2011 - Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Land

Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
im Landkreis Märkisch-Oderland
Grundstücksmarktbericht
2011
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
Der Grundstücksmarkt in Kürze
Impressum
Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Landkreis Märkisch-Oderland
Telefon:
Telefax:
e-Mail:
Internet:
03346 / 850-7461
03346 / 850-7469
[email protected]
http://www.gutachterausschuesse-bb.de/MOL/index.php
Bezug:
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Klosterstraße 14
15344 Strausberg
Gebühr:
30,00 € (Brandenburgische Gutachterausschuss-Gebührenordnung)
Titelfoto:
Schloss Reichenow
Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit Genehmigung des
Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
Gliederung des Grundstückmarktberichtes
Seite
1
Der Grundstücksmarkt in Kürze................................................................................ 5
2
Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes ............................................................ 6
3
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt ...................................................................... 7
3.1
3.2
Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen ............................................................. 7
Wirtschaftliche Entwicklung ........................................................................................ 10
4
Übersicht über die Umsätze ...................................................................................... 12
4.1
4.2
4.3
4.4
Vertragsvorgänge (2007 – 2011).................................................................................. 12
Geldumsatz (2007 – 2011) ........................................................................................... 13
Flächenumsatz (2007 – 2011) ...................................................................................... 14
Zwangsversteigerungen ................................................................................................ 15
5
Bauland ....................................................................................................................... 16
5.1
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3
5.2.4
5.3
5.4
5.4.1
5.4.2
5.5
5.6
5.7
Allgemeines .................................................................................................................. 16
Individueller Wohnungsbau ......................................................................................... 16
Preisniveau ................................................................................................................... 16
Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen ................................................................... 18
Umrechnungskoeffizienten .......................................................................................... 22
Eckgrundstücke ............................................................................................................ 23
Geschosswohnungsbau ................................................................................................. 23
Gewerbliche Bauflächen .............................................................................................. 24
Preisniveau ................................................................................................................... 25
Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen ................................................................... 25
Bauerwartungsland und Rohbauland ........................................................................... 26
Sonstiges Bauland ........................................................................................................ 27
Erbbaurechte................................................................................................................. 28
6
Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke .......................................................... 29
6.1
Allgemeines .................................................................................................................. 29
6.2
Landwirtschaftliche Flächen ........................................................................................ 31
6.2.1 Preisniveau von Acker und Grünland .......................................................................... 31
6.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen ................................................................... 35
6.2.3 Umrechnungskoeffizienten .......................................................................................... 36
6.3
Forstwirtschaftliche Flächen ........................................................................................ 38
6.3.1 Preisniveau ................................................................................................................... 40
6.3.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen ................................................................... 40
6.4
Höfe (§ 35 BauGB) ...................................................................................................... 41
6.5
Sonstige land- und forstwirtschaftliche Flächen .......................................................... 41
7
Sonstige unbebaute Grundstücke ............................................................................. 43
8
Bebaute Grundstücke ................................................................................................ 47
8.1
8.2
8.3
8.4
8.4.1
Allgemeines .................................................................................................................. 47
Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser....................................................................... 48
Reihenhäuser, Doppelhaushälften ................................................................................ 49
Wohnungseigentum ...................................................................................................... 50
Preisniveau ................................................................................................................... 52
3
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
