E os empregadores terão
de litígios por meio de uma advocacia
empregado.
mais dificuldades em seus processos
Em
tempos
de
preventiva. E sob o presente enfoque,
Também, no momento da contra-
seletivos para a busca de profissionais
deve o empregador antes de formali-
tação, o empregador não pode prati-
mais qualificados, uma vez que os
zar um contrato de trabalho consultar
car quaisquer atos discriminatórios em
anúncios relativos às vagas de empre-
um profissional habilitado, objetivando
relação a sexo, cor, opção política ou
go não poderão desrespeitar a nova
minimizar os riscos decorrentes da con-
religiosa do candidato. O empregador
lei. O que exigirá, consequentemente,
tratação.
deve, sempre que for realizar entrevis-
um maior empenho por parte de seus
Para se contratar um empregado, o
tas, exercícios e testes que visem ava-
departamentos de recursos humanos.
empregador deve observar uma série de
liar a aptidão técnica, evitar qualquer
Por fim, as responsabilidades decorren-
requisitos previstos em nosso ordena-
tipo de discriminação, sob pena de ser
tes da fase inicial de contratação sempre
mento jurídico, tais como anotação da
obrigado a reparar os eventuais danos
possuíram repercussão direta em toda a
Carteira de Trabalho no prazo de 48hs,
causados. Sabemos que não raro nos
relação empregado/empregador e, uma
conforme o art. 29 da CLT, sob pena de,
deparamos com situações onde o em-
vez adotadas as cautelas mencionadas,
não o fazendo, ser autuado pela Dele-
pregador, por intermédio de entrevistas
certamente acarretarão às partes a se-
gacia Regional do Trabalho e, até mes-
e exercícios de aptidão, ultrapassam os
gurança necessária para o deslinde do
mo, ser compelido a anotá-la por meio
requisitos necessários para o preenchi-
contrato de trabalho.
de ação judicial. Outro aspecto a ser
mento do cargo oferecido, e por tal
observado refere-se à realização de exa-
razão, devemos esclarecer que os refe-
me médico admissional – requisito es-
ridos testes são plenamente aceitáveis,
2
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Inadimplência condominial
Como combatê-la
*Giovani
Oliveira
A expressão condomínio é utilizada
sempre que é
necessário demostrar que
existe um domínio comum, ou seja, que a propriedade é partilhada entre todos os seus
condôminos. Tendo em vista que o
condomínio não visa lucro, o valor da
quota condominial deve corresponder
ao rateio das despesas necessárias à
manutenção e conservação do bem que
é comum a todos.
Esta introdução dá a exata dimensão da importância do regular pagamento da quota condominial, sem
estes recursos o condomínio se torna
inadministrável e o patrimônio comum
é colocado em risco.
Destaca-se que, como as principais
despesas são fixas, precisam ser honradas independente da arrecadação do
mês, toda vez que um condômino deixa
de pagar, a diminuição da arrecadação
deve ser suprida de alguma forma, e
sendo assim, os outros condôminos terminam “pagando a conta”.
Esta situação se tornou mais freqüente e preocupante após 2003 com
a entrada em vigor do Novo Código
Civil, que em seu artigo 1.336, I, § 1º
reduziu a multa por atraso dos 20%
habitualmente cobrados para 2%.
Isto fez com que os condôminos prio-
rizassem o pagamento de outras despesas corriqueiras e que impõem uma
penalização pecuniária superior aos irrisórios 2%, fazendo com que a inadimplência condominial disparasse e os
condomínios tivessem sérios problemas
para administrar seus recursos.
Este é o cenário que atualmente vivemos e, sendo assim, o que devem os
condomínios fazer para minimizar estes
problemas?
Em nossa opinião, esta é mais uma
questão que deve ser tratada com a
profissionalização da atividade, no caso,
a de recuperação de crédito. Para o síndico, ainda que seja dele este dever,
pode ser constrangedor ter que cobrar
um vizinho e, assim, ele deve se afastar
do contato direto e se utilizar de uma
assessoria jurídica especializada que vai
saber como conduzir a questão.
Para esta assistência, o condomínio
deve procurar parceiros jurídicos que tenham experiência de atuação no ramo,
bem como uma estrutura compatível
com a atividade para a qual está sendo
contratado.
Estatisticamente, quanto mais
atrasadas, mais difícil fica de receber a
quota condominial e por isso a nossa
recomendação é que o escritório seja
contratado para atuar já a partir do 31º
dia da inadimplência. Inicialmente devem ser feitas tentativas extrajudiciais
através de cartas e telefonemas para os
condôminos inadimplentes, sendo importante que esta cobrança seja feita de
forma profissional e sem causar qualquer tipo de exposição, discriminação
ou constrangimento aos devedores.
