TRX Edifícios Corporativos XTED11

TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I – TRXL11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL – 2º TRIMESTRE DE 2013
TRX Edifícios Corporativos
XTED11 - FII
Relatório Trimestral
2º Trimestre de 2013
1
ÍNDICE
TRX Edifícios Corporativos
XTED11 - FII
Relatório Trimestral
2º Trimestre de 2013
DADOS DO FUNDO
3
RENTABILIDADE
8
OBJETIVO
3
LIQUIDEZ
8
PÚBLICO-ALVO
3
PREVISÃO DOS DIVIDENDOS
9
TRIBUTAÇÃO
3
CARTEIRA DE INVESTIMENTOS
9
PORTFOLIO IMOBILIÁRIO
3
CARTEIRA IMOBILIÁRIA
10
LINHA DO TEMPO
6
CONTRATOS DE LOCAÇÃO
10
SITUAÇÃO DE PAGAMENTOS
6
COMPARATIVO DE RENTABILIDADE
11
REGULARIDADE DO IMÓVEL
6
COMPARATIVO DE DESEMPENHO DE FII
11
PRINCIPAIS EVENTOS DO TRIMESTRE
7
ANEXO 1 – FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS
(Previsto 12 meses)
12
ANEXO 2 – SENSIBILIDADE - STRESS TEST
13
ANEXO 3 – COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES
14
“Este Relatório destina-se exclusivamente à pessoa ou entidade a
quem foi endereçado e contém dados, imagens e informações estritamente confidenciais, protegidos nos termos da Lei, sendo terminantemente proibida a divulgação, reprodução, distribuição, cessão ou
venda, total ou parcial, do mesmo”.
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3
DADOS DO FUNDO
TRX Edifícios Corporativos
XTED11 - FII
Relatório Trimestral
2º Trimestre de 2013
DATA DE INÍCIO:
07/11/2012
CÓDIGO BOVESPA:
XTED11
PRAZO:
Indeterminado
QUANTIDADE DE COTAS:
1.467.000 Cotas
PATRIMÔNIO LÍQUIDO:
R$ 139.935.759,82*
NÚMERO DE COTISTAS:
7.539 cotistas
VALOR INICIAL DA COTA:
R$ 100,00
TIPO DE CONDOMÍNIO:
Fechado
PÚBLICO ALVO:
Investidores em geral
CNPJ:
15.006.267/0001-63
(*) Patrimônio Líquido atualizado em 30.06.2013
OBJETIVO
PÚBLICO-ALVO
Aquisição de edifícios e empreendimentos corporativos já
construídos, com o intuito de auferir renda decorrente do recebimento de receitas de locação dos imóveis e, ocasionalmente, da alienação dos ativos imobiliários, ou dos direitos
creditórios vinculados ou decorrentes dos ativos imobiliários.
O TRX Edifícios Corporativos - XTED11 é destinado a pessoas
físicas, jurídicas, fundos de investimento e investidores institucionais, residentes no Brasil e no exterior, que tenham por
objetivo obter rendimento mensal de longo prazo.
TRIBUTAÇÃO
Os rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas pessoas físicas que detenham menos de 10% das cotas são isentos de Imposto de Renda, caso as cotas sejam admitidas à
negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, e desde que o fundo conte com no
mínimo 50 (cinquenta) cotistas.
Os eventuais ganhos provenientes da venda de cotas são tributados, para pessoa física, em 20%. Para mais informações,
consulte o regulamento.
PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO
A carteira imobiliária do XTED11 é composta de dois edifícios
corporativos já construídos, locados para inquilinos com excelente avaliação de risco de crédito, por meio de contratos de
longo prazo. As principais características dos dois ativos que
compõem o portfólio são:
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
CUSTÓDIA / GESTÃO
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA:
1,28 % a.a. sobre o
Patrimônio Líquido do
fundo*
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013
4
PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO
O IMÓVEL
Edifício inaugurado em 2007, considerado referência no município de Macaé, no Rio de Janeiro. Foram investidos cerca de R$ 7 milhões
para que o imóvel pudesse ser adaptado ao
padrão exigido pela Petrobrás. O empreendimento está localizado em ponto estratégico
da cidade, próximo à rótula, na praia Campista, em um terreno de 1.600 m², com área total
construída de 12.462,49 m².
É composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem
com 154 vagas e andar térreo com pé direito
duplo no foyer. Há, ainda, um centro de negócios e um auditório com capacidade para 50
pessoas no mezanino, seis pavimentos com
cinco salas por andar e cobertura composta
por quatro salas com terraço privativo.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
DO EMPREENDIMENTO
CARACTERÍSTICAS DO
CONTRATO DE ALUGUEL
SETOR DE ATUAÇÃO
Exploração de Petróleo
TIPO
Aquisição
LOCALIZAÇÃO
Macaé/ RJ
PRAZO
10 anos
PERFIL DO IMÓVEL
Sede Administrativa
INÍCIO
08/06/2007
ÁREA DO TERRENO
1.600 m2
DATA DE PAGAMENTO
5º dia útil
ÁREA DO EDIFÍCIO
12.462,49 m2
ÍNDICE DE REAJUSTE
IGPM
ÁREA BRUTA LOCÁVEL
6.570,33 m2
SEGURO PATRIMONIAL
Mapfre Seguros
VALOR DO ALGUEL
R$ 559.634,94
GARANTIA
Não há
VALOR DO IMÓVEL
R$ 66.092.000,00
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5
PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO
O IMÓVEL
Inaugurado em 1991, próximo à Avenida das
Nações Unidas e à estação de Metro Santo
Amaro, o edifício passou por um retrofit completo para adequação de suas características e consequente relocação a patamares de
mercado, no ano de 2011.
Em um terreno de 4.069 m², com área total
construída de 9.011 m² e área bruta locável de
6.800 m², o edifício conta com seis pavimentos, além da cobertura, e 164 vagas de estacionamento.
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
DO EMPREENDIMENTO
CARACTERÍSTICAS DO
CONTRATO DE ALUGUEL
SETOR DE ATUAÇÃO
Automobilístico
TIPO
Aquisição
LOCALIZAÇÃO
São Paulo/ SP
PRAZO
10 anos
PERFIL DO IMÓVEL
Sede Administrativa
INÍCIO
Dia 5 de cadas mês
ÁREA DO TERRENO
4.069,00 m2
DATA DE PAGAMENTO
1º dia útil
ÁREA DO EDIFÍCIO
9.011,00 m2
ÍNDICE DE REAJUSTE
IGPM
ÁREA BRUTA LOCÁVEL
6.800,00 m2
SEGURO PATRIMONIAL
Allianz Seguros
VALOR DO ALGUEL
R$ 309.500,88
GARANTIA
Fiador Gefco
VALOR DO IMÓVEL
R$ 37.210.000,00
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6
LINHA DO TEMPO
Início
do fundo
Aquisição
Amortização
das cotas
referente
ao valor
do imóvel
Novembro 2012
Novembro 2012
Junho 2013
2010
2013
SITUAÇÃO DE PAGAMENTOS
REGULARIDADE DO IMÓVEL
Aluguel
Petrobrás
Peugeot
Abril/13
05/04/2013
05/04/2013
Maio/13
07/05/2013
03/05/2013
Junho/13
07/06/2013
05/06/2013
Auto de Regularização (Habite-se)
IPTU
Licença do Corpo de Bombeiros
Seguro do Imóvel
Petrobrás
Peugeot
06/01/2009
04/07/1991
OK
OK
30/11/2006
30/03/2012
R$ 64,080,000.00
R$ 42,506,545.60
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7
PRINCIPAIS EVENTOS DO TRIMESTRE
As assinaturas dos instrumentos contratuais entre o TRX Edifícios Corporativos - XTED11 e a Itambé, referentes à aquisição e locação do Imóvel Itambé, não foram formalizadas apesar dos esforços da TRX Gestora para finalizar o negócio até
o final de maio. Em abril, a Itambé informou a TRX que a venda do Imóvel Itambé só seria concretizada após a aprovação,
pelo Conselho Administrativo da Defesa Econômica - CADE,
da Joint Venture realizada entre a Itambé Alimentos S.A. e a
Vigor Alimentos S.A..