8.4.2 Preisentwicklung .......................................................................................................... 53
8.5
Teileigentum................................................................................................................. 54
8.6
Mehrfamilienhäuser ..................................................................................................... 55
8.7
Gewerbe- und Industrieobjekte .................................................................................... 55
8.8
Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) ............................................................. 56
8.9
Liegenschaftszinssätze ................................................................................................. 59
8.9.1 Begriffsdefinition und Berechnung .............................................................................. 61
8.9.2 Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser ................................................................ 62
8.9.3 Liegenschaftszinssätze Wohn- und Geschäftshäuser .................................................. 63
8.9.4 Liegenschaftszinssätze reine Geschäftshäuser ............................................................. 63
8.9.5 Liegenschaftszinssätze Einfamilienhäuser ................................................................... 64
9
Bodenrichtwerte ......................................................................................................... 64
9.1
9.2
9.3
9.4
Gesetzlicher Auftrag .................................................................................................... 64
Bodenrichtwerte für Bauland ....................................................................................... 65
Übersichten über die Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2012 (Auszug) ........................ 66
Besondere Bodenrichtwerte für Sanierungsgebiete ..................................................... 68
10
Nutzungsentgelte / Mieten / Pachten ........................................................................ 70
10.1
10.2
10.2.1
10.2.2
10.3
Nutzungsentgelte .......................................................................................................... 70
Mieten........................................................................................................................... 71
Wohnraummieten (Nettokaltmieten)............................................................................ 72
Gewerbemieten (Nettokaltmieten) ............................................................................... 73
Pachten ......................................................................................................................... 76
11
Aufgaben des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses ..... 77
12
Stichwortverzeichnis/weitere Untersuchungsergebnisse ........................................ 79
Anlagen
Anlage 1
Anlage 2
Anlage 3
Anlage 4
4
Bevölkerungsangaben des Landkreises Märkisch-Oderland
Ämter- und Gemeindeübersichten des Landkreises MOL
Mitglieder des Gutachterausschusses
Anschriftenübersicht der Geschäftsstellen im Land Brandenburg
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
1
Der Grundstücksmarkt in Kürze
Der Grundstücksmarkt in Kürze
Umsatzentwicklung
Unbebaute Baugrundstücke
Steigerung der Geldumsätze für
Eigentumswohnungen und bebaute
Grundstücke bei überwiegend sinkenden Fallzahlen und Flächenumsätzen
Preisentwicklung uneinheitlich in
Abhängigkeit der Bevölkerungsentwicklung
Eigentumswohnungen
Bebaute Grundstücke
Preissteigerungen trotz weiter
rückläufiger Fallzahlen
Steigerung der Fallzahlen bei
Mehrfamilienhäusern sowie
Reihenhäusern und Doppelhaushälften
Landwirtschaftliche Flächen
Sonstiges
Flächenumrechnungskoeffizienten
und Sachwertfaktoren neu abgeleitet
zunehmende Preissteigerungen
bei sinkendem Angebot
Auswertung von aktuellen Mietpreisen
Immobilien-Barometer
Immobilien-Barometer
Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
Grundstücksart
Preisniveau
Anzahl
Grundstücksart
Preisniveau
Anzahl
Unbebaute Grundstücke
Baugrundstücke
individueller Wohnungsbau
Unbebaute Grundstücke
Gewerbebauland
Baugrundstücke individueller Wohnungsbau
Landwirtschaftliche Grundstücke
Gewerbebauland
Forstwirtschaftliche Grundstücke
Bebaute
Grundstücke Grundstücke
Landwirtschaftliche
Ein- und Zweifamilienhäuser
Forstwirtschaftliche Grundstücke
(ohne Neubau) freistehend
Doppelund
Reihenhäuser
Bebaute
Grundstücke
Wohnungseigentum
Ein- und Zweifamilienhäuser
Wiederverkaufte
Eigentumswohnungen
(ohne Neubau) freistehend
Erstverkäufe
nach
Fertigstellung
Doppel- und Reihenhäuser
Wohnungseigentum
Wiederverkaufte Eigentumswohnungen
Erstverkäufe nach Fertigstellung
o. A.
5
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
Übersicht über die Umsätze
4
4.1
Übersicht über die Umsätze
Vertragsvorgänge (2007 – 2011)
Die nachstehende allgemeine Übersicht vergleicht die Anzahl aller bis zum 15.02.2012 in der
automatisierten Kaufpreissammlung erfassten Verträge des Geschäftsjahres 2011 zu den
Vorjahren, unterteilt nach den wesentlichsten Grundstücksteilmärkten.
Die Vertragsvorgänge im Geschäftsjahr 2011 lagen ca. 9,7 % unter dem Vorjahr, wobei in
den einzelnen Teilmärkten wie nachfolgend ersichtlich eine unterschiedliche Entwicklung zu
verzeichnen ist.
Jahr
Gesamtanzahl
Bauland
unbebaut
bebaut
WohnungsLand-/
Gemeineigentum Forstwirtschaft bedarf
sonstige
Flächen
2007
3.034
845
1.122
102
742
103
120
2008
3.302
702
1.188
112
1.028
103
169
2009
3.046
788
1.088
172
761
75
162
2010
3.098
886
1.141
135
670
94
172
2011
2.798
736
1.139
98
570
128
127
Anzahl
Entwicklung der Erwerbsvorgänge 2007 - 2011
3.400
3.300
3.200
3.100
3.000
2.900
2.800
2.700
2.600
2.500
3.302
3.098
2.798
2007
12
3.046
3.034
2008
2009
2010
2011
Jahr
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
4.2
Übersicht über die Umsätze
Geldumsatz (2007 – 2011)
Nach der Geldumsatzsteigerung des Jahres 2010 war im Jahre 2011 mit rd. 200,3 Mio. €
insgesamt ein leichter Rückgang in Höhe von 2,1 % zu verzeichnen. Er ist überwiegend der
Kategorie Landwirtschaft zuzuordnen. Der Schwerpunkt des Geldumsatzes liegt
erwartungsgemäß bei den bebauten Grundstücken, wo zum Vorjahr ein Zuwachs von 2,8 %
festzustellen ist.