Se bem realizadas, estas cobranças
extrajudiciais possuem um resultado
bastante positivo e de baixo custo para
o condomínio, já que quase 60% dos
casos costumam ser solucionados nesta fase. Importante frisar que a parceria
do síndico é fundamental para o sucesso, pois este deve evitar ao máximo
as concessões, principalmente quando
relacionadas ao recebimento direto
pelo condomínio ou ainda a isenção de
multa, juros ou honorários. Estes procedimentos disseminam o sentimento de
impunidade por parte dos demais condôminos inadimplentes, geram revolta
entre os que cumpriram com suas obrigações e fragilizam a atuação do escritório parceiro.
Não se obtendo êxito nas tentativas descritas, o condomínio também
não deve tardar a buscar judicialmente
este ressarcimento. Muitas vezes somente neste momento é que, sob o risco da penhora do bem e com a atuação
diligente do escritório jurídico contratado, o condômino se “movimenta” no
sentido de pagar o seu débito.
Acreditamos que os condomínios
que seguirem estas sugestões estarão
sendo bem assistidos e verão seus problemas com inadimplência serem drasticamente reduzidos.
*Giovani Oliveira é gerente jurídico do
Schneider Advogados Associados.
3
Diarista em um dia na semana
obtém reconhecimento de
vínculo empregatício
Condomínios têm prazo para
regularizar a rede de esgoto
Lei obriga condomínios a
aceitarem animais domésticos
De acordo com a determinação do
Promulgada e publicada no Diário
Um dia na semana, por mais de
Decreto Estadual n.º 41.310, publicado
Oficial do Município do Rio de Janeiro
27 anos. Uma diarista paranaense
no Diário Oficial do Estado do Rio de
(16/04/08), a Lei Municipal nº 4.785,
trabalhou nessas condições para
Janeiro, no dia 16 de maio de 2008,
que garante a habitação de animais
a mesma pessoa e conseguiu, na
todos os condomínios e edificações
domésticos nas unidades residenciais
Segunda Turma do Tribunal Superior
do estado do Rio de Janeiro terão
e apartamentos de condomínios (Art.
do Trabalho, a manutenção da decisão
um prazo de 60 dias para ligar seus
1º) e ainda condiciona à aprovação
da Justiça do Trabalho da 9ª Região
sistemas de esgoto às redes coletoras
da maioria absoluta do condôminos
(PR), que lhe concedeu o vínculo de
da CEDAE ou da concessionária
qualquer regulamentação que diga
emprego como empregada doméstica.
prestadora de serviços de
respeito à circulação de animais em
Ao apresentar recurso de revista ao
abastecimento de água e esgotamento
áreas comuns (Art. 2º).
Tribunal Superior do Trabalho, a
sanitário. O prazo começa a contar
Embora a lei reflita a posição
empregadora alegou haver afronta à
a partir da notificação emitida pela
majoritária da jurisprudência
Constituição Federal e divergência de
concessionária (Art. 1°).
sobre a questão, verificamos
jurisprudência quanto ao assunto, mas
O decreto também determina que,
que esta apresenta vícios de
não demonstrou suficientemente seus
após o prazo de 60 dias, todas
inconstitucionalidade em seus artigos
argumentos à Segunda Turma, que
as licenças expedidas pelo órgão
1º e 2º, uma vez que somente a
não conheceu do recurso. A Segunda
competente para o funcionamento
União pode legislar sobre Direito Civil.
Turma julgou que não houve afronta
das estações de tratamento de esgoto
De qualquer forma, enquanto não for
aos artigos 3º da CLT e 1º da Lei
existentes estarão automaticamente
declarada inconstitucional, a lei
5.859/72, como alegou a recorrente.
canceladas (Art. 2º). Contudo, caso
obriga todos os condomínios
Houve concordância da Turma quanto
o condomínio não consiga fazer a
residenciais a permitirem a presença
ao entendimento do acórdão regional
conexão à rede de esgoto, o síndico ou
de animais e toda norma interna que
quando afirma que não há necessidade
o responsável pela edificação deverá
não tiver sido aprovada por mais da
de que o trabalho ocorra todos os dias
comunicar tal fato às operadoras dos
metade de todos os proprietários do
da semana, e sim de que seja habitual.
serviços dentro de 60 dias (Art. 3º).
condomínio (não só os presentes em
Para o Tribunal Regional do Trabalho
Todos os condomínios ou edificações
Assembléia) é de validade discutível
da 9ª Região, “trabalhar um dia por
que descumprirem o decreto estarão
frente à nova lei.
semana em todas as semanas durante
sujeitos às sanções administrativas
27 anos é, sem dúvida, prova de
derivadas de condutas lesivas ao meio
Informe Jurídico na Internet
continuidade”.
ambiente, que, no âmbito do estado
Acesse a versão eletrônica deste
(RR-18756/2003-002-09-00.0)
do Rio de Janeiro, podem chegar a
informativo e outras informações
Fonte: Assessoria de Comunicação Social
do Tribunal Superior do Trabalho
milhões de reais (Lei Estadual n.º 3.467
inéditas pelo endereço
de 2000).
www.schneiderassociados.com.br.
Conselho editorial:
Giovani Oliveira, Gerson Ribeiro e
André Junqueira.
Jornalista Responsável:
Cintia Laport (MTB: 21598)
Diagramação: Guilherme Parmera
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