A amortização foi de, aproximadamente, R$ 33.227.550,00
(trinta e três milhões, duzentos e vinte e sete mil, quinhentos
e cinquenta reais), realizada de forma pro rata, na proporção
da quantidade de cotas de emissão do Fundo detidas por cada
um dos cotistas.
O pagamento da amortização ocorreu no dia 12 de julho de 2013, juntamente com o pagamento dos rendimentos mensais, no montante de R$ 22,65 (vinte e dois reais e
sessenta e cinco centavos) por cota, com base na posição
Por entender que a aprovação do CADE requer um prazo lon- dos cotistas de 28 de junho de 2013.
go, o que prejudicaria, temporariamente, os cotistas do Fundo, a TRX Gestora e o Citi Administrador comunicaram con- A amortização aconteceu no valor da Cota Patrimonial do
juntamente a Itambé que o imóvel não seria mais adquirido Fundo, que era de R$ 95,39 (noventa e cinco reais e trinta
pelo Fundo caso as assinaturas não fossem formalizadas até e nove centavos) no dia 28 de junho de 2013 e, com o reajuste,
o final de maio, o que de fato não aconteceu.
passou a ser no montante de R$ 72,74 (setenta e dois reais
e setenta e quatro centavos).
Durante o período de negociação, a TRX analisou outros
empreendimentos com capacidade de substituir o Imó- A TRX continuará analisando e diligenciando outras opções
vel Itambé e preparou um pipeline com 11 imóveis, soman- de investimento para eventuais recursos de liquidez do Fundo
do cerca de R$ 280 milhões, para apresentar na Assem- e futuramente propor aos cotistas novas emissões para um
bleia Geral de Cotistas do Fundo, para deliberação pela novo ciclo de aquisição de ativos.
aquisição de outro imóvel ou pela amortização das
cotas referentes ao valor do Imóvel Itambé.
A maioria dos cotistas presentes deliberaram, no dia
24 de junho de 2013, na Assembleia Geral Ordinária
e Extraordinária de Cotistas do Fundo, pela amortização
de cotas referente aos recursos captados na Oferta do Fundo,
não utilizados para a aquisição dos ativos imobiliários.
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013
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RENTABILIDADE
Desde a primeira distribuição de rendimentos em fevereiro de 2013, o fundo acumulou rentabilidade de 4,20% na
distribuição de seus rendimentos advindos dos alugueis. Abaixo, a tabela demonstra a rentabilidade acumulada:
Últimos 12 meses
Dividendos
Var. Preço
das Cotas
R$/Cota
%
FEV / 13
MAR / 13
ABR / 13
MAI / 13
JUN / 13
JUL / 13
Acumulado
0.75
0.74
0.75
0.66
0.66
0.64
4.20
0.66%
0.66%
0.64%
4.20%
0.75%
0.74%
0.75%
R$/Cota
104.30
100.30
101.69
98.90
96.70
90.90
90.90
%
0.00%
-3.84%
1.39%
-2.74%
-2.22%
-6.00%
-9.10%
0.75%
-3.10%
2.14%
-2.08%
-1.56%
-5.36%
-4.90%
Dividendos + Variação
LIQUIDEZ
O Fundo contou com um volume de negociações de R$ 118,3 milhões e um giro de 82%
do total de cotas desde seu início. Abaixo, o gráfico demonstra a liquidez do fundo:
Volume de Cotas Negociados X Preço de Negociação
60,000
R$ 120.00
50,000
R$ 100.00
40,000
R$ 80.00
30,000
R$ 60.00
20,000
R$ 40.00
10,000
R$ 20.00
Novembro / 2012
VOLUME NEGOCIADOS
PREÇO DE NEGOCIAÇÃO
Junho / 2013
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9
PREVISÃO DE DIVIDENDOS
O gráfico abaixo traz uma projeção dos dividendos para os próximos 12 meses do Fundo XTED11, destacando os principais eventos que estão
previstos nos rendimentos. Em anexo, uma tabela com a previsão completa dos rendimentos, que levam em conta os reajustes dos contratos
de locação com base na inflação acumulada e uma estimativa das despesas*.