(Angaben in Mio. €)
Jahr
Gesamt
2007
Bauland
WohnungsLand-/
Gemeineigentum Forstwirtschaft bedarf
sonstige
Flächen
unbebaut
bebaut
208,8
33,4
148,5
15,4
10,4
0,1
1,0
2008
195,7
27,9
130,7
9,5
23,6
0,2
3,7
2009
184,8
25,7
113,9
15,3
27,9
0,2
1,9
2010
204,6
34,7
130,8
10,4
27,8
0,1
0,8
2011
200,3
28,0
134,4
11,8
19,9
0,3
5,9
Entwicklung Geldumsatz 2007 - 2011
215,0
210,0
208,8
204,6
205,0
200,3
Mio. €
200,0
195,7
195,0
190,0
184,8
185,0
180,0
175,0
170,0
2007
2008
2009
2010
2011
Jahr
13
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
4.3
Übersicht über die Umsätze
Flächenumsatz (2007 – 2011)
Der Flächenumsatz ist insgesamt im Berichtszeitraum mit einem Minus von 35,2 % zum
Vorjahr weiter deutlich gesunken. Dagegen waren im Teilmarkt Gemeinbedarfsflächen
und sonstige Flächen Steigerungen zu verzeichnen.
(Hinweis: Grundstücksmiteigentumsanteile von Eigentumswohnungen sind hier nicht enthalten)
(Angaben in 1.000 m²)
Bauland
Jahr
unbebaut
bebaut
Land-/
Forstwirtschaft
Gesamt
Gemeinbedarf
sonstige
Flächen
2007
50.372
1.806
10.424
37.323
50
769
2008
73.890
978
11.935
59.140
124
1.713
2009
67.041
904
5.105
59.902
106
1.024
2010
52.029
1.193
3.667
46.645
39
485
2011
33.717
1.027
2.862
25.939
78
3.811
Entwicklung Flächenumsatz 2007 - 2011
80.000
73.890
67.041
Fläche 1.000 m²
70.000
60.000
52.029
50.372
50.000
40.000
33.717
30.000
20.000
10.000
0
2007
14
2008
2009
2010
2011
Jahr
Grundstücksmarktbericht 2011
Landkreis Märkisch-Oderland
4.4
Übersicht über die Umsätze
Zwangsversteigerungen
Im Berichtszeitraum 2011 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 99 Mitteilungen
über durchgeführte Zwangsversteigerungen und damit nur 2 Mitteilungen mehr als im Vorjahr
erhalten.
Nachfolgende Grafik zeigt die Verteilung der Zwangsversteigerungen nach Grundstücksarten.
5
8
13
1
unbebaut
bebaut
Eigentumswohnungen
72
landwirtschaftliche Fläche
sonstige Fläche
Die diesbezügliche Entwicklung der letzten 10 Jahre ist in nachfolgender Grafik dargestellt:
Anzahl
180
151
160
140
130
140
100
110
112
120
97
99
2010
2011 Jahr
90
78
84
80
60
40
20
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Hinweis: Ein zeitlicher Zusammenhang zu tatsächlich eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren ist davon
nicht abzuleiten, da sich Zwangsversteigerungen oft mehr als 1 bis 2 Jahre hinziehen.
Für den Zuschlagswert im Rahmen von Zwangsversteigerungen war im Jahr 2011 eine
Streuung von 30 % bis 201 % zum durch das Amtsgericht festgesetzten Verkehrswert
festzustellen. Nachfolgend ist die Verteilung auf die verschiedenen Grundstücksarten
ersichtlich.
Zuschlagswert in % zum Verkehrswert
Grundstücksart
Mittelwert
Spanne
unbebautes Bauland
75 %
30 % - 163 %
bebaute Grundstücke
82 %
28 % - 201 %
Eigentumswohnungen
86 %
34 % - 167 %
land- und forstwirtschaftliche
Grundstücke
81 %
53 % - 152 %
15