Juli 2009

English Version
Version Schweiz
UBS Global Asset Management’s Global Real Estate (GRE), Ausgabe 3/Juli 2009
Highlights
Kotierter Immobilienfondsmarkt Schweiz
Die Turbulenzen der Finanzkrise lösten vorübergehend eine Erhöhung der Volatilität der kotierten
CH-Immobilienfonds aus. Während die Aktienmärkte korrigierten, fielen die Agios der CH-Vehikel
innerhalb kurzer Zeit von durchschnittlich 13.2% auf 6.2%; im historischen Vergleich (langjähriges
durchschnittliches Agio ca. 15%) eine deutliche Korrektur. Nebst der allgemeinen Verunsicherung
der Investoren können Gründe in Portfolio-Umschichtungen, kurzfristiger Liquiditätsbeschaffung
sowie einer erwarteten negativen Wertentwicklung des CH-Immobilienmarktes gesehen werden.
Zwischenzeitlich haben sich die Agios deutlich erholt, sie liegen im Schnitt bei über 15%
(vergleiche Grafik unten). Was ist passiert? Die Gemüter haben sich wieder etwas beruhigt und der
CH-Immobilienmarkt hat sich im internationalen Vergleich sehr gut behauptet. Die Agios der CHFonds haben sich im 2009 jedoch unterschiedlich erholt und die Spannbreite ist enorm (Differenz
über 40%), was sich fundamental nur schwer begründen lässt. Auch wenn die kurzfristigen
Aussichten für Wohnimmobilien besser sind, ist zu erwarten, dass die Überreaktion bei
Geschäftsimmobilienfonds wieder korrigiert wird. Der UBS (CH) Property Fund – Swiss
Commercial «Swissreal» (UBS «Swissreal») mit einem Disagio von 1.9% per 30.06.2009 ist
entsprechend eine interessante Einstiegsmöglichkeit.
Quelle: UBS Global Asset Management, SWX Immobilienfonds Index, Reuters, Datastream,
Immobilienfonds Jahresabschlüsse
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen
James – Wohnen mit Service goes west
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen
James – Wohnen mit Service goes west
Das Konzept James – Wohnen mit Service ist unter der
Bezeichnung James – chez-soi avec services in die
Westschweiz expandiert. Schweizweit wurde dieses Konzept
erstmals für eine UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed
«Sima» (UBS «Sima») Überbauung in Zürich Albisrieden
entwickelt. Wohnen mit Service ist die Antwort auf das
zunehmende Bedürfnis moderner Stadtmenschen. Im James
wird ein Dienstleistungskonzept angeboten, welches die
Lebensqualität der einzelnen Bedürfnisgruppen steigert.
Angepasst an moderne Lebensformen stehen den Bewohnern
von Überbauungen mit diesem Konzept ein Concierge und
diverse Dienstleistungen zur Verfügung. Bei der neuen
Überbauung Résidence Beaulieu der Anlagestiftung der UBS für
Personalvorsorge (AST) in Lausanne wurde das Konzept den
örtlichen Gegebenheiten und Zielgruppen angepasst. Die
Überbauung, welche in Minergiestandard erstellt wird, umfasst
total 114 Wohnungen. Der Erstbezug der Wohnungen beginnt
am 1. August 2009 und ist in drei Etappen gegliedert. Das
Konzept James – chez-soi avec services stösst in Lausanne auf
sehr grosses Interesse. Bereits über 80% der Wohnungen sind heute (vor Fertigstellung)
vermietet. Weitere Informationen finden Sie unter www.james-lausanne.ch
News bullets
Markteinschätzung Research
Die Risikoaversion vieler institutioneller Investoren nahm seit 2008
deutlich zu, da sie in anderen Anlageklassen Verluste erlitten. Die
Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist deshalb ungebrochen und hält
die Preise hoch. Die rezessive Phase drückt bei Büros und
Vekaufsflächen auf die Mieten und Leerstände. Preislich attraktive
Einstiegsopportunitäten dürften sich bei kommerziellen Liegenschaften
in 2010 ergeben.
Grundsteinlegung Ecole Polytechnique Fédéral Lausanne (EPFL), Lausanne
Am 25. Juni fand die Grundsteinlegung für das Private Public
Partnership Projekt (PPP) Quartier de l’innovation auf dem Campus der
Ecole Polytechnique Fédéral Lausanne (EPFL) in Ecublens (Lausanne)
statt. UBS «Sima» erstellt für die Generalmieterin EPFL drei Büro- und
ein Laborgebäude, sowie ca. 330 gedeckte Autoabstellplätze. Die
Liegenschaften mit einem Investitionsvolumen von ca. 150 Mio. sind
fest für 30 Jahre vermietet. Das zugrunde liegende Modell kann als
Basis für weitere PPP dienen.
Performance UBS «Swissreal»
Im laufenden Jahr weist UBS «Swissreal» eine Performance von 8.7% auf
und hat damit die negative Entwicklung des Vorjahres praktisch wieder
ausgeglichen. Der aktuelle Börsenkurs liegt wieder im Bereich des
Nettoinventarwertes (NAV) nach Ausschüttung. Die Anlagerendite (Basis
NAV) hat sich unabhängig vom Börsenkurs mit 6.5% im 2008 sehr positiv
entwickelt.
Weitere Informationen zur aktuellen Einschätzung finden Sie unter:
http://www.ubs.com/1/g/globalam/gre/europe/switzerland/news.html
Sacheinlagen
Der Trend von direkten zu indirekten Immobilienanlagen setzt sich fort. In
der Schweiz besteht für viele Vorsorgeeinrichtungen, Firmen und Private
http://www.ubs.com/1/g/globalam/gre/europe/switzerland/news.html
Sacheinlagen
Der Trend von direkten zu indirekten Immobilienanlagen setzt sich fort. In
der Schweiz besteht für viele Vorsorgeeinrichtungen, Firmen und Private
durch die Umschichtung von direkten in indirekte Immobilienanlagen
erhebliches Optimierungspotenzial. Bei der Verbriefung von
Immobilienanlagen (auch bekannt unter Sacheinlagen, Asset Swap oder Securitisierung) bieten
sich Ihnen dank unserer Erfahrung flexible und innovative Lösungen.
Weitere Informationen finden Sie unter:
http://www.ubs.com/1/g/globalam/gre/europe/switzerland/asset_swaps.html
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Für Marketing- und Informationszwecke von UBS. UBS Immobilienfonds schweizerischen Rechts. Prospekt, vereinfachter
Prospekt, Statuten bzw. Vertragsbedingungen sowie Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Fonds können kostenlos bei UBS
AG, Postfach, CH-4002 Basel bzw. bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel angefordert werden.
Emission zurzeit eingestellt. Kauf und Verkauf der Anteile über die Börse. Als Investoren in Anlagegruppen der Anlagestiftung der
UBS für Personalvorsorge sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie
patronale Wohlfahrtsfonds zugelassen (gemäss BVG). Investitionen in ein Produkt sollten nur nach gründlichem Studium des
aktuellen Prospekts erfolgen. Anteile der erwähnten UBS Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder
ausgeliefert werden. Die genannten Informationen sind weder als Angebot noch als Aufforderung zum Kauf bzw. Verkauf
irgendwelcher Wertpapiere oder verwandter Finanzinstrumente zu verstehen. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher
Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen
erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Kommissionen und Kosten wirken sich nachteilig auf die Performance aus.
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sich die Rendite aufgrund der Währungsschwankungen erhöhen oder verringern. Diese Informationen berücksichtigen weder die
spezifischen oder künftigen Anlageziele noch die steuerliche oder finanzielle Lage oder die individuellen Bedürfnisse des einzelnen
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Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», die unter anderem, aber nicht nur, auch Aussagen über unsere künftige
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darf ohne schriftliche Erlaubnis der UBS AG – zu welchem Zweck auch immer – weder reproduziert noch weiter verteilt noch neu
aufgelegt werden. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Global Asset Management.
Jede Anlage ist Risiken unterworfen, unter anderem dem Risiko eines totalen und plötzlichen Verlusts des investierten Kapitals
Publiziert am 7. Juli 2009
© UBS 2009. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.
Deutsche Fassung
Swiss version
UBS Global Asset Management’s Global Real Estate (GRE), Issue 3/July 2009
Highlights
Swiss listed real estate funds market
The turbulence of the financial crisis temporarily triggered an increase in the volatility of listed
Swiss real estate funds. While the equity markets corrected, the premium of the Swiss investment
vehicles fell from an average of 13.2% to 6.2% over a short period, a notable correction compared
to historical levels (long-term average of the premium of approximately 15%). In addition to general
investor uncertainty, other reasons for this could also be portfolio turnover, short-term liquidity
sourcing as well as the anticipated negative performance of the Swiss real estate market.
Premiums have since recovered sharply, and on average they are around 15% (see graph below).
What has happened? Markets have calmed down somewhat and the Swiss real estate market has
asserted itself very well by international comparison. However, premiums on Swiss funds have
recovered in a rather varied way in 2009 and the range is enormous (a difference of over 40%); the
reasons for this are difficult to explain. Even though the short-term prospects are better for
residential real estate, it is to be expected that the over-reaction in commercial real estate funds
will correct. Accordingly, UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» (UBS
«Swissreal») with a discount of 1.9% as per 30.06.2009 is an attractive entry option.
Source: UBS Global Asset Management, SWX Immobilienfonds Index, Reuters, Datastream,
Immobilienfonds Jahresabschlüsse
Past performance is not indicative of future results
James – Wohnen mit Service goes west
Past performance is not indicative of future results
James – Wohnen mit Service goes west
The James – Wohnen mit Service concept has now been
expanded into western Switzerland, under the moniker James –
chez-soi avec services. This concept was first developed in
Switzerland for a UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed
«Sima» (UBS «Sima») building project in Zurich Albisrieden.
Serviced residences are the answer to the increasing
requirements of modern city-dwellers. James offers a services
concept that increases the quality of life of individual target
groups. Adapted to modern lifestyles, this concept provides
residents of building complexes with a concierge and various
services. At the new Résidence Beaulieu complex of the UBS
Foundation for the Investment of Pension Fund Assets (AST) in
Lausanne, the concept has been adapted to local conditions and
target groups. The building complex, designed to the Minergy
standard, includes a total of 114 apartments. Residents will
move into the apartments in three stages, starting on 1 August
2009. The James – chez-soi avec services concept is meeting a
great deal of interest in Lausanne. Over 80% of the apartments
have already been rented out so far (prior to completion). Further
information is available at www.james-lausanne.ch
News bullets
Market evaluation research
The risk aversion of many institutional investors has significantly
increased since 2008, as they have sustained losses in other asset
classes. The demand for apartment blocks therefore continues and is
keeping prices high. This recessionary phase is affecting rentals and
vacancy rates among offices and retail space. Opportunities for entry at
attractive prices should arise in commercial real estate in 2010.
Laying the foundation stone at the Swiss Federal Institute of Technology Lausanne (EPFL),
Lausanne
On 25 June, the foundation stone was laid for the Innovation quarter
Private Public Partnership Project (PPP) on the campus of the Swiss
Federal Institute of Technology Lausanne (EPFL) at Ecublens
(Lausanne). UBS «Sima» has created three office and laboratory
buildings as well as approximately 330 covered parking spaces for the
general leaseholder, EPFL. The property, which represents an
investment volume of approximately 150 million, has a fixed lease of 30
years. The underlying model may serve as the basis for further PPPs.
Performance UBS «Swissreal»
In the current year, UBS «Swissreal» is registering a performance of 8.7%
and has therefore almost offset the negative development of the previous
year. The current stock market price is once more in the region of net
asset value (NAV) after distributions. The return on investment (based on
NAV) developed very positively in 2008, irrespective of the stock market
price, at 6.5%.
Further information on the current valuation is available at:
http://www.ubs.com/1/g/globalam/gre/europe/switzerland/news.html
Investment in kinds
The trend from direct to indirect real estate investments continues. In
Switzerland, shifting from direct to indirect real estate investments offers
http://www.ubs.com/1/g/globalam/gre/europe/switzerland/news.html
Investment in kinds
The trend from direct to indirect real estate investments continues. In
Switzerland, shifting from direct to indirect real estate investments offers
considerable potential for optimisation for many pension funds, companies
and individuals. Our experience means we are able to offer flexible and
innovative solutions for the securitisation of real estate investments (also known as assets in kind
or asset swap).
Further information (in german) is available at:
http://www.ubs.com/1/g/globalam/gre/europe/switzerland/asset_swaps.html
Subscription for publications
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statements relating to our future business development. While these forward-looking statements represent our judgments and
future expectations concerning the development of our business, a number of risks, uncertainties and other important factors could
cause actual developments and results to differ materially from our expectations. Source for all data and charts (if not indicated
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Published July 7, 2009
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