0.6000
0.5800
0.5600
Reajuste “Imóvel
Petrobrás”
0.5474
Pagamento de Auditoria
dividido em duas parcelas
(abril/14 e maio/14)
Reajuste
“Imóvel Peugeot”
0.5474
0.5474
0.5474
0.5474
0.5364
0.5400
0.5415
0.5313
0.5313
ABR / 14
MAI / 14
0.5415
0.5415
JUN / 14
JUL / 14
0.5358
0.5200
Previsão de Despesa
com os Laudos de
Avaliação dos Imóveis
0.5000
0.4800
AGO / 13
SET / 13
OUT / 13
NOV / 13
DEZ / 13
JAN / 14
FEV / 14
MAR / 14
(*) Para o cálculo dos reajustes de inflação previstos, são utilizados os índices IGPM (projetado Bacen) e IPCA – conforme previsto em cada contrato de locação.
“A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico acima são estimativos e não representam qualquer garantia por parte da TRX, estando sujeitos, portanto,
às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados aqui, poderão sofrer alterações ao
longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos. Conforme comunicado divulgado no site BM&F Bovespa
em 19/04/2013, no período de abril a dezembro de 2013 será aplicado desconto à taxa de consultoria imobiliária”.
CARTEIRA DE INVESTIMENTOS
Gráfico de Investimento por classe de ativo (%)
1%
Atualmente, 99% da carteira do Fundo está O gráfico ao lado mostra a divisão
alocada em dois edifícios corporativos mo- da carteira, de acordo com o invesnousuários. Os recursos não alocados em timento por classe de ativo
empreendimentos imobiliários totalizavam,
em junho de 2013, R$ 970.000,00; valor equivalente a 1% do Patrimônio Líquido.
IMÓVEIS
RENDA FIXA
99%
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CARTEIRA IMOBILIÁRIA
10
Locatários (em% Receita)
Os empreendimentos imobiliários do portfólio estão localizados em duas cidades brasileiras e locados para inquilinos com excelente avaliação de risco de crédito, por meio de
contratos de longo prazo.
Ao lado, é possível observar o percentual
da receita no trimestre.
36%
CONTRATOS DE LOCAÇÃO
Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita)
O TRX Edifícios Corporativos conta com dois
locatários, com contratos reajustados anualmente pela variação do IGPM.
70%
O vencimento dos contratos de locação
que compõem o Fundo são diversificados,
como mostra o gráfico ao lado:
64%
64%
60%
50%
36%
40%
30%
20%
10%
0%
2017
2021
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS - XTED11 - FII - RELATÓRIO TRIMESTRAL - 2º Trimestre de 2013
11
COMPARATIVO DE RENTABILIDADE XTED11 X IFIX (1)
Abaixo, o gráfico mostra a variação da rentabilidade do XTED11, comparativamente à rentabilidade do índice IFIX (2), desde o lançamento do fundo.
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0%
-1.00%
-2.00%
-3.00%
TRX
IFIX
(1) Fonte: Quantum Axis
(2) IFIX: Índice de fundos de investimentos imobiliários – Criado para atender ao mercado com um indicador específico para acompanhar o desempenho de fundos imobiliários.
COMPARATIVO DE DESEMPENHO DE FII (1)
Confira a tabela comparativa de Fundos de Investimento Imobiliário que possuem ativos compatíveis com os do fundo XTED11.
(1) Fonte: Quantum Axis;
(2) DY (Último rendimento
distribuído/ Valor da Cota
no último dia do trimestre)
DYLTM ( Soma dos últimos
12 rendimentos/ Valor da
Cota no último dia
do trimestre); e
(3) 12 Meses ou desde
o início do fundo.
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12
ANEXO 1 - FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS - PREVISTO 12 MESES
Mês de reajuste do aluguel
“A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico acima são estimativos e não representam qualquer garantia por parte da TRX, estando sujeitos, portanto, às condições de
mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados aqui, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação,
podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos. Conforme comunicado divulgado no site BM&F Bovespa em 19/04/2013, no período de abril a dezembro de 2013
será aplicado desconto à taxa de consultoria imobiliária”.
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13
ANEXO 2 - SENSIBILIDADE - STRESS TEST
100%
%
6.44
0.54
%
6.56
0.55
50%
%
2.78
0.23
%
2.80
0.23
60%
%
3.52
0.29
%
3.55
0.30
70%
%
4.25
0.35
%
4.31
0.36
80%
%
4.98
0.42
%
5.06
0.42
90%
%
5.71
0.48
%
5.81
0.48
90%
%
5.71
0.48
%
5.81
0.48
0%
%
6.44
0.54
%
6.56
0.55
5%
%
6.40
0.53
%
6.51
0.54
10%
%
6.36
0.53
%
6.46
0.54
15%
%
6.31
0.53
%
6.42
0.53
20%
%
6.27
0.52
%
6.37
0.53
25%
%
6.23
0.52
%
6.32
0.53
25%
%
6.23
0.52
%
6.32
0.53
Peugeot
100%
%
6.44
0.54
%
6.56
0.55
0%
%
3.85
0.32
%
3.89
0.32
40%
%
4.05
0.34
%
4.04
0.34
50%
%
4.17
0.35
%
4.12
0.34
75%
%
4.77
0.40
%
4.55
0.38
85%
%
5.25
0.44
%
5.00
0.42
85%
%
5.25
0.44
%
5.00
0.42
Petrobras
100%
%
6.44
0.54
%
6.56
0.55
0%
%
1.75
0.15
%
1.75
0.15
40%
%
2.08
0.17
%
2.02
0.17
50%
%
2.24
0.19
%
2.16
0.18
75%
%
3.09
0.26
%
2.94
0.24
85%
%
3.88
0.32
%
3.72
0.31
85%
%
3.88
0.32
%
3.72
0.31
RECEITAS
Dividendo
12. Meses
mês
Dividendo
Ano 2014
mês
AUMENTO DA DESPESAS DO FUNDO
Dividendo
12. Meses
mês
Dividendo
Ano 2014
mês
Dividendo
12. Meses
mês
Dividendo
Ano 2014
mês
Dividendo
12. Meses
mês
Dividendo
Ano 2014
mês
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ANEXO 3 - COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES
Para consultar os comunicados e fatos relevantes do TRXL11, visitar
www.bmfbovespa.com.br/Mercados/Fundos/ETFs /Fundos Imobiliários/
Neste endereço, estão disponíveis todos os comunicados, fatos relevantes
e outros documentos, inclusive Edital de Convocação para AGE (Assembleia
Geral Extraordinária).
14
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Relatório Trimestral 2º Trimestre de 2013
PARA MAIS INFORMAÇÕES, FAVOR CONTATAR:
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Tel.:(11) 4872-2600 / [email protected]
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Tel. 55 11 4872.2600 • Fax. 55 11 4872.2601
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ADMINISTRAÇÃO
CUSTÓDIA
AUDITORIA
As informações existentes neste material são de caráter exclusivamente informativo, e não representam oferta ou publicidade. Fundos de investimentos não contam com garantia do administrador
do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do fundo garantidor de crédito – FGC. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento
do fundo. Verifique a tributação aplicável. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura.